Tóm tắt Luận án Nghiên cứu các yếu tố tác động đến gia tăng giá trị đất đô thị tại Việt Nam

n cạnh đó, khi nhìn từ góc độ chi phí giao dịch trong thị trường đất đai và BĐS, phân tích của Buitelaar (2004) cho thấy rằng, quy hoạch làm tăng giá trị đất, BĐS do công bố và phê duyệt các quy hoạch đã khẳng được được quyền sở hữu/ sử dụng đất đai – BĐS. Như vậy, quy hoạch nói chung và quy hoạch sử dụng đất nói riêng được xác định bao gồm nhiều nội dung chứ không chỉ đơn thuần là việc lập ra bản quy hoạch. Chính vì vậy, quy hoạch chỉ đạt được hiệu quả khi mà các mục tiêu của quy hoạch được triển khai thực hiện trong thực tế. Theo đó, cần có các công cụ để thực hiện các nhiệm vụ, mục tiêu và nội dung mà bản quy hoạch đã đề ra, trong đó, các quy định chính sách là một trong những công cụ quan trọng và trực tiếp để thực quy hoạch (S. S. Fainstein & DeFilippis, 2016). Theo Hopkins (2001), đối với quy hoạch sử dụng và phát triển đất đai thường có các công cụ chính sách trực tiếp liên quan đến quá trình thực thi, đó là các quy định về phân vùng (zonning), quy chế phân khu (subdivision regulations) và bản đồ (official maps); cụ thể hơn, đó là các quy định liên quan đến việc SDĐ 7 hỗn hợp, kiểm soát đầu tư, quy định về mật độ SDĐ. Trong đó, các quy định có sự tác động đến giá trị đất đai, BĐS theo những chiều hướng khác nhau - có thể làm gia tăng, không thay đổi hoặc giảm giá trị đất và BĐS. 1.2.3. Quy định sử dụng đất Các quy định sử dụng đất gồm nhiều loija, được sử dụng dưới nhiều hình thức khác nhau ở các phạm vi không gian hành chính khác nhau. Quigley and Rosenthal (2005) và Saiz (2010) khẳng định rằng, chính sự đa dạng và đa chiều của quy định SDĐ đã làm cho việc phân tích mối quan hệ của các quy định SDĐ và giá trị đất – BĐS là rất khó khăn. Do đó, để phân tích được mối quan hệ cần phân chia các quy định SDĐ và tác động của các quy định này đến giá đất – BĐS. Ở góc độ tổng quát, quy định SDD có thể hiểu một loạt các chính sách, pháp luật, tiêu chuẩn, nhiệm vụ và các thủ tục hành chính được các chính quyền (trung ương và địa phương) thông qua và thực hiện để tác động, điều tiết đến hành vi của người dân về việc SDĐ (Ramírez De La Cruz & Jun Park, 2008). Carruthers (2002) lại khẳng định, các quy định trong SDĐ có ảnh hưởng đến giá đất – BĐS chỉ theo 02 tác động chính, đó là: (i) Thông qua thực hiện các quy định, đất đai được hưởng lợi từ các tiện ích và các tiện ích sẽ được vốn hóa vào giá trị đất đai; (ii) Các quy định SDĐ có ảnh hưởng đến giá trị BĐS (công trình trên đất), do các điều khoản quy định này có thể làm hạn chế cung BĐS ra thị trường. Khi xem xét chi tiết hơn về các tác động của các quy định SDĐ, Jaeger (2006) đã chia tác động của quy định SDĐ đối với giá đất – BĐS thành 03 hiệu ứng là hiệu ứng khan hiếm, hiệu ứng tiện ích và hiệu ứng hạn chế. 1.2.4. Các yếu tố khác Kết quả nghiên cứu tổng quan cho thấy, phần gia tăng giá trị của đất đai cũng sẽ được tạo ra và chịu tác động bởi các yếu tố khác không chỉ là các yếu tố do nhà nước hay cộng động thực hiện. Trong đó, các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị gia tăng đất đai được đề cập bao gồm: Các yếu tố ban đầu thuộc về đất đai; Các hoạt động đầu tư và phát triển đất đai của của chủ sở hữu, sử dụng đất; Mức độ tăng trưởng kinh tế và tập trung dân cư; Mức độ đô thị hóa; Sự phát triển thị trường BĐS. 1.3. Các công cụ điều tiết giá trị đất gia tăng Ở một góc nhìn khác, khi nghiên cứu các yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đai, bên cạnh mục tiêu cơ bản là xem xét và đánh giá sự thay đổi giá trị đất thì cần quan tâm đến các công cụ được sử dụng để điều tiết phần gia tăng giá trị đất. 8 Về lý luận, việc thu hồi giá trị đất đai (land value capture) nói chung hay điều tiết giá trị đất gia tăng nói riêng trong quá trình phát triển đã được ra đời và vận dụng từ khá lâu, với ý tưởng ban đầu của David Ricardo (1821) và của Henry George (1879). Nguyên lý cơ bản khi điều tiết giá trị đất gia tăng dựa trên nguyên tắc: “Phần gia tăng giá trị đất đai do các tác động xã hội (ví dụ như quá trình đầu tư CSHT hoặc các quyết định của nhà nước) thì cần phải được được thu hồi (hay còn gọi điều tiết) cho xã hội”. Smolka (2013) cho rằng, thu hồi giá trị đất gia tăng là quá trình mà phần giá trị đất tăng lên do các nỗ lực (đầu tư) của nhà nước hoặc cộng đồng được huy động hoặc chuyển đổi thành các khoản thu thuế, phí hoặc các khoản đóng góp tương tự khác vào ngân sách nhà nước từ những cải thiện của đất đai mang lại cho người sở hữu, sử dụng đất. Các công cụ điều tiết giá trị đất gia tăng có thể phân chia thành 03 nhóm cơ bản đó là: Công cụ điều tiết chung (công cụ vĩ mô – macro instruments), công cụ trực tiếp (Direct instruments) và công cụ gián tiếp (Indirect instruments). Trong đó, công cụ điều tiết chung giá trị đất gia tăng được phản ánh trong chế độ pháp lý sử dụng đất của mỗi quốc gia. Công cụ trực tiếp là các công cụ không cần phải áp dụng biện pháp bổ sung khi triển khai thực hiện và căn cứ vào phần giá trị gia tăng của đất đai/ BĐS – đây là chính là các công cụ thuế. Công cụ gián tiếp là các công cụ phí/ mang tính chất của phí được áp dụng trong quá trình đầu tư, phát triển dụng đất đai/ BĐS. 1.4. Khoảng trống nghiên cứu Công trình chỉ ra một số khoảng trống cần tiếp tục nghiên cứu đó là: Thứ nhất: Nội hàm về giá trị đất gia tăng và cơ chế tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất đai chưa được thống nhất và làm rõ trong các nghiên cứu đã công bố; Thứ hai: Kết quả phân tích khi trình bày về các yếu tố tác động làm gia tăng giá trị đất đai, cũng như việc điều tiết giá trị đất gia tăng là rất khác nhau và có nhiều điểm bất tương đồng. Nguyên nhân của những bất đồng này là do sự khác trong quan điểm đánh giá của nhà nghiên cứu; phương pháp thực hiện nghiên cứu; thời điểm phân tích; mẫu nghiên cứu và khả năng thu thập dữ liệu; Thứ ba: Bối cảnh nghiên cứu có ảnh hưởng lớn đến việc phân tích, đánh giá tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất và chính sách điều tiết giá trị đất gia tăng. Tuy nhiên, những đặc trưng riêng của Việt Nam (cụ thể đó là đặc trưng về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai) chưa