Luận văn Giải pháp tài chính phát triển thị trường Bất động sản trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế

kịp cầu bất động sản. Nguyên nhân cũng giống như những mốc thời gian vừa qua năm 2003 và 2007. Đồng thời kèm theo sự đầu cơ, phá giá của một lượng lớn các nhà kinh doanh bất động sản làm cho thị trường bất động sản vào những tháng cuối năm 2010 tăng đột biến. Thêm vào đó là các nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản dựa vào điểm yếu trong trình tự đấu giá đất để thực hiện làm giá, phá giá đối với những cá nhân, tổ chức có nhu cầu mua đất thực sự. Từ những nguyên nhân trên, giá đất vào thời điểm 2010 bắt đầu có xu hướng tăng mạnh. ĐA ̣I H ỌC KI NH TÊ ́ HU Ế 42 Bảng 2.3: Tình hình giao dịch bất động sản trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế giai đoạn 2007-2010 Khu quy hoạch Số lô đấu giá Diện tích đấu giá (m2/lô) Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Số lô trúng đấu giá Mức g iá khởi điểm (1.000đ/m2) Mức giá trúng đấu (1.000đ/m2) Số lô trúng đấu giá Mức g iá khởi điểm (1.000đ/m2) Mức giá trúng đấu (1.000đ/m2) Số lô trúng đấu giá Mức g iá khởi điểm (1.000đ/m2) Mức giá trúng đấu (1.000đ/m2) Vỹ Dạ 9 Mở rộng 52 112-140 48 3.000-4.200 3.000-4.200 4 4.000-5.000 4.000-5.500 Tùng Thiện Vương 34 120-128 34 2.700-3.200 2.700-3.500 Xóm Hành mở rộng 6 280-300 5 1.400-1.960 1.400-1.960 1 1.400 1.400 Hương Sơ 20 100-203 11 1.400-1.700 1.400-1.700 10 1.500 1.500 Thị Sắc 10 100-133 4 1.300-1.500 1.300-1.500 9 1.300-1.500 1.400-1.700 1 1.400 1.400 Hai bên đường Tùng Thiện Vương 32 120-156 32 3.200-3.500 3.300-4.200 Xóm Hành 11 250-300 11 1.400-1.960 1.400-1.960 Bàu Vá 43 92,5-182 35 2.000 2.200-2.500 8 2.200- 3.000 3.000-4.500 Tây Nam Thủy Trường 21 133-183 19 4.500-5.000 4.500-5.000 2 4.500-5000 4.500-5.000 Nhà ở BT đường QL1A Thuỷ Dương - Tự Đức, An Tây 28 371-375 7 2.400-2.500 2.400 21 2.400 2.400 ĐA ̣I H ỌC KI NH TÊ ́ HU Ế 43 Khu quy hoạch Số lô đấu giá Diện tích đấu giá (m2/lô) Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Số lô trúng đấu giá Mức g iá khởi điểm (1.000đ/m2) Mức giá trúng đấu (1.000đ/m2) Số lô trúng đấu giá Mức g iá khởi điểm (1.000đ/m2) Mức giá trúng đấu (1.000đ/m2) Số lô trúng đấu giá Mức g iá khởi điểm (1.000đ/m2) Mức giá trúng đấu (1.000đ/m2) Dọc đường nối QL1A - Tự Đức, xã Thuỷ Dương 14 396,0 9 3.200-3.300 3.300 5 3.200 3.200 Xuân Phú (đợt 1) 36 117-136,5 36 5.400- 6.500 6.500-7.000 Xuân Phú (đợt 2) 72 117-136,5 72 7.000- 8.200 9.500- 11.000 Phú Mỹ 40 150,0 40 1.000- 1.100 1.300-1.500 Thủy Thanh 41 150-300 41 2.000- 2.200 2.500-3.000 Thủy Vân 41 300,0 37 1.300 1.300 497 102 136 264 Tổng thu ngân sách : 497lô 45.516.280.000 65.379.645.000 67.177.254.000 (Nguồn: Báo cáo thu tiền sử dụng đất năm 2008, 2009, 2010 tại Phòng QL Giá.Công sản – Sở Tài chính TTH) ĐA ̣I H ỌC KI NH TÊ ́ HU Ế 44 * Từ tháng 04/2011 đến nay: Thời điểm này, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu chững lại và giảm nhiệt, thậm chí giảm nhiều so với những tháng cuối năm 2010 và giá cung thật cao hơn nhiều so với khả năng thanh toán của cầu thật. Do