Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân dưới khía cạnh quyền tài sản tư theo pháp luật Việt Nam

o thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đang sử dụng cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung là người sử dụng đất) sử dụng ổn định lâu dài. Thứ ba, trên thực tế đất đai được sử dụng vào các mục đích khác nhau. có thể sử dụng vào các mục đích chung như quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Bên cạnh đó, đất đai còn được sử dụng vào những mục đích riêng của cá nhân như được sử dụng để ở, sử dụng để làm nhà kho, nơi sản xuất - kinh doanh, thương mại, dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân v.v... 1.2.3. Sự phát triển tư duy pháp lý về quyền sử dụng đất dưới khía cạnh quyền tài sản tư ở nước ta Thời Pháp thuộc, chính quyền thực dân rất quan tâm củng cố chế độ tư hữu về điền sản, có thể nói rằng với sự ra đời của các Bộ dân luật Bắc Kỳ và Trung Kỳ, theo khuôn mẫu của Bộ luật Dân sự Napoléon, pháp luật về tài sản đã được hình thành một cách rõ nét. Quyền sở hữu tư nhân về đất đai tồn tại từ thời kỳ Pháp thuộc đến khi Cách mạng tháng 8 năm 1945 thành công và kéo dài cho đến trước khi Hiến pháp năm 1980 ra đời. Người sử dụng đất đai hợp pháp được coi là chủ sở hữu. Việc mua bán, chuyển nhượng đất đai được xem như một dạng chuyển nhượng, mua bán tài sản thông thường. Chủ sở hữu đất đai được toàn quyền quyết định, ngoại trừ một số ràng buộc chung của pháp luật và đạo đức xã hội. Tuy nhiên, khi Hiến pháp năm 1980 được ban hành bằng quy định tại Điều 19: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý". Hình thức sở hữu tư nhân về đất đai đã bị xóa bỏ ở nước ta. Quyền sử dụng đất tiếp cận với ý nghĩa là quyền tài sản tư bắt đầu được đề cập khi đất nước ta thực hiện công cuộc đổi mới toàn diện. Có thể nói rằng, nền tảng cho các giao dịch về quyền sử dụng đất ra đời kể từ khi Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI (năm 1986) đưa ra đường lối đổi mới. Luật Đất đai được Quốc hội thông qua ngày 29/12/1987 là một trong hai đạo luật đầu tiên thể chế quan điểm đổi mới của Đảng. Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/7/1993 nhằm khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai năm 1987 và đáp ứng các đòi hỏi của công cuộc phát triển đất nước. 7 1.2.4. Ý nghĩa của việc thừa nhận quyền sử dụng đất dưới khía cạnh quyền tài sản tư Thứ nhất, nó là minh chứng và sự khẳng định quan điểm phát triển của Đảng ta là lấy con người làm trung tâm và vì con người. Thứ hai, quyền sử dụng đất được thừa nhận dưới góc độ quyền tài sản tư là cơ sở pháp lý của việc hình thành thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Thứ ba, hạt nhân của công cuộc đổi mới là đổi mới quan niệm về sở hữu tài sản; trong đó quan trọng nhất là đổi mới quan niệm về sở hữu đất đai. Thứ tư, thừa nhận quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư tạo sự yên tâm cho người nông dân gắn bó lâu dài với đất đai, giải phóng mọi năng lực sản xuất của người lao động và khuyến khích họ đầu tư, bồi bổ, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất; Thứ năm, thừa nhận quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư làm cho người dân ngày càng nhận thức được giá trị to lớn của đất đai. Họ ngày càng chú trọng hơn đến yếu tố hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất đai. Về phía Nhà nước, các cơ quan công quyền nâng cao nhận thức trong việc thừa hành pháp luật nhằm bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. 1.3. Pháp luật và thực tiễn pháp lý của Trung Quốc trong việc thừa nhận quyền sử dụng đất dưới khía cạnh quyền tài sản tư và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam 1.3.1. Pháp luật và thực tiễn pháp lý của Trung Quốc trong việc thừa nhận quyền sử dụng đất dưới khía cạnh quyền tài sản tư Qua 30 năm cải cách và mở cửa cùng với việc xây dựng nền nông nghiệp theo hướng hiện đại hóa và phát triển bền vững, Trung Quốc đã thu được những bài học kinh nghiệm về lý luận và thực tiễn như: Bảo đảm đầy đủ quyền tự chủ, phát huy tính tích cực của nông dân; phát triển nhiều loại sở hữu kinh tế, trong đó công hữu là chủ đạo, thực hiện sở hữu tập thể đối với ruộng đất kinh doanh khoán gia đình, tách quyền sử dụng với quyền sở hữu; cải cách theo hướng thị trường, tạo ra sức sống mới cho kinh tế nông thôn; xây dựng địa vị chủ thể của trang trại trong kinh doanh tự chủ của các nông hộ, khuyến khích nông dân phát triển sản xuất hàng hóa hướng về thị trường; tôn trọng tinh thần sáng tạo của nông dân, thúc đẩy sự nghiệp cải cách. Ngày 16/3/2007, Trung Quốc đã thông qua Luật Quyền tài sản tư nhân. Với việc thông qua luật này, lần đầu tiên Trung Quốc đặt ngang hàng việc bảo vệ quyền sở hữu tài sản nhà nước, tài sản tập thể và tài sản cá nhân, không một tổ chức hay cá nhân nào được xâm phạm. 1.3.2. Bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam Trong lịch sử hình thành và phát triển, Trung Quốc và Việt Nam là hai nước có chế độ sở hữu đất đai đặc thù so với các nước trên thế giới. Trong thời kỳ phong kiến, hai nước luôn tồn tại hai hình thức sở hữu cơ bản về ruộng đất là sở hữu ruộng đất công và sở hữu ruộng đất tư. Trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, để