được đề cập trong các nghiên cứu đã công bố về gia tăng giá trị đất đai của và chính sách điều tiết phần giá trị đất gia tăng. 9 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG GIA TĂNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐÔ THỊ 2.1. Các khái niệm nghiên cứu 2.1.1. Đất đô thị Đất đô thị là toàn bộ phần diện tích đất được sử dụng trong các thành phố (khu vực đô thị) và phần diện tích đất có quyết định đến việc bố trí địa điểm các hoạt động tại đô thị, qua đó hình thành lên các mô hình SDĐ đô thị (O'sullivan, 2012). Đất đô thị có thể được định nghĩa là đất được sử dụng hoặc dự kiến sẽ được sử dụng cho các hoạt động của đô thị (Qadeer, 1981). Trong phạm vi của nghiên cứu này, đất đô thị được xác định là quỹ đất đai bao gồm toàn bộ diện tích đất đai tại các khu vực quy hoạch sẽ trở thành đô thị và diện tích đất thuộc đô thị hiện hữu tiếp tục được đầu tư, phát triển. Trong đó, đối tượng mà nghiên cứu xem xét cụ thể đó là đất sử dụng cho mục đích là đất ở hoặc các loại đất sẽ được chuyển đổi thành đất ở tại đô thị. 2.1.2. Gia tăng giá trị đất đô thị Giá trị đất đô thị, với vai trò là một hợp phần cấu thành trong giá trị BĐS và các công trình xây dựng, lại mang tính cảm nhận và được đánh giá dựa vào tính chất, đặc điểm của BĐS và các bằng chứng trên thị trường. Theo đó, gia tăng giá trị đất đô thị chính là tỷ lệ phần trăm về giá trị đất tăng thêm so với giá trị đất đai ban đầu do quá trình phát triển đô thị mang lại (Oppio, Torrieri, & Bianconi, 2018). Các tiêu chí đánh giá gia tăng giá trị đất đai được thể hiện thông qua sự thay đổi của các thuộc tính đất đai khi có yếu tố can thiệp. Các thuộc tính có liên quan đến thửa đất được xác định: vị trí thửa đất, đặc điểm thửa đất và khu vực thửa đất tọa lạc. 2.1.3. Quy hoạch sử dụng đất đô thị Quy hoạch SDĐ tại các đô thị là nhằm đảm bảo cho các hoạt động của đô thị được tổ chức và diễn ra trong không gian đô thị, hướng đến việc quan tâm bảo vệ lợi ích công cộng như là sức khoẻ, an toàn, tiện lợi, hiệu quả, chất lượng môi trường, công bằng xã hội và tiện nghi (Ajibola và các cộng sự, 2012). Đây là hệ thống các quy hoạch tại đô thị được bố trí nhằm tạo ra các thành phố hiện đại bằng cách thúc đẩy việc sử dụng đất hiệu quả và đảm bảo yêu cầu của quá trình phát triển về mật độ, bố cục, thiết kế (Ratcliffe và các cộng sự, 2009). 2.1.4. Quy định sử dụng đất Quy định SDĐ là một loạt các chính sách, pháp luật, tiêu chuẩn, nhiệm vụ và các thủ tục hành chính được các chính quyền (Trung ương và địa phương) thông qua và thực hiện để tác động điều đến hành vi của người dân về việc SDĐ. 10 Quy định chuyển mục đích SDĐ là: Các biện pháp can thiệp, được thực hiện ở mức độ chi tiết của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai nhằm thực hiện quá trình chuyển đổi các mục đích SDĐ để đạt được các mục tiêu quản lý về đất đai theo những định hướng xác định. Tại khu vực đô thị, các quy định liên quan đến mục đích SDĐ là yếu tố quyết định đến hình thái và cách thức phát triển đô thị, chi phí phát triển nhà ở, BĐS cũng như các