Chuyên đề Công tác thẩm định dự án xin vay vốn tại Ngân hàng phát triển nhà đồng bằng sông Cửu Long chi nhánh Hà Nội: thực trạng và giải pháp

(vòng) 3,22 3,16 3,68 4.Kỳ thu tiền bình quân (ngày) 56,15 142,3 132,7 5.Hiệu quả sử dụng tài sản (lần) 1,16 0,86 1,08 Các chỉ tiêu cân nợ (%) 6.Nợ phải trả/Tổng tài sản (%) 30,06 25,98 29,07 7.Nợ phải trả/Nguồn vốn chủ sở hữu (%) 19,3 23,6 30,4 8.Nợ quá hạn/Tổng dư nợ ngân hàng (%) 0 0 0 Các chỉ tiêu thu nhập (%) 9.Tổng thu nhập trước thuế/Doanh thu thuần (%) 9,54 7,13 6,02 10.Tổng thu nhập trước thuể/Tổng tài sản có (%) 24,76 14,53 8,75 11.Tổng thu nhập trước thuế/nguồn vốn CSH (%) 35,40 19,63 12,33 Nguồn: Báo cáo thẩm định của MHB Hà Nội b.2. Đánh gía chung về tình hình tài chính: ● Các chỉ tiêu thanh khoản: Khả năng thanh toán ngắn hạn của xí nghiệp Chín Thái Bình ở mức độ trung bình. Khả năng thanh toán ở mức độ tương đối thấp. Khả năng thanh toán các khoản nợ của công ty phụ thuộc nhiều vào khả năng chuyển đổi hàng tồn kho thành tiền (năm 2005 là 60,44%, năm 2006 là 51,46%, năm 2007 là 56.12% trong cơ cấu tài sản ngắn hạn) và phụ thuộc nhiều vào công nợ phải thu của khách hàng (chiếm 19,38% khả năng thanh toán năm 2005, 36,68% năm 2006 và 28,16% năm 2007). Mặt khác trong cơ cấu nợ phải trả nợ ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn (năm 2005 là 84,69%, năm 2006 là 69,37% và năm 2007 là 76,53%) dễ làm cho công ty gặp khó khăn trong việc đáp ứng kịp thời các khoản nợ ngắn hạn này. Các khoản phải thu của xí nghiệp phần lớn phát sinh tại công trình mà công ty thi công tại địa bàn xa. Thực chất thì các khoản nợ phải thu này không đáng ngại vì chủ đầu tư của các công trình này là các cơ quan nhà nước, công ty lớn có thương hiệu trải dài từ Bắc tới Nam. Ngoài ra do đặc thù xây dựng do các yếu tố khách quan thường dẫn đến việc chậm trễ trong quá trình giải ngân thanh quyết toán các công trình có vốn đầu tư từ ngân sách nhà nước. Nhưng để đảm bảo khả năng thanh toán bằng tiền thì cần có những biện pháp thu nợ triệt để đẩy nhanh tiến độ thanh quyết toán các công trình đã hoàn thành để được chủ đầu tư thanh toán. ● Các chỉ tiêu hoạt động: Các chỉ tiêu hoạt động không cao. Tốc độ luân chuyển hàng tồn kho năm 2005 là 3,12 vòng, năm 2006 là 3,16 vòng và năm 2007 là 3,68 vòng chứng tỏ hàng tồn kho của công ty luôn ở mức cao. Hàng tồn kho của công ty chủ yếu là giá trị xây lắp các công trình đã và đang hoàn thành. Nguyên nhân là do phần lớn các công trình công ty đã thi công và đã nghiệm thu giai đoạn hoặc đã hoàn thành quyết toán từ các năm trước nhưng công ty chưa thực hiện việc xuất hóa đơn hạch toán doanh thu nên toàn bộ chi phí phát sinh hạch toán vào khoản mục chi phí sản xuất kinh doanh dở dang. Kỳ thu tiền bình quân trong năm 2005 đạt 56,15 ngày và năm 2006 đạt 142,3 ngày và năm 2007 là 132,7 ngày là tương đối hợp lý với ngành xây dựng. Hiệu quả sử dụng tài sản của công ty còn khá thấp năm 2005 thì một đồng tài sản trong kỳ tạo được 1,16 đồng doanh thu, năm 2006 thì 1 đồng tài sản chỉ tạo được 0,86 