Luận văn Quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh

cả nước, đạt hơn 7.534 USD/ người/ năm (gấp hơn 2 lần mức bình quân cả nước), năm 2018 là 7.646 USD [44, tr.14]. Với xu hướng tích lũy và đầu tư ngày càng tăng, thêm vào đó TTNOTM hiện đang được coi là lĩnh vực đầu tư có lợi nhuận cao nhất so với thị trường tài chính, chứng khoán, vàng bạc đá quý, nên đã dẫn tới làn sóng đầu tư, đầu cơ ồ ạt vào TTNOTM. Đặc điểm này tạo thời cơ cho TTNOTM phát triển nhưng cũng làm cho nó chứa đựng nhiều rủi ro. Theo nghiên cứu của các nhà kinh tế, khi thu nhập vượt qua mức đói nghèo, thì tỷ lệ tích lũy chi cho nhà đất chiếm 25 - 40% trong tổng thu nhập của hộ gia đình. Hiện nay, trên 65% số dân toàn TP.HCM đã có thu nhập từ mức trung bình trở lên nên tiềm năng và quy mô vào BĐS khá lớn. [Theo Hiệp hội BĐS TP.HCM - www.horea.org.vn]. Từ phân tích các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng tới TTNOTM và QLNN đối với TTNOTM trên địa bàn TP.HCM có thể khái quát một số điểm thuận lợi và khó khăn như sau: * Thuận lợi: - TP.HCM đã trở thành trung tâm kinh tế, thương mại - dịch vụ, công nghiệp, công nghệ cao của cả nước nên dân số và lực lượng lao động dồn về đều rất lớn. Hiện Thành phố có: 13 khu công nghiệp, 2 khu chế xuất, 1 khu công nghệ cao, 1 công viên phần mền, 1 khu sản xuất nông nghiệp công nghệ cao và 30 cụm công nghiệp với khoảng 350.000 công nhân. Hơn nữa, dân cư của TP.HCM có thu nhập bình quân cao nhất cả nước. Dân cư đông và có thu nhập cao là yếu tố thuận lợi cho cầu về HHBĐS. - TP.HCM hiện trở thành trung tâm du lịch - dịch vụ, giao thông, tài chính, văn hóa lớn của cả nước nên lượng căn hộ, nhà ở, khách sạn, văn phòng đều có nhu cầu cao. TP.HCM và các trung tâm lớn khác của Việt Nam đang phát triên mạnh bởi vì chính những cơ hội kinh tế mang lại thu nhập cho cư dân và người nhập cư. Từ xưa tới nay, các thành phố tồn tại vì có doanh nghiệp và những người lao động sẽ hoạt động có năng suất hơn khi ở gần nhau. Các nhà kinh tế gọi đây là lợi thế thu được từ sự quy tụ về cùng một 56 địa điểm và những lợi thế này ảnh hưởng thuận lợi theo nhiều cách đến TTBĐS (theo Duranton và Puga, 2004) [16, tr.2]. - Nhiều doanh nghiệp kinh doanh TTNOTM có kinh nghiệm và tài lực hoạt động tập trung tại địa bàn thành phố hỗ trợ cho cung NOTM. * Khó khăn: - Quỹ đất tạo dựng NOTM đã bắt đầu khan hiếm, cơ sở hạ tầng chắp vá, ngập lụt và giá cao khiến NOTM khó tăng nhanh cũng như khó giao dịch. - Dân di cư đông tạo áp lực nhà ở lớn nhưng khả năng thanh toán thấp gây khó khăn cho TP.HCM trong giải tỏa, quy hoạch, tái định cư. 2.1.2. Đặc điểm thị trường nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh thời kỳ từ năm 2005 đến nay Trước giải phóng, ở TP.HCM, các BĐS nói chung và nhà ở nói riêng được cấp Bằng khoán điền thổ và việc mua bán thông qua Chưởng khế bằng văn tự mua bán nhà đất (hiện nay TP.HCM còn lưu 54.862 bằng khoán và trên 180.000 văn tự mua bán nhà đất) [41]. Trong thời gian bao cấp TTNOTM đã bị tàn lụi. Mãi cho tới khi có Pháp lệnh nhà ở năm 1991, Luật Đất đai 1993 ra đời với quy định người sử dụng đất được quyền "chuyển quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật" TTNOTM mới có điều kiện hình thành và phát triển. Việc quy định các quyền của người sử dụng đất không chỉ pháp lý hóa, công khai hóa hoạt động của các chủ thể tham gia TTNOTM trước đây mà hơn thế nữa, giúp hình thành thêm nhiều chủ thể tham gia thị trường cung, cầu hàng hóa TTNOTM với pháp nhân thuộc các thành phần kinh tế khác nhau. 57 Bảng 2.2: Dự án nhà ở thương mại ở TP.HCM 2013-2018 Năm Tổng số dự án Diện tích (ha) Thu hồi dự án Diện tích (ha) 2013 167 2696 02 6,7 2014 75 322,2 09 112 2015 62 703 16 194,6 2016 38 491,8 26 200,7 2017 34 113,4 16 32,2 2018 45 169,6 05 95 Tổng 421 4496 74 641,2 (Nguồn: [41, tr.24]) Bảng 3.2 cho thấy số lượng các dự án NOTM trên địa bàn thành phố từ năm 2013 đến năm 2018 đã và đang mở đường cho đô thị hóa, cho TTNOTM phát triển nhanh hơn. Một thập kỷ qua, sự tăng trưởng kinh tế nhanh của TP.HCM và cùng với nó là quá trình đô thị hóa, mở rộng thành phố đã làm cung, cầu trên TTNOTM phát triển rất nhanh trên mọi địa bàn từ nội đô cho đến ngoại ô. Nhu cầu đầu tư phát triển, đô thị hóa đã chuyển một bộ phận lớn đất hoang, đất nông nghiệp trở thành đất công nghiệp, đô thị. Nhu cầu mua, thuê nhà ở mới mở rộng từ công chức sang lực lượng lao động tại các khu công nghiệp, đặc biệt là nhu cầu thuê nhà ở của lao động nhập cư đổ về thành phố với quy mô bình quân gần 100.000 lao động trong tổng lượng di dân cơ học, nhập cư trung bình khoảng 200.000 ng/năm [11]. Sự phát triển mạnh mẽ của cầu đã kéo theo hệ thống tổ chức thị trường cung hàng hóa phát triển. Nhìn chung, kể từ khi hình thành, TTNOTM đã chứng tỏ vai trò quan trọng của nó đối với sự phát triển của TP.HCM. TTNOTM đã kích thích xây dựng nhiều nhà ở tốt hơn cho người dân Thành phố. Cụ thể, diện tích nhà ở trên địa bàn TP.HCM đã tăng cả về số lượng và chất lượng. Bình quân mỗi 58 năm diện tích nhà ở tăng hơn 2 triệu m2, nếu tổng diện tích nhà ở năm 2000 là 51 triệu m2, năm 2010 đã nâng lên thành 90 triệu m2 và ước tính đến hết năm 2020 tăng lên 140 triệu m2 [41, tr.1]. Bảng 2.3: Diện tích nhà ở bình quân đầu người dân tại TP.HCM Năm DT sàn nhà ở (triệu m2) DT tăng (triệu m2) Dân số (triệu người) Dân số tăng tự nhiên (%) DT bình quân đầu người (m2/người) 2015 96.27 7.38 13.04 2016 105.35 9.08 7.94 6.30 13.26 2017 114.25 8.90 8.15 6.38 14.02 2018 125.46 11.21 8.85 6.44 14.18 (Nguồn số liệu: Báo cáo của Sở Xây dựng 2018) Tuy nhiên, sự phát triển và vận hành của TTNOTM trên địa bàn TP.HCM còn nhược điểm là khá bất ổn và kém lành mạnh. Nguyên nhân của nhược điểm này là do sự mất cân bằng giữa cung thực tế và cầu "giả tạo". Mặt khác, công tác quy hoạch luôn đi sau đầu tư và kinh doanh NOTM nên gây hiệu ứng ngược với nhiều hậu quả làm xấu bộ mặt đô thị và thiệt thòi cho một số chủ thể tham gia TTNOTM. Một số thời kỳ, TTNOTM Thành phố còn quá nặng về phân khúc NOTM cho người có thu nhập "khá" và "cao" kích thích nạn đầu cơ chờ giá tăng càng khiến thị trường khó kiểm soát. Biến động cung cầu tác động vào giá cả trên TTNOTM là hiện tượng bình thường