sự tăng giá một cách quá nhanh của những tháng cuối năm 2010 và những tháng đầu năm 2011. Điển hình là tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại khu quy hoạch Xuân Phú. Nếu như đầu năm 2011, mức giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường là 16 triệu/m2 đối với mặt tiền đường quy hoạch 19,5m; 26m và 14 triệu/m2 đối với các lô hướng Nam mặt tiền đường quy hoạch 13,5m thì tại thời điểm này mức giá có xu hướng giảm. Nếu như cuối năm 2010 và đầu năm 2011, 264 lô đất đều chuyển nhượng thành công theo đúng kế hoạch thì bây giờ, tình hình chuyển nhượng chỉ còn ½. Khu quy hoạch Hương Sơ 82lô đưa ra đấu giá thì chỉ có 40lô nhận chuyển nhượng, 40lô còn lại phải thông báo lại và chuyển sang đợt sau. Tương tự khu quy hoạch Xuân Phú. Các nhà kinh doanh bất động sản cũng như người dân có đất tại khu quy hoạch Xuân Phú đều nhiệt tình rao bán với giá chỉ bằng giá nhà nước đưa ra đấu giá cho phiên đấu khu quy hoạch Xuân Phú giai đoạn 3. Mức giá rao bán là 12 triệu/m2 đối với các lô mặt tiền hướng Nam đường quy hoạch 13,5m và 13,5 triệu/m2 đối với các lô hướng Bắc mặt tiền đường quy hoạch 26m. Với mức giá chuyển nhượng đó thì giao dịch không thành công. Cung thật lúc này cao hơn nhiều nhưng cầu thật thì không có. Thời điểm này, nhiều nhà đầu tư lâm vào tình trạng phá sản, nhiều ngân hàng trở nên điêu đứng. Điều đó chứng tỏ mức giá tăng trong những ngày đầu năm 2011 chỉ là mức giá ảo. Tương tự như giá đất tại khu quy hoạch Phú Mỹ và khu quy hoạch Chiết Bi, huyện Phú Vang. Đối với các khu quy hoạch Hương Sơ, quỹ đất xen ghép Thanh Tịnh, khu quy hoạch Kim Long... thì tình hình bán đấu giá cũng chỉ dừng ở mức giá sàn. Tình hình chuyển nhượng nhà chung cư, nhà thu nhập thấp cũng có tình trạng như tình hình chuyển nhượng đất. Vào thời điểm đầu năm 2011, Công ty Cổ phần đầu tư bất động sản Vincon đã tung ra thị trường 2 bloc A,B chung cư cho người thu nhập thấp. Với mức giá chuyển nhượng trong khoảng từ 250 triệu/căn – 600 triệu/căn tương ứng với số tầng và phương thức nộp tiền chia làm 4 giai đoạn. Giai đoạn đầu ẠI HO ̣C K INH TÊ ́ HU Ế 45 để chọn căn khách hàng phải đóng 40% số tiền chuyển nhượng căn hộ khi hoàn thành phần móng và tầng 3 công trình. Có khoảng 30% căn trong số 2 bloc A, B đã được khách hàng đăng ký mua và nộp 40% số tiền chuyển nhượng trong giai đoạn 1. Nhưng đến thời điểm tháng 4 năm 2011, tình hình đã không như trước. Một phần chủ đầu tư đang thiếu vốn để tiếp tục xây dựng, một phần tình hình lãi suất ngân hàng mà công ty đã vay để thực hiện công trình đã khiến cho nhà đầu tư phải dừng công trình đang xây dựng đồng thời tung ra thị trường các chương trình khuyến mãi như tặng nội thất trị giá 30 triệu đồng và tăng chiết khấu cho khách hàng trả tiền một lần...Trong khi khu chung cư thu nhập thấp Vincon đang điêu đứng thì chung cư thu nhập thấp Bãi Dâu cũng lâm vào tình trạng không khác gì. Về phần các nhà liền kế, nhà ở biệt thự An Cựu City tại thời điểm đầu năm 2011, giá chuyển nhượng lại một căn nhà liền kế diện tích 81m2 (chưa hoàn thiện) tầm khoảng 1,9 tỷ - 2,5 tỷ thì chỉ trong vòng 