Luận văn Thực hiện chính sách nhà ở xã hội tại địa bàn thành phố Hà Nội

định số 2127/QĐ-Ttg của Thủ tƣớng Chính phủ về việc Phê duyệt Chiến lƣợc phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030. + Quyết định 996/QÐ-Ttg của Thủ tƣớng Chính phủ về việc Phê duyệt chƣơng trình phát triển nhà ở thành phố Hà Nội giai đoạn 2012-2020 và định hƣớng đến năm 2030. + Quyết định 1081/QĐ-TTg của Thủ tƣớng Chính phủ về việc phê duyệt Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội thành phố Hà Nội đến năm 2020, định hƣớng đến năm 2030. Các Nghị định, Quyết định và Thông tƣ đƣợc bổ sung và thay thế một cách thƣờng xuyên. Sự thay đổi này cho thấy sự thích ứng và phản hồi của các cơ quan ban hành chính sách với thực tiễn thi hành chính sách. - Văn bản do thành phố Hà Nội ban hành Căn cứ theo các quy định ở văn bản cấp trung ƣơng, thành phố Hà Nội có các Quyết định của UBND, Hội đồng nhân dân quy định chi tiết một số yếu tố đặc thù cũng nhƣ cách thức tiến hành và quản lý phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội. +Quyết định số 45/2010/QĐ-UBND về việc bán, cho thuê, thuê mua và quản lý và sử dụng nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội. + Quyết định số 34/2010/QĐ-UBND về việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp tại khu vực đô thị. + Quyết định số 6336/QĐ-UBND về phê duyệt kế hoạch phát triển 41 nhà ở thành phố Hà Nội năm 2015 và các năm tiếp theo(giai đoạn 2016- 2020). + Nghị quyết số 06/2013/NQ-HĐND về việc thông qua chƣơng trình phát triển nhà ở xã hội thành phố Hà Nội đến năm 2020 và định hƣớng đến năm 2030. + Nghị quyết số 07/2013/NQ-HĐND về chính sách ƣu tiên đầu tƣ và huy động các nguồn lực đầu tƣ xây dựng các khu đô thị, nhà ở, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ. * Về kế hoạch hướng dẫn triển khai thực hiện chính sách nhà ở xã hội Kế hoạch nhằm cụ thể hóa việc thực hiện các mục tiêu phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội, đồng thời kiểm soát công tác phát triển nhà ở năm 2015 và các năm tiếp theo(giai đoạn 2016-2020), Hà Nội tích cực kêu gọi, huy động các nguồn lực xã hội tham gia đầu tƣ phát triển nhà ở xã hội đảm bảo hệ thống an sinh xã hội toàn thành phố, nâng cao chất lƣợng cuộc sống. Hà Nội là một trong những địa phƣơng đi đầu cả nƣớc xây dựng chƣơng trình phát triển nhà ở xã hội. Tại quyết định số 6336/QĐ-UBND ngày 28/11/2014 của UBND thành phố Hà Nội có phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở thành phố Hà Nội năm 2015 và các năm tiếp theo giai đoạn 2016-2020,cũng xác định mục tiêu đến năm 2015 xây mới 12,5 đến 15 triệu m 2nhà ở, đƣa diện tích bình quân đầu ngƣời xấp xỉ đạt đƣợc 23,1m2/ngƣời, trong đó tập trung phát triển 15.500 căn hộ cho ngƣời thu nhập thấp. Nội dung của việc xây dựng kế hoạch triển khai nhà ở xã hội phải đƣợc đƣa vào kế hoạch phát triển kinh tế xã hội hàng năm của thành phố và phải cần quan tâm đến các vấn đề: dự báo số ngƣời có nhu cầu nhà ở xã hội, số căn hộ, diện tích, đơn giá bán. Với sự quan tâm và sát sao chỉ đạo việc thực hiện chính sách, Hà Nội 42 khi ban hành chính sách luôn bám sát các quy định do Trung ƣơng đề ra. tạp. 2.2.2. Về