Tiểu luận Áp dụng pháp luật về kinh doanh bất động sản vào giải quyết tình huống cụ thể

LỜI MỞ ĐẦU Trong nền kinh tế thị trường bất động sản là một mặt hàng được phép giao dịch. Số lượng giao dịch bất động sản (BĐS) đang tăng nhanh thu hút nhiều đối tượng và thành phần kinh tế khác nhau. Đã có nhiều hiện tượng nhà đầu tư, chủ dự án có những việc làm không đúng pháp luật. Có trường hợp nhà đầu tư sơ suất, nhưng có trường hợp cố tình mang lại bất lợi cho khách hàng, cho người mua nhà. Trong quan hệ giữa khách hàng với chủ đầu tư, cần làm rõ tính pháp lý của hợp đồng, đặc biệt phải xem xét giấy phép đầu tư của chủ dự án. Nhiều trường hợp mặc dù chưa xin được dự án, chưa thuê được đất thì đã rao bán nhà rồi theo kiểu hợp đồng góp vốn. tạo ra những thiệt hại cho khách hàng. Pháp luật về kinh doanh bất động sản đã quy định rõ cho nhà đầu tư phải tuân thủ đúng thủ tục về những giao dịch trên thị trường đặc biệt này. Áp dụng pháp luật về kinh doanh bất động sản vào giải quyết tình huống cụ thể trên. TRẢ LỜI THEO NỘI DUNG TÌNH HUỐNG 1. Trong trường hợp này chủ đầu tư vi phạm những quy định nào của Luật kinh doanh bất động sản. Thứ nhất: chủ đầu tư vi phạm Điều 25. Nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng “1. Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà, công trình xây dựng và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp. 2. Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng tiến độ, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng, kèm theo hồ sơ và hướng dẫn sử dụng; chuyển giao quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất. 3. Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán theo quy định tại Điều 23 của Luật này. 4. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. 5. Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật. 6. Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật”.  Và được hướng dẫn tại Nghị Định số 153/NĐ-CP nghị định quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản ngày 15/10/2007 Tại khoản 4 điều 4 “Trường hợp chủ đầu tư giao bất động sản chậm tiến độ ghi trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng và phải trả cho khách hàng một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm giao bất động sản tương ứng với thời gian chậm tiến độ; Trường hợp chủ đầu tư giao nhà, công trình xây dựng không đúng chất lượng, thời hạn và các cam kết trong hợp đồng thì chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm với khách hàng; khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư có biện pháp khắc phục kịp thời và bồi thường thiệt hại do lỗi của chủ đầu tư gây ra, nếu chủ đầu tư không thực hiện thì khách hàng có quyền đơn phương chấm dứt hoặc huỷ bỏ hợp đồng và chủ đầu tư phải hoàn trả toàn bộ số tiền khách hàng đã ứng trước và một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước theo lãi suất vay ngân hàng thương mại” Thứ hai: Tương ứng với nghĩa vụ thì chủ đầu tư vi phạm Điều 26. Quyền của bên mua nhà, công trình xây dựng “1. Được nhận nhà, công trình xây dựng kèm theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và hồ sơ, giấy tờ có liên quan. 2. Yêu cầu bên bán nhà, công trình xây dựng hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng; chuyển giao quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất. 3. Yêu cầu bên bán nhà, công trình xây dựng bảo hành theo quy định tại Điều 23 của Luật này. 4. Yêu cầu bên bán nhà, công trình xây dựng bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, không đúng chất lượng, không đúng các cam kết khác trong hợp đồng. 5. Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên bán nhà, công trình xây dựng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật. 6. Các quyền khác theo quy định của pháp luật”.  Thứ ba: chủ đầu tư đã vi phạm khoản 1 Điều 70. Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng 1. Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng bao gồm các nội dung sau đây: a) Tên, địa chỉ của bên bán và bên mua; b) Các thông tin về nhà, công trình xây dựng quy định tại khoản 3 Điều 11 của Luật này; c) Giá mua bán; d) Phương thức và thời hạn thanh toán; đ) Thời hạn giao, nhận nhà, công trình xây dựng và hồ sơ kèm theo; e) Quyền và nghĩa vụ của các bên; g) Bảo hành; h) Giải quyết tranh chấp; i) Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định”. Trong đó có vi pham tại điểm b Các thông tin về nhà, công trình xây dựng quy định tại khoản 3 Điều 11 của Luật này; Theo khoản 3 điều 11 3. Nội dung thông tin về bất động sản bao gồm: a) Loại bất động sản; b) Vị trí bất động sản; c) Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản; d) Quy mô, diện tích của bất động sản; đ) Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; e) Thực trạng các công trình hạ tầng, các dịch vụ về kỹ thuật và xã hội có liên quan đến bất động sản; g) Tình trạng pháp lý của bất động sản bao gồm hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản và giấy tờ có liên quan đến việc tạo lập bất động sản; lịch sử về sở hữu, sử dụng bất động sản; h) Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); i) Giá bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản; k) Quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan; l) Các thông tin khác Giới kinh doanh bất động sản ví von câu chuyện bồi thường chậm giao nhà bằng "phép vua thua lệ làng", những gì luật chưa quy định rõ thì người mua kẻ bán có quyền thỏa thuận theo thông lệ. Những gì đôi bên đã hứa với nhau trong hợp đồng góp vốn, hợp đồng hứa mua hứa bán, hợp đồng góp vốn đầu tư... đều là cam kết có tính tương đối vì hiện nay không có mẫu số chung cho việc bồi thường chậm giao nhà. Lý giải nguyên nhân về việc chủ đầu tư thường “trễ hạn bàn giao căn hộ” Có thể thấy một số nguyên nhân chủ yếu sau: Thứ nhất: Điểm dễ thấy nhất là hợp đồng quy định nhiều điều kiện ưu đãi cho chủ đầu tư, nhưng trói nghĩa vụ nặng nề cho bên mua. Trong trường hợp bên bán không thể bàn giao căn hộ vào ngày bàn giao căn hộ do lỗi của bên bán, bên bán có trách nhiệm thông báo cho bên mua bằng văn bản. Nếu quá 2 tháng kể từ ngày bàn giao căn hộ theo quy định  mà bên bán không thể bàn giao căn hộ, bên bán sẽ phải thanh toán cho bên mua tiền lãi theo mức lãi suất áp dụng trên số tiền bên mua đã thanh toán cho bên bán tính trên thời gian chậm tiến độ bàn giao Nghĩa vụ của bên mua lại rất nặng nề. Bên mua chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán thì bên bán sẽ gửi cho bên mua qua đường bưu chính một thông báo theo địa chỉ của bên mua về việc chậm thanh toán đó và yêu cầu thanh toán khoản tiền bị chậm và khoản lãi chậm trả. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày gửi thông báo, bên mua sẽ phải chịu tiền lãi chậm trả theo mức lãi suất áp dụng (tính theo ngày) trên số tiền quá hạn. Nếu bên mua vẫn không thanh toán trong vòng 3 tháng kể từ ngày gửi thông báo, bên bán có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không phải bồi thường cho bên mua bất kỳ khoản tiền nào. Ngoài ra, bên mua còn phải chịu các khoản chi phí khác. Một điều kiện nữa là chủ đầu tư chỉ hoàn trả tiền còn lại sau khi căn hộ được bán cho khách hàng khác. Thứ hai: Sự kiện bất khả kháng được chủ đầu tư quy định bao gồm các sự kiện như chiến tranh, khủng bố, tình trạng khẩn cấp quốc gia, đặc biệt là thay đổi chính sách pháp luật của Nhà nước. Sự kiện bất khả kháng cũng bao gồm lệnh cấm hoặc tạm đình chỉ theo quy định của pháp luật hoặc do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành (bao gồm cả việc rút giấy phép không cho phép bên bán thực hiện đầu tư xây dựng dự án hoặc bán căn hộ mà không do lỗi của bên bán). Nhìn vào những quy định trên có thể thấy, chủ đầu tư đều thòng quy định về điều kiện bất khả kháng do pháp luật và quy định của Nhà nước thay đổi. Với thực tế quy định về lãi suất, chính sách thắt chặt tiền tệ đối với lĩnh vực phi sản xuất như hiện nay, chủ đầu tư hoàn toàn có đủ lý lẽ để viện dẫn cho sự chậm chễ của mình (nếu có). Khách hàng trong những trường hợp này thường chọn cách "ngậm bồ hòn làm ngọt". Tình trạng đưa ra những hợp đồng "nắm đằng chuôi" như vậy chỉ có thể giảm bớt khi cung căn hộ dồi dào và khách hàng được coi là "thượng đế" với đúng nghĩa của nó. Thứ ba: đầu tư cố tình trì hoãn, kéo dài thời gian không tiến hành xây dựng thì khách hàng luôn phải chịu thiệt thòi. Chủ đầu tư thường thỏa thuận “thời gian dự kiến thi công” hoặc “tổng thời gian thi công” nhưng không bao giờ nêu ra một cách chính xác thời điểm bàn giao căn hộ. Khách hàng do không xem xét kỹ, cứ nghĩ rằng hết “tổng thời gian thi công” là được nhận nhà song thỏa thuận này gần như không có sự ràng buộc gì. Thứ tư: nguyên nhân khách quan như thị trường bất động sản thời gian qua vô cùng ảm đạm, lãi suất cho vay tăng, giá nguyên vật liệu tăng nên công trình phải tạm dừng lại”. Họ cũng nói lỗi thuộc về khách quan, là tình trạng chung nên họ không chịu trách nhiệm. Ngoài ra còn rất nhiều nguyên nhân như: do năng lực tài chính của chủ đầu tư còn hạn chế, tình hình kinh tế có nhiều biến động, khả năng quản lý yếu kém của bộ phận thi công, Phía người mua không tim hiểu rõ khi ký hợp đồng…. Nắm bắt nhu cầu về nhà ở của người dân ngày càng tăng, không ít chủ đầu tư đã tung ra nhiều dự án với lời quảng cáo hấp dẫn. Tin theo quảng cáo, nhiều người đã vội vàng ký hợp đồng và bỏ ra số tiền không nhỏ để mua nhà tại các dự án mà không biết những bản hợp đồng này tiềm ẩn khá nhiều rủi ro, bên cạnh đó lại chưa co một hành lang pháp lý vững chắc cho việc giao dịch nhà ở trên thị trường. 