Luận văn Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất và thực trạng sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận Ô Môn, Thành phố Cần Thơ

phố Cần Thơ. Giao thông bộ có quốc lộ 91 nối liền với quốc lộ 1A từ Cần Thơ đi An Giang và Kiên Giang. Giao thông thủy có sông Hậu, đoạn chảy qua quận Ô Môn dài 15 km, các phương tiện trọng tải lớn đi có thể đi đến các tỉnh lận cận thành phố Hồ Chí Minh và nước Campuchia một cách dễ dàng; ngoài ra còn có sông Ô Môn là đầu mối giao lưu thuận tiện đến các tỉnh Kiên Giang, Hậu Giang, Sóc Trăng, Bạc Liêu, Cà Mau và hệ kênh rạch chằng chịt như: Rạch Tắc Ông Thục, Ba Rích, Cam My, Bà Sự, Tầm Vu, Rạch Bằng Tăng, … rất thuận lợi việc đi lại, vận chuyển. 1.6.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội Quận Ô Môn Trước mắt quận Ô Môn chia ra làm 7 cụm để đầu tư phát triển là: - Công nghiệp: quy hoạch Trung tâm công nghiệp – công nghệ thông tin của quận với diện tích 30,7 ha, mở rộng theo sông Hậu từ Phước Thới qua Thới An, Thới Long giáp với huyện Thốt Nốt và dọc theo quốc lộ 91, 91B, tỉnh lộ 934, 934A. Đồng thời kêu gọi và ưu tiên các dự án thu hút nhiều lao động trên địa bàn; dự án xây dựng trung tâm đào tạo nghề, và các ngành chế biến nông sản - thực phẩm, cơ khí phục vụ ngành nông nghiệp. - Tiểu thủ công nghiệp: phát huy các làng nghề đã có của địa phương như đóng tàu, thuyền, dụng cụ sinh hoạt bằng gỗ... - Thương mại - dịch vụ: Xây dựng và mở rộng khu thương mại, dịch vụ ở phường Châu Văn Liêm là trung tâm của quận, đi đôi với việc nâng cấp và mở rộng các chợ của các phường. Phát triển mạnh ở các lĩnh vực như xây dựng, tin học, vệ tinh cho khu công nghiệp Trà Nóc về chuyển giao công nghệ, tiêu thụ sản phẩm công nghiệp. - Khu dân cư tập trung và khu tái định cư: quận sẽ bố trí 3 khu dân cư tập trung và tái định cư ở phường Châu Văn Liêm 1 khu, phường Phước Thới 1 khu, phường Trường Lạc 1 khu, gắn với các khu chức năng phục vụ cho sinh hoạt đời sống. - Cụm các công trình văn hoá: sẽ xây dựng ở khu vực trung tâm quận. - Cụm các công trình thể thao: xây dựng ở hướng Bắc quốc lộ 91. - Các khu vực khác: các khu vực còn lại của phường Thới Long, Thới An, Trường Lạc sẽ làm vành đai xanh, trồng lúa, màu, cây ăn trái chất lượng cao gắn với du lịch sinh thái, đồng thời kêu gọi đầu tư phát triển du lịch. Trong kế hoạch phát triển năng lượng của quốc gia, Ô Môn sẽ được xây dựng thành Trung tâm nhiệt điện lớn nhất khu vực Đồng bằng Sông Cửu Long. Sáng ngày 26-02- 15 2006, đã diễn ra lễ khởi công xây dựng Trung tâm nhiệt điện Ô Môn và Nhà máy nhiệt điện Ô Môn I, công suất 600 MW. Ngày 09-10-2008, tổ máy số 1 Nhà máy Điện Ô Môn I đã chính thức vận hành và hoà vào lưới điện quốc gia. Sáng ngày 28-11-2009, lễ động thổ khởi công xây dựng đường ống dẫn khí lô B - Ô Môn đã diễn ra tại phường Phước Thới, quận Ô Môn. Đây là công trình trọng điểm do Tập đoàn Dầu khí Quốc gia Việt Nam làm chủ đầu tư với số vốn khoảng 1 tỉ đô la Mỹ, nhằm vận chuyển khí tự nhiên từ các lô B và lô 48/95, lô 52/97 thuộc vùng biển Tây Nam Việt Nam về cung cấp cho các nhà máy điện tại Trung tâm điện lực Ô Môn, Trà Nóc (tổng công suất 3.000MW). Ngoài