Luận văn Pháp luật về kinh doanh và sử dụng đất trong khu công nghiệp và khu chế xuất

ó khăn (khu kinh tế). Việc xác ñịnh ưu ñãi sẽ ñược xác ñịnh cụ thể ñối với từng dự án ñầu tư, vì ngoài ưu ñãi ñối với ñịa bàn ñầu tư, lĩnh vực ñầu tư mà nhà ñầu tư lựa chọn cũng là tiêu chí xét hưởng ưu ñãi. Tuy nhiên, khuôn khổ ưu ñãi phổ biến ñược xem xét áp dụng là: - Thuế suất ưu ñãi có thể ñược áp dụng ở mức 10%, 15%, 20% so với mức thông thường là 28% hoặc 25%. - Thời gian ñược hưởng mức thuế suất ưu ñãi là 10 năm, 12 năm hoặc 15 năm. Trường hợp ñặc biệt, có thể ñược áp dụng trong suốt thời hạn hoạt ñộng của dự án ñầu tư. Miễn thuế thu nhập trong thời hạn nhất ñịnh. Ngoài ra, có thể ñược xem xét giảm 50% số thuế phải nộp trong một số năm tiếp theo. Tóm lại, căn cứ vào ñiều kiện phát triển kinh tế- xã hội trong từng thời kì mà Chính phủ quy ñịnh những ưu ñãi cho nhà ñầu tư ñầu tư vào khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế. Các ưu ñãi riêng này ñược quy ñịnh trong quy chế hoạt ñộng ñược ban hành chung cho các khu công nghiệp,, khu chế xuất hoặc ban hành riêng cho từng khu kinh tế hoặc khu công nghệ cao do Thủ tướng Chính phủ quyết ñịnh thành lập. Pháp luật về kinh doanh và sử dụng ñất trong khu công nghiệp, khu chế xuất. GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 21 SVTH: Trần Thị Hồng Thắm Ưu ñãi về hỗ trợ ñầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp, hỗ trợ về tín dụng phát triển hạ tầng khu công nghiệp ñược thực hiện ñối với những ñịa bàn có ñiều kiện kinh tế xã hội khó khăn, sẽ khó tìm ñược doanh nghiệp ñầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp. Các nhà ñầu tư thứ cấp cũng không muốn ñầu tư vì hạ tầng kinh tế xã hội khu vực ñó quá yếu kém, chi phí ñầu tư cao, thu hồi vốn chậm, rủi ro kinh doanh lớn…Nhằm thực hiện mục tiêu phát triển công nghiệp ở những ñịa phương ñó, Thủ tướng Chính phủ cho phép ngân sách trung ưng và ñịa phương cân ñối hỗ trợ ñể thu hút ñầu tư tốt hơn. 2.5.1.4. Ưu ñãi về việc sử dụng ñất. Các ưu ñãi cụ thể ñược quy ñịnh trong Luật ñất ñai năm 2003 và Nghị ñịnh số 181/ 2004/Nð-CP ngày 29/ 10/ 2004 về thi hành Luật ñất ñai và quy chế tổ chức và hoạt ñộng của khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Các hình thức ưu ñãi về việc sử dụng ñất ñược thể hiện qua việc Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất hoặc cho thuê ñất thu tiền thuê ñất hàng năm ñối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam ñịmh cư ở nước ngoài; cho thuê ñất thu tiền thuê ñất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê ñất hàng năm ñối với người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài ñể ñầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp. ðối với diện tích ñất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp thì nhà ñầu tư không phải trả tiền sử dụng ñất, tiền thuê ñất. Tổ chức kinh tế, hộ gia ñình, cá nhân ñầu tư vào sản xuất, kinh doanh vào khu công nghiệp ñược lựa chon hình thức nhận giao ñất có thu tiền sử dụng ñất hoặc thuê ñất của nhà nước; nhận chuyển nhượng; thuê ñất; thuê lai ñất gắn liền với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài ñầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp; thuê lại ñất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức, cá nhân nước ngoài ñầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp. Ngoài ra, còn có các ưu ñãi ñầu tư do chính quyền ñịa phương áp dụng bổ sung. ðối với những ñịa phương có ñiều kiện kinh tế xã hội khó khăn, không thuận tiện ñể phát triển công nghiệp nhưng lại cần phát triển công nghiệp ñể chuyển dịch cơ cấu