Luận văn Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng tại dự án đô thị Phú lương, quận Hà đông, thành phố Hà Nội

GPMB nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy hoạch sử dụng đất không chỉ là công cụ “tạo cung” cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hóa đảm bảo công bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường GPMB và cũng là công việc mà hoạt động quản lý nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất. - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh: + Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định của Luật Đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng; 8 + Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.  Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối với những mảnh đất (lô đất) cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng đất. - Trong công tác bồi thường GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt là đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy công tác bồi thường GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ giải phóng mặt bằng nhanh hơn. 1.1.2.2 Yếu tố giá đất và định giá đất Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường GPMB hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: - Do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung giá đất do Chính phủ quy định) được công bố công khai và có hiệu lực thực hiện vào ngày 01 tháng 01 hàng năm; - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; 9 - Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có những hiểu biết về định giá đất. Khi định giá đất người định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng của từng loại đất tại thời điểm định giá để áp dụng phương pháp định giá đất cho phù hợp với thực tế. Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử dụng một số phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, đó là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Giá đất tính bồi thường thiệt hại về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện. Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường GPMB không được làm tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới không có mặt bằng đầu tư, làm chậm tiến độ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội đầu tư. 1.1.2.3 Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản tác động vào công tác bồi thường GPMB trên một số nội dung chủ yếu sau: - Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ về cung- cầu bất động sản trong một thời gian và không gian nhất định. Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời, người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách tái định cư và bồi thường. - Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động tới giá đất tính bồi thường. 10 1.2 Nghiên cứu chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ ở Việt Nam 1.2.1Thời kỳ 1993 đến 2003 Hiến pháp 1992 đặt nền móng cho việc xây dựng chính sách bồi thường, GPMB qua những điều, khoản quy định cụ thể như sau: - Điều 17: “Đất đai.. thuộc sở hữu toàn dân”. - Điều 23: “ Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường”. Trên cơ sở Hiến pháp 1992, Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày 15 tháng 10 năm 1993. Với quy định “đất có giá” và người sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ, đây là sự đổi mới có ý nghĩa rất quan trọng đối với công tác bồi thường, GPMB của Luật Đất đai năm 1993. Luật đất đai 1993 quy định “đất có giá” đã tạo sự đổi mới có ý nghĩa rất quan trọng đối với công tác bồi thường GPMB của Luật đất đai 1993 đã thu được những thành tựu quan trọng trong quy định về bồi thường giải phóng mặt bằng được đưa vào từ luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai đã được thông qua ngày 19 tháng 6 năm 2001. Nhiều văn bản quy định về chính sách bồi thường GPMB cụ thể hóa các quy định của Luật đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 đã được ban hành, bao gồm: - Nghị định số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. - Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 22 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; thay thế Nghị định số 90/CP. Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 4/11/1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 22/4/1998 của Chính phủ; Chính sách bồi thường GPMB theo quy định của Nghị định số 22/1998/NĐ-CP và Thông tư số 145/1998/TT-BTC, quy định: - Đối tượng bồi thường thiệt hại: Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất 11 hoặc cho thuê đất có trách nhiệm bồi thường thiệt hại về đất và tài sản cho người có đất bị thu hồi đã được giao hoặc cho thuê. - Đối tượng được bồi thường thiệt hại: Là người có quyền sử dụng đất, người sở hữu tài sản hợp pháp theo quy định của pháp luật. - Phạm vi bồi thường thiệt hại: + Bồi thường thiệt hại về đất cho toàn bộ diện tích đất bị thu hồi + Bồi thường thiệt hại về tài sản hiện có - Phạm vi hỗ trợ + Trợ cấp đời sống và sản xuất cho những người phải di chuyển chỗ ở, di chuyển địa điểm sản xuất kinh doanh; + Trả chi phí chuyển đổi nghề nghiệp cho người có đất bị thu hồi; + Trả các chi phí phục vụ trực tiếp cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, di chuyển, GPMB. Hình thức bồi thường thiệt hại về đất: Khi Nhà nước thu hồi đất thì tùy từng trường hợp cụ thể mà người có đất bị thu hồi được bồi thường bằng tiền, nhà ở hoặc bằng đất. Khi bồi thường bằng nhà ở hoặc bằng đất mà có sự chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch giá trị được thanh toán bằng tiền. Về điều kiện được bồi thường: Chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam có nhiều thay đổi qua các thời kỳ lịch sử, công tác quản lý, sử dụng đất còn nhiều bất cập, do đó trong nghị định số 22/1998//NĐ - CP đã quy định rất cụ thể, chi tiết các trường hợp được bồi thường thiệt hại về đất đai tài sản. *Về giá đất để tính bồi thường thiệt hại: Giá đất để tính bồi thường thiệt hại được xác định trên cơ sở giá đất của địa phương ban hành theo quy định của Chính phủ kèm theo với hệ số K để đảm bảo giá đất tính bồi thường phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương. *Về tái định cư: Nghị định số 22/1998/NĐ-CP quy định Nhà nước chuẩn bị đủ điều kiện để lập khu TĐC (bao gồm quỹ đất, quỹ nhà và quỹ tiền mặt): thẩm quyền phê duyệt lập khu TĐC, điều kiện bắt buộc phải có khu TĐC , nguyên tắc bố trí đất ở cho các hộ gia đình tại khu TĐC và nguồn vốn xây dựng khu TĐC * Về tổ chức thực hiện: Nghị định số 22/1998/NĐ-CP quy định cụ thể về 12 công tác tổ chức thực hiện, trách nhiệm của UBND các cấp và Hội đồng bồi thường giải phóng mặt bằng cấp huyện trong việc chỉ đạo thực hiện công tác bồi thường GPMB và TĐC của các dự án như lập phương án bồi thường, xác định mức bồi thường hoặc trợ cấp cho từng hộ gia đình, cá nhân và tổ chức thực hiện bồi thương theo phương án được phê duyệt. Nhìn chung trong thời kỳ 1993-2003, chính sách thu hồi đất và bồi thường GPMB đã có những tiến bộ đảm bảo quyền lợi cho những người bị thu hồi đất. Tuy nhiên, cơ chế bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất trong thời kỳ này vẫn còn có một số nhược điểm như sau: Vấn đề xác định giá đất để tính bồi thường cho người bị thu hồi đất chưa được quy định, chưa theo một chuẩn mực nhất quán, có nhiều quyết định của UBND các tỉnh về giá đất để tính bồi thường còn thiếu cơ sở, giá đất do các địa phương quy định hầu hết đều thấp hơn giá đất trên thị trường, người bị thu hồi đất nông nghiệp thường chịu thiệt thòi, người bị thu hồi đất phi nông nghiệp thường được lợi. Việc thu hồi đất được tiến hành theo dự án, công trình đã được phê duyệt nên người bị thu hồi đất coi đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp như đất phi nông nghiệp theo dự án đang triển khai và thường dẫn đến việc bị so bì giá bồi thường đất với giá đất phi nông nghiệp. - Nhà đầu tư dự án, công trình thường phải làm việc với rất nhiều đối tác để thực hiện bồi thường GPMB; có trường hợp phải làm việc với UBND cả 3 cấp tỉnh, huyện, xã, làm việc với Ban bồi thường GPMB và làm việc với người có đất bị thu hồi; - Thu hồi đất nhưng không ưu tiên trả bằng đất mà chủ yếu là trả bằng tiền; nhiều trường hợp phải TĐC cho người bị thu hồi đất nhưng chưa được giải quyết thỏa đáng, điều kiện của các khu TĐC không bằng khu dân cư đã thu hồi. 1.2.4 Từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay 1.2.4.1 Những văn bản đã hết hiệu lực thi hành Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2004. Để hướng