Tóm tắt Luận án Các nhân tố ảnh hướng đến giá bán Chung cư cao cấp - Nghiên cứu trên địa bàn Hà Nội

cộng sự (1997): Biến cấu trúc, đặc điểm xung quanh dự án, đặc điểm cộng đồng, đặc điểm vị trí, đặc điểm môi trường, đặc điểm thời gian; Adair và cộng sự (1996): yếu tố bên ngoài và nội bộ, sau đó được nhóm thành bốn nhóm chính gồm biến tài sản, biến khoảng cách, biến môi trường và các biến số tài chính; Roulac (2007): thương hiệu, vẻ đẹp và tiện ích; Lorenz và cộng sự ( 2011): Giá trị môi trường, giá trị xã hội, giá trị văn hóa, giá trị hình ảnh. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản và nhà ở Bên cạnh các nghiên cứu về từng nhân tố đơn lẻ ảnh hưởng đến giá bất động sản và nhà ở (Greenberg & Crossney (2005), Ziet và cộng sự (2008), Hinkelman và Swidler (2008)...) thì có nhiều nghiên cứu đề cập đến nhóm các nhân tố, tiêu biểu như: Ozdilek và cộng sự (2002) với 3 nhóm chính: các biến số vật lý, các biến số môi trường xung quanh và các biến số vị trí; Boris và cộng sự (2005) đã đề xuất mô hình nghiên cứu cơ bản theo mô hình định giá Hedonic (HPM): nhân tố xã hội, nhân tố vật lý, môi trường xung quanh, đặc điểm bất động sản; Muhamad và cộng sự (2016) đã đánh giá các đặc tính về xây dựng, vị trí, khu phố có ảnh hưởng đến giá nhà ở tại Malaysia... Từ kết quả nghiên cứu trên, giá bán căn hộ phụ thuộc vào 3 nhóm nhân tố cơ bản. Nhóm thứ nhất, bao gồm: 1/các thuộc tính bên trong và bên ngoài của căn nhà;2/ Nhóm thứ hai là chất lượng dịch vụ đi kèm; 3/ Nhóm thứ ba gắn với biến số nhân khẩu học. 2.1.2. Tổng quan các công trình khoa học đã được công bố trong nước liên quan đến đề tài Các nghiên cứu trước đây (Nguyễn Mạnh Hùng và cộng sự (2009), Phạm Văn Bình (2013), Nguyễn Quang Thu và cộng sự (2013), Lục Mạnh Hiển (2014), Lê Văn Bính (2017), Nguyễn Tuấn Anh (2018)) trình bày và phân tích ảnh hưởng của các nhân tố đến giá cả BĐS như: Diện tích khuôn viên; Khoảng cách đến trung tâm thành phố; Số tầng xây dựng và vị trí nhà đất mặt tiền hay trong hẻm; ) chất lượng xây dựng căn hộ và dịch vụ, quản lý căn hộ, ảnh hưởng của chính sách hỗ trợ khách hàng,chính sách tài chính, các biến số vật lý, biến số vị trí, biến số môi trường xung quanh, nhân tố tài chính, nhân tố phi tài chính... Song các nghiên cứu này còn hạn chế nhất định về phạm vi nghiên cứu, mẫu nghiên cứu; nghiên cứu lý thuyết và nghiên cứu thực nghiệm để trình bày, phân tích và tổng hợp một cách đầy đủ các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả BĐS. Các công trình nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS được tổng hợp tại bảng 2.5. 4 2.1.3. Mô hình lý thuyết và những vấn đề n. cứu giải quyết trong luận án Mô hình lý thuyết được xây dựng dựa trên tổng quan nghiên cứu như sau: H1. Mô hình lý thuyết dựa trên tổng quan nghiên cứu. Từ tổng quan nghiên cứu, hệ thống thang đo các nhân tố trong mô hình lý thuyết cũng được xây dựng với các biến độc lập là 43 thuộc tính thành phần và 6 thuộc tính thành phần của nhân tố đặc điểm nhân khẩu (nhân tố này được đề xuất bổ sung từ mô hình lý thuyết); biến phụ thuộc gồm 3 thuộc tính thành phần. Nhữngvấn đề nghiên