đồng doanh thu và năm 2007 chỉ tiêu này là 1,08 đồng. ● Các chỉ tiêu về cân nợ: Qua cơ cấu nguồn tài trợ của công ty ta thấy tỷ lệ nợ phải trả tính trên tổng tài sản cũng như so với nguồn vốn chủ sở hữu đều ở mức cao. Các khoản nợ của công ty chủ yếu là nợ ngắn hạn, nợ dài hạn không đáng kể, nguồn vốn hoạt động của công ty chủ yếu từ việc vay nợ của các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên trong năm 2007 khả năng tự tài trợ của công ty được cải thiện tỷ suất tự tài trợ đạt 30,4%. Công ty cần xem xét lại tính hợp lý của các chỉ số về hoạt động để từ đó có những giải pháp cải thiện để thực sự phát huy được tác dụng của đòn cân nợ. ● Các chỉ tiêu về khả năng sinh lời: Xét đặc thù lĩnh vực hoat động kinh doanh của công ty thì các chỉ tiêu về khả năng sinh lời của công ty ở mức tạm đựơc. Tuy nhiên đơn vị cần xem xét các biện pháp tiết kiệm chi phí để góp phần nâng cao hơn nữa hiệu quả hoạt động cho phù hợp. Nhận xét: Tình hình tài chính của công ty lành mạnh và ở mức độ trung bình, đơn vị làm ăn có hiệu quả, sự phụ thuộc vào nguồn tài chính bên ngoài không lớn. Thẩm định thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm: TP Hà Đông nằm ở cửa ngõ thủ đô, sắp tới việc mở rộng thủ đô sẽ sang cả tỉnh Hà Tây, điều này có nghĩa là TP Hà Đông sẽ là một phần của thủ đô Hà Nội. Điều này có ảnh hưởng đến giá trị của đất đai, nhà cửa ở TP Hà Đông. Nhu cầu về nhà ở chung cư của người dân ngày càng tăng. Khi thành phố Hà Tây sát nhập vào TP Hà Nội các chính sách khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư nhiều hơn vào Hà Đông, do vậy nhu cầu về văn phòng cũng tăng. Hơn nữa, khi đời sống người dân nâng cao thì nhu cầu về dịch vụ vui chơi giải trí ngày càng tăng. Tuy nhiên hiện nay việc đầu tư vào lĩnh vực này ở TP Hà Đông chưa thật sự nhiều, chủ yếu vẫn tập trung trong khu vực nội thành TP Hà Nội. Ở dự án này của xí nghiệp Chín Thái Bình không chỉ tập trung hướng vào khách hàng cá nhân có nhu cầu mua nhà ở chung cư, mà còn hướng tới khách hàng là các doanh nghiệp có mục đích thuê văn phòng, khu thương mại. Với khách hàng mục tiêu trên sẽ tạo ra tiềm năng rất lớn cho dự án đầu tư xây dựng của xí nghiệp. Mặt khác giá bán chung cư và giá thuê văn phòng, khu thương mại của dự án này chỉ bằng 84% so với dự án của công ty khác trên địa bàn, giá bán căn hộ chung cư là 14,000,000 đồng/m2, giá thuê văn phòng, khu thương mại là 240,000/m2/tháng và đơn giá này sẽ tăng thêm 5% cho từng năm. Với những yếu tố trên có thể khẳng định rằng dự án đầu tư xây dựng khu căn hộ chung cư, văn phòng dịch vụ của xí nghiệp xây dựng Chín Thái Bình là hoàn toàn có khả năng cạnh tranh trên thị trường. d. Thẩm định kỹ thuật của dự án: Quy mô dự án: 287.192.000.000 đồng với tổng diện tích là 22,054 m2 ● Dự án xây dựng bao gồm các hạng mục: Xây dựng phần kỹ thuật cơ sở hạ tầng gồm : san lấp mặt bằng, hệ thống tường rào, cây xanh, tuyến đường giao thông trong dự án, hệ thống cấp thoát nước. Xây dựng phần công trình kiến trúc gồm: - Khu căn hộ chung cư với tổng diện