Tóm tắt Luận án Pháp luật về giao đất để đẩu tư xây dựng nhà ở thương mại

iao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thật sự hợp lý hay chưa? Có tồn tại hiện tượng thiếu minh 8 bạch, khó tiếp cận thông tin, đầu cơ đất, lợi ích nhóm, vi phạm pháp luật về đất đai trong hoạt động giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại hay không? Pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đã tạo ra sự công bằng, bình đẳng, đảm bảo quyền tiếp cận quyền sử dụng đất cho các nhà đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, đảm bảo khai thác hiệu quả tài nguyên đất hay chưa? Thực tiễn việc giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ở Việt nam hiện nay được áp dụng có hiệu quả hay không? Pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đã thực hiện được chức năng khuyến khích nhà đầu tư, góp phần vận hành và phát triển thị trường bất động sản hay chưa? Giả thuyết nghiên cứu được đặt ra trong luận án là: Một là, pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại còn chứa nhiều điểm bất hợp lý. Hai là, pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chưa thật sự tạo ra sự minh bạch, công bằng, tạo điều kiện cho nhà đầu tư tiếp cận quyền sử dụng đất thông qua hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. Ba là, pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chưa được thực thi một cách hiệu quả trên thực tế. Kết luận chƣơng 1 Việc nghiên cứu pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đã được quan tâm, đề cập đến trên các phương diện và phạm vi khác nhau, nhưng chưa có công trình nghiên cứu một cách chuyên sâu, toàn diện và có hệ thống pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Việc nghiên cứu vấn đề “Pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại” là nhiệm vụ khoa học cần thiết và có tính mới trên cơ sở kế thừa có chọn lọc các kết quả nghiên cứu. 9 Chƣơng 2 NHỮNG VẤN ĐỀ LÍ LUẬN VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI VÀ PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI 2.1. Lý luận về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại 2.1.1. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và sự ảnh hưởng đến phương thức trao quyền sử dụng đất cho chủ thể sử dụng đất Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta được hiểu là thể chế hóa bằng pháp luật về quan hệ sở hữu đất đai với đặc trưng là cơ chế phân chia quyền của chủ sở hữu giữa các chủ thể khác nhau, trong đó Nhà nước có vai trò đặc biệt cả với tư cách đại diện chủ sở hữu lẫn tư cách quản lý đất đai thống nhất trong cả nước. Như vậy, sở hữu toàn dân về đất đai không phải là sở hữu của Nhà nước hay các cơ quan nhà nước mà là sở hữu của toàn thể nhân dân. Chính chế độ sở hữu toàn dân về đất đai đã làm cho các phương thức tiếp cận quyền sử dụng đất của chủ thể sử dụng đất ở Việt Nam trở nên khác biệt với phần lớn các quốc gia khác trên thế giới. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam đã quyết định phương thức trao quyền sử dụng đất cho chủ thể sử dụng đất ở Việt nam là giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, phương thức tiếp cận quyền sử dụng đất của nhà đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ở Việt Nam trong thị trường sơ cấp là nhận giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất. 2.1.2. Khái niệm nhà ở thương mại Theo Khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 thì “nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường”. Như vậy, khái niệm nhà ở được dùng để phân biệt với các loại nhà khác như nhà kho, nhà xưởng, nhà máy, Còn khái niệm nhà ở thương mại nhằm để phân biệt với các loại nhà ở khác, như nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư. Trong đó, điểm khác biệt cơ bản giữa nhà ở thương mại với nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư chính là yếu tố “cơ chế thị trường” và phương thức chuyển giao nhà ở thương mại từ chủ đầu tư cho người sử dụng nhà (người mua hoặc người thuê, hoặc thuê mua). 2.1.3. Khái niệm giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại Giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có thể được hiểu là việc Nhà nước ra quyết định giao đất có thu tiền sử dụng đất cho chủ đầu tư để chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, chủ đầu tư phải trả tiền sử dụng đất tương đương giá thị trường và chỉ được sử dụng đất trong thời hạn thực hiện dự án. Giao đất để xây dựng nhà ở thương mại thì có khá nhiều điểm đặc thù so với giao đất cho các mục đích khác, cụ thể hơn là giao đất cho hoạt động kinh tế 10 - dịch vụ, giao đất xây dựng nhà ở xã hội về bản chất, về chủ thể được giao đất, mục đích của việc giao đất, về xác định giá đất, phương thức giao đất. 2.1.4. Các phương thức giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại Chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có thể tiếp cận quyền sử dụng đất thông qua ba con đường: nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc nhận giao đất, thuê đất từ Nhà nước. Nếu nhà đầu tư nhận giao đất từ Nhà nước, đây là hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thị trường sơ cấp. Hay nói cách khác, việc giao đất của Nhà nước cho người sử dụng đất đã hình thành thị trường bất động sản sơ cấp. Nếu nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, đây chính là hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thị trường thứ cấp. Pháp luật đất đai hiện hành cho phép giao đất thông qua một trong hai phương thức: giao đất thông qua đấu giá và giao đất không thông qua đấu giá. 2.1.5. Nguyên tắc giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại Hoạt động giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại của Nhà nước là nhằm để thực hiện các mục tiêu: (1) Đảm bảo khai thác hiệu quả giá trị của quyền sử dụng đất nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội đất nước, thực hiện mục tiêu xây dựng nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa; (2) Tạo ra nguồn thu cho ngân sách nhà nước để tái đầu tư xây dựng các công trình phúc lợi xã hội, phát triển cơ sở hạ tầng cho đất nước và thực hiện nhiệm vụ quản lý xã hội của mình; (3) Cung cấp thêm nguồn cung nhà ở nhằm phúc đáp nhu cầu nhà ở của xã hội, cũng cung cấp thêm nguồn cung hàng hóa vào thị trường bất động sản nói chung, thị trường nhà ở nói riêng. Chính vì vậy, việc giao đất xây dựng nhà ở thương mại phải được thực hiện dựa trên các nguyên tắc nhằm giúp Nhà nước đạt được các mục tiêu nói trên, bao gồm: Nguyên tắc giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải đảm bảo tính công khai, minh bạch. Nguyên tắc giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải đảm bảo cho chủ đầu tư có cơ hội tiếp cận quyền sử dụng đất một cách thuận tiện, công bằng. Nguyên tắc giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải đảm bảo tuân theo quy luật của nền kinh tế thị trường. Nguyên tắc giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải đảm bảo khai thác hiệu quả tài nguyên đất đai. 2.2. Lý luận chung về pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại 2.2.1. Khái niệm pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại Pháp luật nói chung là hệ thống các quy tắc xử sự mang tính chất bắt buộc chung do Nhà nước ban hành hoặc thừa nhận nhằm điều chỉnh các quan hệ xã 11 hội, phục vụ và bảo vệ quyền lợi của các tầng lớp dân cư trong xã hội. Pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho chủ đầu tư để chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. 2.2.2. Cơ cấu pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại Quan hệ về đất đai và quyền sử dụng đất thuộc đối tượng điều chỉnh của nhiều ngành luật, nhiều văn bản pháp luật khác nhau. Hệ thống các văn bản pháp luật điều chỉnh quan hệ đất đai hiện nay rất đồ sộ, bao gồm: (1) Nhóm quy phạm điều chỉnh chung nội dung, thẩm quyền và quản lý hoạt động giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại; (2) Nhóm quy phạm điều chỉnh về điều kiện để chủ thể được giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và điều kiện để quyền sử dụng đất, nhà ở thương mại được tham gia vào thị trường bất động sản; (3) Nhóm quy phạm điều chỉnh hoạt động đầu tư của chủ thể đầu tư xây dựng nhà ở thương mại; (4) Nhóm quy phạm điều chỉnh quan hệ quy trình và thủ tục giao đất cho nhà đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Trên cơ sở đó, pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đảm bảo điều chỉnh các nội dung sau: - Một là, điều kiện để được giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, chủ thể được giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, thẩm quyền giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. - Hai là, trình tự, thủ tục giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trong đó bao gồm hồ sơ xin giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, thủ tục và việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở thương mại, xác định giá đất trong giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. - Ba là, quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trong đó bao gồm các nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, các đảm bảo của chủ đầu tư đối với việc xây dựng dự án nhà ở thương mại. - Bốn là, chính sách phát triển nhà ở thương mại, bao gồm chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, quy hoạch, kế hoạch, chỉ tiêu phát triển nhà ở thương mại. - Năm là, thanh tra, giám sát quá trình giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. 