Luận văn Một số giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng thẩm định đầu tư bất động sản tại ngân hàng Habubank

u thẩm định đối với các dự án đầu tư bất động sản Tiền đầu tư Đầu tư Vận hành đầu tư Đầu tư mới Năng lực lập dự án Kinh nghiệm lập dự án Kinh nghiệm chuyên gia Năng lực pháp lý Năng lực tài chính Năng lực thực hiện dự án Năng lực điều hành, quản lý Cải tạo, mở rộng Năng lực, kinh nghiệm lập dự án Năng lực tài chính Năng lực thực hiện dự án Năng lực điều hành dự án Duy trì Kinh nghiệm lập dự án Năng lực thực hiện dự án Kinh nghiệm điều hành dự án 1.3.2. Ví dụ về dự án thẩm định bất động sản “Trung tâm thương mại và khách sạn Hoàn Cầu” ở Thành phố Nha Trang - Tỉnh Khánh Hòa năm 2007 1.3.2.1. Về khách hàng vay vốn * Năng lực pháp lý Công ty TNHH Hoàn Cầu được thành lập theo giấy chứng nhận số 048005 ngày 01/02/1993. Các lĩnh vực kinh doanh chủ yếu bao gồm: - Buôn bán hàng tư liệu sản xuất, buôn bán hàng tư liệu tiêu dùng. - Xây dựng dân dụng, sửa chữa nhà và trang trí nội thất. - Kinh doanh nhà ở. - Dịch vụ cho thuê mặt bằng văn phòng làm việc. - Kinh doanh khách sạn, resort. - Đầu tư dự án... Mô hình tổ chức hoạt động theo loại hình công ty trách nhiệm hữu hạn. * Năng lực tài chính Chủ doanh nghiệp là bà Trần Thị Hường, gia đình bà Hường được đánh giá là một trong những gia đình giàu nhất Việt Nam. Hiện tại theo đánh giá của giới kinh doanh, khối tài sản của bà Hường khá lớn, chủ yếu là bất động sản, gia đình bà Hường là Hội đồng quản trị Ngân hàng Nam Á. Với gần hai mưới năm kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản và đầu tư các dự án đã mang lại lợi nhuận khổng lồ cho gia đình bà. Hàng loạt các dự án đang được công ty Hoàn Cầu triển khai như dự án khu đô thị tại Quận 7, khu cantavil Hoàn Cầu, dự án Hoàn Cầu Nha Trang, dự án Sông Lô resort...các dự án này đang trong giai đoạn đầu tư cho nên công ty chưa có doanh thu, dự kiến bắt đầu từ năm 2008 các dự án sẽ bắt đầu vào kinh doanh. Chủ sở hữu công ty là một gia đình có tiềm lực tài chính mạnh, đồng thời những giúp việc, tư vấn bộ máy quản lý là đội ngũ chuyên gia giỏi, giàu kinh nghiệm của Việt Nam, Hàn Quốc. Các dự án công ty đã đầu tư: 1)Dự án khu nhà ở phường Thảo Điền- Đường Nguyên Văn Hưởng – Quận 2 Diện tích: 8000 m2 ;Tổng đầu tư: 10 tỷ. Hiện tại công ty đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hạ tầng và kinh doanh xong dự án. 2)Dự án khu dân cư Tân Thuận Tây, Quận 7, TP HCM Diện tích: 14,36 ha; Tổng vốn đầu tư: 12,256 tỷ (hiện tiền đền bù và các chi phí liên quan đã thực hiện là 30 tỷ) Hiện nay công yacs đền bù đã đạt 93,6% khối lượng, đang thi công sna lấp cho toàn bộ diện tích còn lại của dự án, đồng thời đơn vị tư vấn của công ty và viện quy hoạch xây dựng hồ Chí Minh đang hoàn thiện quy hoạch chi tiết 1/500. Kế hoạch trong năm 2007 sẽ hoàn thành công tác đền bù giải tỏa và thi công hạ tầng dự án. 3)Dự án làng nhà ở sinh thái - Xã Tân Thông Hội, Củ Chi Diện tích: 99,3 ha; Tổng vốn đầu tư: 500 tỷ. Công tác đền bù đã thực hiện 80% diện tích dự án. 4)Khu biệt thự Núi Nhỏ -Núi Nhỏ, Đường Phan Chu Trình – Phường 2, TP Vũng Tàu Quy mô diện tích: 15.000 m2; Tổng vốn đầu tư: 19 tỷ. Dự án đã được phe duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 và đang trình hồ sơ thiết kế hạ tầng kĩ thuật. 