gắn người dân với đất đai, phát huy tính chủ động sáng tạo của họ, Việt Nam cũng như Trung Quốc đều áp dụng hình thức: giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất. Mục đích của việc tách quyền sử dụng đất ra khỏi quyền sở hữu đất đai đã tạo điều kiện cho người sử dụng đất được làm chủ thực sự đối với đất đai; gắn bó họ với ruộng 8 đất. Đây là tiền đề xác lập quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư trong điều kiện sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước thống nhất quản lý. Chương 2 QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN DƯỚI KHÍA CẠNH QUYỀN TÀI SẢN TƯ THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VIỆT NAM 2.1. Những quy định về xác lập cơ sở pháp lý của quyền sử dụng đất Trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đất đai thông qua việc quyết định mục đích sử dụng đất, quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất, quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, định giá đất. Cơ sở pháp lý của việc xác lập quyền sử dụng đất là việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định lâu dài; cho phép người sử dụng đất nhận quyền sử dụng đất thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. 2.1.1. Đối tượng giao đất Theo pháp luật hiện hành có hai hai hình thức giao đất: giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất. (i) Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: - Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 70 của Luật này; - Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; - Đơn vị vũ trang nhân dân được Nhà nước giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh; - Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo các dự án của Nhà nước; - Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp tác xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; - Người sử dụng đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp quy định tại Điều 88 của Luật này; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; - Cộng đồng dân sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 99 của Luật này. (ii) Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: - Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở; - Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; 9 - Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; - Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất - kinh doanh: - Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; - Tổ chức kinh tế được giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện các dự án đầu tư; 2.1.2. Đối tượng thuê đất Điều 35 Luật Đất đai năm 2003 quy định Nhà nước cho thuê đất bao gồm: cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm và cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. 2.1.3. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất Theo Điều 36 Luật Đất đai năm 2003, chuyển mục đích sử dụng đất có thể phải xin phép hoặc không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm: - Chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản; - Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ sang sử dụng vào mục đích khác; - Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; - Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất; - Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở. 2.1.4. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 37 Luật Đất đai năm 2003. 2.2. Các quy định về chấm dứt quyền sử dụng đất 2.2.1. Các trường hợp thu hồi đất Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp được quy định tại Điều 38 Luật Đất đai 2003. Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản, nếu người sử dụng đất có được quyền sử dụng đất một cách hợp pháp thì không thể bị quốc hữu hóa. Tuy nhiên quyền sử dụng đất làm một tài sản đặc biệt, người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng mà không có quyền sở hữu. Do đó trong trường hợp cần thiết, vì lợi ích quốc gia Nhà nước vẫn có quyền thu hồi đất. Trong trường hợp này, người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. 2.2.2. Thẩm quyền thu hồi đất Thẩm quyền thu hồi đất được quy định tại Điều 52 Luật Đất đai năm 2003. Tr-êng hîp thu håi ®Êt ®Ó giao, cho thuª ®èi víi tæ chøc, c¬ së t«n gi¸o, ng-êi ViÖt Nam ®Þnh c- ë n-íc ngoµi, tæ chøc n-íc ngoµi, c¸ nh©n n-íc ngoµi mµ trªn khu ®Êt bÞ thu håi cã hé 10 gia ®×nh, c¸ nh©n ®ang sö dông hoÆc cã c¶ tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n ®ang sö dông th× Ủy ban nhân dân tØnh, thµnh phè trùc thuéc Trung -¬ng quyÕt ®Þnh thu håi toµn bé diÖn tÝch ®Êt. C¨n cø vµo quyÕt ®Þnh thu håi toµn bé diÖn tÝch ®Êt cña Ủy ban nhân dân tØnh, thµnh phè trùc thuéc Trung -¬ng, Ủy ban nhân dân huyÖn, quËn, thÞ xã, thµnh phè thuéc tØnh quyÕt ®Þnh thu håi diÖn tÝch ®Êt cô thÓ ®èi víi tõng hé gia ®×nh, c¸ nh©n (Điều 31 Khoản 2 NghÞ ®Þnh 181/2004/NĐ-CP). 