Đề tài Phân tích thị trường bất động sản TP HCM và liên hệ với thị trường Mỹ

khaù nhieàu nhaø ñaàu cô vaø caùc “coø” nhaø ñaát. Vì vaäy, thieát yeáu phaûi coâng khai hoùa vieäc mua baùn nhaø treân caùc saûn giao dòch. Ngoaøi ra, söï xuaát hieän cuûa caùc saøn giao dòch baát ñoäng saûn coøn traùnh tình traïng “baùn nhaø treân giaáy” (nhaø hình thaønh trong töông lai). d. Thu huùt doøng voán nöôùc ngoaøi Khoâng chæ coù nhaø ñaàu tö trong nöôùc maø coøn coù caû nhaø ñaàu tö nöôùc ngoaøi xem vieäc kinh doanh baát ñoäng saûn nhö “moû vaøng”. Ñöôïc ñaùnh giaù laø tieàm naêng nhaát taïi Chaâu AÙ, thò tröôøng baát ñoäng saûn Vieät Nam ñang laø ñieåm nhaém cuûa caùc nhaø ñaàu tö nöôùc ngoaøi. Rieâng TP.HCM, vôùi nhöõng ñaëc ñieåm rieâng bieät veà söï phaùt trieån, veà kinh teá, xaõ hoäi, vaø laïi laø trung taâm kinh teá, thöông maïi lôùn nhaát cuûa caû nöôùc neân ñöôïc caùc nhaø ñaàu tö quan taâm nhieàu hôn. Söï goùp maët cuûa caùc nhaø ñaàu tö nöôùc ngoaøi vaøo thò tröôøng baát ñoäng saûn TP.HCM ñaõ ñaåy maïnh quaù trình ñoâ thò hoùa vaø chænh trang boä maët ñoâ thò cuûa thaønh phoá, taïo ra nguoàn cung môùi cho thò tröôøng baát ñoäng saûn TP.HCM. II. PHAÂN TÍCH THÖÏC TRAÏNG THÒ TRÖÔØNG BÑS TP.HCM 1. Tình traïng bong boùng : So vôùi Nhaät Baûn, Vieät Nam coù dieän tích ñaát sinh hoaït treân ñaàu ngöôøi lôùn hôn, thu nhaäp treân ñaàu ngöôøi thaáp hôn 50 laàn, theá nhöng giaù nhaø ñaát ñoâ thò hai nöôùc laïi coù khi töông ñöông nhau. Ñieàu naøy chöùng toû giaù nhaø ñaát ôû nöôùc ta ñang ôû möùc quaù cao. Theo thoáng keâ, giaù vaên phoøng cho thueâ ôû Vieät Nam ñöùng khoaûng thöù 17, giaù caên hoä ñöùng ôû khoaûng thöù 30 so vôùi theá giôùi. Möùc giaù treân tuy khoâng cao ñeán möùc khoâng chaáp nhaän ñöôïc, nhöng so vôùi thu nhaäp cuûa ngöôøi daân vaø möùc ñoä phaùt trieån cuûa neàn kinh teá laø chöa phuø hôïp. Thaønh phoá Hoà Chí Minh laø nôi maø giaù nhaø ñaát taêng “choùng maët” nhaát, giaù cuûa caùc caên hoä chung cö cao taàng ôû thaønh phoá Hoà Chí Minh taêng khoaûng 50%, trong voøng 2 naêm 2006 vaø 2007. Thöïc ra thì giaù nhaø ñaát ñaõ bò thoåi phoàng leân moät caùch quaù ñaùng, vöôït xa giaù trò thöïc teá. Ñieàu naøy gaây neân hieän töôïng bong boùng baát ñoäng saûn daãn ñeán nhieàu söï thay ñoåi lôùn treân thò tröôøng. Vaäy hieän töôïng naøy baét ñaàu do ñaâu ? Coù leõ yeáu toá ñaàu tieân neân ñöôïc ñeà caäp laø hoaït ñoäng mua baùn cuûa nhöõng ngöôøi coù thu nhaäp cao. Ngöôøi ta mua nhaø khoâng nhaèm phuïc vuï cho muïc ñích oån ñònh cuoäc soáng, nhöõng ngöôøi naøy mua ñeå sau ñoù baùn laïi höôûng cheânh leäch. Trong ñoù, raát nhieàu ngöôøi ñaõ söû duïng tieàn nhaøn roãi hoaëc ruùt töø thò tröôøng chöùng khoaùn ñeå ñaàu tö vaøo nhaø ñaát vaøo ñaàu naêm 2007, laõi suaát ngaân haøng oû möùc thaáp, thò tröôøng chöùng khoaùn cuõng khoâng coøn laø caùi moû vaøng, nhieàu nhaø ñaàu cô ñaõ nhaûy qua baát ñoäng saûn nhö moät leõ dó nhieân. Caùc nhaø ñaàu cô ñeàu nghó raèng baát ñoäng saûn laø lónh vöïc luoân mang laïi lôïi nhuaän vaø laø nôi truù aån an toaøn nhaát. Thôøi ñieåm ñoù, ñeán 80 – 90% ngöôøi mua caên