5)Dự anskhu nhà ở Hoàn Cầu tại xã Mỹ Xuân - Xã Mỹ Xuân, huyện Tân Thành, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu Diện tích: 8.711m2; Tổng vốn đầu tư: 18 tỷ. Hiện tại công ty đang lựa chọn các đơn vị thi công để tiến hành thi công xây dựng các hạng mục hạ tầng theo thiết kế được duyệt. 6)Dự án Trung tâm thương mại và khách sạn Hoàn Cầu - 20 Đường Trần Phú, Nha Trang Diện tích: 9,246 m2; Tổng vốn đầu tư: 818 tỷ Dự án đã thi công xong 417 cọc khoan nhồi, tổng giá trị đã đầu tư vào dự án là 40 tỷ đồng, dự kiến công trình sẽ hoàn thành và đưa vào sử dụng vào năm 2010. 7) Dự án cao ốc văn phòng 413 Kim Mã – Ba Đình – Hà Nội - 413 Kim Mã Diện tích: 611 m2; Tổng vốn đầu tư: 350 tỷ. Hiện tại công ty đang thuê tư vấn lập dự án đê trình các cơ quan chức năng TP Ha Nội xem xét. 8)Dự án khu nhà ở Bình Thắng - Dĩ An, Bình Dương. Diện tích: 2,3ha; Tổng vốn đầu tư 350 tỷ. Công ty đã hoàn thành việc đền vù cho dự án và đang trình hồ sơ quy hoạch kiến trúc tới các cơ quan chức năng tình Bình Dương xem, xét phe duyệt. 9)Dự án khách sạn tại 82 Trần Phú – Nha Trang Diện tích: 4000 m2; Tổng vốn đầu tư : 300 tỷ. Hiện tại công ty đang tiến hành thiết kế trình tỉnh Khánh Hòa phê duyệt phương án kiến trúc. 10) Dự án khu nghỉ dưỡng Sông Lô - Thành phố Nha Trang. Diện tích: 550 ha; Tổng vốn đầu tư: 2000 tỷ. Hiện tại tổng vốn đầu tư vào dự án đã đạt 100 tỷ, khu công viên đã hoàn thiện và cuối năm 2007 sẽ đưa vào khai thác, khu resort giai đoạn 1 đã xây xong phần thô đang chờ thiết kế nội thất dự kiến đầu năm 2008 khu resort sẽ đi vào hoạt động. Đồng thời đầu năm 2008 công ty sẽ triển khai xây dựng khu vực số 2 là sân gold 18 lỗ. Ngoài ra còn một số dự án mà công ty góp vốn liên doanh. Với những dự án mà công ty đã, đang và sẽ thực hiện, chúng ta có thể thấy được tiềm lực về tài chính ( các dự án đang thực hiện đều được triển khai rất tốt, một số có thể bán hết ngay khi chưa hoàn thành thể hiện khả năng tham gia vốn tự có rất tốt), cùng năng lực quản lý của công ty, đặc biệt là tầm nhìn về chiến lược phát triển và lựa chọn đội ngũ giúp việc. * Hồ sơ pháp lý Hồ sơ đã có đủ các giấy tờ cần thiết như: giấy phép kinh doanh, giấy chứng nhân đăng kí thuế, Điều lệ công ty.. * Quan hệ với các tổ chức tín dụng khác Công ty đã hoạt động lâu dài và có rất nhiều dự án đã đi vào hoạt động thành công vì thế quan hệ tín dụng với các Ngân hàng rất đảm bảo. Công ty đã có cả chục dự án đang thi công và các Ngân hàng rất muốn được đầu tư cho vay đối với các dự án của Công ty. 1.3.2.2. Dự án đầu tư “Trung tâm thương mại và khách sạn Hoàn Cầu” ở Thành phố Nha Trang - Tỉnh Khánh Hòa * Hồ sơ pháp lý Hồ sơ đã có: - Giấy phép đầu tư số 3754 QĐ của UBND tỉnh Khánh Hòa cấp ngày 26/10/2001 với thời hạn 50 năm kể từ ngày cấp. - Thỏa thuận dự án đầu tư xây dựng Trung tâm Thương mại Khách sạn Hoàn Cầu số 2862 UB ngày 3/9/2004. - Quyết định cho thuê đất số 3754 QĐ – UB ngày 26/10/2001 của UBND tỉnh Khánh Hòa. - Giấy phép xây dựng số 197/ GPXD –XD ngày 