Tiểu luận Thanh lý tài sản thế chấp

quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của mình và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này. Bên A (Ký và ghi rõ họ tên)(11) Bên B (Ký và ghi rõ họ tên)(11) LỜI CHỨNG CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN Ngày.........tháng...........năm......... (bằng chữ ....................................................) tại .........................................................................................................................(12), tôi ............................................., Công chứng viên, Phòng Công chứng số ..............., tỉnh/thành phố .............................................. CÔNG CHỨNG: - Hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất được giao kết giữa bên A là ...................................................................................................................................... và bên B là …….................................................................……..............................; các bên đã tự nguyện thoả thuận giao kết hợp đồng; - Tại thời điểm công chứng, các bên đã giao kết hợp đồng có năng lực hành vi dân sự phù hợp theo quy định của pháp luật; - Nội dung thoả thuận của các bên trong hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; - ......................................................................................................................... .....................................................................................................................................................................................................................................................................(13) - Hợp đồng này được làm thành .......... bản chính (mỗi bản chính gồm ....... tờ, ........trang), giao cho: + Bên A ....... bản chính; + Bên B ....... bản chính; Lưu tại Phòng Công chứng một bản chính. Số................................, quyển số ................TP/CC-SCC/HĐGD. CÔNG CHỨNG VIÊN (Ký, đóng dấu và ghi rõ họ tên) CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT CÓ LIÊN QUAN: 4.1. Các quy định của pháp luật về thế chấp, cầm cố tài sản và bảo lãnh để vay vốn ngân hàng: Trước khi Bộ luật dân sự (BLDS) có hiệu lực pháp luật (01/7/1996) đã có quyết định số 156/QĐ-NH ngày 18/11/1989 của Tổng Giám đốc ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành Quy định về thế chấp tài sản vay vốn ngân hàng, Quyết định số 185/QĐ-NH5 ngày 6/9/1994 của Thống đốc ngân hàng nhà nước về việc ban hành quy chế về dịch vụ cầm cố. Từ ngày 01/7/1996, BLDS với các quy định về biệt tài sản dùng để thế chấp và tài sản dùng để cầm cố (Điều 329, Điều 346 BLDS) có hiệu lực pháp luật nên các quy định này không còn phù hợp nữa. Thống đốc ngân hàng Nhà nước cũng đã có quyết định số 217/QĐ-NH1 ngày 17/8/1996 thay thế quyết định số 156/QĐ-NH ngày 18/11/1989. Quy chế thế chấp, cầm cố tài sản và bảo lãnh vay vốn ngân hàng được ban hành kèm theo quyết định này. BLDS dành một phần tương đối lớn để quy định về cầm cố (từ Điều 329-345), về thế chấp (từ Điều 346-362) và bảo lãnh (từ Điều 366-376). Tuy nhiên, các quy định của BLDS dù sao cũng chỉ dừng lại ở những điểm