trong một nền kinh tế được vận hành theo cơ chế thị trường. Tuy nhiên, những biến đổi đột ngột tạo nên những cơn “sốt giá” trên thị trường này ở TP.HCM là không bình thường do tính chất đầu cơ quá cao, cũng như do thay đổi chính sách của Nhà nước. 59 2.2. Phân tích thực trạng quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại tại Thành phố Hồ Chí Minh 2.2.1. Thực trạng tạo lập khung khổ pháp lý phù hợp với thị trường nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh Để tạo lập và kích thích phát triển TTBĐS nói chung và TTNOTM nói riêng, thời gian qua Nhà nước ta đã tích cực xây dựng hệ thống pháp luật điều chỉnh hành vi của các chủ thể tham gia thị trường. Hàng loạt các văn bản quy phạm pháp luật quan trọng như: Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp... được ban hành và chỉnh sửa cho phù hợp với thông lệ thị trường. Về cơ bản hệ thống pháp luật đã có phù hợp với TTNOTM, tạo môi trường đầu tư thông thoáng và thuận lợi cho các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài kinh doanh NOTM, tạo thuận lợi cho dân cư tiếp cận dễ dàng hơn với loại hàng hoá đặc biệt này. Nhận thức tầm quan trọng của công tác quản lý nhà nước với đất đai, BĐS, trên cơ sở Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành của Chính phủ và các Bộ ngành ở trung ương; Hội đồng nhân dân, UBND TP.HCM đã ban hành hơn 100 văn bản quy phạm pháp luật để cụ thể hoá và triển khai thi hành Luật Đất đai trên địa bàn thành phố, gồm có 11 Nghị quyết, 10 Chỉ thị và 95 quyết định, điều chỉnh đầy đủ 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai theo quy định tại Điều 6 của Luật Đất đai. Đặc biệt có một số nội dung rất nhiều văn bản văn bản như: nội dung quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất: 27 văn bản; Quản lý tài chính về đất đai: 20 văn bản; Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 12 văn bản. Bên cạnh đó, từ thực tiễn áp dụng pháp luật, thành phố đã không ngừng nghiên cứu, sáng tạo, có nhiều đề xuất với trung ương và được trung ương chấp thuận, theo đó nhiều nội dung đề xuất, kiến nghị đã được thể chế hoá trong các Nghị đinh của Chính phủ như: Nghị định 181/2004/NĐ-CP; Nghị định 84/2007/NĐ-CP; Nghị định 69/2009/NĐCP Từ đó đã góp phần đáng kể trong việc giải quyết những vướng mắc phát sinh từ thực tiễn hoạt động của TTBĐS cả nước. Tuy nhiên TP.HCM chưa có văn bản điều chỉnh trực tiếp TTNOTM, mới có các văn bản điều tiết BĐS ở 2 mảng nhà ở và đất. Hơn nữa các quy định 60 này còn phân tán ở hai ngành độc lập là Xây dựng và Tài nguyên môi trường. Đây là một nhược điểm vì sự phối hợp quản lý TTNOTM của 2 cơ quan còn rất nhiều điều chưa hợp lý, thậm chí đôi khi có xung đột với nhau. Bảng 2.4: Số lượng VBPL còn hiệu lực của TP.HCM từ năm 2003 đến nay Lĩnh vực Văn bản UBND ban hành HĐND ban hành Tổng số lượng Về đất đai 116 09 125 Về nhà ở 97 04 101 Về bồi thường, giải phóng mặt bằng 03 0 03 Về quy hoạch, kiến trúc 136 04 140 Về xây dựng 50 06 56 (Nguồn: www.hochiminhcity.gov.vn) Có thể nhận thấy, với số lượng văn bản, quyết định kịp thời, cụ thể nêu trên, chính quyền Thành