ra, một phần khí được cung cấp bổ sung cho khu công nghiệp Khí Điện Đạm Cà Mau và các hộ tiêu thụ khác ở miền Tây Nam Bộ. Với điều kiện tự nhiên cộng với một chính sách phát triển, thì trong tương lai Quận Ô Môn sẽ có một nền kinh tế phát triển vượt bậc. 16 Hình 1.1 Bản đồ giao thông Quận Ô Môn – thành phố Cần Thơ 17 CHƯƠNG 2: PHƯƠNG TIỆN VÀ PHƯƠNG PHÁP 2.1 Phương tiện 2.1.1 Địa điểm thực hiện - Quận Ô Môn, Thành phố Cần Thơ - Bộ môn Tài nguyên đất đai, Khoa Môi trường và Tài nguyên thiên nhiên, trường Đại học Cần Thơ 2.1.2 Thời gian thực hiện - Từ ngày 10/8/2010 – 10/11/ 2010 2.1.3 Tài liệu - Bản đồ hành chính Quận Ô Môn. - Luật đất đai 2003. - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003. - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. - Thông tư số 114/2004/TT- BTC của Bộ Tài Chính hướng dẫn chi tiết thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ- CP của chính phủ về phương pháp xác định giá và khung giá các loại đất. - Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. - Đề án quy hoạch tổng thể các đơn vị hành chính dưới cấp tỉnh đến năm 2020 của Thành phố cần Thơ. - Bảng giá đất theo quy định của Uỷ ban nhân dân Thành phố Cần Thơ qua các năm 2009, 2010. - Tài liệu Quản lý và phân tích thị trường nhà đất, 2003-Lê Quang Trí, Đại Học Cần Thơ. - Tài liệu Phân hạng định giá đất, 2008, Lê Tấn Lợi, Đại Học Cần Thơ. 2.2 Phương pháp thực hiện 2.2.1 Thu thập số liệu 2.2.1.1 Thu thập số liệu thứ cấp 18 - Báo cáo tình hình phát triển kinh tế - xã hội trong năm 2009 của Quận. - Số liệu chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2009. - Giá đất theo quy định của Uỷ ban nhân dân Thành phố Cần Thơ qua các năm 2008, 2009, 2010. 2.2.2.2 Số liệu phỏng vấn - Số liệu phỏng vấn - Tìm hiểu giá đất thực tế và khảo sát ý kiến người dân địa phương về mức độ ảnh hưởng đến giá đất nơi đây của các yếu tố đối với các hộ gia đình nằm trên các con đường chính của Phường bằng phiếu điều tra. - Tham khảo ý kiến của địa chính phường và một số nhân viên môi giới nhà đất. 2.2.2 Phân tích, đánh giá số liệu - Phân tích sự biến động giá nhà nước và giá trên thị trường. So sánh giá thị trường với giá nhà nước. - Xác định và phân tích các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở địa phương. - Phân tích mối quan hệ giữa các yếu tố tác động đến giá đất vừa xác định. - Xác định trọng số điểm cho các yếu tố làm cơ sở cho đánh giá thực trạng giá trị sử dụng đất - Tổng hợp và đưa ra nhận xét chung mối quan hệ giữa các yếu tố tác động đến giá đất, đưa ra giải pháp và định hướng trong tương lai. 2.2.3 Nội dung thực hiện - Bước 1: Tham khảo các tài liệu có liên quan đến thị trường nhà đất, hội thảo về thị trường bất động sản Việt Nam, tạp chí Địa Chính, các website có liên quan đến vấn đề nghiên cứu... - Bước 2: Điều tra thực tế Tổng số phiếu điều tra là 100 phiếu, trong đó có 6 phiếu phỏng vấn cán bộ địa chính Phường, 6 phiếu phỏng vấn nhân viên môi giới nhà đất tại địa bàn, còn lại là phỏng vấn ngẫu nhiên người dân phân bố đều ở tất cả các con đường chính của Quận như: Quốc lộ 91, đường 26/3, đường Trần Hưng Đạo, Võ Thị Sáu, Châu Văn Liêm... và ở các