phổ biến, tuyên truyền chính sách nhà ở xã hội Sở Xây dựng phối hợp với Sở - phƣờng, quận và các đối tƣợng thuộc diện đƣợc hỗ trợ để triển khai thực hiện theo đúng quy định. Sở Xây dựng thƣờng xuyên công khai danh mục, thông tin các dự án nhà ở xã hội của thành phố trên trang chủ của Sở Xây dựng để huy động nguồn lực xã hội, lựa chọn nhà đầu tƣ tham gia đăng ký đầu tƣ và để ngƣời dân biết, thực hiện các quyền và giám sát cộng đồng. UBND thành phố Hà Nội đã tập trung chỉ đạo, thực hiện nghiêm pháp luật, chính sách phát triển nhà ở xã hội; đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, tạo điều kiện cho nhà đầu tƣ xây dựng nhà ở xã hội. Tiếp tục nâng cao công tác tuyên truyền các chính sách về nhà ở xã hội, quan tâm đến công tác vận động trợ giúp các hộ nghèo, hộ đặc biệt khó khăn trong công tác xây dựng nhà ở xã hội. Đồng thời các cơ quan chức năng tiếp tục tăng cƣờng giám sát việc thực thi các chính sách và các chƣơng trình nhà ở xã hội giai đoạn 2016-2020 để đảm bảo việc thực hiện theo đúng theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật có liên quan. Chủ đầu tƣ dự án nhà ở xã hội đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến các dự án nhà ở xã hội trên các phƣơng tiện thông tin đại chúng để 43 ngƣời dân có thể dễ dàng tiếp cận và tìm hiểu thông tin. Tuy nhiên, hiện nay một số cơ quan, Ban ngành chƣa chú trọng đến việc phổ biến các chính sách đến ngƣời dân. Cán bộ làm công tác tuyên tuyền năng lực còn thiếu, chƣa nắm bắt đƣợc hết các chủ trƣơng của Đảng, chính sách, quy định của Nhà nƣớc về nhà ở xã hội dẫn đến đôi khi tƣ vấn còn lúng túng, thiếu tính chủ động. Để thực hiện những chính sách của Nhà nƣớc nói chung và của thành phố Hà Nội nói riêng về nhà ở xã hội, thành phố Hà Nội đãchỉ đạo, phân công trách nhiệm cho các cơ quan chức năng của UBND thành phố tiếp tục phối hợp chặt chẽ trong việc hoàn thiện thể chế, cơ chế chính sách phát triển nhà ởxã hội, cải cách thủ tục hành chính. * Sở Xây dựng: là cơ quan thƣờng trực giúp UBND thành phố thực hiện công tác quản lý đầu tƣ và sử dụng toàn bộ quỹ nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố, cụ thể nhƣ sau: - Tham mƣu cho UBND thành phố ban hành các văn bản, chủ trƣơng, chính sách về phát triển, quản lý và sử dụng; tổng hợp các số liệu, giải quyết các khó khăn vƣớng mắc về quản lý và sử dụng nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố. - Hƣớng dẫn các cơ quan, đơn vị có liên quan thực hiện các văn bản, chủ trƣơng, chính sách về quản lý và sử dụng nhà ở xã hội do Chính phủ, các Bộ ngành Trung ƣơng và UBND thành phố ban hành. - Chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành và đơn vị liên quan tổ chức thanh tra, kiểm tra, giám sát việc thực hiện quy định. Kiểm tra định kỳ hoặc đột xuất việc quản lý và sử dụng nhà ở xã hội; báo cáo, đề xuất hình thức xử lý trình UBND Thành phố quyết định đối với các hành vi vi phạm (nếu có) của các cơ quan, đơn vị, cá nhân có liên quan. Giải quyết thắc mắc, tranh 44 chấp, khiếu nại của ngƣời mua, thuê, thuê mua về việc quản lý và sử dụng nhà ở xã hội trong phạm vi thẩm quyền. - Tổ chức kiểm điểm rút kinh nghiệm quản lý vận hành