hoä chung cö ñang soát noùng khoâng phaûi ñeå ôû maø ñeå daønh ñoù sau naøy baùn laïi kieám lôøi. Nhieàu neàn nhaø ôû nhöõng döï aùn nhaø ôû lôùn taïi Quaän 2, Quaän 9, Quaän 7,.. ñöôïc mua ñi baùn laïi ñeán hai möôi maáy laàn. Coù leõ laø ai cuõng nhaän thaáy lôïi nhuaän töø thò tröôøng ñaày tieàm naêng naøy vaø nhieàu nguoàn quyõ ñaàu tö, doøng tieàn töø thò tröôøng chöùng khoaùn,.. cöù ñoå vaøo baát ñoäng saûn, vaø nhö moät quy luaät taát yeáu, giaù nhaø ñaát seõ töï ñoäng naâng leân. Thoâng tin töø vieäc thaéng lôùn töø baát ñoäng saûn taïo ra laøn soùng ñaàu cô oà aït, khieán giaù nhaø ñaát leân moät caùch choùng maët. Ngay caû khi ngöôøi ta khoâng saün tieàn trong tuùi, hoï vaãn saün saøng ñi vay ngaân haøng ñeå ñaàu cô vì lôïi nhuaän mang laïi quaù cao vaø trong thôøi gian töông ñoái ngaén. Cöù theá, ngöôøi ta chöù ñua nhau tham gia thò tröôøng baát ñoäng saûn, thaäm chí nhöõng ngöôøi daân bình thöôøng, khoâng heà bieát gì veà thò tröôøng cuõng thaáy ra lôïi nhuaän quaù cao maø tham gia. Caûnh töôïng ngöôøi daân xeáp haøng qua ñeâm tröôùc coång caùc döï aùn ñeå chôø mua ñöôïc moät caên hoä ôû Quaän 2, Quaän 9 ñaõ gaây xoân xao dö luaän trong moät thôøi gian khaù daøi. Coù theå luùc ñaàu ngöôøi ta mua chæ nhaèm muïc ñích ôû, nhöng sau ñoù thaáy giaù leân cao quaù, baùn ñi seõ lôøi raát nhieàu, coù theå mua laïi caên khaùc nöõa – vaø ngöôøi ta baùn. Voâ tình hoï ñaõ trôû thaønh nhöõng nhaø ñaàu cô nghieäp dö. Loøng tham noåi leân, nhieàu ngöôøi queân maát muïc ñích cuûa vieäc mua nhaø cuûa mình, trôû thaønh nhaø ñaàu cô baát ñoäng saûn,… Nguyeân nhaân tieáp theo daãn ñeán tình traïng bong boùng baát ñoäng saûn laø do caùn caân cung – caàu chöa ñöôïc giaûi quyeát trieät ñeå. Giaù nhaø ñaát ôû phaân khuùc nhaø ôû cao caáp (bieät thöï, caên hoä cao caáp,…) soát cao laø döïa treân nhöõng nhu caàu coù thieát cuûa taàng lôùp daân cö vaø lao ñoäng coù thu nhaäp taêng maïnh. Ñaây laø xu höôùng taát yeáu trong neàn kinh teá ñang phaùt trieån nhöng do toác ñoä taêng tröôûng, phaùt trieån cuûa thò tröôøng ñòa oác khoâng theo kòp daãn ñeán tình traïng khan haøng – giaù bò ñaåy leân cao. Nguoàn cung quaù nhoû so vôùi nhu caàu quaù lôùn ñeå ñaùp öùng toác ñoä ñoâ thò hoùa taêng nhanh. Theo soá lieäu thoáng keâ töø vuï kieán truùc quy hoaïch xaây döïng (Boä xaây döïng), tyû leä ñoâ thò hoùa cuûa Vieät Nam Quang cảnh cả ngàn người tranh nhau đăng ký mua căn hộ The Vista Người dân xếp hàng bên ngoài phòng giao dịch The Vista cả đêm, chờ đến 9 giờ sáng 19/10 để được vào đăng ký mua căn hộ - Ảnh: Trần Tiến Dũng naêm 1999 laø 23,6%, naêm 2004 taêng 25,8%, döï baùo naêm 2010 taêng leân 33%. Dieän tích ñaát ñoâ thò seõ taêng gaáp 4 laàn trong hôn 10 naêm nöõa, töø 105.000(ha) hieän nay leân ñeán 400.000(ha) vaøo naêm 2020. Daân soá ñoâ thò hieän nay laø khoaûng 23 trieäu ngöôøi, döï kieán seõ taêng leân 46 trieäu ngöôøi vaøo naêm 2025. Nhö vaäy, ñeå phaán ñaáu ñaït 20m2 nhaø ôû/ngöôøi taïi ñoâ thò vaøo naêm 2020, trung bình moãi naêm Vieät Nam phaûi phaùt trieån theâm 35 tireäu m2 nhaø. Ñoù laø moät vieäc heát söùc khoù