Luận văn Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại tỉnh Quảng Ninh

g mà các bên tham gia trong hợp đồng đã cam kết, thỏa thuận. Đồng thời còn giúp cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền kiểm tra, kiểm soát đƣợc hợp đồng tặng cho QSDĐ có hợp pháp hay không. Hình thức của hợp đồng tặng cho QSDĐ còn là cơ sở để khẳng định các bên đã xác lập hợp đồng, xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng. Nhƣ vậy, hình thức của hợp đồng tặng cho QSDĐ phải thỏa mãn ba yếu tố: Yếu tố thứ nhất: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản Nhằm nâng cao độ xác thực về những nội dung đã cam kết, các bên ghi nhận nội dung giao kết bằng một văn bản. Trong văn bản đó các bên phải ghi nhận đầy đủ những nội dung bản của hợp đồng và cùng ký tên xác nhận vào văn bản. Văn bản thỏa thuận này sẽ là căn cứ để cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền kiểm tra, giám sát đƣợc việc dịch chuyển QSDĐ giữa các chủ thể; là cơ sở cơ quan Nhà nƣớc công nhận QSDĐ cho bên nhận tặng cho; đồng thời cũng là căn cứ pháp lý vững chắc để giải quyết tranh chấp. 42 Yếu tố thứ hai: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật Việc quy định hợp đồng tặng cho QSDĐ phải có chứng thực hoặc chứng nhận xác định và công nhận tính trung thực, tự nguyện trong việc cam kết thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia quan hệ tặng cho QSDĐ, từ đó tạo môi trƣờng pháp lý an toàn ổn định cho việc tặng cho QSDĐ. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất theo quy định tại điều 167, mục 3 của Luật đất đai năm 2013 đƣợc thực hiện nhƣ sau: - Hợp đồng chuyển nhƣợng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải đƣợc công chứng hoặc chứng thực, trừ trƣờng hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này; - Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ, QSDD và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản đƣợc công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên; - Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất đƣợc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự; - Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Yếu tố thứ ba: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền Theo quy định của pháp luật, hợp đồng tặng cho QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký đƣợc quy định tại Điều 503 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:“Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai” đó là thời điểm cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền chính thức ghi nhận việc tặng cho vào văn bản những thông tin cần thiết của sự kiện tặng cho. 43 Về thời điểm đƣợc thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất quy định tại Điều 168 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có GCN. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế QSDĐ thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền” (Luật Đất đai năm 2013) 2.1.4. Các trường hợp hợp đồng và hậu quả pháp lý của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu 2.1.4.1. Các trường hợp Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu là một giao dịch dân sự, hợp đồng tặng cho QSDĐ muốn có hiệu lực thì phải thỏa mãn điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tại Điều 117 BLDS năm 2015. Đó là các điều kiện sau: - Ngƣời tham gia hợp đồng tặng cho QSDĐ có năng lực hành vi dân sự; năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự đƣợc xác lập; - Mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm, trái đạo đức xã hội; - Ngƣời tham gia hợp đồng tặng cho QSDĐ phải hoàn toàn tự nguyện; - Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trƣờng hợp luật có quy định. Về nguyên tắc khi vi phạm một trong các điều kiện nêu trên, hợp đồng tặng cho QSDĐ sẽ vô hiệu, trừ trƣờng hợp pháp luật có quy định khác. Có những phần của hợp đồng không bị ảnh hƣởng bởi vi phạm thì vẫn có hiệu