Luận văn Phân tích và đề xuất một số giải pháp chiến lược kinh doanh cho công ty TNHH kinh doanh văn phòng dầu khí (petro tower) đến năm 2020

g Luận văn Thạc sĩ -QTKD Viện Kinh tế & Quản lý Học viên: Mai Ngọc Tuấn, Lớp 11BQTKD-DK 51 không chỉ bị ảnh hưởng mạnh về doanh số mà còn ảnh hưởng cả uy tín trên trên thị trường. Đó là lý do công ty phải tập trung phân tích những khách hàng lớn nhất để có chính sách dịch vụ phù hợp nhằm giữ chân họ ở lại toà nhà. Bảng 2.3: Danh mục khách hàng lớn nhất của công ty đến ngày 31/12/2012 Stt Tên khách hàng Diện tích thuê (m2) Tỷ lệ % trên diện tích đã cho thuê Tỷ lệ % trên tổng diện tích 1 Công ty Dầu khí Việt Nhật (JVPC) 2.242 23,98% 17,99% 2 Công ty DV Kỹ thuật Dầu khí (PTSC) 1.940 20,75% 15,56% 3 Công ty Vận tải Dầu khí (PVTRANS) 945 10,11% 7,58% 4 Công ty Manulife Việt Nam 800 8,56% 6,42% 5 Công ty CP Phân phối khí thấp áp (PVGAS-D) 536 5,73% 4,30% 6 Công ty Dầu khí Việt Nga Nhật (VRJ) 341 3,65% 2,74% 7 Công ty Braemar Falconer Việt Nam 242 2,59% 1,94% 8 Công ty Lloyd's Register Việt Nam 190 2,03% 1,52% 9 Văn phòng đại diện ABS 135 1,44% 1,08% 10 Công ty Baker Hughes 112 1,20% 0,90% Tổng top 10 7.483 80,04% 60,03% 11 Các khách hàng còn lại 1.866 19,96% 14,97% Biểu đồ 2.3. Tỷ lệ diện tích thuê của khách hàng Nguồn: Phòng Marketing công ty Petro Tower JVPC 24% PTSC 21% PVTRANS 10% MANULIFE 8% PVGAS-D 6% VRJ 4% FALCONER 3% LLOYD 2% ABS 1% BH 1% Các KH còn lại 20% Tỷ lệ diện tích thuê của khách hàng Luận văn Thạc sĩ -QTKD Viện Kinh tế & Quản lý Học viên: Mai Ngọc Tuấn, Lớp 11BQTKD-DK 52 Từ bảng trên ta có thể thấy chỉ riêng 10 khách hàng lớn nhất đã chiếm tới 80% diện tích cho thuê và 60% tổng diện tích của toà nhà. Trong đó đáng chú ý nhất là công ty JVPC với diện tích 2.242 m2 chiếm gần 24% diện tích cho thuê. Đây là công ty liên doanh dầu khí giữa JX Nippon Oil & Gas Exploration Nhật Bản và Petro Việt Nam, vận hành và khai thác mỏ Rạng Đông. Là một khách hàng lớn và chuyên nghiệp, JVPC yêu cầu toà nhà đáp ứng các tiêu chuẩn cao về mọi mặt từ cơ sở vật chất cho đến chất lượng dịch vụ. Về cơ bản công ty đã đáp ứng tốt các tiêu chuẩn này. Ngoài ra, JVPC là một khách hàng ưa sự ổn định do chi phí chuyển đổi cao vì vậy họ trở thành khách hàng trung thành nhất của công ty từ những ngày mới thành lập cho tới bây giờ. Tuy là khách hàng cố định nhưng với vị thế là một khách hàng lớn, JVPC không hề mất đi sức mạnh mặc cả vì vậy trong quá trình thương thảo gia hạn hợp đồng hàng năm, công ty luôn phải có những ưu đãi nhất định về mặt giá cả hoặc miễn phí một số dịch vụ bổ sung. Khách hàng lớn thứ hai là Công ty Dịch vụ Kỹ thuật Dầu khí (PTSC) với diện tích 1.940m 2 chiếm gần 21% diện tích cho thuê. Là công ty trực thuộc Petro Việt Nam, PTSC có mối quan hệ khá tốt với toà nhà. Tuy nhiên khách hàng này đã tiến hành hội nhập về phía sau khi họ đang có dự án xây dựng khu phức hợp chung cư cao cấp kết hợp văn phòng và trung tâm thương mại mang tên PTSC Twin Complex. Thời gian xây dựng dự kiến là 2 năm. Sau khi dự án hoàn thành, toà nhà không chỉ mất đi