khaên. Ñaëc bieät trong thôøi ñieåm hieän nay, soá ngöôøi ñang ôû nhaø troï chieám tyû leä khaù cao. Hôn nöõa khoaûng caùch giaøu ngheøo quaù lôùn, ngay caû khi ñaït ñöôïc muïc tieâu veà nhaø ôû thì cuõng seõ khoâng coù moät söï ñoàng ñeàu naøo caû. Trong khi ôû caùc nöôùc khaùc, ngöôøi ta khoâng ñeà cao vieäc sôû höõu moät ngoâi nhaø (thaønh phaàn coù nhaø rieâng taïi Thuïy Só laø 34%, Hamburg laø 20%, Amsterdam laø 16% vaø Berlin laø 11%) thì ôû Vieät Nam chuùng ta, quan nieäm “an cö laïc nghieäp” vaãn coøn söùc aûnh höôûng quaù lôùn. Ngöôøi ta kieám tieàn cho muïc ñích cao caû cuûa cuoäc ñôøi laø mua ñöôïc moät caên nhaø. Nhu caàu veà nhaø ôû cöù theá maø taêng leân. Tuy nhieân, noùi nhö vaäy khoâng coù nghóa laø möùc cung cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn quaù ít. Thöïc ra, vì nhaän thaáy möùc haáp daãn cuûa thò tröôøng tieàm naêng naøy neân coù raát nhieàu nhaø ñaàu cô trong vaø ngoaøi nöôùc boû voán vaøo ñaây. Cuï theå laø 70% voán ñaàu tö tröïc tieáp nöôùc ngoaøi (FDI) ñöôïc ñöa vaøo thò tröôøng baát ñoäng saûn. Song, taát caû caùc phaân khuùc thò tröôøng, ñaëc bieät laø vaên phoøng vaø nhaø ôû vaãn ñang thieáu huït. Vì raát nhieàu khoù khaên, maát khaù nhieàu thôøi gian vaø chi phí, ñieàu naøy voâ tình taùc ñoäng leân cung, ñaåy giaù nhaø ñaát taêng theâm nöõa. Theâm vaøo ñoù, caùc taäp ñoaøn baát ñoäng saûn nöôùc ngoaøi vôùi tieàm löïc taøi chính raát lôùn ñang ñoå boä vaøo Vieät Nam ñeå tieàm kieám cô hoäi laøm aên; vaø Thaønh phoá Hoà Chí Minh laø nôi taäp trung ñoâng ñaûo nhaát. Nhöõng döï aùn cuûa caùc taäp ñoaøn naøy maëc duø coù goùp phaàn taêng nguoàn cung veà nhaø ñaát, tuy nhieân laïi ñaåy giaù leân quaù cao neân maët baèng chung vaãn khoâng coù taùc duïng giaûm nhieät thò tröôøng baát ñoäng saûn. Một cao ốc cho thuê trên đường Pasteur, Q.1 - Ảnh: ĐỨC TRÍ Moät lyù do khaùc nöõa khieán cho quaû bong boùng baát ñoäng saûn ngaøy caøng phình to ra laø möùc soáng cuûa ngöôøi daân ngaøy caøng cao. Ngöôøi ta coù nhu caàu sôû höõu nhöõng ngoâi nhaø cuûa rieâng mình. Côn soát baát ñoäng saûn ôû Tp.HCM chuû yeáu xaûy ra ôû phaân khuùc thò tröôøng caên hoä cao caáp. Chính nhu caàu mua nhaø taêng cao ñaõ ñaåy giaù nhaø ñaát leo thang. Theâm nöõa, maët traùi cuûa taêng tröôûng kinh teá laø khoaûng caùch giaøu ngheøo ngaøy caøng roäng, trong luùc nhöõng ngöôøi lao ñoäng bình thöôøng tích goùp caû ñôøi cuõng khoâng theå mua noåi moät ngoâi nhaø 30m2 hay moät caên hoä chung cö thì laïi coù nhöõng ñaïi gia naém giöõ trong tay haøng chuïc tyû ñoàng. Thöïc chaát, nhöõng giao dòch treân thò tröôøng nhaø ñaát ñeàu laø giao dòch giöõa nhöõng ngöôøi coù tieàn vôùi nhau, taàng lôùp thöôïng löu cuûa xaõ hoäi. Neáu nhö ñoù chæ laø nhöõng vuï mua baùn bình thöôøng thì giaù ñaát khoâng bò thoåi phoàng leân nhö vaäy. Giaù caøng luùc caøng taêng laø do nhöõng ngöôøi mua nhaø luoân nghó raèng seõ coù moät ngöôøi naøo ñoù mua laïi caên nhaø mình vöøa môùi mua töø ngöôøi khaùc. Ñoù chính laø lyù do vì sao coù quaû bong boùng, vì ñôøi soáng cuûa moät boä phaän quaù cao, tieàn dö thöøa neân ngöôøi