lực; hoặc có những vi phạm có thể khắc phục đƣợc thì pháp luật xác định một thời gian hợp lý cho các bên hoàn thiện, nếu hết thời hạn đó các bên không hoàn thành thì hợp đồng mới bị vô 44 hiệu;. Căn cứ vào quy định về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng nêu trên, hợp đồng tặng cho QSDĐ sẽ bị vô hiệu trong các trƣờng hợp sau: - Hợp đồng tặng cho QSDĐ vô hiệu do ngƣời chƣa thành niên, ngƣời mất năng lực hành vi dân sự, ngƣời bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập thực hiện. - Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội. - Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu do giả tạo. - Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu do nhầm lẫn (Điều 126 BLDS năm 2015). - Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa (Điều 127 BLDS năm 2015) - Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu do ngƣời xác lập không nhận thức, làm chủ đƣợc hành vi của mình (Điều 128, BLDS năm 2015) - Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu do vi phạm các quy định bắt buộc về hình thức của hợp đồng. - Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu từng phần. 2.1.4.2. Hậu quả pháp lý của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu BLDS quy định: “Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; Trƣờng hợp không thể hoàn trả đƣợc bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả; Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó; Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thƣờng” (Bộ luật dân sự năm 2015, Đ.131). Về lý luận, hợp đồng vô hiệu có 3 hậu quả xảy ra: 45 (i). Hợp đồng không có giá trị từ thời điểm giao kết, không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ đối với các bên. (ii). Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. (iii). Bên nào có lỗi dẫn đến thiệt hại cho bên kia thì phải bồi thƣờng thiệt hại. Nếu các bên đều có lỗi thì mỗi bên phải bồi thƣờng thiệt hại tƣơng ứng với mức độ lỗi của mình. Về mặt thực tế, khi hợp đồng tặng cho bị xác định là vô hiệu thì QSDĐ đƣợc tặng cho chính là mảnh đất không còn nguyên trạng nhƣ ban đầu và xác định bên có lỗi gây ra thiệt hại để buộc phải bồi thƣờng vô cùng khó khăn. - Về hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết: Hợp đồng bị Tòa án tuyên bố vô hiệu và hợp đồng đƣợc giao kết và chƣa có hiệu lực giống nhau là không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. Song hợp đồng đã giao kết chƣa đƣợc pháp luật công nhận giá trị pháp lý. Còn hợp đồng bị Tòa án tuyên vô hiệu là làm mất đi hiệu lực, hợp đồng có thể đã thực hiện đƣợc một phần hay toàn bộ. Khi hợp đồng tặng cho QSDĐ vô hiệu không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của bên tặng cho và bên đƣợc tặng cho từ thời điểm xác lập; các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu khi chƣa xác lập hợp đồng. Nếu hợp đồng chƣa thực hiện thì không thực hiện; nếu hợp đồng đã thực hiện đƣợc một phần thì không thực hiện tiếp; nếu hợp đồng đã thực hiện xong toàn bộ thì bên đƣợc tặng cho hoàn trả QSDĐ cho bên tặng cho. Quá trình đã thực hiện hay thực hiện xong hợp đồng đã tạo ra nhiều hệ lụy, không thể coi nhƣ chƣa phát sinh quyền và nghĩa vụ gì. Mặt khác, hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên từ thời điểm xác lập, nên không có sự vi phạm nghĩa vụ thì không thể bắt lỗi để buộc phải bồi thƣờng. Về hoàn trả QSDĐ: Khi hợp đồng tặng cho QSDĐ bị coi là vô hiệu, bên đƣợc tặng cho hoàn trả QSDĐ là đối tƣợng của hợp đồng cho bên tặng cho; có nghĩa là bên đƣợc tặng cho giao trả một mảnh đất đã nhận và làm thủ tục sang tên QSDĐ trả lại cho bên tặng cho. Pháp luật mới có quy định về thủ tục xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại, góp vốn 46 QSDĐ, (Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Đ.80), mà không quy định thủ tục xóa đăng ký tặng cho QSDĐ khi hợp đồng bị coi là vô hiệu là chƣa đầy đủ. Trên thực tế, khi Tòa án tuyên