Luận án Quản lý nhà nước đối với đất đô thị của thành phố Đà Nẵng

hoạch SDĐ đến năm 2020. Theo chỉ tiêu quy hoạch SDĐ năm 2012 của Đà Nẵng, dân số thành phố đến năm 2010 là 942.132 người, đến năm 2020 là 1.369.000 người; dân số nội thị năm 2010 là 805.320 người, đến năm 2020 là 1.259.480 người. Quy hoạch xây dựng năm 2010 của thành phố Đà Nẵng: tổng dân số thành phố Đà Nẵng đến năm 2010 là 860.000 người, đến năm 2020 là 1.070.000 người; dân số nội thị năm 2010 là 665.000 người, đến năm 2020 là 853.000 người (Hình 3.3). Đơn vị: người 1070000 860000942132 1369000 853000 665000 1259480 805320 QHSDĐ 2010 QHSDĐ 2020 QHXD 2010 QHXD 2020 Tổng Dân số Dân số đô thị Nguồn: [73],[80] Hì 3.3: So á c ỉ dâ iữa ai loại q oạc tại t p Đ Nẵ Theo số liệu thống kê, kiểm kê diện tích đất theo đơn vị hành chính của Đà Nẵng ngày 01 tháng 01 năm 2013; diện tích đất phi nông nghiệp của thành phố là 52.428 ha; gồm: đất ở 6.466,85 ha, trong đó, đất ở tại nông thôn 2.626,56 75 ha; đất ở tại đô thị 3.840,29 ha; đất chuyên dùng 42.080,29 ha... (xem phụ lục 6). Kết quả thực hiện kế hoạch chuyển đổi mục đích SDĐ đất thời kỳ 2001-2010 và những năm đầu thực hiện kế hoạch SDĐ thời kỳ 2011 - 2015 như sau: Đất nông nghiệp giảm do chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất phi nông nghiệp, do Nhà nước thu hồi theo các dự án quy hoạch chỉnh trang đô thị hoặc người dân tự chuyển đổi mục đích sang đất ở, đất sản xuất, kinh doanh. Về chuyển mục đích SDĐ từ đất trồng cây hàng năm (chủ yếu là đất trồng lúa) sang đất đô thị năm 2012 đạt 319,39 ha tăng 158,73% so với quy hoạch năm 2005. Chuyển sang đất sản xuất, kinh doanh 351,10 ha đạt 87,20%. Việc chuyển đổi mục đích diện tích trồng cây hàng năm không theo quy hoạch do một số địa phương chuyển đổi tự phát, người dân xây nhà ở trước khi bán đất, cơ quan chức năng khó quản lý. Đất trồng cây lâu năm, thực hiện năm 2012, chỉ đạt 16,84% với quy hoạch. Đất rừng, chuyển sang đất đô thị đến năm 2012 là 20,01 ha (đạt 15,63%), chuyển sang đất sản xuất kinh doanh là 485,66 ha, đạt 86,64%. Đất phi nông nghiệp: Thành phố định hướng phát triển không gian đô thị phía Nam và dọc tuyến Quốc lộ 1A, Quốc lộ 14B, với định hướng đến năm 2012 tổng diện tích nhóm đất phi nông nghiệp sẽ là 14.748,71 ha, tăng 5.544,94 ha so với năm 2005. Thực tế, diện tích nhóm đất phi nông nghiệp thực hiện năm 2012 là 12.843,72 ha, tăng 2.639,95 ha so với năm 2005, đạt 47,61% so với quy hoạch đề ra. Trong nhóm đất phi nông nghiệp, các loại đất thực sự có ảnh hưởng đến thị trường BĐS là đất ở đô thị, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (khu công nghiệp, dịch vụ, du lịch) và đất công cộng (xây dựng KCHT). Đất ở, quy hoạch đến năm 2012 diện tích đất ở đô thị là 4.022,87 ha, tăng 1.021,51 ha, lấy từ các loại đất: đất nông nghiệp chiếm 365,11 ha (đất lúa 117,17 ha, đất phi nông nghiệp 183,50 ha); nhóm đất chưa sử dụng là 472,90 ha (Hình 3.4). Thực tế đến năm 2012, diện tích đất ở đô thị là 3.658 ha, tăng 526,34 ha so với năm 2005 và chỉ đạt 30,97 % so với quy hoạch, đây là một tỷ lệ thấp, thể hiện những bất cập của