Luận văn Thực trạng và biện pháp cải tạo nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội

ân. Về mạng lưới thoát nước: Đã cũ kỹ, lạc hậu, hỏng hóc, bị lấn chiếm, các hồ chứa điều hoà bị bồi lấp, thu hẹp diện tích, tình trạng ô nhiễm ngày càng trầm trọng, hiện tượng ngập úng thường xuyên xảy ra vào mùa mưa. Về mạng lưới cấp điện: Mạng lưới dây điện hầu hết đều đi nổi trên cột, đấu nối chằng chịt, gây mất mỹ quan đô thị. 2.2.4. Vấn đề cảnh quan môi trường trong các khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội Giải quyết vấn đề nhà ở không chỉ bó gọn trong phạm vi căn hộ, không chỉ quan tâm đến tiện nghi trong căn nhà và tiện ích ở, mà còn phải quan tâm đến môi trường ở nói chung. Kinh nghiệm nhiều năm chỉ ra rằng bản chất môi trường ở tạo cảm giác thoải mái và tiện ghi hơn nhiều chính bản thân ngôi nhà. Chính môi trường ở là yếu tố rất quan trọng trong việc nâng cao chất lượng ở. Vì thế nhiệm vụ chính của kiến trúc cảnh quan là tổ chức không gian trống ngoài căn hộ. Tuy nhiên tại các KCCC của Hà Nội điều này chưa được quan tâm một cách đúng mức. Dù chỉ chiếm 20% quỹ nhà ở đô thị, nhưng các KCCC được xây dựng theo mô hình tiểu khu của các nước XHCN trước đây đã giải quyết một phần nhà trong quá trình đô thị hoá, tạo ra lối sống đô thị mới trong một bộ phận dân cư và mô hình mới mang tính cộng đồng và xã hội cao hơn so với nhà ở theo kiểu hàng phố trước đây. Được xây dựng từ thời bao cấp, các khu ở đã bị xuống cấp và biến dạng theo thời gian. Trước những đòi hỏi ngày càng cao của điều kiện kinh tế xã hội, cần phải hiện đại hoá, nâng cao chất lượng ngôi nhà cũng như không gian cảnh quan. Hiện trạng kiến trúc cảnh quan: Nhìn chung các khu ở có một lối bố cục nghèo nàn. Các khối nhà chung cư 5 tầng xếp song song thành hai dãy như khu Nguyễn Công Trứ. Các khối nhà xếp song song thành nhiều dãy như Kim Liên, Trung Tự. Các khu xây sau như Thành Công, Giảng Võ tuy các khối nhà vẫn xếp song song nhưng đã chia thành các cụm kết hợp với nhà trẻ làm cho không gian trong nhóm nhà phong phú hơn. Khu Thanh Xuân Bắc có bố cục phong phú nhất. Không gian bán công cộng (không gian kế cận ngôi nhà): Tất cả các trục đường chính giữa các nhóm nhà ở và không gian bán công cộng đều đã trở thành cửa hàng, dịch vụ. Chúng tạo cho khu ở một không khí sầm uất, làm thay đổi hoàn toàn công năng của các trục đường này. Tại những vị trí bên trong khu ở không gian bán công cộng cũng bị lấn chiếm, cơi nới để tăng diện tích ở, hoặc để làm các dịch vụ, bán hàng nhỏ, để xe. Không gian xanh với chức năng nghỉ ngơi, giao tiếp, sự tham gia của dân cư vào hoạt động tập thể, hoạt động xã hội. Một số nơi, không gian này được sử dụng làm sân chơi cho trẻ em, sân nhảy dây, đá cầu, đá bóng, chỗ ngồi nghỉ của người già, chỗ phơi phong, nhưng chúng không được quy hoạch vì thế tạo cảm giác lộn xộn và bừa bãi. Đại bộ phận còn lại bị bỏ hoang, là nơi đổ rác, đổ vật liệu xây dựng. Không gian công cộng: Trong thực tế không gian công cộng nghèo nàn về chức năng và tổ chức kiến trúc cảnh quan. Các sân bãi, vườn hoa bị lấn chiếm khá nhiều và cần phải được khôi phục lại. Hiện rất ít khu còn vườn hoa và sân bãi: Khu Kim Liên chỉ còn sân bóng