nhà ở xã hội, hàng năm báo cáo UBND thành phố. - Đặt hàng dịch vụ công đối với quỹ nhà xã hội cho đơn vị đủ năng lực và phù hợp chức năng trong đăng ký hành nghề. - Định kỳ 6 tháng tổng hợp, báo cáo UBND thành phố tình hình quản lý, vận hành nhà ở xã hội, hàng năm báo cáo UBND thành phố. * Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội: - Quản lý quỹ nhà bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội sau khi đầu tƣ xây dựng, ký hợp đồng bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội và thu tiền bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội của các hộ gia đình. (Trƣờng hợp cụ thể thành phố sẽgiao đơn vị có đủ năng lực quản lý quỹ nhà ở xã hội theo quy định). - Lập giá bán, cho thuê, thuê mua và thu hồi vốn đầu tƣ xây dựng quỹ nhà ở xã hội theo chỉ đạo của UBND thành phố, chuyển Sở Tài chính thẩm định giá bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội, trình UBND thành phố phê duyệt. - Tổ chức việc bảo dƣỡng, duy tu, bảo trì quỹ nhà bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội và vận hành khai thác quỹ nhà ở xã hội. - Định kỳ 6 tháng tổng hợp, báo cáo Sở Xây dựng tình hình quản lý, vận hành nhà ở xã hội, báo cáo UBND thành phố. * Sở Tài chính: - Chủ trì, tham gia quyết toán nguồn vốn đầu tƣ do ngân sách thành phố cấp đối với dự án nhà ở xã hội trình UBND thành phố phê duyệt theo quy định. - Thẩm định giá bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội do chủ đầu tƣ 45 lập theo quy định, trình UBND thành phố phê duyệt. *Sở Lao động, Thương binh và Xã hội, Liên đoàn Lao động Thành phố: - Phối hợp với Sở Xây dựng, thống kê danh sách các đối tƣợng có nhu cầu và đủ tiêu chuẩn mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, tổ chức xét duyệt danh sách trình UBND thành phố phê duyệt. - Cấp giấy xác nhận đối tƣợng là ngƣời có công với cách mạng (với các trƣờng hợp chƣa đƣợc hỗ trợ miễn giảm theo Quy định 118/QĐ-TTg; QĐ 117/2007/QĐ-TTg; QĐ 20/2000/QĐ-TTg của Thủ tƣớng Chính phủ khi mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội. * UBND phường, quận: - UBND các quận tổ chức cƣỡng chế đối với trƣờng hợp thu hồi nhà xã hội. - Chịu trách nhiệm về việc xác nhận về hộ khẩu và tình trạng nhà ở hiện tại cho các đối tƣợng đƣợc mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội đảm bảo theo đúng quy định. * Thủ trưởng các đơn vị có cán bộ mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội: Chịu trách nhiệm về việc xác nhận về mức thu nhập và danh sách các cán bộ do đơn vị mình quản lý đủ điều kiện đƣợc mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội đảm bảo theo đúng quy định. Trong quá trình tổ chức thực hiện, nếu có phát sinh vƣớng mắc cần phải bổ sung, sửa đổi, các Sở, Ban Ngành, các địa phƣơng và đơn vị có liên quan báo cáo Sở Xây dựng trình UBND thành phố xem xét, giải quyết. Để thực hiện tốt chủ trƣơng đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, thực hiện Chiến lƣợc nhà ở Quốc gia cũng nhƣ Chƣơng trình phát triển nhà ở giai đoạn 2012 – 2020 và định hƣớng 2030. Thành phố Hà Nội đãchỉ đạo các cơ quan chức năng của UBND thành phố Hà Nội tiếp tục phối hợp chặt chẽ 46 trong