Luận văn Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Vĩnh Long

thửa đất tương đồng. • Ưu nhược điểm - Ưu điểm: Đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa vào chứng cứ giá trị thị trường. - Nhược điểm: Bắt buộc phải có thông tin; các dữ liệu mang tính lịch sử; do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản định giá. c. Phương pháp thặng dư • Khái niệm Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá trị của tài bằng cách căn cứ vào tổng các giá trị ước tính thu được của tài sản trong tương lai trừ đi các chi phí đầu tư phát sinh để tạo ra khoản thu nhập trong tương lai đó. • Cơ sở của phương pháp thặng dư - Phương pháp thặng dư được dựa trên cơ sở của nguyên tắc dự tính lợi ích trong tương lai, có nghĩa là giá trị của thửa đất có thể tính toán được khi thửa đất này có tiềm năng phát triển và sinh lợi. • Các bước tiến hành định giá theo phương pháp thặng dư - Lập dự án khả thi để sử dụng thửa đất một cách hiệu quả và hợp pháp để tạo ra giá trị cao nhất cho dự án. - Tính tổng doanh thu phát triển của dự án và chiết khấu giá trị về hiện hành tại thời điểm cần định giá. - Tính tổng chi phí phát sinh để phát triển của dự án và tạo ra doanh thu tại bước 2 và chiết khấu giá trị về hiện hành tại thời điểm cần định giá.. - Xác định khoản chênh lệch kết quả tính toán của bước 2 trừ (-) bước 3 chính là mức giá thửa đất cần thẩm định. • Công thức tính toán của phương pháp thặng dư V = DT - CP 23 Trong đó: V là giá trị bất động sản cần định giá, DT là tổng doanh thu của dự án, CP là tổng chi phí đầu tư dự án. Tổng doanh thu dự án - Tính toán và chuyển đổi tổng doanh thu phát triển của dự án (vào thời điểm cuối mỗi năm) về thời điểm cần định giá: Trong đó: DT: là tổng doanh thu phát triển của dự án, DTt là doanh thu dự tính của dự án vào năm thứ t, n là thời gian hay dòng đời của dự án, r là tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án (thông thường tính theo lãi suất vốn vay ngân hàng). Tổng chi phí đầu tư Trong đó: CP là hiện giá tổng chi phí đầu tư dự án CPt là chi phí ước tính năm t n là thời gian hay dòng đời của dự án, r là tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án (thông thường tính theo lãi suất vốn vay ngân hàng). • Ứng dụng của phương pháp thặng dư - Phương pháp có thể sử dụng cho đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất đó có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất. 24 d. Phương pháp chi phí • Khái niệm - Là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí tái tạo lại hoặc chi phí thay thế tài sản tương tự với tài sản định giá. • Cơ sở của phương pháp - Nếu người mua tiềm năng có đủ thông tin và dự tính hợp lý sẽ không bao giờ trả giá tài sản cao hơn so với chi phí để tạo ra (hoặc sở hữu) một tài sản có lợi ích tương tự. • Các bước tiến hành - Ước tính giá trị của miếng đất với giả định là đất trống. - Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế công trình xây dựng hiện có trên đất. - Ước tính giá trị hao mòn tích lũy của công trình xây dựng trên đất. - Khấu