dẫn việc bồi thường GPMB theo quy định của Luật đất đai năm 2003, một số văn bản đã được ban hành: 13 - Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất; - Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 1 năm 2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ phần; - Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư. - Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất thực hiện quyền sử dụng, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại tố cáo về đất đai. Về cơ bản, chính sách bồi thường GPMB theo Luật đất đai 2003 đã kế thừa những ưu điểm của chính sách trong thời kỳ trước, đồng thời có những đổi mới nhằm góp phần tháo gỡ những vướng mắc trong bồi thường GPMB. Nghị định 69/2009/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 3 tháng 8 năm 2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhằm đáp ứng nhu cầu hoàn thiện chính sách, pháp luật đất đai, giải quyết những bất cập của pháp luật trước đây và xử lý các vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện pháp luật. Nội dung về bồi thường, hỗ trợ tái định cư của Nghị định này bổ sung các quy định mới và bãi bỏ các quy định không còn phù hợp với Nghị định 197/2004/NĐ-CP và Nghị định 84/2004/NĐ-CP. Những thay đổi về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong Nghị định số 69/2009/NĐ-CP như sau: * Về nguyên tắc xác định giá đất bồi thường: Theo quy định trước đây, việc áp dụng giá đất để tính tiền bồi thường được xác định là thời điểm quyết định thu hồi. Trên thực tế, từ thời điểm có quyết định thu hồi tới thời điểm duyệt phương án bồi thường có khoảng thời gian hàng năm, thậm chí 3 - 4 năm. Trong khi đó giá đất 14 trên thị trường luôn biến động, tạo ra sự chênh lệch về giá trong phương án bồi thường so với giá thời điểm quyết định thu hồi đất. Sự bất hợp lý này gây ra nhiều thắc mắc, khiếu kiện về giá bồi thường. Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định việc tính lại giá đất bồi thường vào thời điểm duyệt phương án bồi thường nếu giá đất xác định tại thời điểm quyết định thu hồi đất không còn sát với giá thị trường tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường (Điều 11). * Về trách nhiệm ứng trước tiền chi trả bồi thường, hỗ trợ tái định cư: Theo quy định trước đây, nhà đầu tư nước ngoài không phải ứng trước tiền chi trả bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định cả nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đều có trách nhiệm như nhau trong việc ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi để giao cho nhà đầu tư đó. * Về hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi: Pháp luật về đất đai trước đây không quy định tách bạch giữa bồi thường và hỗ trợ. Trên thực tế, tiền hỗ trợ của Nhà nước cho người có đất bị thu hồi cao hơn tiền bồi thường, gây tâm lý Nhà nước bồi thường chưa thỏa đáng. Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định rõ các khoản hỗ trợ (Điều 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23) bao gồm hỗ trợ di chuyển, tái định cư; hỗ trợ ổn định sản xuất, đời sống, chuyển đổi nghề nghiệp, tạo việc làm đối với các trường hợp thu hồi đất nông nghiệp; hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất vườn ao không được công nhận là đất ở; các hỗ trợ khác. * Về bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất: Việc phân loại nhà và công trình để tính tiền bồi thường áp dụng theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với tiêu chuẩn do Bộ Xây dựng ban hành. Giá bồi thường tính bằng giá xây mới (giá thay thế), đơn giá xây dựng nhà và công trình do UBND cấp tỉnh ban hành. 1.2.4.2 Các văn bản đang có hiệu lực thi hành Trong quá trình triển khai và thực hiện Luật Đất đai 2003, nhận thấy rằng có nhiều bất cập xảy ra, không còn phù hợp với thực tiễn và sự phát triển của đất nước. Vì vậy Luật Đất đai năm 2013 ra đời, được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày 1 tháng 7 năm 2014. Để hướng dẫn việc bồi thường GPMB theo quy định của Luật đất đai năm 2013, văn bản đã được ban hành: 15 Nghị định 47/2014/NĐ-CP của Chính Phủ ban hành ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định vư khi Nhà nước thu hồi đất thay thế Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Những thay đổi