Đề tài Thực trạng và giải pháp trong việc phân tích tài chính dự án tại công ty đầu tư và phát triển nhà Hà Nội số 25

4 4 Thí nghiệm nén tĩnh cọc 160,000 14,545 145,455 5 Thí nghiệm siêu âm cọc 300,000 27,273 272,727 6 Thử biến dạng PIT 75,000 6,818 68,182 8 Thẩm định TKKT 57,320 5,211 52,109 9 Thẩm định TDT 55,628 5,057 50,571 10 Lập hồ sơ mời thầu xây lắp và phân tích đánh giá hồ sơ dự thầu 69,517 6,320 63,198 11 Lập hồ sơ mời thầu thiết bị và phân tích đánh giá hồ sơ dự thầu 15,730 1,430 14,300 12 Giám sát thi công phần xây lắp 500,242 45,477 454,766 13 Giám sát thi công phần thiết bị 25,652 2,332 23,320 14 Chi phí đấu nối nguồn điện, nớc 400,000 36,364 363,636 15 Chi phí BQL Dự án 801,002 72,818 728,184 17 Hoàn trả suất đầu t phân bổ hạ tầng 3,063,200 278,473 2,784,727 16 Bảo hiểm công trình XD 198,243 18,022 180,221 C Giai đoạn kết thúc dự án 102,960 9,360 93,600 18 Chi phí thẩm tra phê duyệt QT 46,800 4,255 42,545 19 Chi phí kiểm toán 56,160 5,105 51,055 IV Chi phí dự phòng (DP) : 6,756,843 595,892 6,160,951 V Lãi vay đầu t xây dựng 4,879,602 0 4,879,602 Tổng cộng 79,204,871 6,554,811 72,650,060 (tài liệu của dự án do công ty cung cấp) Chỉ tiêu kinh tế(bảng 2) A. SuÃt ÅÀu tũ x¿y dứng nhĂ ố Åũởc c¯n cử vĂo mằt b±ng giÔ x¿y dứng trận Åệa bĂn HĂ nồi n¯m 1999 Åọi vời nhĂ ố 3 tÀng x¿y thà lĂ 900.000 Åỏng/m2 sĂn SuÃt ÅÀu tũ x¿y dứng theo Bồ X¿y dứng dứ kiẽn 1.400.000 Å/m2 sĂn bao gỏm chi phế mĩng, x¿y lºp phÀn th¿n vĂ hoĂn thiẹnͼ€meq Nguyận tºc ph¿n bõ :+ Ph¿n bõ theo chi phế x¿y lºp, thiẽt bệ + Ph¿n bõ theo diẹn tếch ÅÃt (Bao gỏm diẹn tếch ÅÃt nhà ố di d¿n N6, ÅÃt nhĂ ố kinh doanh N7-N8; ÅÃt càng cồng C1-C2-C3, ÅÃt nhĂ trầ T2, ÅÃt trũỗng hòc T1 vĂ diẹn tich ÅÃt XD nhĂ ố cao tÀng N1-N5) (Bao gỏm diẹn tếch ÅÃt x¿y dứng khu nhĂ ố di d¿n, nhĂ ố kinh doanh; diẹn tếch ÅÃt khu càng cồng CC1, CC2, CC3, nhĂ trầ, trũỗng hòc, bÊi Åó xe) Viẹc ÅÀu tũ Dứ Ôn phÔt triÍn khu Åà thệ mời Trung Hỉa - Nh¿n Chếnh mang lƠi nhừng lởi ếch xÊ hồi rÛ rẹt nhũ :- TƠo ra mồt quỷ nhĂ ố lờn phủc vủ nhu cÀu cÃp thiẽt vè nhĂ ố di d¿n phủc vủ càng tÔc giÂi phĩng mằt b±ng cớa ThĂnh phọ, bao gỏm : - TƠo cho Thớ Åà mồt khu Åà thệ mời cĩ ÅÀy Åớ hẹ thọng hƠ tÀng kỷ thuÄt vĂ hƠ tÀng xÊ hồi nhũ nhĂ trầ, trũỗng hòc, càng trềnh càng cồng...n¿ng cao Åièu kiẹn sọng cớa nh¿n d¿n trong khu vức - Chi phí thực hiện trong giai đoạn chuẩn bị đầu t gồm lập quy hoạch chi tiết, báo cáo kh thi, chi phí thẩm định phê duyệt.- Đầu t xây dựng các tuyến đờng cấp Thành phố (đờng 40m và 30m) cùng các hạng mục hạ tầng kỹ thuật có liên quan nh cấp thoát nớc, cấp điện thuộc tuyến đờng này.