28/1/2005 của Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa. - Hợp đồng thuê đất số 35/2001/HĐ-TĐ ngày 6/11/2001 giữa sở địa chính tỉnh Khánh Hòa với công ty TNHH Hoàn Cầu. - Hợp đồng bảo hiểm xây dựng số AD0014/06DA580KT giữa công ty TNHH Hoàn Cầu và công ty Bảo Hiểm Bảo Minh Khánh Hòa. - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 237530 cấp ngày 4/2/2002 do UBND tỉnh Khánh Hòa cấp. - Các biên bản thỏa thuận với Hiltol, Parson và Megasstar, hợp đồng tư vấn giám sát. * Giới thiệu về dự án đầu tư - Tên dự án: Dự án Trung tâm Thương mại Khách sạn Hoàn Cầu. Địa điểm thực hiện: số 20, Trần Phú, Thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa. Diện tích: 9246 m2. Vị trí: phía bắc giáp Khách sạn Yashaka, phía nam giáp đường Lý Tự Trọng, phía đông giáp đường Trần Phú/biển, phía tây giáp khu dân cư. - Mô tả dự án: Toàn bộ dự án là một khi phức hợp bao gồm: + Khu trung tâm thương mại gồm 4 tầng với diện tích mặt sàn là 14058 m2 trong đó văn phòng cho thuê tổng diện tích 2300 m2. + Khối khách sạn đạt tiêu chuẩn 4 sao với 288 phòng các loại từ standard đến Superior, Delux, Suite và Penthouse. + Khối căn hộ cao cấp tiêu chuẩn khách sạn 4 sao gồm 122 căn hộ với nhiều loại như căn hộ 1, 2 , 3 phòng ngủ và penthouse. Hai khối nhà (Khách sạn và căn hộ) nằm trên cùng một đế của Trung tâm Thương mại 4 tâng với đầy đủ tiện nghi hiện đại, khi vui chơi giải trí, rạp chiếu phim, phòng tập thể dục và các tiện nghi khác phục vụ dân cư sống trong các căn hộ. + Tầng hầm diện tích 8500 m2 + Khu phức hợp sẽ được quản lý bởi một công ty quản lý khách sạn có danh tiếng và chuyên nghiệp cùng với đội ngũ nhân viên được đào tạo tốt và chuyên nghiệp. * Các nội dung đánh giá - Sự cần thiết phải đầu tư + Việt Nam trong thời gian gần đây được thế giới rất quan tâm về kinh tế, chính trị cũng như du lịch. Bên cạnh sự ổn định về chính trị sự tăng trưởng ngoại mục đều đặn về kinh tế, du lịch Việt Nam ngày càng thu hút được sự quan tâm của các du khách quốc tế, đặc biệt là sau khi Việt Nam đã trở thành thành viên chính thức của WTO. + Việt Nam thực sự là một quốc gia giàu tiềm năng du lịch được thiên nhiên ưu đãi với hơn 3000 km đường bờ biển với nhiều danh lam thắng cảnh trong đó một số đã được UNESCO công nhận là di sản thế giới cùng với sự quyết tâm và tạo điều kiện phát triển của chính phủ, tuy nhiên những gì đã đạt được chưa tương xứng với tiềm năng, trong đó phải nhắc tới hạ tầng cơ sở cũng như các cơ sở lưu trú du lịch đặc biệt là các cơ sở lưu trú cao cấp. Hiện phát triển hạ tầng và các cơ sở lưu trú cao cấp phát triển du lịch theo vùng du lịch biển là một trong những chiến lược trọng điểm của ngành du lịch Việt Nam. + Khánh Hòa là một tỉnh được thiên nhiên ban tặng cho nhiều vịnh đẹp, bờ biển dài, nhiều bãi cát đẹp thuận lợi cho du lịch. Tuy nhiên tại đây vào những thời điểm cao điểm của mùa du lịch vẫn thường xuyên xảy ra hiện tượng hết phòng khách sạn chứng tỏ nhu cầu là rất lớn và đang tăng trưởng nhanh, khi thu nhập của người dân đang ngày càng được nâng cao, cộng với việc các du khách quốc tế đã biết nhiều hơn tới Việt Nam và muốn khám phá nền văn hóa Việt Nam