vấn đề liên quan đến phúc lợi đô thị. Đáng chú ý, các quy định SDĐ tác động đến sự biến động của giá đất đô thị. Đây được xem như là chỉ báo cơ bản về tính hấp dẫn và tiện ích của mỗi địa điểm đất đai cụ thể. 2.1.5. Phát triển cơ sở hạ tầng CSHT bao gồm tập hợp hệ thống phức tạp, liên hoàn các công trình kỹ thuật phục vụ cho hoạt động kinh tế và dân sinh của khu vực đô thị. Về mặt cấu thành, CSHT đô thị bao được chia thành hai bộ phận lớn: cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội. Phát triển CSHT trong phạm vi nghiên cứu này được hiểu là các hoạt đầu tư nhằm gia tăng số lượng hoặc cải thiện chất lượng các công trình kỹ thuật, cụ thể là các công trình giao thông nhằm phục vụ cho hoạt động kinh tế và dân sinh của khu vực đô thị. 2.2. Một số lý thuyết có liên quan trong nghiên cứu về gia tăng giá trị đất đô thị Luận án tổng quan và tập trung rà soát, nghiên cứu 03 lý thuyết có liên quan đến chủ đề nghiên cứu đó là: Lý thuyết quyền sở hữu; Lý thuyết địa tô; Lý thuyết lựa chọn vị trí dân cư. Trong đó: Lý thuyết quyền sở hữu cho thấy nội dung trung tâm của việc xác định quyền sở hữu đất đai - đây chính là cơ sở nền tảng để thực hiện các nghiên cứu và phân tích nội dung về kinh tế đất (Ryan-Collins et al., 2017). Theo lý thuyết này, việc đảm bảo pháp lý quyền sở hữu (nắm giữ) về đất đai sẽ góp phần làm gia tăng giá trị đất đai. Thêm vào đó, quyền sở hữu đất đai đóng vai trò quan trọng trong quá trình phân phối, điều tiết giá trị đất gia tăng (D Liu & Ge, 2018). Lý thuyết địa tô tập trung luận giải sự thay đổi giá trị đất đai là do các yếu tố tác động từ chủ sở hữu và chủ sử dụng đất. Trên cơ sở đó, lý thuyết cung cấp nguyên lý kinh tế trong việc điều tiết phần giá trị đất gia tăng, dưới góc nhìn từ các nguồn tạo ra giá trị gia tăng và sự tham gia tác động của các chủ thể liên quan trong quá trình đầu tư, phát triển sử dụng đất đai. 11 Lý thuyết lựa chọn vị trí dân cư sẽ cung cấp cơ sở để giải thích quá trình ra quyết định lựa chọn vị trí đất đai và BĐS trong quá trình người dân đầu tư, sử dụng đất và BĐS (cụ thể là BĐS nhà ở). Với luận điểm ban đầu đó là khi quyết định đầu tư, sử dụng đất & BĐS nhằm mục tiêu tối đa hóa lợi ích, người dân sẽ lựa chọn vị trí đất đai có tiềm năng gia tăng giá trị. 2.3. Các yếu tố xác định giá trị và mối quan hệ tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị 2.3.1. Các yếu tố xác định giá trị đất đô thị Khi xem xét các yếu tố xác định giá trị đất đai, BĐS nói chung (trong đó bao gồm đất đô thị), các nhà nghiên cứu thường phân tích và đánh giá thông qua các nhóm yếu tố (hay còn gọi là các thành tố) có liên quan đến đất đai/ BĐS. Về mặt tổng quát, có thể chia làm 02 nhóm cơ bản là (i) Nhóm yếu tố thuộc về thửa đất và (ii) Nhóm yếu tố nằm ngoài thửa đất (Dziauddin & Idris, 2018). Đồng thời, việc phân nhóm các yếu tố này là khác nhau tùy thuộc vào mục đích nghiên cứu và khả năng thu thập dữ liệu (Abidoye & Chan, 2016). Đáng quan tâm, khi xác định giá trị đất đô thị, cần xem xét đến mối quan hệ của các yếu tố bên trong và bên ngoài thửa đất. Trong đó, các