Luận án Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp - Nghiên cứu trên địa bàn Hà Nội

nên mức giá bán lần đầu tiên từ CĐT đã ở mức quá cao so với mặt bằng giá trên thị trường khiến lượng hàng tồn đọng nhiều bởi các đại lý/ sàn BĐS không còn biên độ lợi nhuận hấp dẫn để hợp tác phân phối nữa. Các đợt mở bán tiếp theo thường điều chỉnh mức giá được giảm xuống thấp nên lại bị khách hàng hay nhà đầu tư thứ cấp lần đầu bị mua giá cao đòi bồi thường hoặc bù lại mức giá chênh khiến CĐT càng khó bán nên thua lỗ. 3.2. Phương pháp nghiên cứu và mô hình nghiên cứu 3.2.1. Nghiên cứu định tính 3.2.1.1. Mục tiêu và đối tượng nghiên cứu định tính Mô hình nghiên cứu và các thang đo tham khảo từ các nghiên cứu ở nước ngoài cần được xem xét, nghiên cứu để điều chỉnh, bổ sung nhằm đảm bảo tính phù hợp với 71 bối cảnh nghiên cứu của Việt Nam trước khi nghiên cứu định lượng. Do sự khác nhau về đối tượng được phỏng vấn, bộ thang đo được xây dựng trong các nghiên cứu đã thực hiện tại nước ngoài chưa chắc đã phù hợp với đối tượng điều tra tại địa bàn nghiên cứu. Từ đó, luận án sử dụng nghiên cứu định tính với kỹ thuật thảo luận nhóm nhằm hoàn thiện mô hình nghiên cứu và phát triển thang đo. Ngoài ra, qua thảo luận nhóm cũng giúp tác giả xác định xem các nhà đầu tư có hiểu rõ và đúng ý nghĩa và ngôn ngữ sử dụng trong phiếu điều tra không, để từ đó tác giả có sự điều chỉnh nội dung điều tra cho phù hợp với đối tượng điều tra. Đối tượng tham gia thảo luận nhóm gồm các nhà đầu tư và kinh doanh BĐS, các nhà quản lý sàn giao dịch BĐS, chuyên gia BĐS làm việc tại các cơ quan quản lý về BĐS 3.2.1.2. Phương pháp chọn mẫu và kỹ thuật áp dụng Hầu hết các mẫu trong nghiên cứu định tính đều không phải là lấy mẫu xác suất mà là lấy mẫu phi xác suất (Kayat, 2000). Đối với nghiên cứu định tính, mẫu có xu hướng có mục đích chứ không phải ngẫu nhiên. Luận án áp dụng việc lấy mẫu có chủ đích với đối tượng tham gia phỏng vấn chuyên gia và thảo luận nhóm. Trong phương pháp lấy mẫu có chủ đích, cỡ mẫu thích hợp cho nghiên cứu là cỡ mẫu có thể trả lời đầy đủ các câu hỏi nghiên cứu (Ramchander, 2004). Nghiên cứu áp dụng kỹ thuật thảo luận nhóm trong nghiên cứu định tính với các bước tiến hành như sau: Bước 1: Dựa trên những thông tin về các nhà quản lý liên quan đến đầu tư và kinh doanh BĐS; các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS trên địa bàn Hà Nội, tác giả tiến hành lựa chọn kỹ càng đối tượng tham gia thảo luận nhóm và cung cấp cho họ những quan điểm và thông tin dưới các góc độ khác nhau có liên quan đến chủ đề nghiên cứu. Bước 2: Tiến hành thảo luận nhóm lần 1. Đầu tiên, tác giả nêu mục đích và những chủ đề cần thảo luận liên quan đến các nhân tố có thể ảnh hưởng đến giá bán căn hộ. Tiếp đến, các đối tượng tham gia nói ra những nhân tố có thể có ảnh hưởng đến giá bán BĐS, cụ thể là giá bán căn hộ CCCC. Sau đó, tác giả nêu ra những yếu tố ảnh hưởng khác mà đối tượng phỏng vấn có thể sẽ quan tâm nhưng chưa được họ nhắc đến. Cuộc thảo luận nhóm được tiến hành tại không gian riêng với nội dung được chuẩn bị từ trước. Thời gian thảo