và các vẻ đẹp của tự nhiên. + Bên cạnh đó Việt Nam là nước có dân số đông và trẻ, nhu cầu tiêu dùng lớn, trong khi đó các cơ sở kinh doanh hàng cao cấp và hàng hiệu phục vụ giới trẻ còn hạn chế, nhỏ lẻ và rải rác. Thị trường second home còn là thị trường mới mẻ và đang bị bỏ ngỏ tại Việt Nam. + Nhận thấy những sự khác biệt về cung và cầu chưa được đáp ứng ở các lĩnh vực trên công ty TNHH Hoàn Cầu đã lập dự án khả thi “ Trung tâm Thương mại khách sạn Hoàn Cầu” với mục tiêu bổ sung nguồn cung cho thị trường về cơ sở lưu trú du lịch cao cấp (khách sạn 4 sao), trung tâm mua sắm hàng hóa chất lượng cao tập trung (trung tâm thương mại), đồng thời đặt những viên gạch đầu tiên cho thị trường second home tại Việt Nam (căn hộ bán dưới hình thức “time share”, “profit sharing”) tạo ra lợi nhuận cho công ty đồng thời cũng tạo ra hàng trăm công việc làm, thu về đáng kể ngoại tệ. + Nói chung dự án phù hợp và phục vụ nhiều mục tiêu trọng điểm của chính phủ. - Tổng mức đầu tư Phương án đầu tư: khu phức hợp kết hợp xây dựng căn hộ cao cấp để bán 50 năm: Bảng 1.11: Tổng mức đầu tư: Chi phí đầu tư TSCĐ Giá trị chưa có VAT VAT Giá trị có VAT Tỉ lệ % Tổng 687,813,595.45 68,781,359.55 756,594,995 100 Chi phí xây lắp 468,113,451.82 46,811,345.18 514,924,797 68.06 Chi phí thiết bị 53,919,090.91 5,391,909.09 59,311,000 7.84 Chi phí khác 52,203,253.64 5,220,325.36 57,423,579 7.59 Lãi vay trong thời gian xây dựng 61,374,545.45 6,137,454.55 67,512,000 8.92 Dự phòng 52,203,253.64 5,220,325.36 57,423,579 7.59 Việc có sự khác biệt giữa tổng mức đầu tư theo tính toán của Ngân hàng và chủ đầu tư là do trong dự án chủ đầu tư có đưa giá trị đất là 6 triệu USD, tuy nhiên đất này là đất thuê của nhà nước, do vậy phòng PTKD chỉ tính giá trị đất theo số tiền thuế đất nộp cho nhà nước khoảng hơn 8 tỉ đồng. -Phương án nguồn vốn Bảng 1.12: Cơ cấu vốn thực hiện dự án được xác định như sau: Kế hoạch huy đông VCĐ Giá trị Tỉ lệ % Tổng 756,594,955 100 Nguồn vốn tự có 240,635,734 31.8 Nguồn vốn vay Ngân hàng 300,000,000 39.6 Nguồn vốn huy động và vay khác 215,959,221 28.6 - Phân tích về thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án + Phần thị trường khách sạn cao cấp: Đánh giá tổng quan về nhu cầu sử dụng sản phẩm và nguồn cung sản phẩm của dự án: Hiện tại theo thống kê chính thức của sở du lịch tỉnh Khánh Hòa toàn tỉnh hiện có: Bảng 1.13: Bảng thống kê các khách sạn tại Nha Trang Hotel/Resort Tiêu chuẩn (Sao) Số phòng ana mandara 5 74 Evasion Hideaway 5 53 Sofitel Vinpearl 5 240 Sunrise Beach 5 121 Nha Trang Lodge 4 121 Yasaka 4 173 Hải Yến 3 106 Quê Hương 3 63 Quên Hương II 3 55 Vườn Hồng 3 102 Xanh- Nha Trang 3 60 Bảo Đại 3 45 28 KS 2 sao 2 1254 81 HS 1 sao 1 2146 84 KS đạt tiêu chuẩn 1310 Tổng cộng 5923 Trong đó, hầu hết các khách sạn đều tập trung ở Thành phố Nha Trang mà chủ yếu là nằm trên con đường Trần Phú – Một trong những con đường ven biển đẹp nhất Việt Nam (theo thống kê tại thời điểm cuối 2006 có khoảng gần 80 KS nằm trên đường Trần Phú với 3 KS 5 sao, 2KS 4 sao, 3 KS 3 sao, còn lại là 1 hoặc 2 sao, KS mini). Với vẻ đẹp thiên phú, Khánh Hòa có sức hấp dẫn rất lớn đối với du khách