Đề tài Nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu

có rất nhiều mục đích sử dụng, mỗi mục đích sử dụng bất động sản đáp ứng cho một yêu cầu sử dụng nhất định. Những tài sản này thường hoạt động cho mục đích sinh lời, do các tổ chức hay nhà chức trách quản lý vì vậy không có các tài sản như vậy trên thị trường, tức là không có các tài liệu về các cuộc mua bán về các BĐS tương tự làm cơ sở cho việc định giá các BĐS cùng loại. Vì vậy để định giá cho tài sản loại này bằng cách căn cứ vào chi phí tạo ra BĐS đó. Việc tìm kiếm giá chung cho các nguyên vật liệu cấu thành bất động sản đó. Từ đó, tổng hợp các giá trị của tất cả các bất động sản cấu thành tạo nên BĐS đó sẽ hình thành cho ta một cách chính xác nhất về BĐS. Lý thuyết cơ bản của phương pháp này là giá trị của tài sản nhà đất bằng chi phí của đất cộng với chi phí tái tạo: có thể tái tạo một BĐS cần định giá dựa trên cơ sở giá trị hiện tại của BĐS có chất liệu giống hoặc gần giống với chất liệu của BĐS cần định giá 5.3.2 Nội dung của phương pháp Bước 1: Ước tính giá trị của mảnh đất thuộc BĐS, coi nó là mảnh đất trống và đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất. Bước 2: Ước tính các chi phí xây dựng mới hiện hành đối với những công trình hiện có trong đất, bao gồm: chi phí trực tiếp để tham gia xây dựng công trình, chi phí gián tiếp, lợi nhuận của nhà đầu tư hoặc người thầu khoán. Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình xây dựng xét trên mọi nguyên nhân như: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng, lỗi thời bên ngoài. Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền giảm giá khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình. Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu bằng cách cộng giá trị ước tính của mảnh đất với giá trị ước tính của công trình. 5.3.3 Ưu điểm của phương pháp Ưu điểm của phương pháp chi phí là nó được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh. Sử dụng để đánh giá các BĐS rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo lợi ích tương lai. Trong một số tình huống, nó là cứu cánh cuối cùng khi các phương pháp khác không sử dụng được. Phương pháp chi phí thích hợp khi định giá BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt. Việc ước tính theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vào chuyên môn và kinh nghiệm của thẩm định viên, do vậy, nếu nhà thẩm định có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc và làm việc một cách khách quan thì có thể hạn chế được những sai sót khi cung cầu biểu hiện của sự thái quá. 5.3.4 Hạn chế của phương pháp Đối với phương pháp này công việc khó khăn nhất của người định giá là xác định đúng, đủ chi phí cũng như phần giảm giá của BĐS, bởi với những chi phí hữu hình ta chỉ việc tổng hợp chúng lại và tìm được ra giá trị của nó, còn với chi phí vô hình thì việc ước lượng chúng lại là vấn đề khó khăn hơn. Bởi vậy phương pháp này thường có một số hạn chế sau: Phương pháp này dựa vào các dữ liệu thị trường cho nên hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp cũng đúng với phương pháp chi phí. Phương pháp này sử dụng cách tiếp cận cộng