chung nhất và mang tính cơ sở do đó, quyết định số 217/QĐ-NH1 của Thống đốc ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã hướng dẫn chi tiết về vấn đề này. BLDS phân biệt tài sản được dùng để thế chấp với tài sản được dùng để cầm cố. Theo Điều 329 BLDS thì tài sản được cầm cố phải là động sản thuộc sở hữu của bên cầm cố tài sản. Điều 346 BLDS quy định thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền. Các Điều 332, 334, 335, 351, 352, 353, 354, 371, 372 BLDS đã quy định về quyền và nghĩa vụ của bên cầm cố, bên bảo lãnh. Các quy định này đều thể hiện một quan điểm nhất quán của nhà làm luật là khẳng định cầm cố, thế chấp hay bảo lãnh là những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ một cách hữu hiệu nhất. Các quy định về quyền của bên nhận cầm cố, bên nhận thế chấp cho thuê trong trường hợp bên cầm cố, bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên nhận cầm cố, bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu xử lý tài sản cầm cố, thế chấp theo phương thức đã thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật và ưu tiên thanh toán. 4.2. Xử lý tài sản thế chấp, cầm cố, bảo lãnh: Điều 341 và Điều 359 BLDS quy định về phương thức xử lý tài sản cầm cố và thế chấp. Điều 341 BLDS quy định là khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên cầm cố tài sản không thực hiện hoặc thực hiện nghĩa vụ không đúng thỏa thuận thì tài sản cầm cố được xử lý theo phương thức do các bên đã thỏa thuận hoặc được bán đấu giá để thực hiện nghĩa vụ. Bên nhận cầm cố được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán tài sản cầm cố sau khi trừ chi phí bảo quản, bán đấu giá tài sản. Điều 359 BLDS cũng quy định rõ là trong trường hợp đã đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bán đấu giá tài sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Tuy nhiên, BLDS không cụ thể hóa các phương thức xử lý này. Ví dụ, BLDS chỉ quy định "hoặc được bán đấu giá để thực hiện nghĩa vụ" hoặc "có quyền yêu cầu bán đấu giá" còn việc tổ chức bán đấu giá này như thế nào thì Bộ luật không đề cập. Như vậy, BLDS đã quy định những nét chung nhất nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người cho vay vốn. Quy định thế chấp, cầm cố tài sản và bảo lãnh vay vốn ngân hàng ban hành kèm theo quyết định số 217/QĐ-NH1 của Thống đốc ngân hàng Nhà nước cụ thể hóa các quy định liên quan đến việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp và bảo lãnh. Khoản a và khoản b Điều 131 quy chế trên quy định về xử lý tài sản thế chấp, cầm cố, bảo lãnh: "xử lý tài sản thế chấp, cầm cố, bảo lãnh theo các phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng như: gán nợ cho bên thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh bằng tài sản đó; tự đấu giá hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền bán đấu giá. Đối với những tài sản của Doanh nghiệp Nhà nước mà pháp luật có quy định phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép thế chấp, cầm cố theo quy định của Chính phủ thì khi xử lý phải có ý kiến của cơ quan có thẩm quyền đó. Trong trường hợp có tranh chấp thì các bên yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết hoặc khởi kiện trước