tích là 16,880m2. Trong đó ta có chi tiết quy mô diện tích khu chung cư như sau: Bảng 1.8: Quy mô diện tích nhà chung cư Loại căn hộ Diện tích Tỷ lệ Số lượng/tầng Tổng số lượng tòa nhà A 192 m2 22.7% 1 căn 20 căn B 135.7 m2 32.2% 2 căn 40 căn C 117.2 m2 13.9% 1 căn 20 căn D 96.7 m2 22.9% 2 căn 40 căn E 70.2 m2 8.3% 1 căn 20 căn Tổng 844.0 m2 100% 7 căn 140 căn - Khu văn phòng trên diện tích là 3,260m2 - Khu thương mại trên diện tích là 1,914m2 Xây dựng hệ thống các công trình kỹ thuật: gồm hệ thống điện, nước, hệ thống chống mối, xử lý rác thải, hệ thống truyền hình thu chảo, tổng đài, hệ thống PCCC. ● Phần máy móc thiết bị: Thang máy 25+2 điểm dừng, tháng máy 5 điểm dừng, thang cuốn, trang thiết bị khối thương mại văn phòng, trạm biến áp, máy phát điện dự phòng, máy bơm nước sinh hoạt, tầng hầm; máy bơm nước chữa cháy. Qua thẩm định những hạng mục công trình và máy móc thiết bị này là phù hợp và cần thiết với dự án, và tổng vốn đầu tư dự tính. e. Tổ chức quản lý sản xuất và lao động: Giám đốc dự án là những người có trình độ đại học, có kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư xây dựng này. Công nhân đều là những người có kỹ thuật lành nghề, đã từng tham gia vào các công trình xây dựng khác. Vì vậy, có thể nói trình độ của đội ngũ nhân sự là khá tốt, có thể đáp ứng được nhu cầu xây dựng công trình. f. Thẩm định tài chính dự án: f.1. Thẩm định tổng vốn đầu tư và tiến độ bỏ vốn của dự án: Bảng 1.9: Tổng hợp tổng vốn đầu tư ĐVT: đồng STT Nội dung Giá trị trước thuế Thuế GTGT Giá trị sau thuế 1 Chi phí xây dựng 182,627,908,000 18,262,790,800 200,890,698,800 2 Chi phí trang thiết bị 22,433,985,189 1,207,699,259 23,641,684,448 3 Chi phí quản lý dự án và chi phí khác 21,989,350,402 1,788,811,254 23,778,161,656 4 Chi phí đầu tư vào đất 11,893,284,000 11,893,284,000 5 Dự phòng 11,352,562,180 1,135,256,218 12,487 818 398 6 Lãi vay trong thời gian xây dựng 14,500,000,000 14,500,000,000 Tổng cộng vốn đầu tư 264,797,089,771 22,394,557,531 287,191,647,302 Nguồn: Hồ sơ vay vốn của khách hàngi Chi tiết về tính toán tổng vốn đầu tư xem ở bảng 1.10 phụ lục Như đã phân tích và thẩm định về khía cạnh kỹ thuật của dự án như ở trên, cho thấy tổng mức đầu tư như vậy là hợp lý. Kế hoạch đầu tư và tiến độ bỏ vốn của dự án như bảng sau: Bảng 1.11: Kế hoạch đầu tư của dự án ĐVT: đồng STT Nội dung Tổng Thời gian xây dựng QI/2008 QII/2008 QIII/2008 QIV/2008 QI/2009 QII/2009 QIII/2009 QIV/2009 1 Phần nền, móng 52,371,778,800 36,660,245,160 15,711,533,640 2 Xây dựng tầng kỹ thuật, khối văn phòng, căn hộ 147,851,000,000 24,641,833,333 24,641,833,333 24,641,833,333 24,641,833,333 24,641,833,333 24,641,833,333 3 Sân vườn 667,920,000 333,960,000 333,960,000 4 Chi phí thiết bị 23,641,684,448 5,910,421,112 5,910,421,112 5,910,421,112 5,910,421,112 5 Chi phí quản lý 23,778,161,656 2,972,270,207 2,972,270,207 2,972,270,207 2,972,270,207 2,972,270,207 2,972,270,207 2,972,270,207 2,972,270,207 6 Tiền sử dụng đất 11,893,284,000 11,893,284,000 7 Lãi vay 14,500,000,000 2,071,428,571 