nước ngoài trong những tua du lịch chất lượng cao và tương đối dài ngày mang tính chất nghỉ dưỡng, chính vì vậy cần một số lượng lưu trú phong phú, hạng sang. Số lượng khách sạn ở Nha Trang là rất nhiều tuy nhiên chủ yếu là những KS có quy mô nhỏ và tương đối tự phát phục vụ những khách hàng có thu nhập trung bình. Thị trường du lịch Việt Nam còn rất nhiều tiềm năng: Việt Nam là một quốc gia giầu tiềm năng về du lịch. Cùng với đó sự quyết tâm và tạo điều kiện phát triển du lịch cũng được chính phủ Việt Nam chú trọng phát triển, chính phủ đã ban hành quyết định chiến lược phát triển du lịch Việt Nam giai đoạn số 97/2002/QĐ-TTG ngày 22/7/2002 trong đó quy hoạch các vùng du lịch trọng điểm ( trong đó có cụm du lịch Hồ Chí Minh – Nha Trang – Đà Lạt) và chiến lược phát triển từng vùng phát triển phù hợp với lợi thế của từng địa phương. Bên cạnh các du khách quốc tế, các khách hàng trong nước trong thời gian gần đây đã có nhiều bước tiến dài trong việc tiếp cận và sử dụng các dịch vụ hàng sang trong lĩnh vực KS du lịch do thu nhập và mức sống của người dân ngày càng được nâng cao, thói quen tiêu dùng cao cấp đang dần được xây dựng. Vì những lý do trên, du lịch Việt Nam đã có nhiều thành công, doanh thu từ du lịch đạt hơn 1 tỷ USD chiếm hơn 2% tổng GDP và dự kiến đạt đến 4 – 4,5 tỷ USD và chiếm 6% GDP vào năm 2010. Lượng du khách quốc tế đến với các điểm du lịch Việt Nam ngày càng tăng, theo thống kê của tổng cục du lịch năm 2006 Việt Nam đón 3,58 triệu lượt khách quốc tế, tăng 3% so với năm 2005, tuy nhiên chỉ trong quý 1 của năm 2007, Việt Nam đã đón hơn 1,1 triệu lượt khách quốc tế, tăng 13.7% so với cùng kì 2006, trong đó lượng du khách đến với mục đích nghỉ dưỡng du lịch luôn chiếm hơn 60% tổng lượng khách. Có được những thành tựu này là do du khách quốc tế hiện đang đánh giá cao Việt Nam ở vẻ đẹp tự nhiên cộng với một chế độ chính trị ổn định. Những lợi thế phát triển du lịch ở Nha Trang: Nha Trang là thành phố du lịch biển nổi tiếng thuộc tỉnh Khánh Hòa, các tua du lịch xuyên suốt Việt Nam luôn có chặng nghỉ dừng chân tại Nha Trang. Thêm nữa vào cuối tuần Nha Trang cũng thu hút lượng lớn các chuyên gia nước ngoài đang sống và làm việc tại Việt Nam. Phương tiện đến Nha Trang chủ yếu bằng được hàng không thông qua sân bay Cam Ranh, trong tương lai sẽ phát triển thành sân bay quốc tế. Năm 2006, theo thống kê, Nha Trang có 205 KS với 5923 phòng, thu hút khoảng 800.000 lượng khách mỗi năm, trong đó khách quốc tế khoảng 250.000 lượt và 550.000 lượt khách nội địa. Đánh giá thị trường mục tiêu và khả năng cạnh tranh của dự án: Khách hàng tiềm năng của dự án là khách du lịch, công tác tại Nha Trang, có thu nhập cao, có thói quen sử dụng hàng hóa dịch vụ chất lượng cao. Điều này là rất có cơ sở và có tính khả thi cao vì trong thời gian gần, Việt Nam dần trở thành một điểm đến lý tưởng của du khách quốc tế. Khách du lịch đến với những khách sạn hạng sang như khách sạn của dự án này thường có nhu cầu được chăm sóc một cách kỹ lưỡng và chu đáo về chất lượng. Vì thế, việc chủ đầu tư đàn trong quá trình đàm phán đi đến ký kết hợp đồng với một trong những tập đoàn quản lý