công tác xây dựng quy hoạch. Thị trường BĐS của Đà Nẵng, đặc biệt là đất phân lô thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư. 76 Đơn vị: ha ĐẤT PHI NN: 183,5 ĐẤT NÔNG NGHIỆP: 365,1 ĐẤT CHƯA SỬ DỤNG: 472,9 Nguồn: [57] Hì 3.4: ơ cấ loại đất ở của t p Đ Nẵ Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Đến năm 2012, thành phố Đà Nẵng đã dành một quỹ đất hợp lý với các loại đất phù hợp với nhu cầu phát triển, như: tiếp tục mở rộng và xây dựng mới một số khu công nghiệp, cụm công nghiệp và đất sản xuất kinh doanh ngoài khu công nghiệp để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế, kinh doanh du lịch, mở rộng diện tích đất cho các hoạt động khai thác khoáng sản và sản xuất vật liệu xây dựng. Theo quy hoạch SDĐ, đến năm 2012, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp là 4.435,18 ha, tăng hơn 2.633 ha so với năm 2005. Thực tế năm 2012, tổng diện tích loại đất này là 3.407,90 ha, tăng 1.605,83 ha, đạt 60,99 % so với quy hoạch đề ra. Điều này cho thấy sự bất hợp lý của công tác quy hoạch. Đất khu công nghiệp: theo quy hoạch, thành phố sẽ mở rộng KCN Liên Chiểu, Hòa Khánh, Hòa Cầm, Hòa Khương; hình thành các cụm công nghiệp nhỏ ở các quận, huyện. Đến năm 2012, xây dựng mới một số KCN và mở rộng thêm các KCN đã có, đưa tổng diện tích đất KCN lên 2.480,79 ha, tăng 1.542,22 ha so với năm 2005, đáp ứng cơ bản mục tiêu phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp - thương mại, du lịch - nông nghiệp của thành phố. Thành phố có 6 KCN, tổng diện tích theo quy hoạch là 1.055,13 ha, diện tích đất công nghiệp 748,95 ha; thu hút 380 dự án, trong đó có 294 dự án có vốn đầu tư trong nước, với tổng vốn đầu tư là 12.276 tỷ đồng; 86 dự án có vốn đầu tư nước ngoài, với tổng vốn đầu tư là 937,284 triệu USD, thu hút khoảng 69.000 lao động. Tổng diện tích đã cho thuê 627,17 ha, diện tích còn lại có thể cho thuê 77 là 121,78 ha, tỷ lệ lấp đầy đạt 83,74%, đây là con số khá cao so với các khu công nghiệp của cả nước. Đất thương mại, dịch vụ, du lịch, năm 2012, diện tích là 1.916,73 ha, tăng 1.296,93 ha so với năm 2005, đạt 126,39% yêu cầu đề ra. Cơ cấu kinh tế của thành phố chuyển dịch theo hướng dịch vụ - công nghiệp - nông nghiệp và phát triển dịch vụ du lịch được xác định là ngành kinh tế mũi nhọn. Đà Nẵng đã thực hiện một loạt các dự án du lịch, xây dựng các khu resort nghỉ dưỡng cao cấp phát triển ra phía biển đã thu hút các nhà đầu tư vào lĩnh vực này. Phân khúc thị trường "BĐS du lịch" hình thành tại Đà Nẵng và đang thu hút một lượng lớn các nhà đầu tư trong và ngoài nước đến với Đà Nẵng thời gian qua. Thời điểm này, trên địa bàn Đà Nẵng có 45 dự án du lịch được UBND thành phố có chủ trương cho phép đầu tư, trong đó có 12 dự án đầu tư nước ngoài với tổng vốn 763 triệu USD và 33 dự án đầu tư trong nước với tổng vốn 15.135 tỷ đồng. Các dự án tập trung khai thác thế mạnh về du lịch biển dọc theo tuyến Sơn Trà - Điện Ngọc (29 dự án), Nam Ô - Thuận Phước (2 dự án) và trung tâm thành phố (14 dự án). Đất công cộng, là loại đất đảm bảo cho sự phát triển KCHT và cơ sở kỹ thuật hiện tại và trong