cứu giải quyết trong luận án: Luận án đề cập và giải quyết vấn đề còn bỏ ngỏ (khoảng trống) từ các công trình nghiên cứu trước. Luận án kế thừa và phát triển lý luận về sự hình thành giá BĐS và các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán CCCCtrên thị trường BĐS Hà Nội; hướng nghiên cứu của đề tài này sẽ góp phần bổ sung những nghiên cứu trước còn bỏ ngỏ. 2.2. Cơ sở lý luận về giá cả và các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả bất động sản 2.2.1. Định nghĩa về bất động sản, chung cư cao cấp& CCCC Dựa trên các quy định, văn bản pháp luật, tác giả cho rằng: Thang đo nháp Thang đo chính thức và điều chỉnh mô hình Kiểm định thang đo nghiên cứu (Cronbach alpha + Tương quan biến tổng) Cronb ach Alpha Định lượng Sơbộ Cơ sở lý thuyết Định lượng chính thức EFA SEM + ANOVA CFA Phân tích khám phá nhân tố (kiểm tra trọng số EFA, Phương sai giải thích, số nhân tố) Phân tích khẳng định nhân tố (tính thích hợp của mô hình, trọng số CFA, tính đơn hướng, Phân tích phương trình cấu trúc và phân tích phương sai Định tính Giải thích sâu các thông tin về mô hình và các giả thuyết nghiên cứu sau kiểm định Phân tích sâu sau kiểm định lượng Định tính 5 * Bất động sản là một loại tài sản, bao gồm đất đai, nhà cửa, vật kiến trúc gắn liền với đất đai; kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai hoặc các tài sản khác do pháp luật quy định. 2.2.2. Định nghĩa về Chung cư cao cấp và căn hộ chung cư cao cấp a- Chung cư cao cấp là toànhà cao tầng để ở và dịch vụ hỗn hợp; có suất đầu tư từ trên 20 triệu đồng/m2; có chất lượng sống cao tương đương với khách sạn từ 4 sao trở lên. b- Căn hộ chung cư cao cấp là căn hộ khép kín thuộc sở hữu riêng của khách hàng khá giả, có quyền đồng sở hữu các đa tiện ích thuộc căn hộ chung cư cao cấp. 2.2.2.Khái niệm và bản chất của phạm trù giá cả Smith (1776) và sau đó là Ricacdo (1871) cho rằng: Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hoá. Người bán định nghĩa giá cả của một hàng hóa và dịch vụ là khoản thu nhập người bán nhận được qua các giao dịch.Giá cả và giá trị hàng hoá có mối quan hệ chặt chẽ với nhau; giá cả có mối quan hệ khăng khít với giá trị sử dụng hay giá trị của hàng hoá; giá cả và các quan hệ kinh tế - xã hội. 2.2.3. Đặc điểm giá trị và giá cả bất động sản Giá trị là cốt lõi của hàng hoá. Khái niệm giá trị thị trường hình thành nên cơ sở chủ yếu của việc định giá bất động sản (Ozdilek và cộng sự, 2002). Về cơ bản, giá trị thị trường được tính bằng mức giá giao dịch có khả năng xảy ra nhất trên thị trường. 2.2.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả Các nhân tố bên trong (Các mục tiêu marketing, Marketing – mix; Chi phí sản xuất và các nhân tố bên trong khác); Các nhân tố bên ngoài (Đặc điểm của thị trường và cầu, bản chất và cơ cấu cạnh tranh và các nhân tố bên ngoài khác). - Thông qua giá trị bất động sản: Các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả bao gồm: (Đặc điểm vật lý, Tính chất pháp lý, Vị trí của BĐS). Ngoài ra, các nhân tố thuộc về chủ đầu tư cũng có ảnh hưởng đến giá cả BĐS. Đặc biệt, Smith (2010) nhấn mạnh 9 nhân tố ảnh