2.2.3. Các yếu tố chi phối, tác động đến pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại Yếu tố thứ nhất chi phối, tác động đến pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ở Việt Nam chính là chế độ sở hữu đất và quyền sử dụng đất. Yếu tố thứ hai chi phối, tác động đến pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là quy luật của nền kinh tế thị trường. Yếu tố thứ ba chi phối, tác động đến pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là tổ chức bộ máy nhà nước. 12 Yếu tố thứ tư chi phối, tác động đến pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là vấn đề bảo vệ môi trường, đảm bảo an sinh xã hội, quy mô dân số. 2.2.4. Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 chưa có quy định về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Nhà ở thương mại chỉ xuất hiện trong nền kinh tế thị trường, khi nhu cầu nhà ở của người dân, nhất là ở các đô thị tăng cao và yêu cầu cung cấp hàng hóa để phát triển thị trường bất động sản. Luật số 10/1998/QH10 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1993, lần đầu tiên bổ sung quy định về giao đất xây dựng nhà ở thương mại. Sau đó, pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tiếp tục được định hình và hoàn thiện dần cùng với sự ban hành các văn bản pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, thương mại, đầu tư. Hiện nay, cùng với sự ra đời Luật Đất đai 2013 thay thế cho Luật Đất đai năm 2003, Luật Nhà ở 2014 đã được ban hành thay thế cho Luật Nhà ở 2005, Luật kinh doanh bất động sản 2014 ra đời thay thế cho Luật Kinh doanh bất động sản 2005, Luật đầu tư 2014 ra đời thay thế Luật Đầu tư 2005, Luật Doanh nghiệp 2014 thay thế cho Luật Doanh nghiệp 2005 thực sự là những bước tiến giúp hoàn thiện hơn pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ở nước ta hiện nay. Kết luận chƣơng 2 Chương 2 hệ thống hóa những vấn đề lý luận chung về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, bao gồm khái niệm, đặc điểm, phương thức, nguyên tắc giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại; khái niệm, cơ cấu, các yếu tố chi phối và quá trình hình thành, phát triển của pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Những kết quả nghiên cứu ở chương 2 sẽ là tiền đề để nghiên cứu, đánh giá các quy định của luật thực định về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và là nền tảng lý luận để luận án đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ở Việt Nam. 13 Chƣơng 3 PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM 3.1. Nội dung pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại 3.1.1. Căn cứ giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại Căn cứ giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại cũng là căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nói chung, bao gồm: (1) Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện cần phải được xây dựng đúng quy trình, đúng nguyên tắc, đảm bảo tính khoa học, thống nhất và đồng bộ. Dựa trên căn cứ này, cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, và việc tổ chức triển khai được thực hiện một cách nghiêm túc, sát sao đối với các chủ thể sử dụng đất thì chắc chắn rằng, việc phân bổ và điều chỉnh quỹ đất ở mỗi địa phương cho các nhu cầu và mục đích khác nhau, trong đó có hoạt động giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại sẽ đảm bảo được sự công bằng, hợp lý và khả thi, tạo được sự bình đẳng cho các nhà đầu tư trong việc tiếp cận đất đai để hiện thực hóa các hoạt động kinh doanh; tình trạng dự án treo, quy hoạch treo sẽ được đẩy lùi. (2) Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất: Căn cứ này được đưa ra nhằm đảm bảo chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại - người sử dụng đất, thực sự có nhu cầu sử dụng đất, tránh tình trạng “xí phần” trong giao đất, cho thuê đất gây lãng phí và bất công xã hội. Tuy vậy, đối với nhu cầu sử dụng đất hiện nay, Luật Đất đai chưa có quy định cụ thể mang tính định lượng nào để xác định chủ đầu tư có thật sự có nhu cầu sử dụng đất hay không. Vì thế căn cứ này vẫn chỉ dừng lại ở tính hình thức, chung chung, nhất là trong việc giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. 3.1.2. Điều kiện được giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại Việc quy định điều kiện để được giao đất thực hiện dự án đầu tư là cần thiết, nhằm tránh tình trạng chuyển mục đích sử dụng đất tràn lan làm ảnh hưởng đến diện tích đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ. Bên cạnh đó, việc quy định điều kiện được giao đất thực hiện dự án đầu tư còn có ý nghĩa trong việc sàng lọc nhà đầu tư đủ năng lực cũng như đảm bảo tiến độ thực hiện dự án, tránh tình trạng găm đất, tham nhũng về đất đai. Theo hướng dẫn tại Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013 (Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) thì dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại cũng thuộc nhóm các dự án cần phải đáp ứng các điều kiện được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 58 14 Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Như vậy, điều kiện được giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật hiện hành bao gồm hai nhóm điều kiện: điều kiện đối với cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc quyết định giao đất và điều kiện đối với nhà đầu tư để thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại. 3.1.3. Chủ thể được giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại Chủ thể được giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là chủ thể được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại. Theo quy định của pháp luật hiện hành thì có ba nhóm chủ thể được giao đất xây dựng nhà ở thương mại đó là: Thứ nhất là tổ chức kinh tế, bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Thứ hai là người Việt Nam định cư ở nước ngoài: chủ thể này phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã để thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản. Thứ ba là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Cả ba nhóm chủ thể trên đều có thể được Nhà nước giao đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Với quy định này, Luật Đất đai đã thu hẹp sự khác biệt trong việc tiếp cận quyền sử dụng đất giữa tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài 3.1.4. Thẩm quyền giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại Thẩm quyền giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được quy định tại khoản 1 Điều 59 Luật Đất đai 2013. Cụ thể, chủ thể có thẩm quyền giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không được ủy quyền cho chủ thể khác trong việc giao đất. 3.1.5. Trình tự, thủ tục giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại Những quy định về trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất đã tương đối đầy đủ và cụ thể để hoạt động này mang tính thị trường hơn, khách quan hơn. Những quy định về trình tự, thủ tục giao đất này được quy định cụ thể, công khai giúp người dân có thể nắm bắt được, tránh tình trạng mập mờ dẫn đến một bộ phận cán bộ lợi dụng để nhũng nhiễu người dân, buộc người dân phải nộp những chi phí không chính thức khi thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai. Thực tế cho thấy, quy định về trình tự, thủ tục giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại nói riêng, giao đất nói chung vẫn tồn tại một số điểm bất cập sau đây: Một là, hiện nay ranh giới giữa dự án phát triển kinh tế xã hội cần phải thu hồi đất và dự án phát triển kinh tế xã hội không thông qua thu hồi đất không được phân định rõ ràng trong Luật Đất đai. 15 Hai là, quy định giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại không thông qua đấu giá là phi thị trường. Ba là, Luật Đất đai chưa làm rõ khái niệm thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. 3.1.6. Quyền và nghĩa vụ của chủ thể được giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại Chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại khi được giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại cũng có các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai. Bên cạnh đó, chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại còn một số quyền nghĩa vụ riêng, như nghĩa vụ đảm bảo phần trăm tối thiểu diện tích sàn là nhà chung cư (khoản 2 Điều 16 Luật Nhà ở 2014), phải đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (khoản 3 Điều 26 Luật Nhà ở 2014), nghĩa vụ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất xây dựng nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị (Đ5 Nghị định số 100/2015/NĐ- CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có các nghĩa vụ: nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, nghĩa vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng; nghĩa vụ tuân thủ quy định về diện tích tối thiểu nhà chung cư trong dự án nhà ở thương mại và đồng bộ về hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Đồng thời, chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có những quyền sau: quyền chuyển nhượng lại dự án một phần hoặc toàn bộ dự án; quyền huy động vốn từ chủ thể khác để thực hiện dự án; 3.1.7. Thanh tra, giám sát về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại Cơ sở của hoạt động thanh tra, giám sát hoạt động giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chính là nhằm kiểm soát hoạt động định đoạt tài sản công, tránh tham nhũng, lạm quyền trong lĩnh vực đất đai tránh vi phạm chính sách, pháp luật về đất đai, phá vỡ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và thất thoát ngân sách nhà nước. Xuất phát từ bản chất của Nhà nước Việt Nam, nguyên tắc tổ chức và hoạt động của bộ máy nhà nước, thì hoạt động giám sát hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc quản lý đất đai nói chung, trong hoạt động giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại nói riêng chính là Quốc hội, Hội đồng nhân dân các cấp, Mặt trận tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên cùng với toàn thể công dân Việt Nam theo nguyên tắc “dân biết, dân bàn, dân làm, dân kiểm tra” và của thanh tra chuyên ngành về đất đai. 3.