về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong Luật Đất đai 2013 như sau: * Khung giá đất: Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần và công bố vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ. * Về nguyên tắc bồi thường về đấtkhi Nhà nước thu hồi đất (Điều 74):Theo quy định hiện hành về nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đấtbị thuhồilàchưarành mạch; việc bồi thường, táiđịnhcư chưa bảm đảmdân chủ, khách quan, công bằng, công khai và chưa kịp thời.Vì vậy, luật mới quy định cụ thể nguyên tắc bồi thường về đất nhằm khắc phục những bất cập trước đó. * Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế-xã hộivì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 75-Điều mới):Luật hóa Điều 8 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP, vì các quy định này đã phù hợp với thực tiễn. * Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh;phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 76-Điều mới): Trước đây không có quy định về việc bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, vì vậy luật mới quy định cụ thể điều này nhằm đảm bảo lợi ích quốc gia, công cộng và phát triển đất nước. Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường về chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất. * Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân (Điều 77-Điều mới): Luật hóa một số điều của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP, đồng thời quy định cụ thể đối tượng sử dụng đất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân để tạo thuận lợi trong việc áp dụng Luật. * Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, cộng 16 đồng dân cư, cơ sở tôn giáo:(Điều 78-Điều mới): Luật hóa một số điều của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP, đồng thời quy định cụ thể đối tượng sử dụng đất nông nghiệp làtổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo để tạo thuận lợi trong việc áp dụng Luật. * Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở (Điều 79-Điều mới): Luật hóa một số điều của nghị định số 197/2004/NĐ-CP, đồng thời có sửa đổi, bổ sung đối tượng được bồi thường là người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà đủ điều kiện được bồi thường; Tổ chứckinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức kinh tế liên doanh đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở cho phù hợp với thực tiễn và quy định của Luật này. * Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của hộ gia đình, cá nhân (Điều 80-Điều mới):Luật hóa một số điều tại Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và Nghị định số69/2009/NĐ-CP; đồng thời quy định bồi thường về đất theo thời hạn sử dụng đất còn lại nhằm bảo đảm công bằng giữa quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; trường hợp không được bồi thường về đất thì được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại. * Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (Điều 81-Điều mới): Luật hóa một số điều tại Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và Nghị định số 69/2009/NĐ-CP; đồng thời quy định bồi thường về đất theo thời hạn sử dụng đất còn lại nhằm bảo đảm công bằng giữa quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; trường hợp không được bồi thường về đất thì được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại. * Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất (Điều 82):Luật hóa các quy định tại Nghị định số69/2009/NĐ-CP đã phù hợp với thực tiễn hiện nay; đồng thời có sửa đổi, bổ sung phù hợp với đánh giá trong quá trình tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2003. 