pháp luật". Như vậy, BLDS không đề cập việc tự đấu giá như trong quy chế ban hành kèm theo quyết định số 217/QĐ-NH1 của Thống đốc ngân hàng Nhà nước Việt Nam. Trong quy chế về dịch vụ cầm cố ban hành kèm theo quyết định số 185/QĐ-NH5 ngày 6/9/1994 của Thống đốc ngân hàng Nhà nước Việt Nam cũng không nói về việc tự đấu giá mà chỉ nói trong Điều 16 rằng việc bán tài sản cầm cố được thực hiện theo phương thức đấu giá công khai và theo đúng quy định của pháp luật. Rõ ràng, so với các văn bản khác cùng nói về xử lý tài sản cầm cố, thế chấp hiện hành thì Quy chế ban hành kèm theo Quyết định số 217/QĐ-NH1 của Thống đốc ngân hàng Nhà nước Việt Nam là đã cụ thể hóa quyền của người nhận cầm cố, thế chấp và điều đó tạo điều kiện bảo đảm thực hiện nghĩa vụ một cách có hiệu qủa hơn. QUY TRÌNH VÀ CÁC PHƯƠNG THỨC XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP: 1) Trường hợp bên vay tiền đã trả nợ sòng phẳng, Ngân hàng phải giao lại cho bên vay toàn bộ các hồ sơ giấy tờ đã nhận cũng như các tài sản đã thế chấp theo đúng như khi nhận; nếu làm hư hỏng, mất mát thì phải bồi thường; nếu có trường hợp tranh chấp phải cùng bên vay thỏa thuận giải quyết. Trường hợp không thỏa thuận được, bên vay có quyền đề nghị cơ quan pháp luật xét xử. 2) Trường hợp bên vay không trả được nợ, Ngân hàng làm văn bản kèm theo hợp đồng tín dụng và hồ sơ thế chấp đề nghị cơ quan pháp luật xử lý tài sản thế chấp do thu hồi nợ. Ngân hàng có thể áp dụng nhiều cách phát mại tài sản: a) Trực tiếp bán tài sản thế chấp cho người mua (trừ trường hợp tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và các tài sản khác mà pháp luật quy định phải được bán tại tổ chức bán đấu giá chuyên trách): Trên cơ sở đã thoả thuận giá bán tối thiểu, người đi vay có thể tìm người mua để bán tài sản, trường hợp này xảy ra khi người đi vay có thiện chí muốn trả nợ vay ngân hang, hoặc ngân hàng tìm người mua để bán tài sản. Áp dụng phương pháp này sẽ giảm chi phí bán đấu giá. Hơn nữa, thời gian phát mại được rút ngắn giúp cho ngân hang nhanh chóng thu hồi nợ và khách hàng không phải trả thêm lãi suất vay (thường là cao hơn nợ quá hạn) do giảm bớt thời gian vay. b) Ngân hàng nhận tài sản thế chấp để thay thế cho nghĩa vụ trả nợ. Khi nhận tài sản thế chấp để thay thế nghĩa vụ trả nợ phải định giá lại tài sản. Sau khi trừ chi phí phát mại, số tiền còn lại sẽ được khấu trừ nợ ngân hàng (nợ gốc, lãi). Nếu còn sẽ hoàn lại khách hàng. Trong trường hợp không đủ ngân hàng yêu cầu khách hàng phải thanh toán phần thiếu. Trong trường hợp khách hàng không còn khả năng thanh toán thì ngân hàng sẽ tiến hành thanh lý theo quy định bằng các nguồn từ quỹ dự phòng hoặc lợi nhuận sau thuế. Đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cách thức xử lý này chỉ được thực hiện khi người đi vay chấp thuận. Nếu không chỉ được xử lý thông qua bán đấu giá. c) Bán tài sản thế chấp thông qua tổ chức dịch vụ bán đấu giá như trung tâm bán đấu giá và doanh nghiệp bán đấu giá. Phương pháp này được áp dụng đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hoặc các loại tài sản khác mà ngân hàng không muốn bán trực tiếp hoặc nhận lại tài sản để thay thế nghĩa vụ trả nợ. Ưu điểm của phương pháp