dồn, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng giá trị của toàn bộ. Việc ước giảm giá tích lũy công trình nhiều khi dựa vào ý kiến chủ quan của người định giá chưa có một phương pháp thống nhất để tính giảm giá tích lũy. Phương pháp đòi hỏi người định giá phải thông thạo kỹ thuật xây dựng và phải có kinh nghiệm 5.3.5 Vận dụng phương pháp vào định giá bất động sản thế chấp Phương pháp thường được sử dụng để định giá các BĐS thế chấp có giá trị lớn, được thiết kế để sử dụng vào mục đích riêng biệt nào đó như: nhà máy điện, nhà máy xi măng,… mà chúng ít được giao dịch trao đổi trên thị trường. Những mặt hạn chế của phương pháp so sánh lại là điểm mạnh của phương pháp này. Khi sử dụng phương pháp này, việc ước tính các loại chi phí người định giá cần chú ý : nếu những chỗ thay thế được mà xây dựng thành tài sản nhà đất mới thì việc định giá theo phương pháp xây dựng là hợp lý, nhưng đối với tài sản nhà đất đang tồn tại thì người định giá phải trừ đi phần hao mòn khi sử dụng và mức độ lạc hậu của nó rất khó xác định, nó lại phụ thuộc vào sự xét đoán của cá nhân người định giá. 5.4 Phương pháp thặng dư 5.4.1 Khái niệm Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư. Nó đòi hỏi phải quán triệt đủ 5 nguyên tắc định giá tài sản. Tuy nhiên, nguyên tắc đóng góp giữ vai trò chủ đạo. Theo nguyên tắc này, giá trị của một BĐS được xác định trên cở sở của sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu Xét về mặt lý thuyết, trên thị trường cạnh tranh hoàn hảo, không có nhà đầu tư nào có lợi thế hơn đặc biệt hơn so với các nhà đầu tư khác. Tỷ suất sinh lời trung bình trên thị trường là cái giá hợp lý cần phải trả cho số vốn đã bỏ vào đầu tư, bất kể số vốn đó là của ai. Các cơ hội đầu tư là bình đẳng cho tất cả mọi ngừơi. Tỷ suất sinh lời trung bình trên vốn đầu tư được coi là một bộ phận hợp lý cấu thành giá trị tài sản. Để xác định giá trị một tài sản, vì vậy có thể dung cách cộng tới. Theo đó, giá trị thực, giá trị khách quan, giá trị công bằng của một tài sản, của một dự án đầu tư trên thị trường cạnh tranh sẽ bằng số chênh lệch giữa thu nhập thị trường và chi phí cơ hội thị trường khi đầu tư vào tài sản hay dự án đó Với quan niệm như vậy, giá trị của BĐS mục tiêu cần và có thể được xác định bằng cách trừ lùi. Nó là số vốn còn lại sau khi đã được xác định giá thị trường và chi phí cơ hội thị trường cho dự án đầu tư vào tài sản. 5.4.2 Nội dung phương pháp Bước1 : Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất cho BĐS mục tiêu, có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác. Bước 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo hướng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp đầu tư. Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm: chi phí xây dựng,chi phí tài chính, các chi phí khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng. Bước 4: Xác định giá trị còn lại ( hay còn gọi là giá trị thặng dư bằng cách lấy tổng giá trị phát triển trừ đi chi phí phát triển.) Bước 5: Xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại và các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của BĐS mục tiêu ( các chi phí đầu tư hợp lý để có BĐS cho việc phát triển ) gồm các giả định về: phí pháp lý, thuế chuyển nhượng BĐS, chi phí tài chính và lợi nhuận có liên quan. 5.4.3 Ưu điểm Đây là phương pháp thích hợp để ra mức giá khi thực hiện đấu thầu. Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ hội đầu tư vào BĐS. Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện các dự án phát triển BĐS. 5.4.4 Hạn chế Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và có hiệu quả nhất. Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi theo các điều kiện của thị trường. Giá cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán. Phương pháp này không tính đến giá trị của tiền 5.4.5 Điều kiện áp dụng Phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp Các yếu tố tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độ tin cậy cao. Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đaiđể xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất. Để nâng cao khả năng ứng dụng, cần sử dụng các kỹ thuật đánh giá rủi ro, hân tích xác suất với sự trợ giúp của các phương tiện tính toán hiện đại hi đánh giá các phương án phát triển BĐS. Đây là phương pháp được các nhà thầu xây dựng, các công ty kinh doanh ĐS sử dụng một cách thường xuyên khi đánh giá các khả năng phát triển và cơ hội đầu tư vào BĐS. Được những người mua nhà riêng xem xét, đánh giá nếu chi thêm tiền để cải thiện và hiện đại hóa thì sẽ làm cho ngôi nhà có giá trị cao hơn so với chi phí bỏ ra. CHƯƠNG 2: HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU I GIỚI THIỆU VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY THẾ CHẤP TẠI ACB 1 Giới thiệu chung về ACB 1.1 Lịch sử hình thành Pháp lệnh về NHNN và Pháp lệnh về NHTM, hợp tác xã tín dụng và công ty tài chính được ban hành vào tháng 5 năm 1990, đã tạo dựng một khung pháp lý cho hoạt động NHTM tại Việt Nam. Trong bối cảnh đó, ACB được thành lập theo Giấy phép số 0032/NH-GP do NHNN cấp ngày 24/4/1993, và Giấy phép số 533/GP-UB do Ủy ban Nhân dân TP. Hồ Chí Minh cấp ngày 13/5/1993. Ngày 04/6/1993, ACB chính thức đi vào hoạt động. 1.2 Phát triển Trong 14 năm qua, với sự đồng tâm, hiệp lực của các cổ đông và nhân viên ACB đã giúp Ngân hàng khẳng định vị trí dẫn đầu của mình trong hệ thống NHTM tại Viêt Nam trong lĩnh vực bán lẻ. Dưới đây là một số cột mốc đáng nhớ của ACB: 04/6/1993: ACB chính thức hoạt động. 27/4/1996: ACB là Ngân hàng TMCP đầu tiên của Việt Nam phát hành thẻ tín dụng quốc tế ACB-MasterCard. 15/10/1997: ACB phát hành thẻ tín dụng quốc tế ACB-Visa. Năm 1997 – Tiếp cận nghiệp vụ ngân hàng hiện đại: Công tác chuẩn bị nhằm nhanh chóng đáp ứng các chuẩn mực quốc tế trong hoạt động ngân hàng đã được bắt đầu tại ACB, dưới hình thức của một chương trình đào tạo nghiệp vụ ngân hàng toàn diện kéo dài hai năm. Thông qua chương trình đào tạo này ACB nắm bắt một cách hệ thống các nguyên tắc vận hành của một ngân hàng hiện đại, các chuẩn mực trong quản lý rủi ro, đặc biệt trong lĩnh vực ngân hàng bán lẻ, và nghiên cứu điều chỉnh trong điều kiện Việt Nam để áp dụng trong thực tiễn hoạt động ngân hàng. Thành lập Hội đồng ALCO: ALCO đã đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo hoạt