tương lai, vì vậy quỹ đất phân bổ cho lĩnh vực công cộng cần được tính toán một cách hợp lý để nâng cao giá trị đất đai và tạo điều kiện thuận lợi trong đời sống KT-XH và trong sinh hoạt của người dân. Quy hoạch đến năm 2012, diện tích đất công cộng là 4.980,09 ha. Thực hiện, năm 2012, diện tích đất công cộng là 4.313,02, tăng 866,89 ha so với năm 2005 và đạt 56,51 % yêu cầu đề ra; đây là con số rất ấn tượng và là một tác nhân khiến thị trường BĐS Đà Nẵng trở nên hấp dẫn hơn. Việc thực hiện quy hoạch SDĐ thành phố Đà Nẵng cho thấy vai trò quan trọng trong việc định hướng SDĐ nói chung và định hướng thị trường BĐS nói riêng. Năm 2012, trên cơ sở quy hoạch đã tạo ra một quỹ đất cung cấp cho CNH, đô thị hóa: diện tích đất ở đô thị cung cấp 303,08 ha; đất khu công nghiệp cung cấp 32,4 ha và đất cơ sở sản xuất kinh doanh 1.129,93 ha (Hình 3.5). 78 Đơn vị: ha Đất ở tại đô thị: 303,08 Đất KCN: 326,54 Đất cơ sở SXKD: 1296,93 Nguồn: [61] Hì 3.5: Diệ tíc đất c cấp c o t ị trườ tro kỳ q oạc Tuy nhiên, qua 5 năm thực hiện vẫn còn một số tồn tại sau: - Quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa làm cho diện thích đất nông nghiệp giảm, việc giải tỏa, di dời dân cư để phát triển đô thị làm cho một bộ phận người lao động phải chuyển đổi việc làm, ngành nghề, trong khi việc đào tạo nghề còn chậm gây khó khăn cho việc tìm kiếm việc làm của người lao động. - Việc lập QHKH SDĐ hiện nay chủ yếu dựa theo quy định quy hoạch tổng thể phát triển KT-XH, quy hoạch chung xây dựng mang tính định hướng, nên nhiều công trình, dự án chưa xác định cụ thể trong thời kỳ quy hoạch. Do đó, khi có sự thay đổi dự án thì quy hoạch SDĐ phải điều chỉnh theo, gây lãng phí thời gian và ảnh hưởng đến tính chuẩn xác của quy hoạch. - Quy hoạch SDĐ, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch các ngành chưa có sự phối hợp đồng bộ, nhiều quy hoạch chi tiết nhỏ lẻ dễ dẫn đến mất cân đối trong việc SDĐ, nhất là tỷ lệ đất trong khu dân dụng (đất ở, đất cây xanh, đất giao thông, đất công trình công cộng). - Quan hệ phát triển kinh tế, phát triển đô thị và SDĐ đôi khi có mâu thuẫn và phức tạp, chính sách về đất đai đang từng bước hoàn thiện, một số địa phương, tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân chưa coi trọng hiệu quả SDĐ, việc SDĐ còn tùy tiện, lãng phí, gây khó khăn cho công tác quản lý SDĐ. - Việc tổ chức thực hiện pháp luật đất đai ở một số nơi chưa nghiêm minh, 79 chặt chẽ dẫn đến không ít các trường hợp vi phạm, như: lấn chiếm đất đai, SDĐ không đúng mục đích, SDĐ lãng phí, vi phạm quy hoạch... 3.2.1.2. T ực trạ xâ dự v t ực t i cơ c ế, c í ác q ả lý đất đô t ị của t p Đ Nẵ - T ực trạ tổ c ức q ả lý iao đất, c o t đất Từ năm 2003 đến nay, thành phố giao đất, cho thuê đất cho 1.061 công trình, dự án với diện tích 17.534,12 ha; tổng số tiền thu từ đất hơn 20.000 tỷ đồng, riêng số thu tiền SDĐ trong năm 2010 là 4.606 tỷ đồng. Đối với các tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công, cơ quan nhà nước, thành phố đã giao 147.98,87 m2; cho thuê 6.796,8 m2 và công nhận quyền SDĐ 35.720,89 m2. Diện tích