ta tìm caùch sinh lôïi. Laïm phaùt cao cuõng laø moät lyù do ñeå lyù giaûi cho hieän töôïng bong boùng nhaø ñaát. Hai töø “laïm phaùt” laø noãi aùm aûnh cuûa taát caû moïi ngöôøi. Trong töù giaùc muïc tieâu cuûa moïi quoác gia – taêng tröôûng cao, laïm phaùt thaáp, thaát nghieäp ít, caùn caân thanh toaùn coù soá dö – thì taêng tröôûng vaø laïm phaùt laø haiñænh coù taàm quan troïng haøng ñaàu. Ñoái vôùi Vieät Nam, taêng tröôûng kinh teá laø muïc tieâu haøng ñaàu ñeå choáng tuït haäu xa hôn, sôùm thoaït khoûi nhoùm caùc nöôùc coù thu nhaäp thaáp nhaát. Coù leõ vì quaù chuù trong ñeán taêng tröôûng, chuùng ta ñaõ “queân” quan taâm ñeán laïm phaùt. Muïc tieâu taêng tröôûng cuûa 2007 ñaõ hoaøn thaønh toát, theá nhöng laïm phaùt leân ñeán 12,63% - Thaät laø moät ñieàu ñaùng tieác Giá nhà đất trong dự án khu đô thị mới Trung Sơn (Nam Sài Gòn) chỉ trong một tháng đã tăng khoảng 5 triệu đồng/m2 - Ảnh: Lao Động khi giaù caû ngaøy caøng taêng khoâng phanh, khoâng gì coù theå haõm laïi ñöôïc, ñoàng tieàn ngaøy caøng maát giaù. Khoaûng caùch giaøu ngheøo ngaøy caøng taêng. Ñoù laø caùi giaù quaù ñaét cho söï taêng tröôûng Theo thoáng keâ, giaù nhaø ôû vaø vaät lieäu xaây döïng (tieàn nhaø ôû, ñieän, nöôùc, chaát ñoát vaø vaät lieäu xaây döïng) thaùng 12.2007 taêng 3,28%, caû naêm taêng 17,12% - cao thöù hai sau nhoùm thöïc phaåm. Ñoù laø nhöõng con soá gaây söûng soát cho nhieàu nhaø kinh teá vaø caùi naøy taêng keùo theo caùi kia taêng, laïm phaùt vì theá maø leân ñeán hai con soá. Ngöôøi ta cöù “vòn” vaøo laïm phaùt ñeå taêng giaù voâ toäi vaï. Ñoàng yù laø möùc soáng ngaøy caøng cao nhöng chính nhöõng haønh ñoäng taêng giaù thieáu caên cöù nhö vaäy maø laïm phaùt caøng luùc caøng döõ doäi. Soát ñaát vaø giaù nhaø taêng cuõng laø do taâm lyù naøy. Khi tieán haønh giaûi toûa ñeå laáy ñaát thöïc hieän döï aùn, khoâng ít nhaø ñaàu tö phaûi “choaùng vaùng” tröôùc nhöõng khoaûn tieàn ñeàn buø giaûi phoùng maët baèng quaù cao. Töø ñoù, trong moät thôøi gian daøi khoâng coù döï aùn môùi. Nguoàn cung baát ñoäng saûn voán khoâng ñuû ñaùp öùng vôùi nhu caàu leân möùc quaù cao cuûa ngöôøi daân vì vaäy caøng trôû neân thieáu huït. Coù nhöõng döï aùn taïi quaän 7, khi tieán haønh giaûi phoùng maët baèng ngöôøi daân ñoøi phaûi boài thöôøng ñaát noâng nghieäp laø 30trieäu/m2, trong khi giaù baùn taïi döï aùn khoaûng 70 trieäu/m2 ñaát ôû. Muoán coù maët baèng ñeå hoaøn thaønh döï aùn, coù chuû ñaàu tö phaûi chaáp thuaän möùc giaù naøy vaø dó nhieân seõ phaûi taêng giaù ñeå buø loã. Nhö vaäy, thò tröôøng cöù quanh ñi quaán laïi trong voøng laãn quaãn : giaù taêng ->thieáu nguoàn cung ->giaù taêng. Giaù caû thò tröôøng taêng – giaù nhaø ñaát khoâng theå ñöùng yeân moät choã. Cöù theá, quaû boùng baát ñoäng saûn cöù phình to ra. Vì tình hình chung cuûa caû neàn kinh teá neân vieäc giaù caû bò ñaåy leân vöôït xa giaù trò ñaõ xaûy ra ñoái vôùi thò tröôøng baát ñoäng saûn laø khoâng coù gì khoù hieåu. Hôn nöõa, khoâng chæ Vieät Nam maø coøn raát nhieàu neàn kinh teá lôùn, tröôùc tình hình laïm phaùt gia taêng vaø coù tính chaát toaøn