động an toàn và hiệu quả của ACB. Mở siêu thị địa ốc: ACB là ngân hàng tiên phong trong cung cấp các dịch vụ địa ốc cho khách hàng tại Việt Nam. Hoạt động này đã góp phần giúp thị trường địa ốc ngày càng minh bạch và được khách hàng ủng hộ. ACB trở thành ngân hàng cho vay mua nhà mạnh nhất Việt Nam. Năm 1999: ACB bắt đầu triển khai chương trình hiện đại hóa công nghệ thông tin ngân hàng nhằm trực tuyến hóa và tin học hóa hoạt động của ACB. Năm 2000 - Tái cấu trúc: Với những bước chuẩn bị từ năm 1997, đến năm 2000 ACB đã chính thức tiến hành tái cấu trúc (2000 - 2004) như là một bộ phận của chiến lược phát triển trong nửa đầu thập niên 2000. Cơ cấu tổ chức được thay đổi theo định hướng kinh doanh và hỗ trợ. Các khối kinh doanh gồm có Khối khách hàng cá nhân, Khối khách hàng doanh nghiệp, Khối ngân quỹ. Các đơn vị hỗ trợ gồm có Khối công nghệ thông tin, Khối giám sát điều hành, Khối phát triển kinh doanh, Khối quản trị nguồn lực và một số phòng ban. Hoạt động kinh doanh của Hội sở được chuyển giao cho Sở Giao dịch. Tổng giám đốc trực tiếp chỉ đạo Ban Chiến lược, Ban kiểm tra - kiểm soát nội bộ, Ban Chính sách và quản lý rủi ro tín dụng, Ban Đảm bảo chất lượng, Phòng Quan hệ quốc tế và Phòng Thẩm định tài sản. Cơ cấu tổ chức mới sau khi tái cấu trúc nhằm đảm bảo tính chỉ đạo xuyên suốt toàn hệ thống. Sản phẩm được quản lý theo định hướng khách hàng và được thiết kế phù hợp với từng phân đoạn khách hàng. Phát triển kinh doanh và quản lý rủi ro được quan tâm đúng mức. Các kênh phân phối tập trung phân phối sản phẩm dịch vụ cho khách hàng mục tiêu. 29/6/2000 - Tham gia thị trường vốn: Thành lập ACBS. Với sự ra đời công ty chứng khoán, ACB có thêm công cụ đầu tư hiệu quả trên thị trường vốn tuy mới phát triển nhưng được đánh giá là đầy tiềm năng. Rủi ro của hoạt động đầu tư được tách khỏi hoạt động ngân hàng thương mại. 02/01/2002 – Hiện đại hóa ngân hàng: ACB chính thức vận hành TCBS. 11/3/2002: Đưa công cụ xếp hàng tự động vào sử dụng. 06/01/2003 – Chất lượng quản lý: Đạt tiêu chuẩn ISO 9001:2000 trong các lĩnh vực huy động vốn, cho vay ngắn hạn và trung dài hạn, thanh toán quốc tế và cung ứng nguồn lực tại Hội Sở. 14/11/2003 – Thẻ ghi nợ: ACB là NHTMCP đầu tiên của Việt Nam phát hành thẻ ghi nợ quốc tế ACB-Visa Electron. Trong năm 2003, các sản phẩm ngân hàng điện tử phone banking, mobile banking, home banking và Internet banking được đưa vào hoạt động trên cơ sở tiện ích của TCBS. 10/12/2004 – Công nghệ sản phẩm cao: Đưa ra sản phẩm quyền chọn vàng, quyền chọn mua bán ngoại tệ. ACB trở thành một trong các ngân hàng đầu tiên của Việt Nam được cung cấp các sản phẩm phái sinh cho khách hàng. 17/06/2005 – Đối tác chiến lược: SCB & ACB ký kết thỏa thuận hỗ trợ kỹ thuật. Cũng từ thời điểm này, SCB trở thành cổ đông chiến lược của ACB. Hai bên cam kết dựa trên thế mạnh mỗi bên để khai thác thị trường bán lẻ đầy tiềm năng của Việt Nam 1.3 Sơ đồ tổ chức Đại hội đồng cổ đông Hội đồng quản trị Tổng Giám đốc Khối Phát triển kinh doanh Khối Giám sát Điều hành Khối Quản trị Nguồn lực Khối CNTT Khối Ngân quỹ Khối Khách hàng Doanh nghiệp Khối Khách hàng Cá nhân Ban định giá tài sản Ban kiểm tra