kinh tế ñịa phương, chính quyền ñịa phương quy ñịnh thêm một số ưu ñãi ñầu tư áp dụng cho cả doanh nghiệp trong và ngoài hàng rào khu công nghiệp. Các ñịa phương thường có cơ chế hỗ trợ về tài chính cho các doanh nghiệp khu công nghiệp như: hỗ trợ một phần tiền thuê ñất, hỗ trợ xây dựng hạ tầng khu công nghiệp, hỗ trợ ñào tạo nguồn nhân lực…Ngoài ra, hỗ trợ phát triển hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội ngoài hàng rào khu công nghiệp cũng ñược nhiều ñịa phương trú trọng, góp phần thúc ñẩy thành công của khu công nghiệp ñược thành lập. Pháp luật về kinh doanh và sử dụng ñất trong khu công nghiệp, khu chế xuất. GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 22 SVTH: Trần Thị Hồng Thắm 2.5.2. Vấn ñề hỗ trợ ñầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất. Theo ñiều 33, ñiều 34 và ñiều 35 Nghị ñịnh 108/Nð - CP của Chính Phủ ngày 22/9/2006 quy ñịnh cụ thể vấn ñề hỗ trợ ñầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, khu chế xuất và phương thức hỗ trợ. 2.5.2.1. Hỗ trợ ñầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng ngoài hàng rào khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao. Chính phủ khuyến khích và có chính sách ưu ñãi các thành phần kinh tế ñầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội ngoài hàng rào khu công nghiệp, khu chế xuất và khu công nghệ cao. Căn cứ quy hoạch tổng thể phát triển khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế ñã ñược Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, các Bộ, ngành và Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau ñây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) lập kế hoạch ñầu tư và tổ chức xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội ngoài hàng rào khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cân ñối nguồn ngân sách ñịa phương ñể hỗ trợ ñầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội ngoài hàng rào khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế. 2.5.2.2. Hỗ trợ ñầu tư hệ thống kết cấu hạ tầng trong hàng rào khu công nghiệp, khu chế xuất Thủ tướng Chính phủ quy ñịnh ñiều kiện, nguyên tắc, hạn mức và hạng mục công trình ñược hỗ trợ từ ngân sách trung ương cho một số ñịa phương có ñiều kiện kinh tế - xã hội khó khăn và ñịa bàn kinh tế - xã hội ñặc biệt khó khăn ñể cùng nhà ñầu tư ñầu tư phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật trong hàng rào khu công nghiệp và khu chế xuất. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cân ñối nguồn ngân sách ñịa phương ñể hỗ trợ nhà ñầu tư ñầu tư phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật trong hàng rào khu công nghiệp, khu chế xuất. 2.5.2.3. Phương thức ñầu tư hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, khu chế xuất Việc ñầu tư, kinh doanh hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, khu chế xuất ñược thực hiện bởi một hoặc nhiều nhà ñầu tư; phải bảo ñảm phù hợp và thống nhất với quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất ñã ñược cấp có thẩm quyền phê duyệt; quy ñịnh rõ về quyền và nghĩa vụ của từng nhà ñầu tư. Pháp luật về kinh doanh và sử dụng ñất trong khu công nghiệp, khu chế xuất. GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 23 SVTH: Trần Thị Hồng Thắm ðối với ñịa bàn có ñiều kiện kinh tế - xã hội ñặc biệt khó khăn, căn cứ vào ñiều kiện cụ thể của ñịa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Thủ tướng Chính phủ quyết ñịnh việc cho phép thành lập ñơn vị sự nghiệp có thu làm chủ ñầu tư dự án ñầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, khu chế xuất. 3. Hình thức sử dụng ñất và người sử dụng ñất trong khu công nghiệp, khu chế xuất. 3.1. Người sử dụng ñất trong khu công nghiệp, khu chế xuất. Theo khoản 4 ñiều 90 Luật ñất ñai quy ñịnh người sử dụng ñất trong khu công nghiệp bao gồm: − Tổ chức kinh tế, hộ gia ñình, cá nhân. − Người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài. − Tổ chức, cá nhân nước ngoài. 3.2. Hình thức sử dụng ñất trong khu công nghiệp, khu chế xuất. Trong khu công nghiệp có các hình thức sử dụng ñất như là ñược Nhà nước giao ñất hoặc cho thuê ñất. Theo khoản 3 ñiều 90 Luật ñất ñai quy ñịnh hình thức sử dụng ñất trong khu công nghiệp như sau: - Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất hoặc cho thuê ñất thu tiền thuê ñất hàng năm ñối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài; - Cho thuê có thu tiền thuê ñất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê ñất hàng năm ñối với người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân, người nước ngoài ñể ñầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp. - ðối với diện tích ñất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp thì nhà ñầu tư không phải trả tiền sử dụng ñất, tiền thuê ñất. 4. Giới thiệu về các khu công nghiệp ở thành phố Cần Thơ. 4.1. Khu công nghiệp Trà Nóc 1 và 2. a. Khu công nghiệp Trà Nóc 1. Khu công nghiệp Trà Nóc 1 có diện tích 135 ha, tọa lạc tại phường Trà Nóc, quận Bình Thủy, Tp. Cần Thơ. Hạ tầng kỹ thuật ñã ñược xây dựng hoàn chỉnh, ñã cho thuê 100% diện tích ñất công nghiệp. b. Khu công nghiệp Trà Nóc 2. Khu công nghiệp Trà Nóc 2 có diện tích 165 ha, tọa lạc tại phường Phước Thới, Quận Ô Môn, liền kề với KCN Trà Nóc 1. Cơ sở hạ tầng ñược xây dựng từ ñầu năm 1999, ñã có nhiều nhà ñầu tư trong nước và ngoài nước thuê ñất xây dựng trên 90% diện tích ñất công nghiệp. Khu công nghiệp Trà Nóc 1 và 2 nằm liền kề nhau, tổng diện tích quy hoạch: 300 ha, nằm cách trung tâm thành phố Cần Thơ 10 km về phía Bắc, cách sân bay Trà Nóc Pháp luật về kinh doanh và sử dụng ñất trong khu công nghiệp, khu chế xuất. GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 24 SVTH: Trần Thị Hồng Thắm 2 km, cách Cảng Cần Thơ 3 km; nằm sát bờ sông Hậu, ñường sông chính giao lưu trong nước và quốc tế; ngược dòng phía Bắc ñi Campuchia, xuôi dòng qua cảng Cần Thơ, cảng Cái Cui ñi ra biển ðông (cửa ðịnh An); nằm sát quốc lộ 91A ñi các tỉnh ðBSCL. ðịnh hướng phát triển ngành nghề: Khuyến khích phát triển các ngành công nghiệp không gây ô nhiễm nguồn nước, không khí và ñất ñai như: chế biến lương thực, thực phẩm; các ngành công nghiệp cơ khí, ñiện, ñiện tử, sản xuất phụ tùng máy móc, công nghiệp ô tô, công nghiệp vật liệu xây dựng, công nghiệp sản xuất hàng tiêu dùng, dược... 4.2. Khu công nghiệp Hưng Phú 1 và 2. a. Khu công nghiệp Hưng phú 1. Khu công nghiệp Hưng Phú 1 có diện tích quy hoạch 262 ha, nằm ở phường Phú Thứ, quận Cái Răng, thành phố Cần Thơ, do Công ty Cổ phần Khu Công nghiệp Sài Gòn - Cần Thơ làm chủ ñầu tư. b. Khu công nghiệp Hưng phú 2. Khu công nghiệp Hưng Phú 2 có diện tích quy hoạch 212 ha, tiếp giáp với KCN Hưng Phú 1 về phía thượng lưu, ñã có nhiều dự án ñầu tư trong và ngoài nước ñang xây dựng và hoạt ñộng, hiện nay chia thành 2 phân khu ñể ñầu tư hạ tầng:  Khu công nghiệp Hưng Phú 2A (134ha): Công ty TNHH Xây lắp BMC (Bộ Thương Mại) chủ ñầu tư.  