2,071,428,571 2,071,428,571 2,071,428,571 2,071,428,571 2,071,428,571 2,071,428,571 8 Dự phòng 12,487,818,398 1,783,974,057 1,783,974,057 1,783,974,057 1,783,974,057 1,783,974,057 1,783,974,057 1,783,974,057 Tổng cộng 287,191,647,302 51,525,799,367 22,539,206,475 31,469,506,169 31,469,506,169 37,379,927,281 37,379,927,281 37,713,887,281 37,713,887,281 Nguồn: hồ sơ vay vốn của khách hàng Bảng 1.12: Kế hoạch huy động vốn của dự án ĐVT: đồng Tổng Thời gian xây dựng QI/2008 QII/2008 QIII/2008 QIV/2008 QI/2009 QII/2009 QIII/2009 QIV/2009 287,191,647,302 51,525,799,367 22,539,206,475 31,469,506,169 31,469,506,169 37,379,927,281 37,379,927,281 37,713,887,281 37,713,887,281 287,191,647,302 51,525,799,367 22,539,206,475 31,469,506,169 31,469,506,169 37,379,927,281 37,379,927,281 37,713,887,281 37,713,887,281 51,964,647,302 1,525,799,367 243,506,475 9,173,806,169 1,741,906,169 9,652,927,281 9,652,927,281 9,986,887,281 9,986,887,281 50,000,000,000 50,000,000,000 185,227,000,000 22,295,700,000 22,295,700,000 29,727,600,000 27,727,000,000 27,727,000,000 27,727,000,000 27,727,000,000 Nguồn: hồ sơ vay vốn của khách hàng So sánh giữa kế hoạch đầu tư và kế hoạch huy động vốn, thấy rằng nhu cầu về vốn là lớn hơn khả năng về vốn có thể huy động, tuy nhiên, chênh lệch này cũng không đáng kể, có thể điều chỉnh một số loại chi phí nhằm đáp ứng đủ vốn cho dự án, không làm ảnh hưởng tới tiến độ xây dựng ví dụ như xem xét về khoản dự phòng xem có thể giảm được không?.... f.2. Thẩm định cơ cấu nguồn vốn: Bảng 1.13: Cơ cấu nguồn vốn đầu tư cho dự án Nội dung Giá trị (VNĐ) Tỷ lệ Chi phí vốn 1. Vốn tự có và coi như tự có 51,964,647,302 18% 25% 2.Vốn vay ngân hàng 50,000,000,000 17% 16% 3. Vốn huy động từ nguồn khác (doanh thu nhận trước) 185,227,000,000 65% 0% Tổng 287,191,647,302 100% Nguồn: báo cáo thẩm định của MHB Hà Nội Cơ cấu nguồn vốn của dự án này là khá tốt, do khoản doanh thu của khách hàng xí nghiệp nhận trước và chi phí vốn của nguồn này là 0%, tuy nhiên phần vốn tự có có chi phí sử dụng vốn khá cao 25%, nghĩa là chi phí cơ hội của nguồn vốn tự có khi thực hiện dự án là 25%. Vậy chi phí sử dụng vốn trung bình là 7.31%. f.3. Thẩm định xác định doanh thu, chi phí, lợi nhuận, dòng tiền: ● Kiểm tra tính toán doanh thu: Doanh thu của dự án bao gồm rất nhiều nguồn: + Doanh thu từ bán căn hộ chung cư, doanh thu khai thác văn phòng = đơn giá * diện tích. Dự kiến số căn hộ chung cư được đặt trước trong thời gian xây dựng, số tiền thu được từ khách hàng mua căn hộ chung cư sẽ thu về trong 3 năm, năm 2008 thu 30% giá trị căn hộ, năm 2009 là 45%, năm 2010 là 25%. + Doanh thu khai thác văn phòng cho thuê, khu thương mại hàng năm = đơn giá/tháng * 12 * diện tích * 5% mức tăng đơn giá cho thuê hàng năm. Đối với chuyển nhượng văn phòng, xí nghiệp dự kiến thu tiền về trong 4 năm. Trong đó, năm 2008 thu về 15% giá trị văn phòng chuyển nhượng, năm 2009 là 20%, năm 2010 là 55% và năm 2011 là 10%. Tuy thời gian xây dựng dự án kéo dài từ quý I năm 2008 đến quý IV năm 2009, nhưng hạng mục