Tóm tắt Luận văn Hoàn thiện pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

MỤC LỤC CỦA LUẬN VĂN

Trang

Trang phụ bìa

Lời cam đoan

Mục lục

Danh mục các từ viết tắt

MỞ ĐẦU. 1

Chương 1: CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ

PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI TRÊN SÀN GIAO DỊCH

KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN.6

1.1. Tổng quan về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch kinh

doanh bất động sản .6

1.1.1. Sự ra đời của dịch vụ môi giới trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sản .6

1.1.2. Đặc điểm cơ bản của dịch vụ môi giới trên sàn giao dịch bất động sản.19

1.1.3. Kinh nghiệm về môi giới bất động sản của một số nước trên thế giới và

bài học rút ra cho Việt Nam .23

1.2. Khái quát chung về pháp luật điều chỉnh dịch vụ môi giới bất động

sản trên sàn giao dịch.28

1.2.1. Sự cần thiết điều chỉnh của pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản

trên sàn giao dịch.28

1.2.2. Nội dung pháp luật điều chỉnh dịch vụ môi giới trên sàn giao dịch bất

động sản.32

KẾT LUẬN CHưƠNG 1.34

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG

SẢN TRÊN SÀN GIAO DỊCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở

VIỆT NAM.36

2.1. Thực trạng pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao

dịch kinh doanh bất động sản .36

2.1.1. Chủ thể tham gia môi giới trên sàn giao dịch bất động sản .36

2.1.2. Nguyên tắc và điều kiện hoạt động của dịch vụ môi giới trên sàn giao

dịch bất động sản.40

2.1.3. Nội dung hoạt động của dịch vụ môi giới trên sàn giao dịch bất động sản .42

2.1.4. Quy trình và kỹ năng môi giới bất động sản trên sàn giao dịch bất động sản. 44

2.1.5. Thù lao và hoa hồng môi giới bất động sản trên sàn giao dịch bất động sản. 52

2.1.6. Hợp đồng môi giới bất động sản .53

2.2. Thực trạng áp dụng pháp luật về dịch vụ môi giới trên sàn giao dịch

bất động sản ở Việt Nam.572

2.2.1. Đánh giá tổng quan về dịch vụ môi giới trên sàn giao dịch bất động sản

ở Việt Nam .57

2.2.2. Nguyên nhân của những hạn chế, bất cập.63

KẾT LUẬN CHưƠNG 2.65

Chương 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG

SẢN TRÊN SÀN GIAO DỊCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở

VIỆT NAM.67

3.1. Sự cần thiết và phương hướng hoàn thiện pháp luật về dịch vụ môi

giới bất động sản trên sàn giao dịch ở Việt Nam .67

3.2. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về dịch vụ môi giới trên sàn giao dịch

bất động sản ở Việt Nam.72

3.2.1. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về dịch vụ môi giới trên sàn giao dịch bất