đá. Vườn hoa là chỗ chơi cho trẻ em của khu Trung Tự không được chăm sóc. Chỉ có vườn hoa của khu Thanh Xuân là được thiết kế và chăm sóc tốt. Một số khu ở có hồ nước lớn là trung tâm nghỉ ngơi của người dân, tạo nên vẻ đẹp về cảnh quan của các khu ở. Một vài hồ nước đã được xây kè và có tuyến đường dạo xung quanh hồ, liên kết với hệ thống đường đi của khu ở. Xung quanh hồ có các thảm cỏ, cây trồng, ghế đá… tạo nên những không gian mở có giá trị về mặt sử dụng để tập thể dục buổi sáng hay đi dạo vào buổi tối… của dân cư, góp phần cải tạo môi trường sống, như khu Thành Công, Giảng Võ. Bên cạnh đó một số hồ như ở khu Kim Liên chưa có đường dạo ven hồ cũng như chưa nối với hệ thống đường chung của khu ở, gây nên sự cách biệt và đóng kín của hồ nước, trở thành ao tù rất ô nhiễm. Do nhu cầu cuộc sống, mỗi khu ở đều xuất hiện một chợ cóc. Những chợ này không được quy hoạch và quản lý chặt chẽ đã ảnh hưởng rất nhiều đến điều kiện vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị. Hình khối và mặt đứng kiến trúc: Ngôi nhà ở đều là những khối chữ nhật đơn giản, có chiều cao đồng đều 4-5 tầng. Tổ hợp mặt đứng nghèo nàn, đặc biệt những ngôi nhà xây dựng kiểu lắp ghép tấm lớn đã thể hiện một ngôn ngữ đơn điệu. Hơn thế nữa, trong quá trình sử dụng việc lấn chiếm tầng một, xây thêm những hình khối, đặc biệt là “chuồng cọp” xấu xí đã làm mất hoàn toàn mỹ quan của mặt đứng các ngôi nhà. Phần lớn nhà ở đã xuống cấp nghiêm trọng về kết cấu và hình thức kiến trúc. Cây xanh: Trong khu ở hiện trạng cây xanh quá nghèo nàn về thể loại và hình thức tổ hợp. Cây xanh được trồng một cách tự phát, không có ý đồ tổng thể, phần lớn không có người quản lý. Tuy nhiên vẫn tạo được mầu xanh và sự râm mát cho khu ở. Chiếu sáng: Trong các khu chung cư hình thức đèn lẫn những tiện ghi chiếu sáng còn quá đơn giản. Hệ thống đèn chủ yếu là đèn đường đã cũ với ánh sáng vốn yếu ớt lại bị cây xanh che lấp. Đường dây điện chằng chịt, cột điện cũ kỹ, ảnh hưởng đến mỹ quan khu ở. Màu sắc trong các khu chung cư: Màu sắc chủ đạo đơn điệu và ảm đạm cả ban ngày lẫn ban đêm. Các bức tường vôi đã bạc màu theo thời gian, các hoa sắt rỉ, hoen ố... dù có thêm các chậu hoa nhỏ cũng cải thiện ít màu sắc và vẻ đẹp của ngôi nhà. Cải tạo kiến trúc cảnh quan: Cải tạo và nâng cấp KTCQ các khu ở cũ là cần thiết và phải được làm đồng bộ, trước tiên là đối với những không gian trống đã bị lấn chiếm. Trong điều kiện kinh tế hiện nay khó có thể dỡ bỏ những công trình đã được cơi nới, trả lại hoàn toàn dáng vẻ ban đầu của công trình. Tuỳ từng vị trí và khả năng khai thác kinh doanh của các hộ bên các trục đường phố, có những giải pháp khác nhau. Tại những đường phố chính, giải pháp chỉnh trang thống nhất phần xây nhô thêm ở tầng 1. Ở một số đường phố khác có thể xây thêm công trình mới 1 hoặc 2 tầng nối đầu hồi của các ngôi nhà, tạo không gian đường phố với các cửa hàng có hình khối tương phản, sinh động... Cải tạo KTCQ các khu ở này còn là việc tạo lập các không gian bán công cộng và cải tạo các không gian công cộng. Tổ chức không gian bán công cộng có ý nghĩa rất quan trọng về mặt chức năng sử dụng. Mặt khác, những trang thiết bị như chòi để leo trèo của trẻ em, ghế ngồi dành cho người lớn, bể nước, non bộ, cây xanh... tạo được vẻ ấm cúng và sắc thái riêng cho không gian của từng khu ở. Vị trí của không gian này được bố trí tuỳ vào tổ hợp của các ngôi nhà. Có thể tổ chức theo hai dạng chính: Bố cục mặt sau của ngôi nhà và bố cục theo kiểu sân trong. Cách bố cục này có thể tạo được sự ấm cúng, yên tĩnh và tính riêng tư do được tách khỏi không gian công cộng và đường giao thông chính. Về lý thuyết, quy mô của không gian bán công cộng được xác định để phục vụ từ 30-50 căn hộ. Song trên thực tế có thể tổ chức chúng với những quy mô khác nhau. Bở vì trong loại nhà ở 5 tầng, mỗi tầng có tối đa 20 căn hộ, trong nhà ở kiểu hành lang 5 tầng, thường có khoảng 40 căn hộ. Nằm giữa 2 nhà ở xếp song song, không gian bán công cộng có thể phục vụ khoảng 120 căn hộ. Ở khu Thanh Xuân quy mô không gian bán công cộng có thể lớn hơn. Tuỳ từng điều kiện cụ thể, việc phân vùng chức năng và bố cục không gian bán công cộng sẽ khác nhau. Với quy mô nhỏ việc phân vùng không đặt ra, mà có thể tổ chức một không gian đa năng. Ở quy mô trung bình có thể kết hợp một số chức năng trong không gian. Ở quy mô lớn, không gian bán công cộng được phân thành những vùng khác nhau, có ranh giới bằng cây bóng mát, cây bụi, hàng rào nhẹ... Các vùng đó là: Vùng sinh hoạt nghỉ ngơi của người già có trang bị ghế ngồi kết hợp với cây bóng mát, cây bụi, cây leo, cây giàn, thảm cỏ. Vùng sinh hoạt cho trẻ em, trong đó cần tách chỗ chơi của các lứa tuổi khác nhau. Trẻ em nhỏ tuổi thường chơi trên cỏ, cát, sân lát được bố trí gần các căn hộ để bố mẹ có thể kiểm soát được con cái. Vùng sinh hoạt cho thanh niên (12-16 tuổi): vừa là chỗ chơi, vừa là chỗ gặp gỡ cần che chắn để tạo cảm giác riêng tư. Không gian trống cho sinh hoạt cộng đồng: Đây là không gian đa năng dùng để hội họp, liên hoan hiếu, hỷ và các hoạt động giải trí khác... Đối với không gian công cộng thì việc cải tạo sân bãi, vườn hoa, các khu vực bị lấn chiếm hoặc bỏ hoang, cải tạo các tuyến giao thông đi bộ, tổ chức đường dạo ven hồ và khai thông với đường giao thông khu vực là việc làm hết sức cần thiết. Về cải tạo hình khối và mặt đứng kiến trúc: Cải tạo các căn hộ chẳng những góp phần nâng cao tiện ghi ở mà còn thay đổi bộ mặt kiến trúc của công trình, tạo bộ mặt kiến trúc cảnh quan mới cho đô thị. Biện pháp thực hiện là xây thêm các không gian sử dụng chính và phụ ở một hoặc cả hai mặt nhà để tạo mặt đứng kiến trúc mới kết hợp hài hoà với phong cách kiến trúc cũ. Biện pháp trước mắt cần giải quyết là tháo bỏ chuồng cọp, những khối công trình cơi nới. Bên cạnh đó cần chú ý đảm bảo tính cá thể và nét riêng của ngôi nhà, căn hộ thông qua việc nhấn mạnh các bộ phận kiến trúc như ban công, lô gia, nhất là cửa vào bởi đây là những thành phần kiến trúc tạo nên sự phong phú đa dạng và nét riêng của từng ngôi nhà, từng loại căn hộ. Sử dụng màu sắc để giảm bớt sự nghèo nàn, đơn điệu của mặt đứng cũ. Ưu tiên sử dụng những gam màu nhạt, lạnh phù hợp với khí hậu nhiệt đới ẩm. Cải tạo hệ thống cây xanh là nhiệm vụ rất quan trọng trong tổ chức KTCQ. Việc trồng cây phải được chú trọng nhiều hơn về thẩm mỹ: từ việc chọn cây, phối kết cây, bố cục cây cho phù hợp