Luận văn Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận nam Từ liêm, thành phố Hà Nội

Cơ cấu TOÀN QUẬN 3219,27 100,00 1 Phường Mỹ Đình 1 236,78 7,36 2 Phường Mỹ Đình 2 196,13 6,09 3 Phường Cầu Diễn 145,48 4,52 4 Phường Mễ Trì 446,25 13,86 5 Phường Phú Đô 245,80 7,63 6 Phường Trung Văn 269,43 8,37 7 Phường Tây Mỗ 630,20 19,58 8 Phường Đại Mỗ 513,59 15,95 9 Phường Xuân Phương 292,86 9,10 10 Phường Phương Canh 242,75 7,54 (Nguồn: UBND quận Nam Từ Liêm) Quỹ đất tự nhiên của quận phân bố không đồng đều theo đơn vị hành chính cấp phường. Trong 10 đơn vị, đơn vị có diện tích nhỏ nhất là phường Cầu Diễn có diện tích 145,48 ha (chiếm 4,52%), các đơn vị có diện tích lớn là Phường Tây Mỗ với 630,20ha (chiếm 19,58%), phường Đại Mỗ với 513,59 ha (chiếm 15,95%). Sở dĩ có sự chênh lệch lớn về diện tích như vậy là do phường Tây Mỗ, Đại Mỗ có diện tích rộng nhưng chưa đủ các điều kiện theo quy định để chia tách địa giới hành chính như mật độ dân số thấp, cơ cấu ngành nghề, thu nhập bình quân thấp... Do đó, các phường được hình thành từ các xã không chia tách địa giới hành chính sẽ có diện tích lớn hơn nhiều lần so với các phường được hình thành từ việc tách ra từ các xã. Ví dụ, phường có quy mô diện tích nhỏ như Cầu Diễn được hình thành từ phần lớn diện tích của thị trấn Cầu Diễn (bản thân thị trấn Cầu Diễn trước khi tách địa giới hành chính diện tích đã nhỏ), cắt một phần diện tích cho phường Phúc Diễn (quận Bắc Từ Liêm) và một phần cắt cho phường Xuân Phương, do đó diện tích phường Cầu Diễn nhỏ hơn nhiều so với diện tích các phường còn lại. 2.2 Tình hình quản lý đất đai ở quận Nam Từ Liêm 2.2.1 Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chỉ tiêu cấp giấy chứng nhận giao thực hiện trong năm 2014 là: 1.300, trong đó: Giấy chứng nhận khu dân cư cần cấp là 519 Giấy; Giấy chứng nhận cấp trong các dự án và cấp cho người mua nhà theo Nghị định 61/CP (nay là Nghị định 34/CP) là 781 Giấy. Tính đến ngày 15/8/2014 trên địa bàn quận Nam Từ Liêm đã cấp được 1.491 giấy chứng nhận, trong đó: 334 giấy chứng nhận lần đầu và 1.157 giấy chứng nhận cấp cho các trường hợp đăng ký biến động. Dự kiến đến hết tháng 8/2014, trên địa bàn quận Nam Từ Liêm cấp được 446 giấy chứng nhận lần đầu (hiện hồ sơ cấp lần đầu đang trình tại Phòng Tài nguyên Môi trường là 112 giấy chứng nhận). Theo đó, tỷ lệ cấp giấy chứng nhận lần đầu so với chỉ tiêu: 446 /1300 đạt 34.3% kế hoạch, trong đó: - Cấp lần đầu trong khu dân cư: 267/519 đạt 51.4% - Cấp lần đầu cho các hộ gia đình, cá nhân mua nhà tại các dự án phát triển nhà ở: 179/781 đạt 22.9%. * Các trường hợp tồn đọng, chưa cấp Giấy chứng nhận: Theo số liệu thực hiện kết quả Kế hoạch 17/KH-UBND ngày 20/7/2012 của UBND huyện Từ Liêm cũ và kết quả cấp giấy chứng nhận đến ngày 15/8/2014, trên địa bàn quận Nam Từ Liêm hiện còn có gần 9800 trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó có 2700 trường hợp có nguồn gốc đủ điều kiện để xét cấp giấy chứng nhận; hơn 7000 trường hợp chưa đủ điều kiện xét cấp giấy chứng nhận do các nguyên nhân: - Giao đất trái thẩm quyền và tự chuyển mục đích sai quy định: 43 - Đất ao UB và hộ gia