bố hợp đồng tặng cho QSDĐ vô hiệu, buộc bên đƣợc tặng cho phải trả lại đất cho bên tặng cho, giá trị QSDĐ không còn nguyên trạng nhƣ ban đầu do các yếu tố tự nhiên nhƣ thiên tai làm hủy hoại, sói mòn đất; hay yếu tố xã hội nhƣ biến động của giá cả thị trƣờng làm giá trị đất tăng lên hoặc giảm xuống; tùy thuộc vào thời gian sử dụng đất của bên đƣợc tặng cho, mảnh đất đó cũng có nhiều biến đổi do khai thác, sử dụng, tôn tạo đất... Pháp luật cho phép: “Nếu không hoàn trả đƣợc bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền”, có nghĩa là nếu bên đƣợc tặng cho đã sử dụng đất ổn định nhƣ xây dựng nhà để ở, trồng cây lƣu niên trên đất, bên đƣợc tặng cho không trả đất thì phải thanh toán giá trị đất bằng tiền cho bên tặng cho, vô hình dung bên tặng cho biến thành bên nhận chuyển nhƣợng QSDĐ. Tất nhiên, trƣờng hợp hợp đồng tặng cho QSDĐ vô hiệu do vi phạm điều cấm nhƣ các bên tặng cho nhau đất rừng phòng hộ mà Nhà nƣớc giao cho sử dụng để sản xuất trồng rừng, thì khi hợp đồng bi coi là vô hiệu, Nhà nƣớc sẽ thu hồi đất đó, bên đƣợc tặng cho không đƣợc hoàn trả đất cho bên tặng cho. - Về xác định thiệt hại: Đối với hợp đồng tặng cho QSDĐ vô hiệu, thiệt hại đƣợc xác định căn cứ vào lỗi của các bên. Có hai hình thức lỗi đƣợc xác định: (i). Lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu. (ii). Lỗi gây thiệt hại cho bên kia. Pháp luật chỉ chú trọng đến lỗi gây thiệt hại. Đối với hợp đồng tặng cho QSDĐ thiệt hại thƣờng đƣợc xác định là công sức của bên đƣợc tặng cho làm tăng giá trị của đất nhƣ cải tạo đất, xây dựng nhà và các công trình trên đất, trồng cây trên đất. Vì hợp đồng bị coi là vô hiệu, bên đƣợc tặng cho phải trả lại đất cho bên tặng cho; nếu bên tặng cho có lỗi thì bên đƣợc tặng cho sẽ đƣợc thanh toán bồi thƣờng công tôn tạo đất và giá trị các công trình, cây trái trên đất; nếu bên đƣợc tặng cho có lỗi thì không đƣợc thanh toán bồi thƣờng công tôn tạo đất và giá trị các công trình, cây trái trên đất. (Đỗ 47 Văn Đại, 2010) 2.1.5. Quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất 2.1.5.1. Nghĩa vụ của bên tặng cho quyền sử dụng đất Hợp đồng tặng cho là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên tặng cho; tuy nhiên thời điểm giao tài sản và thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản đối với mỗi loại tài sản lại khác nhau: Đối với tài sản là bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì thời điểm giao tài sản và thời điểm chuyển quyền sở hữu là một, nghĩa là quyền sở hữu đƣợc chuyển cho bên nhận tặng cho khi bên tặng cho giao tài sản. Còn đối với tài sản là bất động sản và động sản phải đăng ký quyền sở hữu thì thời điểm chuyển quyền sở hữu không phải là thời điểm chuyển giao tài sản mà là thời điểm đăng ký quyền sở hữu. QSDĐ là một loại tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, chính vì vậy mà bên tặng cho phải thực hiện hai việc sau: + Giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số liệu và tình trạng đất nhƣ đã thỏa thuận; Đối tƣợng của hợp đồng là một yếu tố mà các bên phải thỏa thuận. Đối với hợp đồng tặng cho QSDĐ các bên phải xác định rõ QSDĐ đƣợc tặng cho là QSDĐ đối với mảnh đất có vị trí, diện tích, hạng đất, loại đất và tình trạng đất cụ thể nhƣ thế nào. Và khi đã xác định trong hợp đồng các bên phải nghiêm chỉnh thực hiện. Giao đất nghĩa là bên tặng cho QSDĐ để cho bên nhận tặng cho QSDĐ chiếm hữu thực tế, có quyền khai thác công dụng của mảnh đất đã xác định trong hợp đồng. + Giao giấy tờ có liên quan đến QSDĐ cho bên đƣợc tặng cho để làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất Để trở thành chủ sở hữu đối với QSDĐ, các chủ thể phải cung cấp cho cơ quan có thẩm quyền đủ các loại giấy tờ theo quy định của pháp luật. Theo quy định của pháp luật hiện hành, chủ thể nhận tặng cho muốn đăng ký QSDĐ đƣợc tặng cho phải 48 cung cấp các loại giấy tờ sau: Hợp đồng tặng cho QSDĐ, giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 