hưởng đến sự cảm nhận về giá. 2.3. Các lý thuyết có liên quan đến chủ đề nghiên cứu Trong số các lý thuyết có liên quan đến chủ đề nghiên cứu, tiêu biểu là: Lý thuyết hành vi có kế hoạch; Lý thuyết hiệu ứng tài sản và Lý thuyết vị thế chất lượng. Các lý thuyết này có liên quan đến các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư cũng như có liên quan đến một số thuộc tính thành phần của các nhân tố... Ngoài ra, một số lý thuyết về marketing, truyền thông cũng được tham chiếu sử dụng. CHƯƠNG 3: BỐI CẢNH VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1. Bối cảnh nghiên cứu 3.1.1. Khái quát thị trường bất động sản khu vực Hà Nội thời kỳ 2010-2018 Cầu thị trường được thể hiện tại bảng 3.1 và bảng 3.2 như sau Bảng 3.1: Cầu về bất động sản nhà ở tại đô thị Bảng 3.2: Cầu về nhà ở tại khu vực đô thị Chỉ tiêu phấn đấu Đơn vị tính 2010 2015 Giai đoạn ( năm) Số căn nhà ở cho các hộ gia đình mới (triệu căn) Số đơn vị nhà cần thay thế (2% năm) (triệu căn) Ước tính tổng nhu cầu đơn vị nhà ở (triệu căn) Tương đương diện tích sàn (triệu m2) 2009-2014 1,37 0,68 2,05 317,7 2014-2019 1,52 0,68 2,2 341 6 Dân số tại các đô thị lớn Triệu (người) 26,45 36 Tỷ lệ % đô thị hóa % tổng DS 28,72 39 Bình quân đầu người/hộ Người/hộ 3,8 3,4 DT sàn T Mại bình quân m2/người 19,0 28 Tổng số căn hộ các p.khúc Triệu(căn) 6,70 10,30 Tổng diện tích m2 sàn thương mại Triệu m2 467,8 908 Cung thị trường: Các sản phẩm bất động sản (BĐS) tại Hà Nội được phân chia theo nhiều phân khúc khác nhau: BĐS để ở (nhà chung cư, đất nền, biệt thự, nhà ở riêng lẻ); BĐS thương mại (văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại và mặt bằng bán lẻ); BĐS chuyên biệt (BĐS công nghiệp). Căn hộ chung cư cao cấpbị tồn đọng lớn nhất trên thị trường BĐS.Nguồn cung tại các quận khá đa dạngnhưng chủ yếu vẫn tập trung tại phân khúc trung cấp- cao cấp. Giá bất động sản trên địa bàn Hà Nội có xu hướng tăng cao và biên độ giao động lớn; giá bất động cũng thay đổi theo chu kỳ và chịu tác động lớn bởi chính sách của nhà nước và môi trường khách quan. 3.1.2. Quá trình phát triển mô hình nhà ở đa gia đình tập trung trên địa bàn thành phố Hà Nội. Quá trình phát triển xã hội từ nhà ở tập thể đến chung cư cao cấp tại thành phố Hà Nội trải qua các giai đoạn: Giai đoạn từ năm 1954-1986 là giai đoạn xây dựng nhà tập thể làm bằng kết cấu gỗ và nhà lắp ghép đơn giản. Sau đó, Chung cư thương mại đầu tiên được xây dựng tại Hà Nội năm 1987 là Tòa nhà CT4B cao 09 tầng thuộc khu đô thị Bắc Linh Đàm. Tiếp theo đó là hàng loạt chung cư thương mại, chung cư tái định cư, chung cư giá rẻ và loại hình chung cư mi ni ra đời. Xu hướng tất yếu xây dựng mô hình nhà chung cư cao tầng trong các đô thị lớn như địa bàn Hà Nội và tp HCM. 3.1.3.