đình chưa rõ nguồn gốc: 200 - Đất dịch vụ (ki ốt) không phù hợp quy hoạch: 208 - Hành lang bảo vệ sông Nhuệ + bảo vệ di tích: 1.070 - Lấn chiếm đất công: 423 - Tranh chấp: 147 - Khu tập thể chưa có hồ sơ kê khai: 2.925 - Các nguyên nhân khác: 2000 Một số các trường hợp mặc dù nguồn gốc đất có đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật để xét cấp giấy chứng nhận nhưng khi xét đến từng trường hợp cụ thể thì phát sinh nhiều vướng mắc như: hình thể, diện tích không thống nhất với hồ sơ địa chính; chủ sử dụng đất không kê khai, đăng ký; thiếu giấy tờ mua bán, chưa thống nhất diện tích, ranh giới chia tách, Do đó quá trình xét tính pháp lý về nguồn gốc đất gặp nhiều khó khăn và mất nhiều thời gian trước khi hoàn chỉnh thủ tục cấp Giấy chứng nhận. * Nguyên nhân tồn đọng, những khó khăn, vướng mắc: - Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai mặc dù được quan tâm thực hiện nhưng chưa sâu, rộng, phần lớn phổ biến các nội dung của Luật  nhưng chưa hướng dẫn cụ thể về trình tự thủ tục nên người dân còn e ngại về thủ tục cấp Giấy chứng nhận. Luật đất đai 2013, có hiệu lực 01/7/2014 có nhiều điểm mới, cần phổ biến sâu rộng đến từng người dân. - Hồ sơ địa chính trước đây thực hiện bằng phương pháp thủ công nên chất lượng, độ chính xác chưa cao, có nhiều bất cập như: không thể hiện kích thước cạnh, tọa độ, sai diện tích, hình thể, sai chủ sử dụng, đo bao không xác định được ranh thửa - Đối với các trường hợp vướng mắc tại hai bên bờ sông Nhuệ: Chưa có chỉ giới hành lang sông Nhuệ và cắm mốc giới quy hoạch trên thực địa. * Hướng giải quyết các trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận: - Tiếp tục thực hiện đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ tại các phường để các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hiểu được tầm quan trọng của việc đăng ký kê khai cấp giấy chứng nhận; Chú trọng công tác tuyên truyền, hướng dẫn, tập huấn cho cán bộ cấp xã về trình tự thủ tục cấp Giấy chứng nhận để người sử dụng đất thực hiện kê khai chính xác trong quá trình lập thủ tục cấp Giấy chứng nhận đồng thời sử dụng đất có hiệu quả. - Thực hiện công tác đo đạc thành lập bản đồ địa chính, xây dựng hoàn chỉnh hệ thống hồ sơ địa chính một cách đồng bộ nhằm giúp cho quá trình cấp Giấy chứng nhận được thuận lợi, nhanh chóng. - Tiếp tục rà soát và cải cách thủ tục hành chính phù hợp để giảm bớt phiền hà cho người sử dụng đất. - Đối với các trường hợp đang có tranh chấp về diện tích, ranh giới thửa đất: hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân tự hòa giải với bên tranh chấp, nếu không tự hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp phường để được hòa giải ở cơ sở. Trường hợp hòa giải thành thì lập hồ sơ cấp Giấy chứng nhận theo kết quả hòa giải, trường hợp không hòa giải được tiếp tục giải quyết tranh chấp theo quy định pháp luật đất đai hiện hành. - Theo chính sách mới quy định tại Luật đất đai năm 2013, một số trường hợp trước đây có vướng mắc đã có hướng tháo gỡ như: giao đất trái thẩm quyền, tự chuyển mục đích sai quy định, lấn chiếm đất công: Đề nghị UBND phường lập danh sách báo cáo UBND