Khóa luận Đánh giá lại hiệu quả về mặt tài chính của hoạt động đầu tư Khu đô thị cao cấp Công ty Sao Mai phường Bình Khánh, thành phố Long Xuyên, tỉnh An Giang

g mầm non (diện tích: 9.060,48m2), bệnh viện tư nhân (diện tích: 18.370,33m2), khu công viên cây xanh (diện tích: 47.213,68m2). SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 20 Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh - Khu ở: Tổ chức 2 dạng lô nền: + Nhà phố liên kế: Tổng cộng có 2.642 nền, gồm các lô nền có ký hiệu: A,B,C,D,E,F,G, H,J,N,P. + Biệt thự: Gồm 3 lô có ký hiệu BT1, BT2, BT3 với tổng số 39 nền. Tất cả chia làm 4 loại nền: nền loại 1, nền loại 2, nền loại 3 và nền loại 4: - Loại 1: gồm các lô: A3, B1, C3, D1, E3, F1, G3, H1, H2, H3, J3, F3, F4. Diện tích trung bình 1 nền: 81m2. - Loại 2: gồm các lô: E1, E2, F2, G1, G2. Diện tích trung bình 1 nền: 74m2. - Loại 3: gồm các lô:A1, A2, B2, B3, C1, C2, D2, D3, P1, P2, P3, P4, P5, P6, N1, N2,N3,J1, J2. Diện tích trung bình 1 nền: 81m2. - Loại 4: gồm các lô: BT1, BT2, BT3. Diện tích trung bình 1 nền: 556m2. Bảng tóm tắt quy mô xây dựng STT Tên loại đất ĐVT Diện tích Tỷ lệ (%) 1 Đất ở m2 232.436,95 41,33 - Nhà ở 210.764,32 37.47 - Biệt thự 21.672,63 3.85 2 Đất công trình công cộng m2 137.689,55 24,48 - Khu hành chánh phường 4.263,00 0,76 - Trường mầm non 4.447,40 0,79 - Trường cấp I 4.613,08 0,82 - Trường cấp II 16.419,00 2,92 - Bệnh viện cao cấp 18.370,33 3,27 - Công viên cây xanh 47.213,68 8,39 - Nhà hàng khách sạn+TT.Thương mại+chùa hiện hữu 42.363,06 7,53 3 Đất giao thông m2 192.299,50 34,19 Tổng cộng 562.426,00 100,00 SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 21 Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh 2. Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp p. Bình Khánh 2.1. Một số chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của hoạt động đầu tư Trong phần này sẽ tiến hành tính các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của hoạt động đầu tư bao gồm: thời gian hoàn vốn T, hiện giá thu hồi thuần NPV, và suất thu hồi nội bộ IRR của cả dự trù theo dự án và trên thực tế để thấy được trên thực tế dự án có mang lại hiệu quả như mong đợi không. Khi lập dự án đầu tư ta phải xử lý với nhiều khoản tiền thu và chi, xuất hiện tại các thời điểm khác nhau trong suốt thời hạn đầu tư. Để có thể tính toán được các chỉ tiêu hiệu quả ta cần phải chuyển đổi các khoản tiền đó về một thời điểm tính toán.Nhưng đồng tiền có giá trị thay đổi theo thời gian dưới tác động của lãi suất. Vì vậy để tính các chỉ tiêu về hiệu quả tài chính ta đưa dòng tiền về một thời điểm cùng với hệ số chiết khấu. 2.1.1. Hệ số chiết khấu Hệ số chiết khấu được xác định theo phương pháp tỷ lệ cơ cấu vốn, tính chi phí sử dụng vốn WACC. Cơ cấu vốn của công ty như sau: Tổng mức đầu tư của dự án: 265.622,77 triệu đồng, trong đó: + Vốn tự có : 43.188,49 triệu đồng + Vốn vay ngân hàng : 120.000,00 triệu đồng + Vốn liên doanh với khách hàng : 102.434,28 triệu đồng. Chi phí sử dụng vốn vay là lãi suất vay ưu đãi