phố đã góp phần định hướng và giải quyết được một phần giao dịch BĐS (đất ở, nhà ở...) trên thị trường, tạo điều kiện cho TTBĐS nói chung và TTNOTM TP.HCM phát triển theo hướng mở rộng, minh bạch và vững mạnh hơn. Nhưng hệ thống văn bản này cũng còn nhiều tồn tại, nhất là thiếu tính nhất quán, hay thay đổi và chồng chéo. Nhìn chung, các văn bản quy phạm pháp luật còn thiếu và chưa nhất quán trong nội dung quản lý, chưa theo kịp tiến trình đô thị hoá và sự phát triển của TTNOTM. 2.2.2. Thực trạng xây dựng quy hoạch, kế hoạch và thông tin về nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh TP.HCM đã triển khai xây dựng quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội thành phố đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2025 (trên cơ sở kế thừa, bổ sung quy hoạch được duyệt từ năm 1997). Theo Sở Quy hoạch - Kiến trúc Thành phố, quy hoạch chung xây dựng 24/24 quận huyện đã được thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ điều chỉnh, đã triển khai lập thiết kế đô thị khu trung tâm hiện hữu, nghiên cứu đề án quy hoạch ngầm hóa hệ thống hạ tầng kỹ thuật Thành phố đến năm 2010, tầm nhìn đến năm 2020, hoàn chỉnh hồ sơ đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố đến năm 2025. Thành phố 61 cũng đã tham gia xây dựng Quy hoạch xây dựng TP.HCM đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2050 và được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt trong tháng 5 năm 2016 [41, tr. 43,44]. Theo Sở Tài nguyên và Môi trường đã thẩm định quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2016-2020) 24/24 quận - huyện, 159/322 phường - xã, thị trấn, tập trung triển khai kế hoạch kiểm kê quỹ đất do các tổ chức đang quản lý, sử dụng trên địa bàn theo Chỉ thị số 31/2016/CT- TTg ngày 14 tháng 12 năm 2016 của Thủ tướng Chính phủ. Thành phố cũng đã hoàn thành và thông báo sử dụng bản đồ địa chính mới cho 312/322 phường - xã, đạt tỷ lệ 96,9%. Công tác triển khai xây dựng ATLAS Thành phố đang được triển khai và đã cơ bản hoàn thành công tác biên tập và chế in bản đồ địa hình tỷ lệ 1/2000, 1/5000 [41, tr.15]. Theo Sở Xây dựng, chương trình 30.000 căn hộ phục vụ tái định cư theo Chỉ thị số 24/2014/CT-UB ngày 31 tháng 8 năm 2014 của Ủy ban nhân dân thành phố và Quyết định số 114/2016/QĐ-UBND ngày 21 tháng 7 năm 2016 của Ủy ban nhân dân Thành phố về ban hành kế hoạch triển khai thực hiện Chương trình hành động thực hiện chương trình nhà ở 2016 - 2020 đến nay đã xây dựng được 16.798 căn hộ chung cư và 4.283 nền đất, tương ứng 750.500 m2 sàn nhà ở, bằng 37% kế hoạch. Chương trình sửa chữa, nâng cấp, xây dựng mới các chung cư sắp sập, hư hỏng nặng đã sửa chữa và xây dựng mới được 1.259 căn với tổng diện tích là 65.678 m2, bằng 22% kế hoạch. Tình hình cấp phép và đầu tư xây dựng có xu hướng tiếp tục tăng, đặc biệt tại các quận mới và các quận huyện ven Thành phố, nhất là tình hình xây dựng nhà ở riêng lẻ tăng cao do nhu cầu xây dựng nhà ở trong nhân dân. Các dự án nhà ở, công trình cao tầng được cấp phép và thẩm định thiết kế cơ sở cũng tăng do nhu cầu căn hộ cao cấp và văn