đất dành cho thuê đối với các doanh nghiệp tại các Khu công nghiệp là 684,21 ha, chiếm 25,62% tổng diện tích đã giao đất và cho thuê đất; tổng số diện tích đất các doanh nghiệp đã thuê là 586,86 ha đạt 85,35%. Trung tâm đô thị Đà Nẵng đã cho doanh nghiệp thuê 100% số diện tích dành cho thuê; khu công nghiệp Hòa Khánh diện tích đất cho thuê cao nhất là 288,48 ha, đạt 96,72%; quận Liên Chiểu diện tích cho thuê đất đạt thấp nhất 71,09% số diện tích dành cho thuê (Hình 3.6). Đơn vị: ha 298 67.8 96 97 42 43.7 2 8 8 5 2 7 6 .4 3 9 .5 4 2 3 1 .1 Hòa Khánh Hòa Khánh MR Hòa Cẩm Liên Chiểu Đà Nẵng DVTS Đà Nẵng Đất dành cho thuê Đất đã cho thuê Nguồn: [5] Hì 3.6: Tì ì c o doa iệp t đất tại các K N ăm 2012 Thành phố cũng đã giao, cho thuê đất để triển khai 207 dự án đầu tư nước ngoài và cấp giấy chứng nhận đầu tư (kể cả trong và ngoài KCN), với tổng vốn đầu tư là 3,12 tỷ USD. Đến nay có 105 doanh nghiệp FDI đã đi vào hoạt động, 80 vốn thực hiện ước đạt 1,57 tỷ USD, doanh thu năm 2011 ước đạt 380 triệu USD, tăng 8,6% so với năm 2010. Các dự án có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực BĐS cũng đã đưa vào khai thác sử dụng, như: Dự án Silver Shores Hoàng Đạt; Dự án Sân golf Vinacapital; Dự án Khu du lịch biển Ngũ Hành Sơn Việc cho các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài trên địa bàn thành phố thuê đất đã đáp ứng được nhu cầu văn phòng cho thuê, căn hộ trung, cao cấp cho khách hàng trong và ngoài nước. Tình hình hoạt động của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trên địa bàn thành phố khá tốt, các dự án sản xuất và kinh doanh dịch vụ khách sạn hoạt động có hiệu quả; các dự án đầu tư của các doanh nghiệp Nhật Bản sản xuất những sản phẩm điện tử cao cấp phát triển tốt, kim ngạch xuất khẩu năm sau cao hơn năm trước, sử dụng lao động ổn định, thu nhập của người lao động khá, đã góp phần phát triển KT-XH địa phương. Tuy nhiên, sau khi kiểm tra, rà soát lại tất cả các dự án tại các KCN, có 37 dự án đề xuất thu hồi toàn bộ hoặc thu hồi một phần và gia hạn tiến độ triển khai, thậm chí có nhiều dự án treo từ năm này qua năm khác hoặc sang nhượng lại. Tổng diện tích đất đề xuất thu hồi là 21,98 ha, trong đó, bao gồm diện tích thu hồi toàn bộ 11,17 ha; diện tích thu hồi một phần 10,81 ha, trong số đó có 18,95 ha có thể thu hồi ngay (đất trống). Như vậy, quỹ đất còn trống là 143,76 ha. - T ực trạ q ả lý t ồi đất, bồi t ườ k i t ồi đất (1) Về thực trạng thu hồi đất, giải tỏa, tái định cư Từ năm 1997- 2012, tổng diện tích đất thu hồi trên địa bàn thành phố là 12.488 ha, tổng số tiền chi cho đền bù giải tỏa là 5.000 tỷ đồng. Số hộ bị giải tỏa khoảng 82.740 hộ, trong đó: số hộ giải tỏa, thu hồi đi hẳn là 41.282 hộ; số hộ giải tỏa một phần là 21.125 hộ; số hộ giải tỏa đất nông nghiệp và lâm nghiệp là 20.333 hộ. Tổng số hộ giải tỏa được bố trí đất tái định cư khoảng 35.324 hộ; cụ thể: - Giai đoạn từ ngày 01/01/1997 (khi Đà Nẵng tách ra từ tỉnh Quảng Nam - Đà Nẵng trở thành thành phố TTTW) đến trước ngày 01/7/2004. Tổng diện tích đất thu hồi trên địa bàn thành phố là 11.488 ha; tổng số hộ bị giải