đầu tư 0,85%/ tháng tức 10,2%/năm. Vốn liên doanh với khách hàng là nguồn vốn do khách hàng mua nền dựa trên bảng quy hoạch phân lô của công ty sau khi công ty đã được sự đồng ý của các cấp chính quyền cho tiến hành quy hoạch và xây dựng. Khi mua ở thời điểm này thì khách hàng được mua với giá rẻ hơn so với sau khi xây dựng và công ty cũng có được nguồn vốn lớn để đầu tư xây dựng. Đối với vốn liên doanh với khách hàng thì khi kết thúc dự án mang lại hiệu quả kinh tế thì sẽ được công ty hoàn lại vốn cộng lãi, do vậy nguồn vốn này xem như vốn vay, với chi phí sử dụng vốn là: 12%/ năm. Bảng 4.0. Chi phí sử dụng vốn Số tiền (triệu đồng) Tỷ lệ (%) CP sử dụng (%) Vốn tự có 43.188,49 16 15,0 Vốn vay NH 120.000,00 45 10,2 Vốn liên doanh với KH 102.434,28 39 12,0 WACC =16% * 15% + 45% * 10,2% + 39% * 12% = 11,67% ( Nguồn: Cơ cấu vốn theo dự án: khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh ) SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 22 Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh 2.1.2. Hiệu quả về mặt tài chính theo dự trù a) Thời gian hoàn vốn T Với chi phí sử dụng vốn là 11,67%, ta có thời gian hoàn vốn như sau: Bảng 4.1. Thời gian hoàn vốn ĐVT: triệu đồng Năm 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Doanh thu 37.207,29 45.483,55 55.521,08 59.066,52 33.654,27 107.060,45 Chi phí 63.533,83 73.662,78 55.213,40 49.031,47 18.919,84 10.989,67 Dòng tiền -26.326,54 -28.179,23 307,68 10.035,05 14.734,43 96.070,78 Thuế TNDN 59.07 1.926,73 2.829,01 18.445,59 Dòng tiền sau thuế -26.326,54 -28.179,23 248,60 8.108,32 11.905,42 77.625,19 HSCK ( n%)67,111( 1 + ) 0,8955 0,8019 0,7181 0,6431 0,5759 0,5157 PV -23.575,30 -22.597,28 178,52 5.214,17 6.855,86 40.029,81 Hoàn vốn lũy kế -23.575,30 -46.172,58 -45.994,06 -40.779,89 -33.924,03 6.105,79 TG hoàn vốn = ≈+ 79,029.40 03,924.33.125 5 năm 10 tháng ( Nguồn: Tổng hợp DT, CP theo dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – p. Bình Khánh) Vậy kết thúc 3 giai đoạn công ty có thể hoàn vốn sau 5 năm 10 tháng. Nhìn vào con số này có thể chúng ta sẽ đánh giá rằng dự án này không tốt vì thời gian thực hiện dự án là 6 năm nhưng nhược điểm của chỉ tiêu này đó là không cho biết thu nhập to lớn sau khi hoàn vốn. Để bổ sung khuyết điểm này ta cần tính chỉ tiêu hiện giá thu hồi thuần. b) Hiện giá thu hồi thuần NPV Bảng 4.2. Hiện giá thu hồi thuần NPV ĐVT: triệu đồng Năm 2004 2005 2006 2007 2008 2009 PV -23.575,30 -22.597,28 178,52 5.214,17 6.855,86 40.029,81 NPV (6 năm) 6.105,79 ( Nguồn: Bảng 4.1 và tính toán) SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 23 Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh * Ý nghĩa Với NPV = 6.105,79, NPV > 0, cho biết với suất chiết khấu 11,67%, hiện giá lợi ích lớn hơn hiện giá chi phí để thu được lợi nhuận là 6.105,79 triệu đồng. Tuy nhiên, NPV chỉ cho ta biết dự án lời hay lỗ và số tiền lời lỗ bằng bao nhiêu, nhưng chưa cho ta biết mức độ sinh lợi của bản thân dự án. Do đó đôi khi dự án tuy có lời nhưng vẫn chưa nên đầu tư