khách hàng này mà còn phải cạnh tranh trực tiếp với họ trong việc lôi kéo các khách hàng dầu khí. Công ty Vận tải Dầu khí (PVTrans) là khách hàng lớn thứ 3 với diện tích 945m 2, chiếm trên 10% diện tích cho thuê. Đây là khách hàng tiềm năng vì họ có kế hoạch mở rộng diện tích thuê trong tương lai. Vấn đề của công ty là phải làm hài lòng khách hàng bằng chất lượng dịch vụ và các chính sách ưu đãi để họ trở thành một khách hàng trung thành của toà nhà. Đứng thứ 4 và không phải là công ty dầu khí là Manulife Việt Nam với 800m2, chiếm trên 8% diện tích cho thuê. Việc kéo được khách hàng này trở lại toà nhà là một thành công lớn của phòng Marketing vì khách hàng này đã từng là khách hàng của toà nhà trước khi rời đi trong khoảng thời gian 5 năm. Tất nhiên để thuyết phục được họ quay về, công ty đã phải có những chính sách ưu đãi lớn, đặc biệt là mặt giá cả. Hy vọng họ sẽ trung thành với toà nhà trong lần thứ 2 trở thành khách hàng này. Luận văn Thạc sĩ -QTKD Viện Kinh tế & Quản lý Học viên: Mai Ngọc Tuấn, Lớp 11BQTKD-DK 53 Xí nghiệp Phân phối khí thấp áp (PVGAS-D) đứng thứ 5 với 536m2 chiếm gần 6% diện tích cho thuê. Cũng giống như PTSC, PVGAS-D đang tự xây dựng cao ốc văn phòng và sẽ chuyển đi trong vòng 6 tháng tới. Các chính sách dịch vụ của toà nhà không thay đổi nhằm đảm bảo uy tín của một nhà cung cấp chuyên nghiệp và giữ mối quan hệ tốt với họ. Đối với các khách hàng khác tuy thuê diện tích nhỏ hơn nhưng họ vẫn có sức mạnh mặc cả nhất định, đặc biệt trong hoàn cảnh dư thừa cung văn phòng như hiện nay. Vì vậy công ty cần nắm bắt nhu cầu thị hiếu của từng khách hàng để có chính sách phù hợp. 2.2.2.3. Nhà cung cấp Các nhà cung cấp gồm có Công ty Điện Lực, công ty cấp nước, công ty viễn thông, các nhà thầu thiết kế, xây lắp văn phòng, các nhà thầu bảo trì máy lạnh, thang máy, máy phát, nhà cung cấp thiết bị văn phòng, văn phòng phẩm, vật dụng tạp vụ Theo xu thế chung, các nhà cung cấp ngày các tăng giá các sản phẩm, dịch vụ gây tác động không nhỏ đến kết quả kinh doanh của công ty. Chúng ta cùng đi sâu vào phân tích các nhà cung cấp có ảnh hưởng lớn nhất đối với hoạt động kinh doanh của công ty Petro Tower. Bảng 2.4: Tổng hợp chi phí mua từ các nhà cung cấp năm 2012 Đơn vị tính: Triệu đồng Chi phí Giá trị Tỷ lệ Chi phí điện 6.871 52% Phí bảo trì, sửa chữa máy lạnh 1.055 8% Chi phí mua và sửa chữa thiết bị điện 732 6% Chi phí lắp đặt văn phòng 689 5% Phí bảo trì, sửa chữa thang máy 388 3% Phí bảo hiểm tài sản 337 3% Chi phí mua ngoài khác 3.114 24% Tổng cộng 13.188 100% Nguồn: Phòng Kế toán công ty Petro Tower Luận văn Thạc sĩ -QTKD Viện Kinh tế & Quản lý Học viên: Mai Ngọc Tuấn, Lớp 11BQTKD-DK 54 Biểu đồ 2.4: Tỷ lệ chi phí mua từ các nhà cung cấp năm 2012 Công ty Điện lực: Như chúng ta đều biết, Điện vẫn là ngành kinh tế độc quyền với Tập đoàn Điện lực (EVN) là người mua và bán điện duy nhất tới tay người tiêu dùng vì vậy người tiêu dùng không có quyền thương lượng về giá. Giá điện do EVN tính toán, đề xuất Bộ Công thương và Chính phủ phê duyệt. Về cơ bản giá điện ở Việt Nam