phường như: Châu Văn Liêm, Thới An, Thới Long, Long Hưng, Trường Lạc, Phước Thới. - Bước 3: Phân tích đánh giá sự biến động trong những năm qua của giá Nhà Nước theo số liệu thu thập được. 19 - Bước 4: Phân tích đánh giá sự biến động trong những năm qua của giá thị trường theo số liệu điều tra, khảo sát. - Bước 5: Phân tích đánh giá các yếu tố ảnh hưởng giá nhà đất tại địa phương và xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất - Bước 6: Phân cấp cho điểm các yếu tố để làm cơ sở cho việc xác định thực trạng giá trị sử dụng đất. Bước 7: Xác định thực trạng giá trị sử dụng đất, đồng thời so sánh giá trị sử dụng đất giữa các tuyến đường. - Bước 8: Hoàn thành và viết báo cáo. 20 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ THẢO LUẬN 3.1 Thực trạng giá trị sử dụng đất và sự biến động của giá đất ở Ô Môn 3.1.1 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Quận trong năm 2009 đến quí III năm 2010 Theo thống kê của Phòng Tài nguyên trong năm 2009 vừa qua cho tới quý III năm 2010 thì tình hình chuyển nhượng đất diễn ra rất sôi động , từ đó đã tạo ra nguồn thu thuế đất đáng kể vào ngân sách nhà nước, cụ thể là: năm 2009 là 13 tỉ 930 triệu, hết quí III năm 2010 là 17 tỉ 700 triệu đồng (Nguồn: Chi cục thuế Quận Ô Môn). Đất được chuyển nhượng chủ yếu là đất thổ cư, một số ít là trồng cây lâu năm. Nguyên nhân làm số lượng các cuộc chuyển nhượng đất thổ cư lớn như thế lo do như cầu mặt bằng xây dựng cơ sở buôn bán kinh doanh của người dân địa phương, người bị thu hồi đất bởi các dự án, số người từ nơi khác đến muốn có nơi để ở hoặc cần mặt bằng để kinh doanh và đặt trụ sở cơ quan… Một thực trạng ở Ô Môn đang diễn ra là nạn “đầu cơ đất”. Do có một số tuyến đường mới mở như tỉnh lộ 920B nối từ quốc lộ 91 và phường Thới An, tuyến số 2 nối từ quốc lộ 91B và nhà máy nhiệt điện Ô Môn, tạo điều kiện cho giá đất tăng lên do có sự quy hoạch. Một số nhà đầu tư, người có một số tiền tích trữ lớn nhưng chưa biết đầu tư vào đâu, lại tìm mua đất chờ khi giá đất lên cao thì chuyển nhượng lại nhằm kiếm lời sẽ mua lại đất nông nghiệp chuyển đổi lên thổ cư để bán lại khi có nhu cầu. Mặc dù nhà nước đã có nhiều biện pháp như thu thuế chuyển nhượng bất động sản, đánh thuế luỹ tuyến đối với người sở hữu cùng lúc nhiều bất động sản…để hạn chế tình trạng này nhưng nó vẫn tiếp diễn. Không chỉ riêng nơi đây mà nhiều địa phương khác trong cả thành phố cũng gặp phải tình trạng này. Mặc dù trong thời gian qua suy thoái kinh tế ảnh hưởng rất nhiều đến việc chọn lĩnh vực đầu tư nhưng nhiều người cho rằng đầu tư vào bất động sản cũng rất mạo hiểm nhưng vẫn an toàn hơn so với đầu tư vào thị trường vàng hay thị trường chứng khoán. Vì vậy, điều này cũng đã tác động làm tăng số cuộc chuyển nhượng tại địa phương lên như hiện nay. Một nguyên nhân làm tăng số vụ chuyển nhượng là trong thời gian gần đây xuất hiện nhiều dịch vụ pháp lý chuyên lo các thủ tục giấy tờ hợp thức hóa các hợp đồng chuyển nhượng. Do vậy người chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng không phải tốn thời gian tại các cơ quan có thẩm quyền. Dịch vụ này vừa nhanh, gọn và giá cho mỗi hợp đồng cũng khác