vì mức sinh lợi thấp. Để khắc phục khuyết điểm này của NPV ta cần tính tiếp chỉ tiêu suất thu hồi nội bộ. c) Suất thu hồi nội bộ IRR Trong phần này sẽ tiến hành tính suất thu hồi nội bộ IRR theo phương pháp 2: Phương pháp nội suy, với công thức xác định như sau: IRR = ⎥⎥⎦ ⎤ ⎢⎢⎣ ⎡ +−+ 21 1)12(1 NPVNPV NPVxiii Với i1 là 15% tạo giá trị dương cho NPV1 là 77,84. i2 là 15,09% tạo giá trị âm cho NPV2 -66,08. Bảng 4.3. Suất thu hồi nội bộ IRR ĐVT: triệu đồng Năm 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Dòng tiền sau thuế -26.326,54 -28.179,23 248,60 8.108,32 11.905,42 77.625,19 HSCK ( n%)151( 1 + ) 0,8696 0,7561 0,6575 0,5718 0,4972 0,4323 PV1 -22.892,65 -21.307,55 163,46 4.635,96 5.919,10 33.559,51 NPV1(6 năm) 77,84 HSCK ( n%)09,151( 1 + ) 0,8689 0,7550 0,6560 0,5700 0,4952 0,4303 PV2 -22.874,74 -21.274,23 163,08 4.621,47 5.895,99 33.402,36 NPV2(6 năm) -66,08 IRR= = ⎥⎥⎦ ⎤ ⎢⎢⎣ ⎡ −+−+ 08,6684,77 84,77)15,01509,0(15,0 x = 15,05% ( Nguồn: Bảng 4.1 và tính toán) SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 24 Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh Đồ thị của dự án đầu tư này có các tọa độ sau: M1 (15%; 77,84) ; M2 (15,09% ; -66,08) Hình 4.1. Đồ thị về suất thu hồi nội bộ kế hoạch (IRR) * Ý nghĩa IRR = 15,05% chính là suất thu hồi mà bản thân dự án có thể tạo ra được, cũng tức là suất thu lợi của cơ hội đầu tư mà dự án đề xuất. IRR > 11,67 % nghĩa là đủ tiền trả nợ và công ty có lời. - Ý nghĩa về khả năng sinh lời: tỷ suất thu hồi vốn nội bộ IRR biểu thị tỷ lệ sinh lời lớn nhất mà bản thân dự án đạt được (tỷ lệ sinh lời nội sinh của dự án) là 15,05%. - Ý nghĩa về khả năng thanh toán: tỷ suất thu hồi vốn nội bộ IRR biểu thị mức lãi vay cao nhất mà dự án có khả năng thanh toán. Vậy công ty có khả năng thanh toán lãi vay cao nhất là 15,05%. Vậy với NPV = 6.105,79 và IRR = 15,05% cho thấy dự án có hiệu quả về mặt tài chính. Còn trên thực tế dự án này có hiệu quả hay không, ta tiến hành xem xét các chỉ tiêu này trên thực tế ở phần 2.1.3 của đề tài. SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 25 Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh 2.1.3. Hiệu quả về mặt tài chính theo thực tế a) Thời gian hoàn vốn T Bảng 4.4. Thời gian hoàn vốn T theo thực tế ĐVT: triệu đồng Năm 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Doanh thu 19.292,52 27.217,22 63.567,04 126.061,07 31.515,27 79.119,06 Chi phí 32.990,93 35.945,00 59.315,39 105.389,03 21.077,81 56.356,69 Dòng tiền -13.698,41 -8.727,78 4.251,65 20.672,04 10.437,46 22.752,37 Thuế TNDN (14%) 595,23 2.894,09 1.461,24 3.185,33 Dòng tiền sau thuế -13.698,41 -8.727,78 3.656,42 17.777,95 8.976,22 19.567,04 HSCK ( n%)67,111( 1 + ) 0,8955 0,8019 0,7181 0,6431 0,5759 0,5157 PV -12.266,87 -6.998,92 2.625,71 11.432,36 5.169,05 10.090,34 Hoàn vốn lũy kế -12.266,87 -19.265,78 -16.640,07 -5.207,72 -38,67 6.223,58 TG hoàn vốn = ≈+ 34,090.10 67,38.125 5 năm ( Nguồn: Tổng hợp DT, CP theo dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – p. Bình Khánh) Vậy kết thúc 