trừ giá trị hao mòn tích lũy vào chi phí xây dựng công trình trên đất và cộng với giá trị đất trống. • Công thức tính. - Giá trị ước tính của bất động sản thẩm định = Giá trị ước tính của lô đất + Chi phí tái tạo hay chi phí thay thế công trình xây dựng trên đất – Giá trị hao mòn tích lũy của công trình xây dựng. • Ứng dụng trong thực tiễn - Định giá những tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt; những tài sản chuyên dùng, những tài sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh thị trường • Ưu, nhược điểm - Ưu điểm: Áp dụng đối với những tài sản không có cơ sở để so sánh trên thị trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt. - Nhược điểm: 25 - Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị; giá trị thị trường toàn bộ không hẳn là giá trị của từng bộ phận cộng lại; - Phải có dữ liệu từ thị trường; - Khấu hao mang tính chủ quan; - Thẩm định viên phải có kinh nghiệm. 2.2. LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU Lê Khương Ninh (2009) cho rằng đất đai là một loại tài sản vô cùng quý giá, nó có tính chất cố định và duy nhất nên giá đất chủ yếu là do các nhân tố ảnh hưởng đến cầu quyết định. Tác giả sử dụng mô hình “lực hấp dẫn“ xây dựng bởi Shi và cộng sự (1997) là mô hình được sử dụng bởi rất nhiều nghiên cứu về giá đất vùng ven đô thị, mô hình này sử dụng các biến số là: khoảng cách đến trung tâm đô thị, khoảng cách đến trung tâm thương mại, khoảng cách đến trường học, khoảng cách đến đường giao thông chính, mặt tiền, nguồn điện, nguồn nước, ô nhiễm, thu nhập hàng nâm, kỳ vọng tăng giá, quy hoạch treo, loại đô thị được khảo sát, mật độ dân số đô thị được khảo sát, quy mô diện tích đất. Kết quả nghiên cứu từ mô hình hồi quy, trong đó có hai biến số có ảnh hưởng lớn nhất là biến số mặt tiền và đất nằm trong quy hoạch treo, ngoài ra các yếu tố khác cũng có ảnh hưởng đến giá đất ngoại trừ yếu tố nguồn điện và thu nhập từ đất là không có ý nghĩa thống kê. Lê Khương Ninh (2011), phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô thị tác giả đã nêu ra luận điểm rằng giá đất chịu ảnh hưởng của các yếu tố như: thu nhập từ đất, khoảng cách từ thửa đất đến trung tâm thương mại, khoảng cách từ thửa đất đến trường học, khoảng cách đến đường chính, vị trí mặt tiền, chất lượng nguồn điện, chất lượng nguồn nước, ô nhiễm nước, ô nhiễm không khí, an ninh, kỳ vọng giá, quy hoạch treo, loại đô thị. Các yếu tố này tương đồng với mô hình nghiên cứu mà tác giả đang thực hiện bởi vì nhu cầu đất ở có liên quan đến sự tiện ích từ các yếu tố nêu trên mang lại. Chẳng hạn như khoảng cách từ thửa đất đến các khu vực trung tâm thành phố, trung tâm thương mại, trường học có liên quan trực tiếp đến giá đất bởi vì nếu thửa đất càng nằm gần các vị trí này sẽ có điều kiện tốt và tiện lợi hơn khi đi lại sinh hoạt hằng ngày. Bên cạnh đó các yếu tố như mặt tiền, 26 nguồn điện nguồn nước, chất lượng môi trường cũng có ảnh hưởng rất lớn đến đời sống sinh hoạt hằng ngày của người sử dụng thửa đất. Căn cứ vào các luận điểm nêu trên và