không phải là đắt, tuy nhiên giá điện luôn điều chỉnh tăng hàng năm với mức tăng khá cao gây ảnh hưởng đến kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp. Ngoài ra, tình trạng thiếu điện thường xuyên diễn ra trong những năm gần đây dẫn tới cắt điện luân phiên, ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động của doanh nghiệp. Tại toà nhà, mỗi khi mất điện, để đảm bảo hoạt động bình thường toà nhà phải vận hành 2 máy phát điện công suất lớn. Theo tính toán thực tế tại Petro Tower, chi phí nhiên liệu chạy máy phát cao gấp 5 lần chi phí điện lưới. Vì vậy tình trạng cắt điện thường xuyên không chỉ ảnh hưởng đến hoạt động bình thường của toà nhà mà còn khiến cho chi phí của công ty tăng mạnh. Nhà thầu bảo trì máy lạnh trung tâm: Toà nhà có 3 máy lạnh trung tâm công suất lớn (Chiller) và hệ thống cấp lạnh (AHU) tại các tầng hiệu Trane. Trước đây Công ty Trane Việt Nam gần như độc quyền bảo trì hệ thống này vì vậy phí bảo trì CP điện 52% CP mua ngoài khác 24% Phí bảo trì sửa chữa máy lạnh 8% CP thiết bị điện 5% CP lắp đặt văn phòng 5% Phí bảo trì, sửa chữa thang máy 3% Phí bảo hiểm TS 3% Tỷ lệ chí phí mua của các nhà cung cấp Luận văn Thạc sĩ -QTKD Viện Kinh tế & Quản lý Học viên: Mai Ngọc Tuấn, Lớp 11BQTKD-DK 55 tương đối cao và tăng đều hàng năm. Cách đây 2 năm, do không thoả thuận được về giá cả, toà nhà đã quyết định chuyển sang sử dụng dịch vụ của Công ty Cơ điện I-On với mức phí mềm hơn. Tuy nhiên vấn đề toà nhà gặp phải lúc này là các thiết bị thay thế chính hãng Trane phải mua với mức giá cao hơn so với khi còn sử dụng dịch vụ của Trane trong khi việc sửa chữa thay thế phụ tùng diễn ra thường xuyên hơn trong thời gian gần đây do hệ thống này đã hoạt động trên 15 năm. Nhà thầu bảo trì thang máy: Toà nhà được trang bị 4 thang máy hiệu Mitsubishi. Cũng giống như nhà thầu bảo trì máy lạnh trung tâm, để có được những ưu đãi về giá khi sửa chữa, thay thế phụ tùng thang máy chính hãng Mitsubishi, toà nhà phải sử dụng dịch vụ bảo trì của MELCO, một công ty nằm trong tập đoàn Mitsubishi với mức phí bảo trì hàng tháng cao hơn các công ty bên ngoài. Toà nhà mới đây đã chọn một nhà thầu bảo trì khác và cũng gặp những vấn đề tương tự như bên bảo trì máy lạnh. Các nhà cung cấp khác: Ngoài các nhà cung cấp lớn ở trên, toà nhà còn sử dụng sản phẩm, dịch vụ của rất nhiều nhà cung cấp khác như công ty viễn thông, nhà cung cấp thiết bị văn phòng, văn phòng phẩm, vật dụng tạp vụ, dịch vụ giặt thảm, dịch vụ an ninh Đối với các nhà cung cấp nhỏ thì toà nhà có thể dễ dàng chuyển đổi giữa các nhà cung cấp với chủng loại hàng hoá, dịch vụ đa dạng và giá cả cạnh tranh. Như vậy các nhà cung cấp độc quyền thường không đặt lợi ích người tiêu dùng lên hàng đầu vì vậy người tiêu dùng, người sử dụng dịch vụ sẽ thì sẽ hứng chịu những thiệt thòi về giá cả, chất lượng, số lượng và không được bồi thường cho những thiệt do việc không được cung cấp đầy đủ về số lượng và chất lượng sản phẩm, dịch vụ gây ra. Các nhà cung cấp lớn, có tên tuổi luôn tìm cách mở rộng chuỗi giá trị trong hệ thống phân phối và hướng tới sự độc quyền nhất định tại từng khâu trong chuỗi cung ứng của mình nhằm tối đa hoá lợi nhuận. 