3 giai đoạn công ty có thể hoàn vốn sau 5 năm, điều đó cho thấy công ty đầu tư có hiệu quả với tiến độ thu hồi vốn nhanh hơn so với kế hoạch của công ty. Sau khi hòa vốn thì công ty lời hay lỗ bao nhiêu, điều đó được thể hiện ở chỉ tiêu NPV. b) Hiện giá thu hồi thuần NPV Bảng 4.5. Hiện giá thu hồi thuần NPV theo thực tế ĐVT: triệu đồng Năm 2004 2005 2006 2007 2008 2009 PV -12.266,87 -6.998,92 2.625,71 11.432,36 5.169,05 10.090,34 NPV(6 năm) 10.051,68 ( Nguồn: Bảng 4.4 và tính toán) SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 26 Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh * Ý nghĩa Với NPV = 10.051,68; NPV > 0, cho biết với suất chiết khấu 11,67%, hiện giá lợi ích lớn hơn hiện giá chi phí để thu được lợi nhuận là 10.051,68 triệu đồng. Tuy nhiên, NPV chỉ cho ta biết dự án lời hay lỗ và số tiền lời lỗ bằng bao nhiêu, nhưng chưa cho ta biết mức độ sinh lợi của bản thân dự án. Do đó đôi khi dự án tuy có lời nhưng vẫn chưa nên đầu tư vì mức sinh lợi thấp. Để khắc phục khuyết điểm này của NPV ta cần tính tiếp chỉ tiêu suất thu hồi nội bộ. c) Suất thu hồi nội bộ IRR Với i1 là 26,5% tạo ra giá trị dương cho NPV1 là 12,08. i2 là 26,6% tạo ra giá trị âm cho NPV2 là -57,68. Bảng 4.6. Suất thu hồi nội bộ IRR theo thực tế ĐVT: triệu đồng Năm 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Dòng tiền sau thuế -13.698,41 -8.727,78 3.656,42 17.777,95 8.976,22 19.567,04 HSCK ( n%)5,261( 1 + ) 0,7905 0,6249 0,5507 0,3905 0,3087 0,3033 PV1 -10.828,78 -5.454,10 1.806,28 6.942,56 2.771,03 4.775,09 NPV1 (6 năm) 12,08 HSCK ( n%)6,261( 1 + ) 0,7900 0,6221 0,4914 0,3882 0,3067 0,2423 PV2 -10.821,94 -5.429,19 1.796,89 6.902,12 2.753,15 4.741,28 NPV2 (6 năm) -57,68 IRR = ⎥⎥⎦ ⎤ ⎢⎢⎣ ⎡ −+−+ 68,5708,12 08,12)265,0266,0(265,0 x = 26,53% ( Nguồn: Bảng 4.4 và tính toán) SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 27 Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh Đồ thị của dự án đầu tư này có các tọa độ sau: M1 (26,5%; 12,08) ; M2 (26,6 ; -57,68) Hình 4.2. Đồ thị về suất thu hồi nội bộ thực tế (IRR) * Ý nghĩa IRR = 26,53% chính là suất thu hồi mà bản thân dự án có thể tạo ra được, cũng tức là suất thu lợi của cơ hội đầu tư mà dự án đề xuất. IRR > 11,67% nghĩa là đủ tiền trả nợ và công ty có lời. - Ý nghĩa về khả năng sinh lời: tỷ suất thu hồi vốn nội bộ IRR biểu thị tỷ lệ sinh lời lớn nhất mà bản thân dự án đạt được (tỷ lệ sinh lời nội sinh của dự án) là 26,53%. - Ý nghĩa về khả năng thanh toán: tỷ suất thu hồi vốn nội bộ IRR biểu thị mức lãi vay cao nhất mà dự án có khả năng thanh toán. Vậy công ty có khả năng thanh toán lãi vay cao nhất là 26,53%. Vậy với NPV = 10.051,68 và IRR = 26,53% cho thấy dự án có hiệu quả về mặt tài chính 2.1.4. So sánh hiệu quả về mặt tài chính giữa thực tế và kế hoạch Bảng 4.7. Tổng hợp NPV, IRR của thực tế và dự trù ĐVT: triệu đồng Dự trù Thực tế Chênh lệch (%) NPV 6.105,79 10.051,68 64,63% IRR 15,05 % 26,53% 11,48% ( Nguồn: Bảng 4.2, 4.5) Nhận xét: Từ bảng 4.7 cho thấy trên thực tế công ty Sao Mai đầu