caàu, trong moät thôøi gian ngaén khoù loøng giaûm nhieät thò tröôøng. Ñaëc bieät baát ñoäng saûn laø ngaønh lieân quan vaø chòu aûnh höôûng cuûa raát nhieàu ngaønh khaùc trong neàn kinh teá vì theá caøng deã bò taùc ñoäng bôûi söï bieán ñoäng cuûa thò tröôøng. Côn soát thò tröôøng nhaø ñaát naèm trong xu theá chung cuûa caû neàn kinh teá. Nhö vaäy, coù nhieàu lyù do ñeå giaûi thích hieän töôïng bong boùng treân thò tröôøng baát ñoäng saûn. Trong ñoù, ñaùng keå nhaát laø do ñaàu cô, do laïm phaùt ôû möùc ñoä cao vaø do yeáu toá baát caân xöùng veà cung caàu nhaø ôû chöa ñöôïc giaûi quyeát trieät ñeå. Tuy nhieân, nhö ñaõ ñeà caäp, baát ñoäng saûn laø ngaønh lieân quan vaø chòu aûnh höôûng cuûa raát nhieàu ngaønh khaùc trong neàn kinh teá, ñaëc bieät laø caùc keânh ñaàu tö taøi chính khaùc trong neàn kinh teá. 2. Chu chuyeån voán giöõa ngaønh BÑS vaø caùc keânh ñaàu tö khaùc trong neàn kinh teá : a. Thò tröôøng chöùng khoaùn Trong baát kyø neàn kinh teá naøo thì thò tröôøng tieàn teä vaø thò tröôøng baát ñoäng saûn luoân giöõ moät vai troø chuû ñaïo, hai thò tröôøng naøy coù quan heä maät thieát, thuùc ñaåy nhau vaø ngöôïc laïi. Moái quan heä giöõa hai thò tröôøng naøy laø khaù nhaïy caûm. Chöùng khoaùn sinh lôïi nhanh nhöng baát oån vaø ñoøi hoûi phaûi am hieåu thò tröôøng, baùm saùt vaø phaân tích kyõ thoâng tin môùi truï laïi ñöôïc. Trong khi ñoù, baát ñoäng saûn taêng tröôûng chaäm hôn nhöng ñaõ bình oån sau nhieàu ñôït noùng laïnh baát thöôøng. Neáu xeùt trong daøi haïn, baát ñoäng saûn seõ laø söï löïa choïn cho caùc nhaø ñaàu tö khoâng öa maïo hieåm. Ñaàu tieân, ta haõy xeùt hai thò tröôøng naøy treân phöông dieän gaén boù, thuùc ñaåy nhau cuøng phaùt trieån. Nhöõng thaùng ñaàu naêm 2007, khi thò tröôøng chöùng khoaùn lieân tuïc “xanh saøn” thì caùc saøn giao dòch baát ñoäng saûn cuõng taáp naäp khaùch haøng khoâng keùm. Theo nhö khaûo saùt cuûa caùc nhaø phaân tích thò tröôøng, nhieàu ngöôøi coù nhu caàu ñoåi nhaø ôû do “truùng quaû” khi ñaàu tö coå phieáu. Bieåu ñoà giao dòch nhaø ôû taïi ACBR cho thaáy : neáu nhö trong caùc naêm 2004 – 2005, giao dòch taïi sieâu thò ñòa oác phaàn lôùn laø nhaø ôû taïi caùc quaän ven nhö Taân Bình, Taân Phuù, Goø Vaáp, Bình Thaïnh,… vôùi giaù trò töø khoaûng 200 löôïng vaøng trôû xuoáng, thì töø thaùng 6.2006 cho ñeán thaùng 3.2007, löôïng nhaø ôû caùc quaän trung taâm nhö quaän 1, 3, Phuù Nhuaän ñöôïc giao dòch taêng leân khaù nhieàu, giaù giao dòch leân ñeán 500 – 700 löôïng vaøng/ caên. Theâm nöõa, raát nhieàu nhaø ñaàu tö sau khi truùng lôùn töø mua baùn coå phieáu ñaõ ñi tìm mua neàn ñaát bieät thöï, nhaø phoá taïi caùc döï aùn quaän 2, quaän 7, quaän 9. Moái quan heä giöõa thò tröôøng chöùng khoaùn vaø thò tröôøng baát ñoäng saûn ngaøy caøng khaêng khít hôn laø daáu hieäu toát cho thò tröôøng baát ñoäng saûn, ñoàng thôøi moái quan heä naøy cuõng ñaõ giuùp caùc nhaø ñaàu tö baûo toaøn voán, bôûi raát nhieàu nhaø ñaàu tö vaøo thò tröôøng chöùng khoaùn cuõng chính laø nhaø ñaàu tö treân thò tröôøng baát ñoäng saûn. Theâm nöõa, moät phaàn lôïi nhuaän töø kinh