2.2.2.4. Đối thủ cạnh tranh Thị trường văn phòng cho thuê Vũng Tàu khá nhỏ bé vì vậy có thể dễ dàng liệt kê toàn bộ các đối thủ cạnh tranh trên thị trường. Bảng 2.5: Danh sách các doanh nghiệp có văn phòng cho thuê tại Vũng Tàu tính đến cuối năm 2012 Luận văn Thạc sĩ -QTKD Viện Kinh tế & Quản lý Học viên: Mai Ngọc Tuấn, Lớp 11BQTKD-DK 56 Stt Tên doanh nghiệp Toà nhà đang sở hữu Diện tích cho thuê Tỷ lệ lấp đầy Giá (USD/m2) 1 Công ty TNHH Kinh doanh Văn phòng Dầu khí (Petro Tower) PetroVietnam Towers 12,465 75% 16-22 2 Công ty CP TM Tổng hợp Tỉnh BRVT (Getraco) Silver sea Tower 5,000 4% 10-12 3 Công ty TNHH Phát triển kinh tế Giao Châu (Edyco) Toà nhà Giao Châu 4,500 91% 7-9 4 Phòng TM và Công Nghiệp Việt Nam (VCCI) Toà nhà VCCI 3,200 84% 9-14 5 Ngân hàng TMCP ACB Chi nhánh Vũng Tàu ACB Tower 3,000 2% 11-15 6 Công ty CP Kết cấu Kim loại và Lắp máy Dầu khí (PVC-MS) Toà nhà PVC - MS 2,800 10% 9 7 Tổng Công ty CP Dịch vụ kỹ thuật Dầu khí (PTSC) Petro Hotel 2,500 100% 17 8 Công ty CP Thương mại Du lịch Vũng Tàu – Sài Gòn Vung Tau Plaza 2,500 60% 7-15 9 Công ty CP Phát triển nhà BR - VT (HODECO) Hodeco Plaza 2,167 23% 8 10 ACE Life Toà nhà ACE 1,000 100% 8 11 Công ty CP Nam Châu Toà nhà Nam Châu 600 85% 7 12 Công ty cổ phần tư vấn đầu tư Sao Vàng Toà nhà Golden star 500 0% 7 Nguồn: Phòng Marketing công ty Petro Tower Hiện tại, Petro Tower vẫn là cao ốc cho thuê văn phòng lớn nhất tại Vũng Tàu và chiếm thị phần cao nhất. Tuy vậy việc phân tích các đối thủ cạnh tranh không bao giờ là thừa trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt, mọi đối thủ đều đang cố gắng giành giật khách hàng. Công ty CP TM Tổng hợp Tỉnh BRVT (Getraco): là một doanh nghiệp có 51% vốn Nhà nước, trong lĩnh vực dịch vụ dầu khí; dịch vụ sinh hoạt đời sống cho tàu biển, giàn khoan, cung ứng máy móc, thiết bị, vật tư, hóa phẩm, hóa chất cho dầu khí; thi công xây dựng, giao thông; thương mại XNK gần đây Getraco lấn sân sang lĩnh vực kinh doanh bất động sản với việc xây dựng cao ốc Silver Sea 18 tầng kết hợp chung cư cao cấp và văn phòng cho thuê tại địa chỉ 47 Ba Cu, TP. Vũng Tàu. Diện tích Luận văn Thạc sĩ -QTKD Viện Kinh tế & Quản lý Học viên: Mai Ngọc Tuấn, Lớp 11BQTKD-DK 57 sử dụng cho thuê văn phòng là 2500m2 với giá dao động từ 10 đến 12 USD/m2/tháng. Sau khi đi vào hoạt động, với giá cả cạnh tranh hơn, toà nhà Silver Sea đã lôi kéo thành công một khách hàng của Petro Tower là Công ty Chứng khoán Dầu khí với diện tích thuê 140m2. Như vậy với trên 90% diện tích còn trống, đây sẽ là đối thủ chính của Petro Tower trong việc lôi kéo các khách hàng nhỏ lẻ đang có kế hoạch cắt giảm chi phí thuê văn phòng. Công ty TNHH Phát triển kinh tế Giao Châu (Edyco): Là công ty Liên doanh giữa một công ty Việt Nam và một đối tác Đài Loan, xây dựng toà nhà Giao Châu làm văn phòng cho thuê tại địa chỉ 102 Lê Hồng Phong, Vũng Tàu. Từng là toà nhà cho thuê văn phòng được xây dựng sớm nhất ở Vũng Tàu nhưng do lỗi