- Trong trờng hợp, Chủ đầu t phải vay vốn để đầu t xây dựng HTKT Thành phố thì sẽ đợc Thành phố thanh toán vốn và lãi vay. - Vốn đầu t xây dựng hạ tầng kỹ thuật của dự án trong phạm vi đất kinh doanh nhà ở.- Đầu t xây dựng nhà ở (nhà thấp tầng) trong phạm vi đất kinh doanh của Chủ dự án. Ngoài nguồn vốn tự có, Chủ đầu t có thể tạo nguồn vốn bằng cách sau : + Vốn huy động: Huy động từ các tổ chức, cá nhân có nhu cầu về nhà ở di dân theo phng thức ứng trớc hoặc cùng tham gia đầu t phát triển hạ tầng và nhà ở.+ Vốn vay : để góp phần đảm bảo vốn thực hiện dự án, Chủ dự án kiến nghị đợc vay vốn từ các quỹ Hỗ trợ phát triển, Quỹ phát triển nhà của Thành phố với lãi suất u đãi. Giai đoạn chuẩn bị đầu t : Chủ đầu t thực hiện các thủ tục đầu t xây dựng ban đầu của dự án bằng nguồn vốn ngân sách cấp. Giai đoạn thực hiện đầu t :  - Chủ đầu t thực hiện dự án theo các giai đoạn đầu t bằng vốn tự có, vốn huy động, vốn vay hoặc nguồn vốn di dân từ các dự án có nhu cầu tái định c. - Trong trờng hợp, Chủ đầu t phải ứng trớc vốn để đầu t xây dựng các hạng mục hạ tầng kỹ thuật cấp Thành phố (nguồn vốn ngân sách) thì đợc khấu trừ vào khoản tiền sử dụng đất phải nộp.  - Chủ đầu t dự án có thể thế chấp tài sản để vay vốn của các Ngân hàng trong nớc, các tổ chức tài chính nớc ngoài để đầu t theo các quy định về vay vốn hiện hành. Dự kiến nguồn vay là Quỹ đầu t phát triển nhà Thành phố với lãi suất u đãi với lãi suất 9%/năm và có tính đến khả năng huy động từ nội bộ dự án. Theo Šièu 28, khoÂn 1, LuÄt khuyẽn khếch ÅÀu tũ trong nũờc (sụa Åõi) sọ 3/1998/QH10 ngĂy 20/5/1998, chớ ÅÀu tũ Åũởc Quỷ hó trở ÅÀu tũ cớa NhĂ nũờc xem xẫt cho vay tến dủng trung hƠn vĂ dĂi hƠn vời lÊi suÃt ũu ÅÊi. Tỳ lẹ lÊi vay ũu ÅÊi lĂ 7%/n¯m Theo Nghệ Åệnh cớa Chếnh phớ sọ 28/1998/NŠ-CP ngĂy 11/5/1998 quy Åệnh chi tiẽt thi hĂnh LuÄt thuẽ giÔ trệ gia t¯ng ÅÊ Åũởc Quọc hồi nũờc Cồng hỉa xÊ hồi chớ nghễa Viẹt Nam khĩa IX thàng qua ngĂy 10/5/1997, mửc thuẽ suÃt lĂ 10% Åọi vời hoƠt Åồng x¿y lºp, lºp Åằt vĂ dệch vủ cho thuậ hƠ tÀng kỷ thuÄt (Šièu 7, khoÂn 3). Theo Thàng tũ sọ 106/1999/TT-BTC ngĂy 30/8/1999, mửc thuẽ suÃt giÔ trệ gia t¯ng Åũởc giÂm 50%. Do Åĩ mửc thuẽ suÃt Ôp dủng lĂ 5% Theo Šièu 20, khoÂn 1, Nghệ Åệnh cớa Chếnh phớ sọ 30/1998/NŠ-CP ngĂy 13/5/1998 quy Åệnh chi tiẽt thi hĂnh LuÄt Thuẽ thu nhÄp doanh nghiẹp ÅÊ Åũởc Quọc hồi nũờc Cồng hỉa xÊ hồi chớ nghễa Viẹt Nam khĩa IX thàng qua ngĂy 10/5/1997, mửc thuẽ thu nhÄp doanh nghiẹp lĂ 25%. (Bao gỏm diẹn tếch ÅÃt nhà ố di d¿n N8, ÅÃt nhĂ ố kinh doanh N6-N7; ÅÃt càng cồng C1-C2-C3, ÅÃt nhĂ trầ T2, ÅÃt trũỗng hòc T1 vĂ diẹn tich ÅÃt XD nhĂ ố cao tÀng N1-N5) Chủ đầu t kiến nghị đợc đầu t XD