việc hoàn thiện thể chế, cơ chế chính sách phát triển nhà ở xã hội, cải cách thủ tục hành chính, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp làm nhà ở xã hội. Tuy nhiên các cơ quan quản lý đƣợc giao trọng trách thực hiện chính sách chƣa có sự phối hợp chặt chẽ trong khâu tổ chức triển khai thực hiện chính sách.Hiện nay quy trình thủ tục đƣợc thực hiện rời rạc, thiếu thống nhất dẫn đến ngƣời dân còn khó khăn trong quá trình hoàn thiện hồ sơ mua nhà.Các cấp quản lý chƣa thực hiện tốt và đúng vai trò của mình dẫn đến chính sách triển khai chƣa đi sâu đi sát vào cuộc sống ngƣời dân; đánh giá chƣa đúng đối tƣợng đủ điều kiện mua nhà, chất lƣợng công trình chƣa đảm bảo, dự án liên tục chậm tiến độ bàn giao; thanh kiểm tra không thƣờng xuyên nên không thể có sự đánh giá đúng của việc thực hiện chính sách; chƣa kêu gọi đƣợc đông đảo quần chúng nhân dân đồng lòng tham gia thực hiện chính sách. 2.2.4.Tổ chức thực hiện các nội dung của chính sách nhà ở xã hội 2.2.4.1.Về chính sách quy hoạch Theo chính sách quy hoạch của Bộ Xây dựng năm 2013, nhà ở xã hội sẽ là chủ đạo tại các đô thị lớn. Đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại đã giải phóng mặt bằng nhƣng chƣa triển khai công trình nhà ở thì cho phép cơ cấu lại dự án, chuyển sang làm nhà ở xã hội phục vụ ngƣời có thu nhập thấp, công nhân lao động... Quyết định 1081/QĐ-TTg của Thủ tƣớng chính phủ về Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội thành phố Hà Nội đến năm 2020, định hƣớng đến năm 2030 nêu rõ quy hoạch thủ đô phải phù hợp với Chiến lƣợc phát triển kinh tế - xã hội của cả nƣớc, quy hoạch vùng Thủ đô Hà Nội, vùng đồng bằng sông Hồng và vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ; đảm bảo thống nhất với quy hoạch ngành, lĩnh vực; xây dựng và phát triển thủ đô Hà 47 Nội thành động lực thúc đẩy phát triển đất nƣớc. *Việc phân phối quỹ nhà ở xã hội: Phân phối quỹ nhà ở tại Hà Nội những năm qua đã đƣợc thực hiện khẩntrƣơng và đạt đƣợc những tiến bộ vƣợt bậc, vững chắc, tạo lập đƣợc nhiều quỹ nhà ở để giải quyết các nhu cầu bức xúc về nhà ở của cƣ dân thành phố nhất là các đối tƣợng thu nhập thấp. Cơ chế phân phối đƣợc áp dụng một cách hợp lý, theo đó hiện nay quỹnhà ở xã hội đƣợc đầu tƣ bằng nguồn vốn ngân sách của thành phố và một phần nguồn vốn của Chính phủ do thành phố trực tiếp đứng ra chịu trách nhiệm phân phối, đối với quỹ nhà ở xã hội do tƣ nhân đầu tƣ xây dựng sẽ do đơn vị chủ đầu tƣ chịu trách nhiệm phân phối. Để giải quyết vấn đề nhà ở xã hội, thành phố đã dành và bố trí quỹ đất phát triển nhà ở bằng nhiều hình thức.Tính đến nay thành phố có 60 khu đất cho phát triển nhà ở xã hội, với tổng diện tích khoảng 348ha. Hiện đã có 09dự án nhà ở xã hội đã đƣợc hoàn thành đƣa vào sử dụng năm 2013 với 419.669m2 sàn xây dựng; 03 dự án hoàn thành năm 2014 với khoảng 115.065m2 sàn xây dựng; 08 dự án hoàn thành năm 2015 với khoảng 708.283m2 sàn xây dựng; 24 dự án hoàn thành đƣa vào sử dụng sau năm 2015 với khoảng 2.572.675m2sàn xây dựng dự án nhà ở xã hội đƣợc chuyển đổi từ dự án nhà ở thƣơng mại theo Thông tƣ số 02/2013/TT-BXD. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt đƣợc nhƣ vậy, thành phố cũng đang gặp nhiều khó khăn trong việc xác định đối tƣợng đƣợc ƣu tiên phân phối trƣớc và phạm vi đối tƣợng đƣợc phân phối. Theo đó, hiện nay do quỹ nhà ở xã hội còn hạn chế nên đối tƣợng đƣợc ƣu tiên phân phối trƣớc là những đối tƣợng chính sách, thƣơng binh, gia đình có công với Cách mạng và cán bộ, công chức, viên chức gặp khó khăn về nhà ở trên địa bàn thành phố. *Quy hoạch nhiều khu đô thị lớn: 48 Đây là nội dung nằm trong nội dung chính sách quy hoạch của UBND thành phố Hà Nội. Trong thời gian qua, các khu đô thị bao gồm nhà ở xã hội đã đƣợc xây dựng. Tháng 6/2014, UBND thành phố Hà Nội đã họp về quy hoạch khu đô thị mới Đồng Mai, quận Hà Đông với diện tích 435 ha, trong đó, khoảng 100 ha xây dựng nhà xã hội. Đây là cụm nhà xã hội lớn nhất của thủ đô.Theo phƣơng án quy hoạch của Viện Quy hoạch đô thị Hà Nội, các tòa nhà sẽ cao trung bình 15-17 tầng, mật độ xây dựng 45-50% để tạo ra khoảng 1,5 triệu m2 sàn nhà ở. Trong 100ha nhà ở xã hội sẽ dành 37 ha xây nhà cho ngƣời thu nhập thấp, 30 ha xây ký túc xá sinh viên, còn lại khu nhà công nhân. Trƣớc đây, khu vực Đồng Mai đã đƣợc hoạch định thành khu công nghiệp, tuy nhiên thành phố sẽ chuyển đổi và điều chỉnh quy hoạch khu công nghiệp thành khu đô thị mới để phù hợp xây dựng nhà ở. Ngoài diện tích xây nhà xã hội, hơn 100 ha còn lại của khu đô thị sẽ dành cho các nhà đầu tƣ xây dựng nhà ở theo giá kinh doanh kết hợp xây nhà xã hội. Hoặc tại huyện Hoài Đức cũng đã hoàn thành quy hoạch với có 65 dự án khu đô thị, khu nhà ở mới, khu tái định cƣ, khu nhà ở xã hội với tổng diện tích đất là 2.837,88 ha, trong đó có: 57 dự án nhà ở thƣơng mại với diện tích 2.81 l,22ha; 06 dự án khu tái định cƣ với diện tích 7,22 ha; 02 dự án khu nhà ở xã hội với diện tích 19,44 ha. Năm 2013, Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội đã thông qua Nghị quyết quy định về tỷ lệ diện tích đất ở, nhà ở để phát triển nhà ở xã hội trong các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại trên địa bàn thành phố.Theo đó, đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại, khu đô thị mới trên địa bàn thành phố Hà Nội phải dành 25% diện tích đất ở, hoặc 25% diện tích sàn nhà ở đểphát triểnnhà ở xã hội. Với mục tiêu này, diện tích nhà ở xã hội phấn đấu đạt đƣợc của Hà Nội cao hơn 5% so với mức quy định chung của cả nƣớc. 49 Tuy nhiên, đến nay trên địa bàn thành phố mới có duy nhất dự án Khu chức năng đô thị Bắc Từ Liêm với quy mô trên khoảng 86,5ha với dân số khoảng 8.000 - 8.500 ngƣời đã đƣợc UBND thành phố Hà Nội đồng ý phê duyệt hồi đầu tháng 6.2014 là dành 25% quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội. Đầu năm 2016, Ban Chỉ đạo trung ƣơng về chính sách nhà ở và thị trƣờng bất động sản, cùng UBND thành phố đã kiểm tra việc dành quỹ đất tại 12 dự án khu đô thị, nhà ở để xây dựng nhà ở xã hội. Kết quả cho thấy, hầu hết các dự án nhà ở, khu đô thị trên địa bàn Hà Nội khi phê duyệt quy hoạch đều dành quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, kể cả dự án đƣợc phê duyệt trƣớc ngày Luật Nhà ở có hiệu lực, chỉ trừ 1 dự án thuộc địa bàn Hà Tây cũ do trƣớc đây địa phƣơng này không có quy