là phổ biến và tiện lợi do dễ tìm được người mua. Tuy nhiên chi phí cho việc bán đấu giá cũng không nhỏ, từ đó ảnh hưởng đến phầ thu nợ của ngân hàng. Vì vậy lựa chọn thời điểm bán thích hợp để có giá tối ưu là một vấn đề đựơc đặt ra không phải chỉ cho khách hàng đi vay mà còn cho cả ngân hàng.Giá thị trường của tài sản không những phụ thuộc vào tính năng,chất lượng của tái sản mà còn phụ thuộc vào diễn biến của thị trường. Đối với một khỏan tín dụng,một khách hàng có quyền chậm trả trong một thời gian nhất định,nhưng việc kéo dài thời gian xử lý chưa chắc có lợi cho người đi vay. Ngoài các tổ chức tín dụng bán đấu giá pháp luật còn cho phép ngân hàng uỷ quyền hoặc chuyển giao cho các tổ chức có chức năng mua tài sản để bán. d) Yêu cầu toà án cho phép phát mại tài sản thế chấp để trả nợ vay ngân hàng : Đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngân hàng có thể đưa tài sản bán đấu giá hoặc khởi kiện tại toà án. Ngoài ra, nếu tài sản bảo đảm có tranh chấp thì việc phát mại tài sản cũng phải thông qua quýêt định của toà án. Trong những trường hợp như trên, ngân hàng cần đệ đơn yêu cầu sự can thiệp của toà án. Trong quan hệ tín dụng, ngày được tính là ngày phát sinh tranh chấp rất khác nhau, phụ thuộc vào các điều khoản trong hợp đồng tín dụng. Nếu trong hợp đồng không nêu rõ thì ngày khởi điểm được tính là ngày đáo hạn khoản vay (sau khi đã được gia hạn- nếu có). Để đảm bảo quyền lợi của mình, ngân hàng cần lưu ý và phân biệt hình thức tham gia tố tụng theo luật kinh tế hay luật dân sự cho từng hợp đồng tín dụng cũng như thời hạn bắt buộc sử lý tài sản bảo đảm. 3) Số tiền thu được do đấu giá tài sản thế chấp được xử lý theo thứ tự ưu tiên: a) Thanh toán nợ vay (cả gốc + lãi) cho Ngân hàng. b) Thanh toán các chi phí, thủ tục tố tụng trong quá trình đấu giá tài sản. c) Các chi phí khác phát sinh trong khi đấu giá tài sản. d) Trả lại cho chủ sở hữu tài sản thế chấp hoặc đưa vào Ngân sách Nhà nước (nếu chủ nhân mất tích). đ) Nếu số tiền thu được không đủ trang trải các khoản trên thì Ngân hàng phải làm thủ tục khởi tố. PHẦN II: THANH LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP Ở VIỆT NAM THỰC TIỄN XỬ LÝ NỢ QUÁ HẠN: Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, hiện tại nợ xấu trong toàn hệ thống ngân hàng đã lên tới 20.000 tỷ đồng. 1/3 trong số này là nợ có tài sản thế chấp.Chỉ tính riêng số tài sản thế chấp của EPCO - Minh Phụngcần phải xử lý là 375 tài sản, trị giá hơn 2.100 tỷ đồng. Tuy nhiêntrên thực tế, việc xử lý tài sản thế chấp đang gặp rất nhiều khó khăn. Thành phố Hồ Chí Minhcó khoảng 2.915 tài sản thuộc diện xử lýtrị giá gần 1.000 tỷ đồng nhưng cho đến nay mới xửlý được khoảng 120 tài sản, trị giá 342 tỷ đồng. Nguyên nhân là do Thông tưliên tịchsố 03 của Ngân hành Nhà nước, Bộ Tư pháp, Bộ Công an, Bộ Tài chính và Tổng cục Địa chính hướng dẫn xử lý tài sản thế chấp chưa cụ thể, khiếnngân hàng và các tổ chức tín dụng lúng túng trong quá trình đàm phán, thương lượng với khách hàng về phương thức xử lý cụ thể đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Ngay cả khi đã đồng ý đưa giá trị quyền sử dụng đất thế chấp rabán đấu giá tại Trung tâmdịch vụ bán đấu giá thì các bên