quận xem xét đối với từng trường hợp. - Đối với các trường hợp sử dụng đất tại các khu gia đình, cá nhân (khu tập thể của các cơ quan, đơn vị): Đề nghị UBND quận chỉ đạo UBND phường thu thập hồ sơ kê khai của các khu tập thể (hồ sơ tổng), phân loại theo nguồn gốc đất để hướng dẫn công dân lập hồ sơ kê khai, đăng ký đến cơ quan có thẩm quyền. Dưới đây là bảng tổng hợp cấp GCNQSDĐ tính đến ngày 31/12/2013 của toàn huyện Từ Liêm cũ: Bảng 2.4. Tổng hợp cấp GCNQSDĐ tính đến ngày 31/12/2013 STT Tên xã, thị trấn Tổng số GCN đã cấp Đến năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 TOÀN HUYỆN 61631 47709 5219 3498 807 2751 1894 1 Trung Văn 2782 2110 244 119 35 125 149 2 Mỹ Đình 8269 4805 1205 878 230 1074 272 3 Mễ Trì 5180 4193 366 207 36 189 190 4 Cổ Nhuế 7673 5890 813 460 173 336 139 5 Đông Ngạc 3974 2699 489 377 84 167 207 6 Xuân Đỉnh 6180 4253 597 471 108 358 466 7 Xuân Phương 2615 2435 100 15 7 8 22 8 Thụy Phương 2080 1667 57 105 6 81 135 9 T.T. Cầu Diễn 4006 3036 477 232 75 111 115 10 Phú Diễn 2845 2527 119 104 16 51 9 11 Đại Mỗ 4277 3480 375 217 5 121 49 12 Tây Mỗ 3297 2962 188 71 31 20 21 13 Thượng Cát 1670 1383 40 139 0 47 26 14 Liên Mạc 1972 1876 40 11 0 5 5 15 Tây Tựu 2432 2173 52 66 1 26 50 16 Minh Khai 2379 2220 57 26 0 32 9 (Nguồn: Số liệu tổng hợp từ Văn phòng đăng ký đất và nhà huyện Từ Liêm cũ) Song song với việc cấp GCNQSDĐ cho các trường hợp đủ điều kiện, UBND huyện đã rà soát được hơn 21.000 trường hợp sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận (trong đó có khoảng 6.000 trường hợp đã kê khai và khoảng 15.000 trường hợp chưa kê khai). UBND huyện tiếp tục triển khai cho kê khai bổ sung, phân loại hồ sơ đã kê khai theo từng tiêu chí. Các trường hợp đủ điều kiện, huyện xây dựng kế hoạch cụ thể để cấp trong năm 2012, 2013; Các trường hợp vướng mắc, huyện chủ động xin ý kiến Thành phố tháo gỡ cho huyện. Đồng thời, huyện và các xã, thị trấn rất chú trọng thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất, củng cố và lập hồ sơ địa chính. Các loại sổ như: sổ mục kê, sổ địa chính, sổ đăng ký biến động về đất đai đã được lập và cập nhật thường xuyên ở cấp huyện và cấp xã; Bản đồ địa chính được số hóa và biên tập, cập nhật thường xuyên những biến động về ranh giới thửa, chủ sử dụng đất; Các phần mềm ứng dụng trong việc luân chuyển, xử lý, chỉnh lý, lưu giữ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất được sử dụng tiện ích, đem lại hiệu quả cao trong việc quản lý. 2.2.2 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất Thực hiện Nghị định 64/CP, Nghị định 88/CP, Nghị định 60/CP về giao đất, Nghị định 85/CP và Chỉ thị 245/TTg về cho thuê đất,... Công tác thu hồi đất giải phóng mặt bằng, tái định cư trên địa bàn huyện Từ Liêm cũ thực hiện theo đúng các quy định, trình tự, thủ tục của Chính phủ, Thành Phố và các văn bản hướng dẫn của các Sở, ban ngành. * Công tác giao đất tái định cư - Tổng số khu đất dự kiến bố trí tái định cư trên địa bàn quận Nam Từ Liêm là 09 khu. Cụ thể: + 04 khu đã hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng và xây dựng hạ tầng kỹ thuật, đủ điều kiện giao đất tái định