tư vào dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai phường Bình Khánh đến nay đã mang lại hiệu quả về mặt tài chính, với hiện giá thu nhập thuần là 10.051,68 cao hơn 64,63 % so với dự trù và suất thu lợi là 26,53 % SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 28 Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh tăng 11,48% so với dự trù mà chỉ tiêu tỷ suất thu hồi vốn nội bộ IRR là chỉ tiêu hiệu quả tài chánh quan trọng nhất của dự án. Bằng việc đầu tư vào dự án này đã mang lại những hiệu quả thiết thực về nhiều mặt, không những mang lại lợi ích kinh tế cho công ty mà còn góp phần cải thiện chất lượng cuộc sống cho từng người dân, từng hộ gia đình trong khu vực. Với các chỉ tiêu thời gian hoàn vốn T, hiện giá thu nhập thuần NPV, suất thu hồi nội bộ IRR trên cho biết được công ty đầu tư có hiệu quả về mặt tài chính, nhưng để thấy rõ hơn nguyên nhân làm cho các chỉ tiêu này cao hơn so với kế hoạch của công ty thì ta tiến hành phân tích tình hình biến động của doanh thu và chi phí - là hai yếu tố chủ yếu tạo nên sự chênh lệch này. 2.2. Tổng hợp doanh thu – chi phí theo thực tế và theo dự trù của dự án 2.2.1. Tiến độ bán nền Trong một dự án đầu tư sẽ đưa ra những dự trù về tiến độ thực hiện cũng như doanh thu, chi phí. Có 4 loại nền: nền loại 1, nền loại 2, nền loại 3 và nền loại 4. Tổng số nền của 3 giai đoạn là 2.148 nền, trên thực tế bán được 1.447 nền. Bảng 4.8: Tiến độ bán nền theo dự án và theo thực tế ĐVT: nền Năm 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Tổng cộng Dự án 355 435 510 260 305 283 2.148 Thực tế 282 260 240 380 85 200 1.447 (Nguồn: Theo dự án đầu tư: “Khu đô thị cao cấp Sao Mai – p. Bình Khánh – TP.LX – tỉnh AG” - Bảng thiết kế quy hoạch phân lô.) Từ bảng 4.8 ta thấy trên thực tế tiến độ bán nền chậm hơn so với tiến độ được dự trù trong dự án. Và điều đó có dẫn đến sự chênh lệch về doanh thu bán nền giữa thực tế và trong dự án hay không ta đi đến phần phân tích biến động doanh thu và chi phí. 2.2.2. Doanh thu. a. Theo dự án Bảng 4.9. Đơn giá bán nền sau thuế ĐVT: Triệu đồng/nền Loại nền Loại 1 Loại 2 Loại 3 Loại 4 Giá sau thuế 109,52 93,34 94,46 538,94 (Nguồn: Dự án “Khu đô thị cao cấp công tySao Mai – p. Bình Khánh – TPLX – tỉnh AG” .) SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 29 Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 30 Theo như dự án thì giá trung bình cho mỗi m2 đất là 0,84 triệu đồng7. Tùy theo mỗi loại nền ta có đơn giá sau thuế như bảng 4.9. Trong 4 loại nền thì nền loại 4 bao gồm các lô biệt thự nên giá cao nhất: 538,94 triệu đồng/ nền. Bên cạnh việc bán các nền nhà thì doanh thu của dự án còn bao gồm doanh thu của chuyển nhượng đất công trình công cộng với giá chuyển nhượng được tính theo giá gốc là 0,84 triệu đồng/m2. Bảng 4.10. Doanh thu bán nền ĐVT: Triệu đồng Năm 2004 Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Tổng cộng 37.207,29 45.483,55 55.521,08 59.066.52 33.654,27 107.060,45 337.993,16 (Nguồn: Bảng dự tính DT trong dự án:“Khu đô thị cao