vẫn còn thụ động và lúng túng về thủ tục bán đấu giá loại tài sản này. Tiến sĩ luật Trần Đình Triển - Hiệp hội Ngân hàng cho rằng, Luật Đất đai có quy định là cá nhân, tổ chứckhi có quyền sử dụng đất có quyền bán, chuyển nhượng, thế nhưng Thông tư 03 quy định, khi thanh lý tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải xin phép UBND địa phương từ cấp huyện, đến cấp tỉnh mới được phép đưa tài sản thế chấp là không hợp lý, cần phải được sửa đổi. Trong nhiều trường hợp, ngân hàng không thể bán hay chuyển nhượng được những tài sản thế chấp này do chưa đủ thủ tục pháp lý, trong khi số tài sản thế chấp này đang xuống cấp ngày càng nhanh. Một số tài sản là đất đai, hiện đã bị nhiều hộ dân lấn chiếm khiến việc xử lý càng khó khăn. Từ thực tếcông việc của mình, Chánh Toà kinh tế - Toà án nhân dân tối cao ông Đỗ Cao Thắng cũng thừa nhận,có đếngần 1/2 các án kinh tế là án tranh chấp trong các hợp đồng tín dụng. Theo tổng kết củaToà án nhân dân tối cao thì nguyên nhân của những tranh chấp này chủ yếu là tranh chấp từ "tài sản đảm bảo".Vấn đề là ở chỗ chúng ta thực hiện các quy định về tài sản bảo đảm không đúng. Nhiều ngân hàng cho rằng, để tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng đẩy nhanh tiến độ xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ, cần phải nhanh chóng sửa đổiThông tư 03 hướng dẫn về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, bất động sản theo hướng cho phép các ngân hàng tiếp cậnquản lý các tài sản này và bán theo giá thị trường để thu hồi nợ. Ông Trần Ngọc Minh- Giám đốc Ngân hàng Nhà nước TPHồ Chí Minhcho biết, mong muốn của các ngân hàng thương mại trên địa bàn TP Hồ Chí Minh là được phép tiếp quản và xử lýtài sản thế chấp theo phương thức tự chọn, không nhất thiết phải qua Trung tâmbán đấu giá. Bởi với số lượng tài sản phải xử lý lớnthì qua Trung tâm sẽ mất rất nhiều thời gian do thủ tục rườm rà. Hơn nữa năng lực của các Trung tâm bán đấu giá không đáp ứng được yêu cầu. Chính vì vậy đề nghị Thống đốc Ngân hàng Nhà nước tiếp tục làm việc với các bộ, ngành liên quan hướng dẫn về trình tự thủ tục bán tài sản thế chấp. Kể từ những năm 90 việc cấp tín dụng của các ngân hàng thương mại (NHTM) phần lớn đều phải có tài sản thế chấp. Nhưng loại tài sản được thế chấp lại gần như chỉ áp dụng cho nhà ở và đất đai. Vì vậy, khi mà khối tài sản thế chấp kia lên đến hàng ngàn tỉ đồng (tháng 12.1998) thì đã làm “đóng băng” nợ quá hạn tại các NHTM (80% trong tổng dư nợ quá hạn có tài sản thế chấp). Nguyên nhân chủ yếu là do vấn đề xử lý các loại tài sản thế chấp đó trong thực tế gặp rất nhiều khó khăn. Tính đến cuối năm 2000, nợ quá hạn cho vay của các NHTM trên địa bàn TP.HCM là 11.606 tỉ đồng, chiếm tỉ lệ 22,24% trên tổng dư nợ. Trong đó, nợ tồn đọng có tài sản đảm bảo là 8.573 tỉ đồng, chiếm 73,87% trong tổng số nợ quá hạn. Điều này làm cho tình hình tài chính của các NHTM ngày càng khó khăn do nợ không có nguồn thu hồi lại phải ôm giữ một khối tài sản khổng lồ mà giá trị cứ giảm dần theo thời gian. Vốn không thu hồi được, trong khi ngân hàng vẫn phải thanh toán đầy đủ các khoản lãi huy động từ dân cư và các nguồn khác, vẫn phải chi các hoạt động quản lý, tiền lương,…Đặc biệt, ngân