cư cho các hộ gia đình cá nhân với tổng diện tích là 143.133m2. + 02 khu đất đang triển khai công tác giải phóng mặt bằng và xây dựng hạ tầng kỹ thuật với tổng diện tích đất phục vụ tái định cư là 6.954m2. + 03 khu đất UBND quận đang đề xuất UBND Thành phố cho ý kiến để thực hiện công tác chuẩn bị lập dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật các khu tái định cư với tổng diện tích 30.463m2 tại các ô đất thuộc quy hoạch chi tiết 1/500. Ngoài 09 khu đất nêu trên, UBND quận sẽ tiếp tục nghiên cứu đề xuất vị trí để xây dựng hạ tầng kỹ thuật các khu tái định cư phù hợp quy hoạch để đảm bảo đủ quỹ đất tái định cư phục vụ công tác GPMB trên địa bàn quận. * Công tác giao đất dịch vụ: Hiện nay, trên địa bàn quận có 399 hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư thuộc đối tượng được giao đất dịch vụ nhưng chưa được giao đất. * Công tác quản lý sử dụng đất, xử lý vi phạm về đất đai, trật tự xây dựng Trong giai đoạn chuẩn bị cho việc điều chỉnh địa giới hành chính huyện Từ Liêm cũ để thành lập 02 quận và 23 phường, UBND huyện Từ Liêm cũ đã ban hành Chỉ thị số 383/CT-UBND ngày 29/11/2013, Kế hoạch 389/KH-UBND ngày 06/12/2013 về tăng cường công tác quản lý đất đai, trật tự xây dựng trên địa bàn huyện. Từ ngày 01/4/2014 quận Nam Từ Liêm đi vào hoạt động, việc tăng cường công tác quản lý đất đai, TTXD trên địa bàn quận được Quận ủy, UBND quận chỉ đạo quyết liệt. Ngày 02/4/2014 Quận ủy Nam Từ Liêm đã ban hành Chỉ thị số 01-CT/QU về việc lãnh đạo, tổ chức thực hiện nhiệm vụ chủ yếu trước mắt năm 2014; Ngày 08/4/2014 UBND quận có Kế hoạch số 22/KH-UBND về việc tiếp tục thực hiện “Năm trật tự và văn minh đô thị 2014” trên địa bàn quận, trong đó đều xác định công tác quản lý đất đai, TTXD là nhiệm vụ trọng tâm lãnh đạo, chỉ đạo của quận. Ngày 16/4/2014, UBND quận ban hành Quyết định số 147/QĐ-UBND về việc thành lập Tổ công tác liên ngành thực hiện năm trật tự văn minh đô thị, tăng cường công tác quản lý đất đai, trật tự xây dựng trên địa bàn do đồng chí Phó Chủ tịch UBND quận làm Tổ trưởng, Trưởng (phó) các phòng ban, ngành: Tài nguyên Môi trường, Quản lý đô thị, Thanh tra Xây dựng, Công an quận làm Tổ phó; các phòng ban, ngành của quận và Chủ tịch các phường là thành viên của tổ công tác. Việc tập trung xử lý vi phạm được UBND quận chỉ đạo thực hiện với 3 tiêu chí: phát hiện 100% các trường hợp vi phạm, 100% trường hợp phát hiện được lập hồ sơ, 100% các trường hợp vi phạm được xử lý đúng hạn theo quy định của pháp luật. Bên cạnh đó, phải tập trung rà soát hồ sơ, thống kê, kiểm tra thực tế các trường hợp vi phạm tồn tại cũ để xử lý dứt điểm. Sau gần 5 tháng tập trung thực hiện, Tổ công tác liên ngành của UBND quận đã hoạt động hiệu quả, tích cực; Công tác quản lý đất đai, ngăn chặn và xử lý vi phạm về đất đai, trật tự xây dựng trên địa bàn quận đã có sự chuyển biến tích cực, ngăn chặn và xử lý kịp thời các vi phạm mới phát sinh giữ vững an ninh, ổn định trật tự xã hội. Ngoài việc phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời các vi phạm mới phát sinh, trong thời gian hoạt động, Tổ công tác liên ngành cùng UBND các phường tăng