Luận án Quyền đối với bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam hiện nay

i n yêu cầu ch m d t hành vi c n trở trái pháp lu t góp phần hạn ch đ n m c th p nh t những thi t hại v t ch t có thể x a đ i với tài s n đồng thời giúp kh năn ôi p c lại tình trạn an đầu c a tài s n trở nên dễ dàng và thu n l i ơn[42, tr.143]. + Kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại Ki n yêu cầu bồi ờng thi t hại là một trong nhữn p ơn c đ c áp d ng r t phổ bi n ờng xuyên nhằm b o v quyền c a ch thể đ i với tài s n, trong nhữn ờng h p nh định khi không áp d n đ c p ơn c ki n đòi ại tài s n, hay có thể đòi ại tài s n n n i ị tài s n đã i m sút, tài s n bị ỏng, cần thi t ph i sửa chữa để có thể ai c đ c giá trị sử d ng c a tài s n hoặc đã yêu cầu ch m d t hành vi c n trở trái pháp lu t vi c th c hi n quyền c a ch sở hữu, ch thể có Quyền đ i với b động s n liền kề n n n i xâm p ạm đã â ra thi t hại c thể mang quyền có thể ki n yêu cầu bồi ờng thi t hại để bù đắp những tổn th t nh định mà h ph i gánh chịu. Ví d : Ông A và ông B là 2 hộ liền kề nhau, vi c o n ớc nhà ông A ph i đi a n ôn B mới đổ a đ c đ ờn n ớc chung c a các hộ dân. Tuy nhiên, do mâu thu n c n ân ôn B đã p đ ờng ng d n n ớc nhà ông A làm n ởn đ n cuộc s ng sinh hoạt c a gia đ n ôn A t nhiều lần thỏa thu n ôn n ôn A đã ởi ki n ôn B đòi ông B ph i khôi ph c lại hi n trạn đ ờn n ớc o đ ờng n n ớc đã ị vỡ nên ông A yêu cầu ông B bồi ờng thi t hại. 74 Để áp d n p ơn c ki n này, cần ph i đ p ng nhữn điều ki n sau: Một là, ph i có thi t hại x a đâ điều ki n tiên quy để có thể yêu cầu áp d ng p ơn c ki n yêu cầu bồi ờng thi t hại; Hai là, có hành vi trái pháp lu t; Ba là, có m i quan h nhân qu giữa hành vi trái pháp lu t và thi t hại x a T ớc đâ eo định c a BLDS năm 2015 u t lỗi là một trong nhữn điều ki n để phát sinh trách nhi m bồi ờng thi t hại ngoài h p đồng. Tuy nhiên, với s sửa đổi định về điều ki n phát sinh trách nhi m bồi ờng thi t hại tại Điều 584 BLDS năm 2015 u t lỗi lại cần thi t trong vi c x c định nguyên tắc bồi ờng và m c bồi ờng trong từn ờng h p c thể Q định này xu t phát từ th c t - bởi lẽ vi c ch ng minh lỗi c a n ời gây thi t hại đôi i ở thành gánh nặng và gây b t l i cho ch thể bị thi t hại (n u không ch n min đ c n ời gây thi t hại có lỗi thì trách nhi m bồi ờng thi t hại ôn p in ôn đ m b o đ c quyền l i c a ch thể bị xâm phạm). + Yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khác bảo vệ Th c t , vi c yêu cầ cơ an c có ẩm quyền b o v Quyền đ i với b t động s n liền kề có thể là hoạ độn độc l p tách ra khỏi p ơn c ki n dân s hoặc có thể là hoạ động hỗ tr ch thể quyền sau khi th c hi n c c p ơn c ki n dân s tại Tòa án. Vi c áp d n p ơn c này sẽ mang lại hi u qu ở giai đoạn n o đó oặc thể hi n tính tri để khi áp d n định c a pháp lu để b o v quyền c a mình. Thực hiện quyền yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền bảo vệ Quyền đối với bất động sản liền kề độc lập hoặc trước khi áp dụng các phương thức kiện dân sự. Hoạ động này có thể đ c các ch thể l a ch n ngay khi phát hi n