1 tháng giá chuyển nhượng đã giảm xuống còn 1,2 tỷ - 2 tỷ. Đó là mức giá chuyển nhượng trên thực tế. Còn mức giá mà nhà đầu tư đưa ra lại rất cao ở mức 2,7 tỷ kèm theo giảm giá 30%. Tuy nhiên tình hình chuyển nhượng lại cũng như nhà đầu tư chuyển nhượng thời điểm này không có sự chuyển nhượng thành công. Vậy nguyên nhân nào mà tình hình chuyển nhượng bất động sản trở nên ảm đạm như vậy. Bảng 2.4. Tình hình bán đấu giá quyền sử dụng đất ở phân lô tại khu quy hoạch do Trung tâm tư vấn và dịch vụ bán đấu giá tài sản DATC Huế và Trung tâm đấu giá đất – Sở Tư Pháp tổ chức: Khu quy hoạch Số lô đất đấu giá Diện tích (m2/lô) Năm 2011 Số lô trúng đấu giá Mức giá khởi điểm (1.000đ/m2) Mức giá trúng đấu (1.000đ/m2) Hương Sơ (giai đoạn 2) 82 160,0 45 3.500 3.500 Xuân Phú (giai đoạn 3) 28 117,0 3 12.500 Không nhận chuyển nhượng Tổng cộng: 02 KQH (Nguồn: Báo cáo thu tiền sử dụng đất 6 tháng đấu năm 2011 tại Phòng QL Giá.Công sản – Sở Tài chính TTH) ĐA ̣I H ỌC KI NH TÊ ́ HU Ế 46 Trong giai đoạn này có thể đánh giá một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng giảm nhiệt của thị trường bất động sản như sau: + Tâm lý “chờ đợi” của người dân: Vì giá bất động sản được đánh giá đã là quá cao so với thế giới và so với thu nhập của người dân Việt Nam nên người dân kỳ vọng vào giá bất động sản sẽ xuống trong thời gian tới; Đồng thời do nhà nước đã xiết chặt và quản lý hoạt động mua bán bất động sản và cơ chế chính sách về quản lý đất đai của Nhà nước đang trong quá trình chỉnh sửa và hoàn thiện nên tâm lý của người dân còn “chờ đợi” chưa mua ngay. + Nhu cầu đối với Thị trường mua bán đất dự án, căn hộ giảm do:  Lợi nhuận thu từ kinh doanh bất động sản giảm mạnh: Số lượng vốn để kinh doanh bất động sản rất lớn, tính “lỏng” của bất động sản lại rất kém cùng với việc thị trường bất động sản giảm nhiệt nhanh chóng đã làm lợi nhuận từ việc kinh doanh bất động sản giảm mạnh, trong khi các lĩnh vực đầu tư khác như vàng, ngoại tệ, lãi suất Ngân hàng lại có mức lợi tức rất cao. Nếu chỉ tính từ tháng 4 năm 2011 đến nay lãi suất vay là 20%/năm và lãi suất tiền gửi trung bình khoảng 17%/năm và 19%/năm đối với tiền gửi > 1 tỷ đồng, giá vàng tăng đột biến và lên đến cao nhất là 49 triệu/lượng. Mặt khác khi lãi suất tăng thì chi phí cho một đồng vốn vay ngân hàng để đầu tư vào các dự án cũng tăng lên và lãi phải trả ngân hàng cũng tăng, làm cho nhà đầu tư gặp khó khăn và người dân không dám vay ngân hàng để mua nhà. Đây là nguyên nhân những nhà đầu tư chuyển hướng kinh doanh sang các lĩnh vực khác ngoài bất động sản. Hiện nay các ngân hàng chỉ cho vay mua nhà ở khu vực dự án căn cứ trên giá gốc để hạn chế rủi ro. Đặc biệt không ít ngân hàng chỉ nhận thế chấp tài sản là căn nhà mà khách hàng định mua với điều kiện khách hàng phải hoàn tất các thủ tục sang tên rồi ngân hàng mới giải ngân. Điều này gây không ít khó khăn cho khách hàng vì hầu như người bán đòi hỏi nhận tiền đủ mới hoàn tất thủ tục sang tên. Không chỉ khó khăn về thủ tục vay, lãi suất cho vay cũng là một lực cản rất lớn cho những người có nhu cầu mua nhà. Với lãi suất 