cường xử lý các vi phạm cũ còn tồn tại, dần xử lý triệt để các vi phạm về đất đai, trật tự xây dựng trên địa bàn quận. - Từ ngày 01/01/2014 đến ngày 31/3/2014, toàn huyện đã phát hiện 151 trường hợp vi phạm, bao gồm: + 133 trường hợp vi phạm về đất đai, trong đó có 61 trường hợp lấn chiếm đất công với diện tích 2.529m2, 72 trường hợp sử dụng đất sai mục đích với diện tích 3.347m2. + 18 trường hợp vi phạm về trật tự xây dựng với diện tích 1.056m2. Kết quả xử lý: đã lập 76 biên bản vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, trật tự xây dựng, ban hành 47 quyết định xử phạt và quyết định đình chỉ công trình vi phạm, ban hành 16 quyết định cưỡng chế vi phạm. Đến ngày 31/3/2014 toàn huyện đã xử lý xong 126/151 trường hợp, 25 trường hợp còn lại bàn giao cho UBND 2 quận tiếp tục xử lý. Trong đó số trường hợp vi phạm phải tiếp tục xử lý thuộc địa bàn quận Nam Từ Liêm là 10 trường hợp (7 trường hợp vi phạm về đất đai với diện tích 184,2m2, 3 trường hợp vi phạm trật tự xây dựng với diện tích 132,6m2). 2.2.3 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Trong nhiều năm qua, đặc biệt từ năm 2002 trở về đây, công tác quản lý, giám sát việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trên địa bàn huyện đạt kết quả tốt. UBND huyện Từ Liêm cũ đã thụ lý và giải quyết hàng nghìn trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, nộp nghĩa vụ tài chính góp phần lành mạnh hóa thị trường đất đai trên địa bàn và tăng thu ngân sách cho huyện. Thi hành các quy định pháp luật về đất đai hiện nay, UBND huyện đã quan tâm, bảo đảm thực hiện ngày càng đầy đủ và tốt hơn các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. 2.2.4 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định về đất đai luôn được quan tâm, phòng TN&MT chủ động xây dựng kế hoạch. Đồng thời, phối hợp với các ngành liên quan và các xã, thị trấn triển khai thanh tra, kiểm tra công tác quản lý sử dụng đất đai trên địa bàn huyện. Cùng với thanh tra thường xuyên, hoạt động thanh tra theo các chuyên đề dưới sự chỉ đạo của Huyện ủy, UBND huyện Từ Liêm cũ trước đây và quận Nam Từ Liêm hiện nay được thực hiện kịp thời; đặc biệt là thanh tra các nội dung về giao đất, cho thuê đất, sử dụng đất, quản lý mặt bằng đất canh tác. Trong thời gian qua UBND quận kết hợp với các cơ quan liên quan tổ chức thanh tra kiểm tra một số nội dung như: Phối hợp với Sở Tài nguyên Môi trường Hà Nội thanh tra các dự án có đất để hoang hóa chậm đưa đất vào sử dụng báo cáo UBND thành phố xử lý theo quy định; Thực hiện các cuộc kiểm tra, thanh tra về đất đai đối với các tổ chức sử dụng đất và UBND cấp xã, phường; kiểm tra việc lấn chiếm đất công, xây dựng công trình trên đất nông nghiệp. Các vi phạm như sử dụng đất không đúng mục đích hoặc không sử dụng; xây dựng nhà trái phép; đề nghị kỷ luật các cán bộ các cấp và doanh nghiệp có sai phạm trong quản lý sử dụng đất đai. 2.2.5 Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong quản lý và sử dụng đất đai Công tác tiếp dân, giải quyết các khiếu nại, tố cáo được tiến hành nghiêm túc theo quy định. Trong giai đoạn 2008 -2015, số lượng đơn thư gửi