kiểm soát Ban đảm bảo chất lượng Ban chiến lược Phòng Quan hệ Quốc tế Ban chính sách và quản lý rủi ro tín dụng Sở giao dịch, trung tâm thẻ, các chi nhánh và phòng giao dịch; Các công ty trực thuộc: Công ty chứng khoán ACB (ACBS), Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản ACB (ACBA) Ban kiểm soát Các Hội đồng Văn phòng HĐQT 2. Giới thiệu về bộ phận thẩm định tài sản khu vực Hà Nội 2.1 Lịch sử hình thành Bộ phận Thẩm định tài sản khu vực Hà Nội là một bộ phận trực thuộc Phòng Thẩm định tài của Ngân hàng TMCP Á Châu. Phòng Thẩm định tài sản đã được hình thành từ khá lâu nhưng Bộ phận Thẩm định tài sản khu vực Hà Nội mới chỉ được chính thức thành lập vào ngày 17/10/2007 theo Quyết định số 2139/TCQĐ-TĐTS.07 của Tổng Giám đốc. 2.2 Sơ đồ tổ chức Giám đốc khối giám sát điều hành Trưởng phòng Phó phòng Trưởng bộ phận thẩm định động sản Trưởng bộ phận thẩm định bất động sản Trưởng bộ phận hướng dẫn nghiệp vụ Trưởng bộ phận quản lý hàng thế chấp Nhân viên bộ phận thẩm định động sản Nhân viên bộ phận thẩm định bất động sản Nhân viên bộ phận hướng dẫn nghiệp vụ Nhân viên bộ phận quản lý hàng thế chấp Nhân viên văn thư II TÌNH HÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI ACB 1 Quy định ACB về định giá bất động sản thế chấp 1.1 Hồ sơ tối thiểu để thẩm định bất động sản Chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy phép mua bán…) Tờ khai lệ phí trước bạ (nếu có) Giấy phép xây dựng (nếu có) Đối với đất trống bắt buộc phải có bản vẽ vị trí hiện trạng Chứng minh thư nhân dân Hộ khẩu của chủ sở hữu BĐS (làm theo mẫu) Khi thẩm định tài sản là quyền sử dụng đất thuê/thuê lại và/hoặc tài sản gắn liền với đất thuê/thuê lại, ngoài các hồ sơ tối thiểu theo quy định, các đơn vị phải gửi kèm theo hợp động thuê/thuê lại đất, quyết toán đối với công trình xây dựng (nếu có). 1.2. Nội dung thẩm định bất động sản a) Các nội dung thẩm định bất động sản bao gồm: Chủ sở hữu, sử dụng BĐS Quy hoạch sử dụng đất nơi BĐS tọa lạc Khả năng chuyển nhượng của BĐS Tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế của BĐS Định giá BĐS b) Việc thẩm định BĐS phải được thực hiện trên cơ sở tình trạng thực tế của bất động sản và các chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS, các chứng từ hợp pháp khác do khách hàng cung cấp. 1.3. Thẩm định về chủ sở hữu, sử dụng bất động sản a) Việc thẩm định về chủ sở hữu, sử dụng BĐS phải đảm bảo xác định được: Người là chủ sở hữu, sử dụng BĐS; những người đồng sở hữu, sử dụng Năng lực hành vi dân sự, năng lực pháp luật dân sự của chủ sở hữu, sử dụng BĐS. Người có thẩm quyền quyết định việc thế chấp BĐS trong trường hợp tài sản của Doanh nghiệp nhà nước, Công ty trách nhiệm hữu hạn, Công ty cổ phần, Doanh nghiệp liên doanh, Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài Hợp tác xã và các tổ chức khác Mối quan hệ giữa chủ sở hữu, sử dụng BĐS với người được bảo lãnh trong trường hợp chủ sở hữu, sử dụng BĐS bảo lãnh cho cá nhân, tổ chức khác tại ACB. b) Căn cứ thẩm định: các chứng từ sở hữu, sử dụng BĐSS, hồ sơ pháp lý của chủ sở hữu, sử dụng BĐS, hồ sơ pháp lý của người được bảo lãnh. c) Phương pháp thẩm định: trên cơ sở các căn cứ thẩm định trên, người thẩm định thực hiện thẩm định thực tế nơi BĐS tọa lạc, phỏng vấn, quan sát và đối chiếu các quy định của pháp luật, quy định của ACB để làm rõ nội dung cần thẩm định. 1.4. Thẩm định về quy hoạch sử dụng đất nơi bất động sản tọa lạc a) Việc thẩm định về quy hoạch sử dụng bất nơi BĐS tọa lạc phải bảo đảm xác định được: Nơi BĐS tọa lạc đã có quy hoạch hay chưa Trường hợp đã có quy hoạch thì quy hoạch như thế nào. b) Căn cứ thẩm định: đối chiếu quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt với vị trí của BĐS để xác định quy hoạch. Trường hợp khu đất nơi BĐS tọa lạc chưa có quy hoạch thì người thẩm định phải làm việc với cơ quan thẩm quyền để xác định. Ngoài ta, người thẩm định có thể phỏng vấn, trao đổi với các cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để xác định quy hoạch sử dụng đất nơi BĐS tọa lạc. 1.5. Thẩm định về khả năng chuyển nhượng của bất động sản. a) Việc thẩm định về khả năng chuyển nhượng của BĐS phải đảm bảo xác định được BĐS có dễ chuyển nhượng hay không. b) Căn cứ thẩm định: tình trạng thực tế của BĐS và các nguồn thông tin khác. c) Phương pháp thẩm định: trên cơ sở đánh giá kiến trúc tổng thể, cơ sở hạ tầng, tình hình an ninh, kinh tế, xã hội của khu vực nơi BĐS tọa lạc, lợi thế thương mại, vị trí của BĐS, thông tin về các giao dịch chuyển nhượng trên thị trường và các yếu tố khác đánh giá khả năng chuyển nhượng của BĐS. 1.6. Tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế của bất động sản a) Việc thẩm định về tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế của BĐS phải bảo đảm xác định được: Tính đầy đủ, tính hợp lệ và tính phù hợp của chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS. Diện tích thực tế, diện tích được ghi nhận trên chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS. BĐS có được phép thế chấp hay không theo quy định của pháp luật; BĐS đã có đầy đủ các điều kiện để thế chấp hay chưa BĐS có tranh chấp hay không BĐS có đang được thế chấp, chuyển nhượng, góp vốn, liên doanh với cá nhân, tổ chức khác hay không Mục đích sử dụng hiện tại của BĐS, BĐS có đang cho thuê, cho mượn hay không. b) Căn cứ thẩm định: tình trạng thực tế của BĐS, chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS và các nguồn thông tin khác. c) Phương pháp thẩm định: Đối chiếu các chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS với các quy định của pháp luật, của ACB để xác định Thẩm định thực tế BĐS Trao đổi, đề nghị với cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để có thêm thông tin nhằm xác định chính xác tình trạng pháp lý,tình trạng thực tế của BĐS. 1.7. Định giá bất động sản Việc xác định giá BĐS phải đảm bảo xác định được giá trị bằng tiền VNĐ của BĐS tại thời điểm định giá Căn cứ định giá BĐS: Diện tích BĐS: bao gồm diện tích đất (Sđ) và diện tích tài sản gắn liền với đất (St) Đơn giá BĐS: bao gồm đơn giá đất (Pđ) và đơn giá tài sản gắn liền với đất (Pt) Phương pháp định giá: tùy từng trường hợp,việc định giá được thực hiện theo các quy định phù hợp. 1.8 Xác định diện tích bất động sản được tính giá trị a) Đối với quyền sử dụng đất: Trường hợp diện tích đất ghi trên chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS lớn hơn diện tích đất thực tế thì diện tích đất được tính giá trị là diện tích đất thực tế. Trường hợp diện tích đất ghi trên chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS nhỏ hơn diện tích đất thực tế thì diện tích đất được tính giá trị là diện tích đất ghi trên chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS. b) Đối với nhà ở, công trình xây dựng, tài sản gắn liền với đất khác có đăng ký quyền sử hữu, nếu có sự chênh lệch giữa diện tích thực tế và diện tích được ghi nhận trên chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS diện tích được tính giá trị được xác định như trên Riêng trường hợp nhà ở, công trình xây dựng đang hoặc đã xây dựng nhưng chưa hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sử hữu: Nếu xây dựng theo đúng giấy phép xây dựng thì diện tích được tính giá trị là diện tích xây dựng thực tế. Nếu xây dựng không đúng giấy phép xây dựng thì diện tích được tính giá trị là diện tích xây dựng thực tế phù hợp với giấy phép xây dựng. Đối với tài sản gắn liền với đất khác: diện tích được tính giá trị căn cứ vào diện tích và tình trạng thực tế. 1.9. Xác định đơn giá bất động sản 1.9.1 Đối với đất ở ( Pđo): Đối với các đơn vị đã được duyệt đơn giá đất thị trường đối với đất ở: áp dụng đơn giá đất thị trường. Đối với đơn vị chưa được duyệt đơn giá đất thị trường đối với đất ở: áp dụng đơn giá đất UBND Tỉnh/Thành phố trực thuộc trung ương. Trong trường hợp này, các đơn vị có thể nhân đơn giá với hệ số K. Hệ số K do Hội đồng thẩm định tài sản bảo đảm quy định đối với từng chi nhánh, từng địa bàn, từng thời kỳ. Trường hợp có nhân hệ số K, các đơn vị phải so sánh đơn giá đất sau khi nhân hệ số K với đơn giá đất thực tế giao dịch chuyển nhượng (phải nêu rõ căn cứ xác định giao dịch chuyển nhượng thực tế) để thuyêt minh việc áp dụng hệ số K đó Việc so sánh được thực hiện như sau: Trường hợp có giao dịch chuyển nhượng bất động sản với các điều kiện ( về vị trí, cở sở hạ tầng và điều kiện khác) tương tự bất động sản đang thẩm định: các đơn vị so sánh với các giao dịch này để thuyết minh việc áp dụng hệ số K. Đơn giá đất của BĐS đang thẩm định không được cao hơn đơn giá đất của BĐS so sánh. Trường hợp không có giao dịch chuyển nhượng BĐS với các điều kiện ( về vị trí, cơ sở hạ tầng và điều kiện khác) tương tự với BĐS đang thẩm định: các đơn vị phải so sánh với các giao dịch chuyển nhượng BĐS có điều kiện khác với BĐS đang thẩm định để thuyết minh việc áp dụng hệ số K. Đơn giá đất của BĐS có thể cao hơn hoặc thấp hơn đơn giá đất của BĐS so sánh nhưng phải đánh giá được tính hợp lý giữa sự khác biệt của từng BĐS và sự khác biệt về đơn giá đất đó. 1.9.2 Đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như đất xây dựng nhà xường, văn phòng ( Pđsx) Đối với các đơn vị đã được duyệt đơn giá đất thị trường với từng loại đất phi nông nghiệp: Áp dụng đơn giá đất thị trường. Đối với các đơn vị chưa được duyệt đơn giá đất thị trường, áp dụng theo cách tính sau: Nếu đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp được giao ổn định, lâu dài hoặc giao có thời hạn 70 năm (Pđsx.ođ): đơn giá đất được tính