động sản.72

3.2.2. Các giải pháp bổ trợ dịch vụ môi giới trên sàn giao dịch bất động sản.78

KẾT LUẬN CHưƠNG 3.85

KẾT LUẬN.87

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.89

PHỤ LỤC .95

pdf26 trang | Chia sẻ: lavie11 | Lượt xem: 550 | Lượt tải: 1download
Bạn đang xem trước 20 trang tài liệu Tóm tắt Luận văn Hoàn thiện pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
005, Luật thƣơng mại năm 2005, LKDBĐS năm 2006, Luật Đất đai năm 2013, 2.1.1. Chủ thể tham gia môi giới trên sàn giao dịch bất động sản Các chủ thể tham gia môi giới trên thị trƣờng bất động sản ở Việt Nam phải tuân theo quy định tại Khoản 2,3 Điều 8 LKDBĐS năm 2006: Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật, trừ trƣờng hợp quy định tại khoản 3 Điều này; Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một ngƣời có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai ngƣời có chứng chỉ định giá bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ SGDBĐS phải có ít nhất hai ngƣời có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất hai ngƣời có chứng chỉ định giá bất động sản. Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản. Tuy nhiên không phải cá nhân nào cũng đƣợc cấp chứng chỉ mà phải đáp ứng những điều kiện pháp luật quy định tại Điều 50 LKDBĐS 2006. Cá nhân đƣợc cấp chứng chỉ môi giới bất động sản khi có đủ các điều kiện sau đây: Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; Đƣợc đào tạo về môi giới bất động sản; Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi gới bất động sản. Theo Khoản 1 Điều 14 Nghị định số 153 ngày 15 tháng 10 năm 2007 quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành LKDBĐS năm 2006, cá nhân đƣợc cấp chứng chỉ môi giới bất động sản khi có đủ các điều kiện sau đây: Không phải là cán bộ, công chức nhà nƣớc; Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền; không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù; Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khoá đào tạo, bồi dƣỡng kiến thức về môi giới bất động sản; Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản theo quy định của pháp luật. LKDBĐS năm 2006 đã quy định rõ quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản tại Điều 48, Điều 49. Theo đó Quyền của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản bao gồm: Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định; Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin, tài liệu liên quan đến bất động sản; Hƣởng hoa hồng, thù lao môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng; Thuê tổ chức, cá nhân môi giới khác thực hiện công việc môi giới bất động sản trong phạm vi hợp đồng môi giới bất động sản với khách hàng và chịu trách nhiệm trƣớc khách hàng về kết quả môi giới; Thu thập thông tin về chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản; Đơn phƣơng chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi khách hàng vi phạm điều kiện để đơn phƣơng chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật; Lựa chọn tham gia sàn giao dịch; Các quyền khác theo quy định. Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản: Thực hiện đúng hợp đồng môi giới bất động sản đã ký; Cung cấp thông tin về bất động đƣợc đƣa vào kinh doanh và chịu trách nhiệm về thông tin mình cung cấp; Hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhƣợng, thuê, thuê mua bất động sản; Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền; Bồi thƣờng thiệt hại do lỗi của mình gây ra; Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật; Các nghĩa vụ khác theo quy định. 11 Ngày 1/7/2015 tới LKDBĐS năm 2014 chính thức có hiệu lực, về cơ bản, các quy định về chủ thể môi giới bất động sản vẫn đƣợc quy định nhƣ cũ, tuy nhiên các quy định đƣợc hệ thống lại, khoa học hơn. Theo đó, Điều 62 LKDBĐS năm 2014 quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và ít nhất có hai ngƣời có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; cá nhân có quyền kinh doanh dịch môi giới bất động sản độc lập nhƣng phải có chứng chỉ hành nghề và đăng ký nộp thuế. Đối với sàn giao dịch tiến hành hoạt động môi giới bất động sản – làm trung gian cho các bên đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản, ít nhất phải có 02 ngƣời có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Theo Điều 68 LKDBĐS năm 2014, ngƣời đƣợc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản phải là ngƣời có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, có trình độ trung học phổ thông trở lên; đã qua sát hạch kiến thức về môi giới bất động sản. Quy định mới chặt chẽ hơn, khác với quy định cũ (Điều 50 Luật 2006) là chỉ cần năng lực hành vi dân sự đầy đủ, đã đƣợc đào tạo về môi giới bất động sản và có hồ sơ xin cấp chứng chỉ. Trong quá trình xây dựng LKDBĐS sửa đổi, có nhiều ý kiến cho rằng ngƣời môi giới bất động sản phải có trình độ đại học, tuy nhiên, theo tác giả với thời điểm hiện tại thì điều này khó có thể thực hiện đƣợc, hơn nữa ngoài trình độ cơ bản là trung học phổ thông thì nhà môi giới bất động sản còn phải trải qua quá trình đào tạo, kỳ thi sát hạch kiến thức về môi giới bất động sản mới đƣợc cấp chứng chỉ để hành nghề. Vì vậy, tại các văn bản hƣớng dẫn cần phải quy định chặt chẽ, cụ thể về đào tạo và cấp chứng chỉ hành nghề để tạo ra những nhà môi giới chuyên nghiệp. Một điểm mới khác là LKDBĐS năm 2014 còn quy định thời hạn của chứng chỉ hành nghề môi giới là 05 năm trong khi LKDBĐS năm 2006 quy định cấp chứng chỉ 1 lần và vô thời hạn. Quốc hội giao cho Bộ Xây dựng quy định cụ thể về việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản chứ không giao cho Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng nhƣ trƣớc đây. Hiện nay chƣa có văn bản hƣớng dẫn về việc sau 05 năm hành nghề, muốn tiếp tục hoạt động nhà môi giới bất động sản phải xin cấp lại hay phải trải qua kì sát hạch một lần nữa. Việc quy định cụ thể, chi tiết đối với các cá nhân, tổ chức tham gia hoạt động môi giới đã góp phần đảm bảo cho hoạt động môi giới đƣợc tiến hành nhanh chóng, hiệu quả, đồng thời nâng cao công tác quản lý đối với hoạt động môi giới bất động sản hiện nay. Tuy nhiên, cho đến hiện nay khi mà LKDBĐS năm 2006 vẫn đang còn hiệu lực thi hành, chƣa có những quy định cụ thể cho dịch vụ môi giới trên SGDBĐS, vì vậy đối với các quy định về tổ chức, cá nhân tham gia môi giới trên SGDBĐS đƣợc áp dụng chung, thống nhất nhƣ đối với các tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới độc lập. Ngoài ra, những nhà môi giới bất động sản trên sàn giao dịch còn phải tuân thủ theo Quy chế hoạt động của từng sàn giao dịch mà mình tham gia. 2.1.2. Nguyên tắc và điều kiện hoạt động của dịch vụ môi giới trên SGDBĐS Tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới bất động sản ngoài việc phải tuân thủ những điều kiện, yêu cầu chung nhƣ hoạt động kinh doanh bất động sản còn phải tuân thủ những nguyên tắc tổ chức và hoạt động của SGDBĐS nhƣ đã phân tích ở trên và nguyên tắc riêng của hoạt động môi giới bất động sản. Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản quy định tại Điều 44 LKDBĐS năm 2006. Theo đó: Hoạt động môi giới bất động sản chỉ đƣợc thực hiện khi có đủ điều kiện theo quy định khoản 2, khoản 3 Điều 8 LKDBĐS năm 2006; đƣợc hƣởng thù lao và hoa hồng 12 theo hợp đồng môi giới bất động sản. Theo đó, tổ chức, cá nhân muốn kinh doanh dịch vụ SGDBĐS, trong đó có hoạt động môi giới bất động sản phải có ít nhất hai ngƣời có chứng chỉ môi giới bất động sản. Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật. Đây là nguyên tắc áp dụng chung cho hoạt động thƣơng mại, với môi giới bất động sản thì nguyên tắc này đóng vai trò quan trọng hơn bởi bất động sản là tài sản có giá trị, nó là không gian cƣ trú của mỗi ngƣời, nó là tài sản, sản nghiệp, là nguồn vốn to lớn của các chủ đầu tƣ [48; tr82]. Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không đƣợc đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản. LKDBĐS năm 2014 không quy định riêng về nguyên tắc và điều kiện của môi giới bất động sản. Theo LKDBĐS năm 2014, dịch vụ môi giới là một loại hình kinh doanh bất động sản, vì vậy, khi tiến hành dịch vụ môi giới bất động sản cũng phải tuân thủ các nguyên tắc kinh doanh bất động sản đƣợc quy định tại Điều 4 và điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản đƣợc quy định tại Điều 62 LKDBĐS năm 2014. 2.1.3. Nội dung hoạt động của dịch vụ môi giới trên sàn giao dịch bất động sản Thứ nhất, tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng. Đây là công việc chủ yếu nhất và đúng với chức năng môi giới của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Dựa vào những điều kiện khách hàng đƣa ra, tổ chức làm dịch vụ bằng chuyên môn riêng của mình tìm đƣợc những đối tác đúng yêu cầu cần tìm. Quy định này giúp cho ngƣời có nhu cầu nhanh chóng tìm đƣợc những tổ chức, cá nhân đủ tiêu chuẩn để thực hiện các giao dịch, thay vì tự thân đi tìm. Bằng kinh nghiệm, khả năng phân tích, phán đoán hoặc sự nhạy cảm nghề nghiệp nhà môi giới xác định đƣợc mức độ thành công của thƣơng vụ, giúp cả bên môi giới, bên bán (bên cho thuê) và bên mua (bên thuê) tiết kiệm thời gian, chi phí trong giao dịch. Thứ hai, đại diện theo uỷ quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản. Theo Luật Thƣơng mại năm 2005, doanh nghiệp thực hiện dịch vụ thƣơng mại đƣợc phép thực hiện các hoạt động mà bên ủy quyền đã giao với tƣ cách đại diện cho bên ủy quyền. Việc cho phép doanh nghiệp, cá nhân làm dịch vụ môi giới đƣợc đại diện theo ủy quyền mở rộng hơn khả năng hoạt động của các chủ thể này. Nhà môi giới chỉ thực hiện công việc đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản trong phạm vi giới hạn của Hợp đồng ủy quyền đƣợc ký kết giữa hai bên nhằm bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng. Chỉ cần có sự đồng ý của bên ủy quyền, bên môi giới đƣợc thực hiện hợp pháp các hoạt động nhƣ: ủy quyền nộp tiền đặt cọc, ủy quyền thực hiện các thủ tục hành chính về mua bán, chuyển nhƣợng bất động sản... Thứ ba, cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhƣợng, thuê, thuê mua bất động sản. Trong giao dịch bất động sản trên sàn, việc cung cấp, công khai thông tin liên quan đến bất động sản đƣợc quy định chi tiết tại Thông tƣ số 13/TT-BXD ngày 21/5/2008 hƣớng dẫn một số nội dung của Nghị định số 153/NĐ-CP ngày 15/10/2007, cụ thể: Thông tin về bất động sản đƣa vào kinh doanh phải đầy đủ theo quy định tại Điều 11 LKDBĐS năm 2006; Thông tin về loại bất động sản; Thông tin về vị trí bất động sản; 13 Thông tin về quy mô, diện tích của bất động sản; Thông tin về đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lƣợng