nào xây dựng xong xí nghiệp sẽ đưa vào khai thác và sử dụng luôn. Hạng mục văn phòng cho thuê, khu thương mại dự kiến công suất khai thác năm 2008 là 70%, năm 2009 là 80%, năm 2010 là 90%, năm 2011 là 95%, và kể từ năm 2012 công suất khai thác sẽ là 100%. + Doanh thu thu lệ phí gửi xe, tiền vệ sinh, thang máy của khu chung cư hàng năm = số căn hộ * đơn giá/căn hộ/tháng * 12 * 5% mức tăng đơn giá hàng năm. Tỷ lệ thu phí ứng với công suất khai thác của từng hạng mục công trình. + Doanh thu từ thu phí quản lý khối văn phòng, khu thương mại = đơn giá/tháng * 12* 5% mức tăng đơn giá hàng năm * tỷ lệ thu phí * diện tích. Cách tính doanh thu này là hoàn toàn hợp lý và đầy đủ các khoản thu. Cùng với các tỷ lệ về công suất khai thác, tỷ lệ thu phí là phù hợp với nhu cầu thị trường. Bảng 1.14: Doanh thu hàng năm của dự án Hạng mục Giá trị Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018 Năm 2019 A. doanh thu bán căn hộ chung cư - Đơn giá (1000đ/m2) 14,000 - Diện tích (m2) 16,880 - % thu tiền hàng năm 100% 30% 45% 25% 0% 0% - Doanh thu (1000đ) 70,896,000 106,344,000 59,080,000 0 0 B. doanh thu khai thác văn phòng B1. Doanh thu chuyển nhượng - Đơn giá (1000đ/m2) 14,000 - Diện tích chuyển nhượng (m2) 1,630 - % thu tiền hàng năm 100% 15% 20% 55% 10% - Tỷ lệ chuyển nhượng/tổng DT văn phòng 50% Doanh thu (1000đ) 3,423,000 4,564,000 12,551,000 2,282,000 0 0 B2. Doanh thu cho thuê - Đơn giá cho thuê (USD/m2/tháng) 15 - Tỷ giá quy đổi tạm tính (1000VND/USD) 16 - Đơn giá (1000đ/m2.th¸ng) 240 240 252 265 278 292 306 322 338 355 372 - Mức tăng đơn giá cho thuê hàng năm 5% - Diện tích cho thuê (m2) 1,630 - Thời gian cho thuê (th¸ng) 12 - Công suất khai thác 70% 80% 90% 95% 100% 100% 100% 100% 100% 100% - Tỷ lệ cho thuê/tổng DTVP 50% - Doanh thu (1000đ) 3,286,080 3,943,296 4,658,018 5,162,637 5,706,073 5,991,376 6,290,945 6,605,492 6,935,767 7,282,555 C. doanh thu khai thác Khu TM - Đơn giá cho thuê (USD/m2/tháng) 15 - Tỷ giá quy đổi tạm tính( 1000VND/USD) 16 - Đơn giá (1000đ/m2.tháng) 240 240 252 265 278 292 306 322 338 355 372 - Mức tăng đơn giá cho thuê hàng năm 5% - Diện tích cho thuê (m2) 1,914 - Thời gian cho thuê (tháng) 12 - Công suất khai thác 70% 80% 90% 95% 100% 100% 100% 100% 100% 100% - Doanh thu (1000đ) 3,858,624 4,630,349 5,469,600 6,062,139 6,700,259 7,035,272 7,387,036 7,756,388 8,144,207 8,551,418 D. Thu lệ phí trông xe, tiền VS, thang máy từ khu chung cư - Số lượng căn hộ 140 - Đơn giá (1000đ/hộ/tháng) 300 300 315 331 347 365 383 402 422 443 465 - Mức tăng đơn giá hàng năm 5% - Tỷ lệ thu phí 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% - Thời gian thu phí (tháng) 12 - Doanh thu (1000đ) 504,000 529,200 555,660 583,443 612,615 643,246 675,408 709,179 744,638 781,869 E. Thu phí quản lý khu VP, TM E1. Văn phòng chuyển nhượng - Đơn giá chuyển nhượng(1000đ/m2/tháng) 4 4 4.2 4.4 4.6 4.9 5.1 5.4 5.6 5.9 6.2 - Mức tăng đơn giá hàng năm 5% - Tỷ lệ thu phí 90% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% - Thời gian thu phí(tháng) 12 - Diện