và kinh doanh nhà bán trên ô đất N7 để hỗ trợ thêm cho việc bán nhà ở di dân từ tầng 2 đến tầng 5 nhà ở N1-N5 theo giá quyết toán xây lắp (không có chi phí đầu t HTKT nội bộ và lãi vay trong thời gian XD). Trong trờng hợp này, Chủ đầu t đợc phép :+ Chuyển quyền sử dụng đất theo giá kinh doanh, đồng thời phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất và thanh toán tiền đầu t hạ tầng theo Suất đầu t hạ tầng 1m2 đất theo quyết toán xây dựng.+ Bán nhà xây thô theo giá kinh doanh trên cơ sở bù đắp chi phí đầu t và đảm bảo có lãi.Lợi nhuận thu đợc từ việc chuyển quyền sử dụng đất và bán nhà xây thô sẽ đợc dùng để hỗ trợ thêm cho hỗ trợ thêm cho việc bán nhà ở di dân từ tầng 2 đến tầng 5 nhà ở N1-N5 theo giá quyết toán xây lắp Theo cơ chế thực hiện dự án và tình hình giá cả bất động sản trong khu vực, giá bán đầu ra của dự án dự kiến nh sau : Tỷ lệ hỗ trợ lãi suất sau đầu t bằng 50% lãi suất tín dụng u đãi của Quỹ hỗ trợ phát triển là 50% x 7% = 3,5%. Suất đầu tư 1m2 sàn xây dựng văn phòng: 4.911.004 đồng/m2 B. Suất đầu tư hạ tầng kỹ thuật phân bổ vào 1m2 sàn XD: 129.889 đồng/m2 C. Suất đầu tư 1 m2 sàn xây dựng (bao gồm cả HTKT): 5.040.893 đồng/m2 Kế hoạch sử dụng vốn. Nguồn vốn đầu tư: Dự án đợc thực hiện từ các nguồn vốn sau : Vốn huy động từ khách hàng đăng ký thuê VP, khu siêu thị trước: Căn cứ vào nhu cầu của thị trờng kinh doanh nhà hiện nay chủ đầu tư đa ra các thông số về tỷ lệ khách hàng đăng ký mua nhà theo từng năm và tỷ lệ ứng trước vốn đầu tư. Vốn tự có của chủ đầu tư: Căn cứ vào điều kiện về vốn của chủ đầu tư và kế hoạch huy động vốn tư KH, Chủ đầu tư dự kiến sử dụng nguồn vốn tự có trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư và thực hiện đầu tư ( thiết kế, ...) Vốn vay thương mại: Căn cứ vào kế hoạch huy động vốn từ KH và nguồn vốn tự có, chủ đầu tư dự kiến sử dụng nguồn vốn vay trong giai đoạn thi công phần ngầm. Tiến độ phân bổ vốn được thực hiện qua bảng sau. Thời gian xây dựng là 2 năm. Bảng tiến độ phân bổ vốn đầu tư(bảng 3) (đơn vị: nghìn đồng) TT Nội dung Tổng vốn Thời gian xây dựng Quý IV/2005 Quý I/2006 Quý II/2006 Quý III/2006 Quý IV/2006 I Chuẩn bị đầu tư 242.661 242.661 2 Lập Báo cáo NCKT 226.529 226.529 3 Thẩm định BCNCKT 16.133 16.33 II Thực hiện đầu tư 67.222.805 1.985.566 13.864.161 13.329.161 14.268.411 23.775.506 A Chi phí xây lắp 54.054.100 - 13.043.900 13.043.900 13.983.150 13.983.150 1 Chi phí xây lắp khối nhà ở 9 tầng 52.175.600 13.043.900 13.043.900 13.043.900 13.043.900 2 Chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật 938.500 469.250 469.250 3 Phần lắp đặt hệ thống kỹ thuật 940.000 470.00 