đến việc tạo nhiều sắc thái khác nhau theo mùa, theo quy luật rụng lá bên cạnh việc đảm bảo đa dạng của vườn cây như sự đa dạng vốn có của tự nhiên theo góc độ sinh thái. Mỗi đường phố chỉ nên trồng một loại cây cùng độ lớn và cách đều nhau. Đây là kinh nghiệm từ việc trồng cây của Pháp trong khu phố cũ, tạo sự ngăn nắp, cảm giác yên tĩnh, hiện đại và hiệu quả thẩm mỹ. Cuối cùng là việc cải tạo bổ sung các chi tiết kiến trúc nhỏ được nghiên cứu kỹ. Đó là tranh, tượng, bể nước, ghế ngồi, hệ thống đèn đường, biển báo, thùng rác... Trong việc thiết kế, cải tạo, sử dụng và quản lý khu ở nói chung cũng như KTCQ khu ở nói riêng, vai trò của người dân là vô cùng quan trọng. Điều này đặc biệt có ý nghĩa trong việc tổ chức không gian bán công cộng, nơi phát huy ý thức và trách nhiệm của mỗi người trong việc làm đẹp hơn nơi ở của mình. Kinh nghiệm cho thấy: tổ chức và quản lý tốt không gian bán công cộng với sự tham gia của cộng đồng là hướng tốt nhất, vừa thoả mãn nhu cầu của người ở, vừa tạo được sắc thái riêng cho khu ở. Về nguyên tắc tổ chức kiến trúc cảnh quan của các khu chung cư phải tạo nên sự phong phú, đa dạng cùng với nét đặc trưng của từng khu để tạo cảm giác gần gũi của một không gian sống. Người dân càng tham gia vào tổ chức các không gian sống của họ bao nhiêu thì sắc thái riêng của khu ở càng phong phú bấy nhiêu. Bên cạnh đó còn kể tới hiệu quả về mặt kinh tế, giảm bớt đầu tư của nhà nước về xây dựng và quản lý sử dụng. Phát huy tiềm năng và khả năng tham gia của người dân là bộ phận trong chính sách nhà ở của nhiều nước đang phát triển, việc tham gia của người dân làm đẹp khu ở của mình có nhiều thành công và kinh nghiệm quý giá. CHDC Đức trước đây có “Phong trào cùng làm” hoặc “Phong trào làm đẹp thành phố và nơi ở của chúng ta”. Trên thực tế tiềm năng lao động của người dân trở thành sản phẩm vật chất của xã hội, nên được sự ủng hộ của người dân. Hiện nay ở nước ta, giải quyết các vấn đề ở khu ở, mới tập trung vào những vấn đề liên quan đến căn hộ. Môi trường ở bao gồm nhà ở và các công trình công cộng, kiến trúc cảnh quan... là vấn đề quan trọng lại chưa quan tâm đúng mức. Các khu ở cần được cải tạo, hiện đại hoá cả không gian trong và ngoài căn hộ. Cải tạo để giữ gìn cấu trúc khu chung cư, để góp phần tạo ra sắc thái riêng cho từng khu ở của Hà Nội, nhằm ghi nhận và đánh dấu sản phẩm kiến trúc một thời. Chính vì vậy cần có những nghiên cứu nghiêm túc để cải tạo ngôi nhà ở hiện có cùng những không gian bên ngoài của nó, đó là KTCQ. Cùng với sự phát triển kinh tế của đất nước, nhu cầu ở của người dân ngày một tăng cao, KTCQ trong khu ở đứng trước những yêu cầu phát triển mới, trở thành một tiêu chí đánh giá chất lượng đô thị trong thời kỳ CNH, HĐH đất nước. Trong việc tổ chức các khu chung cư mới, tổ chức không gian ở ngoài nhà phải được coi trọng từ khâu thiết kế, đến xây dựng và quản lý bởi vì chính không gian KTCQ góp phần tạo nên chất lượng sống của các khu ở đô thị. B. THỰC TRẠNG BIỆN PHÁP CẢI TẠO KHU CHUNG CƯ CŨ * Theo chỉ đạo của UBND thành phố, Sở đã tập trung chỉ đạo Ban quản lý dự án, các công ty Kinh doanh nhà thực hiện các thủ tục theo quy định về quản lý đầu tư xây dựng để triển