tỏa, đền bù 81 khoảng 82.740 hộ, trong đó: số hộ giải tỏa, thu hồi đất đi hẳn là 41.282 hộ; số hộ giải tỏa một phần là 21.125 hộ; số hộ giải tỏa đất nông nghiệp và lâm nghiệp là 20.333 hộ. Tổng số hộ giải tỏa được bố trí đất tái định cư khoảng 35.324 hộ. - Giai đoạn từ ngày 01/7/2004 đến năm 2012, thành phố đã thực hiện thu hồi đất, giải tỏa khoảng 608 dự án lớn nhỏ với tổng cộng có 114.476 hộ bị giải tỏa (bao gồm các hộ giải tỏa đi hẳn, hộ giải tỏa một phần và đất nông nghiệp); số hộ được bố trí tái định cư là 48.577 hộ, đạt 49,2%. Trong đó, quận Cẩm Lệ đạt tỷ lệ số hộ được bố trí tái định cư lớn nhất Đà Nẵng 15.589 hộ/23.970 hộ đạt 65%; thấp nhất là quận Ngũ Hành Sơn có 7.874 hộ/21.598 được bố trí tái định cư, đạt 36,4% (Hình 3.7). Đơn vị: hộ 8613 5630 25849 13028 21598 23970 15589 7874 9292 9528 2711 3583 HẢI CHÂU THANH KHÊ LIÊN CHIỂU SƠN TRÀ NGŨ HÀNH SƠN CẨM LỆ SỐ HỘ GiẢI TỎA SỐ HỘ ĐƯỢC BỐ TRÍ TÁI ĐỊNH CƯ Nguồn: [78] Hì 3.7: S ộ iải tỏa t eo q ậ , ệ từ 2004 - 2012 Điểm nổi bật của Đà Nẵng có thể khái quát trong 3 cơ chế: "Thu hồi đất theo quy hoạch"; "Góp đất và điều chỉnh lại đất đai", "Đối thoại - Đồng thuận". (2) Thực trạng thực hiện các chính sách bồi thường hợp lý. Ngoài việc thực hiện các chính sách đền bù chung của Nhà nước qui định, UBND thành phố đã liên tục ban hành các chính sách phù hợp với thực tiễn tại địa bàn thành phố, như: - Hỗ trợ chi phí di chuyển, ổn định sinh hoạt; miễn thuế cho hộ gia đình sản xuất kinh doanh, dịch vụ; chính sách ưu đãi cho gia đình chính sách [72]. - Thưởng tiến độ bàn giao mặt bằng đúng thời gian quy định hoặc hỗ trợ 82 tiền thuê nhà trong suốt thời gian chờ đất tái định cư và thêm 6 tháng trong thời gian xây dựng nhà; hỗ trợ trong dịp tết Nguyên Đán đối với các hộ bị giải tỏa nhưng chưa nhận được đất tái định cư hoặc mới nhận nhưng chưa kịp xây nhà. - Vận dụng hỗ trợ đền bù đối với các hộ bị giải tỏa nhưng không có giấy tờ hoặc giấy tờ SDĐ không hợp pháp; hỗ trợ chuyển đổi nghề tương ứng với diện tích đất bị thu hồi tùy theo điều kiện học nghề mới hoặc chuyển sang nghề khác. Các hộ thuộc diện giải tỏa còn nợ tiền đất, UBND thành phố đã có chế độ giảm nợ tiền SDĐ đã qui ra vàng từ 10 - 35% tùy vào giai đoạn bị giải tỏa. - Chủ trương cho nhân dân trả chậm tiền SDĐ, tổng cộng lên tới 6.845 tỷ đồng, góp phần giảm bớt khó khăn cho người dân có đất bị thu hồi, ổn định cuộc sống mới sau giải tỏa. Qua hơn 12 năm, nhờ thực hiện tốt chủ trường thu hồi đất, giao đất và cho thuê đất, với sự đồng thuận của chính quyền và người dân, hơn 95.000 hộ dân bị giải tỏa, di dời thu hồi đất để xây dựng Đà Nẵng trở thành thành phố văn minh, hiện đại, cuộc sống của người dân từng bước ổn định và có mặt được cải thiện. Đây là một trong những thành công nổi bật của Đà Nẵng trong khai thác hiệu quả và hợp lý nguồn lực tài chính, đất đai vào phát triển KT-XH là "gỡ nút thắt" trong đền bù, giải phóng mặt bằng, chủ trương này là khâu đột phá trong phát triển hạ tầng đô thị. Các vấn đề liên quan đến đền bù, giải tỏa, bố trí tái định cư đều có sự tham gia trực tiếp của chính quyền địa phương từ lúc bắt đầu cho đến khi kết thúc dự án (xem phụ lục 7). Triển khai thực hiện Đề án "Hỗ trợ chuyển đổi ngành nghề, giải quyết việc làm, ổn định đời sống đối với lao động bị thu hồi đất sản xuất, di dời, giải tỏa trên địa bàn thành phố Đà Nẵng"; đào tạo nghề cho 5.321 lao động với tổng kinh phí hỗ trợ trên 4 tỷ đồng, hiện khoảng 80% lao động được đào tạo nghề có việc làm ổn định; hỗ trợ cho 6 doanh nghiệp có tiếp nhận lao động để đào tạo nghề và giải quyết việc làm với tổng số tiền là 169,8 triệu đồng. Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn phối hợp với Hội Nông dân thành phố tổ chức 25 lớp tập huấn hướng dẫn cách làm ăn cho các hộ thuộc diện thu hồi đất, di dời, giải tỏa 83 với hơn 1200 lượt người tham gia. Thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội (Chi nhánh Đà Nẵng), thành phố đã thực hiện hỗ trợ tín dụng cho các hộ vay sản xuất với 539 dự án với 13,04 tỷ đồng, góp phần giải quyết việc làm cho 963 lao động. Nhìn chung, hầu hết các dự án giao đất có thu tiền SDĐ trên địa bàn thành phố, thời gian qua triển khai đầu tư có hiệu quả, chủ đầu tư thực hiện đảm bảo theo tiến độ và các hạng mục đầu tư thực hiện đúng như cam kết. Trường hợp trong quá trình triển khai thực hiện dự án, do thực tế về năng lực tài chính của chủ đầu tư, UBND thành phố đã có sự điều chỉnh quy hoạch hoặc lập kế hoạch phân kỳ đầu tư để thực hiện từng giai đoạn của dự án một cách phù hợp và có hiệu quả hơn. Tuy nhiên, công tác này còn một số tồn tại như: Tình trạng đất thu hồi giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án (khoản 12 Điều 38 Luật Đất đai) nhưng chủ đầu tư không sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền, thậm chí có trường hợp SDĐ chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, vì vậy cần phải rút ngắn thời gian thực hiện dự án để hạn chế tình trạng đầu cơ, trục lợi từ giao đất, cho thuê đất. - T ực trạ tổ c ức t ực iệ c í ác t i c í đ i với đất đô t ị Từ năm 2003 - 2011, thành phố đã thu hồi, giao đất, cho thuê đất đối với 1.061 công trình, dự án với diện tích 17.534 ha, tổng số tiền SDĐ thu được là 25.271,376 tỷ đồng. Trong đó giao đất để thực hiện các công trình, dự án tái định cư, đầu tư xây dựng KCHT để khai thác quỹ đất trên 200 dự án, tương đương 2.960,7 ha với tổng vốn đầu tư 12.630 tỷ đồng, đã tạo ra được 346,4 ha quỹ đất sạch để tạo vốn đầu tư và 83.142 lô đất để bố trí tái định cư (tương đương 911,2 ha). Tổng số tiền thu từ đất đai từ năm 2003 đến nay khoảng 20.000 tỷ đồng. Tổng số tiền thu vào NSNN từ đất đai qua các sắc thuế như sau: thuế SDĐ nông nghiệp 2,258 tỷ đồng; thuế chuyển quyền SDĐ 382,511 tỷ đồng; thu tiền SDĐ 24.336,273 tỷ đồng; thuế nhà đất 174,802 tỷ đồng; tiền thuê mặt đất, mặt nước 1.362,198 tỷ đồng; thu lệ phí trước bạ 1.673,955 tỷ đồng. Trong đó, tiền thu từ SDĐ đạt cao nhất trong các khoản thu và luôn cao hơn so với dự toán đã được phê duyệt. Năm 2003, dự toán thu 200 tỷ đồng, thực tế thu được 215,892 tỷ 84 đồng; năm 2008, dự toán là 1.700 tỷ đồng, thực tế thu tăng đến 3.038,635 tỷ đồng; năm 2011, dự toán thu là 3.700 tỷ đồng, thu tăng