470.000 B Chi phí thiết bị 5.820.000 5,820,000 C Các chi phí khác 7.348.705 1.985.566 820.261 285.261 285.261 3.972.356 1 Khoan khảo sát địa chất 186.000 186.000 2 Thiết kế phí (TKP) 1.441.170 1.441.170 3 Thí nghiệm nén tĩnh cọc 160.000 160.000 4 Thí nghiệm siêu âm cọc 300.000 300.000 5 Thử biến dạng PIT 75.000 75.000 6 Thẩm định TKKT 57.320 57.320 7 Thẩm định TDT 55.628 55.628 8 Lập hồ sơ mời thầu xây lắp và phân tích đánh giá hồ sơ dự thầu 69.517 69.517 9 Lập hồ sơ mời thầu thiết bị và phân tích đánh giá hồ sơ dự thầu 15.730 15.730 10 Giám sát thi công phần xây lắp 500.242 125.061 125.061 125.061 125.061 11 Giám sát thi công phần thiết bị 25.652 25.652 12 Chi phí đấu nối nguồn điện, nớc 400.000 400.000 13 Chi phí BQL Dự án 801.002 160.200 160.200 160.200 160.200 160.200 14 Hoàn trả suất đầu t phân bổ hạ tầng 3.063.200 3.063.200 15 Bảo hiểm công trình XD 198.243 198.243 III Giai đoạn kết thúc dự án 102.960 - - - - 102.960 1 Chi phí thẩm tra phê duyệt QT 46.800 46.800 2 Chi phí kiểm toán 56.160 56.160 IV Chi phí dự phòng (DP) : 6.756.843 222.823 1.386.416 1.332.916 1.26.841 2.387.847 Tổng cộng: 74.325.269 2.451.050 15.250.577 14.662.077 15.695.252 26.266.312 Nguồn vốn dự kiến 74.325.269 1 Vốn tự có - - - - - - 2 Vốn huy động 18.581.317 612.763 3.812.644 3.665.519 3.923.813 6.566.578 3 Vốn vay ngân hàng 55.743.952 1.838.288 11.437.933 10.996.58 11.771.439 19.699.734 (Tài liệu dự án của công ty cấp) Kế hoạch huy động vốn từ khách hàng (bảng 4) Hạng mục Khối lượng Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 1. Diện tích khu VP và siêu thị cho thuê (m2) 6235 2. Đơn giá khai thác (tr.đ/m2/tháng) 0.15 3. Thời gian đăng ký thuê văn phòng (năm) 5.00 4. Số tháng (tháng/năm) 12.00 5. Tỷ lệ khách hàng đăng ký thuê theo thời gian (%) 10 25 25% 6. Tổng giá trị vốn huy động từ KH (tr.đồng) 5.011,5 12.528,8 12.528,8 7. Vốn huy động cộng dồn theo thời điểm 5.011,5 17.540,3 40.080,5 (Tài liệu dự án của công ty cấp) Các báo cáo tài chính dự kiến cho từng năm. Phương án kinh doanh. Các hạnh mục công trình Phục vụ kinh doanh(bảng 4) STT Hạng mục Đơn vị Diện tích sàn I Tầng hầm m2 1.918 1 Gara ôtô “ 1.709 2 Phòng kỹ thuật + thang “ 193 3 Bảo vệ “ 16 II Tầng 1 m2 1.968 1 Sảnh + thang + kỹ thuật “ 483 2 Văn phòng thương mại “ 899 3 Gian trưng bày giới thiệu sản phẩm “ 385 4 Kho hàng “ 58 5 Phòng nhân viên quản lý “ 38 6 Phòng thường trực “ 33 7 Khu vệ sinh “ 72 III Tầng 2 m2 1.968 1 Sảnh + thang + kỹ thuật “ 394 2 Siêu thị “ 1.010 3 Khu vui chơi giải trí “ 358 4 Khu dịch vụ “ 128 5 Kho hàng + thang nhân viên + vệ sinh “ 78 IV Tầng 3 m2 1.980 1 Sảnh + thang + kỹ thuật “ 