19% đến 20%/năm, với mức vay 500triệu đồng để mua nhà hoặc đất, khách hàng phải trả cho ngân hàng khoảng ĐA ̣I H ỌC KIN H T Ế H UÊ ́ 47 15triệu đồng/tháng. Đây là một khoảng tiền khá lớn đối với thu nhập của phần lớn người dân hiện nay. Một lý do cũng không kém phần quan trọng đó là các đối tượng được mua nhà thu nhập thấp theo quy định sẽ được ưu đãi vay tiền ngân hàng với lãi suất thấp. Tuy nhiên, trong điều kiện tại thời điểm này, không một ngân hàng nào thực hiện cho đối tượng được mua nhà thu nhập thấp vay cũng như chủ đầu tư vay với lãi suất ưu đãi. Đồng thời, vấn đề suy thoái và lạm phát làm nao núng các nhà đầu tư, nên họ thận trọng hơn trong đầu tư, đặc biệt là đầu tư vào thị trường bất động sản, một loại hàng hóa có vốn đầu tư cao.  Giá vàng liên tục tăng cao và biến động bất thường: Diễn biến bất thường của giá vàng chưa tác động nhiều đến thị trường địa ốc, do các giao dịch chủ yếu được thanh toán bằng VND. Thị trường vàng trong nước ghi nhận sự biến động bất thường nhất trong thời gian qua, có khi thời điểm lên tới 48,6 - 49 triệu đồng/lượng (mua vào - bán ra). Chỉ vài ngày sau, giá vàng lại điều chỉnh xuống mức 47 - 48triệu đồng/lượng (mua vào – bán ra) Theo quy luật, các thị trường như vàng, ngoại tệ, chứng khoán, bất động sản, tín dụng luôn có sự liên thông. Tuy nhiên, giá vàng tăng chóng mặt dường như không gây xáo trộn lớn đến người anh em là thị trường bất động sản. Giá vàng chỉ tác động đến thị trường vốn bất động sản ở một mức độ nào đó, chứ không tác động trực tiếp đến giá bất động sản. Hiện thói quen giao dịch bằng vàng, quy giá đất ra vàng của người dân đã thay đổi, mà giao dịch chủ yếu bằng tiền đồng. Giá bất động sản không phụ thuộc nhiều vào sự lên - xuống của giá vàng, mà phụ thuộc chủ yếu vào giá đất và giá xây dựng cơ bản”. Tuy giá vàng không tác động nhiều đến giá bất động sản, nhưng cũng có những ảnh hưởng nhất định. Đó là việc các nhà đầu tư bị cuốn vào thị trường vàng, làm giảm phần vốn đầu tư vào thị trường bất động sản. Giá bất động sản biến động cũng phần nào chứng tỏ cung cầu thị trường biến động. Ngoài những yếu tố trên, sự biến động của thị trường Bất động sản trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế còn xuất phát từ chính sách thuế của nhà nước đối với lĩnh vực Bất động sản. ĐA ̣I H ỌC KI NH TÊ ́ HU Ế 48 2.2. CÁC CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH CỦA NHÀ NƯỚC TÁC ĐỘNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2.2.1. Mô tả mẫu khảo sát Luận văn đã sử dụng phiếu điều tra để phỏng vấn đối tượng là: - Các chuyên gia hiện làm việc và chuyên quản công việc liên quan đến lĩnh vực bất động sản như: Phòng Quản lý Giá – Sở Tài chính, Chi cục quản lý đất đai – Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng quản lý các khoản thu từ đất – Cục thuế tỉnh, Phòng Quản lý nhà và thị trường bất động sản – Sở Xây dựng, phòng Đầu tư & Phát triển – Sở Kế hoạch và Đầu tư, Hội đồng định giá đất tỉnh, Hội đồng đấu giá đất tỉnh, Hội đồng Bồi thường Giải phóng mặt bằng thành phố Huế, phòng Tài nguyên và Môi trường. - Các hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng bị nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án: Xây dựng khu tái định cư Lịch Đợi, phường Phường Đúc, khu Tái định cư Xóm Hành, phường An Tây, Xây dựng khu quy hoạch Xuân Phú, phường Xuân Phú, chỉnh trang, tôn tạo Sông Ngự Hà, mở rộng đường Lý Thường Kiệt, phường Vĩnh Ninh Luận văn đã sử dụng câu hỏi để lấy thông tin chung về khách hàng và các thông tin chi tiết về chính sách tài chính liên quan đến thị trường bất động sản. Trong đó: Đối với đối tượng là các chuyên gia bất động sản: phần I có 5 câu hỏi để lấy thông tin chung về đối tượng điều tra, Phần II có 10 câu hỏi để lấy thông tin chi tiết về thực trạng và 10 câu hỏi để lấy thông tin chi tiết về giải pháp. Số phiếu phát ra 40, số phiếu thu về 39. Đối với đối tượng là các hộ gia đình, cá nhân bị nhà nước thu hồi đất: Có 8 câu để lấy thông tin cá nhân và thông tin chi tiết về thực trạng và nguyện vọng của đối tượng điều tra. Số phiếu phát ra 55, số phiếu thu về 50. Tác giả đã sử dụng thang đo Likert 3 điểm để đối tượng điều tra đánh giá theo mức độ và chỉ cần đánh dấu ( √ ) vào ô vuông (  ) diễn tả chính xác nhất ý kiến cá nhân mà đối tượng điều tra cho là thích hợp. Riêng phần câu hỏi về giải ĐA ̣I H ỌC KI N TÊ ́ HU Ế 49 pháp, tác giả đã xây dựng nhiều phương án lựa chọn để đối tượng điều tra khoanh tròn vào phương án mà họ cho là phù hợp nhất.  Đối tượng là các chuyên gia: Luận văn đã tiến hành thu thập thông tin qua khảo sát 39 chuyên gia: 32 nam và 7 nữ. Có độ tuổi từ 22-30 chiếm 7,7%, từ 31-40 chiếm 38,5%, từ 41-50 chiếm 48,7%, và từ 51-60chiếm 5,1%. Đây là những đối tượng trong độ tuổi đang làm việc và giữ các chức vụ quan trọng tại các phòng ban của các cơ quan tài chính có nghiệp vụ chuyên môn liên quan đến quản lý bất động sản. Bảng 2.5. Tổng hợp đối tượng khảo sát là các chuyên gia ĐVT: Chuyên gia STT Nơi công tác Nhóm tuổi Cộng22-30 31-40 41-50 51-60 1 Chi Cục thuế 0 0 1 1 2 2 Cục Thuế tỉnh 0 1 2 0 3 3 Hội đồng định giá 0 3 5 0 8 4 Hội đồng Bồi thường GPMB 0 3 2 0 5 5 Phòng Tài nguyên và Môi trường 0 0 1 0 1 6 Phòng Tài chính 0 1 2 0 3 7 Sở Kế hoạch và Đầu tư 0 2 0 0 2 8 Sở Tài nguyên và Môi trường 0 2 2 1 5 9 Sở Tài chính 2 2 1 0 5 10 Sở Tư Pháp 0 0 2 0 2 11 Sở Xây dựng 1 1 1 0 3 Cộng 3 15 19 2 39 Tỷ lệ (%) 7,7 38,5 48,7 5,1 100 (Nguồn: Số liệu điều tra- Phụ lục 1)  Đối tượng là các hộ gia đình, cá nhân: Luận văn đã tiến hành thu thập thông tin qua khảo sát 50 đối tượng là các hộ gia đình cá nhân bị nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án Xây dựng khu tái định cư Lịch Đợi, phường Phường Đúc, khu Tái định cư Xóm Hành, phường An Tây, Xây dựng khu quy hoạch Xuân Phú, phường Xuân Phú, chỉnh trang tôn tạo Sông Ngự Hà, mở rộng đường Lý Thường Kiệt, phường Vĩnh Ninh ĐA ̣I H ỌC KI NH TÊ ́ HU Ế 50 Bảng 2.6. Tổng hợp đối tượng khảo sát là các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị nhà nước thu hồi đất ĐVT: hộ gia đình, cá nhân STT KV đất thu hồi Thực hiện dự án Cộng Tỷ lệ (%) 1 Đường Nguyễn Lộ Trạch, phường Xuân Phú Xây dựng Khu quy hoạch Xuân Phú 9 18,0 2 Đường Lý Thường Kiệt, phường