khai xoá bỏ các công trình nhà nguy hiểm lún, nứt do ngành quản lý ký hợp đồng với tổng số 17/25 công trình (7/11 nhà cao tầng và 10/14 nhà thấp tầng) trong danh sách do đoàn kiểm tra liên ngành xác nhận để đảm bảo an toàn cho người sử dụng. * Chống lún nhà cao tầng: Sử dụng vốn ngân sách đầu tư cải tạo ép cọc, gia cố nền móng chống lún 12 công trình nhà 5 tầng nguy hiểm: A8 Nghĩa Đô, E3,E4,E7,K7,B7,E6 Thành Công, B6 Giảng Võ, B2 Văn Chương, A2 Ngọc Khánh, E6,E7 Quỳnh Mai với kinh phí 14,4 tỷ. * Xây ốp nhà chung cư: Sử dụng vốn của nhà nước hỗ trợ và vốn của nhân dân đóng góp xây ốp tăng diện tích và cải thiện điều kiện ở tại một số khu nhà. Đã xây ốp 16 nhà E khu chung cư Nguyễn Công Trứ, 12 nhà 5 tầng khu tập thể Trung Tự, K7 Thành Công… với tổng mức đầu tư 36 tỷ đồng, ngân sách hỗ trợ 10%. * Phá dỡ xây dựng lại nhà nguy hiểm cao tầng: Đã phá dỡ xây dựng lại 5 nhà nguy hiểm: Công trình nhà A3 Giảng Võ 4 tầng với 61 căn hộ hư hỏng nguy hiểm để xây dựng mới thành nhà ở 6 tầng, 103 hộ, Nhà B7 Thành Công 5 tầng, 70 căn hộ, 4.200 m2 sàn xây dựng mới thành nhà 6 tầng, 94 căn hộ với 5.729 m2 sàn; Đã bàn giao các nhà B7,B10 Kim Liên 4 tầng gồm 284 căn hộ với 24.322 m2 sàn (Trong kế hoạch phá dỡ toàn bộ khu B Kim Liên gồm 14 nhà 4 tầng kết cấu bê tông xỉ để quy hoạch toàn khu xây dựng lại thành nhà cao tầng), A6 Giảng Võ 5 tầng với 80 căn hộ, 4.082 m2 sàn bằng nguồn vốn ngân sách và vốn của doanh nghiệp. Nhà A Ngọc Khánh đã giao Công ty tu tạo và phát triển nhà ở làm chủ đầu tư dự án phá dỡ xây dựng lại. * Đã thực hiện xoá bỏ 10/14 nhà 2-3 tầng nguy hiểm: Đã sửa chữa, cải tạo 8 nhà nguy hiểm: A1,A9,C1 Văn Chương, 13 Hàn Thuyên, A6 Kính Nỗ, 35 Hàng Cân, 60 Yên Phụ, N3 Đội Cấn. Đã phá dỡ xây dựng lại 2 nhà nguy hiểm: 46 Hàng Bồ, 13 Đường Thành. Còn lại 4 công trình nhà nguy hiểm I4,I5 Thành công II, dân tự cơi nới cải tạo và đề nghị bán theo Nghị định 61/CP không thực hiện dự án phá dỡ xây lại, 57C Đinh Tiên Hoàng do vướng mắc các hộ dân không triển khai lập dự án được, Rạp hát 88 Hàng Buồm Sở Văn hoá có dự án cải tạo riêng. * Những công trình nhà ở trong khu phố cổ, phố cũ: Tập trung trên địa bàn 4 Quận nội thành cũ, đa số có kết cấu tường gạch, sàn gỗ, mái gói hoặc vỉa gạch, trần vôi rơm, hầu hết đã hết niên hạn sử dụng. Thành phố đã chỉ đạo Sở tập trung sửa chữa xoá bỏ cơ bản những bộ phận nguy hiểm: đã sửa chữa được 188 công trình thuộc diện nguy hiểm sàn mái vỉa gạch. Để đáp ứng được nhu cầu cải tạo các khu chung cư cũ xuống cấp, nguy hiểm, thành phố đã thực hiện chủ trương xã hội hoá công tác cải tạo xây dựng lại các khu chung cư cũ: HĐND thành phố ban hành Nghị quyết số 07/NQ-HĐND ngày 5/8/2005 về cải tạo xây dựng mới các khu chung cư trên địa bàn thành phố với nguyên tắc xã hội hoá, huy động các nguồn lực để cải tạo lại các khu chung cư cũ. Đảm bảo hài hoà quyền lợi của doanh nghiệp, người dân và Nhà nước. Thành phố Hà Nội đã ban hành Kế hoạch số 75/KH-UB ngày 9/12/2005 triển khai thực hiện Nghị quyết số 07/2005/NQ-HĐND về việc cải tạo xây dựng mới các khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố. Trong đó thành phố đã lựa chọn 3 khu: Nguyễn Công Trứ, Văn Chương, Khu B Kim Liên là 3 khu chung