483 2 Nhà hàng ăn uống(trong nhà+ngoài trời) “ 805 3 Giải khát (trong nhà+ngoài trời) “ 476 4 Kho + bếp “ 158 5 Phòng nghỉ nhân viên “ 28 6 Khu vệ sinh “ 75 V Tầng 4 – 8 m2 8.050 1 Sảnh + thang + kỹ thuật “ 382 2 Văn phòng thương mại “ 1.168 3 Khu vệ sinh “ 60 VI Tầng 9 m2 1.660 1 Sảnh + thang + kỹ thuật + hành lang “ 577 2 Phòng đa năng “ 547 3 Sân ngoài trời “ 426 4 Kho + Vệ sinh “ 110 VII Khối phụ trợ m2 3.340 1 Giao thông nội bộ + cây xanh + bãi đỗ xe “ 3.318 2 Diện tích xây dựng nhà bảo vệ “ 22 (Tài liệu dự án của công ty cấp) Các dịch vụ trực tiếp đưa vào để kinh doanh:(Bảng 5) Diện tích khai thác đ/v 1 Nhà hàng m2 1197 2 Cho thuê văn phòng - 4 tầng m2 3684 3 Cho thuê văn phòng - 2 tầng m2 2456 4 Phòng đa năng, sân ngoài trời m2 1421 5 Dịch vụ trông xe cái 100 (Tài liệu dự án của công ty cấp) Tiến độ khai thác dự án + Hoàn thành dự án và đa vào khai thác dự kiến vào quý II/2006. + Thời gian khai thác khu dịch vụ siêu thị và văn phòng dự kiến 50 năm, bắt đầu từ Quý II/2006 đến sau 50 năm (bằng thời hạn thuê đất) + Thời gian huy động vốn để xây dựng văn phòng bắt đầu từ Quý II/2005. Phương án Kinh doanh các hạng mục a. Phần siêu thị và để xe tầng hầm: + Phần diện tích kinh doanh khu siêu thị chủ đầu tư sẽ cho thuê hoặc sử dụng đảm bảo thu hồi vốn đầu tư và phù hợp với giá cả thị trờng. + Đối với khu vực gửi xe ô tô và xe máy sẽ do Ban quản lý chung c quản lý và khai thác chỉ mang tính chất phục vụ và đủ các chi phí. b. Phần văn phòng : + 100% Diện tích văn phòng chủ đầu tư sẽ cho thuê theo giá thị trường đảm bảo thu hồi vốn và có lãi. + Thời hạn khấu hao của khu kinh doanh dịch vụ và văn phòng là 20 năm. Kinh doanh trông giữ xe chỉ mang tính chất phục vụ đảm bảo các chi phí quản lý và các chi phí khác trích quỹ duy tu sửa bảo dỡng công trình. Đơn giá kinh doanh (bảng 6) 1. Nhà hàng siêu thị 1000đ/m2 145 2. Cho thuê văn phòng - 4 tầng 1000đ/m2 150 3. Cho thuê văn phòng - 2 tầng 1000đ/m2 160 4. Phòng đa năng, sân ngoài trời 1000đ/m2 150 5. Dịch vụ trông xe 1000đ/cái/tháng 300 Đơn giá kinh doanh là doanh thu dự kiến tính cho 1 đơn vị khai thác, bao gồm cả thuế giá trị gia tăng đối với loại hình kinh doanh dịch vụ. Doanh thu. Từ phương án kinh doanh đưa ra ta tính doanh thu cho từng năm, dựa vào nghiên cứu thị trường dự án mà dự báo được tỷ lệ thuê phù hợp cho từng năm. Việc dự báo doanh thu phải được nghiên cứu không được dự báo quá mức cũng như không đánh giá hết được tiềm năng của dự án, nó sẽ ảnh hưởng rất lớn đến việc đánh giá hiệu quả tài chính dự án. Cần phải có những hợp đồng thuê dài hạn để tránh được những rủi ro thất thu từ thời gian tìm người