phòng làm việc tăng. Tuy nhiên, quy hoạch chi tiết trên địa bàn chưa được phủ kín; các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng cũng chưa được điều chỉnh, bổ sung kịp thời cho phù hợp với yêu cầu phát triển [25, tr.9]. Nhìn chung, công tác thiết lập và quản lý quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất bước đầu đã có hiệu quả và tạo ra ý thức tuân thủ trong quá trình sử dụng đất đai, nhà ở của nhân dân, góp phần sử dụng đất đúng mục đích. Nhờ đó, bộ mặt đô thị đã dần được cải thiện [41, tr.12]. 62 Bảng 2.5: Tiến độ thực hiện các dự án NOTM 2015-2018 Số DA kiểm tra Diện tích (ha) Đã xong hạ tầng Đang làm hạ tầng Chậm làm hạ tầng 358 3451 161 183 14 (Nguồn: [41, tr.23]) Số liệu các bảng trên cho thấy quỹ đất cung ứng cho thị trường sơ cấp là rất lớn trong những năm vừa qua. Tuy nhiên, do việc đầu tư các dự án quá chậm nên sản phẩm cung cấp cho thị trường thứ cấp quá ít so với nhu cầu dẫn đến cơn sốt giá nhà đất trong thời gian qua. Nhìn chung, các dự án thì khá nhiều, nhưng triển khai còn chậm. Quản lý nhà nước về quy hoạch, kế hoạch sử dụng, phân bổ đất đai, xây dựng nhà ở còn tồn tại nhiều loại quy hoạch, nhiều cơ quan xây dựng, ban hành quy hoạch nhưng thiếu thống nhất, không đồng bộ, trách nhiệm pháp lý của các cơ quan ban hành và thực hiện chưa rõ ràng. Những hạn chế này vừa gây khó khăn cho QLNN, vừa lãng phí nguồn lực trong việc thực hiện quy hoạch. Việc mất quá nhiều thời gian để đền bù, giải phóng mặt bằng, trình duyệt dự án đầu tư và các quy hoạch chi tiết, thiết kế cơ sở, cấp phép xây dựng đã làm nản lòng nhiều nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư nước ngoài. Tính pháp lý của quy hoạch đang bị vi phạm trong thực thi cả từ phía cơ quan Nhà nước lẫn một bộ phận nhân dân, mà điển hình là những trường hợp cấp phép tràn lan cho các dự án tại khu vực chưa có quy hoạch chi tiết 1/2000. Quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/2000 các khu vực trên địa bàn quận là một trong những cơ sở để chính quyền quản lý việc thực hiện theo quy hoạch và tình hình sử dụng đất trên địa bàn. Nhưng do các quy hoạch này vừa thiếu vừa yếu nên gây ra hiện tượng quy hoạch treo. Khu vực có nhu cầu đầu tư dự án thì chưa có quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/2000 được phê duyệt. Khu vực đã có quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/2000 được duyệt chưa có chủ đầu tư, chưa có dự án cụ thể. Tình trạng này đã dẫn đến thực hiện quy hoạch không đồng nhất, quy 63 hoạch liên tục thay đổi, ảnh hưởng đến chất lượng quản lý đô thị trong tương lai. Một số quy định đã cản trở tiến độ quy hoạch. Ví dụ, quy định công tác thẩm định các đồ án quy hoạch chi tiết 1/2000 phải hội đủ các điều kiện về thành phần hồ sơ kiến trúc và hạ tầng kỹ thuật mới được xem xét. Quy định này vô hình trung đã làm chậm tiến độ thực hiện đồ án quy hoạch vì các đơn vị tư vấn lập đồ án quy hoạch chi tiết phải hoàn chỉnh phần kiến trúc trước rồi mới chuyển hồ sơ cho đơn vị khác để nghiên cứu phần hạ tầng kỹ thuật. Nếu theo quy định như trên, một đồ án quy hoạch chi tiết 1/2000 