khách sạn hàng đầu thế giới – Hilton thể hiện một chiến lược đúng đắn. Nhận thấy tiềm năng ở thị trường KS cao cấp ở Nha Trang, công ty TNHH Hoàn Cầu đã lập dự án này để có thể xâm nhập vào thị trường đầy tiềm năng này. Cũng cần đánh giá một số dự án đang và sẽ triển khai trong lĩnh vực này: Bảng 1.14: Bảng các dự án bất động sản tại Nha Trang Tên KS/Chủ ĐT Tiêu chuẩn(Sao) Số phòng Tiến độ Thời gian hoàn thành CTy CP TD 5 200 đang dự kiến XD Cty CP Đông Hải 4 140-160 Khởi công đầu 2004 2007 KS Đường sắt 3 150 Đang nộp hồ sơ KS Hải Yến 5 400 Đang kêu gọi đầu tư KS Novotel 4 100 đã hoàn thành phần thô toàn nhà 2007 Nhà khách UB 4 120 đang xây phần móng KS quân đội 4 80 đang được XD 2007 KS Phương Đông 4 300 đã hoàn thành phần thô tòa nha 2007 Như vậy, chỉ riêng trong năm 2007, các khách sạn dự kiến đi vào hoạt động đã làm tăng số lượng phòng có chất lượng trên 4 sao lên khoảng 1300 phòng. Điều này thực sự là một thách tức không nhỏ đối với dự án trong tương lai những đồng thời cũng làm phong phú thêm các cơ sở lưu trú cho Nha Trang, thay đổi diện mạo cho thành phố đồng thời làm tăng sức hấp dẫn và thu hút khách du lịch. Bảng 1.15: Bảng tương quan cung – cầu đến năm 2007 của thị trường du lịch cao cấp tại Nha Trang: Số phòng KS trên 4 sao Lượt khách Lượt khách cao câp Số ngày lưu trú bq Công suất (%) 1300 800.000 80.000 6 101 Dự kiến cho đến khi dự án Khu phức hợp Hoàn Cầu đi vào hoạt động (2009) tương quan này dự kiến sẽ thay đổi như sau: Số phòng KS trên 4 sao Lượt khách Lượt khách cao câp Số ngày lưu trú bq Công suất (%) 2000 900.000 108.000 6 88 Như vậy, với tốc độ tăng trưởng cơ sở lưu trú cao cấp như hiện tại, để duy trì công suất sử dụng phòng bình quân ở mức 90% thì lượng khách du lịch tới Nha Trang phải tăng lên 100.000 lượt trong 2 năm (tương ứng với mức tăng trưởng khoảng 12,5%/2 năm). Còn nếu muốn đạt công suất phòng 100% thì lượng khách đến Nha Trang phải tăng 200.000 lượt trong 2 năm (tương đương tăng 25%/trong 2 năm). Cả 2 khả năng trên đều có tính khả thi cao nếu nhìn vào tốc độ tăng trưởng của du lịch Khánh Hòa những năm qua. Tuy nhiên, có một thực tế rằng, không phải lúc nào công suất phòng cũng có thể đạt cao đến vậy do du lịch cũng có tính chất mùa vụ. Dự án Khách sạn Hoàn Cầu gồm 288 phòng khách sạn có không gian thoáng, nhìn ra biển, diện tích linh hoạt và nội thất sang trọng tiêu chuẩn 4 sao dựa trên sự phối hợp về thiết kế và ý tưởng với đối tác quản lý Hilton trong khi đó, giá bình quân được xây dựng chỉ là 110 USD/đêm và tăng 5% trong vòng 3 năm có thể được coi là một mức giá dẽ chịu và cạnh tranh của dự án nếu so với các KS cùng cấp sao. + Phần căn hộ cao cấp: Sản phẩm của dự án:căn hộ cao cấp. Tổng số: 122 căn. Hình thức: bán/ cho thuê 50 năm. Giá căn hộ: 900 USD/m2. Đánh giá tổng quan về nhu cầu sử dụng sản phẩm này của dự án: Hiện tại, thị trường căn hộ cao cấp tại Nha Trang đang bị bỏ ngỏ, là một thị trường tiềm năng nhưng chưa được chú ý khai thác. Nhu cầu về nhà ở, đặc biệt là căn hộ cao cấp, đang tăng lên do lượng người đến công tác và làm việc ngày càng cao. Trong tương lai, các dự án công nghiệp cũng như nhu cầu về nghỉ ngơi