doanh treân thò tröôøng chöùng khoaùn ñöôïc chuyeån vaøo thò tröôøng baát ñoäng saûn. Ñieàu naøy goùp phaàn khaù lôùn vaøo vieäc kinh thích caùc döï aùn phaùt trieån. Hai thò tröôøng song song phaùt trieån vaø ñeàu ñaït lôïi nhuaän cao. Deã daøng nhaän ra muïc tieâu cuûa caùc nhaø ñaàu tö khi chuyeån voán töø thò tröôøng chöùng khoaùn sang thò tröôøng baát ñoäng saûn. Hoï muoán ña daïng hoùa ñaàu tö giaûm thieåu ruûi ro. Hôn nöõa, vaøo thôøi gian ñoù, thò tröôøng baát ñoäng saûn ñang phaùt trieån raàm roä, khoâng coù lyù do gì ñeå caùc nhaø ñaàu tö vôùi muïc ñích toái ña hoùa lôïi nhuaän laïi lôø ñi nhöõng khoaûn cheânh leäch keách xuø vieäc mua ñi baùn laïi baát ñoäng saûn. Vaø cöù theá, hai thò tröôøng song song phaùt trieån. Moät lyù do nöõa khieán cho hai thò tröôøng naøy gaén boù vôùi nhau ñoù laø söï xuaát hieän cuûa moät coâng cuï taøi chính ñaõ ñöôïc nhaéc ñeán trong cuoäc khuûng hoaûng thò tröôøng tín chaáp ôû Myõ – nghieäp vuï chöùng khoaùn hoùa. Thò tröôøng chöùng khoaùn phaùt trieån vaø trôû neân quen thuoäc vôùi nhieàu ngöôøi. Vieäc caùc nhaø ñaàu tö “ñoùng goùi” caùc khoaûn vay baát ñoäng saûn, bieán chuùng thaønh coå phieáu vaø ñöa leân saøn giao dòch, ñöôïc caùc toå chöùc tín duïng vaø caùc coâng ty khaùc sôû höõu cuõng goùp phaàn khoâng nhoû cho söï phaùt trieån cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn. Ngöôøi ta khoâng nhìn thaáy söï nguy hieåm ñang aån naáp trong voû boïc cuûa söï taêng tröôûng noùng Thị trường địa ốc đang tăng mạnh VN_Index taêng Ñoù laø luùc hai thò tröôøng cuøng phaùt trieån. Coøn neáu hai thò tröôøng ñi ngöôïc chieàu nhau thì sao ? Luùc ñoù seõ coù nhöõng kòch baûn khaùc nhau cho nhöõng nhaø ñaàu tö khaùc nhau. Ñoái vôùi nhöõng nhaø ñaàu tö coù voán moûng khi thaéng treân thò tröôøng chöùng khoaùn, ngöôøi ta seõ mua nhaø, mua bieät thöï ñeå taän höôûng cuoäc soáng, vaø khi thua loã, raát coù theå ngöôøi ta seõ baùn ñi hay ít nhaát laø khoâng mua tieáp ñeå giöõ voán tieáp tuïc laøm aên. Vôùi kòch baûn naøy, thò tröôøng chöùng khoaùn suy yeáu keùo theo söï aûm ñaïm treân thò tröôøng baát ñoäng saûn. Roõ raøng laø hai thò tröôøng naøy coù quan heä raát maät thieát. Tuy nhieân, treân thöïc teá laïi khaùc. Caùc nhaø ñaàu tö Vieät Nam khoâng heà “moûng voán” – Hoï raát giaøu, vì hoï cuõng raát nhaïy beùn. Hoï seõ ñi theo moät kòch baûn khaùc. Theo ñoù, khi thò tröôøng chöùng khoaùn “rôùt” thaûm haïi thì nhaø ñaát laïi leân vuø vuø. Ñoù chính laø ñieàu maø chuùng ta ñaõ chöùng kieán trong maáy thaùng trước ñaây. Ñoù laø moät goùc nhìn khaùc veà moái quan heä giöõa thò tröôøng chöùng khoaùn vaø thò tröôøng baát ñoäng saûn. Neáu nhö trong thôøi kyø höng thònh, hai thò tröôøng naøy laø baïn ñoàng haønh vôùi nhau, thì giôø ñaây, khi chöùng khoaùn ñang rôi vaøo ngoõ cuït thì thò tröôøng baát ñoäng saûn laïi soâi noåi cöïc kyø. Chuùng hoaït ñoäng nhö hai caùi bình thoâng nhau. Voán töø chöùng khoaùn cöù chuyeån dòch qua thò tröôøng baát ñoäng saûn. Coù raát nhieàu lyù do ñeå lyù giaûi hieän töôïng naøy. Caùch ñaây vaøi thaùng, lieân tieáp nhöõng tin töùc töø