định. Tuy nhiên, phần lớn các dự án đều sử dụng quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội không đúng mục đích. Trong số 11 dự án có dành quỹ đất, chỉ có 3 dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở xã hội, 3 dự án đã chuyển sang xây dựng nhà ở tái định cƣ, còn lại chuyển đổi sang nhà ở thƣơng mại hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Các chủ đầu tƣ ít quan tâm đến giải phóng mặt bằng phần diện tích để xây dựng nhà ở xã hội. Hiện còn 11 lô đất dành để xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án với diện tích 8,6ha, nhƣng mới có mặt bằng đƣợc 4 lô, diện tích 5,6ha; còn 7 lô, diện tích 3ha chƣa đƣợc giải phóng mặt bằng. Trong khi nhu cầu nhà ở xã hội rất lớn thì việc số lƣợng dự án triển khai còn ít, dự án chuyển đổi còn chậm đã ảnh hƣởng đến mục tiêu tạo lập chỗ ở cho đối tƣợng là ngƣời lao động hƣởng lƣơng, ngƣời thu nhập thấp thủ đô, cán bộ, viên chức, lực lƣợng vũ trang... nhƣ Chiến lƣợc nhà ở quốc gia đã đề ra. *Vấn đề chuyển đổi các dự án thương mại sang nhà ở xã hội: Hà Nội hiện nay đang tập trung khuyến khích đầu tƣ vào lĩnh vực nhà ở xã hội, tìm các cơ chế chính sách cũng nhƣ tạo điều kiện thuận lợi cho 50 những dự án chuyển nhà thƣơng mại sang nhà ở xã hội. Đến hết quý 1 năm 2015, UBND thành phố đã tiến hành xem xét, thẩm định 18 dự án chuyển đổi từ nhà ở thƣơng mại sang nhà ở xã hội, với tổng số căn hộ dự kiến chuyển đổi khoảng 4.990 căn thành 11.292 căn, đã chấp thuận chủ trƣơng cho phép chuyển đổi 9 dự án, 6 dự án đang tiếp tục xem xét, 3 dự án không đủ điều kiện. Đối với các dự án đăng ký điều chỉnh diện tích, trong số 45 dự án đăng ký trên địa bàn Hà Nội, thành phố mới chấp thuận chủ trƣơng cho 33 dự án và mới có 7 dự án có quyết định cho phép. *Về quy chuẩn xây nhà ở xã hội: Vì chƣa có quy chuẩn riêng nên các căn hộ nhà ở xã hội đƣợc xây dựng hiện nay không khác nhà ở thƣơng mại thông thƣờng. Ví dụ tại Dự án Kiến Hƣng, tòa nhà ở xã hội cao 25 tầng, có 1 tầng hầm, 6 thang máy, đầy đủ nhà hàng, siêu thị ở tầng trệt, các căn hộ rộng từ 60 đến 90 m2. Hầu hết các dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội không tuân thủ quy định về thiết kế xây dựng nhà ở xã hội, nhƣ căn hộ có diện tích lớn hơn quy định và đặc biệt là xây dựng quá cao tầng (theo Luật Nhà ở thì nhà ở xã hội tại đô thị đặc biệt chỉ đƣợc cao 5-6 tầng). 2.2.4.2.Về chính sách tài chính Chính sách tài chính nhà ở xã hội là chìa khóa giúp ngƣời mua nhà và các nhà đầu tƣ tiếp cận với loại hình nhà ở mang ý nghĩa xã hội lớn này. Chính sách này tại Hà Nội đƣợc thể hiện ở những khía cạnh sau: *Vấn đề tạo vốn cho phát triển nhà ở: Quỹ phát triển nhà ở thành phố Hà Nội ra đời với mục đích nhận ủy thác từ ngân sách và các nguồn vốn khác để đầu tƣ, cho vay phát triểnnhà ở và hạ tầng kỹ thuật các khu nhà ở trên địa bàn thành phố, nhận tiền gửi tiết kiệm, cho vay đối với các đối tƣợng làm công ăn lƣơng để mua nhà ở thuộc các dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở đƣợc tạo điều kiện và ƣu đãi theo Nghị 51 định số 71/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 của Chính phủ. Bên cạnh đó, quỹ này còn đƣợc sử dụng để đầu