cư thí điểm để tập trung chỉ đạo triển khai thực hiện, đồng thời tiếp tục chỉ đạo tổ chức, nghiên cứu điều tra xã hội học lập quy hoạch cải tạo các khu Giảng Võ, Thanh Xuân Bắc, Quỳnh Mai. Thành phố Hà Nội cũng đã xây dựng dự thảo “Cơ chế chính sách đặc thù để cải tạo xây dựng mới các khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố” để làm cơ sở cho các chủ đầu tư thoả thuận lập phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho các hộ dân và lập Dự án đầu tư xây dựng. Cơ chế này đã lấy ý kiến góp ý của các Sở, Ngành, các nhà đầu tư, sau khi đã xin ý kiến rộng rãi của người dân trên các phương tiện thông tin đại chúng, hiện UBND Thành phố đang hoàn chỉnh để ban hành trong năm 2007 làm cơ sở cho các nhà đầu tư tham gia cải tạo xây dựng lại các khu chung cư cũ theo nguyên tắc đảm bảo hài hoà lợi ích: Nhà nước – Nhà đầu tư - Người dân. Để lập kế hoạch và dự kiến nhu cầu về vốn đầu tư xây dựng giai đoạn 2006-2010 thành phố đã tập trung tổ chức kiểm tra, rà soát phân loại xác định ngay các công trình có mức độ hư hỏng nguy hiểm cấp bách của những nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội. Trước mắt xác định theo phương pháp chuyên gia: 77 nhà chung cư nguy hiểm cần kiểm định. Sau khi rà soát kiểm tra đã tiến hành phân loại mức độ nguy hiểm để phân chia giai đoạn kiểm định đánh giá chất lượng các nhà chung cư và đề xuất các biện pháp xử lý. Thành phố đã xây dựng tiêu chí đánh giá nhà nguy hiểm theo phương pháp chuyên gia, trình tự, quy trình thực hiện, hướng dẫn các quận, huyện, sở, Ngành kiểm tra phát hiện, xử lý và báo cáo cơ quan chuyên ngành về xây dựng. UBND thành phố đã chỉ đạo Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất thực hiện các thủ tục theo quy định về quản lý đầu tư xây dựng để triển khai xoá bỏ các công trình nhà nguy hiểm, nứt do Ngành quản lý, đảm bảo an toàn cho người sử dụng. Đến nay trên địa bàn Thành phố chưa xảy ra trường hợp sập đổ nhà chung cư nào. Từ năm 2004 đến nay, thành phố phát triển xây mới hơn 1 triệu m2 nhà ở mỗi năm, các khu đô thị mới bên ngoài đang hình thành phát triển, đây là điều kiện thuận lợi và phù hợp với việc triển khai cải tạo xây dựng lại các khu chung cư cũ trong khu vực nội thành của thành phố. 3. Thực trạng tổ chức quản lý nhà nước trong các khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội Các dạng quản lý sử dụng quỹ nhà chung cư cũ là: Quỹ nhà sở hữu nhà nước do ngành Tài nguyên Môi trường và Nhà đất quản lý đan xen với quỹ nhà thuộc sở hữu tư nhân do các hộ dân thực hiện việc mua nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê nhà theo Nghị định 61/CP của Chính phủ; quỹ nhà ở thuộc các cơ quan tự quản của Trung ương và địa phương đã và sẽ bàn giao cho thành phố quản lý, đây là quỹ nhà ở trong tình trạng xuống cấp hư hỏng nhất vì sự thiếu quản lý chuyên nghiệp trong một thời gian dài không có sự duy tu bảo dưỡng kịp thời. Qua 13 năm (từ 1995-9/2007) toàn thành phố đã tổ chức bán nhà ở theo Nghị định 61/CP cho gần 113.600 hộ với diện tích sử dụng khoảng 3.500.000 m2, đạt gần 68% quỹ nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước trên tổng số 168.000 hộ với diện tích khoảng 5.300.000 m2 trong