trình thẩm định sẽ mất nhiều thời gian và trong quá trình thẩm định nếu có yêu cầu điều chỉnh về kiến trúc thì đơn vị tư vấn sẽ phải chỉnh sửa phần kiến trúc và hạ tầng kỹ thuật. Những trục trặc này càng kéo dài thời gian phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết. Tốc độ đô thị hoá phát triển quá nhanh so với năng lực quy hoạch đô thị. Quy hoạch luôn phải chạy theo tốc độ đô thị hóa. Hậu quả là một phần đô thị đã phát triển tự phát theo hướng “vết dầu loang” trên những vùng đất nông nghiệp theo các tuyến giao thông chính, không đủ khả năng kết nối hạ tầng. Bên cạnh đó, quy hoạch xây dựng chưa đánh giá kỹ về điều kiện tự nhiên để xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, khả năng dự báo phát triển kinh tế - xã hội còn yếu nên công tác lập quy hoạch xây dựng tốn khá nhiều thời gian, mà chưa đem lại kết quả tốt. Mức độ phủ kín quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/2000 còn thấp (55%) là một trở ngại lớn cho việc thực thi quy hoạch trên địa bàn. Quy hoạch xây dựng quan tâm nhiều đến yếu tố bố trí, thẩm mỹ, cân đối mà ít quan tâm đến hiện trạng. Công tác khảo sát, đánh giá hiện trạng chưa được quan tâm đúng mức, các tuyến giao thông chính còn tình trạng “đi ngay xổ thẳng” thiếu tầm nhìn. Do đó, nhiều khu vực bố trí quy hoạch chưa thật hợp lý, khó khả thi do chi phí đền bù quá lớn. Đồ án quy hoạch xây dựng thiếu nghiên cứu tính khả thi về cơ chế và lộ trình tổ chức thực hiện, thiếu nghiên cứu điều kiện kinh tế xã hội hiện trạng khu vực, công tác nghiên cứu dự báo chưa được tổ chức một cách khoa học. Nhiều dự án triển khai chậm mà chưa có giải pháp xử lý kịp thời. Việc xác định và quản lý quỹ đất dự trữ, đất bảo tồn để phục vụ cho nhu cầu phát triển 64 chưa hiệu quả chưa tốt khiến cho việc kêu gọi đầu tư cũng như việc quản lý sự phát triển đô thị gặp nhiều khó khăn. Do không chủ động dự báo trước những diễn biến của thị trường, Thành phố cũng không được xây dựng chiến lược dài hạn phát triển TTNOTM. Vì vậy TTNOTM phát triển không hướng đến mục tiêu TP.HCM mong muốn. Ở đây công cụ quy hoạch đã không được các cơ quan quản lý của thành phố sử dụng hiệu quả để làm tăng giá trị sử dụng đất đai, nhà ở và chủ động điều tiết đối với TTNOTM. 2.2.3. Thực trạng ban hành chính sách tài chính và các chính sách khác để điều tiết thị trường nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh Công tác QLNN trên lĩnh vực tài chính BĐS nói chung và NOTM nói riêng đã từng bước được điều chỉnh hợp lý, sát với thị trường, nên đã góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước qua hệ thống thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ Bảng 2.6: Thu ngân sách nhà nước ở TP.HCM từ TTBĐS Đvt: triệu đồng S TT Chỉ tiêu Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018 1 Thuế chuyển QSD đất 96.722 227.723 255.579 505.109 562.384 2 2 Thu tiền giao QSD đất 2.408.070 2.213.018 1.876.530 4.382.921 5.840.358 3 3 Thuế nhà đất 80.955 81.172 89.190 99.559 111.382 4 4 Tiền thuê đất 146.516 167.878 353.625 439.248 667.895 6 5 Lệ phí trước bạ 757.107 808.509 893.322 1.661.304 2.109.647 Tổng cộng 3.550.340 3.552.023 3.566.585 7.139.546 9.348.213 (Nguồn số liệu: Cục thuế TP.HCM năm 2018) 65 Bảng 2.7: Nguồn thu từ nhà đất kế hoạch năm 2017 Thu ngân sách nhà nước năm 2017 của thành phố Hồ Chí Minh Đơn vị: Triệu đồng Lệ phí trước bạ 2.500.000 Thuế sử dụng đất nông nghiệp Thuế nhà đất 120.000 Thuế thu nhập cá nhân 8.500.000 Thu phí và lệ phí 1.150.000 Tiền sử dụng đất 3.030.000 Tiền cho thuê mặt đất, mặt nước 700.000 Thu tiền bán nhà ở thuộc SHNN 50.000 Tổng thu ngân sách trên địa bàn 145.150.000 (Nguồn: Theo Quyết định số 737/QĐ-UBND ngày 09/02/2017 của UBND TP.HCM - www.hochiminhcity.gov.vn). Tuy nhiên, chính sách tài chính đối với TTNOTM TP.HCM nhìn chung vẫn còn nhiều bất hợp lý khác: - Chính sách tài chính TTNOTM chưa thực hiện tốt vai trò định hướng Các ngân hàng, tổ chức tài chính, do ảnh hưởng của chính sách tiền tệ, tài chính thắt chặt, thiếu nguồn vốn dài hạn để tài trợ cho các dự án TTNOTM. TP.HCM chưa hình thành hệ thống định chế hỗ trợ TTNOTM. Hệ thống tài chính công cũng chưa làm tốt vai trò định hướng, hỗ trợ, điều tiết thị trường. Còn hàng loạt bất hợp lý trong chính sách thuế, phí, lệ phí giao dịch NOTM, khung giá đất, định giá NOTM... - Trên TTNOTM ở TP.HCM hiện nay còn tồn tại hai giá đất (khung giá đất của Nhà nước và giá thị trường). Hai giá này có sự chênh lệch khá lớn làm nảy sinh động cơ đầu cơ, tham nhũng và dẫn tới cung - cầu “ảo” khiến TTNOTM không bình thường. Có thể nói, khung giá nhà nước đối với đất đai những năm qua ở TP.HCM còn bất hợp lý, chậm thay đổi, không sát với thị trường. Khung giá 66 này chưa bao quát được xu hướng phát triển của thị trường. Từ những bất cập này đã nảy sinh nhiều hậu quả: thất thoát nguồn thu cho ngân sách; sử dụng BĐS lãng phí, kém hiệu quả; tranh chấp đất đai, BĐS rất phức tạp; khiếu kiện kéo dài, Những bất hợp lý đó làm cho khung giá nhà nước chỉ còn là hình thức, không phản ánh được giá cả trên TTNOTM, nhưng lại dễ tạo điều kiện cho kẻ đầu cơ trục lợi. Mặc dù còn nhiều thiếu sót, cũng phải ghi nhận một số cố gắng của UBND TP.HCM trong vận dụng và điều chỉnh khung giá nhà đất cho từng thời gian và địa bàn như việc điều chỉnh giá đất các quận đang đô thị hoá đã ít nhiều giúp bình ổn TTNOTM. - Cơ chế tạo vốn bằng hợp đồng góp vốn còn nhiều hạn chế. Cơ chế này chưa khơi thông được nguồn vốn từ đất đai vào sản xuất, kinh doanh. Đặc biệt khi các doanh nghiệp nhà nước khi tiến hành định giá tài sản để cổ phần hóa, thực chất BĐS chiếm một tỷ trọng lớn trong giá trị doanh nghiệp, nhưng thực tế được định giá quá thấp so với giá trị thực của nó, gây nên thất thu cho ngân sách Nhà nước. Tuy trong thời gian qua TP.HCM đã kiến nghị Chính phủ nỗ lực cải thiện các quy định về quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài. Ví dụ, cho đến nay, trên địa bàn TP.HCM cá nhân và tổ chức nước ngoài được phép mua căn hộ từ tháng 1-2009; Việt kiều được phép mua và sở hữu nhà và quyền sử dụng đất từ 1-9-2009... Quá trình phê duyệt theo đó cũng đã được chấn chỉnh với việc nhà đầu tư có thể xin phê duyệt quy hoạch tổng thể đồng thời với