Khu công nghiệ Hưng Phú 2B (78ha): Cty Xây dựng hạ tầng KCN Cần Thơ chủ ñầu tư. Khu CN Hưng Phú 1 và 2 nằm liền kề nhau có tổng diện tích 474 ha, nằm bên bờ hữu ngạn sông Hậu, gần cầu Cần Thơ, cách trung tâm thành phố Cần Thơ 4 km về phía Nam. Ngược dòng phía Bắc ñi Campuchia, cách Phnôm-Pênh trên 210 km; xuôi dòng phía Nam ra biển ðông 100 km, có Cảng biển quốc tế Cái Cui cho tàu trọng tải trên 10.000 tấn cặp bến, sau năm 2010 cho tàu trọng tải trên 20.000 tấn cặp bến; có ñủ hệ thống kho tàng ñáp ứng mức lưu chuyển hàng hoá 4-5 triệu tấn/năm, các công trình ñiện, nước, viễn thông sẵn sàng phục vụ cho nhà ñầu tư. ðịnh hướng phát triển ngành nghề : KCN Hưng Phú 1 & 2 là KCN hỗn hợp nhiều ngành nghề, nhưng ưu tiên thu hút các ngành nghề: chế tạo cơ khí, lắp ráp ñiện, ñiện tử, chế biến nông, thủy sản, gia súc, gia cầm ñông lạnh, ñóng hộp; chế tạo vật liệu xây dựng, sản xuất dược phẩm, các ngành công nghiệp, chế biến khác; giao thông vận tải và dịch vụ xuất nhập khẩu. 4.3. Khu công nghiệp Thốt Nốt. a. Khu công nghiệp Thốt Nốt 1. Pháp luật về kinh doanh và sử dụng ñất trong khu công nghiệp, khu chế xuất. GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 25 SVTH: Trần Thị Hồng Thắm Khu công nghiệp Thót Nốt 1 có diện tích khoảng 150 ha. ðịa ñiểm xây dựng tại xã Thới Thuận, huyện Thốt Nốt (gồm 4 giai ñoạn). Giai ñoạn I, II, III tổng diện tích khoảng 110 ha; trong ñó có 70 ha ñất công nghiệp. Hiện ñó có 06 dự án ñang xây dựng và hoạt ñộng, chiếm 64% diện tích ñất công nghiệp, tổng vốn ñầu tư ñăng ký của 6 dự án này là 95,465 triệu USD, vốn thực hiện là 31,31 triệu USD và 05 dự án ñăng ký chuẩn bị triển khai thuê hết diện tích ñất công nghiệp còn lại và giai ñoạn IV (46 ha) ñang lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2.000. b. Khu công nghiệp Thốt Nốt 2. Khu công nghiệp Thốt Nốt 2 có diện tích khoảng 800ha – 1.000 ha. ðịa ñiểm xây dựng gồm các xã Thới Thuận (Thốt Nốt), Vĩnh Trinh (Vĩnh Thạnh). Khu công nghiệp Thốt Nốt 1 và 2 có diện tích quy hoạch chung từ 800-1.000 ha, tọa lạc tại xã Thới Thuận huyện Thốt Nốt, cách Trung tâm thị trấn Thốt Nốt 10 km về phía Bắc và cách Trung tâm thành phố Cần Thơ 60 km; phiá ðông giáp sông Hậu, phía Nam giáp Quốc lộ 91, thuận tiện về giao thông thủy, bộ, phù hợp cho việc vận chuyển nguyên liệu và sản phẩm. Có vị trí rất thuận lợi, là nơi tiếp giáp với tỉnh Kiên Giang, An Giang, ðồng Tháp, thuận tiện cho việc giao thương với Campuchia và các nước trong khu vực. ðịnh hướng phát triển ngàng nghề: Dự kiến ngành nghề chính ñầu tư vào khu công nghiệp Thốt Nốt: Chế biến nông, thủy sản, xay xát, nông dược, ñóng tàu và các ngành cơ khí chế tạo phục vục nông nghiệp nông thôn gắn với phát triển ñô thị. Pháp luật về kinh doanh và sử dụng ñất trong khu công nghiệp, khu chế xuất. GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 26 SVTH: Trần Thị Hồng Thắm CHƯƠNG II PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH VÀ SỬ DỤNG ðẤT TRONG KHU CÔNG NGHIỆP VÀ KHU CHẾ XUẤT -----o0o----- Khu công nghiệp và khu chế xuất là khu vực kinh doanh ñược nhiều ưu ñãi, ñược quy ñịnh riêng trong quy chế quản lý ñối với khu công nghiệp và khu chế xuất về thành lập, hoạt ñộng… việc kinh doanh và sử dụng ñất trong khu vực này cũng có những nét ñặc thù và ñược quy ñịnh riêng biệt cho các chủ thể kinh doanh và sử dụng ñất trong khu công nghiệp và khu chế xuất. 1. Nguyên tắc sử dụng ñất trong khu công nghiệp và khu chế xuất. Chủ thể sử dụng ñất trong khu công nghiệp và khu chế xuất phải tuân thủ nguyên tắc về sử dụng ñất trong luật ñất ñai. Cụ thể theo ñiều 11 Luật ñất ñai 2003 quy ñịnh việc sử dụng ñất phải bảo ñảm các nguyên tắc là phải sử dụng ñất ñúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất và ñúng mục ñích sử dụng ñất; sử dụng ñất một cách tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại ñến lợi ích chính ñáng của người sử dụng ñất