nhau. Tùy theo mức phức tạp của từng loại giấy tờ mà giá cho mỗi loại hợp đồng sẽ dao động khác nhau. Hiện nay hầu hết các giao dịch ở địa phương đều qua cơ quan nhà nước nhưng cũng còn không ít các trường hợp giao dịch ngầm thực hiện bằng giấy tay giữa người mua với người bán. Một thực trạng đang xảy ra nữa là đa số giá ghi trong các hợp đồng 21 chuyển nhượng đều thấp hơn giá mà bên mua trả cho bên bán do hai bên thoả thuận nhằm giảm bớt các khoản tiền phải nộp cho nhà nước theo quy định. Điều này làm cho thị trường đất đai thiếu minh bạch, gây khó khăn trong công tác quản lý của Nhà nước như thu các khoản thuế liên quan đến giao dịch bất động sản 3.1.2. Đánh giá sự biến động giữa giá đất do nhà nước qui định và giá đất thực tế trên thị trường chuyển nhượng trong năm 2010. Dù giá đất do Nhà nước quy định giữa năm 2009 và năm 2010 đã gia tăng nhiều và cơ quan quản lý Nhà nước đã có nhiều biện pháp để giá Nhà nước ngày càng tiến tới gần hơn với giá thị trường nhưng trên thực tế thì giá nhà nước vẫn còn thấp hơn giá thị trường rất nhiều. Bởi vì giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường còn chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố khác như: tâm lý người mua, qua khâu trung gian cò đất, đầu cơ nhà đất... Đa số hộ dân và cán bộ địa chính được phỏng vấn điều cho rằng giá chuyển nhượng thực tế trên một tuyến đường không có giá nhất định nó tùy thuộc vào sự thỏa thuận giữa người bán với người mua và vị trí của thửa đất, giá này lúc nào cũng cao hơn rất nhiều so với giá nhà nước quy định. Bảng sau thể hiện sự chênh lệch giữa giá đất Nhà nước và giá đất trên thị trường chuyển nhượng Qua bảng 3.1 cho ta thấy rõ giữa giá đất do Nhà nước qui định và giá đất trên thị trường có sự chênh lệch cao ở hầu hết các tuyến đường. Giữa giá Nhà nước và giá thị trường ở một số tuyến đường chính của Ô Môn có sự chênh lệch rất cao, tỷ lệ chênh lệch trung bình từ 2,29 đến 4,78 lần. Các tuyến đường trung tâm của phường Châu Văn Liêm thì giá cả có sự chênh lệch cao nhất như: đường 26 tháng 3 tỷ lệ chênh lệch là 4,78 và Trần Hưng Đạo tỷ lệ chênh lệch giá là 4,71. Giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá thị trường của các con đường này có sự chênh lệch cao như vậy là do đây là đường phát triển nhất Ô Môn, cơ sở hạ tầng hoàn thiện nhất, rất thích hợp để kinh doanh, mở văn phòng của các công ty, có khả năng sinh lợi rất cao. Đây cũng chính là trung tâm của phường Châu Văn Liêm nơi tập trung các dịch vụ phục vụ cho đời sống như: internet, cafe, ngân hàng, công viên, sân tennic... Bên cạnh các tuyến đường ở trung tâm quận Ô Môn thì ở một số tuyến đường khác không có khả năng sinh lợi cao, không thuận lợi cho kinh doanh mua bán hoặc chỉ có thể để ở thì giá chênh lệch cũng khá cao nhưng ở mức thấp hơn so với các tuyến đường chính ở trung tâm quận. Cụ thể hệ số chênh lệch như sau: Quốc lộ 91 là 2,29, đường Tỉnh lộ 923 là 2,91. Ở một số tuyến đường còn lại của quận Ô Môn thì cũng có sự chênh lệnh giá cũng ở mức khá cao, trung bình vào khoảng 3 đến 6 lần. 22 Bảng 3.1: Sự chênh lệch giữa giá đất Nhà nước và giá đất thị trường ở Ô Môn năm 2010. Đơn vị tính: 