Vĩnh Ninh Mở rộng đường Lý Thường Kiệt 4 8,0 3 Thượng Thành Eo Bầu, phường Phú Hiệp Chỉnh trang sông Ngự Hà và Thượng Thành Eo Bầu 10 20,0 4 Khu quy hoạch Xóm Hành, phường An Tây Xây dựng Khu QH Xóm Hành mở rộng 15 30,0 5 Khu dân cư Lịch Đợi, phường Phường Đúc Xây dựng Khu TĐC Lịch Đợi 12 24,0 Cộng 50 100 (Nguồn: Số liệu điều tra – Phụ lục 2) Qua kết quả điều tra, có 9 người thuộc đối tượng bị nhà nước thu hồi đất tại các Vị trí 3 và 4 đường Nguyễn Lộ Trạch, thành phố Huế để thực hiện dự án Xây dựng khu quy hoạch Xuân Phú và được tái định cư tại Khu Quy hoạch Xuân Phú. 4 người thuộc đối tượng bị nhà nước thu hồi đất tại đường Lý Thường Kiệt để thực hiện dự án mở rộng đường Lý Thường Kiệt và được tái định cư tại Khu quy hoạch xen ghép Trường Bia, 10 người thuộc đối tượng bị nhà nước thu hồi đất tại Thượng Thành Eo Bầu, phường Phú Hiệp để thực hiện dự án Chỉnh trang sông Ngự Hà và Thượng Thành Eo Bầu, 15 người bị thu hồi đất tại khu quy hoạch Xóm Hành để thực hiện dự án xây dựng khu quy hoạch Xóm Hành mở rộng và 12 người bị thu hồi đất tại khu dân cư Lịch Đợi để xây 2.2.2. Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại tỉnh Thừa Thiên Huế hiện nay thông qua các chính sách tài chính 2.2.2.1. Thu tiền sử dụng đất Nhà nước thu tiền sử dụng đất nhằm điều tiết hoạt động sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, hạn chế sự tuỳ tiện trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất, ĐA ̣I H ỌC KI NH TÊ ́ HU Ế 51 đồng thời tăng cường quản lý đối với các hoạt động sử dụng đất trái phép, khuyến khích người sử dụng đất tiết kiệm. Khung pháp lý làm căn cứ để thu tiền sử dụng đất là Nghị định 198/2004/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn thi hành. Theo Nghị định này, Nhà nước thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau : Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; chuyển mục đích sử dụng đất; chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định; xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Căn cứ để tính tiền sử dụng đất : diện tích đất sử dụng, giá đất và thời gian sử dụng đất. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm giao đất do Ủy ban Nhân dân tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất trong trường hợp đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất là giá trúng đấu giá. Trong trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất chỉ nộp 50% tiền sử sử dụng đất đối với đất sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến thời điểm xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu đất đang sử dụng phù hợp với quy hoạch, không tranh chấp; không tính thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp sử dụng đất ổn định từ trước ngày 15/10/1993. Trường hợp Nhà nước giao đất, xác định hình thức giao đất có thời hạn là 70 năm và giao đất sử dụng lâu dài, tạo điều kiện thuận lợi cho người được giao đất lựa chọn phù hợp với mục đích sử dụng, nhất là đối với các nhà đầu tư, các doanh nghiệp. Trường hợp người được giao đất thực hiện bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi theo quy định tại Điều 3 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP thì được trừ số tiền đã bồi thường, hỗ trợ đất vào tiền sử dụng đất phải nộp, nhưng mức được trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp. Tuy nhiên, điểm mấu chốt trong Nghị định 198/2004/NĐ-CP là giá tính thu tiền sử dụng đất và giá tính bồi thường. Theo quy định tại điều 4 Nghị định 198/2004/NĐ-CP thì giá tính thu tiền sử dụng đất là ĐA ̣I H ỌC KI NH TÊ ́ HU Ế 52 giá đất theo mục đích sử dụng do Ủy ban Nhân dân tỉnh quy định; giá tính tiền bồi thường khi người có đất bị thu hồi cũng là giá đất theo mục đích sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do Ủy ban Nhân dân tỉnh quy định. Như vậy, nếu trừ chi phí bồi thường vào tiền sử dụng đất theo quy định trên là hoàn toàn hợp lý, tuy nhiên, quy định về bồi thường còn có các khoản hỗ trợ di chuyển, ổn định đời sống, sản xuất, đây là khoản chi phí mà người được giao đất phải chịu. Mặt khác, giá đất do Ủy ban Nhân dân tỉnh quy định hàng năm là chưa sát với giá thị trường, do đó việc áp giá bồi thường về đất và giá tính thu tiền sử dụng đất theo giá đất do Ủy ban Nhân dân tỉnh ban hành hàng năm thấp và không phù hợp. Khi điều tra phỏng vấn các chuyên gia về vấn trên thì hầu hết các chuyên gia đều đồng ý với ý kiến trên. Chính sự không hợp lý trên là nguyên nhân dẫn đến tình trạng chậm tiến độ trong thực hiện dự án và khó khăn trong bồi thường giải phóng mặt bằng. Bảng 2.7. Tổng hợp ý kiến các chuyên gia về giá đất do UBND tỉnh quy định ĐVT: Chuyên gia Giá đất do Ủy ban Nhân dân tỉnh quy định hàng năm là chưa sát với giá thị trường Ý kiến các chuyên gia Cộng Tỷ lệ (%) Đồng ý 39 100 (Nguồn: Số liệu điều tra – Phụ lục 1) Đồng thời, hầu hết các chuyên gia cũng như các đối tượng thuộc diện bồi thường đều thống nhất giá đất do Ủy ban Nhân dân tỉnh quy định là rất thấp so với giá thị trường, do đó, việc bồi thường không thể áp dụng theo mức giá này và khả năng các chủ đầu tư linh động hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi là thực tế để đẩy nhanh tiến độ dự án, như thế mức chênh lệch giữa giá bồi thường hỗ trợ và tiền sử dụng đất ngày càng lớn. Mặc dù Ngày 30 tháng 12 năm 2010, Chính phủ đã ban hành Nghị định 120/2010/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2001 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất đã quy định: Khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thì giá tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử ĐA ̣I H ỌC KI NH TÊ ́ HU Ế 53 dụng đất được giao tại thời điểm có Quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Giá tính thu tiền sử dụng đất là giá đất do Ủy ban Nhân dân tỉnh quy định; trường hợp giá đất do Ủy ban Nhân dân tỉnh quy định chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban Nhân dân tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp. Một điểm nữa là tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn chậm, ảnh hưởng đến tính pháp lý của hàng hóa bất động sản. Nguyên nhân là do tiền sử dụng đất phải nộp quá lớn, vượt quá khả năng của người dân. Để