yếu tố bên trong thửa đất được xem là các thành tố nội tại tạo nên giá trị thửa đất; Các yếu tố bên ngoài lại có những tác động làm thay đổi các yếu tố cấu thành bên trong và là điều kiện để xác định giá trị thị trường của thửa đất. Chính vì vậy, cần xem xét mối quan hệ tác động giữa các nhóm yếu tố này trong sự tương tác thay đổi giá trị đất đô thị. 2.3.2. Mối quan hệ của các yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đô thị Luận án tập trung đi vào xem xét các nhân tố như là: quy hoạch, phát triển CSHT và chính sách thay đổi mục đích SDĐ (đây là các yếu tố do nhà nước can thiệp và là trọng tâm của nghiên cứu) và đặt trong mối quan hệ tác động qua lại với các nhóm yếu tố khác nhằm tìm hiểu cơ chế tác động và sự thay đổi giá trị đất đô thị. Trong đó, luận án dựa vào các luận điểm lý thuyết về mối quan hệ giữa thay giá trị đất đai và khả năng tiếp cận - Đây là khung phân tích được phát triển bởi Alonso (1964), Muth (1969) và Mills (1972) trong lựa chọn và sử dụng đất đô thị (C. D. Higgins & Kanaroglou, 2016). 12 CHƯƠNG 3: BỐI CẢNH VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1. Thực trạng đất đô thị và chính sách điều tiết giá trị đất gia tăng tại Việt Nam 3.1.1. Thực trạng đô thị hóa và thay đổi đất đô thị tại Việt Nam Đánh giá về thực trạng đô thị hóa và sự thay đổi đất đô thị, luận án tập trung xem xét về nội dung số lượng các đô thị, dân cư thành thị và quỹ đất đô thị trong thời qua qua. Cụ thể, bằng chứng thực tế cho thấy, hệ thống đô thị ở nước ta tăng lên đáng kể về mặt số lượng. Quy mô dân cư đô thị ở nước ta liên tục tăng qua các năm, được phản ánh thông qua tỷ lệ dân cư thành thị ngày càng gia tăng. Sự thay đổi diện tích đất đô thị ở Việt Nam so với tổng diện tích đất tự nhiên tăng đột biến. Sau 30 năm (1998-2019), tỷ lệ dân số thành thị ở nước ta tăng từ 20,1% lên 34,4% (tăng tương ứng là 14,3 điểm phần trăm). Tốc độ tăng dân số tại các đô thị bình quân năm giai đoạn 2009 - 2019 đạt 2,64%/năm, thấp hơn tốc độ tăng dân số thành thị của giai đoạn trước đó (giai đoạn 1999 – 2009). Bảng 3.4. Đô thị hóa về đất đai và dân cư tại Việt Nam giai đoạn 1995 – 2020 Năm Số đô thị Tổng diện tích đất đô thị (ha) Tỷ lệ đất đô thị trên tổng diện tích đất (%) Tổng dân số đô thị (triệu người) Tỷ lệ đô thị hóa (%) Mật độ dân số đô thị (người/ha) 1995 420 836117 2,53 14,9 20,75 17,9 2000 629 990276 2,99 18,7 24,12 18,9 2005 675 1153549 3,48 22,3 27,10 19,4 2010 752 1372038 25,5 25,5 29,60 18,6 2015 775 1642420 31,0 31,0 34,30 18,9 2017 813 3400000 - 32,8 34,14 - 2018 819 - 42,46 - 38,0 - 2019 833 - - 33,1 38,4 - Tháng 10/2020 841 - - - 39,3 - Nguồn: Tổng hợp theo số liệu của Bộ Xây dựng và Tổng cục Thống kê. 13 3.1.2. Thực trạng chính sách điều tiết giá trị đất đô thị gia tăng tại Việt Nam Luận án đã rà soát và đánh giá các quy định liên quan đến điều tiết phần gia tăng giá trị đất đai tại Việt Nam (từ Luật Đất đai 1993 đến nay). Trong đó, Luận án tiếp cận và phân tích theo các nhóm chính sách điều tiết phần giá trị đất gia tăng đó là: Chính sách giá đất đóng vai trò “dẫn truyền” trong điều tiết phần giá trị đất gia tăng; Chính sách thu tài chính đất đai đóng vai trò điều tiết trực tiếp phần giá trị đất gia tăng; Chính sách điều tiết lại phần gia tăng giá trị đất (cụ thể chính sách bồi thường, hỗ trợ, và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất; Chính sách phát triển và tạo quỹ đất nhằm huy động tài chính đất đai). 