thiết kế Giao Châu bị ngưng hoạt động một thời gian dài để sửa chữa, đến khi đi vào hoạt động thì mọi trang thiết bị đã trở nên cũ kỹ, lạc hậu, kể cả nội thất bên trong cũng như hình thức bên ngoài. Vì vậy để lôi kéo khách hàng, Giao Châu chấp nhận cho thuê với giá chỉ từ 7 đến 9 USD/m2/tháng. Với mức giá như vậy cộng với vị trí thuận tiện nên Giao Châu khá thành công khi đã lấp đầy được tới 91% trên tổng diện tích 4.500m2 cho thuê. Tại đây cũng có một số khách hàng khá tên tuổi như Prudential, Germanischer Lloyd. Phòng TM và Công Nghiệp Việt Nam (VCCI): là tổ chức quốc gia tập hợp và đại diện cho cộng đồng doanh nghiệp, người sử dụng lao động và các hiệp hội doanh nghiệp ở Việt Nam. Tại Vũng Tàu, VCCI xây dựng toà nhà ở địa chỉ 155 Nguyễn Thái học với diện tích 3.200m2 cho thuê với giá từ 9 đến 14USD/m2/tháng. Do có mối quan hệ tốt với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, toà nhà VCCI hiện đã lấp đầy được 84%. Ngân hàng TMCP ACB Chi nhánh Vũng Tàu: là ngân hàng TMCP lớn, chỉ riêng tại Vũng Tàu ACB đã có 8 phòng giao dịch với tổng tài sản trên 3.000 tỷ đồng. Tháng 9 năm 2012, ACB chính thức khánh thành trụ sở mới của Chi nhánh ACB Vũng Tàu tại 111 Hoàng Hoa Thám gồm 10 tầng lầu với tổng diện tích 5.000m2, trong đó có 3.000m2 cho thuê giá từ 11 đến 15USD. Với 98% diện tích còn trống cùng với trang thiết bị hiện đại, đây sẽ là đối thủ đáng lo ngại của Petro Tower. Công ty CP Kết cấu Kim loại và Lắp máy Dầu khí (PVC-MS): là đơn vị thành viên của Tổng Công ty Cổ phần Xây lắp Dầu khí Việt Nam, Tập đoàn Dầu khí Quốc gia Việt Nam. Được thành lập năm 1983 với chức năng cung cấp các dịch vụ chuyên ngành công nghiệp dầu khí, dân dụng và các ngành công nghiệp khác. Sản phẩm truyền thống của PVC-MS là các kết cấu giàn khoan, bồn bể, đường ống công Luận văn Thạc sĩ -QTKD Viện Kinh tế & Quản lý Học viên: Mai Ngọc Tuấn, Lớp 11BQTKD-DK 58 nghệ và các tuyến ống dẫn cho ngành công nghiệp Dầu khí. PVC-MS xây dựng toà nhà 20 tầng kết hợp chung cư cao cấp và văn phòng cho thuê tại số 2 Nguyễn Hữu Cảnh, Vũng Tàu. Diện tích cho thuê văn phòng là 2.800m2 với giá 9USD/m2/tháng. Điểm yếu của toà nhà PVC-MS là không có Ban quản lý chuyên nghiệp. Tuy nhiên, với lợi thế là thành viên của Tập đoàn Dầu khí cộng với mức giá khá mềm, PVC-MS hứa hẹn là một đối thủ củ Petro Tower trong việc lôi kéo các khách hàng dầu khí khác. Tổng Công ty CP Dịch vụ kỹ thuật Dầu khí (PTSC): là đơn vị thành viên của Tập đoàn Dầu khí Quốc gia Việt Nam với chức năng hoạt động đa ngành và chủ yếu cung cấp các dịch vụ kỹ thuật cho ngành công nghiệp dầu khí ở trong và ngoài nước. Thực chất Petro Hotel là công trình do Tập đoàn Dầu khí đầu tư xây dựng rồi giao lại cho PTSC quản lý. Với uy thế của Tập đoàn thì ngay khi khách sạn đi vào hoạt động, toàn bộ phần diện tích dành cho thuê văn phòng là 2.500m2 đã được các công ty con thuê hết mặc dù giá thuê lên tới 17USD/m2/tháng. Vì vậy PTSC thực tế không phải là đối thủ cạnh tranh hiện tại nhưng lại là một đối thủ tiềm năng đáng gờm khi dự án phức hợp PTSC Twin Complex