xung quanh. Người sử dụng ñất thực hiện các quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật ñất ñai và các quy ñịnh của pháp luật có liên quan. Bên cạnh việc bảo ñảm thực hiện ñúng các nguyên tắc chung của luật ñất ñai thì các chủ thể kinh doanh và sử dụng ñất trong khu công nghiệp và khu chế xuât còn phải tuân thủ những nguyên tắc sử dụng ñất trong khu công nghiệp và khu chế xuất ñược quy ñịnh ở khoản 2 ñiều 90 Luật ñất ñai. Việc sử dụng ñất ñể xây dựng khu công nghiệp phải phù hợp với quy hoạch sử dụng ñất chi tiết, kế hoạch sử dụng ñất chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp ñã ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Khi lập quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp phải bảo ñảm ñồng bộ với quy hoạch nhà ở, công trình công cộng phục vụ ñời sống người lao ñộng làm việc trong khu công nghiệp. 2. Các chủ thể kinh doanh và sử dụng ñất trong khu công nghiệp, khu chế xuất. 2.1. Chủ thể là chủ ñầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất. 2.1.1. Khái niệm chủ ñầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất. Chủ thể ñầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất có thể là công ty Nhà nước, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, các nhà ñầu tư nước ngoài Pháp luật về kinh doanh và sử dụng ñất trong khu công nghiệp, khu chế xuất. GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 27 SVTH: Trần Thị Hồng Thắm dưới hình thức liên doanh với doanh nghiệp Việt Nam ñầu tư, xây dựng và kinh doanh các công trình kết cấu hạ tầng khu công nghiệp (gọi chung là công ty phát triển hạ tầng khu công nghiệp). Công ty phát triển hạ tầng khu công nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp ñược hiểu nôm na là những chủ thể này sẽ bỏ vốn, kỹ thuật…ñể ñầu tư nhà xưởng, máy móc, nhà kho, cơ sở hạ tầng, văn phòng…trong khu công nghiệp, chủ thể này xin giao ñất thuê, thuê ñất thô của Nhà nước, hoặc là thuê ñất của Nhà nước rồi xây dựng cơ sở hạ tầng trên ñất và cho chủ thể ñầu tư sản xuất kinh doanh trong khu công nghiệp thuê lại ñất hoặc bán, cho thuê lại ñất có gắn với kết cấu hạ tầng. ðối với những công trình công cộng trong khu công nghiệp như ñường xá, cầu cống, hệ thống cấp thoát nước…thì công ty phát triển hạ tầng kết hợp với Nhà nước, ñược sự hỗ trợ của Nhà nước xây dựng những công trình này. 2.1.2. Vấn ñề ñầu tư, chuyển nhượng hệ thống kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất. ðầu tư hệ thống kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất ñòi hỏi phải có nhiều vốn, kỹ thuật… Một số kết cấu hạ tầng nhỏ, vốn ít thì chủ ñầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng có thể thực hiện ñược nhưng những hệ thống kết cấu hạ tầng lớn, số vốn nhiều như công trình dùng chung trong khu công nghiệp thì cần phải có sự phối hợp, hỗ trợ của Nhà nước. Căn cứ quy hoạch tổng thể phát triển khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế ñã ñược Chính phủ phê duyệt, các Bộ, cơ quan ngang Bộ và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lập kế hoạch ñầu tư và tổ chức xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội ngoài hàng rào khu công nghiệp, khu chế xuất thuộc phạm vi quản lý. ðối với một số ñịa phương có ñịa bàn kinh tế - xã hội khó khăn và ñịa bàn kinh tế - xã hội ñặc biệt khó khăn, Nhà nước hỗ trợ một phần vốn cho ñịa phương ñể cùng với ñầu tư ñầu tư phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất theo quy ñịnh của Chính phủ. Doanh nghiệp muốn vào kinh doanh trong khu công nghiệp, khu chế xuất mà chưa có cơ sở hạ tầng như nhà xưởng, máy móc, văn