yêu cầu thực tế của vấn đề nghiên cứu, luận văn sử dụng mô hình nghiên cứu dựa trên các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở như: Khoảng cách từ thửa đất đến trung tâm thành phố, khoảng cách từ thửa đất đến đường chính, hình dáng thửa đất, chiều rộng mặt tiền, diện tích đất, chiều rộng mặt đường mà thửa đất tiếp giáp. Mai Hữu Thược (2013) đã nghiên cứu sự ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất như: tình hình biến động dân số với GDP/đầu người, loại đường phố, vị trí của lô đất, chiều rộng mặt tiền, hướng thửa đất, dự án quy hoạch. Do sử dụng phương pháp phân tích định tính nên tác giả chỉ kết luận được sự ảnh hưởng của từng yếu tố ở mức độ tổng quát, không xác định được số liệu cụ thể từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Từ đó tác giả đề xuất một số giải pháp để hoàn thiện công tác định giá đất. 2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu Số liệu thứ cấp: Số liệu thứ cấp được thu thập chọn lọc từ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Thành phố Vĩnh Long, Sở tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh Long, Trung tâm kỹ thuật tài nguyên môi trường tỉnh Vĩnh Long, Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Vĩnh Long, Uỷ ban nhân dân thành phố Vĩnh Long, Niên giám Thống kê tỉnh Vĩnh Long, Cục Thống kê tỉnh Vĩnh Long. Số liệu sơ cấp: Trước tiên, số liệu được thu thập từ các hồ sơ đã giao dịch về đất trong giai đoạn từ năm 2012 đến 2014 (124 quan sát) tại các văn phòng công chứng trên địa bàn Thành phố Vĩnh Long. Việc chọn mẫu được áp dụng theo phương pháp ngẫu nhiên phân tầng theo từng tuyến đường chính tương ứng với các phường xã thuộc Thành phố Vĩnh Long. Cụ thể: + Phường 1: 21 quan sát + Phường 2: 13 quan sát 27 + Phường 3: 12 mẫu quan sát + Phường 4: 14 mẫu quan sát + Phường 5: 23 mẫu quan sát + Phường 8: 9 mẫu quan sát + Phường 9: 11 mẫu quan sát + Xã Trường An: 6 mẫu quan sát + Xã Tân Ngãi: 5 mẫu quan sát + Xã Tân Hội: 5 mẫu quan sát + Xã Tân Hoà: 5 mẫu quan sát 2.3.2. Phương pháp phân tích Nghiên cứu thực trạng giá đất ở trên địa bàn Thành phố Vĩnh Long theo quyết định của Uỷ ban nhân dân tỉnh Vĩnh Long. Đánh giá thực trạng các điều kiện kinh tế xã hội tương ứng. + Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Thành phố Vĩnh Long + Từ kết quả nghiên cứu kết hợp với tình hình định giá đất tại Thành phố Vĩnh Long, tiến hành đánh giá những mặt mạnh và yếu trong công tác định giá đất ở địa phương từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá đất ở trên địa bàn Thành phố Vĩnh Long. 28 2.3.3. Mô hình nghiên cứu Hình 2.2: Mô hình nghiên cứu Mô hình nghiên cứu có dạng: Y= α0 + β1X1 + β2X2 + β3X3 +.... βnXn Trong đó : + Y là giá đất tại địa bàn Thành phố Vĩnh Long (đồng/m2). + Xi là các biến độc lập. Diễn giải các biến độc lập và kỳ vọng mối quan hệ giữa các biến độc lập với biến phụ thuộc được trình bày tóm tắt ở bảng sau : Bảng 2.1: Bảng diễn giải các biến độc lập Stt Biến số Đo lường Kỳ vọng 1 Khoảng cách đến TT thành phố (X1) Biến này được đo lường