3.2. Thiết kế nghiên cứu 3.2.1. Quy trình nghiên cứu Hình 3.1. Quy trình nghiên cứu Nguồn: Tác giả xây dựng. Mục tiêu nghiên cứu Đánh giá tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị Xác định các biểu hiện cụ thể của gia tăng giá trị đất đai Phân tích sự tác động của yếu tố làm gia tăng giá trị đất Đánh giá sự điều tiết giá trị đất gia tăng của một số công cụ chính  Nội hàm của gia tăng giá trị đất đai;  Căn cứ xác định giá trị đất gia tăng  Tiêu chí phản ánh sự gia tăng giá trị đất đô thị.  Biểu hiện của các cơ chế tác động của yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị tại Việt Nam;  Xác định khả năng tác động gia tăng giá trị đất đô thị của các yếu tố;  Đo lường gia tăng giá trị đất ở tại đô thị do đầu tư mở đường giao thông (a cases study)  Đánh giá thực thi các công cụ chính sách trong điều tiết giá trị đất gia tăng;  Xác định công cụ chính sách quan trọng ưu tiên trong điều tiết phần giá trị đất gia tăng. Mục tiêu 2 Hàm ý và khuyến nghị hoàn thiện chính sách 14 3.2.2. Phương pháp nghiên cứu Luận án đã sử dụng kết hợp các phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng. Trong đó, trọng tâm chính của luận án là sử dụng phương pháp định tính nhằm tìm hiểu biểu hiện và thăm dò cơ chế và tác động của yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị. Trong nghiên cứu này, bên cạnh phương pháp nghiên cứu tại bàn (desk research), phương pháp nghiên cứu định tính (phỏng vấn bán cấu trúc, thảo luận nhóm, nghiên cứu tình huống). 3.2.3. Quy trình thu thập dữ liệu Dữ liệu thứ cấp liên quan đến giá đất và giá BĐS: Thu thập từ báo cáo định giá, thẩm định và giá giao dịch và rao bán tại các văn phòng môi giới BĐS; Phỏng vấn sâu và thảo luận nhóm: Thực hiện 09 cuộc phỏng vấn sâu 01 cuộc thảo luận nhóm tập trung (06 đối tượng) với sự tham gia của các chuyên gia, giảng viên, nhà nghiên cứu, quản lý đất đai và các nhà hoạt động thực tiễn về phát triển đất đai, đầu tư BĐS Khảo sát 125 chuyên gia, giảng viên, nhà nghiên cứu và quản lý về đất đai, cán bộ định giá đất & BĐS (trực tiếp và qua email) để đánh về yếu tố tác động đến gia tăng giá trị đất đô thị; Phân tích tình huống dự án đầu tư CSHT giao thông đến gia tăng giá trị đất đô thị (Dự án Tố Hữu – Yên Lộ tại Thành phố Hà Nội) thông qua việc thu thập 02 nguồn dữ liệu để phân tích: (1) Nguồn dữ liệu 1: Giá trị đất và thông tin các thửa đất được xác định do các bộ phận thẩm định/ định giá thực hiện (có 338 quan sát); (2) Nguồn dữ liệu 2: Đánh giá của người sử dụng tại khu vực vùng dự án đường giao thông qua (có 216 quan sát). 