17 * Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất (Điều 83-Điều mới): Luật hóa một số điều tại Nghị định số197/2004/NĐ-CP và Nghị định số 69/2009/NĐ-CP; đồng thời quy định các khoản hỗ trợ và giao Chính phủ quy định cụ thể các khoản hỗ trợ nhằm bảo đảm quyền lợi của người có đất bị thu hồi. * Lập và thực hiện dự án tái định cư (Điều 85-Điều mới): Luật hóa một số điều tại Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và Nghị định số 69/2009/NĐ-CP đã phù hợp với thực tiễn. * Bố trí tái định cư cho người có đất ở mà phải di chuyển chỗ ở (Điều 86- Điều mới): Luật hóa một số điều tại Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và Nghị định số 69/2009/NĐ-CP đã phù hợp với thực tiễn. * Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các trường hợp đặc biệt (Điều 87-Điều mới): Luật hóa Điều 38 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP đã phù hợp với thực tiễn. * Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất (Điều 88-Điều mới): Luật hóa một số điều tại Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và Nghị định số 69/2009/NĐ-CP; đồng thời bổ sung quy định bồi thường thiệt hại do ngừng sản xuất kinh doanh nhằm bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất. * Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất (Điều 89-Điều mới):Luật hóa một số điều tại Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và Nghị định số 69/2009/NĐ-CP đã phù hợp với thực tiễn. * Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi (Điều 90-Điều mới): Luật hóa một số điều tại Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và Nghị định số 69/2009/NĐ-CP đã phù hợp với thực tiễn. * Bồi thường chi phí di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất (Điều 91-Điều mới): Luật hóa một số điều tại Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và Nghị định số 69/2009/NĐ-CP đã phù hợp với thực tiễn. * Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường tài sản gắn liền với đất (Điều 92-Điều mới): Luật hóa một số điều tại Nghị định số 197/2004/NĐ- CP và Nghị định số 69/2009/NĐ-CP đã phù hợp với thực tiễn. 18 1.2.5 Nhận xét, đánh giá chung Qua nghiên cứu chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất của Việt Nam qua các thời kỳ cho thấy vấn đề bồi thường, GPMB đã được đặt ra từ rất sớm, các chính sách đều xuất phát từ nhu cầu thực tiễn và được điều chỉnh tích cực để phù hợp hơn với xu hướng phát triển của đất nước. Trên thực tế các chính sách đó đã có tác dụng tích cực trong việc đảm bảo sự cân đố i và ổn định trong phát triển, khuyến khích được đầu tư và tương đối giữ được nguyên tắc công bằng. Cùng với sự đổi mới về tiến trình xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật của cơ quan lập pháp và các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất trong những năm gần đây đã có nhiều điểm đổi mới thể hiện chính sách ưu việt của một Nhà nước của dân, do dân, vì dân. Tuy nhiên, hiện nay vấn đề GPMB diễn ra rất chậm, chưa hiệu quả, còn nhiều sai sót gây khiếu kiện trong nhân dân làm ảnh hưởng đến tiến độ đầu tư, triển khai dự án, đồng thời công tác quy hoạch và quản lý xây dựng còn nhiều bất cập ảnh hưởng đến tiến độ của các dự án. Mặt khác, các chính sách đất đai đã được đổi mới nhiều song công tác quản lý đất đai ở nước ta vẫn còn nhiều yếu kém. Đối với một số địa phương, công tác GPMB dường như là công việc luôn luôn mới vì chỉ khi có dự án mới thành lập hội đồng bồi thường. Hội đồng bồi thường thông thường chỉ kiêm nhiệm hoặc điều động tạm thời, thậm chí là hợp đồng ngắn hạn, không có bộ phận chuyên trách thực hiện công việc, do đó khi tích luỹ được chút ít kinh nghiệm là lúc kết thúc dự án. Mặt khác, thường là khi thu hồi đất và giải quyết bồi thường thiệt hại về đất đi đôi với việc giải quyết tranh chấp, giải quyết các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai mà trong đó giải quyết những trường hợp sử dụng đất bất hợp pháp là rất khó khăn mang tính chất xã hội phức tạp. Việc bồi thường thiệt hại nhìn chung, Nhà nước chỉ bồi thường về giá trị đất và tài sản trên đất còn cuộc sống của người dân bị mất đất sau thu hồi thì chưa quan tâm triệt để hoặc nếu có thì chỉ mang tính hình thức. 19 Từ thực tế tình hình quản lý nhà nước và các chính sách đất đai, chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất qua các thời kỳ và hiện tại, cho thấy rằng việc sửa đổi, bổ sung chính sách bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất là cần thiết nhằm góp phần đẩy nhanh tiến độ GPMB thực hiện CNH- HĐH, ổn định đời sống nhân dân. 1.3 Chính sách bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng của một số nƣớctrong khu vực và một số tổ chức ngân hàng 1.3.1. Ngân hàng Thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) Mục tiêu của các quy định trong việc bồi thường tái định cư của Ngân hàng thế giới (WB) và Ngân hàng phát tr