thuê. Cần có những kế hoạch cụ thể về Maketing về tổ chức... cho việc đạt được doanh thu dự kiến. Doanh thu của dự án chủ yếu thu từ các hoạt động sau: Nhà hàng Cho thuê văn phòng - 4 tầng Cho thuê văn phòng - 2 tầng Phòng đa năng, sân ngoài trời Dịch vụ trông xe Chi phí vận hành. Chi phí khấu hao tài sản cố định Khấu hao tài sản cố định được thực hiện theo Quyết định số 203/2003/QĐ-BTC ngày 12/12/2003 của Bộ Tài chính. + Thời gian khấu hao của công trình là 20 năm, tương đương với tỷ lệ trích khấu hao là 4%/năm. + Khấu hao phần thiết bị (thang máy, thiết bị phần HTKT)đợc tách riêng với thời hạn khấu hao là 7 năm tơng đơng với tỷ lê trích KH là gần 14,3%/năm Trích quỹ sửa chữa, nâng cấp tài sản cố định 1.00 %/năm + Quỹ sửa chữa TSCĐ : dùng để chi vào việc duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa những hư hỏng phát sinh trong quá trình hoạt động nhằm khôi phục lại năng lực hoạt động bình thường của tài sản cố định. + Quỹ nâng cấp TSCĐ: dùng để chi cho việc kéo dài thời gian sử dụng, nâng cao năng suất, tính năng tác dụng của tài sản cố định như cải tạo ; xây lắp ; trang bị bổ sung thêm cho tài sản cố định. Chi phí quản lý hành chính và khai thác chung cư : + Chi phí quản lý hành chính cho cán bộ quản lý chung cư trích từ quỹ do các hộ chung cư đóng góp và một phần doanh thu trông giữ xe toà nhà, bộ phận kinh doanh dịch vụ. Chi phí quản lý hành chính và khai thác khối văn phòng: + Chi phí quản lý công ty tính bằng 0,5% doanh thu dịch vụ khối văn phòng. + Chi phí vận hành toà nhà nh thang máy, điện nớc công cộng, chi phí kỹ thuật và điều hành trực tiếp toà nhà (đợc tính toán trong theo phụ lục ). Thuế thu nhập doanh nghiệp : 25% DT chịu thuế + Theo Điều 20, khoản 1, Nghị định số 30/1998/NĐ-CP ngày 13/5/1998 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế TNDN, mức thuế TNDN là 25%. + Thu nhập chịu thuế TNDN bằng doanh thu trừ các khoản chi phí hợp lý có liên quan đến thu nhập chịu thuế nh : giá thành xây dựng, thuế giá trị gia tăng và các chi phí hợp lý khác trong quá trình kinh doanh ... 2.4 Các chỉ tiêu phản ánh mặt tài chính của dự án. 2.4.1 Đánh giá năng lực tài chính của doanh nghiệp. - Vốn sở hữu doanh nghiệp: 7.000 triệu đồng - Vốn kinh doanh được huy động chủ yếu từ nguồn vốn tạo lập từ quá trình sản xuất kinh doanh, vốn huy động từ khách hàng mua nhà. - Địa bàn hoạt động chủ yếu tại địa bàn Hà nội như: Cầu Giấy, Từ Liêm, Tây Hồ, Thanh Xuân, Thanh Trì, Gia Lâm , Đống Đa, Hai Bà Trưng, Ba Đình và một số tỉnh khác như Lạng Sơn, Cao Bằng, Sơn La, Bắc Kạn, Hà Tây… - Doanh thu chủ yếu từ nhận thầu xây lắp. Bước đầu phát triển sản xuất