của các giá đình ngày càng nhiều sẽ là cơ hội thuận lợi để sản phẩm của dự án được nhiều người quan tâm. Đối với người nước ngoài và các gia đình giàu có, chuyển nghỉ ngơi, ở và làm việc trong một môi trường an ninh tốt, đầy đủ dịch vụ luôn được ưu tiên hàng đầu, chính vị vậy sản phẩm của dự án sẽ là sản phẩm mà khách hàng cần tới. Tâm lý của người Việt Nam là muốn được sở hữu hẳn cái mà mình muốn, tuy nhiên việc mua (thuê 50 năm) sẽ là bước cản khá lớn đối với phần lớn người dân. Tuy nhiên đối với những gia đình giàu có đó không phải là yếu tố hàng đầu để mua hoặc sở hữu một căn hộ tại vị trí đẹp nhất, trên con đường đẹp nhất của bờ biển đẹp nhất Việt Nam. Việc đầu tư trong giai đoạn nay là hợp lý bởi lẽ sau 3 năm nữa dự án sẽ đi vào hoạt động đó là thời điểm mà nhu cầu căn hộ cao cấp tăng cao mà không có đơn vị nào đáp ứng. Đánh giá về cung sản phẩm: Hiện tại, thành phố Nhâ Trang chưa có một khu căn hộ cao cấp nào cả, và các dự án xây dựng khu căn hộ cao cấp cũng chưa có do nhu cầu của người dân là không đáng kể. Đặc biệt là khu đường Trần Phú, do chủ trương của tỉnh là trục đường Trần Phú chỉ để xây khách sạn, chính vì vậy đến thời điểm này vẫn chưa có một dự án nào về khu căn hộ cao cấp tại trục đường này cũng như của thành phố Nha Trang. Khu căn hộ cao cấp này được hiểu là những phòng khách sạn cho thuê trong 50 năm. Hiện tại phía nam đường Trần Phú đang có dự án An Viên là dự án xây dựng khu phức hợp bao gồm khách sạn, các biệt thự, khu thương mại và khu vực vui chơi giải trí. Dự án này là một đối thủ cạnh tranh với hoạt động kinh doanh của dự án Hoàn Cầu, tuy mục tiêu hướng tới là khác nhau (biệt thự/ căn hộ) những cũng không tránh khỏi cạnh tranh. Trong những năm tới khả năng có những dự án có vị trí đẹp là không có, vì toàn bộ dọc đường Trần Phú đã được lấp đầy các dự án Khách sạn và văn phòng cho thuê. Chính vì vậy nguồn cung của sản phẩm là không nhiều. Việc tham gia vào cung cấp sản phẩm này có những điều kiện nhất định, đó là nguồn lực lớn về tài chính và kinh nghiệm, chính vì vậy nguồn cung trong thời gian tới là không đáng kể. Thị trường mục tiêu và khả năng cạnh tranh của dự án: Thị trường mục tiêu: Các nhà đầu tư mua (thuê dài hạn 50 năm ) để đầu tư. Điều này đồng nghĩa với việc họ mua để đầu tư để hưởng lợi từ việc cho nhà quản lý thuê lại để kinh doanh cũng như hưởng lợi từ việc gia tăng giá trị cảu bất động sản qua các năm. Với mục đích này thì không it các nhà đầu tư tại Hà Nội, TP HCM sẵn sàng tham gia vì Nha Trang là thành phố du lịch biển nổi tiếng nhất cả nước. Dự án tập trung vào đối tượng là các gia đình giàu có tại Hà Nội, TP HCM, các việt kiều, người nước ngoài... những người có thu nhập cao và có nhu cầu nghỉ ngơi tại những nơi có phong cảnh đẹp, điều kiện phục vụ tốt, có nhiều dịch vụ vui chơi giải trí. Với đối tượng này việc mua nhà chủ yếu đê cả gia đình đến nghỉ ngơi khoảng 1,2 tháng trong năm, khoảng thời gian còn lại nếu có nhu cầu khách hàng có thể giao căn hộ lại cho nhà quản lý để cho những người co nhu cầu thuê. Việc chia sẻ thời gian vừa mang lại lợi ích kinh tế vừa là một xu hướng mới trong hoạt động của những gia