có hành vi xâm phạm ớn đ n hi u qu trong kho ng thời gian ngắn n đ i với các v vi c i n an đ n quyền về l i đi a c c n có ể yêu cầu Ủy ban nhân dân c p cơ ở gi i quy t trong thẩm quyền mà pháp lu c o p ép a u cầ cơ an có thẩm quyền xử phạ n c n đ i với những hành vi trái pháp lu n : xâ ng l n chi m an đ t liền kề hay vi c x n ớc th i ôn đ n định làm ô nhiễm môi ờn Thực hiện quyền yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền bảo vệ Quyền đối với bất động sản liền kề với vai trò hỗ trợ sau khi thực hiện các phương thức kiện dân sự. Đó i c yêu cầ cơ an T i n n i i quy on ờng h p Tòa án đã gi i quy n n c thể xâm phạm quyền v n ngang nhiên c n trở trái pháp lu t, 75 không th c hi n vi c bồi ờn S vi c này chỉ đ c gi i quy t tri để khi có s tham gia c a cơ an T i n n để áp d ng các bi n p p c ỡng ch do pháp lu địn Đâ mộ iai đoạn quan tr ng trong vi c b o v t t nh t quyền c a ch thể có Quyền đ i với b động s n liền kề. Ngoài các bi n pháp b o v Quyền đ i với b động s n liền kề nêu trên, pháp lu t Vi Nam còn định các bi n p p c để b o v quyền sở hữu nói chung và Quyền đ i với b động s n liền kề nói i n n : Bi n pháp hành chính, bi n pháp hình s . Tuy nhiên, so với c c p ơn c b o v n p ơn c ki n dân s p ơn c mang tính th c t r t lớn; đ c áp d ng một cách rộn ãi ơn các bi n pháp khác và tạo điều ki n r t thu n l i và dễ dàng cho m i ch thể có quyền sở hữu bị xâm phạm t mình ch động th c hi n p ơn c này. 2.2.4. Hình thức của pháp luật về Quyền đối với bất động sản liền kề 2.2.4.1. Quy định về Quyền đối với bất động sản liền kề trong các văn bản pháp luật Đâ n c ch y cơ n và quan tr ng nh t c a pháp lu t dân s nói chung và pháp lu t về quyền đ i với b động s n nói riêng, bởi lẽ c c cơ an Nhà n ớc ở Vi t Nam khi gi i quy t các v vi c pháp lý th c t thuộc thẩm quyền c a m n đều ch y u d a o c c ăn n quy phạm pháp lu t. “Văn bản quy phạm pháp luật là văn bản có chứa quy phạm pháp luật, được ban hành theo đúng thẩm quyền, hình thức, trình tự, thủ tục quy định” [50 Điều 2]. Hi n p p đạo lu cơ n, là lu t g c c a một qu c ia “xương sống, trụ cột” c a h th ng pháp lu t, là xu p điểm cơ ở xây d n c c ăn n pháp lu t khác[61, tr.26]. Hi n p p định những nguyên tắc chung nh t c a xã hội, N n ớc và từng ngành lu ăn c vào nhữn định c a Hi n pháp mà các ngành lu c c đạo lu t c thể óa để c động tới các quan h mà nó có nhi m v điều chỉnh. Đ i với lu t dân s nói chung và pháp lu t về Quyền đ i với b t động s n liền kề nói riêng, Hi n pháp là một loại ăn n đặc bi t quan tr ng mặc dù Hi n pháp chỉ định những v n đề chung nh t c a lu t dân s . Kho n 3 Điều 51 Hi n p p năm 2013 đã định: N n ớc khuy n khích, tạo điều ki n để doanh nhân, doanh nghi p và cá nhân, tổ ch c c đầ n xu t, kinh doanh; phát triển bền vững các ngành kinh t , góp phần xây d n đ n ớc. Tài s n h p pháp c a c n ân ổ c c đầ n xu in oan đ c pháp lu t b o hộ và không bị qu c hữu hóa. Hi n pháp còn xác nh n những quyền dân s cơ n c a côn ân đó ền t do kinh doanh; quyền sở hữu những thu nh p h p pháp, 76 c a c i để dành, nhà ở; quyền thừa k n đẳng về năn c pháp lu t c a cá nhân; các quyền nhân thân và quyền tài s n c[45 Điều 22-23] N y, từ những định mang tính ch t hi n định c a Hi n p p m BLDS đã c o a đời những quy phạm pháp lu i n an đ n ch định về quyền sở hữu và quyền khác về sở hữu (tron đó có c c định về Quyền đ i với b động s n liền kề). BLDS là ăn n pháp lu t ch y u, tr c ti p và quan tr ng nh t c a pháp lu t về Quyền đ i với b động s n liền kề BLDS đầu tiên c a Vi Nam đ c ban hành năm 1995 i n na BLDS năm 2015 Đâ BLDS ớn nh t c a n ớc ta về m i p ơn i n n : P ạm i điều chỉnh, s n điều lu BLDS đã c thể hóa c c định c a Hi n pháp về ch độ kinh t ở n ớc ta, xây d ng các chuẩn m c pháp lý cho các tổ ch c, cá nhân khi tham gia vào các quan h dân s nhằm ăn c ờng quan lý xã hội bằng pháp lu eo địn ớng xã hội ch n ĩa ể hi n truyền th n đo n ơn ân ơn i c a dân tộc a Li n an đ n ch định Quyền đ i với b động s n liền kề BLDS năm 2015 đã i n n ở một m c riêng tại ơn XIV “Quyền khác đối với tài sản” ồm 12 Điều (từ Điề 245 đ n Điều 256) Đó n ữn định về quyền c a những ch thể x c định với nhữn điều ki n nh địn đ c ởng những quyền đ i với b động s n thuộc quyền sở hữu, quyền sử d ng c a n ời c n n ôn m m t quyền sử d ng c a chính ch sở hữu b động s n mà chỉ hạn ch quyền c a h trong phạm vi nh định. Ch sở hữu b động s n v n có thể th c hi n các quyền năn c a quyền sở hữ đ i với tài s n c a mình ngay c on ờng h p bị hạn ch , quyền c a ch sở hữu b động s n không m đi o có hạn ch quyền sử d n đ i với b động s n thuộc quyền c a m n để ph c v cho ch sở hữu b động s n liền kề. Quyền đ i với b động s n liền kề c a n ời khác không làm m t quyền sở hữu c a ch sở hữu b động s n mà chỉ làm phiền l y cho ch sở hữu b động s n mà thôi. Quyền đ i với b t động s n liền kề là một quyền đ i với tài s n là b động s n thuộc quyền sở hữu, quyền sử d ng c a n ời khác. Không ph i t t c các b động s n đ c định on BLDS đều có thể đ i ng c a Quyền đ i với b động s n liền kề, mà chỉ những b động s n đ đai n ở, công trình xây d ng mới có thể trở n đ i ng c a Quyền đ i với b động s n liền kề on đó đ đai ( ao ồm c kho ng ôn òn đ ) đ i n đầu tiên, ch y u và quan tr ng nh t. Là một quyền dân s phái sinh từ quyền sở hữu b động s n, Quyền đ i với b động s n liền kề luôn gắn liền với quyền sở hữu và bị các ch định c a quyền sở hữu chi ph i. Tuy nhiên, Quyền đ i với b động s n liền kề có c động trở lại quyền sở hữu b động 77 s n m ăn i u qu c a ch định này trong vi c điều chỉnh các quan h về sở hữu n cơ ở b o đ m quyền và l i ích h p pháp c a các ch thể phù h p với l i ích c a N n ớc và xã hội[36, tr.96]. Lu Đ đai năm 2013 một trong các ăn n quan tr ng c a pháp lu t về b động s n nói chung và pháp lu t về Quyền đ i với b động s n liền kề nói riêng. Lu Đ đai nằm 2013 đã n một s địn để ghi nh n về loại quyền này n : K o n 1 2 Điề 26 định về b o đ m c a N n ớc đ i với n ời sử d ng đ “1. Bảo hộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng đất. 2. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật”; Điề 171 định về quyền sử d ng hạn ch b động s n liền kề “1. Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề bao gồm quyền về lối đi; cấp, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí ga; đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý trên thửa đất liền kề. 2. Việc xác lập quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự và phải thực hiện đăng ký theo quy định tại Điều 95 của Luật này” Lu t Nhà ở, Lu t Xây d ng, Lu t Quy hoạch đô ị là một trong các loại ăn n cơ n c a pháp lu t về Quyền đ i với b động s n liền kề vì quy hoạch xây d ng và nhà ở là mộ on c c ĩn c liên quan khá nhiề đ n quyền c đ i với tài s n đặc bi t là Quyền đ i với b động s n liền kề. Từ Lu t Nhà ở, Lu t Xây d ng, Lu t Quy hoạc đô ị đ n quy chuẩn quy hoạch xây d n on đó có n ữn định c thể hóa quyền b o đ m an o n on ờng h p công trình khi sử d ng có kh năn â ô nhiễm môi ờng, quyền về c p o n ớc qua b động s n liền kề, mắc đ ờng dây t i đi n, thông tin liên lạc qua b động s n c Lu t Xây d ng năm 2014 đã định rõ nguyên tắc cơ n trong hoạ độn đầ xâ ng là ph i b o đ m đầ xâ d ng công trình theo quy hoạch, tuân th tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thu t, b o đ m ch t n an o n côn n a điều ki n c p gi y phép xây d ng là ph i phù h p với quy hoạch xây d n đ c duy t, b o đ m an toàn cho công trình và công trình lân c n; ồ ơ c p gi y phép xây d ng ph i có ăn n cam k t c a ch đầ o đ m an toàn cho công trình và công trình lân c n đ i với công trình xây d ng chen, có tầng hầm[48 Điều 95]; Lu t Quy hoạc đô ị định về nội dung quy hoạch hạ tầng kỹ thu đô ị: Quy hoạc cao độ nền o n ớc mặ đô ị; Quy hoạch c p n ớc đô ị; Quy hoạc o n ớc th i đô ị; Quy hoạch c p năn ng và chi n đô thị; Quy hoạch thông tin liên lạc[44 Điều 37]; Lu t Nhà ở năm 2014 định vi c 78 xây d ng nhà ở ph i b o đ m k t n i với h th ng hạ tầng kỹ thu t chung c a khu v c, yêu cầu v in môi ờng, ki n trúc nhà ở và không làm n ởn đ n công trình liền kề; Trách nhi m c a hộ ia đ n c n ân on i c phát triển nhà ở ph i b o đ m an o n c o n ời và tài s n c a các hộ liền kề trong quá trình xây d ng, c i tạo nhà ở; ờng h p gây thi t hại thì ph i bồi ờn eo định c a pháp lu t[48 Điều 47] Lu t Kinh doanh b động s n năm 2014 ôn điều chỉnh tr c ti p các quan h p in i n an đ n Quyền đ i với b động s n liền kề, tuy nhiên th c t hi n nay vi c đ a o n n c c căn ộ on ân c v n đề quan tâm c a nhiề n ời đặc bi t là vi c c c căn ộ bị xu ng c p d n đ n vi c n ớc từ nhữn căn ộ tầng trên th m đột xu n căn ộ tần ới hoặc v n đề đ ờn n ớc th i on c n c ị ô nhiễm, bẩn đ cp ần nhiề cũn có i n an đ n vi c sử d ng các b động s n liền kề. Lu t Kinh doanh b động s n đã địn c c n ĩa c thể c a ch đầ on ờng h p b o n c c căn ộ on n c n c [47 Điều 20]. Lu t T i n n n ớc năm 2013 cũn một trong các ăn n cơ n c a pháp lu t về Quyền đ i với b động s n liền kề đặc bi t áp d ng cho loại Quyền đ i với b t động s n liền kề đó ền về ới i n ớc n ớc i n n đặc bi t quan tr ng, là thành phần thi t y u c a s s n môi ờng. Lu t T i n n n ớc năm 2013 đã i n n một s định về Quyền đ i với b động s n liền kề n : Quyền c a tổ ch c, cá nhân khai thác, sử d n i n n n ớc đ c d n n ớc ch y qua đ t liền kề thuộc quyền qu n lý, sử d ng c a tổ ch c, cá nhân khác theo định c a pháp lu t[46 Điều 43] Lu t T i n n môi ờng và biển đ o năm 2015 cũn đã có n ữn định về các hành vi nghiêm c m trong vi c b o v môi ờng n n i: H y hoại m o i môi ờng, h sinh thái m đ i ng áp d n on đó c c c thể có i n an đ n Quyền đ i với b động s n liền kề. Ngoài ra, c c ăn n ới lu đ c xem là nguồn c a pháp lu t về Quyền đ i với b động s n liền kề ở Vi t Nam hi n nay có thể kể đ n là nhữn ăn n ớng d n c thể một s điều c a Lu Đ đai, Lu t Xây d ng, Lu t Quy hoạc đô ị chẳng hạn n : Nghị định s 43/2014/NĐ- P n 15/5/2015 định chi ti t một s điều c a Lu Đ đai đã định trình t , th t c đăn ý x c p hoặc a đổi, ch m d t quyền sử d ng hạn ch thửa đ t liền kề; Nghị định s 80/2014/NĐ-CP ngày 6/8/2014 về o n ớc và xử ý n ớc th i có nhiề địn i n an đ n Quyền đ i với b động s n liền kề on đó định rõ nguyên tắc chung qu n lý thoát n ớc và xử ý n ớc th i, yêu cầ đầu n i h th n o n ớc[16 Đ 3 4 31]Thông 79 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 về gi y ch ng nh n quyền sử d n đ t, quyền sở hữu nhà ở và tài s n khác gắn liền với đ có định về nội dung c p gi y ch ng nh n a đổi vào c p gi y ch ng nh n đã c p on ờng h p xác l p hoặc a đổi, ch m d t quuyền sử d ng hạn ch thửa đ t liền kề[9 Đ 18]; T ôn 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 về hồ ơ địa c n có định hồ ơ nộp khi th c hi n th t c đăn ý c p Gi y ch ng nh n quyền sử d n đ t, quyền sở hữu nhà ở và tài s n khác gắn liền với đ t lần đầu trong t ờng h p có đăn ý ền sử d ng hạn ch đ i với thửa đ t liền kề ph i có h p đồng hoặc ăn n thỏa thu n hoặc quy định c a Tòa án nhân dân về vi c xác l p quyền sử d ng hạn ch thửa đ t liền kề èm eo ơ đồ thể hi n vị c ớc phần di n tích thửa đ m n ời sử d ng thửa đ t liền kề đ c quyền sử d ng hạn ch định về hồ ơ nộp khi th c hi n th t c đăn ý c p Gi y ch ng nh n quyền sử d n đ t, quyền sở hữu nhà ở và tài s n khác gắn liền với đ t lần đầ đ i với tài s n gắn liền với đ t mà ch sở hữ ôn đồng thời n ời sử d n đ ; đăn ý ổ n đ i với tài s n gắn liền với đ t c a n ời sử d n đ đã đ c c p Gi y ch ng nh n[10 Điều 8] 2.2.4.2. Quy định về Quyền đối với bất động sản liền kề trong các phong tục tập quán Phong t c đ c hiểu là những hoạ động s ng c a con n ời đ c hình thành trong su t chiều dài lịch sử và ổn định thành nề n p đ c m i thành viên trong cộn đồng thừa nh n và t giác th c hi n có tính k thừa từ th h này sang th h khác trong cộn đồng nh định[53, tr.3]. Phong t c đ c v n d ng linh hoạt và nó không ph i là một nguyên tắc bắt buộc n n p on t c không thể tu ti n, nh t thời a đổi mạnh mẽ n c c an đời ờng. Khi phong t c đ c coi là một chuẩn m c ổn định trong các cách xử s , thì nó trở thành t p quán xã hội mang tính bền vững. Vì v y, Lu t t c H ơn ớc có s c động mạnh mẽ đ n phong t c.Tuy nhiên, không ph i m i phong t c đều có thể tồn tại mãi mãi và phù h p với s phát triển kinh t - xã hội c a các thời k k ti p. Thời ian có n đ o i những phong t c không