tích (m2) 1630 - Doanh thu (1000đ) 70,416 82,152 86,260 90,573 95,101 99,856 104,849 110,092 115,596 121,376 E2. Văn phòng cho thuê - Đơn giá (1000đ/m2/tháng) 4 4 4.2 4.4 4.6 4.9 5.1 5.4 5.6 5.9 6.2 - Mức tăng đơn giá hàng năm 5% - Tỷ lệ thu phí 70% 80% 90% 95% 100% 100% 100% 100% 100% 100% - Thời gian thu phí (tháng) 12 - Diện tích (m2) 1630 - Doanh thu (1000đ) 54,768 65,722 77,634 86,044 95,101 99,856 104,849 110,092 115,596 121,376 E3. Khu thương mại - Đơn giá (1000đ/m2/tháng) 4 4 4.2 4.4 4.6 4.9 5.1 5.4 5.6 5.9 6.2 - Mức tăng đơn giá hàng năm 5% - Tỷ lệ thu phí 70% 80% 90% 95% 100% 100% 100% 100% 100% 100% - Thời gian thu phí (tháng) 12 - Diện tích 1914 - Doanh thu (1000đ) 64,310 77,172 91,160 101,036 111,671 117,255 123,117 129,273 135,737 142,524 Tổng doanh thu 74,319,000 110,908,000 79,469,198 11,609,891 10,938,331 12,085,872 13,320,821 13,986,862 14,686,205 15,420,515 16,191,541 17,001,118 Nguồn: hồ sơ vay vốn của khách hàng ● Kiểm tra tính toán chi phí vận hành hàng năm: Chí phí vận hành sau khi dự án đi vào hoạt động bao gồm: + Chi phí tiền lương cho >> Giám đốc (4 triệu VNĐ/tháng, hệ số lương sau 3 năm tăng k = 1.1). >> Phó giám đốc (3.5 triệu VNĐ/tháng, hệ số lương sau 3 năm tăng k = 1.1). >> Cán bộ gián tiếp (2.5 triệu VNĐ/tháng, hệ số lương sau 3 năm tăng k=1.1). >> Công nhân trực tiếp (2 triệu VNĐ/tháng, hệ số lương sau 3 năm tăng k=1.1). + Chi phí BHXH, BHYT bằng 19% chi phí tiền lương. + Chi phí khác cho bộ máy: tạm tính bằng 10% chi phí tiền lương + Chi phí cho việc duy tu, bảo dưỡng công trình: tính bằng 0.2% (xây lắp + thiết bị) sau đó mỗi năm tăng 5%. Bảng 1.15: Chi phí vận hành hàng năm. ĐVT: 1000 đồng Hạng mục Số lượng Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020 1. Chi phí vận hành kinh doanh công trình 387,000 387,000 387,000 425,700 425,700 425,700 504,570 504,570 504,570 555,027 555,027 a. Chi phí tiền lương Giám đốc (mức lương 4.000.000đ/tháng) (hệ số lương sau 3 năm tăng k=1.1) 1 48,000 48,000 48,000 52,800 52,800 52,800 58,080 58,080 58,080 63,888 63,888 Phó giám đốc (mức lương 3.500.000đ/tháng) (hệ số lương sau 3 năm tăng k=1.1) 1 42,000 42,000 42,000 46,200 46,200 46,200 50,820 50,820 50,820 55,902 55,902 Cán bộ gián tiếp (mức lương 2.500.000đ/tháng) (hệ số lương sau 3 năm tăng k=1.1) 3 90,000 90,000 90,000 99,000 99,000 99,000 108,900 108,900 108,900 119,790 119,790 Công nhân trực tiếp (mức lương 2.000.000đ/tháng, hệ số lương sau 3 năm tăng k=1.1) 5 120,000 120,000 120,000 132,000 132,000 132,000 145,200 145,200 145,200 159,720 159,720 - Cộngg chi a 300,000 300,000 300,000 330,000 330,000 330,000 363,000 363,000 363,000 399,300 399,300 b. Chi phí BHXH, BHYT Bằng 19% tiền lương 57,000 57,000 57,000 62,700 62,700 62,700 68,970 68,970 68,970 75,867 75,867 c. Chi phí khác cho bộ máy tạm tính bằng 10% tiền lương 30,000 30,000 30,000 33,000 33,000 33,000 72,600 72,600 72,600 79,860 79,860 2. Chi phí duy tu bảo dưỡng công trình Tính 0.2% (XL +TB), sau mỗi năm tăng 5% 410,124 430,630 452,161 474,770 498,508 523,433 