luận kéo dài hơn ba tiếng. Căn cứ trên kết quả của hội thảo nhóm, tác giả tiến hành tổng hợp để điều chỉnh mô hình nghiên cứu đề xuất 72 và cũng điều chỉnh thang đo nháp 1 của các biến cho phù hợp và làm cơ sở cho thiết kế bảng câu hỏi đưa vào nghiên cứu chính thức. Bước 3: Tiến hành thảo luận nhóm lần 2. Qua thảo luận nhóm lần 1 đã điều chỉnh mô hình nghiên cứu dự kiến và các biến quan sát của các nhân tố trong thang đo nháp 1 của luận án, tác giả tiếp tục tiến hành thảo luận nhóm với đối tượng thảo luận nhằm kiểm tra mức độ rõ ràng của các biến quan sát, loại bỏ bớt hoặc điều chỉnh một số ý ít khi được nhắc đến. Qua đó sẽ giúp tác giả hiệu chỉnh ngôn ngữ trong các biến quan sát cho phù hợp, từ đó phát triển thang đo các biến trước khi tiến hành nghiên cứu định lượng. Bước 4: Thu thập và xử lý thông tin. Toàn bộ thông tin thu thập được trong cuộc phỏng vấn sâu và phỏng vấn nhóm tập trung với đối tượng điều tra được tác giả ghi chép cẩn thận, đầy đủ, lưu giữ và mã hóa trong máy tính nhằm phục vụ mục tiêu nghiên cứu. Sau khi có nội dung các cuộc phỏng vấn, tác giả sử dụng phương pháp phân tích từ vựng học (Lexicology) để tiến hành phân tích. Công cụ phân tích này cho phép tác giả xác định được ; 1/ Các nhân tố có khả năng ảnh hưởng đến giá căn hộ CCCC trên địa bàn Hà Nội; 2/ Mức độ và tầm quan trọng của từng nhân tố ảnh hưởng đối với giá cả căn hộ CCCC trên địa bàn Hà Nội. 3.2.1.3. Nội dung phỏng vấn nhóm tập trung (1) Giới thiệu khái quát về đề tài nghiên cứu và mô hình nghiên cứu dự kiến của luận án. (2) Các câu hỏi mở về các nhân tố gắn liền với BĐS và nhân tố quan hệ cung cầu đến giá bán căn hộ CCCC trên địa bàn Hà Nội. (3) Đưa ra nhận định về các nhân tố gắn liền với BĐS và nhân tố quan hệ cung cầu đến giá bán căn hộ CCCC trên địa bàn Hà Nội trong mô hình nghiên cứu dự kiến. (4) Đưa ra các câu hỏi mở liên quan đến các biến quan sát của các yếu tố theo ý kiến của các đối tượng phỏng vấn. (5) Nhận định về thang đo nháp 1 của luận án. - Thảo luận nhóm tập trung vào các nội dung sau: (1) Giới thiệu về đề tài nghiên cứu, mô hình nghiên cứu trước khi điều chỉnh và mô hình nghiên cứu đã điều chỉnh sau nghiên cứu định tính. 73 (2) Giới thiệu về thang đo các biến trước khi điều chỉnh và sau khi điều chỉnh theo kết quả phỏng vấn sâu. (3) Xin ý kiến về mức độ rõ ràng, phù hợp với bối cảnh nghiên cứu của tập hợp 3.2.2. Phương pháp nghiên cứu định lượng 3.2.2.1. Mẫu nghiên cứu Có nhiều phương pháp lấy mẫu, đối với hàng tiêu dùng, số lượng khách hàng lớn, sẽ áp dụng công thức khi chọn mẫu ngẫu nhiên. Phương pháp phân bổ mẫu này vừa chú ý đến 2 yếu tố: quy mô tổ và tính chất biến động của chỉ tiêu nghiên cứu. Cách phân bổ mẫu tối ưu Neyman cho ta sai số nhỏ nhất. Ngoài ra, trong thực tiễn công tác thống kê của các nước, cũng như của nước ta các nhà chọn mẫu học đưa ra một số phương pháp phân bổ mẫu khác nhau. Cũng như cỡ mẫu, việc phân bổ mẫu cho các bộ phận chỉ dựa vào mấy yếu tố sau: - Quy mô từng bộ phận trong tổng thể (Ni) với N = ∑= k 1i iN ; - Tính chất phức tạp của chỉ tiêu nghiên cứu trong từng bộ phận được đo bằng độ lệch chuẩn hay phương sai ( iσ ; i= 1,2,3,kk) Phân bổ tối ưu Neyman có sử dụng cả 2 yếu tố (quy mô và tính chất của chỉ tiêu nghiên cứu) được tính theo công thức Ni = ∑σ σ ii ii N Nn (2) Trong luận án, vì là chọn mẫu có chủ đích nên không cần áp dụng công thức trên. Có thể sử dụng tiếp cận khác, cũng của Neyman: số các biến/ thang đo x 5. Đó cũng là phương pháp lấy mẫu nghiên cứu sơ bộ lấy theo quy tắc nhân 5 (Hoàng Trong & Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2009). Các phiếu điều tra được điều tra bằng cách gửi tới các tổ chức, các cá nhân liên quan (có sử dụng quy tắc ẩn danh người trả lời để đảm bảo các nguyên tắc đạo đức nghiên cứu) để điều tra. Đó là các nhà đầu tư, chủ sở hữu bất động sản, sàn phân phối BĐS, chủ sở hữu quyền thuê nhà, người sử dụng bất động sản, nhà quản trị, các nhà quản lý, người thuê nhà, ban quản trị tòa nhà và các đơn vị khai thác quản lý tòa nhà trên địa bàn Hà Nội. Họ cũng có những cảm nhận và đánh giá khác nhau về giá bán căn hộ CCCC. Thời gian thực hiện trong các năm 2018, 2019. Dữ liệu sẽ được nhập trên file excel làm sạch trước khi tiến hành phân tích bằng phần mềm SPSS 22.0 và AMOS. 74 3.2.2.2. Phân tích dữ liệu Thống kê mô tả Mẫu thu thập được sẽ tiến hành phân tích bằng thống kê mô tả theo các dấu hiệu phân biệt mẫu đã thiết kế. Kiểm định sự tin cậy các khái niệm nghiên cứu Các khái niệm nghiên cứu được đánh giá bằng các biến quan sát khác nhau sẽ được kiểm định tính tin cậy bằng hệ số Cronbach Alpha và hệ số tương quan biến tổng. Tiêu chuẩn kiểm định là hệ số Cronbach Alpha tối thiểu bằng 06 bởi đây là một nghiên cứu mới (Hair và cộng sự, 2006) và hệ số tương quan biến tổng của các biến trong một khái niệm nghiên cứu tối thiểu lớn hơn 0.3. Mục đích của kiểm định thang đo nghiên cứu là đảm bảo các khái niệm nghiên cứu được xây dựng từ các thang đo thích hợp đảm bảo tính tin cậy. Phân tích khám phá nhân tố Phân tích khám phá nhân tố là một phương pháp rút gọn biến nghiên cứu thành các biến tiềm ẩn ít hơn mà vẫn giải thích được thông tin của dữ liệu (Hair và cộng sự, 2006). Trong luận án này với cỡ mẫu 150 (dự kiến) sẽ tiến hành phân tích khám phá nhân tố cho từng nhân tố trong mô hình nghiên cứu. Các tiêu chuẩn là hệ số KMO tối thiểu 0,5; phương sai giải thích tối thiểu 50%, factor loading nhỏ nhất 0,5. Phương pháp rút trích nhân tố là phương pháp thành phần chính với phép xoay Promax. Phân tích khám phá nhân tố sẽ giúp tác giả rút gọn từ các câu hỏi điều tra thành các thành phần chính có ý nghĩa có thể kiểm định được mối quan hệ giữa các khái niệm trong mô hình nghiên cứu. Phân tích khẳng định nhân tố Phân tích khẳng định nhân tố (CFA) để kiểm tra giá trị hội tụ, giá trị đơn hướng và giá trị phân biệt của từng khái niệm nghiên cứu. Xem xét các khái niệm nghiên cứu có thích hợp trong mô hình hay không. Các thông số kiểm tra là Chi -quare, Chi -square/df; p- value các phân tích này được thông qua sự hỗ trợ của phần mềm AMOS 22.0 Phân tích phương trình cấu trúc Để kiểm định các giả thuyết nghiên cứu tác giả sẽ sử dụng phương trình cấu trúc với phân tích đường dẫn (path analysis) thông qua các trọng số hồi quy và giá trị P-value để kiểm định các giả thuyết nghiên cứu. Đồng thời nghiên cứu cũng xem xét mức độ phù hợp tổng thể thông qua kiểm định bằng Boostrap và xem xét các giá trị phù hợp của mô hình như trong phân tích khẳng định nhân tố. Phân tích phương trình 75 cấu trúc để kiểm định các giả thuyết nghiên cứu đặt ra, trả lời các câu hỏi nghiên cứu về mối quan hệ thực tế giữa các nhân tố ảnh hưởng đến giá chung cư cao cấp trên thị trường BĐS Hà Nội. Phân tích sâu sau nghiên cứu định lượng Sau khi có kết quả phân tích định lượng từ mô hình nghiên cứu, một nghiên cứu định tính sẽ được thiết kế bằng phương pháp phỏng vấn sâu các khách hàng. Mục tiêu của nó là giúp cho tác giả giải thích tốt hơn lý do tại sao và như thế nào mà các kết quả định lượng đã cung cấp. Thang đo sử dụng trong nghiên cứu này là thang đo Likert 5 điểm đối với các câu hỏi đo lường ý nghĩa các nhân tố trong mô hình. Những biến phân loại được đo lường bằng các thang đo định danh hoặc thứ bậc. Dữ liệu nghiên cứu sau khi được làm sạch được tiến hành phân tích với sự hỗ trợ của phần mềm SPSS 22.0 với các bước phân tích như sau: Thống kê mô tả mẫu và kiểm định sự tin cậy của thang đo Mẫu thu thập được tiến hành phân loại theo nhóm bằng các kỹ thuật thống kê mô tả như bảng tần suất. Để kiểm định sự tin cậy của các thang đo sử dụng trong nghiên cứu, tác giả sử dụng hệ số Cronbach’s Alpha để kiểm định và hệ số tương quan biến tổng. Các biến không đảm bảo tin cậy sẽ bị loại khỏi mô hình nghiên cứu và không xuất hiện khi phân tích khám phá nhân tố (EFA). Tiêu chuẩn lựa chọn Cronbach’s Alpha tối thiểu là 0.6 (Hair và cộng sự, 2006), hệ số tương quan biến tổng nhỏ hơn 0.3 được xem là biến rác và đương nhiên loại khỏi thang đo (Nunally và Burstein, 1994). Phân tích khám phá nhân tố Sau khi các khái niệm (nhân tố) được kiểm định thang đo bằng Cronbach’s Alpha sẽ tiếp tục được đưa vào phân tích khám phá nhân tố (EFA). Phân tích nhân tố sẽ rút ra những nhân tố tiềm ẩn từ một tập hợp các biến quan sát nhỏ hơn, có ý nghĩa hơn (Hair và cộng sự, 2006). Một số tiêu chuẩn áp dụng khi phân tích EFA trong nghiên cứu như sau: - Kiểm định sự thích hợp của phân tích nhân tố với dữ liệu của mẫu thông qua giá trị thống kê Kaiser-Meyer-Olkin (KMO). Theo đó, trị số của KMO lớn hơn 0,5 thì phân tích nhân tố là thích hợp (Garson, 2002), ngược lại nếu trị số KMO nhỏ hơn 0,5 thì áp dụng phương pháp phân tích nhân tố không thích hợp với dữ liệu đang có. 76 - Số lượng nhân tố: Số lượng nhân tố được xác định dựa vào chỉ số eigenvalue đại diện cho phần biến thiên được giải thích bởi mỗi nhân tố. Theo tiêu chuẩn Kaiser thì những nhân tố có eigenvalue nhỏ hơn 1 sẽ bị loại khỏi mô hình nghiên cứu (Garson, 2002). - Phương sai giải thích (variance explained criteria): Tổng phương sai giải thích phải lớn hơn 50% (Hair và cộng sự 2006). - Độ giá trị hội tụ: Để thang đo đạt giá trị hội tụ thì hệ số tương quan đơn giữa các biến và các hệ số chuyển tải nhân tố (factor loading) phải lớn hơn hoặc bằng 0,5 trong một nhân tố (Gerbing & Anderson, 1988). - Phương