tƣ trực tiếp vào các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và phát triểnnhà ở theo quyết định của UBND thành phố. Ngoài ra, theo Nghị định 188/2013/NĐ-CP quy định các ngân hàng thƣơng mại, tổ chức tín dụng, định chế tài chính phải dành lƣợng vốn tối thiểu 3% tổng dƣ nợ cho chủ đầu tƣ, ngƣời thuê, mua nhà ở xã hội vay lãi suất ƣu đãi thấp hơn lãi suất thị trƣờng. Trƣờng hợp phát triển nhà ở xã hội cho thuê bằng nguồn vốn ngoài ngân sách còn đƣợc chính quyền địa phƣơng hỗ trợ toàn bộ vốn đầu tƣ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.Cá nhân phát triển nhà ở xã hội cũng đƣợc hƣởng các chính sách hỗ trợ, ƣu đãi về đất, vốn, thuế liên quan đến việc, bán, cho thuê nhà. Trƣờng hợp chủ đầu tƣ đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất mà thửa đất đó đƣợc xây dựng nhà ở xã hội thì sẽ đƣợc Nhà nƣớc hoàn trả hoặc khấu trừ nghĩa vụ tài chính. Tác động tích cực từ các chính sách tín dụng và hàng loạt chính sách liên quan đến thị trƣờng bất động sản đƣợc Chính phủ ban hành đã có vai trò vô cùng quan trọng trong quá trình phục hồi tăng trƣởng của thị trƣờng bất động sản.Tính đến nay, thành phố Hà Nội đã nỗ lực triển khai nhiều chính sách kích cầu cho nhà ở xã hội, thu hút chủ đầu tƣ tham gia xây dựng các dự án nhà ở xã hội, công khai minh bạch tiến độ các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn, đây là bƣớc tiến lớn mà UBND thành phố đã thực hiện hiện thời gian qua. *Giá nhà ở xã hội: Vấn đề về giá nhà đến nay vẫn là một mấu chốt quan trọng giúp ngƣời dân tiếp cận với nhà ở xã hội. Trong điều kiện nền kinh tế khó khăn, thu nhập trung bình của ngƣời dân còn thấp xa so với giá nhà trên thị trƣờng, 52 giá nhà cao hơn thu nhập là một rào cản lớn nhất đối với khả năng tiếp cận nhà ở của ngƣời dân có nhu cầu thực.Không những thế, phát triển nhà ở xã hội đƣợc coi là một trong những giải pháp quan trọng nhằm đáp ứng và giải quyết nhu cầu thực về nhà ở của ngƣời dân có thu nhập thấp, diện chính sách... Với mức thu nhập bình quân của một hộ gia đình tại khu vực đô thị nhƣ thành phố Hà Nội khoảng 4-6 triệu đồng/tháng (48-64 triệu đồng/năm) so với giá mua một căn hộ chung cƣ với mức giá trung bình hiện nay vào khoảng 800-1.000 triệu đồng thì đại bộ phận những ngƣời lao động ở nƣớc ta, bao gồm cả những đối tƣợng hƣởng lƣơng từ ngân sách và những đối tƣợng làm việc trong các thành phần kinh tế khác rất khó có điều kiện để tạo lập chỗ ở nếu không có chính sách tạo điều kiện, hỗ trợ của Nhà nƣớc và của cộng đồng. Không những thế, hiện nay thành phố chƣa có một văn bản nào hƣớng dẫn quy định về mức giá nhà ở xã hội, bởi vậy dù nhiều dự ánđƣợc triển khai cùng thời điểm nhƣng giá các dự án lại có sự chênh lệch rất rõ ràng. Có một thực tế là giá tại nhiều dự án nhà ở xã hội đang đƣợc rao bán khá cao. Chẳng hạn giá nhà tại dự án nhà ở xã hội ở 143 Trần Phú (Hà Đông) có giá tạm tính 16 triệu đồng/m2 (gồm cả thuế, phí bảo trì). Trong khi đó các dự án nhà ở thƣơng mại cùng khu vực đang có giá chào bán lại rẻ hơn. Ví dụ, chung cƣ Viện 103 tại Văn Quán (Hà Đông) đƣợc rao bán giá dao động từ 13,9- 14,5 triệu đồng/m2 (đã gồm VAT và 2% phí bảo trì). Và dự án nhà