1000đồng/m2 Tên đường Giới hạn Giá nhà nước Giá thị trường Tỷ lệ chênh lệch giá Đường 26 tháng 3 Quốc lộ 91 - Kim Đồng 7000 33500 4.78 Trần Hưng Đạo Kim Đồng - Cầu Huyện đội 7000 33000 4.71 Võ Thị Sáu Kim Đồng - Lưu Hữu Phước 6500 24000 3.69 Ngô Quyền Trần Hưng Đạo - bến Bạch Đằng 6500 24000 3.69 Đinh Tiên Hoàng Trần Hưng Đạo - bến Bạch Đằng 6500 22500 3.46 Tỉnh lộ 923 Quốc lộ 91 - cầu Giáo Dẫn 1200 3500 2.91 Hương lộ Bằng Tăng Lộ Miễu Ông - rạch Cây Sung 1200 5500 4.58 Chợ Bằng Tăng Cầu chợ - cầu Bà Ruôi 2400 9500 3.95 Quốc lộ 91 Cầu Ông Tành - giáp cầu Ô Môn(bên trái) 4800 11000 2.29 Chợ Thới An Trường Mẫu giáo – Đình Thới An 2400 9500 3.95 Cách mạng tháng tám Trần Quốc Toản - Kim Đồng 3500 13500 3.85 (Nguồn: Số liệu điều tra tháng 9, năm 2010) Năm 2009, nền kinh tế của Thành phố Cần Thơ có sự phát triển mạnh mẽ, tăng trưởng kinh tế đạt 13,07%; cơ cấu kinh tế với tỷ trọng nông nghiệp - thủy sản 14,02%, công nghiệp - xây dựng 42,48%, dịch vụ 43,5% trong cơ cấu GDP. Thu nhập bình quân đầu người của Cần Thơ đứng đầu vùng ĐBSCL đạt 1,749 USD. Quận Ô Môn là địa phương có tốc phát triển kinh tế rất nhanh 15,36% với mũi nhọn là công ghiệp và dịch vụ. Trong 3 năm trở lại đây thì cở sở hạ tầng của không ngừng nâng cấp và mở rộng, nhiều tuyến đường mới mở như đường : tỉnh lộ 920B, ... Năm 2010 cũng là năm cuối thực hiện kế hoạch phát triển tổng thể kinh tế xã hội giai đoạn 2005 đến 2010, và bắt 23 đầu kế hoạch giai đoạn 2010 đến 2015 do đó nền kinh tế Ô Môn đã có những bước tiến nhảy vọt. Với tốc độ phát triển kinh tế và cơ sở hạ tầng nhanh chóng như vậy thì giá đất nhà nước đã không đáp ứng kịp tốc độ phát triển kinh tế, do đó đã tạo nên sự chênh lệch cao giữa hai mức giá. Một nguyên nhân khác khiến cho giá đất chuyển nhượng thực tế cao là do tâm lý xem trọng đất của người dân, thông tin về đất đai và giá đất của người dân chưa đầy đủ, chủ yếu là biết thông qua cò đất. Bên cạnh đó tình hình đầu cơ nhà đất gia tăng cũng là nguyên nhân của sự chênh lệch giá cũng như tăng giá đất ở Ô Môn. Ông Ngô Văn Thanh - cán bộ tài chính của Phường Thới An cho biết: ”Trong năm 2010 thì tình hình mua bán ở Ô Môn diễn ra sôi động hơn năm trước. Có nhiều người ở Ninh Kiều và các quận khác của TP Cần Thơ có khi tỉnh khác đến đây tìm mua đất với mục đích đầu cơ chờ kiếm lời, một số thì mua để ở hoặc sản xuất kinh doanh. Còn tình hình giá đất ở một số nơi trong ở phường Thới An cũng như trong quận Ô Môn có sự chênh lệch rất cao, nhất là ở các tuyến đường chính, các tuyến đường đang được mở rộng và có quy hoạch phát triển cơ sở hạ tầng. Giữa giá đất Nhà nước và giá chuyển nhượng có nơi giá chênh lệch lên tới gần 10 lần”. Qua hình 3.1 sẽ cho ta thấy rõ sự chênh lệch giá ở một số tuyến đường của quận Ô Môn. Hình 3.1: So sánh giá nhà nước và giá chuyển nhượng thực tế trên một số tuyến đường cuả quận Ô Môn năm 2010. Trong những năm gần đây giá đất do Nhà nước quy định tăng rất nhiều nhưng trên thực tế thì giá đất chuyển nhượng ở Quận Ô Môn lúc nào cũng cao hơn giá Nhà nước quy định với tỷ lệ chênh lệch giá rất cao. Do đó tỷ lệ phần trăm gia tăng giá của giá đất Nhà nước quy ra tiền thì thấp hơn rất