việc xin cấp giấy phép đầu tư và quyền sử dụng đất; rút ngắn khoảng thời gian giữa quá trình xét duyệt cấp giấy phép đầu tư (lần rót vốn đầu tiên) và bắt đầu kinh doanh từ 18-24 tháng xuống còn 9-12 tháng... Nhưng, chỉ số minh bạch về TTBĐS của Thành phố nói riêng và cả nước nói chung vẫn bị đánh giá là thấp nhất khu vực Châu Á - Thái Bình Dương. Theo TS Boaz Boon - Phó Chủ tịch cấp cao phụ trách nghiên cứu CapitaLand, chỉ số minh bạch BĐS là một công cụ giúp nhà đầu tư phát triển cơ cấu chiến lược đầu tư toàn cầu, hoặc khu vực phù hợp, hoặc để đặt ra các tỉ suất lợi nhuận đầu tư tối thiểu cho từng vùng và thành phố cụ thể. Sự minh bạch là yếu tố hàng đầu đưa một thành phố đi đến thành công. Chỉ số này được cải thiện có thể giúp thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư 67 - Các chính sách điều tiết về tài chính, ngân hàng, tín dụng làm TTNOTM biến động lên xuống thất thường Thị trường TTNOTM TP.HCM trong những năm qua là năm của những thái cực biến động, lên nhanh và xuống cũng nhanh không kém. Nếu như sự hoàn thiện hạ tầng nối liền khu trung tâm với các vùng ven mà cụ thể là việc thông xe nhiều tuyến đường và những thông tin dự báo tình hình kinh tế vĩ mô có dấu hiệu hồi phục, khủng hoảng kinh tế thế giới đã chạm đáy có tác động làm giá nhà đất gia tăng thì cũng những chính sách từ thị trường tài chính, thuế làm cho thị trường ‘nguội lạnh’. Theo nhận định của Ban chỉ đạo Quản lý và phát triển TTBĐS TP.HCM tại báo cáo quý III năm 2017 về hoạt động của TTBĐS, sở dĩ TTNOTM nhanh chóng bị xì hơi trong tháng 7 và 8/2017 là do áp lực từ thị trường tiền tệ, vốn là nơi cung cấp ‘sinh lực’ chính cho những nhà đầu tư theo dạng lướt sóng - những người góp phần quan trọng cho TTNOTM nhộn nhịp trong các tháng 4 - 6/ 2017. Trong khi đó, các kênh thông tin hỗ trợ cho thị trường đều trong tình trạng kém lạc quan khi Ngân hàng nhà nước thông báo một thông tin gây rúng động giới đầu tư nhà đất, đó là dư nợ tín dụng BĐS được tăng tới 10%. Từ đó, dẫn đến một dự báo trong thời gian tới có khả năng hạn chế tín dụng BĐS từ các ngân hàng. Theo quy luật, khi các ngân hàng siết hầu bao thì TTNOTM chịu tác động nặng nhất. Chỉ riêng thông tin này đã có tác động làm ngưng đà tăng giá NOTM vốn đang ‘hừng hực khí thế’ sau 3 tháng tăng liên tiếp. Đến tháng 9/2017, những thông tin dồn dập về việc áp dụng thuế suất 25% đối với lợi nhuận có được từ việc chuyển nhượng phần vốn góp mua bán nhà đất hoặc 2% trên tổng giá trị hợp đồng đã thực sự làm TTNOTM nguội lạnh. Trong nhiều tháng sau đó, số lượng giao dịch của các sàn giao dịch NOTM trên địa bàn Thành phố hầu như không đáng kể. Chỉ trong 3 tháng cuối năm, đã có 33 dự án buộc phải giảm giá để hút khách. Riêng đối với thị trường căn hộ, số lượng dự án phải giảm giá để đẩy mạnh đầu ra lên đến gần 50 dự án. 68 2.2.4. Thực trạng tổ chức và hoạt động của bộ máy quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh a. Thực trạng bộ máy quản lý nhà nước đối với TTNOTM Hiện nay chưa có cơ quan chuyên trách quản lý TTBĐS nói chung và TTNOTM nói riêng. Các khâu giao đất, cho thuê đất