3. Xử lý như thế nào đối với các trường hợp một trong các bên vi phạm hợp đồng kinh doanh bất động sản. Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành, hoạt động kinh doanh bất động sản có hai loại là kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản. Theo đó, kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản. Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản Hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm: Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Hợp đồng thuê bất động sản; Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng. Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm: Hợp đồng môi giới bất động sản; Hợp đồng định giá bất động sản; Hợp đồng tư vấn bất động sản; Hợp đồng đấu giá bất động sản; Hợp đồng quảng cáo bất động sản; Hợp đồng quản lý bất động sản. Vi phạm hợp đồng là việc một bên không thực hiện, thực hiện không đầy đủ hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ theo thoả thuận giữa các bên hoặc theo quy định chung của bội luật dân sự Hợp đồng vi phạm các quy định của pháp luật, trái đạo đức xã hội (...) sẽ bị tòa án tuyên bộ vô hiệu toàn bộ hoặc từng phần tùy theo tính chất và mức độ của việc vi phạm Hậu quả của hợp đồng dân sự vô hiệu là Hợp đồng dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Khi hợp đồng dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Trong lĩnh vực bất động sản, Hợp đồng trong lĩnh vực bất động sản nói chung cũng vô hiệu do các nguyên nhân dẫn đến hợp đồng vô hiệu như hợp đồng dân sự ngoài ra Đối với hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo hình thức ứng tiền trước, trả chậm, trả dần thì các chủ đầu tư dự án cần phải tiến hành thoả thuận về từng nội dung cụ thể về mua bán nhà, công trình hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước. Các doanh nhân khi tham gia giao kết phải thận trọng và tuân thủ các quy định của pháp luật vì đây là tài sản chưa có thật vào thời điểm giao kết.   Chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản và khách hàng được thỏa thuận trong hợp đồng về việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước và phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: Việc ứng tiền trước được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ của dự án đã được phê duyệt, các lần huy động tiếp theo phù hợp với tiến độ thực hiện đầu tư tạo lập bất động sản; Chủ đầu tư phải sử dụng đúng mục đích tiền ứng trước của khách hàng để đầu tư tạo lập bất động sản; Khách hàng ứng tiền trước được hưởng giá mua, giá chuyển nhượng bất động sản tại thời điểm ký hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; Trường hợp chủ đầu tư giao bất động sản chậm tiến độ ghi trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng và phải trả cho khách hàng một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm giao bất động sản tương ứng với thời gian chậm tiến độ; Trường hợp khách hàng không thực hiện đúng cam kết về việc ứng tiền trước trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với chủ đầu tư theo hợp đồng và phải trả cho chủ đầu tư một khoản tiền lãi của số tiền chậm trả tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm trả tiền tương ứng với thời gian chậm trả;   LỜI KẾT Thị trường bất động sản luôn được coi là thị trường sôi động bậc nhất đối với cả giới đầu tư cũng như người tiêu dùng. Bên cạnh tính hấp dẫn của thị trường mang nhiều lợi nhuận này thì nó cũng luôn tiềm ẩn những nguy cơ, những rủi ro rất lớn thậm chí là mức độ thiệt hại đôi khi rất khó lường. thời gian qua thị trường bất động sản ở nước ta đặc biệt là thị trường nhà đất đã có những bước phát triển đáng kể góp phần không nhỏ trong việc thúc đấy sụ phát triển củ đất nước. tuy nhiên, bên cạnh sự phát triển thì vẫn còn rất nhiều bất cập cần tạo hành lang pháp lý vững chắc cho thị trường nhà đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung nhằm thúc đẩy hơn nữa sự phát triển kinh tế trong thời kỳ hội nhập,