cấp Sao Mai – p. Bình Khánh.) Vậy theo giá bán nền công ty dự trù thì tổng doanh thu đạt được ở 3 giai đoạn là 337.993 triệu đồng. Trong đó doanh thu năm 2009 cao nhất đạt 107.060,45 triệu đồng. Nhưng trên thực tế, giá bán trung bình của 1m2 đất cao hơn so với dự toán., cụ thể như sau. b. Theo thực tế Bảng 4.11. Đơn giá trung bình sau thuế ĐVT: Triệu đồng/nền Loại nền Loại 1 Loại 2 Loại 3 Loại 4 ĐG BQ theo năm Năm 2004 63,62 58,12 63,62 436,68 155,51 Năm 2005 89,81 82,05 89,81 616,49 219,54 Năm 2006 106,65 97,44 100,07 732,09 259,06 Năm 2007 319,96 243,58 250,18 1.923,70 684,36 Năm 2008 127,23 116,24 119,38 764,98 281,96 Năm 2009 Giá sau thuế 261,95 239,32 245,79 1.574,96 580,50 ĐG BQ theo loại nền 161,54 79,20 84,50 1.008,22 (Nguồn: Đơn giá trung bình của bảng tính chi phí đầu tư và tính toán) Từ bảng 4.11 cho thấy từ năm 2004 đến năm 2007 giá bán có xu hướng tăng ở cả 4 loại nền. Nhưng đến năm 2008 thì giá bán nền đã sụt giảm đáng kể so với giá bán ở năm 2007, giảm gần 50%. Đó là do thị trường BĐS trong năm 2008 rơi vào khủng hoảng trầm 7 Dự kiến đơn giá cho từng loại nền trong dự án đầu tư khu đô thị cao cấp công ty Sao Mai- p. Bình Khánh. Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh trọng, giá nhà đất giảm không phanh và công ty Sao Mai cũng không nằm ngoài cuộc khủng hoảng này. Trong 4 loại giá thì giá bán nền loại 2 là thấp nhất, trung bình có giá là 79,20 triệu đồng/nền, và nền loại 4 có giá cao nhất trung bình 1.008,22 triệu đồng/nền. Bảng 4.12. Doanh thu ĐVT: Triệu đồng Năm 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Tổng DT 19.292,52 27.217,22 63.567,04 126.061,07 31.515,27 79.119,06 346.772,18 (Nguồn: Thuyết minh báo cáo tài chính từ năm 2004 – 2009 và tính toán.) Từ bảng 4.11, ta thấy là giá bán nền trên thực tế không như dự trù trong dự án. Giá bán trung bình của 1 nền nhà tăng qua từng năm và giá cao nhất là giá bán năm 2007 với 1m2 đất có giá trung bình khoảng 3,42 triệu đồng/1m2, 1 nền nhà có giá bình quân là 684,36 triệu đồng. Điều đó cũng đã làm cho doanh thu năm 2007 đạt hơn 126 tỷ đồng. Và năm 2008 là năm có doanh thu sụt giảm đáng kể chỉ đạt hơn 31tỷ đồng, đó là do giá 1m2 chỉ có giá trung bình khoảng 2,5 triệu đồng/1m2 và do năm 2008 thị trường BĐS rơi vào tình trạng đóng băng, số lượng lô nền công ty bán được giảm còn 85 nền. c) So sánh doanh thu giữa thực tế và dự trù Bảng 4.13. Tổng hợp giá bán theo dự trù và thực tế ĐVT: Triệu đồng Nền loại 1 Nền loại 2 Nền loại 3 Nền loại 4 Năm 2004 Dự trù 109,52 93,34 94,46 538,94 Thực tế 63,62 58,12 63,62 436,68 Chênh lệch -41,91% -37,73% -32,64% -18,97% Năm 2005 Dự trù 109,52 93,34 94,46 538,94 Thực tế 89,81 82,05 89,81 616,49 Chênh lệch -17,99% -12,09% -4,92% 14,39% Năm 2006 Dự trù 109,52 93,34 94,46 538,94 Thực tế 106,65 97,44 100,07 732,09 Chênh lệch -2,62% 4,39% 5,93% 35,84% SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 31 Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh Năm 2007 Dự trù 109,52 93,34 94,46 538,94 Thực tế 319,96 243,58 250,18 1.923,70 