3.3. Phân tích dữ liệu Đối với dữ liệu phỏng vấn sâu, thảo luận nhóm: Thực hiện nhập liệu, chuyển sang dạng văn bản dạng, tổng hợp thành các hội thoại, nội dung được phân loại theo các chủ đề; tác giả kết hợp sử dụng nguyên lý và phương phương pháp thống kê học như tần số, tần suất, yếu vị các từ/ cụm từ phản ánh/ liên quan đến chủ đề nghiên cứu; Đối với dữ liệu khảo sát: Được xử lý dữ liệu thông qua phần mềm Excel và SPSS, sử dụng các kỹ thuật định lượng để phân tích (So sánh giá trị trung bình, trung vị, kiểm định các giả thuyết bằng phân tích ANOVA, phân tích thống kê mô tả, phân tích EFA, hồi quy đa biến). Bảng tổng hợp cách thu thập, xử lý dữ liệu và phương pháp phân tích đã sử dụng được mô tả tại Bảng 3.2. 15 Bảng 3.2. Tổng hợp các phương pháp thu thập và phân tích dữ liệu Phương pháp Triển khai thực tế Phân tích dữ liệu Mục đích Nghiên cứu tại bàn Hệ thống cơ sở dữ liệu (tài liệu, số liệu về giá đất) - Rà sát, đánh giá chính sách liên quan - Thu thập số liệu về giá đất, phân tích và so sánh biến động (tương đối và tuyệt đối) tại các thời điểm khác nhau. - Tổng quan tài liệu; - Số liệu thứ cấp, văn bản quy định chính sách liên quan đến chủ đề nghiên cứu Phỏng vấn sâu (Chuyên gia) 09 cuộc (30 -45 phút/cuộc) - Nhập dữ liệu dưới dạng văn bản; - Thực hiện coding và phân nhóm; - So sánh, đánh giá và viết các nhận định. - Khám phá các biểu hiệu của gia tăng giá trị đất đai; - Tìm hiểu cơ chế tác động làm gia tăng giá trị đất; Thảo luận nhóm (Chuyên gia) 01 cuộc (06 chuyên gia) - Nhập dữ liệu dưới dạng văn bản; - Thực hiện coding và phân nhóm; - So sánh, đánh giá và viết các nhận định. - Bổ sung và khái quát hóa thuật ngữ gia tăng giá trị đất đai; - Đánh giá & định hướng hoàn thiện chính sách điều tiết phần gia tăng giá trị đất đai; Điều tra khảo sát (dữ liệu diện rộng) 125 chuyên gia, nhà hoạt động định giá đất & BĐS Phân tích thống kê mô tả, tiến hành so sánh dựa trên các nguyên lý của kỹ thuật phân tích định lượng (thông qua giá trị trung bình, trung vị, điểm đánh giá) - Thăm dò thêm ý kiến, thu thập và củng cố các phát hiện về gia tăng giá trị đất và các chính sách điều tiết có liên quan; Nghiên cứu tình huống 01 dự án (đầu tư CSHT giao thông đô thị) (1) Giá đất giao dịch và giá đất được định giá: Sử dụng kỹ thuật phân tích Hedonic. (2) Khảo sát người SDĐ: Thống kê mô tả; EFA; Hồi quy đa biến. - Phân tích, đánh giá và đo lường tác động đầu tư CSHT giao thông làm gia tăng giá trị đất ở. Nguồn: Tác giả xây dựng. 16 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG GIA TĂNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐÔ THỊ TẠI VIỆT NAM 4.1. Biểu hiện gia tăng giá trị đất đô thị Kết quả phân tích phỏng vấn sâu và thảo luận nhóm chuyên gia cho thấy các biểu hiện về giá trị đất đai và gia tăng giá trị đất đai được phản ánh trên góc độ kinh tế và phi kinh tế. Tuy nhiên, sự đánh giá về giá trị đất đai và gia tăng giá trị đất lại được xem xét nhiều hơn dưới góc độ giá trị kinh tế của đất đai. Trong khi đó, các biểu hiện liên quan góc độ phi kinh tế như là giá trị và sự gia tăng giá trị về môi trường, cảnh quan hay xã hội ít được quan tâm. Đáng chú ý, các biểu hiện liên quan đến gia tăng giá trị phi kinh tế thường được nhóm các nhà hoạt động thực