đang được xây dựng. Công ty CP Thƣơng mại Du lịch Vũng Tàu – Sài Gòn: Được thành lập năm 2007 với lĩnh vực hoạt động chính là đầu tư kinh doanh bất động sản. Trung tâm Thương mại - Căn hộ Cao cấp Vũng Tàu Plaza là dự án đầu tiên do công ty này đầu tư xây dựng với quy mô 26 tầng trên diện tích đất 5343.2 m2, gồm 2 block với 412 căn hộ và 2.500m 2 cho thuê làm văn phòng và trung tâm thương mại với giá từ 7 đến 15USD/m 2/tháng. Một phần mặt bằng hiện đã cho thuê làm siêu thị, phần làm văn phòng vẫn còn trống. Công ty CP Phát triển nhà BR - VT (HODECO): tiền thân là doanh nghiệp nhà nước được thành lập từ năm 1990 với chức năng đầu tư kinh doanh bất động sản, Công ty đã thực hiện nhiều dự án lớn, xây dựng nhiều khu đô thị, nhà ở tiêu biểu trên địa bàn tỉnh như:Tổ hợp Siêu thị - văn phòng – Chung cư 21 tầng Hodeco Plaza; Khu đô thị mới Phú Mỹ Hodeco plaza có 2.167m2 làm văn phòng cho thuê với giá 8USD/m 2/tháng và hiện còn trống tới gần 80%. Với lợi thế sở hữu quỹ đất sạch lớn được tích lũy sớm trong nhiều năm, Hodeco sẽ là một đối thủ đáng gờm của Petro Tower trong tương lai gần nếu họ tăng cường đầu tư vào mảng văn phòng cho thuê. Các đối thủ còn lại có diện tích cho thuê nhỏ nên không đáng ngại đối với Petro Tower vì vậy ta không phân tích đến những công ty này. Luận văn Thạc sĩ -QTKD Viện Kinh tế & Quản lý Học viên: Mai Ngọc Tuấn, Lớp 11BQTKD-DK 59 Ta có thể thấy đặc điểm chung của các đối thủ cạnh tranh là thường kết hợp chung cư với văn phòng cho thuê vì vậy tính chuyên nghiệp không cao nên sẽ khó thu hút được các khách lớn, là những khách hàng đòi hỏi tiêu chuẩn quốc tế về trang thiết bị cũng như trình độ quản lý đối với một toà nhà cho thuê văn phòng. Hơn nữa, quy định hạn chế sử dụng chung cư làm văn phòng cho thuê của Bộ Xây dựng cũng sẽ là một rào cản đối với các doanh nghiệp này. Tuy nhiên các doanh nghiệp này lại cạnh tranh hơn Petro Tower về mặt giá cả do chi phí đầu tư thấp và không phải thuê Giám đốc điều hành người nước ngoài nên chi phí quản lý, điều hành cũng thấp. 2.2.2.5. Đối thủ tiềm năng Bất chấp những khó khăn mà thị trường văn phòng cho thuê hiện đang gặp phải, nhiều doanh nghiệp vẫn đang lên kế hoạch đầu tư vào lĩnh vực này. Trong đó có cả những doanh nghiệp mới thành lập cũng như những doanh nghiệp đã hoạt động nhiều năm trong một ngành khác nay lại mở rộng đầu tư sang bất động sản. Bảng 2.6: Danh sách các đối thủ tiềm năng Stt Tên doanh nghiệp Dự án đang triển khai Địa chỉ Diện tích cho thuê VP (m2) 1 Tổng Công ty CP Dịch vụ kỹ thuật Dầu khí (PTSC) PTSC Tower Số 226 Lê Lợi 15,000 2 Xí nghiệp Phân phối khí thấp áp (PVGAS-D) PGD office building Đường 30 tháng 4 6,800 3 Công ty Cổ phần Xây dựng Công nghiệp và Dân dụng dầu khí (PTL) PVC Sailing Tower Số 33 đường 30 tháng 4 5,000 4 Doanh nghiệp tư nhân Sơn Thịnh Son Thinh Tower Số 2 Lê Hồng Phong 5,000 Tổng Công ty CP Dịch vụ kỹ thuật Dầu khí (PTSC): là đơn vị thành viên của Tập đoàn Dầu khí Quốc gia Việt Nam với chức năng hoạt động đa ngành và chủ yếu cung cấp các dịch vụ kỹ thuật cho ngành công nghiệp dầu