2.3. Các quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong việc xác lập các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất 2.3.1. Quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất 2.3.1.1. Quyền chung của người sử dụng đất Theo Điều 105 và Điều 106 Luật Đất đai 2003, người sử dụng đất có các quyền chung sau đây: - Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; - Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; - Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; - Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; - Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai; Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy của Luật Đất đai. 2.3.1.2. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất - Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật. - Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; - Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; - Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất; - Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan; - Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất; - Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất. 2.3.2. Quyền và nghĩa vụ cụ thể của người sử dụng đất 2.3.2.1. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước sử dụng đất Pháp luật đất đai hiện hành thiết kế quyền và nghĩa vụ cụ thể của người sử dụng đất nói chung và tổ chức trong nước sử dụng đất nói riêng căn cứ vào hình thức sử dụng đất và mục đích sử dụng đất; cụ thể: 11 - Đối với tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất: không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; - Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng các công trình không bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước được quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. - Đối với tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, bao gồm: Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì có các quyền và nghĩa vụ như tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; - Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế đang sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất giao không thu tiền sử dụng đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền nhận chuyển nhượng, tiền chuyển mục đích sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất 01 lần cho cả thời gian thuê hoặc trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm trước ngày 01/07/2004 có các quyền và nghĩa vụ sau: Chuyển nhượng; cho thuê; tặng cho; thế chấp, bảo lãnh; góp vốn. - Quyền và nghĩa vụ của tổ chức sử dụng đất thuê: Thế chấp, bảo lãnh; bán tài sản, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; cho thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng... 2.3.2.2. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân - Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mà không phải là đất thuê: Đối với người sử dụng đất thuộc nhóm này, Nhà nước quy định cho họ các quyền cụ thể tại Điều 113 Luật Đất đai 2003. - Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê: Được quy định cụ thể tại Điều 113 Luật Đất đai 2003.. 2.3.2.3. Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam Việc mở rộng khái niệm người nước ngoài sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 2003 nhằm thể hiện chính sách đại đoàn kết toàn dân của Đảng và Nhà nước ta, phù hợp với xu thế hội nhập kinh tế quốc tế. Lần đầu tiên pháp luật đã tạo một "mặt bằng" pháp lý bình đẳng về quyền và nghĩa vụ trong sử dụng đất giữa tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi là người sử dụng đất trong nước) và người nước ngoài. Cụ thể: Luật Đất đai năm 2003 đã dành hẳn một mục (Mục 4) trong Chương IV - Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất để quy định quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất (từ Điều 118 - Điều 121). 2.4. Quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - cơ sở pháp lý bảo đảm quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa đại diện chủ sở hữu đất đai với người sử dụng đất. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng 12 đất vừa là nghĩa vụ của Nhà nước thực hiện việc quản lý nhà nước về đất đai vừa là quyền cơ bản của người sử dụng đất để từ đó họ được hưởng các quyền và lợi ích hợp pháp như chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp tức là cơ sở pháp lý để đảm bảo quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư. 2.4.1. Đăng ký quyền sử dụng đất Đăng kí quyền sử dụng đất là một hành vi nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Trên cơ sở đó, người sử dụng đất có thể thực hiện quyền tài sản của mình trong các giao dịch về đất đai. §¨ng ký quyền sử dụng đất lÇn ®Çu ®-îc thùc hiÖn trong c¸c tr-êng hîp sau: - §-îc Nhµ n-íc giao ®Êt, cho thuª ®Êt ®Ó sö dông; - Ng-êi ®ang sử dụng đất mµ thöa ®Êt ®ã ch-a ®-îc cÊp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; §¨ng ký biÕn ®éng vÒ sử dụng đất ®-îc thùc hiÖn ®èi víi ng-êi sö dông thöa ®Êt đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mµ cã thay ®æi vÒ viÖc sử dụng đất trong c¸c tr-êng hîp sau: - Ng-êi sử dụng đất thùc hiÖn c¸c quyÒn chuyÓn ®æi, chuyÓn nh-îng, cho thuª, cho thuª l¹i, thõa kõ, tÆng cho quyền sử dụng đất, thÕ chÊp, b¶o lãnh, gãp vèn b»ng quyền sử dụng đất; - Ng-êi sử dụng đất ®-îc phÐp ®æi tªn; - Cã thay ®æi vÒ h×nh d¹ng, kÝch th-íc, diÖn tÝch thöa ®Êt; - ChuyÓn môc ®Ých sử dụng đất; - Cã thay ®æi thêi h¹n sử dụng đất; - ChuyÓn ®æi tõ h×nh thøc Nhµ n-íc cho thuª ®Êt sang h×nh thøc Nhµ n-íc giao ®Êt cã thu tiÒn sử dụng đất; - Cã thay ®æi vÒ nh÷ng h¹n chÕ quyÒn cña ng-êi sử dụng đất. 2.4.2. Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Những trường hợp được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bao gồm: - Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn; - Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của Luật đất đai năm 2003 mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất; - Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành; - Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; - Người sử dụng đất quy định tại các điều 90, 91 và 92 của Luật đất đai năm 2003; 13 - Người mua nhà ở gắn liền với đất ở; - Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở. 2.4.3. Nghĩa vụ tài chính liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2.4.3.1. Tiền sử dụng đất Tiền sử dụng đất là khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp vào ngân sách nhà nước căn cứ vào diện tích đất được giao có thu tiền sử dụng đất. Trước đây nghĩa vụ này được thực hiện theo Nghị định số 38/2000/NĐ-CP ngày 23/08/2000 về thu tiền sử dụng đất và Thông tư số 115/2000/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 38/2000/NĐ-CP ngày 23/08/2000. Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai quy định trường hợp người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu chưa có khả năng nộp tiền sử dụng đất sẽ được ghi nợ số tiền sử dụng đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Số tiền ghi nợ tính theo giá đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 2.4.3.2. Lệ phí địa chính Lệ phí địa chính là khoản thu khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc về địa chính phục vụ cho người sử dụng đất. Công việc này bao gồm: cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trích lục hồ sơ địa chính, chứng nhận biến động đất đai. Nghĩa vụ này quy định trong Thông tư số 93/2002/TT- BTC ngày 21/10/2002 của Bộ Tài chính. 2.4.3.3. Lệ phí trước bạ Lệ phí trước bạ là nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu, chủ sử dụng các tài sản thuộc diện phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hiện nay lệ phí trước bạ được thực hiện theo Nghị định số 80/2008/NĐ-CP ngày 29/07/2008. Mức lệ phí trước bạ về nhà, đất là 0,5%. 2.4.4. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo Luật Đất đai 2003, Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định cụ thể trong Luật Đất đai năm 2003. 2.5. Các quy định về giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư 2.5.1. Các quy định của Luật đất đai năm 2003 về giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư Theo Điều 135 và Điều 136 Luật Đất đai năm 2003, tranh chấp đất đai được giải quyết như sau: Thứ nhất, Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc hòa giải ở cơ sở. Tranh chấp đất đai mà các bên không tự hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân xã phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp đề nghị hòa giải. Thời hạn hòa giải tranh chấp đất đai là 30 ngày làm việc, kể từ ngày Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nhận được đơn. Trường hợp kết quả hòa giải khác với hiện trạng sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân xã, phường, 14 thị trấn chuyển kết quả hòa giải đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết theo quy định về quản lý đất đai. Thứ hai, tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí thì được giải quyết như sau: 1. Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai năm 2003 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết; 2. Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai năm 2003. Như vậy, hòa giải tranh chấp đất đai là một thủ tục bắt buộc, một điều kiện bắt buộc trước khi Tòa án thụ lý giải quyết hoặc trước khi Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giải quyết. Nếu chưa qua hòa giải thì Tòa án không nhận đơn, nếu đã nhận đơn thì trả lại đơn kiện và hướng dẫn họ về hòa giải ở cơ sở. 2.5.2. Quy định của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư Theo quy định tại khoản 3 Điều 38 Luật Đất đai năm 1993, các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất đó thì do Toà án giải quyết. Kể từ ngày 01-7-2004 trở đi, sau khi nhận được đơn khởi kiện của đương sự, Tòa án phải căn cứ vào quy định tại Điều 136, các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 nhằm xác định đúng thẩm quyền và thụ lý giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất theo thủ tục chung; Chương 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT DƯỚI GÓC ĐỘ QUYỀN TÀI SẢN TƯ 3.1. Định hướng hoàn thiện các quy định về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư Tác giả luận văn cho rằng, việc hoàn thiện mảng pháp luật về lĩnh vực này cần dựa trên một số định hướng chủ yếu sau đây: Thứ nhất, hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất dưới khía cạnh quyền tài sản tư dựa trên việc quán triệt quan điểm chỉ đạo của Đảng về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước theo hướng khẳng định sở hữu toàn dân về đất đai, mở rộng quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư. Thứ hai, hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư phả