bằng khoảng cách của thửa đất đến trung tâm thành phố tính bằng đơn vị mét (m) Tỷ lệ nghich 2 Khoảng cách đến trục đường chính (X2) Biến này được đo lường bằng khoảng cách của thửa đất đến trục đường chính tính bằng đơn vị mét (m). Tỷ lệ nghich 3 Hình dáng cân đối (X3) Biến này là biến giả đo lường bằng 1 nếu cân đối và giá trị 0 nếu ngược lại. Tỷ lệ thuận 4 Chiều rộng mặt đường (X4) Biến này đo bằng chiều rộng mặt đường nơi thửa đất tiếp giáp (đơn vị tính m) Tỷ lệ thuận 5 Diện tích đất (X5) Biến này đo lường bằng diện tích đất khả dụng của thửa đất, (đơn vị tính m2) Tỷ lệ thuận 6 Chiều rộng mặt tiền (X6) Biến này là đo lường bằng số mét mặt tiền của thửa đất tiếp giáp với đường đi (đơn vị tính m) Tỷ lệ thuận Giá đất X1: Khoảng cách đến TT thành phố X2: Khoảng cách đến đường chính X3: Hình dáng thửa đất X4: Chiều rộng đường tiếp giáp X5: Diện tích đất X6: Chiều rộng mặt tiền 29 - Diễn giải các biến độc lập trong mô hình: + Biến độc lập X1: Khoảng cách đến Trung tâm thành phố, biến này được đo lường bằng khoảng cách từ thửa đất cần định giá đến trung tâm thành phố, khoảng cách càng lớn thì giá đất sẽ càng thấp do tính tiện ích giảm khi người dân ở nơi này phải tốn kém thời gian và chi phí để tiếp cận các dịch vụ công, dịch vụ tài chính, tư vấn, bảo hiểm vì thường các dịch vụ này tập trung ở trung tâm thành phố (đơn vị tính m). Do đó, tôi kỳ vọng biến này tỷ lệ nghịch với giá đất. + Biến độc lập X2: Khoảng cách đến trục đường chính, biến này được đo lường bằng khoảng cách từ thửa đất cần định giá đến trục đường chính (cơ sở hạ tầng hoàn thiện, giao thông sầm uất). Yếu tố này cũng ảnh hưởng đến mức giá đất vì thửa đất ở trục đường chính có thể sinh lợi nhiều hơn do có thể sử dụng để kinh doanh hoặc cho thuê (đơn vị tính m). Do đó, tôi kỳ vọng biến này tỷ lệ nghịch với giá đất. + Biến độc lập X3: hình dáng cân đối, biến này là biến giả có giá trị là 1 đối với thửa đất có hình dáng cân đối hình vuông hoặc hình chữ nhật, và có giá trị là 0 đối với trường hợp ngược lại. Thửa đất có hình dáng hình vuông hoặc hình chữ nhật thuận tiện cho việc sử dụng triệt để toàn bộ diện tích đất, dễ dàng xây dựng các công trình trên đất tiện dụng và thẩm mỹ, ngoài ra còn có vấn đề phong thủy, hình dáng đẹp được một số người tin rằng mang lại may mắn và tài lộc cho người sử dụng thửa đất. Ngược lại thửa đất hình thang, hình đa giác, hình tam giác thì khó khăn trong việc sử dụng. Do đó, tôi kỳ vọng biến này tỷ lệ thuận với giá đất. + Biến độc lập X4: Chiều rộng mặt đường, Biến này đo lường bằng số mét chiều ngang của mặt đường tiếp giáp với mặt chính của thửa đất, đường này là đường đi chính của thửa đất (tính bằng đơn vị m). Nếu mặt đường càng rộng càng có lợi cho giao thông và kinh doanh. Do đó, tôi kỳ vọng biến này tỷ lệ thuận với giá đất. + Biến độc lập X5: Biến này đo lường bằng diện tích đất khả dụng của thửa đất (đơn vị tính m2). Nếu diện tích càng lớn thì có thể sử dụng nhiều mục đích khác nhau mà không bị hạn chế về diện tích và cảnh quan, diện tích càng nhỏ thì càng 30 gặp