Đặc tính một số CCCCđiển hình trên địa bàn Hà Nội a- Giá bán cao nhất so với các phân khúc chung cư thương mại; b- Đầy đủ các tiện ích nội khu và dịch vụ công ích ở xungquanh; c- Chất lượng cảnh quan nhân tạo và môi trường sống đẳng cấp; d- Chất lượng dịch vụ và đơn vị quản lý toà nhà có uy tín; đ- Vị thế và vị trí căn hộ làm gia tăng giá trị sống và giá cả; e- Khách hàng thuộc phân khúc có nhiều tiền khá giả; 3.2. Phương pháp nghiên cứuvà mô hình nghiên cứu 3.2.1. Phương pháp nghiên cứu định tính Phương pháp nghiên cứu định tính bao gồm: Mục tiêu và đối tượng nghiên cứu; phương pháp chọn mẫu và kỹ thuật áp dụng có chủ đích với đối tượng tham gia phỏng vấn và thảo luận nhóm.Các câu hỏi mở về các nhân tố quan hệ cung cầu liên quan đến giá bán căn hộ CCCC; Đưa ra các câu hỏi mở liên quan đến các biến quan sát của các yếu tố theo ý kiến của các đối tượng phỏng vấn, nhận định về thang đo nháp 1 của luận án...). 3.2.2. Phương pháp nghiên cứu định lượng Mẫu nghiên cứu: lấy mẫu nghiên cứu sơ bộ lấy theo quy tắc nhân 5 (Hoàng Trong & Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2009). Các phiếu điều tra được gửi tới các tổ chức, các cá nhân (được ẩn danh người trả lời) để điều tra. Đó là các nhà đầu tư, chủ sở hữu, sàn phân phối, người thuê nhà, người sử dụng, các nhà quản lý, ban quản trị tòa nhà và các đơn vị khai thác quản lý tòa nhà trên địa bàn Hà Nội. Họ cũng có những cảm nhận và đánh giá khác nhau về giá bán CCCC. Phân tích dữ liệu phần mềm SPSS 22.0 và AMOS với các công cụ: Thống kê mô tả; Kiểm định sự tin cậy các khái niệm nghiên cứu; phân tích nhân tố khám phá; Phân tích khẳng định nhân tố; Phân tích tương quan; Phân tích hồi quy và kiểm định các giả thuyết nghiên cứu. 3.2.3. Kết quả nghiên cứu định tính Đề xuất mô hình nghiên cứu và các giả thuyết nghiên cứu: 7 Biến phụ thuộc (biến mục tiêu): sự cảm nhận về giá bán căn hộ chung cư cao cấp tại Hà Nội; Biến độc lập (biến nhân tố): Nhóm nhân tố bên trong thuộc về giá trị bất động sản (đặc điểm vật lý, vị trí và vị thế, môi trường xung quanh...); Chất lượng dịch vụ quản lý chung cư; Đặc điểm nhân khẩu. Biến điều tiết (nhân tố gắn với chủ đầu tư): Đặc điểm của chủ đầu tư (vị thế và uy tín trên thị trường, năng lực đầu tư và kinh doanh...) Các giả thuyết nghiên cứu: H1: Đặc điểm vật lý của căn hộ chung cư cao cấp có ảnh hưởng đến giá bán CCCC (giá bán tính theo diện tích m2). H2: Vị trí căn hộ và vị thế của tòa nhà có ảnh hưởng đến giá bán CCCC H3 : Môi trường xung quanh có ảnh hưởng đến giá bán CCCC; H4: Chất lượng dịch vụ &quản lý có ảnh hưởng đến giá bán CCCC; H6: Đặc điểm của chủ đầu tư (Vị thế và uy tín; tài chính, kỹ thuật, quản lý; marketing) có ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC H7 : Các yếu tố về giá bán CCCCcó mối quan hệ tương tác với nhau. Phát triển thang đo: Các thang đo của các biến độc lập và biến phụ thuộc được phát triển (thang đo lần 2): 1/Đặc điểm vật lý của căn hộ gồm 10 thuộc tính thành phần; 2/Môi trường xung quanh gồm 10 thuộc tính thành phần; 3/Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư gồm 10 thuộc tính thành phần; 4/ Chất lượng dịch vụ quản lý chung cư gồm 10 thuộc tính thành phần; 5/Đặc điểm phân khúc khách hàng gồm 6 thuộc tính thành phần;6/Đặc điểm của chủ đầu tư gồm 4 thuộc tính thành phần và Giá bán căn hộ CCCC gồm 3 thuộc tính thành phần. 3.2.3.4. Xử lý dữ liệu Dữ liệu được làm sạch, xử lý dựa trên phần mềm SPSS. Sau khi tiến hành thống kê để mô tả dữ liệu thu thập, thực hiện