pháp trích hệ số yếu tố Principal components với phép xoay Varimax để đảm bảo số lượng nhân tố là bé nhất (Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008) Phân tích tương quan Về mặt giả định của mô hình là các biến độc lập và biến phụ thuộc có quan hệ với nhau. Để kiểm tra mối quan hệ này ta sử dụng phân tích tương quan bằng hệ số tương quan Pearson (tương quan đơn). Nếu hệ số tương quan khác 0 và có ý nghĩa thống kê chứng tỏ từ dữ liệu nghiên cứu có bằng chứng về mối quan hệ giữa các biến trong mô hình với nhau. Phân tích hồi quy và kiểm định các giả thuyết nghiên cứu Để kiểm định các giả thuyết nghiên cứu, phương pháp phân tích hồi quy sẽ được sử dụng. Phương pháp ước lượng hồi quy giữa biến phụ thuộc và các biến độc lập trong mô hình sử dụng phương pháp tổng bình phương nhỏ nhất (OLS). Tiêu chuẩn kiểm định các giả thuyết nghiên cứu lấy theo thông lệ ở mức ý nghĩa 5%. Các giá trị P - value của thống kê tương ứng được so sánh trực tiếp với giá trị 0,05 để kết luận chấp nhận hay bác bỏ một giả thuyết nghiên cứu. Để xem xét khả năng giải thích của mô hình, hệ số R2 hiệu chỉnh được sử dụng. 3.2.3. Kết quả nghiên cứu định tính 3.2.3.1. Đề xuất mô hình nghiên cứu và các giả thuyết nghiên cứu Mục tiêu của nghiên cứu định tính dưới hình thức hội thảo nhóm (chuyên gia) là kiểm tra, sàng lọc biến độc lập trong mô hình lý thuyết và hoàn thiện hệ thống thang đo, từ ngữ trong bảng hỏi. Nghiên cứu định tính là nghiên cứu khám phá, bổ sung, hỗ trợ cho nghiên cứu định lượng nên yêu cầu mẫu không lớn. Hội thảo nhóm được thực hiện với sự tham gia của các đối tượng sau: - 03 chuyên gia thuộc lĩnh vực nghiên cứu và quản lý liên quan đến BĐS. Các chuyên gia sẽ cung cấp những quan điểm hữu ích cho chủ đề nghiên cứu của luận án. 77 - 07 nhà đầu tư và kinh doanh BĐS tại Hà Nội. Đối tượng nghiên cứu định tính được chọn lựa kỹ càng để đảm bảo tính đại diện theo các tiêu chí chính như giới tính, độ tuổi, trình độ học vấn, thời gian hoạt động/ đầu tư và lĩnh vực đầu tư/ hoạt động. Các đối tượng phỏng vấn với các đặc điểm khác nhau sẽ cung cấp các thông tin đa chiều và đầy đủ cho nội dung nghiên cứu đảm bảo đạt được các mục tiêu đề ra. Số lượng các cuộc phỏng vấn được tiến hành với tiêu chí không tìm được yếu tố mới thì sẽ kết thúc. Việc khảo sát cả bên cung (người tạo lập BĐS) và bên cầu (người mua) phản ảnh tiếp cận hình thành giá từ chi phí và cầu thị trường. Trên thực tế, xác định giá cần phải xuất phát từ cơ sở chi phí ( hình thành giá dựa trên chi phí) và cơ sở cầu thị trường (hình thành giá từ giá trị cho khách hàng). Cách tiếp cận này đảm bảo cho các chủ đầu tư kinh doanh BĐS bù đắp được chi phí ( vốn đầu tư, chi phí xây lắp và tiêu thụ sản phẩm) và có lãi, mặt khác, đạt được mức giá cao nhất mà khách hàng có thể chấp nhận và mức lợi nhuận tối đa. Bảng 3.6. Đặc điểm mẫu nhà đầu tư trong nghiên cứu định tính Đối tượng Đáp viên 1 Đáp viên 2 Đáp viên 3 Đáp viên 4 Đáp viên 5 Đáp viên 6 Đáp viên 7 Giới tính Nam Nữ Nam Nam Nam Nam Nữ Độ tuổi 60 55 59 50 59 53 50 Trình độ học vấn đại học đại học đại học đại học đại học đại học