100 LĐĐ năm 2013. Ngoài hợp đồng tặng cho, các loại giấy tờ còn lại đều do bên tặng cho nắm giữ; chính vì vậy khi bên tặng cho giao cho bên nhận tặng cho thì bên nhận tặng cho mới có thể đăng ký QSDĐ và khi đó hợp đồng tặng cho mới có hiệu lực. Ngoài ra, vì hợp đồng tặng cho QSDĐ là một loại hợp đồng tặng cho tài sản nên bên tặng cho QSDĐ cũng phải có nghĩa vụ thực hiện, đƣợc quy định tại BLDS năm 2015. Đó là nghĩa vụ thông báo khuyết tật của tài sản tặng cho: “Bên tặng cho có nghĩa vụ thông báo cho bên được tặng cho khuyết tật của tài sản tặng cho. Trong trường hợp bên tặng cho biết tài sản có khuyết tật mà không thông báo thì phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại xảy ra cho người được tặng cho; nếu bên tặng cho không biết về khuyết tật của tài sản tặng cho thì không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại”. (Bộ luật dân sự năm 2015) 2.1.5.2. Quyền và nghĩa vụ của bên được tặng cho quyền sử dụng đất - Quyền của bên đƣợc tặng cho quyền sử dụng đất: Trong một hợp đồng, quyền của bên này sẽ tƣơng ứng với nghĩa vụ của bên kia, vì vậy, trong hợp đồng tặng cho QSDĐ, pháp luật quy định quyền của bên đƣợc tặng cho nhƣ sau: (i)Yêu cầu bên tặng cho giao đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất nhƣ đã thoả thuận; (ii). Đƣợc sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn; (iii). Đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nếu nhƣ bên tặng cho có nghĩa vụ giao QSDĐ thì bên đƣợc tặng cho có quyền yêu cầu bên tặng cho giao đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số liệu và tình trạng đất nhƣ đã thỏa thuận. Tuy nhiên, có thể thấy pháp luật quy định bên tặng cho có nghĩa vụ giao các giấy tờ liên quan tới QSDĐ nhƣng lại không quy định cho bên đƣợc tặng cho quyền 49 tƣơng ứng: quyền yêu cầu giao các giấy tờ liên quan tới QSDĐ. Trong khi đó lại quy định cho bên đƣợc tặng cho các quyền tƣơng ứng với nghĩa vụ của chủ thể thứ ba: Đƣợc sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn; đƣợc cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Nhƣ vậy có thể kết luận, nghĩa vụ của bên tặng cho không tƣơng ứng với quyền của bên đƣợc tặng cho. - Nghĩa vụ của bên đƣợc tặng cho quyền sử dụng đất Hợp đồng tặng cho là hợp đồng đơn vụ, bên tặng cho chỉ có nghĩa vụ mà không có quyền; tƣơng ứng với nó, bên đƣợc tặng cho không có nghĩa vụ với bên tặng cho. Tuy nhiên, để bảo vệ quyền và lợi ích của bên đƣợc tặng cho cũng nhƣ các bên liên quan; pháp luật quy định bên đƣợc tặng cho có nghĩa vụ với các bên thứ ba nhƣ sau: + Đăng ký QSDĐ tại cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai; Đây là nghĩa vụ của bên đƣợc tặng cho với Nhà nƣớc. Tƣơng ứng với nghĩa vụ này, ngƣời đƣợc tặng cho QSDĐ có các quyền đã đề cập ở trên: quyền đƣợc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, đƣợc sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn. + Bảo đảm quyền của ngƣời thứ ba đối với QSDĐ đƣợc tặng cho; Quy định này nhằm đảm bảo sự ổn định của các quan hệ xã hội. Ví dụ nhƣ, bên đƣợc tặng cho QSDĐ có nghĩa vụ thực hiện tiếp hợp đồng thuê QSDĐ đƣợc ký kết giữa bên đƣợc tặng cho và bên thứ ba. + Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai. 2.1.6. Đánh giá tồn tại của hệ thống văn bản pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất Thực tiễn triển khai thi hành Luật đất đai vẫn còn những tồn tại, bất cập. Cụ thể: Nguồn lực về đất đai vẫn chƣa thực sự đƣợc khai thác và phát huy đầy đủ và bền vững để trở thành nguồn nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất 50 nƣớc; việc sử dụng đất ở nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp... Khó khăn trong tiếp cận đất đai vẫn là một trong những rào cản để cải thiện môi trƣờng đầu tƣ kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia, hỗ trợ phát triển doanh nghiệp. Một trong những nguyên ngân của những tồn tại, bất cập nêu trên là do: Hệ thống pháp luật