tiễn phát triển đất đai và đầu tư BĐS quan tâm đánh giá. Tác giả thực hiện phân nhóm, thống kê từ vựng, khái niệm hóa và đưa ra một số phát biểu liên quan đến gia tăng giá trị đất đai và phân tích. Kết quả cho thấy, các biểu hiện gia tăng giá trị đất đai được khái quát thông qua các biểu hiện chủ yếu, đó là: i) Thay đổi tăng lên của mức giá đất sau khi loại bỏ yếu tố lạm phát; ii) Giá trị đất đai thay đổi gắn liền với nguồn gây ra tác động; iii) Tăng khả năng sản xuất kinh tế và sức sinh lợi của đất. 4.2. Thực trạng tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị 4.2.1. So sánh tác động của các nhóm yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị Kết quả phân tích dữ liệu thu được từ phỏng vấn sâu và thảo luận nhóm tập trung về tác động gia tăng giá trị đất đô thị phân theo nhóm yếu tố tác động từ cao đến thấy là: Nhóm yếu tố do nhà nước thực hiện; Nhóm yếu tố do người sử dụng đất đầu tư; Nhóm yếu tố bên ngoài đất đai (đô thị hóa, sự phát triển của thị trường và nền kinh tế); Nhóm yếu tố thuộc về đất đai tự gia tăng. Đáng chú ý, trong nhóm yếu tố đầu tư từ người SDĐ, các hoạt động đầu tư của doanh nghiệp phát triển dự án có sử dụng đất và BĐS được ghi nhận, đánh giá cao. Trong khi đó, các hoạt động đầu tư từ người sử dụng đất khác (hộ gia đình và cá nhân) ảnh hưởng đến gia tăng giá trị đất đai lại không được nhìn nhận. Tác giả thực hiện phân tích dữ liệu từ khảo sát chuyên gia (diện rộng) để bổ sung đánh giá mức độ gia tăng giá trị đất đai do các nhóm yếu tố và từng yếu tố tác động của mỗi nhóm. Kết quả phân tích chỉ ra rằng: nhóm yếu tố do nhà nước can thiệp tác động gia tăng mạnh nhất so với các nhóm còn lại. Trong nhóm yếu tố nhà nước can thiệp, yếu tố liên quan đến chính sách chuyển mục đích sử dụng đất được đánh giá là có tác động mạnh hơn so với yếu tố đầu tư CSHT tầng và quy hoạch liên quan đến SDĐ. 17 Hình 4.2. Biểu đồ đánh giá mức độ giá trị đất gia tăng Nguồn: Tác giả tổng hợp từ kết quả khảo sát. 4.2.2. Phân tích tác động của các yếu tố do nhà nước can thiệp làm gia tăng giá trị đất đô thị - Cơ chế tác động làm gia tăng giá trị đất đô thị: Qua phân tích định tính, có thể tổng kết được 03 cơ chế tác động được biểu hiện chính khi các yếu tố do nhà nước can thiệp đối với sự gia tăng giá trị giá trị đất đô thị tại Việt Nam, bao gồm: Cải thiện các tiện ích và khả năng tiếp cận đất đai; Tạo ra cơ hội phát triển; Mức độ thực thi của can thiệp. Cụ thể, biểu hiện có liên quan đến cơ chế tác động được tổng theo bảng dưới đây. Bảng 4.3. Tóm tắt các biểu hiện của cơ chế tác động gia tăng giá trị đất đô thị Cơ chế tác động Các biểu hiện Cải thiện các tiện ích và khả năng tiếp cận đất đai - Hình thành trung tâm phát triển mới; - Rút ngắn khoảng cách và thời gian di chuyển Tạo ra cơ hội phát triển mới - Kỳ vọng về lợi ích trong tương lai; - Xuất hiện cơ hội trong SDĐ và kinh doanh BĐS; - Thu hút đầu tư phát triển kinh tế; Mức độ thực thi của các can thiệp do nhà nước thực hiện - Giá đất cá biệt biến động theo thông tin liên quan đến các can thiệp; - Các giai đoạn khác nhau sự biến động gi