đại học Thời gian (kinh nghiệm) đầu tư - kinh doanh BĐS 30 10 25 20 15 13 8 Quy mô doanh nghiệp Lớn Trung bình Lớn Lớn Trung bình Lớn Nhỏ Nguồn: Tác giả tổng hợp Toàn bộ nội dung các cuộc phỏng vấn được ghi chép cẩn thận, đầy đủ, được lưu giữ và mã hóa trong máy tính. Dựa trên ý kiến cá nhân theo từng nội dung hỏi cụ thể, tác giả tổng hợp thành các quan điểm chung với những vấn đề mà đối tượng phỏng vấn có cách nhìn tương tự nhau. Quan điểm chung sẽ được đem ra thảo luận để đi đến thống nhất chung giữa các đối tượng được khảo sát. Kết quả tìm được sẽ được so sánh với mô hình lý thuyết ban đầu để xác định mô hình nghiên cứu chính thức cho luận án. Tổng quan nghiên cứu cho phép thiết lập được mô hình nghiên cứu cơ sở (lý thuyết) cho luận án với 01 biến phụ thuộc - giá bán căn hộ CCCC trên địa bàn Hà Nội và 06 biến độc lập, đó là: (i) Đặc điểm vật lý của căn hộ; (ii) Vị trí của căn hộ và vị thế 78 của chung cư; (iii) Môi trường xung quanh; (iv) Giá thành xây dựng; (v) Chất lượng dịch vụ quản lý chung cư và (vi) Đặc điểm phân khúc khách hàng. Qua phỏng vấn đối tượng điều tra với các câu hỏi mở, cả 6 nhân tố trong mô hình nghiên cứu dự kiến đều được các đối tượng phỏng vấn nêu ra. Cả 6 nhân tố này đều được tất cả các đối tượng phỏng vấn nhất trí là có ảnh hưởng quyết định đến giá bán căn hộ CCCC. Tuy nhiên, tác giả chủ động gới hạn nghiên cứu bằng cách loại bỏ biến giá thành xây dựng và đề nghị các chuyên gia chấp nhận về vấn đề này. Tham khảo ý kiến của đối tượng phỏng vấn về các nhân tố có ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC, tất cả các đối tượng được hỏi đều khẳng định: giá bán căn hộ CCCC còn phụ thuộc vào nhóm nhân tố gắn liền với chủ đầu tư. Dưới ảnh hưởng của nhóm nhân tố này, mức độ tác động và tầm quan trọng tương đối giữa các biến độc lập đối với biến phụ thuộc có thể sẽ khác nhau. Đó là biến điều tiết bao gồm: Vị thế và uy tín; Năng lực (tài chính, kỹ thuật, quản lý); Chiến lược marketing của chủ đầu tư trên thị trường BĐS. Nhân tố điều tiết này có ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC thông qua chất lượng, tiến độ và sự cam kết của chủ đầu tư. Như vậy, kết quả nghiên cứu định tính đã chỉ ra 5 nhân tố độc lập và 1 nhân tố điều tiết có tác động quyết định đến giá bán căn hộ CCCC trên địa bàn thành phố Hà Nội. Mô hình lý thuyết được bổ sung thêm biến đặc điểm của chủ đầu tư và loại bỏ biến giá thành xây dựng (do giới hạn nghiên cứu), trở thành mô hình nghiên cứu chính thức của luận án. Hình 3.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp Đặc điểm vật lý của căn hộ Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư Giá bán căn hộ CCCC Môi trường xung quanh Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư Đặc điểm nhân khẩu Đặc điểm của chủ đầu tư (vị thế, uy tín, năng lực) 79 - Biến phụ thuộc (biến mục tiêu): Giá bán căn hộ chung cư cao cấp tại Hà Nội - Biến độc lập (biến nhân tố): Nhóm nhân tố (chỉ nghiên cứu các nhân tố bên trong thuộc về giá trị bất động sản như đặc điểm vật lý, vị trí và vị thế, môi trường xung quanh...; Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư; Đặc