HSBC, Merrill Lynch, nghò ñònh 03 cuûa chính phuû, döï thaûo thueá thu nhaäp töø chöùng khoaùn leân ñeán 25%,… Taát caû nhöõng thoâng tin naøy ñeàu gaây baát lôïi cho thò tröôøng chöùng khoaùn voán coøn non treû. Ñieàu naøy ñaõ taïo ra taâm lyù caàm chöøng, nghe ngoùng, khoâng daùm ra quyeát ñònh. Thò tröôøng chöùng khoaùn ñaõ thaûm laïi caøng thaûm hôn. Trong khi ñoù, baát ñoäng saûn laïi “aám” leân raát nhieàu. Taïi saøn ñòa oác ACB Nguyeãn Ñình Chieåu, chöa heát thaùng 7.2007 ñaõ coù hôn 100 hôïp ñoàng mua baùn thaønh coâng, gaáp 3 laàn so vôùi cuøng kyø naêm 2006. Haàu heát caùc giao dòch toát taäp trung vaøo ñoái töôïng nhaø tö nhaân. Caùc giao dòch taäp trung vaøo quaän 2, quaän 9 vaø chuû yeáu laø nhaø ôû vaø ñaát döï aùn. Söï gia taêng ñoät bieán cuûa khoái löôïng giao dòch naøy coù theå lyù giaûi vì quaän 2 vaø quaän 9 ñang coù nhieàu döï aùn thöïc hieän quy hoaïch khu ñoâ thò môùi vaø caàu Thuû Thieâm. Song nguyeân nhaân chính cho vieäc giaù nhaø ñaát trôû neân noùng soát laø vì raát nhieàu nhaø ñaàu tö ñang rôøi saøn chöùng khoaùn do ñoù khoâng coøn laø keânh ñaàu tö haáp daãn. Theâm nöõa, kinh doanh baát ñoäng saûn cuõng khoâng khoù khaên, ñôn giaûn laø chæ caàn coù voán laø coù theå haønh ñoäng, vì theá caùc nhaø ñaàu tö laàn löôït keùo nhau sang baát ñoäng saûn. VN_Index giaûm Moät lyù do khaùc nöõa laø: ñeå ñaûm baûo tyû leä khoáng cheá cho vay chöùng khoaùn khoâng vöôït quaù 3% dö nôï tín duïng theo quy ñònh cuûa chính phuû, ñoàng thôøi coøn phaûi ñaûm baûo tyû leä dö nôï toái öu ñeå ñaït ñöôïc lôïi nhuaän hoaït ñoäng cuûa mình, caùc ngaân haøng ñaõ ñaåy maïnh cho vay tieâu duøng vaø cho vay baát ñoäng saûn. Caùc ñieàu kieän tín duïng ñeå coù theå vay cuõng trôû neân deã daøng hôn, ñieàu ñoù caøng laøm cho baát ñoäng saûn theâm “noùng”. Caùc ngaân haøng cuõng ñöa ra nhöõng chính saùch vay baát ñoäng saûn môùi, theo Gần tết, sàn giao dịch nhà ở khu dân cư ổn định vắng khách. Trong ảnh: tại chợ địa ốc ACB sáng 28-1-2008 ñoù ngöôøi vay coù theå theá chaáp ngoâi nhaø saép mua ñeå vay, theá laø caùc nhaø ñaàu tö cöù mua nhaø – theá chaáp -baùn laïi, ñaåy giaù baát ñoäng saûn leân nhanh vaø bò thoåi phoàng so vôùi giaù trò thöïc cuûa noù. Nhö vaäy, hai thò tröôøng naøy coù lieân quan maät thieát, boå sung vaø hoã trôï nhau cuøng phaùt trieån. Caùc nhaø ñaàu tö luoân saùt sao tình hình bieán ñoäng treân hai thò tröôøng vaø coù nhöõng phaûn öùng kòp thôøi nhaèm thu lôïi nhuaän cao nhaát. b. Thò tröôøng vaøng vaø ngoaïi teä : Baát ñoäng saûn, chöùng khoaùn vaø vaøng ñöôïc coi laø nhöõng lónh vöïc kinh doanh coù lieân quan maät thieát vôùi nhau. Vieäc löïa choïn ñaàu tö vaøo ñaâu laø vaán ñeà nhieàu nhaø ñaàu tö baên khoaên, ñaëc bieät taïi thôøi ñieåm maø thò tröôøng bieán ñoäng phöùc taïp. Vaøng coù tính thanh khoaûn cao nhöng chöùa ñöïng caùc yeáu toá ruûi ro nhö chieàu höôùng bieán ñoäng khoù döï ñoaùn, bieân ñoä dao ñoäng giaù maïnh, giaù vaøng quan heä maät thieát vôùi giaù daàu vaø phuï thuoäc nhieàu vaøo tình hình kinh teá cuûa Myõ. Ngoaøi ra, giaù vaøng trong nöôùc coøn phuï thuoäc vaøo cung