tháo gở khó khăn trên, ngày 27/1/2007 Chính phủ ban hành Nghị định số 17/2006/NĐ-CP cho phép ghi nợ tiền sử dụng đất không thời hạn đối với những hộ gia đình, cá nhân chưa đủ khả năng về tài chính để nộp, và chỉ nộp tiền sử dụng đất khi thực hiện việc chuyển nhượng tiếp theo. Tuy nhiên cho đến nay vẫn chưa có Thông tư hướng dẫn cụ thể Nghị định này là trường hợp nào được ghi nợ và trường hợp nào thì không nên hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn tồn đọng nhiều, làm cho ngân sách tỉnh bị thất thu. Đối với giá giao đất bố trí tái định cư hiện nay cũng là vấn đề khó áp dụng khi Chính phủ vừa mới ban hành Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư và Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất áp dụng hệ số điều chỉnh (hệ số K) x với giá giao đất do Ủy ban Nhân dân tỉnh quy định cho các trường hợp nhà nước bồi thường về đất mà đất có diện tích bị thu hồi ít hơn diện tích được giao đất tái định cư và trường hợp không được nhà nước bồi thường về đất nhưng vẫn được bố trí tái định cư. Trong khi đó giá bồi thường về đất là giá do nhà nước quy định. Quy định này làm cho tình hình giải phóng mặt bằng đã càng chậm nay càng chậm hơn. Vì Giá giao đất tái định cư từ trước đến nay được xây dựng dựa trên nguyên tắc phù hợp giữa giá giao đất tái định cư và giá bồi thường tại thời điểm bồi thường. ĐA ̣I H ỌC KI NH TÊ ́ HU Ế 54 Xoay quanh vấn đề hệ số K này có rất nhiều ý kiến bàn luận và những mâu thuẫn. Giá tính thu tiền sử dụng đất = Hệ số điều chỉnh (K) x giá giao đất do Ủy ban Nhân dân tỉnh quy định tại bảng giá đất hàng năm. Công thức tính Hệ số K = Giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường / Giá đất do UBND tỉnh quy định. Trong khi đó, Giá tính tiền bồi thường = giá do Ủy ban Nhân dân tỉnh quy định tại bảng giá đất hàng năm. Quy định trên là mâu thuẫn và khó áp dụng. Bảng 2.8. Tổng hợp ý kiến các chuyên gia về công thức tính giá thu tiền sử dụng đất và Hệ số điều chỉnh K ĐVT: chuyên gia Công thức tính Hệ số K và Giá tính tiền bồi thường mâu thuẫn và khó áp dụng Ý kiến các chuyên gia Cộng Tỷ lệ (%) Không đồng ý 11 28,2 Đồng ý 28 71,8 Cộng 39 100 (Nguồn: Số liệu điều tra – Phụ lục 1) Qua kết quả điều tra trên, có đến 71,8% các chuyên gia đồng ý áp dụng hệ số K cho thu tiền sử dụng đất, chỉ có 28,2% không đồng ý và cho rằng vì là quy định mới ban hành do đó để thấy được hiệu quả của nó là rất khó. Còn các hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng bồi thường thì hầu hết đều đồng ý rằng áp dụng như trên là không hợp lý và quá cao. Trong khi đó công thức để tính hệ số K theo giá thị trường là quá cao và khó áp dụng. Nhưng bằng các lập luận và lý do mà các chuyên gia đưa ra khi cho rằng nếu chỉ áp dụng hệ số điều chỉnh K cho đối tượng thu tiền sử dụng đất thì vướng mắc trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đã vướng lại càng vướng hơn và chỉ đảm bảo giải quyết được một phía đó là tình hình thu tiền sử dụng đất, và có ý kiến rằng chỉ áp dụng hệ số trên cho các đối tượng bị nhà nước thu hồi đất mà diện tích đất bị thu hồi ít hơn so với diện tích