điểm phân khúc khách hàng. - Biến điều tiết (nhân tố gắn với chủ đầu tư và có ảnh hưởng điều tiết đến mối quan hệ giữa các biến độc lập và biến phục thuộc): Đặc điểm của chủ đầu tư (vị thế và uy tín trên thị trường, năng lực đầu tư và kinh doanh...) Các giả thuyết nghiên cứu nghiên cứu theo mô hình đề xuất như sau: H1: Đặc điểm vật lý của căn hộ chung cư cao cấp có ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp (giá bán tính theo diện tích m2). H2: Vị trí căn hộ chung cư cao cấp và vị thế của tòa nhà chung cư có ảnh hưởng thuận chiều đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp. H3: Môi trường xung quanh có ảnh hưởng thuận chiều đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp. H4: Chất lượng dịch vụ & quản lý tòa nhà chung cư có ảnh hưởng thuận chiều đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp. H5: Đặc điểm nhân khẩu của người mua khác nhau có ảnh hưởng không giống nhau đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp H6: Đặc điểm của chủ đầu tư (Vị thế và uy tín; Năng lực tài chính, kỹ thuật, quản lý; Chiến lược marketing) có ảnh hưởng thuận chiều đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp. H7: Các yếu tố về giá bán căn hộ chung cư cao cấp có mối quan hệ tương tác với nhau. 3.2.3.2. Phát triển thang đo Bên cạnh việc phỏng vấn các chuyên gia trong lĩnh vực đầu tư và kinh doanh BĐS, tác giả cũng tiến hành thảo luận nhóm tập trung nhằm kiểm tra những phát biểu được sử dụng trong thang đo lý thuyết (nháp 1) và hiệu chỉnh sau khi phỏng vấn sâu để hoàn thiện thang đo thực tế (nháp 2) trước khi tiến hành nghiên cứu định lượng. Các chuyên gia đã thảo luận và thống nhất về việc thay đổi một số nội dung của các biến trong mỗi thang đo, có sự gộp biến, và có sự thay đổi về vị trí của các biến, cụ thể theo bảng 2.3 dưới đây. Ngoài ra, nhân tố “Đặc điểm của chủ đầu tư” cũng được tác giả và các chuyên gia cùng thảo luận để xây dựng thang đo này, gồm 4 biến. Thang 80 đo “Giá bán căn hộ CCCC” được các thành viên xây dựng gồm 3 biến. Do đạt được sự đồng thuận của tất cả các thành viên sau khi cuộc thảo luận kết thúc, thang đo các nhân tố được tác giả mã hóa tương ứng với các biến để thuận lợi trong việc xử lý dữ liệu từ nghiên cứu định lượng sơ bộ. Bảng 3.7. Thang đo các biến lần 2 Ký hiệu Biến số Đặc điểm vật lý của căn hộ VL1 Diện tích kết cấu VL2 Tuổi thọ vật lý VL3 Số lượng căn hộ trên mặt bằng sàn của tầng VL4 Kích cỡ bếp, phòng ăn và phòng khách VL5 Số lượng phòng ngủ và cỡ phòng ngủ VL6 Số lượng và cỡ phòng tắm VL7 Kiểu Layout và trang trí VL8 Vật liệu kiến trúc VL9 Các phương thức thanh toán VL10 Tính chất pháp lý Môi trường xung quanh MT1 Khuôn viên có vườn cây, cỡ vườn MT2 Tường bao MT3 Chất lượng không khí MT4 Tiếng ồn MT5 Độ rộng đường và phố MT6 Không gian xanh xung quanh MT7 Hệ thống thoát nước mưa MT8 Hệ thống Đèn thắp sáng (phố) MT9 Có đường đi (bộ) hay không Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư VT1 Khoảng cách tới trường học & nhà trẻ VT2 Khoảng cách tới bệnh viện & phòng khám VT3 Khoảng cách tới trung tâm mua sắm