lên 5.426 tỷ đồng (Hình 3.8). Riêng năm 2012, cũng như các khoản thu khác tiền thu SDĐ cũng giảm còn 1.537,814 tỷ đồng, thấp hơn nhiều so với dự toán (3.500 tỷ đồng). Giai đoạn 2003 - 2012, tỷ trọng nguồn thu từ thuế chuyển quyền SDĐ chiếm 1,4%; thu tiền SDĐ chiếm cao nhất với tỷ lệ 87,1%; thu lệ phí trước bạ chiếm 6%; tiền thuê mặt đất, mặt nước chiếm 5,9%; thuế nhà đất chiếm tỷ trọng 0,6%. Tỷ trọng trên cho thấy nội bộ nguồn thu từ đất đô thị của thành phố Đà Nẵng thời gian qua chủ yếu là thông qua việc bán đất, do đó, phụ thuộc rất lớn đến sự biến động của thị trường, đặc biệt là thị trường BĐS. Đơn vị: tỷ đồng 1 5 3 8 5 9 2 6 4 6 0 0 2 2 3 43 0 3 8 2 7 7 8 2 1 5 .9 1 3 9 9 1 7 1 6 1 3 8 1 3500 3700 2200 1800 1700 1250 1750 1670 705 200 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 THỰC HIỆN KẾ HOẠCH Nguồn: [14] Hì 3.8: Tiề t ử dụ đất q a các ăm iai đoạ 2003-2012 Trong khi đó, nguồn thu từ thuế nhà đất và phí lại rất ổn định, ít phụ thuộc vào các biến động thị trường, nhưng khoản thu này chỉ chiếm tỷ trọng rất nhỏ. Mặc dù nguồn lực tài chính từ đất đai còn rất lớn, nhưng vẫn chưa được khai thác đầy đủ, một phần lớn địa tô chênh lệch từ đất vẫn chưa được tập trung vào NSNN; các công cụ tài chính, thuế chưa đủ mạnh và hạn chế về năng lực thực thi, dẫn đến kết quả thu tài chính và vai trò điều tiết, kiểm soát thị trường đất đai 85 còn yếu. Chính sách ưu đãi miễn, giảm tiền SDĐ, tiền thuê đất cũng còn nhiều hạn chế, một số trường hợp thực hiện trái với pháp luật về đất đai như trường hợp miễn giảm 10% tiền SDĐ; cho phép chuyển đổi tên quyền SDĐ đã dẫn đến những thất thoát rất lớn đến ngân sách của thành phố. Đặc biệt, hiện nay vấn đề nợ tiền SDĐ vẫn chưa có phương án thu hồi hiệu quả, do sự đóng băng của thị trường BĐS dẫn đến nguồn thu này trong những năm qua giảm đáng kể. Tổ chức đầu tư dự án - khu đất nợ quá hạn lũy kế đến 30/4/2013 là 1.769,23 tỷ đồng; cá nhân- hộ gia đình nợ quá hạn lũy kế đến 30/4/2013 là 1.560,16 tỷ đồng (Bảng 3.1). Bả 3.1: S liệ ợ q á ạ về t tiề ử dụ đất ĐVT: tỷ đồng TT Chỉ tiêu Số lũy kế đến năm 2011 Số lũy kế đến năm 2012 Số lũy kế đến 30/4/2013 1 Tổ chức đầu tư Dự án-Khu đất - Số Dự án- Khu đất 55 77 92 - Số phải nộp 3.650,41 4.168,99 4.204,78 - Số nợ quá hạn 1.032,13 2.199,51 1.769,23 2 Cá nhân- Hộ gia đình - Số cá nhân- Hộ gia đình 12.294 12.241 12.012 - Số nợ quá hạn 1.418,61 1.559,34 1.560,16 Nguồn: [14]. Việc khảo sát giá đất và việc điều tra thu thập thông tin về giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường theo Thông tư 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC phức tạp, rất khó khăn, vì đa số người dân không cung cấp giá chuyển nhượng thực tế để tránh việc nộp các khoản thuế có liên quan, dẫn đến thông tin nhiều lúc chưa chính xác. Mặt khác, theo quy định của Luật Đất đai về việc Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất thông qua các chính sách tài chính về đất đai, trong đó có điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người SDĐ mang lại (như trường hợp hưởng lợi một giá trị đất sau khi mở đường); vấn đề này chưa