nhiều khó khăn cho việc sử dụng. Do đó, tôi kỳ vọng biến này tỷ lệ thuận với giá đất. + Biến độc lập X6: chiều rộng mặt tiền, biến này được đo lường bằng số m phần mặt trước của thửa đất tiếp giáp với đường đi công cộng. Nếu đất có mặt tiền càng rộng thì có nhiều lợi thế trong việc sử dụng đất, vì vậy giá trị càng cao. Do đó, tôi kỳ vọng biến này tỷ lệ thuận với giá đất. 31 CHƯƠNG 3 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ VĨNH LONG 3.1. ĐẶC ĐIỂM VỊ TRÍ ĐỊA LÝ, ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ XÃ HỘI CỦA THÀNH PHỐ VĨNH LONG 3.1.1. Vị trí địa lý Thành phố Vĩnh Long là trung tâm hành chính, kinh tế, văn hóa - xã hội của tỉnh Vĩnh Long , thành phố Vĩnh Long có tọa độ từ 10015’18” vĩ độ Bắc và 105058’31” kinh độ Đông . Phía Bắc giáp sông Tiền và 4 xã Cù lao (An Bình, Bình Hòa Phước , Đồng Phú và Hòa Ninh ) thuộc huyện Long Hồ ; phía Đông giá p xã Thanh Đức huyện Long Hồ ; Phía Nam giáp xã Long Phước , Phước Hậu , và Tân Hạnh thuộc huyện Long Hồ; phía Tây giáp huyện Châu Thành tỉnh Đồng Tháp . Hình 3.1: Bản đồ Thành phố Vĩnh Long Thành phố Vĩnh Long có 7 phường: 1, 2, 3, 4, 5, 8, 9 và 4 xã: Trường An, Tân Ngãi, Tân Hòa, Tân Hội. Đang thực hiện thủ tục nâng cấp 4 xã vùng ven này thành phường. Thành phố Vĩnh Long nằm tại ngã B a sông Tiền và sông Cổ Chiên . Theo quy hoạch phát triển đô thị đến năm 2020, thành phố Vĩnh Long cùng với Cần 32 Thơ, Long Xuyên và Cao Lãnh là 4 đô thị trung tâm của vùng Đồng bằng sông Cửu Long. Vị trí trải dọc theo tuyến sông Cổ Chiên và có Quốc lộ 1A, 53,57,80 là trục giao thông huyết mạch đi qua, cầu Mỹ Thuận nối liền với các tỉnh phía Bắc sông Tiền (Tiền Giang, Đồng Tháp, Bến Tre) và cách thành phố Hồ Chí Minh 136 km về hướng Đông Bắc và cách thành phố Cần Thơ khoảng 35 km về hướng Nam, cách tỉnh Trà Vinh 60 km theo quốc lộ 53, là cơ hội cho Thành phố Vĩnh Long thu hút đầu tư để phát triển kinh tế xã hội nhanh trong tương lai. Với vị trí địa lý như trên cho thấy Thành phố Vĩnh Long có vai trò hết sức quan trọng đối với tỉnh Vĩnh Long và đóng vai trò là cửa chính để tiếp nhận sự phát triển kinh tế từ Thành phố Hồ Chí Minh và các khu công nghiệp miền Đông Nam Bộ, có cầu Mỹ Thuận, cùng với trục giao thông quan trọng là các Quốc lộ nêu trên, đã tạo ra mạng lưới giao thông khép kín thuận lợi cho cả 2 mặt giao thông hướng nội và hướng ngoại của tỉnh Vĩnh Long nói chung và Thành phố Vĩnh Long nói riêng. Vì vậy vai trò chủ đạo của Thành phố đối với sự phát triển kinh tế xã hội của Tỉnh càng trở nên quan trọng hơn. 3.1.2. Điều kiện tự nhiên. 3.1.2.1. Đất đai Toàn thành phố có diện tích tự nhiên 4.800,8 ha, chiếm 3,21% tổng diện tích tự nhiên toàn Tỉnh, trong đó đất sản xuất nông nghiệp chiếm 2.462,39 ha chiếm tỷ lệ 51,29%; đất phi nông nghiệp 2.336,23 ha chiếm tỷ lệ 48,66%; đất chưa sử dụng 2,18 ha chiếm tỷ lệ 0,05%. Theo quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 cơ cấu sử dụng đất của thành phố Vĩnh Long đất sản xuất nông nghiệp chiếm 1.864,58 ha chiếm tỷ lệ 38,84%; đất phi nông nghiệp 2.936,22 ha chiếm tỷ lệ 61,16%. 