còn phù h p với các quan ni m mới, nền s n xu t mới và theo đó an mới phát sinh, thì nnững phong t c không phù h p t n i n cũn mai một, m đi on phát triển không ngừng c a quan h s n xu t mới. Xét về mặt dân tộc ăn o - xã hội thì t p n đ c hiểu d a theo nhữn né cơ n là nhữn p ơn h c ng xử giữa n ời với n ời đã đ c địn n đ c xem n một d u n, mộ điểm nh n tạo thành nề n p, tr t t trong l i s ng c a cá nhân trong quan h nhiều mặt tại một cộn đồn ân c n định. T p n có đặc điểm 80 là b t bi n, bền vững do v y r ó a đổi. Trong những quan h xã hội nh t định, thì t p n đ c biểu hi n định hình một cách t phát hoặc đ c hình thành và tồn tại ổn định thông qua nh n th c c a ch thể trong một quan h nh t định và t p n đ c b o tồn thông qua ý th c c a quá trình giáo d c có định ớn õ né N y, t p n đ c hiể n n ững chuẩn m c xử s c a các ch thể trong một cộn đồng nh định[53, tr.4]. T p quán p p đ c hiểu là môt h th ng các qui tắc xử s đ a n cơ ở c a các t p quán có những nội dung phù h p với đời s ng xã hội ôn i đạo đ c xã hội đ c N n ớc thừa nh n và t p n p p đ c áp d ng nhằm điều chỉnh các quan h xã hội. Trong quan h xã hội tại một cộn đồng, thì t p quán hình thành, tồn tại đ c áp d ng trong vi c đ n i i i quy t những tranh ch p giữa các ch thể i n an đ n quan h tài s n ôn i n và sinh hoạt trong cộn đồng. T p quán pháp là những chuẩn m c xử s trong cộn đồn đ c hình thành tạo thành h th ng các qui tắc mà hạt nhân c a nó là các t p n đ c Nhà n ớc thừa nh n để nhằm điều chỉnh các quan h xã hội. Tại Điều 5 BLDS năm 2015 i địn : “Tập quán là quy tắc xử sự có nội dung rõ ràng để xác định quyền, nghĩa vụ của cá nhân, pháp nhân trong quan hệ dân sự cụ thể, được hình thành và lặp đi lặp lại nhiều lần trong một thời gian dài, được thừa nhận và được áp dụng rộng rãi trong môt vùng, miền, dân tộc, cộng đồng dân cư hoặc trong một lĩnh vực dân sự. Trường hợp các bên không thỏa thuận và pháp luật không quy định có thể áp dụng tập quán nhưng tập quán áp dụng không được trái với các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự quy định tại Điều 3 Bộ luật này” Li n an đ n Quyền đ i với b động s n liền kề, kho n 1 Điều 175 BLDS năm 2015 địn : “Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thoả thuận hoặc theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.” T eo định tại điều lu t này thì n u không có thỏa thu n giữa các ch sở hữu và quy định c a cơ an N n ớc có thẩm quyền, cơ an xé xử khi gi i quy t v n đề n đ ơn n i n có ể x c định ranh giới giữa các b động s n liền kề theo t p quán. Hi n nay, ở khu v c nôn ôn đan ồn tại r t nhiề “ ơn ớc” c a mỗi xã, mỗi làng. Nhữn ơn ớc n đều có nội dung và m c đ c c ng c n n n ĩa xóm có n i o c cao trong cộng đồng, ch a đ ng r t nhiều t p quán t đẹp trong cộn đồn ân c V y, khi áp d ng t p n cũn cần ph i an âm đ n ơn ớc c a cộn đồng, bởi các 81 ơn ớc đ c n n n cơ ở tho thu n c a cộn đồn ân c đơn ị làng, xã T on c c ơn ớc hàm ch a một s nội n đã ở thành t p quán có giá trị n c c định c a pháp lu t. Ví d : T p n i n an đ n Quyền đ i với b t động s n liền kề có thể kể đ n t p quán gi i quy t tranh ch p về v t nuôi, cây trồng về x c định ranh giới c a đồng bào M ờng tỉnh Hoà Bình: T ôn ờng, khi tranh ch p đồi cây hoặc rừng cây (rừng nguyên sinh, rừng cây tái sinh mà không rõ ranh giới) thì t p quán gi i quy t tranh ch p sẽ là x c địn điểm cao nh n đỉnh đồi rồi c ia đôi l y n ớc đổ n đỉnh cao nh đ c x c địn n ớc sẽ ch y c ra hai phía, tách qu đồi làm hai theo v t ch y. P a ới x c định là chỗ ũn n t (khe su i) cũn eo p ơn p p x c định giữa òn c ia đôi (p on c này áp d ng cho c vi c tranh ch p sông, su i giữa địa giới hành chính c làng, xóm, xã)[121]. Vi c áp d ng t p n n đâ eo c i là r t phù h p và có hi u qu cao, nó giữ đ c m i đo n t trong nhân dân, tôn tr ng t p quán c a nhân dân và gi i quy đ c tri để tranh ch p phát sinh thuộc ĩn c đồi, rừng. Bởi vì, liên quan đ n địa giới địa hình c a điều ki n t n i n n đồi, rừng r t ph c tạp vì m c giới hoặc không có hoặc đã ị m t d u v Tuy nhiên, phong t c t p quán chỉ đ c coi là hình th c điều chỉnh th y u c a pháp lu t về Quyền đ i với b động s n liền kề bởi c c định c a nó ch y u tồn tại ới dạng b t th n ăn n n ờng chỉ đ c hiểu mộ c c ớc l , thi u rõ ràng, c thể, khó b o đ m cho vi c hiểu và áp d ng th ng nh t trong phạm vi rộn Son điểm c a phong t c t p quán là hình thành từ th c tiễn cuộc s ng, từ những thói quen ng xử hàng ngày nên r t gần ũi ới n ân ân ờn đ c nhân dân t giác th c hi n. Vì v y, phong t c t p quán có thể góp phần bổ sung cho chỗ thi u c a pháp lu t, khắc ph c những lỗ hổng c a pháp lu t nên cần đ c ti p t c sử d ng cùng với c c ăn n quy phạm pháp lu t. Điều cần thi t hi n nay là ph i có hình th c x c định c thể những t p n đ c N n ớc thừa nh n để b o đ m cho vi c áp d ng pháp lu t nói chung và pháp lu t về Quyền đ i với b động s n liền kề nói i n đ c th ng nh t và b o đ m công bằng xã hội[82]. 2.2.4.3. Quy định Quyền đối với bất động sản liền kề thông qua án lệ “Án lệ là quyết định hoặc lập luận, nguyên tắc hoặc sự giải thích pháp luật do toà án đưa ra khi giải quyết một vụ việc cụ thể được Nhà nước thừa nhận làm mẫu hoặc làm cơ sở để toà án dựa vào đó đưa ra quyết định hoặc lập luận để giải quyết vụ việc khác xảy ra về sau có nội dung hoặc tình tiết tương tự”[92]. Ở c c n ớc tiên ti n, án l đ c coi là một loại chuẩn m c đặc thù hình thành từ s lặp đi ặp lại 82 một gi i pháp cho một v n đề gi n n a đ c đặt ra trong nhiều b n án khác nhau. S lặp đi ặp lại y thể hi n s trùng h p on n ĩ c a các quan toàn về cách hiểu và áp d ng lu t trong nhữn ờng h p ơn [73, tr.145]. Vi c vi n d n án l đ c cho là xu t phát từ Lẽ Công Bằng (equity) ràng buộc n ời cầm cân n y m c theo quy tắc “ iền l ph i đ c tôn tr n ”: Mộ n ời đã đ c ởng cách xét xử th n o ôn ý o n ời c ôn đ c ởng cùng một cách xét xử on ờng h p ơn [23, tr.24] Tại Vi t Nam, Án l cũn đã đ c công nh n trong kho n 3 Điều 45 Bộ Lu t t t ng dân s 2015: “Án lệ được Tòa án nghiên cứu, áp dụng trong giải quyết vụ việc dân sự khi đã được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao lựa chọn và được Chánh án Tòa án nhân dân tối cao