ở xã hội tại 30 Phạm Văn Đồng (Cầu Giấy) cũng có mức giá tới khoảng 14,9 triệu đồng/m2. Dự án Đặng Xá, Kiến Hƣng, Sài Đồng dao động ở mức 10,5 - 13,5 triệu/m2 và mỗi chủ đầu tƣ có một cách tính giá bán nhà khác nhau. Mức giá này là quá cao vì với diện tích căn hộ khoảng 60 - 70 m2 thì giá của căn hộ 53 vào khoảng 800 - 900 triệu đồng. Ngay cả những ngƣời có thu nhập trung bình, tầng lớp trung lƣu cũng khó có thể sở hữu căn hộ ở mức giá này chứ không nói đến những ngƣời có thu nhập thấp. Bên cạnh đó, dù giá không rẻ hơn so với nhà ở thƣơng mại nhƣng ngƣời mua nhà thu nhập thấp lại phải chịu các quy định khắt khe về cho thuê, chuyển nhƣợng nên càng không khuyến khích ngƣời mua nhà. Mặc dù vậy, cũng có dự án nhà ở xã hội giá 8-10 triệu đồng/m2, tuy nhiên những dự án này là ở địa bàn xa trung tâm trên 10 km, điều kiện sinh kế không thuận lợi, còn khó khăn trong đáp ứng nhu cầu về y tế, giáo dục.... Cụ thể nhƣ dự án của công ty cổ phần đầu tƣ C.E.O, có vị trí tại Quốc Oai tổng đầu tƣ khoảng 350 tỷ đồngdƣới hình thức nhà ở xã hội chuyển sang từ nhà ở thƣơng mại. Theo chủ đầu tƣ, dự kiến, giá bán mỗi m2 dƣới 10 triệu đồng.Những căn hộ tại đây, cũng nhƣ nhiều dự án nhà ở xã hội khác có diện tích 30-70m 2, với mức giá từ 300 triệu đồng đến 700 triệu đồng/căn.Tuy nhiên, với mức giá nàycũng khó hút đƣợc ngƣời mua nhà vì vị trí dự án nằm cách xa trung tâm. Bảng 2.5: Giá tham khảo một số dự án nhà ở xã hội trên địa bàn Hà Nội năm 2015 STT Tên dự án Giá/ m2 1 Tòa nhà Al, khu đất CT2 dự án VC2-Golden Silk (Kim Văn, Kim Lũ) - Cty CP Xây dựng số 2 - Vinaconex - P.Đại Kim, Hoàng Mai 10-14 Triệu đồng 2 Dự án tổ hợp chung cƣ AZ Thăng Long- Cty 16 triệu đồng TNHH Bánh kẹo Thăng Long - Lai Xá, Kim Chung, Hoài Đức, Hà Nội 3 Dự án khu nhà ở cao tầng Đô thị Sông Đà (giai đoạn 1) - Cty CP Đầu tƣ xây dựng và phát triển 14-17 triệu đồng 54 đô thị Sông Đà - 143 Trần Phú P.Văn Quán, Q.Hà Đông 4 Dự án nhà ở xã hội KĐT Minh Dƣơng - Sơn Đồng, Huyện Hoài Đức, Hà Nội 8.5 triệu đồng 5 Dự án nhà ở xã hội Rice City Sông Hồng do B1C Việt Nam là chủ đầu tƣ tại Thƣợng Thanh, quận Long Biên, Hà Nội. 12 triệu đồng 6 Dự án xây dựng nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp - Cty CP ĐT và TM Thủ Đô - ô đất ký hiệu B4-CT1 và B5-CT2 thuộc khu vực Bắc Cổ Nhuế - Chèm 10-13 triệu đồng 7 KĐT mới Sunny Garden City - Cty CP đầu tƣ C.E.O - KĐT mới tại lô đất N1+N3, huyện Quốc Oai Dƣới 10 triệu đồng 8 Căn hộ dự án CT12 Kim Văn - Kim Lũ 10-14 triệu đồng 9 dự án nhà ở xã hội CT-08 KĐT mới Thanh Lâm - Đại Thịnh 2 (Mê Linh — Hà Nội) 8.5 triệu đồng 10 KĐT Đặng Xá II do Tổng công ty Viglacera làm chủ đầu tƣ 9 triệu đồng 11 Dự án nhà ở xã hội tại Linh Đàm 12 triệu đồng 12 Dự án nhà ở xã hội NOI OA và NO 12-3 thuộc KĐT mới Sài Đồng (Long Biên - Hà Nội) do Công ty Cổ phần Đầu tƣ Xây dựng số 3 Hà Nội (Hanco 3) 12.6 triệu đồng ( Nguồn: Tác giả tổng hợp) 55 Nhƣ vậy có thể thấy rõ, mức giá chênh lệch giữa các dự án có thể lên đến8 triệu đồng/ m2, điều này cho thấy cần có sự điều tiết về chính sách giúp giá nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố sát và phù hợp với nhu cầu ngƣời dân hơn. *Hỗ trợ tín dụng: Việc