caàu treân thò tröôøng, chính saùch quaûn lyù hoaït ñoäng kinh doanh vaøng vaø yeáu toá taâm lyù cuûa ngöôøi daân. Trong luùc thò tröôøng chöùng khoaùn ñang nguoäi laïnh thì vaøng vaø baát ñoäng saûn coù veõ laø söï löïa choïn toái öu cho nhaø ñaàu tö. Ngöôøi ta ñaàu cô vaøng vaø ñaàu cô baát ñoäng saûn. Thoùi quen ñònh giaù ñaát ñai baèng vaøng cuûa moät boä phaän raát ñoâng daân chuùng cuõng ñaõ goùp phaàn vaøo vieäc thoåi phoàng quaû bong boùng baát ñoäng saûn. Giaù vaøng leân côn soát vaø giaù ñaát cuõng taêng cao, vieäc mua baùn ñoái vôùi loaïi haøng hoùa ñaëc bieät naøy laïi tính theo giaù vaøng. Bôûi theá, giaù nhaø ñaát taêng “keùp”, ñi khaù xa so vôùi giaù trò thöïc cuûa noù. Giaù vaøng theá giôùi laäp heát kyû luïc naøy ñeán kyû luïc khaùc, giaù vaøng trong nöôùc cuõng vì theá maø leân xuoáng lieân tuïc. So vôùi caùc tænh, thaønh phoá khaùc, ôû TP.HCM, soá löôïng ngöôøi mua vaøng ñeå ñaàu tö nhieàu hôn neân söï bieán ñoäng treân thò tröôøng vaøng aûnh höôûng nhieàu ñeán caùc thò tröôøng khaùc, trong ñoù coù thò tröôøng baát ñoäng saûn. Thôøi kyø chöùng khoaùn raát theâ thaûm vaø vaøng ñang coøn yeân vò thì baát ñoäng saûn laø löïa choïn lyù töôûng cuûa nhaø ñaàu tö. Nay vaøng bieán ñoäng döõ doäi, ngöôøi ta tìm ñeán vaøng nhö moät keânh ñaàu tö mang laïi lôïi nhuaän cao. Vieäc giaù nhaø ñaát taêng “keùp”, vöôït xa giaù trò thöïc cuûa mình cuõng laøm cho caùc nhaø ñaàu tö nghi ngôø veà khaû naêng sinh lôïi cuûa baát ñoäng saûn vaø chuyeån sang ñaàu tö vaøng. Moät yeáu toá khaùc aûnh höôûng khaù lôùn ñeán thò tröôøng baát ñoäng saûn laø ngoaïi teä, ñaëc bieät laø USD. Do chòu aûnh höôûng cuûa cuoäc khuûng hoaûng thò tröôøng cho vay tín chaáp ôû Myõ, giaù USD lieân tuïc maát giaù, ñieàu naøy cuõng laø moät yeáu toá laøm quaû boùng baát ñoäng saûn taïi TP.HCM ngaøy caøng phình to ra. Moät soá löôïng khaù lôùn nhöõng caên hoä cao caáp, nhöõng cao oác vaên phoøng ñöôïc xaây vaø baùn hoaëc cho thueâ, thu tieàn baèng USD. Giaù USD giaûm, lôïi nhuaän theo tieàn VND cuûa chuû ñaàu tö bò giaûm suùt, hoï buoäc phaûi ñaåy giaù nhaø ñaát leân. Theâm nöõa, ngoaøi chöùng khoaùn, vaøng vaø baát ñoäng saûn; ngoaïi teä cuõng laø moät keânh ñaàu tö thu huùt khaù nhieàu voán. Do ñoù, khi USD rôùt giaù, caùc nhaø ñaàu tö seõ khoâng coøn höùng thuù vôùi thò tröôøng ngoaïi teä vaø chuyeån voán ñaàu tö sang baát ñoäng saûn – thò tröôøng ñang noùng. Baát ñoäng saûn thì chòu taùc ñoäng nhieàu bôûi giaù vaøng vaø giaù ngoaïi teä; trong khi ñoù vaøng vaø ngoaïi teä laïi chòu aûnh höôûng tröïc tieáp bôûi nhöõng bieán ñoäng veà kinh teá, chính trò treân theá giôùi. Kinh teá Vieät Nam ngaøy caøng hoäi nhaäp vôùi theá giôùi neân thò tröôøng Diễn biến giá USD của Ngân hàng Eximbank trong những ngày gần đây vaøng vaø ngoaïi teä trong nöôùc cuõng ñeå caäp nhaät kòp thôøi so vôùi theá giôùi. Ñieàu ñoù caøng laøm thò tröôøng baát ñoäng saûn trong nöôùc theâm bieán ñoäng. Theá giôùi thôøi gian gaàn ñaây coù raát nhieàu bieán ñoäng veà kinh teá vaø chính trò, giaù vaøng leân xuoáng baát thöôøng, ñaït kyû luïc moïi thôøi ñaïi, giaù d