đó: - Bán 58.500 căn hộ có nguồn gốc cơ quan tự quản phân phối, chuyển giao cho thành phố quản lý so với tổng số nhà cơ quan tự quản phân phối đã chuyển giao thành phố tiếp nhận khoảng 76.600 căn. - Các căn hộ thuộc diện sở hữu tư nhân chỉ được các hộ dân duy tu bảo dưỡng trong phạm vi căn hộ của mình, các hộ dân không có khả năng nâng cấp cải tạo môi trường ở của cả khu nhà, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội chung, do vậy công trình nhà ở vẫn bị xuống cấp nghiêm trọng tuy đã có được quan tâm. Trong toàn bộ quỹ nhà ở có khoảng 80% là nhà thấp tầng (1-3 tầng), 20% diện tích còn lại khoảng 1triệu m2 là nhà chung cư cao tầng (4-5 tầng); trong đó nhà lắp ghép tấm lớn khoảng 200 nhà với 434.332 m2 sàn xây dựng. 4. Đánh giá chung về kết quả cải tạo nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội Ngày 20/03/2001 UBND thành phố có văn bản số 624/UB-XDĐT chỉ đạo về việc xử lý nhà nguy hiểm trên địa bàn thành phố. Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất đã tham mưu trình thành phố cơ chế chính sách huy động vốn của nhà đầu tư tham gia cải tạo nâng cấp các khu chung cư cũ tại Quyết định số 123/QĐ-UB ngày 06/12/2001 quy định những nguyên tắc về quản lý đầu tư xây dựng các khu đô thị mới, cải tạo sửa chữa nhà ở trên địa bàn thành phố. Triển khai thi hành Luật Nhà ở và Nghị quyết số 07/2005/NQ-HĐND ngày 05/08/2005 của HĐND thành phố về việc cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ xuống cấp trên địa bàn thành phố Hà Nội. Ngày 09/12/2005, UBND thành phố đã ban hành kế hoạch số 75/KH-UB triển khai thực hiện Nghị quết số 07/2005/NQ-HĐND về việc cải tạo xây dựng mới các khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố. Trong đó thành phố đã lựa chọn 3 khu: Nguyễn Công Trứ, Văn Chương, khu B Kim Liên là 3 khu chung cư thí điểm để tập trung chỉ đạo triển khai thực hiện. Đồng thời tiếp tục nghiên cứu điều tra xã hội học lập quy hoạch cải tạo các khu Giảng Võ, Thanh Xuân Bắc, Quỳnh Mai. 5. Ưu nhược điểm 5.1. Ưu điểm, nguyên nhân Cùng với việc phát triển các khu đô thị mới, mở rộng khu vực đô thị, thành phố Hà Nội đã quan tâm cải tạo sửa chữa chống xuống cấp các khu chung cư cũ, giải quyết vấn đề dân sinh bức xúc. Trước mắt đã tập trung giải quyết các nhà nguy hiểm. Đến nay trên địa bàn thành phố chưa để xảy ra trường hợp nhà nguy hiểm nào sập đổ gây thiệt hại về người và tài sản. Đã bước đầu hình thành các mô hình, đầu tư, cơ chế chính sách thu hút được các nhà đầu tư tham gia cải tạo các khu chung cư cũ theo hướng xã hội hoá. Là cơ sở để các cơ quan Trung ương xây dựng các chính sách chung: như Nghị quyết 34/2007/NQ-CP ngày 03/07/2007 của Chính phủ về một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo xây dựng lại các khu chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp. Nghị quyết 34/2007/NQ-CP ngày 03/07/2007 của Chính phủ đã ban hành cơ sở pháp lý cho phép điều chỉnh các chỉ tiêu Quy hoạch tổng mặt bằng các khu chung cư cũ cải tạo xây dựng mới; các tiêu chuẩn về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất... áp dụng cho công tác cải tạo các nhà chung cư cũ; khi cải tạo xây dựng lại các khu chung cư cũ phải ưu tiên dành một số