Chênh lệch 192,15% 160,96% 164,85% 256,94% Năm 2008 Dự trù 109,52 93,34 94,46 538,94 Thực tế 127,23 116,24 119,38 764,98 Chênh lệch 16.17% 24,53% 26,38% 41,49% Dự trù 109,52 93,34 94,46 538,94 Năm 2009 Thực tế 261,95 239,32 245,79 1.574,96 Chênh lệch 139,18% 156,39% 160,20% 192,22% (Nguồn: Tổng hợp từ bảng 4.9; 4.11 và tính toán) Bảng 4.14. Tổng hợp doanh thu theo dự trù và thực tế ĐVT: Triệu đồng Năm 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Tổng Dự trù 37.207,29 45.483,55 55.521,08 59.066.52 33.654,27 1077.060,45 337.993,16 Thực tế 19.292,52 27.217,22 63.567,04 126.061,07 31.515,27 79.119,06 346.772,18 Chênhlệch -48,15% -40,16% 14,49% 113,42% -6,36% -26,10% 2,60% (Nguồn: Tổng hợp từ bảng 4.10; 4.12 và tính toán) Nhận xét: * Năm 2004 -2005: Trong năm 2004 và 2005 doanh thu thực tế đạt được thấp hơn so với dự trù, năm 2004 thấp hơn 49%, năm 2005 thấp hơn 40% so với dự trù . Biểu đồ 4.1 : So sánh doanh thu năm 2004, 2005 giữa thực tế với dự trù 0 10000 20000 30000 40000 50000 T riệu đồng Dự t rù Thực tế Dự t rù 37207.29 45483.55 Thực tế 19292.52 27217.22 Năm 2004 Năm 2005 SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 32 Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh Năm 2004, 2005 dự án mới bắt đầu thực hiện nên chủ yếu là tiến hành quy hoạch, san lấp. Bên cạnh đó còn do để thực hiện dự án ngoài nguồn vốn tự có, vốn vay ngân hàng thì còn có vốn liên doanh với các khách hàng, các doanh nghiệp ( đầu tư xây dựng cấp điện, cấp nước, các khu nhà hàng + khách sạn + trung tâm thương mại) mà phần lớn vốn liên doanh này thỏa thuận là chia lô nền. Ngoài nguyên nhân nội tại còn do chịu ảnh hưởng chung của thị trường bất động sản lúc bấy giờ mà theo như dự trù trong dự án sẽ không tính đến trường hợp từ cuối năm 2004 đến năm 2005 giao dịch nhà đất hay kinh doanh bất động sản ở Việt Nam đang lâm vào tình trạng đóng băng lần thứ ba trong vòng 10 năm qua. Điều đó làm cho giá bán nền của công ty không được như dự trù. Biểu đồ 4.2 : So sánh giá bán nền năm 2004, 2005 giữa thực tế với dự trù 0 200 400 600 800Tr iệu đồng Dự t rù 109.52 93.34 94.46 538.94 Thực tế 2004 63.62 58.12 63.62 436.68 Thực tế 2005 89.81 82.05 89.81 616.49 Loại 1 Loại 2 Loại 3 Loại 4 Trên thực tế giá bán của 4 loại nền đều thấp hơn so với dự trù. Theo dự trù trung bình 1m2 đất có giá 0,84 triệu đồng, nhưng thực tế, trung bình 1m2 đất có giá 0,68 triệu đồng ở năm 2004 và 0,96 triệu đồng ở năm 2005. Năm 2005 có giá trung bình cao hơn là do giá bán nền loại 4 cao hơn 14,39% so với dự trù. Với giá bán nền không như kế hoạch cùng với tiến độ bán nền chậm hơn so với kế hoạch đã làm cho doanh thu năm 2004, 2005 thấp hơn. * Năm 2006: Đến năm 2006 doanh thu đạt được 63.567,04 triệu đồng tăng 14,49% so với dự trù Biểu đồ 4.3 : So sánh doanh thu năm 2006 giữa thực tế với dự trù 50000 55000 60000 65000 Tr iệu đồng Dự t rù 55521.08 Thực tế 63567.04 Năm 2006 Việc công ty đạt được doanh thu cao hơn so với dự trù đã là một thành công rất lớn trong năm 2006 vì khi dự trù thì công