hàng còn phải thêm một khoản chi phí cho việc trông coi, quản lý, bảo quản,… các tài sản đó, chưa kể nếu tài sản đó liên quan đến các vụ án thì ngân hàng còn phải mất thêm thời gian, sức lực để theo đuổi. Yêu cầu bức thiết trước mắt là phải xử lý một cách hiệu quả khối tài sản thế chấp kia để đủ sức cạnh tranh khi hội nhập. Do vậy, các NHTM đã nỗ lực tìm mọi biện pháp như ngân hàng tự bán, phối hợp với khách hàng hoặc khách hàng tự tìm người bán,…Tuy nhiên, quá trình xử lý nợ tồn đọng này chậm và hiệu quả chưa cao, đặc biệt là việc tổ chức phát mãi tài sản thế chấp, tài sản được giao từ các vụ án tiến hành rất chậm, thậm chí dậm chân tại chỗ. Do đó, việc giảm tỉ lệ nợ quá hạn và nợ xấu tại các NHTM dù hết sức cố gắng vẫn chưa đạt được mục tiêu đề ra (dưới 5%). Ví dụ: Kết quả xử lý tài sản đảm bảo trên địa bàn TP.HCM Tính đến 31.12.2000, nợ quá hạn của các NHTM trên địa bàn TP.HCM là 11.606 tỉ đồng, chiếm 22,24% tổng dư nợ cho vay. Trong đó, nợ quá hạn có tài sản đảm bảo là 8.572 tỉ đồng, chiếm 73,86% tổng nợ quá hạn. Tài sản đảm bảo của các NHTM chuyển giao qua công ty QLN & KTTS trực thuộc là 7.831 tỉ đồng, chiếm tỉ lệ 91,36%. Tính đến cuối năm 2002, các công ty QLN & KTTS trực thuộc các NHTM trên địa bàn TP.HCM đã tiến hành xử lý các tài sản có giấy tờ hợp lệ trên cơ sở tự bán, khách hàng tìm người bán hoặc phối hợp cùng nhau để bán. Tuy nhiên, số tài sản mà giấy tờ còn hợp lệ cho đến lúc thanh lý chỉ chiếm một phần nhỏ, khoảng 7,74% số tài sản đảm bảo, trị giá 606,2 tỉ đồng. Trong đó, Công ty QLN & KTTS của Ngân hàng công thương (NHCT) là hoạt động mạnh nhất, cũng chỉ bán được 13 tài sản trị giá 9,7 tỉ đồng. (Báo Tuổi trẻ tháng 6.1999). Các tài sản đưa vào kinh doanh, khai thác cho thuê để thu hồi nợ cũng chiếm tỉ trọng không đáng kể. Tính đến cuối năm 2002, số tài sản đưa vào khai thác, cho thuê là 101,5 tỉ đồng, chiếm tỉ lệ 1,3% tổng dư nợ quá hạn chuyển giao sang công ty QLN & KTTS. NHCT có số tài sản đảm bảo cao nhất là 375 tài sản với trị giá 2.142,4 tỉ đồng, nhưng cũng chỉ khai thác đưa vào cho thuê được 121 tài sản, thu hồi được 46,4 tỉ đồng. Các chi nhánh NHNo & PTNT tại TP.HCM có số tài sản đảm bảo là 98 món với trị giá 80,1 tỉ đồng. Đối với loại tài sản này nguồn thu hồi nợ không cao vì thời gian thuê thường từ 5 năm trở lên. Dù đã tích cực hoạt động nhằm thu hồi một cách nhanh nhất các khoản nợ quá hạn cho NHTM, nhưng các công ty QLN & KTTS tính đến cuối năm 2002 cũng chỉ giải quyết được 1/3 số nợ quá hạn có tài sản đảm bảo. Trong 7.831 tỉ đồng nợ quá hạn có tài sản đảm bảo được chuyển giao chỉ mới giải quyết thu hồi nợ được 2.423,7 tỉ đồng, chiếm tỉ lệ 31%, còn lại 5.407,3 tỉ đồng nợ tồn đọng chưa giải quyết được (69,05%). KHÓ KHĂN TRONG THANH LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP: Pháp luật chồng chéo: Như chúng ta đã thấy, vấn đề xử lý nợ quá hạn để lành mạnh hóa tình hình tài chính của các NHTM hiện nay là một vấn đề khá bức xúc, tốc độ xử lý chậm, hiệu quả không cao, trong khi thời gian hội nhập ngày càng rút ngắn. Không phải vì Ngân hàng không khẩn trương xử lý mà chính vì trong xử lý còn quá nhiều vướng mắc, bất cập, chẳng hạn như : Vấn đề bức xúc nhất được các NH phản ánh