đến UBND huyện Từ Liêm cũ tăng nhiều qua các năm. UBND huyện Từ Liêm cũ và UBND quận Nam Từ Liêm thường xuyên quan tâm chỉ đạo các phòng ban tham mưu giải quyết. Đặc biệt các đơn thư liên quan đến đất đai phòng Tài nguyên và Môi trường đã nỗ lực phân tích, xử lý, giải thích và ra nhiều quyết định giải quyết ổn thỏa các trường hợp tranh chấp, khiếu kiện về đất đai. Kết quả đã giải quyết được 65% -70% tổng số đơn thư khiếu nại. 2.2.6 Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai Trước năm 2003, trong tổ chức bộ máy quản lý Nhà nước về đất đai ở Từ Liêm chưa có đơn vị nào có chức năng chuyên về hoạt động dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai. Thực hiện Luật Đất đai năm 2003, ngày 1/4/2005 UBND huyện đã thành lập Văn phòng đăng ký đất và nhà. Thực hiện cơ chế “một cửa”, đồng thời ban hành quy trình thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến nhà và đất như: chuyển quyền, bảo lãnh, thế chấp, xóa nợ, cấp đổi giấy chứng nhận Ngày 8/6/2005, Văn phòng chính thức đi vào hoạt động, điều chỉnh công khai các thủ tục về nhà, đất, ứng dụng công nghệ thông tin vào quản lý đăng ký, thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Sau gần 8 năm hoạt động, Văn phòng đã giúp cho UBND huyện giải quyết nhiều công việc trọng điểm về đất như: cấp GCN QSDĐ, giải quyết việc thực hiện quyền của người sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai Công tác thống kê, kiểm kê đất đai luôn hoàn thành chính xác, đúng tiến độ; Công tác giải quyết việc thực hiện quyền của người sử dụng đất được giải quyết khá triệt để, kịp thời. Số lượng hồ sơ giao dịch mỗi năm giải quyết đạt 95% - 96%; Công tác cấp GCNQSDĐ được đôn đốc sát sao, hàng năm đều hoàn thành và vượt chỉ tiêu cấp giấy. Văn phòng đăng ký đất và nhà được thành lập đã giải quyết các hồ sơ được nhanh chóng, chính xác, thuận tiện cho nhân dân trong việc thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai. * Đánh giá chung tình hình quản lý đất đai ở quận Nam Từ Liêm: Là quận mới thành lập của thủ đô, đang trong quá trình đô thị hóa mạnh mẽ, đất đai biến động rất lớn. Vì vậy, đã gây áp lực cho công tác quản lý đất đai. Tình hình đăng ký đất đai lần đầu, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt kết quả thấp so với các vùng khác trong cả nước. Chính vì vậy, việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất rất khó quản lý, do chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên khi thực hiện chuyển quyền buộc phải viết tay, không thể đăng ký với cơ quan nhà nước, ảnh hưởng đến quyền được pháp luật bảo vệ của người sử dụng đất nhà nước thất thu thuế. Ngoài ra người sử dụng đất muốn thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn sản xuất kinh doanh cũng không thực hiện được. Việc sử dụng đất trái pháp luật, giao đất trái thẩm quyền, yếu kém trong xây dựng quy hoạch sử dụng đất và nhu cầu thu hồi đất để có mặt bằng phục vụ phát triển kinh tế, xã hội, lợi ích công cộng, đã gây khó khăn cho việc xác định nguồn gốc đất để xét duyệt cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thực hiện bồi thường, hỗ trợ cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất. 2.3 Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân tại quận Nam Từ Liêm 2.3.1 Tình hình chuyển nhượng QSDĐ Theo quy định của Quyết định 158/2002/QĐ-UB ngày 25/11/2002 và Quyết định 156/2004/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội, người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hộ gia đình, cá nhân làm thủ tục đăng ký biến động tại Phòng Tài nguyên và môi trường thuộc UBND huyện (đối với giấy chứng nhận do UBND cấp huyện cấp), hoặc tại Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường (đối với GCN do UBND thành phố cấp). Theo kết quả điều tra 150 hộ gia đình của 3 phường nghiên cứu trong giai đoạn từ năm 2008 đến hết năm 2013 cho thấy, có 115 hộ tham gia chuyển nhượng QSDĐ, trong đó có 29 hộ tham gia chuyển nhượng 2 lần, do đó tổng số trường hợp chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng QSDĐ của các hộ được điều tra là 144 trường hợp; chiếm 76,67% số hộ được hỏi. Từ kết quả điều tra cho thấy các trường hợp chuyển nhượng QSDĐ diễn ra chủ yếu đối với đất ở, chiếm 79,86% tổng số trường hợp chuyển nhượng; số trường hợp chuyển nhượng QSDĐ vườn, ao liền kề chỉ chiếm 20,14% tổng số các trường hợp chuyển nhượng. Lý do chuyển nhượng QSDĐ phần lớn là đầu cơ kinh doanh bất động sản (38,19% tổng số trường hợp) và vì nơi cư trú (chiếm 28,47%); ngoài ra có 15,28% tổng số trường hợp chuyển nhượng đất để lấy tiền xây dựng nhà ở; 11,82% tổng số trường hợp chuyển nhượng đất để lấy tiền đầu tư sản xuất kinh doanh; có rất ít trường hợp chuyển nhượng với mục đích lấy tiền trả nợ hoặc chi tiêu cho cuộc sống hàng ngày. Tình hình chuyển nhượng QSDĐ ở của các hộ gia đình thể hiện trong bảng 2.5 được tổng hợp từ phụ lục số 3 và 4. Bảng 2.5. Tình hình chuyển nhượng QSDĐ theo các phường giai đoạn 2008-2015 Stt Chỉ tiêu Đvt Phường Mỹ Đình 1 Phường Đại Mỗ Phường Trung Văn Tổng 1. Tổng số trường hợp chuyển nhượng trường hợp 61 47 36 144 Trong đó: Đất ở 55 40 20 115 Đất vườn, ao liền kề 6 7 16 29 2. Diện tích m2 4.131,11 3244,19 2719,25 10.094,55 3. Tình hình thực hiện thủ tục đăng ký biến động trường hợp 3.1 Hoàn tất tất cả các thủ tục 37 28 17 82 3.2. Chỉ khai báo tại UBND xã 6 5 1 12 3.3. Giấy tờ viết tay có người làm chứng 12 11 11 34 3.4 Giấy tờ viết tay 6 6 4 16 3.5 Không có giấy tờ cam kết 0 0 0 0 4. Thực trạng giấy tờ tại thời điểm chuyển nhượng trường hợp 4.1 GCNQSDĐ, QĐ giao đất tạm thời 45 28 24 97 4.2 Giấy tờ hợp pháp khác 22 15 10 47 4.3 Không có giấy tờ 0 0 0 0 (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) Qua bảng trên cho thấy tình hình chuyển nhượng QSDĐ tại 3 phường điều tra có điều kiện phát triển khác nhau có sự khác biệt. Tại những phường phát triển về công nghiệp, thương mại dịch vụ thì việc "mua bán đất" diễn ra sôi động hơn tại những phường xa trung tâm hành chính. Tuy nhiên ở mỗi phường khác nhau cũng có sự biến đổi khác biệt, cụ thể như sau: Đối với phường Mỹ Đình 1, nơi quá trình đô thị hóa mạnh, phát triển nhanh các điều kiện cơ sở hạ tầng so với các phường khác nên số lượng giao dịch chuyển nhượng QSDĐ từ những năm 2008 cho đến nay đều lớn và