3.1.2.2. Khí hậu Thành phố Vĩnh Long nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa, quanh năm nóng ẩm, có chế độ nhiệt tương đối cao và bức xạ dồi dào. 33 Nhiệt độ trung bình hàng năm từ 25oC đến 27oC, nhiệt độ cao nhất 36,9oC, nhiệt độ thấp nhất 17,7oC. Biên độ nhiệt giữa ngày và đêm bình quân 7,3oC. Bức xạ tương đối cao, bình quân số giờ nắng trong 1 ngày là 7,5 giờ. Bức xạ quang hợp hàng năm đạt 79.600 cal/m2. Thời gian chiếu sáng bình quân năm đạt 2.550-2.700 giờ/năm. Độ ẩm không khí bình quân 80-83%, tháng cao nhất (tháng 9) là 88% và tháng thấp nhất là 77% (tháng 3). Lượng bốc hơi bình quân hàng năm của tỉnh khá lớn, khoảng 1.400-1.500 mm/năm, trong đó lượng bốc hơi bình quân theo tháng vào mùa khô là 116-179 mm. Lượng mưa trung bình đạt 1.450 - 1.504 mm/năm. Số ngày mưa bình quân 100 - 115 ngày/năm. Về thời gian mưa có 90% lượng mưa năm phân bố tập trung vào mùa mưa (từ tháng 5 đến tháng 11 dương lịch). 3.1.2.3. Điều kiện kinh tế - xã hội Thành phố Vĩnh Long là đô thị loại III, với dân số 140.872 người (số liệu điều tra năm 2013); mật độ dân số 2.934 người/km2. Là nơi tập trung các cơ quan, đoàn thể, các tổ chức chính trị – xã hội, các doanh nghiệp hoạt động kinh tế của Trung ương và địa phương, Thành phố Vĩnh Long đóng vai trò trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa- xã hội và khoa học kỹ thuật của tỉnh. Thành phố Vĩnh Long là địa phương tập trung nhiều doanh nghiệp và các cơ sở sản xuất kinh doanh. Hình thức kinh doanh bán lẻ hiện đại lần lượt ra đời như: Siêu thị Co.op Mart, các trung tâm thương mại, cửa hàng, cửa hiệu được tân trang, đổi mới hình thức hoạt động Hàng hóa đa dạng và phong phú, đáp ứng tốt nhu cầu tiêu dùng của người dân. Các doanh nghiệp có quy mô và nguồn vốn lớn, có trình độ quản lý cao ngày càng tăng. Thành phố Vĩnh Long tiếp nhận nhiều dự án đầu tư của tỉnh. Qui mô mỗi dự án rất lớn, lên đến hàng trăm tỉ đồng, tập trung vào lĩnh vực thương mại- dịch vụ. Trong đó, nổi bật là Trung tâm Thương mại- dịch vụ khu B, dự án nhà lồng chợ rau quả thành phố đã hoàn thành và đưa vào sử dụng. 34 Ngoài những khu dân cư hiện có, Thành phố Vĩnh Long đã thu hút nhiều nhà đầu tư khai thác quỹ đất xây dựng mới các khu dân cư. Khu nhà phố thương mại An Cư, phường 9 là một công trình mới vừa được xây dựng, với qui mô 39 căn nhà liên kế, thiết kế 3,5 tầng và biệt thự, đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng của người dân. Mạng lưới chợ ở các phường, xã được cải tạo, nâng cấp hoạt động có hiệu quả đáp ứng nhu cầu mua bán của người dân. Thành phố cũng đã hoàn thành đề án chuyển đổi 4 xã vùng ven lên phường. Qua đó, một diện tích lớn vùng ven thuộc thành phố sẽ được đô thị hóa, giúp cho công tác quy hoạch, được đồng bộ, tạo điều kiện cho thương mại dịch vụ phát triển rộng khắp. Hiện nay đã có trên 20 ngân hàng thương mại hoạt động, phục vụ tốt nhu cầu vốn cho sản xuất và đầu tư của người dân và doanh nghiệp. Qua đó góp phần tăng trưởng kinh tế của Thành phố Vĩnh Long, góp phần thúc đẩy thương