kiểm định giá trị của biến bằng phương pháp phân tích nhân tố khám phá EFA; đánh giá độ tin cậy của thang đo bằng hệ số tin cậy Cronbach Alpha; Kiểm định mô hình hồi quy đa biến và Phân tích nhân tố khẳng định CFA. - Luận án nghiên cứu sự tác động của các biến độc lập và biến kiểm soát tới giá bán căn hộ CCCC. Do đó, tác giả sẽ phân tích 2 mô hình hồi quy tuyến tính: Mô hình 1 bao gồm 05 biến độc lập và biến phụ thuộc. Mô hình 2 bao gồm 05 biến độc lập, 01 biến kiểm soát và biến phụ thuộc. Phương trình hồi quy bội cho nghiên cứu như sau: GBCHCC (1) = β1 + β1*VT + β2*VL + β3*NK + β4*MT + β5*CL GBCHCC (2) = β1 + β2*VT + β3*VL + β4*NK + β5*MT + β6*CL + β7*DTTrong đó: GBCHCC: Giá bán căn hộ CCCC VT: Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư VL: Đặc điểm vật lý của căn hộ MT: Môi trường xung quanh Đặc điểm vật lý Vị thế &Vị trí căn hộ Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC Môi trường xung quanh Chất lượng dịch vụ quản lý chung cư Phân khúc khách hàng 8 CL: Chất lượng dịch vụ &quản lý chung cư NK: Đặc điểm nhân khẩu DT: Đặc điểm của chủ đầu tư β 1: Hằng số β2, β3, β4, β5, β6, β7 là hệ số hồi quy. ε là sai số ngẫu nhiên. 9 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VỀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI GIÁ BÁN CĂN HỘ CCCC 4.1. Kết quả nhiên cứu định lượng sơ bộ Từ thang đo đã được điều chỉnh qua nghiên cứu định tính, tác giả thực hiện điều tra thử trên mẫu 130 đối tượng để đánh giá độ tin cậy của thang đo thông qua hệ số Cronbach Alpha. Trong số 130 phiếu điều tra thu về, có 115 phiếu có thể sử dụng. Kết quả đánh giá sơ bộ (bảng 4.1) thang đo cụ thể như sau: Các thuộc tính (biến quan sát): VL10, VT5, MT1, MT2, MT9, CL3, CL6, NK1 và NK4 có hệ số tương quan biến tổng nhỏ hơn (<) 0.3 nên bị loại. Các thuộc tính còn lại có hệ số Cronbach Alpha > 0, 6, đồng thời, các biến quan sát đều có hệ số tương quan biến tổng >0.3 nên đủ điều kiện để thực hiện các bước tiếp theo.Như vậy, sau khi thực hiện nghiên cứu định lượng sơ bộ và đánh giá độ tin cậy của thang đo từ dữ liệu thu được, một số thang đo đã có sự thay đổi về số lượng thuộc tính (biến quan sát) so với thang đo đã xây dựng từ nghiên cứu định tính. Các thang đo với số lượng biến quan sát còn lại được mã hóa lại để đưa vào nghiên cứu định lượng chính thức (bảng 4.3). 4.2. Kết quả nghiên cứu định lượng chính thức 4.2.1. Thống kê mô tả mẫu Bảng 4.4: Đặc tính của mẫu nghiên cứu - Giới tính( nam,nữ); - Độ tuổi ( từ 18t-25t; 26-30t; 31-36t; và trên 36 tuổi. - Thu nhập trung bình: ( dưới 5tr/ tháng; từ 5-10tr; từ 11tr-20tr; và trên 20tr/tháng; - Trình độ học vấn: Tốt nghiệp phổ thông trung học; Tốt nghiệp cao đẳng/trung học chuyên nghiệp; Tốt nghiệp đại học; Tốt nghiệp sau đại học; và khác - Số năm tham gia quản lý dự án:dưới 2 năm; trên 3 năm, trên 5 năm, trên 10 năm 4.2.2. Thống kê mô tả các biến độc lập Kết quả thống kê mô tả các biến độc lập được trình bày tại các bảng 4.5 đến 4.10. Kết quả cho thấy, các thuộc tính thành phần của các nhân tố được đánh giá khá cao; từ 3,44trở lên. Ví dụ, đối với nhân tố “Đặc điểm nhân khẩu”: Khả năng đáp ứng