nhiều so với tỷ lệ phần trăm gia tăng giá của giá đất thực tế trên thị trường. Khi đó, trong quá trình mua bán đất sẽ có một bộ phận người dân kê khai mức giá giao dịch đất thấp hơn so với giá thực tế, tức là gần sát giá Giá đ ất (1 000 đ ồn g/m 2 ) 24 nhà nước để giảm được khoản thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ đó làm thất thoát nguồn thu ngân sách Nhà nước. 3.2 Phân tích và xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất quận Ô Môn 3.2.1 Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất quận Ô Môn Từ các kết quả trên cho thấy trong những năm qua giá đất Nhà nước và giá đất thực tế thị trường chuyển nhượng luôn có sự chênh lệch cao. Vì thế khi định giá đất cần phải xem xét kĩ mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất từ đó làm cơ sở cho việc định giá đất. Ô Môn là một trong những quận có nền kinh tế đang có sự chuyển dịch kinh tế mạnh mẽ, tốc độ đô thị hóa khá nhanh, cơ sở hạ tầng ngày càng được hoàn thiện. Giá đất ở Ô Môn so với các quận khác như Ninh Kiều hay Cái Răng thì có phần thấp hơn nhưng lại có khả năng sinh lợi cao hoặc tăng giá nhanh trong tương lai, điều này đã thu hút một nguồn tiền lớn từ người dân trong quận cũng như các vùng lân cận đầu tư vào mua đất ở Ô Môn vì thế nên hiện nay tình hình mua bán đất ở đây diễn ra rất sôi động. Khi mua bán đất với nhau người mua và người bán sẽ tự thỏa thuận giá cả, giá của những thửa đất này cao hay thấp tùy thuộc vào nhiều yếu tố mà người mua hoặc người bán quan tâm khi mua bán đất. Qua kết quả điều tra cho thấy khi mua bán đất người dân chú ý nhiều nhất đến khả năng sinh lợi và vị trí của thửa đất ngoài ra họ cũng chú ý đến một số yếu tố khác như cơ sở hạ tầng, quy hoạch ... Hình 3.2 sẽ thể hiện rõ mức độ ảnh hưởng của các yếu tố được người dân cho là có ảnh hưởng đến giá đất. Hình 3.2: Mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến giá đất M ức độ ảnh hư ởn g ( %) (% ) 25 Qua hình 3.2 trên ta thấy rõ giá đất được hình thành trên cơ sở sự tác động của nhiều yếu tố, trong đó hai yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nhiều nhất là điều kiện sinh lợi và vị trí có mức độ ảnh hưởng lần lượt là: 25.65% và 23.77%. Hai yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ít nhất là môi trường và an ninh xã hội với mức độ ảnh hưởng lần lượt là 3.25% và 3.08%. Trong các nhân tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật, cơ sở hạ tầng xã hội, môi trường, mỗi nhân tố bao gồm nhiều yếu tố nhỏ và sự ảnh hưởng của nó đến giá đất cũng khác nhau. Bảng 3.2 sẽ thể hiện rõ mức độ ảnh hưởng đến giá đất của các yếu tố. Bảng 3.2: Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất Yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Mức độ ảnh hưởng (%) Loại đô thị 6.93 Vị trí Vị trí mặt tiền 17.18 Vị trí trong hẽm 6.58 Khả năng sinh lợi Khả năng sinh lợi gần khu trung tâm thương mại 17.43 Khả năng sinh lợi gần khu chợ 8.31 Cơ sở hạ tầng kỹ thuật Hệ thống đường 6.67 Hệ thống thoát nước 3.03 Lề đường và cây xanh 1.66 Cơ sở hạ tầng xã hội Hệ thống trường học 2.52 Hệ thống chợ 5.85 Hệ thống bệnh viện 2.41 Hình thể lô đất Chiều dài (thâm hậu) thửa