ty không biết được tình hình biến động của thị trường bất động sản theo chiều hướng nào và trong khi đó thì cho đến đầu năm 2006 này thì bức tranh bất động sản vẫn còn xám xịt do hậu quả đóng băng của 2 năm qua. Tuy nhiên bắt SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 33 Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh đầu từ quý II năm 2006 với sự phát triển tích cực của nền kinh tế Việt Nam đã tạo tiền đề quan trọng đối với nhiều lĩnh vực kinh doanh, trong đó có bất động sản đã làm cho giá nhà đất tăng nhẹ. Biểu đồ 4.4 : So sánh giá bán nền năm 2006 giữa thực tế với dự trù 0 200 400 600 800Tr iệu đồng Dự t rù 109.52 93.34 94.46 538.94 Thực tế 2006 106.65 97.44 100.07 732.09 Loại 1 Loại 2 Loại 3 Loại 4 Giá bán trung bình 1 m2 đất lúc bấy giờ là 1,14 triệu đồng, nhìn chung giá của 4 loại nền đều cao hơn so với dự trù, đặc biệt là giá bán của nền loại 4 cao hơn 35,84 % so với dự trù. Cùng với việc giá bán nền tăng thì trong năm này công ty còn chú trọng nhiều hơn đến chính sách bán hàng cũng đã thúc đẩy việc bán nền tốt hơn làm cho doanh thu tăng cao hơn. * Năm 2007: Năm 2007, doanh thu đã đạt được hơn 126 tỷ đồng cao hơn so với dự trù 113%. Biểu đồ 4.5 : So sánh doanh thu năm 2007 giữa thực tế với dự trù 0 50000 100000 150000 Tr iệu đồng Dự t rù 59066.52 Thực tế 126061.07 Năm 2007 Đó là do tình hình thị trường bất động sản vào năm 2007. Đây là năm thị trường BĐS sôi động và nóng dần lên, nhất là càng về cuối năm, thị trường nhà đất rơi vào cơn sốt giá. Điều đó cũng làm cho giá bán trung bình 1m2 đất của công ty Sao Mai tăng cao so với dự trù, nếu theo dự trù trung bình 1m2 đất có giá 0,84 triệu đồng thì trên thực tế hơn 3 triệu đồng/ m2, cụ thể với từng loại nền như sau: SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 34 Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh Biểu đồ 4.6 : So sánh giá bán nền năm 2007giữa thực tế với dự trù 0 500 1000 1500 2000Triệu đồng Dự t rù 109.52 93.34 94.46 538.94 Năm 2007 319.96 243.58 250.18 1923.7 Loại 1 Loại 2 Loại 3 Loại 4 Từ biểu đồ 4.6, cho thấy giá bán nền năm 2007 trên thực tế rất cao, đặc biệt là nền loại 4 cao hơn so với dự trù 256,94%. Cùng với việc giá bán nền tăng thì trong năm này công ty cũng tiếp tục đẩy mạnh chính sách bán hàng đã thúc đẩy việc bán nền tốt hơn làm cho doanh thu tăng cao hơn. * Năm 2008: Nhưng đến năm 2008 thì doanh thu giảm 6,36% so với dự trù. Biểu đồ 4.7 : So sánh doanh thu năm 2008 giữa thực tế với dự trù 30000 31000 32000 33000 34000Tr iệu đồng Dự t rù 33654.27 Thực tế 31,515.27 Năm 2008 Nhìn vào biểu đồ ta thấy doanh thu giảm dù giá bán nền cao hơn so với dự trù: Biểu đồ 4.8 : So sánh giá bán nền năm 2008 giữa thực tế với dự trù 0 200 400 600 800Triệu đồng Dự t rù 109.52 93.34 94.46 538.94 Năm 2008 127.23 116.24 119.38 764.98 Loại 1 Loại 2 Loại 3 Loại 4 Năm 2008, giá vật liệu xây dựng tăng cao đã góp phần làm cho giá bán nền tăng, giá loại 1 tăng 16,17%, giá loại 4 tăng 41,94%. Trung bình 1m2 đất có giá hơn 2 triệu đồng. Nguyên nhân dẫn đến