có mức độ khá ổn định. Lượng giao dịch hồ sơ mua bán trên đất ở là 55 trường hợp cả thời kỳ, 06 trường hợp giao dịch đất vườn, ao liền kề (chiếm 42,36% số trường hợp của cả 3 phường điều tra). Trong giai đoạn năm 2011-2015 cùng với sự đầu tư của hàng loạt các công ty, doanh nghiệp thì lượng giao dịch chuyển nhượng có xu hướng tăng lên. Có thể nói, từ sau khi các văn bản quy định việc chuyển quyền sử dụng đất được mở rộng về phạm vi, đối tượng, phí và lệ phí, cũng như việc công bố quy hoạch tổng thể toàn huyện Từ Liêm cũ từ 2005-2020 và quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu (2011-2015) của huyện Từ Liêm cũ thì lượng giao dịch mua bán tại phường diễn ra rất mạnh, đặc biệt từ khi có đề án tách huyện để thành lập 2 quận. Giá đất ở Phường Mỹ Đình 1 tăng lên rất cao, dao động từ 40-50 triệu (trong ngõ nhỏ), trong khi ở Phường Trung Văn giá dao động từ 20 triệu đến 38 triệu/m2 tại các khu đất có vị trí đẹp. Tại phường Đại Mỗ, lượng giao dịch chuyển nhượng đất đai diễn ra cũng rất sôi động. Lượng giao dịch hồ sơ mua bán trên đất ở là 40 vụ cả thời kỳ, 6 vụ chuyển nhượng đất vườn, ao (chiếm 32,64% số trường hợp của cả 3 phường điều tra). Song nhìn chung thực tế lượng giao dịch trong giai đoạn điều tra có xu hướng chững lại do giá QSDĐ ở (sau đây gọi tắt là giá đất) tăng lên cao khiến phần lớn người có nhu cầu về đất ở đây không có khả năng chi trả (qua điều tra thực tế ở phường giá 1m2 đất ở khoảng từ 30-40 triệu đồng, giá đất vườn trong ngõ xóm cũng dao động từ 15-25 triệu đồng). Tại phường Trung Văn, nhìn chung việc chuyển nhượng QSDĐ ở nông thôn ít xảy ra hơn (chỉ chiếm 25% số trường hợp cả thời kỳ tại 3 phường điều tra). Trước đây khi chưa thành lập quận Nam Từ Liêm thì Trung Văn là xã thuần nông của huyện Từ Liêm cũ nên tình hình chuyển nhượng QSDĐ vườn, ao liền kề lại xảy ra khá phổ biến. Riêng cả 2 giai đoạn, tại Trung Văn có 16 trường hợp, chiếm 55,17% tổng số trường hợp chuyển nhượng đất ao, vườn liền kề của cả 3 phường trong thời kỳ điều tra. Nguyên nhân chính của tình hình này là tại phường hiện tại cũng như quy hoạch đến năm 2020, tỷ lệ mất đất để mở rộng đường quy hoạch không lớn, nhưng bù vào lại nằm sát các đường quy hoạch, các khu nông thôn mới. Trong giai đoạn 2008-2010 giá đất tại đây khá thấp, chỉ có từ 5-10 triệu đồng/m2 đất vườn, ao liền kề; 18-30 triệu đồng/m2 đất ở; đến giai đoạn 2011-2015 giá đất đã tăng đều thêm 10 triệu đồng/m2 đất các loại, thậm chí có nơi gần đường lớn giá đất ở lên tới 60-70 triệu đồng/m2. Hình 2.1: Tình hình giao dịch chuyển nhượng QSDĐ theo 2 giai đoạn Việc giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở nông thôn tại 3 xã (khi chưa tách huyện Từ Liêm cũ) chia theo 2 giai đoạn được thể hiện qua hình 3.2: - Giai đoạn I (từ năm 2008 đến năm 2010) Trong giai đoạn I có 58 vụ chuyển nhượng (bao gồm các trường hợp chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng) chiếm 42,28% tổng số vụ trong cả thời kỳ. Trong giai đoạn này, số vụ chuyển nhượng làm đầy đủ các thủ tục khai báo với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền là 28 vụ (chiếm 48,28%); số vụ có xác nhận t