Quy định về sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài

i tạo xã hội chủ nghĩa liên quan đến nhà đất đã được ban hành trước ngày 01/7/1991 trong các trường hợp sau: a. Nhà đất mà cho đến ngày 02/402005 cơ quan nhà nước chưa có văn bản quản lý, chưa bố trí sử dụng nhà đất đó. b. Nhà đất mà Nhà nước đã có văn bản quản lý nhưng thực tế chưa quản lý, chưa bố trí sử dụng. c. Nhà đất mà Nhà nước đã trưng mua nhưng chưa thanh toán tiền hoặc đã thanh toán một phần cho chủ sở hữu. d. Nhà đất mà Nhà nước đã trưng dụng. e. Phần diện tích nhà đất mà Nhà nước đã để lại khi thực hiện chính sách cải tạo nhà đất cho thuê và chính sách quản lý nhà đất của tổ chức, cá nhân. 6.3. Quan hệ về mượn đất (đất ở, các loại đất khác): Nhà nước Việt Nam mượn đất của hộ gia đình, cá nhân mà có giấy tờ cho mượn thì pháp luật quy định Nhà nước Việt Nam (thông quan Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất cho mượn) xem xét giải quyết trả lại quyền sử dụng đất đã mượn nếu đất đó chưa giao cho người khác sử dụng hoặc bồi thường bằng tiền hoặc giao đất mới, chỗ ở mới nếu đất đó đã giao cho người khác sử dụng. Việc giải quyết trả lại đất mà Nhà nước đã mượn của hộ gia đình, cá nhân được thực hiện đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2010. Sau ngày 31 tháng 12 năm 2010, Nhà nước Việt Nam không giải quyết việc trả lại đất mà Nhà nước đã mượn. 6.4. Pháp luật quy định về việc giải quyết vấn đề mượn, thuê đất có tài sản trên đất (nhà ở, nhà xưởng sản xuất, kinh doanh) giữa tổ chức, hộ gia đình, cá nhân với nhau (không có bên nào là Nhà nước). II. VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI, NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI SỬ DỤNG ĐẤT Mặc dù không có quyền sở hữu đất đai, nhưng người sư dụng đất nói chung, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất nói riêng được pháp luật quy định có các quyền và nghĩa vụ. Đây là cơ sở pháp lý để người sử dụng đất tham gia các quan hệ giao dịch bất động sản, đất đai, cụ thể là: 1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất có các quyền chung sau đây: 1.1. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; 1.2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; 1.3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; 1.4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; 1.5. Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; 1.6. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai. 2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất có các nghĩa vụ chung sau đây: 2.1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật; 2.2. Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục hành chính khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất; 2.3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; 2.4. Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất; 2.5. Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan; 2.6. Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất; 2.7. Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất. 3. Quyền của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất: 3.1. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc. 3.2. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất tại Việt Nam còn có quyền sau: a. Xây dựng các công trình trên đất theo giấy phép của cơ quan nhà nước Việt Nam có thẩm quyền; b. Quyền sở hữu công trình do mình xây dựng trên đất thuê trong thời hạn thuê đất; c. Các quyền theo điều ước quốc tế mà Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã ký kết hoặc gia nhập; d. Được hưởng các quyền khác ghi trong hợp đồng thuê đất. 4. Quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất: 4.1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước Việt Nam trao quyền sử dụng đất theo hình thức sau: a. Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư theo quy định của pháp luật. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất thực hiện các dự án đầu tư còn được quyền lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. b. Nhà nước Việt Nam công nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở nếu người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua hoặc được thừa kế nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở để về đầu tư, hoạt động văn hoá, hoạt động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam. c. Nhà nước Việt Nam cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế từ người khác để thực hiện dự án đầu tư theo quy định của pháp luật. 4.2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã thuê đất của Nhà nước để làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê thì được tiếp tục thuê đất hoặc chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. 4.3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam mà được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất còn có quyền sau đây: a. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất; b. Cho thuê quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất; c. Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; d. Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật; e. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật. 4.4. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam mà được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, thì còn có quyền sau đây: a. Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; b. Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê. Trường hợp người mua tài sản là tổ chức, cá nhân thì được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; trường hợp người mua tài sản là tổ chức, cá nhân nước ngoài thì được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hàng năm. Người được giao đất, thuê đất tiếp tục sử dụng theo đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn còn lại; c. Cho thuê nhà ở trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở. 4.5. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền sau đây: a. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất; b. Cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất; c. Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn thuê đất; d. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn thuê đất; e. Trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì có quyền bán hoặc cho thuê nhà ở; người mua nhà ở được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai. 4.6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì còn có quyền sau đây: a. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất; b. Cho thuê quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất; c. Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; d. Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật; e. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật. 4.7. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất do thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì còn có quyền sau đây: a. Bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, đất thuê lại đối với trường hợp trả tiền thuê đất hàng năm; b. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác liên doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài trong thời hạn thuê đất, thuê lại đất đối với trường hợp đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, thời gian thuê lại. 4.8. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam nếu thuộc các đối tượng sau đây: a. Người về đầu tư lâu dài có nhu cầu nhà ở trong thời gian đầu tư tại Việt Nam; b. Người có công đóng góp với đất nước; c. Những nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước; d. Người có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam; e. Các đối tượng khác theo quy định của Uỷ ban thường vụ Quốc hội. Nếu người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì có quyền: o Bán nhà ở gắn liền với đất ở cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam; o Thế chấp nhà ở gắn liền với đất ở tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; o Để thừa kế nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về dân sự; trường hợp người thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam hoặc cá nhân nước ngoài thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó; o Tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho Nhà nước, cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất; tặng cho nhà ở gắf4chn liền với quyền sử dụng đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở. 5. Quyền của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất: 5.1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư thì được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất. Tổ chức, cá nhân nước ngoài đó còn được quyền lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất. 5.2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có các quyền sau đây: a. Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; b. Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê. Trường hợp người mua tài sản là tổ chức, cá nhân thì được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; trường hợp người mua tài sản là tổ chức, cá nhân nước ngoài thì được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hàng năm. Người được giao đất, thuê đất tiếp tục sử dụng theo đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn còn lại; c. Cho thuê nhà ở trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở. 5.3. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất thì có các quyền sau đây: a. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất; b. Cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất; c. Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn thuê đất; d. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn thuê đất; e. Trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì có quyền bán hoặc cho thuê nhà ở; người mua nhà ở được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai. 5.4. Tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất do thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao thì có các quyền sau đây: a. Bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, đất thuê lại đối với trường hợp trả tiền thuê đất hàng năm; b. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đấfs19___t tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác liên doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài trong thời hạn thuê đất, thuê lại đất đối với trường hợp đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, thời gian thuê lại. 6. Việc thực hiện các quyền của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất khi đã có đủ điều kiện sau: 6.1. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; 6.2. Đất không có tranh chấp; 6.3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; 6.4. Trong thời hạn sử dụng đất. III. VỀ LOẠI ĐẤT THỜI HẠN VÀ HẠN MỨC SỬ DỤNG ĐẤT Thực hiện vai trò đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước quy định chế độ quản lý, sử dụng loại đất được sử dụng, thời hạn sử dụng đất và hạn mức đất sử dụng đối với người sử dụng đất nói chung và tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất nói riêng, cụ thể là: 1. Pháp luật về đất đai căn cứ vào mục đích sử dụng đất để chia thành 3 nhóm đất là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Trong từng nhóm đất có các loại đất cụ thể, mỗi loại đất được xác định theo một mục đích như nhóm đất nông nghiệp có đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối và đất nông nghiệp khác. Đơn vị cơ bản để quản lý, sử dụng đất đai là thửa đất. Thửa đất gắn với loại đất và thể hiện mục đích sử dụng đất; trường hợp thửa đất được sử dụng vào nhiều mục đích thì lấy mục đích sử dụng chính để phân loại đất, ví dụ thửa đất ở có kết hợp mục đích khác là cho thuê làm dịch vụ, kinh doanh. 2. Tương ứng với mỗi loại đất, pháp luật về đất đai quy định thời hạn sử dụng đất cho phù hợp, cụ thể là: 2.1. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc với thời hạn không quá 99 năm. 2.2. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư và thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư được xác định theo thời hạn dự án đầu tư nhưng không quá 50 năm, đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá bảy mươi năm. 2.3. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt. 2.4. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, thì thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài. 2.5. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế từ người khác, thì thời hạn sử dụng đất là thời gian sử dụng đất còn lại của thời thời hạn sử dụng đất trước khi chuyển quyền sử dụng đất. IV. VỀ GIÁ ĐẤT Thực hiện vai trò đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước được quyền định đoạt giá đất, theo đó pháp luật về đất đai quy định việc xác định giá đất theo 3 loại là giá đất do Nhà nước quy định, giá đất do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, giá đất do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền. Việc sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất có liên quan nhiều đến các quy định về giá đất, cụ thể là: 1. Giá đất do Nhà nước quy định, cụ thể là trong phạm vi cả nước Chính phủ ban hành khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian. Ở địa phương các Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. 1.1. Giá đất do Nhà nước quy định theo nguyên tắc: a. Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp; b. Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau; c. Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau. d. Theo phương pháp xác định giá đất do Chính phủ quy định. 1.2. Giá đất do Nhà nước quy định sử dụng để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước. Giá đất do Nhà nước quy định còn sử dụng để tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với các trường hơp: a. Được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; b. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang thuê đất thực hiện dự án đầu tư chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng đất; c. Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; d. Đưa ra đấu giá mà không có người tham gia hoặc đấu giá không thành. Tuy nhiên, hiện nay Chính phủ và Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương mới chỉ công bố giá đất để thu tiền sử dụng đất, nhưng chưa có giá đất mới để thu tiền thuê đất. Vì vậy, nhiều vấn đề bất cập từ giá đất chưa được giải quyết như tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê có bị điều chỉnh theo biến động giá đất hàng năm không? trả tiền thuê đất hàng năm tính theo giá đất tại thời điểm ký kết hợp đồng thuê đất hay mỗi năm tính lại một lần? v.v... Giá đất do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để Nhà nước Việt Nam thực hiện giao đất, cho thuê đất đối với những trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Tuy nhiên, hiện nay còn thiếu các quy định của Thủ tướng Chính phủ về trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để các địa phương thống nhất thực hiện. Thực tế, trong giai đoạn hiện nay các địa phương ban hành quy định tạm thời để thực hiện. Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, hiện nay thị trường bất động sản, thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam là vấn đề khá mới mẻ. Vì vậy, cơ chế tư vấn giá đất hỗ trợ cho người sử dụng đất tự xác định giá đất đang hình thành. Thực tế còn thiếu nhiều tổ chức có đủ điều kiện, năng lực hoạt động dịch vụ về giá đất, thiếu sự thống nhất, đồng bộ về hệ thống thông tin đất đai. V. CẢI CÁCH THỦ TỤC HÀNH CHÍNH LIÊN QUAN ĐẾN VIỆC SỬ DỤNG ĐẤT 1. Về giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Pháp luật về đất đai quy định, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, thẩm quyền cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài. Thực hiện cải cách thủ tục hành chính, pháp luật về đất đai đã quy định Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương được uỷ quyền cho Sở Tài nguyên và Môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài nếu họ đã có văn bản hành chính làm cơ sở để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như quyết định giao đất, cho thuê đất, văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất, kết quả hòa giải tranh chấp đất đai. Thủ tục giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định theo cơ chế “một cửa”, thời gian làm thủ tục giao đất, cho thuê đất được rút ngắn đặc biệt với việc giao đất, cho thuê đất đã được giải phóng mặt bằng “đất sạch”, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không tách rời việc giao đất, cho thuê đất như trước đây mà cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện đồng thời trong thủ tục giao đất, cho thuê đất, gắn kết thủ tục đầu tư với thủ tục giao đất, cho thuê đất nhằm tạo điều kiện cho các nhà đầu nhanh chóng có đất thực hiện dự án đầu tư. 2. Về thu hồi đất 2.1. Pháp luật về đất đai quy định Nhà nước chỉ thực hiện thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trong những trường hợp sau: a. Sử dụng đất cho mục đích quốc phòng, an ninh; b. Sử dụng đất để xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; c. Sử dụng đất để xây dựng trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; d. Sử dụng đất để xây dựng các công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; e. Sử dụng đất để chỉnh trang, phát triển khu đô thị và khu dân cư nông thôn; f. Sử dụng đất để phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng; g. Sử dụng đất cho các cơ sở tôn giáo; h. Sử dụng đất làm nghĩa trang, nghĩa địa. 2.2. Nhà nước chỉ thực hiện thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế gắn với lợi ích chung của xã hội trong trường hợp sau: a. Sử dụng đất để đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế ; b. Sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch thuộc nhóm A theo quy định của pháp luật về đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu tư mà dự án đó không thể đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; c. Sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư có nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA); d. Sử dụng đất để thực hiện dự án có một trăm phần trăm (100%) vốn đầu tư nước ngoài đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu tư mà