là sự chồng chéo, rối rắm của các văn bản luật, dưới luật về các lãnh vực đất đai, phá sản, dân sự ... liên quan đến hoạt động của ngành NH. Do đó, giải quyết các vụ việc thường kéo dài, có vụ kéo đến 10 năm vẫn chưa có lối ra, đặc biệt là quyền sử dụng đất. Phần lớn tài sản đảm bảo cho các món vay có giá trị lớn tại các NHTM là đất đai, nhà cửa (trên địa bàn TP.HCM có 2.870 tài sản, trị giá 933.322 triệu đồng). Một số điểm về cơ chế pháp lý chưa rõ ràng, đặc biệt là quyền sử dụng đất. Phần lớn tài sản đảm bảo cho các món vay có giá trị lớn tại các NHTM là đất đai, nhà cửa (trên địa bàn TP.HCM có 2.870 tài sản, trị giá 933.322 triệu đồng). Thông tư liên tịch số 03/2001/TTLT-NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC giữa Liên bộ Ngân hàng Nhà nước, Bộ tư pháp, Bộ công an, Bộ tài chính, Tổng cục địa chính ngày 29.4.2001 (sau đây gọi tắt là Thông tư 03) quy định tổ chức tín dụng (TCTD) không được trực tiếp bán hay được trực tiếp nhận quyền sử dụng đất để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm. Và theo Khoản 2 – Mục III của thông tư này, nếu không đạt được sự thỏa thuận của các bên thì TCTD phải đưa ra bán đấu giá hay khởi kiện ra Tòa. Trong khi đó, Nghị định 178 lại cho phép TCTD có quyền xử lý tài sản bảo đảm nói chung và tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất nói riêng nếu không đạt được sự thỏa thuận giữa các bên. Việc này gây cản trở cho các TCTD khi xử lý tài sản thế chấp trong thực tế, vì : - TCTD chuyển hồ sơ của tài sản thế chấp, bảo lãnh sang Trung tâm bán đấu giá chuyên trách thuộc Sở tư pháp để xử lý quyền sử dụng đất, nhưng tiến độ xử lý lại quá chậm, mất nhiều thời gian, thậm chí nhiều trường hợp tồn đọng không xử lý được. Việc này do nhiều nguyên nhân, nhưng có một nguyên nhân không thể không nhắc đến là hoạt động của Trung tâm bán đấu giá kém hiệu quả. Trong khi đó, không ít trường hợp TCTD có thể phối hợp với người có tài sản đảm bảo để xử lý hoặc tự xử lý được, nhưng khi tiến hành chuyển quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất cho người mua, thì các cơ quan chức năng từ chối việc thực hiện công chứng, đăng bộ,… với lý do quyền sử dụng đất trong trường hợp này phải thông qua Trung tâm bán đấu giá chuyên trách theo quy định. - Khi xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, theo Khoản 3 – Mục III, phần B của Thông tư Liên tịch 03, thì TCTD phải xin phép Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho phép bán đấu giá, làm cho quy trình bán đấu giá càng mất nhiều thời gian và thủ tục, cụ thể là : ° 15 ngày xin cơ quan có thẩm quyền cho phép bán đấu giá tài sản. ° 15 ngày thực hiện việc đăng ký bán đấu giá tài sản. ° 30 ngày niêm yết tài sản bán đấu giá. ° 60 ngày cho thời gian cấp giấy chứng nhận cho người mua tài sản. Trong khi khối lượng tài sản thế chấp của NHTM là rất lớn (trên địa bàn TP.HCM có 2.870 món tài sản đang thế chấp là đất đai, nhà cửa), mà theo quy định này UBND TP.HCM sẽ phải cấp 2.870 lần giấy phép cho các NHTM bán đấu giá tài sản và thời gian thu hồi nợ của các NHTM sẽ là bao lâu? Công tác thi hành án còn chậm: Trong thực tế có nhiều bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực thi hành và