công bố”. Vi c áp d ng án l đ c th c hi n khi v vi c dân s có các tình ti t mà pháp lu t không q định thì Tòa án có thể áp d ng án l để xử. Và nguồn án l ph i d a trên nguồn đ c Tòa án nghiên c u, áp d ng trong gi i quy t v vi c dân s i đã đ c Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân t i cao l a ch n đ c Chánh án Tòa án nhân dân t i cao công b . Theo Nghị quy t 03/2015/NQ-HĐTP về quy trình l a ch n, công b và áp d ng án l do Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân t i cao an n cũn đã đ a ra khái ni m cho án l c thể tại kho n 1 c a Nghị quy t: “Án lệ là những lập luận, phán quyết trong bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án về một vụ việc cụ thể được Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao lựa chọn và được Chánh án Toà án nhân dân tối cao công bố là án lệ để các Toà án nghiên cứu, áp dụng trong xét xử”. T n đ n n 13/12/2018 đã có 26 n đã đ c Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân t i cao công b [124], các tranh ch p dân s liên quan đ n b động s n ch y u là tranh ch p về chuyển n ng quyền sử d n đ t. Hi n nay, Quyền đ i với b động s n liền kề, v n c a có b n án n o đ c chính th c đ a o an m c cán l nói trên. Tuy nhiên, i n an đ n các tranh ch p về Quyền đ i với b động s n liền kề, Tòa án nhân dân t i cao đan xem xé đ a o d th o án l 2 b n án sau: Quy địn i m đ c thẩm s 157/2014/DS-GĐT n 18/4/2014 về v án tranh ch p quyền sử d n đ t về l i đi a động s n liền kề và Quy địn i m đ c thẩm s 06/2014/DS-GĐT n 10/1/2014 về v án tranh ch p l i đi[97]. 83 Kết luận chương 2 Từ vi c nghiên c u những v n đề lý lu n i n an đ n Quyền đ i với b t động s n liền kề, có thể rút ra một s k t lu n sau: 1. N n p p t c a c c n ớc trên th giới sử d ng thu t ngữ “Quyền địa dịch” để chỉ s phiền l y c a một b động s n đ i với một b động s n khác thì pháp lu t Vi t Nam lại định Quyền địa dịch với một tên g i i ơn đó “Quyền đối với bất động sản liền kề” Lần đầ i n BLDS 2015 đã đ a a địn n ĩa ề Quyền đ i với b động s n liền kề, vi c định khái ni m về Quyền đ i với b động s n liền kề đã m õ ơn ẳn địn đ c Quyền đ i với b động s n liền kề là quyền đ c th c hi n trên một b động s n nhằm khai thác, ph c v cho một b động s n khác. Về b n ch t, Quyền đ i với b động s n liền kề là một loại v t quyền, bởi nó c o n ời ởng quyền có đ c những quyền năn n định trên “bất động sản chịu hưởng quyền” a trên m i liên h giữa hai b động s n eo đó một b động s n ph i chịu gánh nặng nhằm ph c v cho vi c khai thác b động s n còn lại 2. Pháp lu t về Quyền đ i với b động s n liền kề đ c điều chỉnh bởi các nguyên tắc c a pháp lu t về dân s nói c n on đó có ể kể đ n các nguyên tắc quan tr ng sau: Nguyên tắc t do, t nguyên thỏa thu n; nguyên tắc c định, nguyên tắc tuy đ i, nguyên tắc công khai 3. Nội dung c a pháp lu t về Quyền đ i với b động s n liền kề bao gồm các n óm định pháp lu t cơ n n : N óm định pháp lu t về căn c xác l p và ch m d t Quyền đ i với b động s n liền kề; n óm định pháp lu t về các loại Quyền đ i với b động s n liền kề phổ bi n; n óm định pháp