của bất động sản; Thông tin về quyền và lợi ích của ngƣời thứ ba có liên quan về quyền sở hữu, quyền sử dung, quyền hƣởng lợi ích, tình trạng đang cho thuê, thế chấp, cho mƣợn, cho ở nhờ... 2.1.4. Quy trình và kỹ năng môi giới bất động sản trên sàn giao dịch bất động sản 2.1.4.1. Quy trình môi giới trên sàn giao dịch bất động sản Thứ nhất, thu thập thông tin về cung, cầu bất động sản. Môi giới là ngành kinh doanh thuộc lĩnh vực dịch vụ mà thông tin là yếu tố đầu vào vô cùng quan trọng để có thể tiến hành các thƣơng vụ. Sở hữu một lƣợng thông tin dồi dào, cơ bản và đa dạng về bất động sản chính là thế mạnh quan trọng nhất đối với nhà môi giới. Ngƣời môi giới cần tuân thủ nguyên tắc thu thập thông tin. Thông tin đến với ngƣời môi giới cần phải đƣợc xử lý và phản biện. Thông tin trong hoạt động môi giới bất động sản là thông tin kinh doanh nên nó phải chính xác và rõ ràng, là những thông tin về những hiện tƣợng có thực, có định dạng, tên và một số đặc tính, có địa điểm, thời gian; thông tin phải kịp thời, ngắn gọn, súc tích và phản ánh đầy đủ các yếu tố cần thiết liên quan đến bất động sản. Thông tin trong môi giới bất động sản có thể phân biệt thành thông tin về bất động sản và thông tin về khách hàng. Thứ hai, xác định đối tƣợng và các bên tham gia môi giới bất động sản. Nhà môi giới có thể tìm thấy bất động sản qua nhiều con đƣờng khác nhau nhƣ do chủ sở hữu trực tiếp giới thiệu cho nhà môi giới, do nhà môi giới tự tìm hiểu qua thực tế hay internet... Sau đó cần xem xét về bất động sản muốn giao dịch, bởi vì mỗi bất động sản có một đặc điểm khác nhau, hơn nữa chỉ có kiểm tra thực địa, ngƣời môi giới mới có những miêu tả chính xác về bất động sản (vị trí địa lý, tình trạng pháp lý của bất động sản...). Xác định các bên tham gia thƣơng vụ môi giới dựa trên các tiêu chí: Ngƣời môi giới đóng vai trò là ngƣời thứ ba, làm trung gian gian giữa ngƣời cung (ngƣời bán, ngƣời cho thuê) và ngƣời cầu (ngƣời mua, ngƣời thuê). Đối với mỗi bên tham gia thƣơng vụ môi giới, ngƣời môi giới cần xác định một số tiêu chí nhƣ Thông tin cá nhân, tổ chức; mục tiêu tham gia thƣơng vụ; điều kiện pháp lý Thứ ba, lập hồ sơ thƣơng vụ môi giới. Hồ sơ thƣơng vụ môi giới gồm: Thông tin cá nhân; giấy tờ liên quan; hợp đồng dịch vụ môi giới; những ghi chép về khách hàng Từ lúc tiếp nhận yêu cầu bán, cho thuê hay mua, thuê của khách hàng, nhà môi giới phải chuẩn bị hồ sơ giấy tờ đầy đủ để hoàn thành thƣơng vụ một cách khoa học và hiệu quả. 2.1.4.2. Kỹ năng môi giới bất động sản Muốn hoàn thành tốt các bƣớc của quy trình môi giới bất động sản nhà môi giới cần có các kỹ năng quan trọng nhƣ: kỹ năng thu thập thông tin, kỹ năng giao tiếp, kỹ năng đàm phàn, kỹ năng làm việc nhóm, kỹ năng soạn thảo hợp đồng... Những kỹ năng này không đƣợc tách rời mà phải luôn phối hợp với nhau để tạo ra hiệu quả công việc tốt nhất. Kỹ năng thu thập thông tin: Đây là kỹ năng quan trọng cần có của nhà môi giới, việc thu thập thông tin đƣợc thực hiện theo các tiêu chí vị trí, đặc điểm của bất động sản, các thông tin kinh tế - kỹ thuật, thông tin pháp lý, thông tin xã hội - lịch sử. Dựa vào thông tin đó, nhà môi giới cần có kỹ năng đánh giá khả năng sinh lợi của bất động sản, phân tích và đƣa ra đánh giá về tiềm năng của bất động sản. Việc đánh giá chính xác về bất động sản là điểm khởi nguồn cho giao dịch thành công. Kỹ năng soạn thảo hợp đồng: Hợp đồng dịch vụ môi giới là bản quy định phạm vi trách nhiệm của nhà môi giới và khách hàng, là minh chứng cho ý chí thống nhất của hai 14 bên. Kỹ năng soạn thảo hợp đồng thể hiện ở nội dung của hợp đồng có đầy đủ thông tin, nội dung quy định quyền, nghĩa vụ của các bên hay không. Ngoài việc tuân thủ những nguyên tắc cơ bản của nội dung một hợp đồng thì hợp đồng môi giới bất động sản cũng có những đặc thù riêng biệt cần chú ý, nhƣ: Xác định rõ thông tin về các bên tham gia hợp đồng cũng nhƣ thông tin về bất động sản; Xác định những tình huống làm hợp đồng trở nên vô hiệu; Xác định rõ với khách hàng những nguyên tắc hoạt động, những nội dung công việc cơ bản đã thỏa thuận... Kỹ năng nhận biết khách hàng và nhận biết các giao dịch đáng ngờ liên quan đến phòng, chống rửa tiền trong kinh doanh bất động sản: Các nhà môi giới cần phải trang bị cho mình kỹ năng quan trọng này, cần nhận biết khách hàng trong một số trƣờng hợp nhƣ không xác định đƣợc khách hàng theo những thông tin khách hàng cung cấp, khách hàng lần đầu mở tài khoản, khách hàng giao dịch bằng tiền mặt có giá trị lớn... Ngoài ra cần có kỹ năng nhận biết các dấu hiệu của giao dịch đáng ngờ trong kinh doanh bất động sản. Kỹ năng mềm trong giao dịch với khách hàng, nhƣ: kỹ năng giao tiếp, kỹ năng phản ứng trƣớc những yêu cầu bất thƣờng của khách hàng và kỹ năng đàm phán trong giao dịch bất động sản... Nhà môi giới bất động sản thƣờng xuyên tiếp xúc với khách hàng, qua những cuộc tiếp xúc này, nhà môi giới sẽ khai thác thông tin từ khách hàng. Vì vậy, nhà môi giới phải có kỹ năng giao tiếp, thái độ cởi mở, đúng mực sẽ góp phần tạo nên phong cách phục vụ chuyên nghiệp và tạo đƣợc ấn tƣợng cho khách hàng. Ngƣời môi giới cần nắm bắt nhanh nhạy để kịp thời xử lý tránh những thiệt hại đáng tiếc xảy ra sẽ ảnh hƣởng không chỉ đến quyền lợi của khách hàng mà còn tác động đến uy tín của nhà môi giới bất động sản[40, tr106]. Đối với kỹ năng đàm phán, trƣớc khi diễn ra cuộc đàm phán, ngƣời môi giới cần có kế hoạch cụ thể, chi tiết, qua đó thể hiện khả năng, sự nhanh nhạy, nhạy bén của ngƣời môi giới, từ đó, ngƣời môi giới có thể lƣờng trƣớc những câu hỏi, đúc kết ra cách giải quyết, phản ứng nhanh trƣớc những câu hỏi của khách hàng. Bên cạnh đó, ngƣời môi giới cần biết cách kiểm soát thời gian đàm phán, cần nỗ lực hết mình để đạt đƣợc thoả thuận cuối cùng trong thời gian ngắn nhất. LKDBĐS năm 2006 không quy định nhà môi giới phải có trình độ học vấn nhất định mà yêu cầu về chuyên môn nghiệp vụ mang tính chất định lƣợng, đó là phải hoàn thành khóa đào tạo bồi dƣỡng kiến thức về môi giới bất động sản theo quy định của pháp luật và phải có chứng chỉ môi giới bất động sản do Sở xây dựng cấp. Ngoài ra còn một số yêu cầu mang tính chất định tính khác nhƣ:Nhà môi giới bất động sản nắm vững kiến thức pháp luật về kinh doanh bất động sản, các quy định có liên quan đến xây dựng, kiến trúc, quy hoạch, pháp luật về đất đai, nhà ở, pháp luật về dân sự... Nhà môi giới phải nắm vững quy trình trong hoạt động môi giới bất động sản để tranh thủ đƣợc thời gian, tìm kiếm đƣợc nhiều hàng hóa, nhiều thông tin, biết phân tích và xử lý thông tin, đồng thời hạn chế đƣợc những rủi ro trong hành nghề. Nhà môi giới phải có kỹ năng về giới thiệu, quảng cáo, tiếp thị hàng hóa bất động sản, biết cách điều tra, phân tích và đƣa ra các nhận định về sự phát triển, về nhu cầu của thị trƣờng, từ đó đƣa ra các giải pháp trong hoạt động môi giới. Trong kinh doanh bất động sản, phong thủy có vai trò vô cùng quan trọng, đây là yếu tố có tác động lớn trong việc thuyết phục khách hàng. Ngƣời môi giới bất động sản nhất thiết phải am hiểu phong thủy kết hợp khéo léo với tài thuyết