và giải quyết các vấn đề của người mua nhà (thu nhập) được đánh giá có tác động mạnh nhất với điểm trung bình đạt 4,279 điểm; tiếp theo đến Số thành viên gia đình với 4,275 điểm; Tuổi với 4,02 điểm; Trình độ học vấn với 3,93 điểm. 4.2.3. Phân tích nhân tố khám phá Bảng 4.11: Kết quả kiểm định KMO, Bartlett’s TestKMO and Bartlett's Test Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy. ,897 Bartlett's Test of Sphericity Approx. Chi-Square 5.601,009 Df 406 Sig. 0,000 Hệ số KMO = 0,897, thỏa mãn điều kiện: 0,5< KMO < 1, phân tích nhân tố khám phá là thích hợp cho dữ liệu thực tế. Kiểm định tương quan của các biến quan sát trong thước đo đại diện Kiểm định Barlett có Sig.=0,000 <= 0,05, nghĩa là nhân tố đại diện và các biến quan sát có tương quan tuyến tính với nhau, chứng tỏ các biến trong tổng thể có mối liên quan với nhau. Kiểm định mức độ giải thích của các biến quan sát đối với nhân tố Bảng4.12: Cột Cumulative cho biết trị số phương sai trích là 58,346%, điều này có nghĩa là các biến quan sát giải thích được 58,346% sự thay đổi của các nhân tố. Chứng tỏ dữ liệu nghiên cứu phân tích khám phá nhân tố là phù hợp.Bảng4.12, dòng 5, cho thấy có 5 nhân tố có giá trị Eigenvalues lớn hơn 1. Kết quả của mô hình EFA 10 Sử dụng phương pháp xoay nguyên góc (Varimax) các nhân tố. Kết quả các lần xoay nhân tố được thể hiện ở [bảng4.13]: Kết quả nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCCtheo mức độ giảm dần. Kết quả từ bảng 4.13 cho thấy, hệ số nhân tố tải ≥ 0,5, chứng tỏ tất cả các biến thành phần của các nhân tố đều có xu hướng hội tụ (Hair & cộng sự, 2010). 4.2.4. Đánh giá độ tin cậy của thang đo Các biến độc lập: Bảng 4.14 cho thấy, các biến quan sát đều có hệ số tương quan lớn hơn 0,3 và có hệ số Cronbach’s Alpha lớn hơn 0,6. Do đó, tất cả các biến đều có độ tin cậy và có ý nghĩa (Hoàng Trọng & Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008). Ví dụ: Nhân tố “Chất lượng dịch vụ quản lý chung cư” gồm 5 biến quan sát, có hệ số Cronbach Alpha = 0,835, đồng thời tất cả các biến quan sát đều có hệ số tương quan biến tổng> 0.3. Như vậy, nhân tố này đảm bảo độ tin cậy. Biến phụ thuộc“Giá bán căn hộ CCCC”: Biến phụ thuộc “Giá bán căn hộ CCCC” gồm 3 biến quan sát, có hệ số Cronbach Alpha = 0,901, đồng thời tất cả các biến quan sát đều có hệ số tương quan biến tổng> 0,3. Như vậy, thang đo này đảm bảo độ tin cậy và có ý nghĩa (Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008), cụ thể như sau: GBCHCC Scale Mean if Item Deleted Scale Variance if Item Deleted Corrected Item-Total Correlation Cronbach's Alpha if Item Deleted GBCHCC1 7.2650 1.003 .835 .878 GBCHCC2 7.7626 .653 .832 .861 GBCHCC3 7.4171 .769 .835 .833 4.2.5. Phân tích mô hình hồi quy khi chưa có biến kiểm soát Phân tích EFA thang đo các yếu tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp (GBCHCC) và thang đo giá bán căn hộ chung cư cao cấp của DN cho kết quả có 29 biến quan sát thỏa mãn yêu cầu được phân thành 5 nhóm nhân tố, bao gồm: 1/ Đặc điểm vật lý của căn hộ CCCC (VL) gồm 9 biến quan sát; 2/ Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư (VT) gồm 6 biến quan sát; 3/ Môi trường xung quanh (MT) gồm 6 biến quan sát; 4/ Chất lượng dịch vụ quản lý chung cư (CL) gồm 5 biến quan sát; 5/ Đặc điểm nhân khẩu (NK) gồm 4 biến quan sát; 6/ Đặc điểm của chủ đầu tư (DT) gồm 4 biến quan sát; 7/ Gía bán căn hộ chung cư cao cấp (GBCHCC) gồm 3 biến quan sát (ở đây là sự cảm nhận về giá đối với người được tham gia khảo sát). Bảng 4.15. Tổng hợp chỉ số phân tích hồi quy bội Model Summary a. Dependent Variable: GBCHCC Phương pháp Enter được sử dụng để phân tích hồi quy các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp, với 5 nhân tố của thang đo được đưa vào phân tích. Hệ số xác định R2 hiệu chỉnh (Adjusted R square) được dùng để đánh giá độ phù hợp của mô hình. Kết quả hồi quy cho thấy R2 đã hiệu chỉnh bằng 0.890 (mô hình giải thích được 89 % sự thay đổi của biến GBCHCC). Để kiểm định độ phù hợp của mô hình hồi quy tuyến tính đa bội ta dùng giá trị F ở bảng phân tích ANOVA và mô hình phù hợp dữ liệu ở độ tin cậy 95% (mức ý nghĩa của thống kê F trong ANOVA nhỏ hơn 0.05- qua bảng ANOVA). Có năm nhân tố: 1/ Đặc điểm vật lý của căn hộ CCCC (VL), 2/ Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư (VT), 3/ Môi trường xung quanh (MT), 4/ Chất lượng dịch vụ quản lý chung cư (CL), 5 Đặc điểm nhân khẩu (NK) đều có ảnh hưởng thuận chiều đến hoạt động GBCHCC (ở đây là sự cảm nhận về giá đối với người được tham gia khảo sát) và có ý nghĩa thống kê. Phương trình hồi quy đối với các biến đã được chuẩn hoá được lấy từ bảng có ý nghĩa các hệ số hồi quy riêng phần trong mô hình - Coefficientsa có dạng như sau: GBCHCC = 0.843 + 0.156VT + 0.198MT + 0.175VL + 0.113NK + 0.174CL 11 Kiểm định các giả thuyết nghiên cứu Căn cứ vào kết quả trên, các giả thuyết: H1, H2, H3, H4, H5, H6 đều được chấp nhận. 4.2.6. Phân tích mô hình hồi quy khi có biến kiểm soát (DT) Bảng 4.16. Tổng hợp chỉ số phân tích hồi quy bội bộ các nhân tố ảnh hưởng đến GBCHCC a. Dependent Variable: GBCHCC b. Predictors: (Constant), CL, VT, MT, VL, NK c. Predictors: (Constant), CL, VT, MT, VL, NK, DT - Khi thêm biến kiểm soát vào nghiên cứu, với 6 nhân tố của thang đo được phân tích. Hệ số xác định R2 hiệu chỉnh (Adjusted R square) được dùng để đánh giá độ phù hợp của mô hình đã tăng lên 0.01. Kết quả hồi quy cho thấy R2 đã hiệu chỉnh bằng 0.910 (mô hình giải thích được 91% sự thay đổi của biến GBCHCC). Để kiểm định độ phù hợp của mô hình hồi quy tuyến tính đa bội ta dùng giá trị F ở bảng phân tích ANOVA và mô hình phù hợp dữ liệu ở độ tin cậy 95% (mức ý nghĩa của thống kê F trong ANOVA nhỏ hơn 0.05 - qua bảng ANOVA). Có sáu nhân tố: Đặc điểm vật lý của căn hộ CCCC (VL); Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư (VT); Môi trường xung quanh (MT); Chất lượng dịch vụ quản lý chung cư (CL); Đặc điểm nhân khẩu (NK); Đặc điểm của chủ đầu tư (DT) đều có ảnh hưởng thuận chiều đến hoạt động GBCHCC và có ý nghĩa thống kê (ở đây là sự cảm nhận về giá đối với người được tham gia khảo sát). Phương trình hồi quy đối với các biến đã được chuẩn hoá được lấy từ bảng. Ý nghĩa các hệ số hồi quy riêng phần trong mô hình - Coefficientsa có