VT4 Khoảng cách tới các thư viện, khu thể thao, khu phúc lợi xã hội VT5 Có nằm trên phố trong nội thành không ? VT6 Khoảng cách tới chỗ làm 81 Ký hiệu Biến số Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư CL1 Cung cấp các dịch vụ như đã hứa CL2 Khả năng đáp ứng và giải quyết các vấn đề của người mua nhà CL3 Việc chốt Giá cả quan trọng với người mua nhà CL4 Nhân viên có thái độ lịch sự CL5 Nhân viên coi trọng quyền lợi người mua nhà CL6 Sự tiện lợi của giờ giấc hoạt động CL7 Nhân viên ăn mặc lịch sự Đặc điểm nhân khẩu khách hàng KH 1 Giới tính KH 2 Tuổi KH 3 Trình độ học vấn KH 4 Nghề nghiệp KH 5 Thu nhập KH 6 Số thành viên gia đình Đặc điểm của chủ đầu tư DT1 Vị thế và uy tín DT2 Hình ảnh và thương hiệu DT3 Năng lực và kinh nghiệm DT4 Chiến lược truyền thông và marketing Giá bán căn hộ CCCC GB1 Giá bán BĐS và chi phí GB2 Giá cả và khả năng cạnh tranh GB3 Giá cả và sức mua của khách hàng 3.2.3.3. Mẫu nghiên cứu Theo Zikmund và cộng sự (2010) và Cavana, Delahaye & Sekaran và cộng sự (2001), tính đại diện của mẫu phụ thuộc vào hai vấn đề: cỡ mẫu và phương pháp chọn mẫu. Vì vậy, thông qua cỡ mẫu và phương pháp chọn mẫu thích hợp, các nhà nghiên cứu có thể đảm bảo rằng các đối tượng mẫu được lựa chọn đảm bảo tính đại diện cho tổng thể (Creswell, 2009). Trong nghiên cứu này, tác giả sử dụng quy trình thiết kế mẫu được đưa ra bởi Zikmund và cộng sự (2010), bao gồm 07 bước như sau: 82 Bước 1: Xác định tổng thể mục tiêu mà nhà nghiên cứu dự định nghiên cứu (Creswell, 2009). Trong nghiên cứu này, tổng thể mục tiêu là các cán bộ, quản lý, lãnh đạo của doanh nghiệp đầu tư và kinh doanh BĐS, các sàn giao dịch BĐS. Bước 2: Lựa chọn khung lấy mẫu. Khung lấy mẫu được lựa chọn trong nghiên cứu này là danh sách các cán bộ lãnh đạo của doanh nghiệp BĐS, các sàn giao dịch BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội. Bước 3: Lựa chọn phương pháp lấy mẫu. Do sự hạn chế về mặt thời gian và kinh phí dành cho nghiên cứu nên nghiên cứu này lựa chọn phương pháp chọn mẫu thuận tiện. Để giảm thiểu những hạn chế mà phương pháp lấy mẫu này đem lại, trước hết tác giả đã nghiên cứu và tổng quan cụ thể các công trình liên quan đến đề tài để xây dựng mô hình nghiên cứu và bảng hỏi đảm bảo độ tin cậy cao cũng như đã được minh chứng từ các nghiên cứu trước đó. Sau đó việc tham khảo ý kiến chuyên gia để đảm bảo lần thứ hai về nội dung và độ tin cậy được thực hiện. Cuối cùng để thu được dữ liệu khách quan nhất, tác giả sử dụng đội ngũ điều tra viên được đào tạo và có kỹ năng trong việc điều tra thu thập thông tin. Bước 4: Xây dựng kế hoạch lấy mẫu. Trong nghiên cứu này, một nhóm các doanh nghiệp BĐS tại Hà Nội được lựa chọn. Bảng câu hỏi khảo sát được sử dụng trong việc thu thập dữ liệu với thời gian 3 tháng. Sau đó dữ liệu thu được được sử dụng để kiểm tra, từ đó kết luận về sự sẵn sàng trong việc tiến hành nghiên cứu mẫu. Bước 5: Xác định cỡ mẫu. Trường hợp sử dụng phương pháp phân tích nhân tố (EFA), Hair & cộng sự cho rằng kích thước mẫu tối thiểu phải là 50, tốt hơn là 100 và tỉ lệ số quan sát/biến đo lường là 5/1, nghĩa là cứ