phòng… thì rất khó khăn cho việc kinh doanh. Chính vì vậy mà có sự ra ñời của các chủ ñầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp với tư cách là chủ thể ñi xây dựng trước, tạo nền móng, cơ sở vật chất, kỹ thuật cho chủ thể ñầu tư sản xuất, kinh doanh vào ñây thực hiện hoạt ñộng sản xuất, kinh doanh. Những chủ thể ñầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng này sẽ thuê ñất thô của Nhà nước, xây dựng kết cấu hạ tầng trên ñất rồi bán lại, Pháp luật về kinh doanh và sử dụng ñất trong khu công nghiệp, khu chế xuất. GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 28 SVTH: Trần Thị Hồng Thắm hoặc cho thuê lại ñất hoặc ñất gắn với kết cấu hạ tầng trên ñất cho các nhà ñầu tư sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp. Hệ thống kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, khu chế xuất có thể hiểu là nhà xưởng, văn phòng, kho bãi ñã xây dựng trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế ñể phục vụ sản xuất, kinh doanh. Công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật, các công trình dịch vụ, bao gồm hệ thống ñường giao thông, cấp ñiện, cấp nước, thoát nước, thông tin liên lạc, xử lý nước thải, xử lý chất thải và các công trình dịch vụ, tiện ích công cộng khác trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế. Trên ñây là vấn ñề ñầu tư vào khu công nghiệp, khu chế xuất, nhưng khi chủ thể này có ñất, có cơ sở hạ tầng thì việc chuyển nhượng lại càng là vấn ñề quan trọng và ñược quy ñịnh trong nhiều ngành luật như Luật ñầu tư, Luật dân sự và Luật Kinh doanh Bất ñộng sản. Theo ðiều 8 Luật Kinh doanh Bất ñộng sản quy ñịnh một số ñiều kiện mà tổ chức, cá nhân muốn kinh doanh bất ñộng sản phải ñáp ứng như là: tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất ñộng sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp ñịnh và ñăng ký kinh doanh bất ñộng sản theo quy ñịnh của pháp luật. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất ñộng sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, ñăng ký kinh doanh dịch vụ bất ñộng sản theo quy ñịnh của pháp luật. Doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất ñộng sản phải có vốn pháp ñịnh là 6 tỷ ñồng Việt Nam. Việc xác nhận vốn pháp ñịnh của doanh nghiệp, hợp tác xã thực hiện theo quy ñịnh của pháp luật về doanh nghiệp, hợp tác xã và ñăng ký kinh doanh. Chủ ñầu tư dự án khu ñô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải có vốn ñầu tư thuộc sở hữu của mình ñể thực hiện dự án. ðối với dự án khu ñô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì không thấp hơn 20% tổng mức ñầu tư của dự án ñã ñược phê duyệt. ðối với dự án khu nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức ñầu tư của dự án có quy mô sử dụng ñất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức ñầu tư của dự án có quy mô sử dụng ñất từ 20 ha trở lên ñã ñược phê duyệt. Vốn thuộc sở hữu của chủ ñầu tư là vốn thực có của chủ ñầu tư tính ñến năm trước liền kề với năm chủ ñầu tư thực hiện dự án khu ñô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp ñược thể hiện trong báo cáo tài chính của chủ ñầu tư và phải ñược kiểm toán ñộc lập xác nhận. Trường hợp chủ ñầu tư là doanh nghiệp, hợp tác xã mới thành lập thì phải có văn bản xác nhận của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền. Pháp luật về kinh doanh và sử dụng ñất trong khu công nghiệp, khu chế xuất. GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 29 SVTH: Trần Thị Hồng Thắm Chủ ñầu tư có trách nhiệm chứng minh năng lực tài chính của mình ñể thực hiện dự án thông qua việc lập danh mục các dự