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại 3.2.1. Những kết quả đạt được trong thực tiễn thi hành pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ở Việt Nam Những kết quả đạt được trong thực tiễn thi hành pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được thể hiện chủ yếu ở các khía cạnh nổi bật sau: 16 Thứ nhất, công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã có sự chú trọng đến vị trí không gian của từng loại đất. Điều này đã góp phần nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2013 cũng quy định việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải tham vấn ý kiến cộng đồng. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt phải công bố công khai và quy định trách nhiệm công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho các cơ quan cụ thể. Hạn chế trường hợp điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhằm đảm bảo tính ổn định, công khai, minh bạch của việc thực hiện chức năng quản lý đất đai của nhà nước. Thứ hai, pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đã góp phần định hình và phát triển mạnh mẽ thị trường bất động sản. Thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp của Việt Nam trong thời gian qua có thể nói đã đạt được nhiều kết quả quan trọng. Việc thực thi pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đã góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản cũng như cung ứng một lượng nhà ở lớn cho người dân, đặc biệt là ở các đô thị lớn. Thứ ba, việc thực thi pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng thương mại thông qua phương thức đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013 đã động viên được một nguồn thu rất lớn cho ngân sách nhà nước. Thứ tư, thủ tục hành chính trong giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ngày càng minh bạch, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Thứ năm, Luật Đất đai 2013 cũng đã tạo ra sự bình đẳng giữa các chủ thể trong việc tiếp cận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. 3.2.2. Những hạn chế, vướng mắc trong thực tiễn thi hành pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ở Việt Nam và nguyên nhân Bên cạnh những thành tựu đạt được thì thực tiễn thi hành pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại còn tồn tại một số hạn chế vướng mắc sau: Thứ nhất, mặc dù Luật Đất đai 2013 đã rất nỗ lực trong việc nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Tuy nhiên, vẫn còn sự không thống nhất giữa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp, nhất là cấp tỉnh, cấp huyện với kế hoạch phát triển kinh tế xã hội, kế hoạch phát triển đô thị, kế hoạch phát triển vùng. Do đó, vẫn còn tình trạng bố trí các dự án nhà ở thương mại không tính đến quy mô dân số, hạ tầng kỹ thuật. Thứ hai, việc giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại không thông qua đấu giá thường được thực hiện thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường dẫn đến thất thu ngân sách. Thứ ba, vẫn tồn tại tình trạng điều chỉnh quy hoạch, không sử dụng đất, sử 17 dụng đất không đúng mục đích, chuyển nhượng dự án sai phép, chậm triển khai dự án vẫn xảy ra thường xuyên dẫn đến tình trạng phá vỡ quy hoạch đô thị, lãng phí đất đai, thất thoát ngân sách nhà nước. Thứ tư, tình trạng không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước như: tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất; tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê; thuế sử dụng đất gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước. Thứ năm, thực tế hiện nay xuất hiện nhiều loại hoạt động kinh doanh bất động sản hỗn hợp, trong đó có hoạt động xây dựng nhà ở thương mại, đặc biệt là sự xuất hiện một khái niệm mới; “đất xây dựng nhà ở không hình thành đơn vị ở” mà khuôn khổ pháp lý hiện tại chưa điều chỉnh, dẫn đến xuất hiện nhiều hệ lụy kèm theo. Thứ sáu, pháp luật hiện hành chưa quy định cụ thể cơ chế phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài để đảm bảo điều kiện tài chính “đầu vào” một cách hợp pháp. Thứ bảy, sự không phân định rõ ràng các trường hợp giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại nhằm mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và trường hợp giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại nhằm mục đích kinh doanh đang là một trong những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai kéo dài hiện nay. * Nguyên nhân của những vướng mắc này gồm hai nhóm nguyên nhân: Nhóm nguyên nhân khách quan: quy định về xác định giá đất theo pháp luật hiện hành vẫn chưa hợp lý, mang tính chủ quan; nhiều quy định của pháp luật đất đai về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại còn chưa hợp lý: (1) quy định thẩm định về nhu cầu sử dụng đất của chủ đầu tư trong hồ sơ xin giao đất còn quá chung chung, mang tính hình thức mà chưa có tính định lượng, chưa xây dựng được bộ tiêu chí thẩm định nhu c