dạng như sau: GBCHCC = 0.299 + 0.265VT + 0.161VL + 0.190MT + 0.153NK + 0.008CL + 0.165DT Kiểm định các giả thuyết nghiên cứu Kết quả phân tích cho thấy: 1/ Đặc điểm vật lý của căn hộ CCCC (VL); 2/ Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư (VT); 3/ Môi trường xung quanh (MT); 4/ Chất lượng dịch vụ quản lý chung cư (CL); 5/ Đặc điểm nhân khẩu (NK); 6/ Đặc điểm của chủ đầu tư (DT) tác động cùng chiều đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp (GBCHCC) và có ý nghĩa thống kê (P ≤ 0,05) đã chứng tỏ rằng: - Đặc điểm vật lý của căn hộ có mối quan hệ dương với giá bán căn hộ chung cư cao cấp. - Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư có mối quan hệ dương với các yếu tốgiá bán căn hộ chung cư cao cấp. - Môi trường xung quanhcó mối quan hệ dương với giá bán CCCC; - Chất lượng dịch vụ &quản lý chung cư có mối quan hệ dương với giá bán CCCC. - Đặc điểm của chủ đầu tưcó mối quan hệ dương với giá bán CCCC; - Đặc điểm nhân khẩu có mối quan hệ dương với yếu tố giá bán CCCC; * Các yếu tố của giá bán căn hộ chung cư cao cấp có mối quan hệ tương tác với nhau.Nghĩa là, các giả thuyết: H1, H2, H3, H4, H5, H6, H7 đều được chấp nhận. Kết quả phân tích phương sai (ANOVA): Vị thế và uy tín với giá bán căn hộ cao cấp, hình ảnh và thương hiệu với giá bán CCCC, năng lực và kinh nghiệm với giá bán căn hộ cao cấp và Chiến lược truyền thông và Marketing với giá bán căn hộ cao cấp đều cho thấy không có sự khác biệt trong kết quả đánh giá của các đối tượng trả lời phỏng vấn đối với nhân tố vị thế và uy tín với giá bán căn hộ cao cấp (do các nhân tố có sig > 0.05). CHƯƠNG 5: THỰC TRẠNG và GIẢI PHÁP 5.1. Thực trạng 5.1.1. Giá bán và chất lượng sản phẩm Thực trạng:Giá bán căn hộ CCCC của CĐT không tương xứng với chất lượng căn hộ và dịch vụ tòa nhà theo cơ chế thị trường;không phản ảnh đúng tiêu chuẩn toà nhà chung cư gắn mác dự án là CCCC. Giải pháp:Để hạn chế điều này, cần phải: (i) Phương án phê duyệt về tổng mức đầu tư và phương án tài chính được các ban ngành thẩm tra/ thẩm định làm cơ sở để sở xây dựng cấp GPXD sẽ được dán công khai tại dự án và tại trụ sở UBND nơi có dự án; (ii) Mức giá bán của CĐT lần đầu tiên sẽ tuân thủ theo bảng giá + hệ số như phương án tài chính đã công khai.; (iii) Tránh khách hàng không nắm được về giá và các bên môi giới thổi giá hoặc CĐT nâng giá vô lý. 12 5.1.2. Giá bán và tâm lý khách hàng Thực trạng:Xây dựng giá bán căn hộ CCCC cao quá mức thu nhập và sự hài lòng của khách hàng; Giải pháp:CĐT cần nắm được diễn biến tâm lý của khách hàng mục tiêu. Nắm được sở thích, ý muốn và các nhu cầu của khách hàng. Cung cấp sản phẩm BĐS đẹp- tiện ích và giá thành rẻ để góp phần mang lại lợi ích cho khách hàng. 5.1.3. Giá bán và quan hệ cung cầu trên thị trường Thực trạng:Nhu cầu hưởng thụ chất lượng cuộc sống về nơi ở ngày càng cao. Giá bán căn hộ CCCC quá caokhông tương xứng với chất lượng kỳ vọng của khách hàng.Nguồn cung dư thừa do nhiều lỗi khiếm khuyết từ phía chủ đầu tư và từ khách quan Giải pháp: CĐT Cầnbiết các đối thủ cạnh tranh với số lượng sản phẩm tương đồng trong tương lai; khảo sát sức mua trê