diện tích nhất định để phục vụ các nhu cầu công cộng; đa dạng hoá việc thiết kế các căn hộ với quy mô khác nhau để đáp ứng nhu cầu của đối tượng sử dụng, diện tích tối thiểu cho các căn hộ chung cư. Tuy nhiên cần xây dựng lộ trình, kế hoạch cụ thể trong việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ theo nguyên tắc ưu tiên với các chung cư cũ thuộc diện hư hỏng nặng không đảm bảo môi trường sống. 5.2. Nhược điểm, nguyên nhân Chủ trương thì đã rõ nhưng vướng mắc chính là cơ chế chính sách và giải pháp tổ chức thực hiện. Trên thực tế thì từ khi có chủ trương của thành phố, có rất nhiều nhà đầu tư muốn đăng ký hoặc đã đăng ký tham gia xây dựng và thực hiện các dự án cải tạo, xây dựng lại các KCCC nhưng các nhà đầu tư đã vào, các dự án đã được phép triển khai thì chậm chạp, các dự án dự kiến triển khai thành phố cũng lúng túng trong chọn chủ đầu tư. Dự án cải tạo khu chung cư Nguyễn Công Trứ sau 3 năm kể từ khi bắt đầu nghiên cứu lập dự án, đến nay dự án vẫn còn nằm trên giấy. Nét đặc thù của các dự án cải tạo và xây dựng lại các KCCC theo tinh thần Nghị quyết của HĐND thành phố (các dự án phải thực hiện trên cơ sở một đề án chung, theo qui hoạch được duyệt của toàn khu) là ở chỗ là một dự án tổng thể, đa mục tiêu và mang tính xã hội rất cao. Nó vừa là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, chỉnh trang đô thị, đầu tư vốn từ nhiều nguồn, liên quan đến trách nhiệm và lợi ích của nhiều bên cần được xử lý hài hoà. 5.2.1.Vướng mắc về qui hoạch: Để đạt được mục tiêu góp phần chỉnh trang đô thị thì mỗi dự án cải tạo, xây dựng lại các KCCC phải được đặt trong quy hoạch tổng thể đô thị Hà Nội nói chung và từng dự án phải theo quy hoạch được duyệt của toàn khu chứ không xử lý đơn lẻ từng dự án hay từng công trình một cách chắp vá. Tuy vậy, hiện nay việc xử lý quy hoạch vẫn mới dừng lại ở từng khu chứ chưa có được bức tranh tổng thể. Đây là dự án đầu tư xã hội hoá: Động lực của nhà đầu tư là ở chỗ sau khi thực hiện được các yêu cầu của thành phố đặt ra như giải quyết tái định cư cho các hộ dân với điều kiện chỗ ở tốt hơn, cải tạo, nâng cấp cơ sở hạ tầng và chỉnh trang đô thị… thì nhà đầu tư phải tìm kiếm được lợi nhuận (mặc dù một số nhà đầu tư tuyên bố muốn góp phần xây dựng thủ đô, quảng bá thương hiệu… Nhưng là người quản lý thì chúng ta không thể không quan tâm đến nhu cầu tìm lợi nhuận của họ). Để đảm bảo cân đối thu chi và có lợi nhuận các dự án loại này đều chủ yếu dựa vào việc nâng cao hiệu quả sử dụng đất, lấy phần thu từ việc khai thác có hiệu quả quỹ đất để bù đắp chi phí cho đầu tư cải tạo lại khu chung cư. Thí dụ: Khu chung cư Nguyễn Công Trứ có mật độ xây dựng hiện trạng là 80%, theo quy hoạch được duyệt là 35%, chủ đầu tư dự án cải tạo khu này đề xuất mật độ xây dựng không dưới 54% và hệ số sử dụng đất trên 5,2 lần mới đảm bảo hiệu quả kinh tế của dự án. Tương tự, khu Thanh Xuân Bắc có mật độ xây dựng hiện trạng là 75-80%, theo quy hoạch được duyệt là 35%, chủ đầu tư đề nghị mật độ xây dựng 39-40% với hệ số sử dụng đất không dưới 5 lần. Nhìn chung các KCCC đều có mật độ xây dựng hiện trạng rất cao (không dưới 70%), chỉ tiêu quy hoạch nói chung chỉ cho phép mật độ xây dựng 30-35%,