phục dựa trên sự trung thực, lập trƣờng của mình, làm cho khách hàng thấy đƣợc phong thủy hợp với khách hàng. [37] 2.1.5. Thù lao và hoa hồng môi giới bất động sản trên sàn giao dịch bất động sản Thực hiện dịch vụ đƣợc hƣởng thù lao do ngƣời hƣởng dịch vụ chi trả là chuyện hiển nhiên. Tuy nhiên, chi trả nhƣ thế cho phù hợp là khía cạnh mà pháp luật cần định 15 hƣớng - quy định tại Điều 46, Điều 47 LKDBĐS năm 2006. Tổ chức, cá nhân môi giới đƣợc hƣởng một khoản tiền thù lao môi giới từ khách hàng, không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhƣợng, thuê, thuê mua bất động sản giữa khách hàng và ngƣời thứ ba. Mức thù lao môi giới do các bên thỏa thuận trong hợp đồng không phụ thuộc vào giá cả của giao dịch đƣợc môi giới mà phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác: mức độ khó, dễ của việc tƣ vấn, tiến độ thực hiện nhanh hay chậm, chi phí bỏ ra để có thể thực hiện tốt việc môi giới... Ngoài việc đƣợc trả thù lao, LKDBĐS năm 2006 còn quy định tại Điều 47 về hoa hồng mà bên môi giới đƣợc hƣởng. Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản đƣợc hƣởng một khoản tiền hoa hồng môi giới theo hợp đồng môi giới khi bên đƣợc môi giới ký hợp đồng mua bán, chuyển nhƣợng, thuê, thuê mua bất động sản. Mức hoa hồng môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận theo tỷ lệ phần trăm của giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhƣợng, thuê, thuê mua bất động sản hoặc tỷ lệ phần trăm giá trị chênh lệch giữa giá bất động sản và giá của ngƣời đƣợc môi giới đƣa ra hoặc một số tiền cụ thể do các bên thỏa thuận trong hợp đồng môi giới bất động sản. Về cơ bản, LKDBĐS năm 2014 vẫn giữ nguyên các quy định về thù lao và hoa hồng, chỉ khác ở chỗ, nhà làm luật đã quy định ngắn gọn, súc tích hơn rằng mức hoa hồng môi giới bất động sản do các bên thoả thuận. Việc quy định nhƣ vậy sẽ thuận tiện hơn cho các bên tham gia giao dịch. 2.1.6. Hợp đồng môi giới bất động sản Hợp đồng môi giới bất động sản là sự thỏa thuận giữa bên môi giới và bên đƣợc môi giới bất động sản, theo đó bên môi giới phải cung cấp cho bên đƣợc môi giới một cơ hội giao kết hợp đồng chuyển nhƣợng, thế chấp, cho thuê, góp vốn cung cấp cho khách hàng các dịch vụ trung gian liên quan đến việc giao dịch bất động sản và bên đƣợc môi giới có nghĩa vụ phải trả thù lao cho bên môi giới. Theo đó, chủ thể tham gia hợp đồng môi giới bất động sản là các cá nhân, tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản với bên sử dụng dịch vụ. Các dịch vụ môi giới bất động sản đƣợc ghi nhận trong hợp đồng phải do tổ chức, cá nhân đƣợc pháp luật cho phép, có đủ năng lực, trình độ chuyên môn. Đối tƣợng của hợp đồng môi giới bất động sản là dịch vụ môi giới bất động sản nhƣ cung cấp thông tin về bất động sản, làm trung gian để các bên gặp gỡ nhau, tìm hiểu thông tin bất động sản... Các bên tham gia hợp đồng môi giới bất động sản tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực, ngay thẳng. Hợp đồng môi giới bất động sản phải đƣợc lập thành văn bản, việc công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản do các bên thỏa thuận, trừ trƣờng hợp pháp luật có quy định khác. Việc ký kết hợp đồng phải tuân theo các quy định của LKDBĐS 2006, Bộ luật Dân sự 2005 và các quy định khác của pháp luật có liên quan. Hợp đồng môi giới bất động sản bao gồm các nội dung: Tên, địa chỉ của bên môi giới và bên đƣợc môi giới; đối tƣợng và nội dung môi giới; yêu cầu và kết quả dịch vụ môi giới; thời hạn thực hiện môi giới; thù lao môi giới, hoa hồng môi giới; phƣơng