549,605 577,085 605,940 636,237 668,048 3. Khấu hao 3,249,297 3,249,297 3,249,297 3,249,297 3,249,297 3,249,297 3,249,297 3,249,297 3,249,297 3,249,297 0 Chi phí chưa bao gồm khấu hao 797,124 817,630 839,161 900,470 924,208 949,133 1,054,175 1,081,655 1,110,510 1,191,264 1,223,075 Chi phí bao gồm khấu hao 4,046,421 4,066,927 4,088,459 4,149,767 4,173,505 4,198,431 4,303,472 4,330,953 4,359,807 4,440,561 1,223,075 ● Kiểm tra tính khấu hao: Thiết bị tính khấu hao trong 10 năm; văn phòng cho thuê, khu thương mại sẽ được tính khấu hao trong vòng 20 năm. Phương pháp tính khấu hao là phương pháp tuyến tính (hay phương pháp khấu hao đường thẳng). Cụ thể về tính toán khấu hao bảng 1.16 phần phụ lục. ● Kiểm tra kế hoạch trả nợ ngân hàng: Thời gian ân hạn trả nợ gốc là 24 tháng. Lãi vay ngân hàng 15.6% năm 2008, năm 2009 và 2010 là 16%. Bảng 1.17: Kế hoạch trả nợ ngân hàng. ĐVT: đồng Thời gian xây dựng Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Nợ đầu kỳ 0 50,000,000,000 50,000,000,000 Vay trong kỳ 50,000,000,000 0 0 Trả nợ gốc trong kỳ 0 0 50,000,000,000 Lãi vay phải trả trong kỳ 6,500,000,000 8,000,000,000 8,000,000,000 Lãi vay tính vào CPHĐ 0 0 8,000,000,000 Dư nợ cuối kỳ 50,000,000,000 50,000,000,000 0 Nguồn: hồ sơ vay vốn của khách hàng ● Kiểm tra lợi nhuận: Theo kết quả thẩm định thì dự án này hoạt động cho đến năm 2019, bắt đầu từ năm 2010 dự án đã có lợi nhuận. Như phân tích ở trên, tuy dự án xây dựng trong 2 năm nhưng hạng mục nào xong sẽ được đưa vào khai thác sử dụng luôn, do vậy đến năm 2010 dự án này đã có lãi. Trong đó tỷ lệ thuế VAT đầu vào được khấu trừ và tỷ lệ VAT đầu ra là 10% nên tổng VAT phải nộp của dự án này là 10,861,242,000 đồng, thuế thu nhập doanh nghiệp là 28% tính từ năm 2010. Bảng 1.18 là tính toán chênh lệch VAT và bảng 1.19 là tổng hợp kết quả kinh doanh của dự án (phần phụ lục). ● Kiểm tra xác định dòng tiền: Dự án này huy động từ 3 nguồn vốn là vốn tự có chiếm 18% tổng vốn đầu tư và chi phí vốn là 25%/năm, vốn vay ngân hàng chiếm 17% với mức lãi suất là 16%/năm, và vốn huy động từ nguồn khác chiếm 65% có chi phí sử dụng vốn bằng 0%. Với cơ cấu nguồn vốn và chi phí sử dụng vốn như trên, thì chi phí sử dụng vốn trung bình là 7.31%/năm. Bảng 1.20: Dòng tiền hàng năm của dự án ĐVT: 1000 đồng N¨m 2008 N¨m 2009 N¨m 2010 N¨m 2011 N¨m 2012 N¨m 2013 N¨m 2014 N¨m 2015 N¨m 2016 N¨m 2017 N¨m 2018 N¨m 2019 Doanh thu 74,319,000 110,908,000 79,469,198 11,609,891 10,938,331 12,085,872 13,320,821 13,986,862 14,686,205 15,420,515 16,191,541 17,001,118 Giá trị thanh lý TSCD 19,473,448 Dòng tiền vào 74,319,000 110,908,000 79,469,198 11,609,891 10,938,331 12,085,872 13,320,821 13,986,862 14,686,205 15,420,515 16,191,541 36,474,566 Đầu tư tài sản cố định 137,004,018 150,187,629 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Chi phí vận hành 0 0 797,124 817,630 839,161 900,470 924,208 949,133 1,054,175 1,081,655 1,110,510 1,191,264 Chi phí lãi vay 0 0 8,000,000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Chênh lệch VAT phải nộp 0 