mại – dịch vụ của Thành phố Vĩnh Long tăng trưởng bình quân trong giai đoạn 2005- 2010 trên 25%, chiếm phần lớn tỷ trọng trong giá trị dịch vụ của tỉnh. Từ khi được Chính phủ công nhận là thành phố, Vĩnh Long đã có những đề án quy hoạch, quản lý đô thị và xây dựng cơ bản nhằm đưa Thành phố Vĩnh Long cùng sánh bước với các thành phố trực thuộc tỉnh của khu vực ĐBSCL. Hiện nay, Thành phố Vĩnh Long cơ bản đã hoàn thành quy hoạch chi tiết khu đô thị mới 450 ha phát triển về hướng Tây. Cùng với đề án quy hoạch chi tiết 4 xã thành lập phường, Thành phố đang tập trung chỉnh trang đô thị, xây dựng quy chế phối hợp giữa Thành phố Vĩnh Long và các ngành. Thành phố cùng với tỉnh thực hiện các dự án quan trọng như: Khu hành chính tỉnh, đường 2 Tháng 9 nối dài, đường Hưng Đạo Vương nối dài, kè sông Cổ Chiên. Thành phố Vĩnh Long tiếp tục phát huy vai trò trung tâm đầu mối tiêu thụ hàng hóa của tỉnh và các tỉnh lân cận trong vùng. Nghị quyết Đảng bộ Thành phố Vĩnh Long giai đọan 2010 – 2015 xác định lĩnh vực thương mại – dịch vụ tiếp tục là thế mạnh của Thành phố với tốc độ tăng trưởng bình quân hàng năm là 26%, chiếm đến 65% tỷ trọng cơ cấu kinh tế thành phố. 35 Với những thành quả đã đạt được thời gian qua, Thành phố Vĩnh Long đang tiếp tục có những cơ chế chính sách khuyến khích các thành phần kinh tế, doanh nghiệp đầu tư xây dựng phát triển thành phố. Trong đó trọng tâm là thúc đẩy Thành phố Vĩnh Long phát triển về phía Bắc. Với việc ưu tiên nguồn vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế, kỹ thuật, Thành phố Vĩnh Long hướng đến vai trò là một đô thị trung tâm thương mại dịch vụ của tỉnh và các vùng lân cận trong khu vực ĐBSCL. 3.2. TÌNH HÌNH QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỦA THÀNH PHỐ VĨNH LONG Để thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội đến năm 2020 của thành phố về tăng trưởng kinh tế, chuyển dịch cơ cấu kinh tế, chỉ tiêu phát triển các ngành. Đảm bảo tốt cho nhu cầu phát triển trong thời kỳ quy hoạch, dự báo nhu cầu sử dụng đất sau khi cân đối các nhu cầu tăng thêm của nhóm đất phi nông nghiệp, theo nhóm và các loại đất chính đến năm 2020 như sau: Bảng 3.1 Quy hoạch các nhóm đất đến năm 2020 của TP.Vĩnh Long Chỉ tiêu Hiện trạng năm 2010 Quy hoạch đến năm 2020 So sánh tăng, giảm (ha) Diện tích (ha) Cơ cấu (%) Diện tích (ha) Cơ cấu (%) Tổng diện tích tự nhiên 4.800,80 100,00 4.800,80 100,00 - 1. Đất nông nghiệp 2.462,39 51,29 1.864,58 38,84 -597,81 2. Đất phi nông nghiệp 2.336,23 48,66 2.936,22 61,16 599,99 3. Đất chưa sử dụng 2,18 0,05 - - -2,18 (Nguồn: Sở Tài nguyên – Môi trường Vĩnh Long) - Nhóm đất nông nghiệp: Dự kiến giảm trong kỳ quy hoạch khoảng 597,81 ha, đến năm 2020 còn 1.864,58 ha - Nhóm đất phi nông nghiệp: Dự kiến tăng trong kỳ quy hoạch khoảng 599,99 ha, đến năm 2020 là 2.936,22 ha - Đất chưa sử dụng: Dự kiến giảm trong kỳ quy hoạch khoảng 2,18 ha đến năm 2020 khai thác đưa vào sử dụng nên không còn đất bãi bồi. 36 Đáp ứng mục tiêu phát triển đô thị của Tỉnh đến năm 2020 theo quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Tỉnh 2011-2020, Nghị quyết Tỉnh Đảng bộ lần thứ IX 2010-2015. Tiếp tục đô thị hóa của Thành phổ ở giai đoạn tới, định hướng phát triển đô thị là tất yếu, phát triển phải bảo đảm hài hòa, cân đối giữa các khu vực đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp, giữa khu vực đô thị hiện tại và khu vực đô thị mới, phù hợp với phân bố và trình độ phát triển lực lượng sản xuất, kết hợp hài hoà giữa cải tạo và xây dựng mới đô thị, bảo tồn và tôn tạo các di tích lịch sử văn hóa, công trình kiến trúc có giá trị về mặt lịch sử. Thành phố Vĩnh Long, hiện nay là đô thị loại III, Thành phố tập trung xây dựng tiêu chí đô thị loại II (đến năm 2020) và tiêu chí 4 xã phát triển thành phường trong giai đoạn 2012 – 2015. Diện tích hiện tại theo địa giới hành chánh của Thành phố là 4.800,80 ha, trong đó đất đô thị hiện hữu (7 phường) là 2.072,87 ha. Dự kiến đến 2020 tổng diện tích đất đô thị tăng thêm 3.127,60 ha so với năm 2010, định hình đến năm 2020 là 5.200,47 ha (diện tích mở rộng lấy vào 4 xã hiện hữu của Thành phố là 2.072,87 ha, gồm: xã Trường An, Tân Ngãi, Tân Hoà, Tân Hội và 3 xã giáp ranh của huyện Long Hồ: xã Thanh Đức 219,51 ha, xã Phước Hậu 115,21 ha, xã Tân Hạnh 64,95 ha (dự kiến thành lập các phường mới của Thành phố Vĩnh Long đến năm 2020). Đất đô thị tăng thêm 3.127,60 ha, nâng diện tích đất đô thị bình quân hiện nay từ 199,34 m2/người đô thị lên đến 331,97 m2/người đô thị vào năm 2020. 3.3. THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở QUY ĐỊNH TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VĨNH LONG 3.3.1 Những căn cứ pháp lý để ban hành quyết định quy định giá đất trên địa bàn Thành phố Vĩnh Long - Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân của Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, ngày 26/11/2003; - Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, ngày 03/12/2004, - Luật Đất đai, ngày 29/11/2013; 37 - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất; - Nghị định số 104/2014/NĐ-CP, ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy định về khung giá đất, có hiệu lực kể từ ngày 29/12/2014; - Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường qui định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá cụ thể và tư vấn xác định giá đất; - Nghị quyết số: 116/NQ-HĐND, ngày 10/12/2014 của Hội đồng nhân dân tỉnh Vĩnh Long Khoá VIII, kỳ họp thứ 12; Theo quy định tại Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 quy định Bảng giá đất và giá đất cụ thể, theo đó: Bảng giá đất được ban hành căn cứ theo nguyên tắc , phương pháp định giá đất và khung giá đất , Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ. Uỷ ban nhân dân tỉnh Vĩnh Long ban hành quyết định Quy định giá các loại đất năm 2015 trên địa bàn tỉnh Vĩnh Long nhằm mục đích: - Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; - Tính thuế sử dụng đất; - Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; - Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; - Tính tiền bồi thường cho