đất 2.75 Chiều rộng (mặt tiền) thửa đất 4.9 Môi trường Không khí 0.9 Bụi 1.14 Tiếng ồn 1.19 An ninh xã hội 3.08 Quy hoạch sử dụng đất 7.47 (Nguồn: Số liệu điều tra tháng 9, năm 2010) 26 Từ bảng 3.2 cho ta thấy hai yếu tố ảnh hưởng lớn nhất tới giá đất là vị trí ở mặt tiền với mức độ ảnh hưởng là 17.18% và khả năng sinh lợi gần trung tâm thương mại với mức độ ảnh hưởng là 17.43. Do trong năm năm qua kinh tế quận Ô Môn tăng trưởng mạnh ở mức khá cao, bình quân trong 5 năm là 15,36%; cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng công nghiệp - thương mại - dịch vụ - nông nghiệp chất lượng cao, nhiều công trình hạ tầng kinh tế - xã hội quan trọng được đầu tư xây dựng, nên giá đất cũng tăng theo mạnh mẽ đặc biệt là các thửa đất có lợi cho viêc kinh doanh sản xuất ở những vị trí mặt tiền và có khả năng sinh lợi cao. Nhìn chung chất lượng môi trường trong quận còn khá tốt và vấn đề an ninh xã hội cũng được đảm bảo nên các nơi yếu tố nhóm yếu tố về MT và ANXH ảnh hưởng không nhiều đến giá đất, tổng mức độ ảnh hưởng của các yếu tố môi trường là 3,25% và an ninh xã hội là 3,08%. Thêm vào đó là do tâm lý người dân trong quận vẫn chưa quan tâm nhiều đến vấn đề chất lượng môi trường, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người mua và người bán thường không đề cập đến vấn đề môi trường cũng như an ninh xã hội nên hai yếu tố này tác động đến giá đất rất ít. 3.2.2 So sánh và phân tích sự ảnh hưởng của từng yếu tố đến giá đất giữa các phường 3.2.2.1 Yếu tố loại đô thị Trong năm 2007, TP Cần Thơ được Chính phủ công nhận là thành phố Loại 1 trực thuộc Trung ương nên đã tạo đà thúc đẩy sự phát triển kinh tế các Quận, Huyện trong thành phố. Một khi đã trở thành vùng kinh tế trọng điểm trong khu vực ĐBSCL thì sự đầu tư của các doanh nghiệp ngày càng tăng. Đường giao thông, nhà máy, xí nghiệp,… ngày càng mở rộng chiếm một lượng đất đai không nhỏ. Hơn thế nữa, khi được nâng cấp lên một bậc thì vị trí của TP Cần Thơ càng được củng cố và nâng cao. Với chiến lược phát triển một thành phố văn minh - phát triển và hội nhập, Thành phố Cần Thơ sẽ tạo điều kiên thuận lợi hơn nữa cho sự đầu tư của các doanh nghiệp trong và ngoài nước. Trong đó đất đai là một loại hàng hóa, một tiềm năng cho sự phát triển đó.Với điều kiện tự nhiên của thành phố Cần Thơ thì có sự phân bố rõ rệt giữa thành thị và nông thôn vì thế có sự phát triển các thành phần kinh tế không đồng đều. Nhất là đối với Ô Môn, một Quận ngoại ô nằm cách trung tâm thành phố khoảng 20km về phía Đông Bắc cũng với những nét riêng khác với các Quận khác trong thành phố với nửa phần là kinh tế nông nghiệp hơn nữa cơ sở hạ tầng chưa thật sự hoàn chỉnh nên cũng gây khó khăn cho sự nâng cấp đô thị. Với sự đầu tư ngày càng tăng thì khối lượng đất đai cũng theo đó mà biến động bằng nhiều hình thức như mua bán, chuyển nhượng, quy hoạch,…vì vậy giá cả luôn biến động không ngừng. Sự nâng cấp đô thị kéo theo đầu tư quy hoạch thì sẽ ảnh hưởng đến giá đất. Tuy nhiên với vị thế gồm 7 phường Châu 27 Văn Liêm, Thới An, Thới Long, Long Hưng, Phước Thới, Trường Lạc, Thới Hòa nhưng giữa các phường có sự chênh lêch khá rõ nét nên về