0 281,883 981,115 918,106 1,016,855 1,126,965 1,185,248 1,239,275 1,303,533 1,371,003 1,437,259 Dòng tiền ra 137,004,018 150,187,629 9,079,007 1,798,745 1,757,268 1,917,324 2,051,173 2,134,381 2,293,451 2,385,188 2,481,512 2,628,523 Dòng tiền thuần trước thuế -62,685,018 -39,279,629 70,390,192 9,811,146 9,181,063 10,168,547 11,269,648 11,852,480 12,392,754 13,035,327 13,710,028 33,846,043 Thuế thu nhập 0 0 18,799,450 1,837,318 1,660,895 1,937,390 2,245,698 2,408,891 2,560,168 2,740,088 2,929,005 3,114,523 Dòng tiền thuần sau thuế -62,685,018 -39,279,629 51,590,741 7,973,829 7,520,169 8,231,157 9,023,950 9,443,589 9,832,586 10,295,239 10,781,023 30,731,519 Dòng tiền thuần tích luỹ -62,685,018 -101,964,647 -50,373,906 -42,400,077 -34,879,909 -26,648,751 -17,624,802 -8,181,213 1,651,373 11,946,612 22,727,635 53,459,155 Nguồn: Báo cáo thẩm định của MHB Hà Nội Bảng 1.21: Dòng tiền chiết khấu ĐVT: 1000 đồng Năm đầu tư 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 Lãi suất bình quân 7.31% Hệ số chiết khấu 1.00 0.93 0.87 0.81 0.75 0.70 0.65 0.61 0.57 0.53 0.49 0.46 Dòng tiền chiết khấu -62,685,018 -36,604,188 44,802,119 6,452,932 5,671,281 5,784,661 5,909,858 5,763,428 5,592,100 5,456,410 5,324,685 14,144,297 Dòng tiền chiết khấu tích lũy -62,685,018 -99,289,206 -54,487,087 -48,034,155 -42,362,874 -36,578,213 -30,668,355 -24,904,928 -19,312,828 -13,856,418 -8,531,733 5,612,564 Nguồn: Báo cáo thẩm định của MHB Hà Nội. ● Các chỉ tiêu hiệu quả tài chính: Theo như tính toán dòng tiền chiết khấu ở trên thì: NPV = 5 612 564,47 nghìn đồng. IRR = 8,57%. Thời gian hoàn vốn đầu tư là 10.6 năm. Đến năm cuối cùng dự án thu được lãi. NPV > 0 dự án này có lãi, sau khi trừ đi chi phí lãi vay ngân hàng cùng chi phí cơ hội của vốn tự có, chủ đầu tư thu về được khoản tiền là 5 612 564,47 nghìn đồng, tỷ suất hoàn vốn nội bộ lớn hơn chi phí vốn bình quân. Như vậy có thể kết luận nếu chủ đầu tư thực hiện dự án này là có lãi. Tuy nhiên thì thời gian thu hồi vốn của dự án này là rất lâu, sẽ gây ra một số rủi ro nhất định cho chủ đầu tư cũng như ngân hàng. g. Phân tích độ nhạy: Xem xét sự thay đổi của NPV, IRR, thời gian hoàn vốn theo 2 trường hợp sau: ● Trường hợp 1: khi giá bán căn hộ chung cư giảm xuống Chỉ tiêu Giá bán nhà chung cư 12,000,000 11,500,000 11,332,000 NPV (nghìn đồng) 8,821,680,000 2,221,350,000 0 IRR 12.3% 7.16% 5.6% Thời gian hoàn vốn 4.4 10.6 13.0 ● Trường hợp 2: phần trăm thu tiền nhà chung cư của khách hàng thay đổi theo năm. Chỉ tiêu % thu tiền nhà chung cư 30%:50%:15%:5% 5%:7%:45%:43% NPV 8,821,680,000 0.0 IRR 12.3% 5.6% Thời gian hoàn vốn 4.4 13.0 Trường hợp tốt nhất là là giá bán nhà chung cư ở mức 12 triệu đồng/m2, và năm thứ nhất thu 30% giá trị căn nhà, năm thứ 2 là 50%, năm thứ 2 là 15% và năm thứ 4 là 5%. Trường hợp bất lợi nhất là khi giá bán nhà chung cư xuống mức 11332000 VNĐ/m2, và năm thứ nhất chỉ thu về từ khách hàng mua nhà 5% giá trị căn nhà, năm thứ 2 là 7%, năm thứ 3 là 45%, năm thứ 4 là 43%. Phân tích rủi ro và đề xuất biện pháp quản t