có hướng dẫn cụ thể nên các địa phương chưa có cơ sở triển khai thực hiện 86 - T ực trạ q ả lý t ị trườ bất độ ả v dịc vụ cô về đất Thời gian qua, ngân sách của thành phố tập trung cho đầu tư cơ sở vật chất, KCHT (với tỷ trọng hơn 50% chi tiêu ngân sách của thành phố) tạo điều kiện cho các khu dân cư mới hình thành, từ đó giá đất nền tại các khu vực cũng bắt đầu tăng lên trong khoảng thời gian từ năm 2003 đến cuối năm 2006. Cùng với phân khúc quyền SDĐ, thị trường BĐS ở Đà Nẵng đã xuất hiện thêm các dự án của thị trường cao cấp bao gồm: căn hộ cao cấp, biệt thự nghỉ dưỡng như Indochina Riverside Tower (2004), Vĩnh Trung Plaza, Năm 2007, thị trường BĐS Đà Nẵng "nóng" dần sau giai đoạn suy thoái (từ năm 2003 đến năm 2006 và giá cả BĐS ở Đà Nẵng đã biến động với tỷ lệ rất lớn (100- 150% ở những khu trung tâm và 50 - 70% ở những khu tái định cư), lượng giao dịch cũng tăng đáng kể, nhất là vào những tháng cuối năm (tỷ lệ tăng ở nhiều khu vực lên đến 100%). Trạng thái này được duy trì đến nửa đầu năm 2008 và có dấu hiệu chững lại; giai đoạn (2008-2012), Trung tâm giao dịch BĐS thành phố Đà Nẵng, tổ chức khoảng 211 phiên đấu giá. Năm 2012, tổ chức 79 phiên đấu giá, với tổng thu tiền SDĐ từ đấu giá là 219,259 tỷ đồng; tổng thu tiền SDĐ 1.537,714; tỷ lệ tiền qua đấu giá trên tổng thu tiền SDĐ là 14,2%. Tuy nhiên, tỷ lệ các phiên đấu giá thành công còn thấp; năm 2012 chỉ đạt 16,9%; năm 2010 đạt tỷ lệ cao nhất là 45,5% (Bảng 3.2). Bả 3.2: Q á trì tổ c ức đấ iá q a các ăm của Tr tâm iao dịc bất độ ả t p Đ Nẵ Năm Số lượng phiên đấu giá (phiên) Tỷ lệ đấu giá thành công (%) Tổng thu tiền SDĐ từ đấu giá (tỷ đồng) Tổng thu tiền SDĐ (tỷ đồng) Tỷ lệ tiền qua đấu giá trên tổng thu tiền SDĐ (%) 2008 34 11,3 188,921 3038,635 6,2 2009 32 15,6 269,388 2243,061 1,2 2010 33 45,5 530,790 4600,176 11,5 2011 33 24,2 585,351 5920,635 9,88 2012 79 16,9 219,259 1537,714 14,2 Nguồn: [65] 87 Năm 2010 và đầu năm 2011, thị trường BĐS Đà Nẵng tiếp tục sôi động rồi sau đó lại rơi vào tình trạng khó khăn cho đến nay. Theo số liệu báo cáo tại Hội thảo "BĐS Đà Nẵng: thực trạng - tiềm năng và cơ hội" tổ chức vào tháng 8/2011, tổng vốn đầu tư cho BĐS hiện nay là 3,9 tỷ USD với 30.023 căn hộ, 2.686 biệt thự, 5.493 phòng khách sạn và 145.065m2 mặt bằng cho thuê văn phòng. Theo thống kê của Công ty Tư vấn và quản lý BĐS CB Richard Eliss (CBRE Việt Nam), đến tháng 10/2011, trên địa bàn thành phố Đà Nẵng [79]. Thị trường đất nền (quyền SDĐ), có 26 dự án với 12.061m2 đất (không tính các dự án tái định cư của thành phố). Các dự án này chủ yếu tập trung ở các quận Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn, Cẩm Lệ, Liên Chiểu. Thị trường căn hộ cho thuê, có 11 dự án căn hộ để bán với 2.402 căn hộ từ trung, cao cấp đến hạng sang. Thị trường văn phòng cho thuê, có 27 dự án văn phòng cho thuê với diện tích 82.393m2, phần lớn các cao ốc cho thuê có chất lượng trung bình, khá; ít có cao ốc hiện đại nên giá cho thuê trung bình khá thấp (12,31USD/m2/tháng), tỷ lệ trống là 24,4%. Các cao ốc cho thuê chủ yếu tập trung ở hai quận Hải Châu và Thanh Khê. Thị t