yếu tố đô thị ảnh hưởng đến giá đất. Biểu đồ sau thể hiện rõ mức ảnh hưởng của loại đô thị giữa các phường với nhau: Hình 3.3: Mức độ ảnh hưởng của yếu tố loại đô thị đến giá đất ở các phường của quận Ô Môn Do phường Châu Văn Liêm là trung tâm của Quận nên yếu tố đô thị ảnh hưởng lớn đến giá đất chiếm đến 8,14% trong tổng các yếu tố ảnh hưởng, cao hơn các phường khác trong Quận. Mặc dù cùng nằm trọng địa bàn Quận Ô Môn nhưng có một số phường nền kinh tế chủ yếu là nông nghiệp nên ảnh hưởng của đô thị đối với tâm lí người dân chưa thật sự mạnh mẽ như phường Trường Lạc chiếm 5,5%, phường Long Hưng chiếm 6,16%, Với vị thế phường Phước Thới nằm trên trục tuyến đường chính quốc lộ 91 giao thông thuận lợi từ rất lâu, nên khi đô thị được nâng cấp lên thì cũng không ảnh hưởng gì nhiều bởi vì tâm lí người dân cho rằng dù sự phát triển đô thị như thế nào thì sự đầu tư vào phường cũng sẽ phát triển vì phường là trung tâm công nghiệp nặng của Quận. Khi đô thị nâng cấp thì hệ thống giao thông được cải thiện đáng kể đẩy giá đất lên cao như phường Thới Long với hương lộ Bằng Tăng; phường Thới An, Thới Hòa với tỉnh lộ 920B vừa mới hoàn thành nối tuyến quốc lộ 91 với sông Hậu thuận lợi cho giao lưu kinh tế. Các cá nhân và doanh nghiệp đầu tư vào mua đất mở các cơ sở kinh doanh ngày càng nhiều. Mặc dù Quận Ô Môn là một Quận ngoại ô thành phố Cần Thơ nhưng trong tương lai sẽ có một sự phát triển vượt bậc với nhiều dự án quy hoạch đầu tư vào và đô thị sẽ chiếm một vị trí không nhỏ trong sự ảnh hưởng đến giá đất. M ức độ ảnh hư ởn g ( %) (% ) 28 3.2.2.2 Yếu tố vị trí Trong điều kiện nước ta hiện nay, yếu tố vị trí rất quan trọng nhất là đất ở đô thị. Vì yếu tố này ảnh hưởng rất lớn đến nguồn thu nhập từ khu đất mang lại, khu đất có vị trí tốt sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho chủ nhân trong việc thương mại, kinh doanh, cho thuê,… Để chọn một nơi đầu tư kinh doanh hiệu quả thì tiêu chí đầu tiên là vị trí đặt cơ sở vì thế một trong những yếu tố quan trong nhất quyết định đến giá đất thì phải kể đến vị trí của thửa đất. Một điều thuận lợi cho Ô Môn là trải dài trên tuyến quốc lộ 91 thuận lợi cho giao thông giữa các phường trong Quận và giữa Quận Ô Môn với các Quận khác trong địa bàn thành phố Cần Thơ. Hơn nữa về giao thông thủy, Ô Môn nằm cặp sông Hậu, đoạn chảy qua quận Ô Môn dài 15 km, các phương tiện trọng tải lớn đi có thể đi đến các tỉnh lận cận thành phố Hồ Chí Minh và nước Campuchia một cách dễ dàng; ngoài ra còn có sông Ô Môn là đầu mối giao lưu thuận tiện đến các tỉnh ĐBSCL. Với điều kiện thuận lợi như thế thì việc chọn nơi đặt làm cơ sở kinh doanh luôn được chọn ưu tiên lên hàng đầu.Ví dụ như Phường Châu Văn Liêm là phường trung tâm nên vị trí của nó luôn được đánh giá cao nhất trong việc thương lượng giá đất. Theo người dân nơi đây, do là phường trung tâm tập trung mọi thành phần kinh tế như thương mại, dịch vụ,…thì yếu tố vị trí sẽ là tạo nên giá trị của thửa đất. Hình 3.4 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở các phường của quận Ô Môn M ức độ ảnh hư ởn g ( %) (% ) 29 Trong 9 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thì yếu t