án ñang thực hiện ñầu tư, trong ñó nêu rõ tổng vốn ñầu tư của từng dự án. 2.1.3. Hình thức sử dụng ñất của chủ ñầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng. Theo ñiều 90 khoản 3 Luật ñất ñai 2003 quy ñịnh thì chủ ñầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất có ñược ñất bằng cách: - Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất hoặc cho thuê ñất thu tiền thuê ñất hàng năm ñối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài; - Cho thuê có thu tiền thuê ñất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê ñất hàng năm ñối với người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân, người nước ngoài ñể ñầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp. - ðối với diện tích ñất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp thì nhà ñầu tư không phải trả tiền sử dụng ñất, tiền thuê ñất. 2.2. Chủ thể là chủ ñầu tư sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, khu chế xuất (chủ thể sử dụng ñất trong khu công nghiệp, khu chế xuất). 2.2.1. Khái niệm chủ ñầu tư sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, khu chế xuất. Chủ thể ñầu tư xây dựng, kinh doanh trong khu công nghiệp, khu chế xuất là những doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, cá nhân người Việt Nam, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài ñầu tư vào khu công nghiệp, khu chế xuất ñể thực hiện hoạt ñộng sản xuất, kinh doanh nhằm mục ñích sinh lời và khi ñầu tư vào khu công nghiệp thì những chủ thể này sẽ ñược ưu ñãi nhiều hơn so với ñầu tư ở bên ngoài khu công nghiệp. Người sử dụng ñất trong khu công nghiệp không chỉ giới hạn là người Việt Nam mà còn có người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân cá nhân nước ngoài. 2.2.2. Hình thức sử dụng ñất của chủ thể sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, khu chế xuất. Nhà ñầu tư muốn có mặt bằng ñể sản xuất kinh doanh trong khu công nghiệp thì có thể thực hiện bằng nhiều cách khác nhau. Tùy thuộc vào ñối tượng sử dụng ñất là tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân Việt Nam hoặc người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài mà pháp luật quy ñịnh những hình thức thích hợp về quyền sử dụng ñất. Theo khoản 4 ñiều 90 Luật ñất ñai 2003 quy ñịnh hình thức sử dụng ñất ñối với các loại chủ thể sử dụng ñất trong khu công nghiệp khu chế xuất. Pháp luật về kinh doanh và sử dụng ñất trong khu công nghiệp, khu chế xuất. GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 30 SVTH: Trần Thị Hồng Thắm • Tổ chức kinh tế, hộ gia ñình, cá nhân ñầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp ñược lựa chọn hình thức nhận giao ñất có thu tiền sử dụng ñất hoặc thuê ñất của nhà nước; nhận chuyển nhượng, thuê ñất, thuê lại ñất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài ñầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp; thuê lại ñất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức, cá nhân nước ngoài ñầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp. • Người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài ñầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp ñược lựa chọn hình thức nhận giao ñất có thu tiền sử dụng ñất, thuê ñất của Nhà nước trả tiền thuê ñất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê ñất hàng năm; thuê ñất, thuê lại ñất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài khác ñầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp; thuê lại ñất gắn với kết cầu hạ tầng của tổ chức, cá nhân nước ngoài ñầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp. • Tổ chức, cá n