đã có đơn yêu cầu thi hành án của ngân hàng. Nhưng cơ quan thi hành án vẫn chưa thi hành án với nhiều lý do như bản án chưa rõ ràng, hoặc lý do này khác. Những trường hợp đó, ngân hàng phải chờ cơ quan thi hành án làm việc lại với Tòa án. Thời gian chờ đợi này thường kéo dài hàng tháng thậm chí nửa năm ngân hàng mới nhận được văn bản trả lời của cơ quan thi hành án. Tiến trình bàn giao quá chậm nên dẫn đến tình trạng tài sản hư hỏng, xuống cấp. Nếu ngân hàng muốn bán, khai thác hoặc cho thuê buộc phải sửa chữa, đầu tư thêm. Điều này làm cho chi phí hoạt động của ngân hàng tăng lên, trong khi giá trị thu hồi từ các tài sản này chưa chắc đã thu đủ nợ gốc. Mặt khác, các tài sản này có khi do vướng mắc về hồ sơ, thủ tục,…nên giá bán thực tế đôi khi thấp hơn dự kiến Thủ tục phát mại tài sản phức tạp đang là nỗi lo lớn của ngân hàng: Ông Trần Dũng, Trưởng phòng Pháp chế, Ngân hàng TMCP Sài Gòn bức xúc nói: “Nếu ở nước ngoài chỉ cần 24 tiếng là mọi việc được giải quyết xong, cơ quan thi hành án có quyết định của tòa án là có thể chuyển tài sản sang cho ngân hàng xử lý, còn ở Việt Nam thì thủ tục quá rắc rối, phiền hà”. Đơn kiện gửi tới tòa án, 2 bên hòa giải chán chê, cơ quan thi hành án vẫn không thực hiện được, hồ sơ tồn đọng đến mức một cán bộ thi hành án ở TP. HCM phải thụ lý tới 600 hồ sơ. “Nghị định 163/CP về giao dịch bảo đảm cho phép chủ nợ trực tiếp thu hồi tài sản nhưng hướng dẫn không có, công an không hỗ trợ thì ngân hàng làm được gì”, ông Dũng nêu vấn đề tại một hội thảo do Hiệp hội Ngân hàng chủ trì mới đây. Trên thực tế, Nghị định 163/2006/CP ban hành ngày 29/12/2006 của Chính phủ quy định về nội dung cách thức, thời gian xử lý tài sản bảo đảm nhưng chưa có văn bản hướng dẫn và cũng không có cơ sở  để yêu cầu cơ quan thi hành án tham gia cưỡng chế thu hồi tài sản trong trường hợp người thế chấp không tự nguyện giao tài sản. Ngân hàng muốn thu hồi nợ, rút cuộc vẫn phải làm theo cách cũ là khởi kiện ra tòa để yêu cầu thi hành án. Nhưng thủ tục quá rườm rà từ việc có đơn yêu cầu, ra quyết định thi hành án, thời gian tự nguyện, biên bản làm việc của 2 bên tại thi hành án, quyết định cưỡng chế về việc kê biên định giá phát mãi tài sản, quyết định thành lập hội đồng định giá và hợp đồng bán với Trung tâm bán đấu giá tài sản… Rườm rà như vậy, nên cơ quan thi hành án không bao giờ thi hành đúng thời hạn như quyết định của bản án. Hội đồng định giá do cơ quan thi hành án thành lập tự quyết định giá nên không phù hợp với cách thức định giá như các bên thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp. Ông Dũng nêu trường hợp tại ngân hàng mình trong hợp đồng vay, một chiếc ôtô là tài sản thế chấp được định giá có 400 triệu đồng, khi xử lý tài sản thu hồi nợ cơ quan định giá đưa lên tới 1,2 tỷ đồng, “đấu tranh” mãi cuối cùng ngân hàng phải chịu giá 800 triệu đồng. Bộ phận pháp chế Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam cũng mệt mỏi không kém khi giải quyết vụ thu hồi nợ quá hạn tại Công ty Thương mại Đắc Lắk. Tòa án ra quyết định cho phép Ngân hàng tiếp tục thuê khu đất dùng làm tài sản thế chấp trong 20 năm nhưng Chủ tịch UBND tỉnh lại ra văn bản yêu cầu Ngân hàng trả lại đất để tổ chức đấu giá