khí ở trong và ngoài nước. Khu phức hợp PTSC Tower khi đi vào hoạt động sẽ cung cấp gần 15.000 m2 văn phòng cao cấp hạng A, hội trường sức chứa 350 chỗ, hơn 3.000 m2 siêu thị, nhà hàng cao cấp phục vụ cho khách nước ngoài và 14.648 m2 căn hộ cao cấp. Có thể nói PTSC là đối thủ tiềm năng đáng ngại nhất của Petro Tower do có tiềm lực tài chính mạnh và cũng là thành viên của Tập đoàn Dầu khí Việt Nam. Hiện tại PTSC đang là khách hàng lớn thứ 2 của Petro Tower với diện tích thuê 1.940 m2. Khi dự án hoàn Luận văn Thạc sĩ -QTKD Viện Kinh tế & Quản lý Học viên: Mai Ngọc Tuấn, Lớp 11BQTKD-DK 60 thành, Petro Tower chắc chắn giảm công suất đi một lượng tương ứng đồng thời nếu không có chính sách tốt để giữ chân khách hàng thì còn có thể bị lôi kéo mất các khách hàng dầu khí khác. Xí nghiệp Phân phối khí thấp áp (PVGAS-D): là đơn vị thành viên của Tổng công ty Khí thuộc Tập đoàn Dầu khí Việt Nam. Ngành nghề kinh doanh chính của PVGAS-D là kinh doanh và vận chuyển khí thấp áp và các sản phầm dầu khí khác. Gần đây PVGAS-D đã bổ sung thêm ngành nghề kinh doanh bất động sản. Dự án PGD office building với 6.800 m2 diện tích văn phòng sẽ đi vào hoạt động trong năm 2013. Diện tích thuê của PVGAS-D tại Petro Tower hiện là 536 m2 vì vậy sau khi chuyển đến văn phòng mới họ vẫn còn dư tới trên 6.000 m2 văn phòng có thể cho thuê. Điều này tạo thêm áp lực đối với Petro Tower trong việc giữ chân khách hàng. Công ty Cổ phần Xây dựng Công nghiệp và Dân dụng dầu khí (PVC-IC): là đơn vị thành viên của Tổng Công ty Cổ phần Xây lắp Dầu khí thuộc Tập đoàn Dầu khí. PVC-IC có chức năng xây dựng công nghiệp dân dụng; xây dựng các công trình hạ tầng, cầu, cảng, đầu tư kinh doanh địa ốc, hạ tầng phụ trợ. PVC-IC trước nay được biết đến như là một nhà thầu xây dựng công trình cho các công ty trong ngành dầu khí. PVC Sailing Tower là dự án thứ 2 mà PVC-IC là chủ đầu tư và là dự án đầu tiên có chức năng cho thuê văn phòng. Công trình gồm 36 tầng kết hợp chung cư, trung tâm thương mại và văn phòng. Diện tích văn phòng cho thuê dự kiến là 5.000m2. Doanh nghiệp tƣ nhân Sơn Thịnh: Tuy là một doanh nghiệp tư nhân nhưng Sơn Thịnh khá mạnh khi sở hữu một chuỗi khách sạn, nhà hàng và chung cư tại Vũng Tàu. Sơn Thịnh Tower là dự án phức hợp chung cư, trung tâm thương mại và văn phòng lớn nhất của Sơn Thịnh gồm 33 tầng có 5.000m2 cho thuê văn phòng. Như vậy ta có thể thấy trong bốn đối thủ tiềm năng thì có tới ba công ty thuộc Tập đoàn Dầu khí. Hai trong số đó thậm chí còn là khách hàng hiện tại của Petro Tower nên hiểu rõ điểm mạnh, điểm yếu của công ty. Với các đối thủ này, Petro Tower hoàn toàn mất đi lợi thế mối quan hệ ưu tiên cho các thành viên Tập đoàn Dầu khí. Vì vậy Petro Tower phải cạnh tranh sòng phẳng với họ trong việc lôi kéo các khách hàng dầu khí khác. Tuy nhiên do khó khăn chung của thị trường bất động sản cũng như chính sách của nhà nước hạn chế các doanh nghiệp đầu tư ngoài ngành nên ngoại trừ PGD Office Building sắp hoàn thiện thì tất cả các dự án còn lại đều đang bị Luận văn Thạc sĩ -QTKD Viện Kinh tế & Quản lý Học viên: Mai Ngọc Tuấn, Lớp 11BQTKD-DK 61 hoãn tiến độ. Do đó các công ty này chưa trở thành đối thủ cạnh tranh của Petro Tower trong 1, 2 năm tới. 2.2.2.6. Sản phẩm thay thế Sản phẩm thay thế có thể kể đến đó là dịch vụ văn phòng ảo. Hiện nay dịch vụ văn phòng ảo còn khá mới mẻ ở Việt Nam. Mặt khác, các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ này hầu như ít quảng bá. Khách hàng tự tìm hiểu về dịch vụ và đến đăng ký là chính. Vậy văn phòng ảo (Virtual Office) là gì? Nói một cách đơn giản là khi khách hàng có nhu cầu thuê một văn phòng (ảo) để mở công ty hoặc làm nơi giao dịch, công ty kinh doanh dịch vụ văn phòng ảo sẽ cung cấp đầy đủ các tiện nghi cần thiết như bảng hiệu công ty, phòng họp, máy chiếu, điện thoại, fax, e-mail, trang web, địa chỉ để liên hệ với khách hàng, nhân viên tiếp tân và giao dịch thư từ... Doanh nghiệp có thể sử dụng ngay sau khi kí hợp đồng. Văn phòng ảo là nơi đặt logo, biển hiệu của doanh nghiệp. Khi đã sở hữu một văn phòng ảo, khách hàng có thể làm việc ở bất cứ nơi đâu mà không phải đến công ty. Nhân viên của đơn vị cho thuê có trách nhiệm trực điện thoại, sau đó chuyển thông tin cho doanh nghiệp thuê. Riêng các buổi họp, hội nghị thì doanh nghiệp thuê hoàn toàn có thể sử dụng các dịch vụ, phòng họp chung. Ƣu điểm của văn phòng ảo  Tiết kiệm chi phí rất nhiều. Chủ trương cắt giảm chi phí, thu hẹp hoạt động để tồn tại của nhiều doanh nghiệp khi kinh tế rơi vào suy thoái đã đem đến cơ hội cho lĩnh vực kinh doanh văn phòng ảo. Vì vậy có thể nói đây là ưu điểm nổi trội nhất của loại hình này.  Không lo lắng về các nguồn cung ứng như : trang thiết bị, nội thất,Do đó sẽ giúp DN tránh được các mối đe dọa lớn về phía người cung ứng, như : giá cả cao, chất lượng kém  DN không cần thiết phải có nhân viên làm việc thường trực. Nhân viên của đơn vị cho thuê có trách nhiệm trực điện thoại, sau đó chuyển thông tin cho doanh nghiệp thuê.  Có đầy đủ trang thiết bị cao cấp như văn phòng hạng A. Với một mức chi phí rất thấp bỏ ra, DN đã có thể sử dụng được những trang thiết bị hiện đại nhất, thể hiện được đẳng cấp và sự chuyên nghiệp. Luận văn Thạc sĩ -QTKD Viện Kinh tế & Quản lý Học viên: Mai Ngọc Tuấn, Lớp 11BQTKD-DK 62  Đảm bảo kết nối với khách hàng hoặc các đối tác khác 1 cách dễ dàng. Hệ thống thông tin liên lạc tại văn phòng ảo hoạt động 24/24, đảm bảo bất kỳ lúc nào khách hàng/ đối tác cũng có thể liên lạc được với DN đi thuê.  Các hoạt động trong nội bộ DN tiến hành thuận lợi như có 1 văn phòng thật với sự hỗ trợ từ trang thiết bị hiện đại, đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp của dịch vụ văn phòng ảo. Nhƣợc điểm của văn phòng ảo  Muốn gặp khách hàng hay đối tác phải hẹn trước và thời gian tiếp khách bị bó buộc theo số giờ đã đăng ký. Vấn đề là do ở cùng một tòa nhà văn phòng ảo có cả trăm DN cùng đăng ký kinh doanh. Để tránh được tình trạng ùn tắc công việc, và bị động về chỗ nên các DN buộc phải tuân theo quy định này của dịch vụ văn phỏng ảo. Đây là bất lợi lớn nhất cho DN sử dụng dịch vụ này.  Lo ngại vấn đề pháp l