đình hiện đại. Những căn hộ này sẽ là địa chỉ để các chuyên gia nước ngoài đến làm việc tại Việt Nam ưa thích. Đây cũng là một địa điểm được các công ty ưu chuộng để đặt các văn phòng đại diện, mở các chi nhánh, có thể vừa sử dụng làm văn phòng vừa sử dụng nhà để ở. Đánh giá khả năng tiêu thụ sản phẩm: Trên cơ sở đánh giá số lượng căn hộ, đối thủ cạnh tranh, có thể thấy với nhu cầu của thị trường trong thời gian tới thì việc các sản phẩm của dự án có thể tiêu thụ hết là tương đối thuận lợi. Với vị thế đặc địa và nguôn cung hạn chế thì nhiều khả năng trong những năm tới nhu cầu về những sản phẩm tương tự sẽ tăng cao và giá trị căn hộ cũng gia tăng theo nhu cầu chung của thị trường. Nha Trang là một thành phố du lịch phát triển rất mạnh mẽ, nhiều dự án lớn đã, đang và sẽ được triển khai trong thời gian tới, nhu cầu khách du lịch tới Nhan Trang ngày càng cao và hiện tại số lượng khách sạn cao cấp phục vụ nhu cầu du khách đang còn thiếu đặc biệt những mùa cao điểm. Chính vì vậy việc nhanh chóng thực hiện dự án để đốn đầu tiềm năng là hết sức cần thiết. - Thẩm định về phương diện kĩ thuật + Tiến độ thực hiện dự án: Hiện công ty đã hoàn thành các thủ tục pháp lý của dự án. Dự án đã hoàn thành việc giải phóng mặt bằng, tiến hành đóng cọc móng. Về tài chính: Hiện tổng số tiền công ty đã chi ra cho dự án là 42.534.970.038 VNĐ. Đến thời điểm thẩm định. chủ đầu tư đã bỏ ra hơn 42 tỉ để tham gia vào dự án chứng tỏ khả năng về vốn tự có tốt và trách nhiệm cao đối với dự án của chủ đầu tư. Việc thi công tiếp theo của dự án cũng sẽ có nhiều thuận lợi do: Toàn bộ các hạng mục thi công công trình sẽ được chủ đầu tư mời các nhà thầu tham gia đấu thầu, chọn nhà thầu tốt nhất phục vụ cho công trình. Vì thế, chất lượng công trình có thể nói là tương đối đảm bảo. Địa điểm thực hiện dự án nằm ngay trung tâm thành phố Nha Trang, gần trung tâm thành phố, cơ sở hạ tầng tương đối tốt, nên thuận lợi để dự án triển khai ngay khi hoàn thành.Và việc cung cấp nguyên vật liệu là tương đối dễ dàng. Giải pháp móng mà dự án đang thực hiện là giải pháp móng mà các công trình cao tầng thường sử dụng do có khả năng chịu lực tốt. Hiện chủ đầu tư đã hợp tác với một số đối tác như: Hilton (quản lý khách sạn và khu căn hộ ) , Parkson (quản lý trung tâm thương mại), việc thiết kế nội thất cho các căn phòng khách sạn, căn hộ hay gian hàng đều có sự phối hợp, tư vấn của các đối tác này đảm bảo tính chuyên nghiệp và hiệu quả. + Thẩm định hiệu quả tài chính: Một số chỉ tiêu tài chính của dự án: Tỉ suất chiết khấu: 15%; NPV 200.041.745.000 VNĐ; IRR 20.68% Thời gian hoàn vốn: 9 năm 6 tháng 25 ngày. Một số bảng tính toán cơ bản: Bảng 1.16: Bảng tính lãi vay trong thời gian xây dựng cơ bản: Đơn vị:triệu đồng Tỉ giá: 16.030 đ/usd 6 tháng đầu 6 tháng thứ hai 6 tháng thứ 3 12 tháng cuối Tổng cộng A Tổng nhu cầu vốn (chưa bao gồm lãi vay trong thời kỳ thi công) 120,000,000 200,000,000 203,000,000 170,891,956 693,891,956 Tổng vốn 120,000,000 200,000,000 203,000,000 170,891,956 693,891,956 B Nguồn vốn cho đầu tư 120,000,000 200,000,000 203,000,000 170,891,956 693,891,956 1 Vốn tự có(chưa bao gồm lãi vay thi công) 7