thức, thời hạn thanh toán; quyền và nghĩa vụ của các bên; giải quyết tranh chấp và các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. LKDBĐS năm 2014 đƣa các quy định về hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản về mục quy định chung, theo đó hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản, hợp đồng dịch vụ tƣ vấn bất động sản và hợp đồng dịch vụ quản lý bất động sản. Khác với LKDBĐS năm 2006 khi quy định dàn trải, 16 chi tiết từng loại hợp đồng dịch vụ thì LKDBĐS sửa đổi đƣa ra các nội dung chính cần phải có của hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản, trên cơ sở đó, từng loại hình kinh doanh dịch vụ sẽ xây dựng hợp đồng phù hợp. Ngoài việc tiếp tục quy định hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải lập thành văn bản, việc công chứng, chứng thực do các bên thoả thuận thì LKDBĐS sửa đổi còn quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, theo đó, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thoả thuận, trƣờng hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực, trong trƣờng hợp các bên không có thoả thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký hợp đồng. 2.2. Thực trạng áp dụng pháp luật về dịch vụ môi giới trên sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam 2.2.1. Đánh giá tổng quan về dịch vụ môi giới trên sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam Mặc dù pháp luật kinh doanh bất động sản nói chung và pháp luật kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản nói riêng mới ra đời, đã và đang trong quá trình hoàn thiện song có thể khẳng định rằng lĩnh vực pháp luật này đã có tác động tích cực đến hoạt động của các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản, góp phần không nhỏ vào sự phát triển nhanh và lành mạnh của thị trƣờng bất động sản [48; tr105]. Dịch vụ môi giới bất động sản chủ yếu phát triển mạnh ở các thành phố lớn nhƣ Thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và tại các khu đô thị mới, các khu công nghiệp có nhu cầu cao về chỗ ở, về văn phòng, trụ sở làm việc, nơi có thị trƣờng bất động sản phát triển sôi động. Hàng hóa môi giới chủ yếu là nhà ở, quyền sử dụng đất ở và văn phòng làm việc, chƣa có nhiều sản phẩm môi giới là các dự án, các công trình lớn... Hiện nay, đã có không ít tổ chức ra đời và hoạt động dƣới hình thức là các công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, với phƣơng thức hoạt động khá bài bản thông qua các SGDBĐS. Những tổ chức này tìm kiếm nguồn cung từ các dự án của các nhà đầu tƣ, các công ty xây dựng... Họ có đăng ký hành nghề, có trụ sở làm việc, thông tin cung cấp có độ tin cậy khá cao và kê khai nộp thuế đầy đủ. Sự phát triển của hoạt động môi giới bất động sản thời gian gần đây đã thực sự trở nên chuyên nghiệp hơn. Trƣớc đây, vai trò của ngƣời môi giới chỉ cần tìm mối giới thiệu cho khách hàng mua hoặc bán một sản phẩm là xem nhƣ hoàn thành trách nhiệm. Vai trò môi giới bất động sản hiện nay, ngoài việc giới thiệu sản phẩm đến khách hàng, họ còn cung cấp cả giải pháp cho khách hàng, nhƣ cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác về sản phẩm cho khách hàng, tƣ vấn cho khách hàng nên hay không nên mua sản phẩm, kỳ vọng về khả năng sinh lợi của sản phẩm ra sao... Do vậy, hoạt động môi giới không chuyên nghiệp sẽ bị đào thải bởi sự cạnh tranh của thị trƣờng. Cách tốt n

Các file đính kèm theo tài liệu này:

  • pdflkt_nguyen_thi_hien_hoan_thien_phap_luat_ve_dich_vu_moi_gioi_bat_dong_san_tren_san_giao_dich_kinh_do.pdf
Tài liệu liên quan