còn mâu thuẫn, chồng chéo, không đồng bộ và thống nhất, dẫn tới không rõ trách nhiệm quản lý, gây khó khăn cho tổ chức thực hiện; có một số nội dung quy định biểu hiện chƣa phù hợp với thực tiễn triển khai; có một số nội dung phát sinh mới trong thực tiễn nhƣng pháp luật chƣa có quy định điều chỉnh. Tổ chức phát triển quỹ đất mặc dù đã đƣợc thành lập nhƣng lại chƣa đƣợc quan tâm bố trí nguồn lực đầy đủ để thực hiện chức năng tạo quỹ đất; điều kiện cơ sở vật chất, trang thiết bị còn thiếu Bên cạnh đó, việc Quốc hội thông qua Luật Quy hoạch, Luật Lâm nghiệp, Luật Thủy sản cũng đặt ra yêu cầu phải rà soát, hoàn thiện Luật đất đai để đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật. Do đó, qua rà soát các quy định của pháp luật liên quan đến việc tiếp cận đất đai của ngƣời dân và doanh nghiệp để thực hiện các dự án đầu tƣ, sản xuất kinh doanh trên phạm vi toàn tỉnh đã có những bất cập, chồng chéo, vƣớng mắc giữa các quy định của pháp luật liên quan đến việc tiếp cận đất đai của ngƣời dân và doanh nghiệp để thực hiện các dự án đầu tƣ, sản xuất kinh doanh cụ thể nhƣ sau: Vướng mắc với các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai - Tại Điểm a, Khoản 2, Điều 27 Nghị định số 77/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ về kế hoạch đầu tƣ công trung hạn và hàng năm thì việc phê duyệt Quyết định đầu tƣ đến ngày 31/10 của năm trƣớc năm kế hoạch; do đó, việc đăng ký danh mục công trình, dự án cho kế hoạch sử dụng đất của năm sau bị ảnh hƣởng. Tại Điểm a, Khoản 4, Điều 9 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định, trong quý III hàng năm, UBND cấp huyện gửi hồ sơ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của năm sau đến Sở Tài nguyên và Môi trƣờng để thẩm định. Do đó, nếu áp dụng theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP vào thời gian này thì nhiều dự án đầu tƣ công vẫn chƣa 51 đƣợc phê duyệt. Tại Khoản 3 Điều 210 Luật Đất đai, Điều 74 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ quy định nội dung, trình tự, thủ tục gia hạn sử dụng đất; xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất. Trên địa bàn tỉnh, có một số trƣờng hợp cộng đồng dân cƣ đang sử dụng đất nông nghiệp, đƣợc cấp Giấy chứng nhận và đã hết thời hạn sử dụng đất. Tuy nhiên, hiện nay chƣa có quy định nào cho phép gia hạn sử dụng đất; xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp cho cộng đồng dân cƣ. Về xác định hành vi vi phạm pháp luật đất đai: Tại Khoản 3 Điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ quy định vi phạm pháp luật đất đai trƣớc ngày 01/7/2014, Nghị định không quy định cụ thể việc xác định hành vi vi phạm pháp luật đất đai (lấn, chiếm đất) để không đƣợc cấp Giấy chứng nhận nhƣ đã quy định tại Điểm đ Khoản 4 Điều 14 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ trƣớc đây; do đó, những hành vi tự tạo lập, khai hoang, thấy đất trống đến dựng làm nhà ở trƣớc ngày 15/10/1993 xảy ra khá nhiều nhƣng không quy định thì có xem là hành vi lấn chiếm đất hoặc tự chuyển mục đích sử dụng đất mà chƣa đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cho phép không và khi cấp Giấy chứng nhận đối với trƣờng hợp này áp dụng theo Khoản 1 Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (không nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức đất ở) hay Khoản 3 Điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và phải nộp tiền theo quy định tại Khoản 2 Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ (nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất). Về thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật nhƣng đã chuyển mục đích sử dụng đất và đã đƣợc giải quyết theo quy định của pháp luật: Tại Điểm d Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai quy định: Nhà nƣớc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong trƣờng hợp Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tƣợng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện đƣợc cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ trƣờng hợp ngƣời đƣợc cấp 52 Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Tuy nhiên, tại Khoản 5 Điều 87 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định: Nhà nƣớc không thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật nếu ngƣời đƣợc cấp Giấy chứng nhận đã thực hiện thủ tục chuyển đổi, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất và đã đƣợc giải quyết theo quy định của pháp luật. Luật Đất đai quy định Nhà nƣớc không thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật nếu ngƣời đƣợc cấp Giấy chứng nhận đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất (chuyển quyền sử dụng đất gồm: chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất) còn Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ chỉ có trƣờng hợp đã thực hiện thủ tục chuyển đổi, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Nhà nƣớc mới không thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật và đã bổ sung thêm một trƣờng hợp không thu hồi GCN đã cấp không đúng quy định của pháp luật khi ngƣời đƣợc cấp Giấy chứng nhận đã thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất. Về quy trình thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật: Tại Khoản 3 Điều 106 Luật Đất đai quy định: Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trƣờng hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai. Tuy nhiên, tại Khoản 56 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai quy định: Trƣờng hợp cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận phát hiện GCN đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai thì kiểm tra lại, thông báo cho ngƣời sử dụng đất biết rõ lý do và quyết định thu hồi GCN đã cấp không đúng quy định. Nhƣ vậy, giữa Luật Đất đai và Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ đã có sự khác nhau. Tại LĐĐ chỉ quy định cơ quan có thẩm quyền cấp 53 Giấy thu hồi Giấy sau khi có kết luận của Thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai trong khi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP thì quy định cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp Giấy tự phát hiện Giấy đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì quyết định thu hồi. Hệ thống các văn quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ tặng cho QSDĐ hiện nay bao gồm bộ Luật dân sự 2015, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai; Luật công chứng và các văn bản hƣớng dẫn thi hành Luật công chứng, chứng thực ngày càng đƣợc hoàn chỉnh. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt đƣợc, pháp luật về tặng cho QSDĐ trên địa bàn Tỉnh Quảng Ninh còn một số tồn tại, đƣợc chia thành các nhóm vấn đề chính nhƣ sau: (i) Khi thực hiện việc tặng cho QSDĐ đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận mới theo Bản đồ địa chính VN2000, bao gồm: việc xác minh nguyên nhân tăng, giảm diện tích; xác định nguồn gốc thửa đất; xác định đối tƣợng đƣợc sử dụng đất,.. quá trình này thực hiện mất rất nhiều thời gian, phải có sự phối hợp xác minh của các cấp, liên quan đến nhiều quan hệ dân sự khác nhau.... đây là một trong những nguyên nhân chính gây ra sự chậm trễ về thời gian, bức xúc của ngƣời dân và phát sinh tiêu cực trong thực hiện thủ tục hành chính; (ii) Nhóm vấn đề khi tặng cho QSDĐ chủ thể tặng cho QSDĐ và đƣợc nhận tặng cho QSDĐ đề nghị cấp Giấy chứng nhận gặp nhiều khó khăn do phải thực hiện nhiều thủ tục hành chính nhƣ chuyển từ tài sản Hộ sang tài sản cá nhân, sau đó cá nhân mới đƣợc tặng cho nhau. Ví dụ: Nguồn gốc thửa đất 04, tại tờ bản đồ số 10 với diện tích 680 m2, trong đó đất ở là 300m2, đất vƣờn 380 m2 đã đƣợc cấp GCN QSDĐ năm 2005 mang tên chủ sở hữu là Hộ ông Nguyễn Văn Cƣờng, ông Cƣờng làm thủ tục tặng cho anh trai là Nguyễn Văn Hùng nhƣng khi thực hiện lại phải làm Văn bản thỏa thuận của hộ gia đình ông Cƣờng