tối đa bằng 50% đơn giá đất ở có cùng vị trí tương ứng. Pđsx.ođ = 50% x Pđo Nếu đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp được giao có thời hạn nhỏ hơn 70 năm ( Pđsx.th) : đơn giá đất được tính theo công thức sau: Pđsx.th = [ Pđ.sx.ođ - (Pđ.sx.ođ x (70-m) x 1,2%] Trong đó: m là thời hạn giao đất tính bằng năm Trường hợp đất đã được sử dụng một thời gian nhất định thì phải khấu trừ giá trị tương ứng với thời gian sử dụng đó. Khi đó đơn giá đất sẽ bằng: 1.9.3 Đối với nhà ở, công trình xây dựng ( Pt) Việc xác định giá trị của nhà phải dựa vào tình trạng hiện tại của ngôi nhà để định giá thông qua tiêu chí: thời hạn sử dụng, kiểu dáng ngôi nhà, kết cấu bố trí bên trong và mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng trong khu vực, tình trạng pháp lý của ngôi nhà. Theo các tiêu chí này thì đơn giá xây dựng của Ngân hàng TMCP Á Châu được quy định như sau: Loại nhà Kết cấu Đơn vị tính Đơn giá tính theo tổng diện tích sử dụng được tính giá trị (nghìn đồng/m2) Từ Đến Biệt thự trệt 1.Cột, đà, mái bằng BTCT , tường gạch, nền lát gạch xi măng các loại. M2 1.600 2.800 2.Cột, đà bằng BTCT, mái ngói/tôn có trần, nền lát xi măng các loại. M2 1.500 2.600 Biệt thự lầu 1.Khung, sàn, mái BTCT, tường gạch, nền lát xi măng các loại M2 1.400 2400 2. Khung sàn, BTCT tường gạch, mái ngói/tôn có trần,nền lát xi măng các loại M2 1300 2200 3. . Sàn xây cuốn trên sắt chữ I, tường gạch, mái ngói/tôn có trần, nền lát xi măng các loại M2 1200 2000 4.Sàn gỗ, tường gạch, mái ngói/tôn có trần, nền lát xi măng các loại M2 1100 1800 Nhà phố trệt 1. Cột, đà, mái bằng BTCT, tường gạch, nền lát xi măng các loại M2 1200 2000 2. Cột, đà bằng BTCT, mái ngói/tôn có trần, nền lát xi măng các loại. M2 1000 1800 3.Kết cấu biệt thự như trên, nền láng xi măng, trần ván cót ép carton, vệ sinh láng sứ xi măng M2 700 1000 4. Ván gạch+ ván/tôn/ngói, cột gỗ/gạch M2 600 800 5. Tường gạch+ ván/tôn, mái giấy, dầu lá M2 400 600 6. Cột gỗ, mái tôn, nền lát xi măng các loại, trần ván/cót ép, tường mượn M2 300 500 7. Ván tôn, gỗ, mái lá/giấy dầu, khung sườn gỗ M2 250 350 Nhà phố lầu 1. Cột, đà,sàn, mái bằng BTCT, tường gạch, nền lát xi măng các loại M2 1200 1800 2. Cột đà, sàn BTCT, mái ngói tôn có trần, nền lát xi măng các loại M2 1000 1500 3. Tường gạch, sàn xây cuốn trên sắt chữ I, mái ngói/tôn có trần, nền lát xi măng các loại M2 800 1200 4. Tường, cột gạch, sàn đúc giả, mái đúc M2 700 1100 5. Tường, cột gạch, sàn đúc giả/lợp tôn có trần, nền lát xi măng các loại M2 600 1000 6. Sàn đúc giả, vách gạch+ ván, cột gỗ, mái đúc giả/lợp tôn có trần, nền gạch xi măng các loại M2 500 700 7. Tưòng gạch, sàn gỗ ván, lợp tôn/ ngói có trần, nền gạch xi măng M2 500 800 8. Sàn đúc giả, vách ván tạp+ tôn, mái đúc giả/ tôn có trần M2 400 550 9. Sàn gỗ, vách ván tạp/tôn, lợp tôn/ngói có trần M2 300 500 10. Hồ bơi trên sân thượng, trong sân nhà M2 1300 2000 Các loại cao ốc văn phòng Nhà làm việc >= 5 tầng loại thường M2 1200 1900 Nhà làm việc >= 5 tâng trang trí loại sang M2 1550 2200 Nhà làm việc >= 5 tầng loại trang trí đặc biệt M2 2000 2800 Nhà xưởng * Nhà xưỏng kèo thép Lợp tôn hoặc fibro, vách gạch M2 700 1000 Lợp tôn hoặ