kinh doanh các dự án đầu tư phát triển nhà và đô thị. Hiện nay Công ty đã được giao nhiệm vụ làm chủ đầu tư nhiều dự án phát triển nhà và đô thị như: Dự án xây dựng khu nhà ở để bán cuối đường Hồng Liên, quận Thanh Xuân; Dự án khu nhà ở để bán tại Kim Giang, phường Hạ Đình, quận Thanh Xuân, Hà Nội; Khu nhà ở để bán xã Mỹ Đình - Từ Liêm; Dự án trụ sở văn phòng cho thuê tại Xuân Đỉnh, huyện Từ Liêm; Khu đô thị Kiều Mai - Phú Diễn, huyện Từ Liêm, Hà Nội; Dự án nhà ở cho cán bộ Sở khoa học công nghệ Hà Nội; Tổ hợp văn phòng - Nhà ở cao tầng để bán tại Xã Đàn, quận Đống Đa, Hà Nội… Kết quả sản xuất kinh doanh trong 4 năm qua 2002 tới 2005 Chỉ tiêu \ Năm 2002 2003 2004 2005 1. Sản lượng 150 160 182 189 2. Tổng doanh thu 90.4 100.8 132.2 191.23 - Thuế VAT 4.52 5.04 6.511 9.05115 - Doanh thu thuần 85.9 94.06 186.6 180.055 3. Lợi nhuận 2.124 2.954 3.231 5.254 4. Nộp ngân sách 4.452 4.965 5.856 8.245 - Thuế VAT 3.214 3.123 4.845 6.126 - Thuế TNDN 0.965 1.124 1.154 1.425 - Thuế khác 23 23 23 23 5. Tiền lương - Tổng quỹ lương 14.784 16.124 20.254 25.235 - Tổng số CB CNV 1010 1540 1750 1850 - Thu nhập bình quân 1.15 1.2 1.43 1.45 Vốn tự có của Công ty( vốn cổ phần, vốn liên doanh, vốn huy động trước từ khách hàng) là 29.543 triệu đồng. Vốn vay ngân hàng thương mại là 55.743 triệu đồng. Vậy tỷ lệ vốn tự có trên vốn đi vay = 29.543/55743=0.53(53%). Vậy tỷ lệ này đảm bảo độ an toàn về vốn. 2.4.2 Hiệu quả tài chính của dự án. Thời gian thu hồi vốn vay: 13,3 năm Tỷ suất thu hồi vốn nội bộ IRR 12,15 % Tỷ lệ chiết khấu 11,4 % Giá trị hiện tại ròng NPV 2.030.962,12 nghìn đồng NPV > 0 do vậy dự án hoàn toàn khả thi về mặt tài chính, quy mô lãi cả đời dự án là 2.030.962,12 nghìn đồng. Dự án hoàn toàn có thể đưa vào triển khai. IRR lớn hơn lãi vay đảm bảo mức sinh lợi cho dự án do vậy chỉ tiêu này cũng đưa ra một kết quả là dự án là hoàn toàn khả thi về mặt tài chính. Đời dự án là 50 năm nhưng thời gian hoàn vốn chỉ hơn 13 năm điều này là hoàn toàn hợp lý, Chủ đầu tư sẽ hoàn vốn và tiếp tục tái đầu tư. 2.4.3 Phân tích độ nhạy của dự án. Các đại lượng đầu vào thay đổi IRR Chỉ số nhạy cảm(%) Theo tính toán của dự án 12.15 Vốn đầu tư tăng 10% 11.45 -5,76 Giá thuê giảm 10% 11.22 -7,65 Chi phí vận hành giảm 10% 12 -1.23 Qua bảng tính toán ta thấy rằng tỷ suất lợi nhuận phụ thuộc chủ yếu vào giá thuế Văn phòng. Chương 3 Thực trạng và giải pháp trong việc phân tích tài chính dự án tại Công ty Đầu tư và phát triển nhà Hà Nội số 25. 1. Một số thành tựu đạt được Chúng ta đều biết rằng về nguyên tắc tất cả các dự án đầu tư đều phải qua bước thẩm định kỹ càng nhất là việc phân tích tài chính dự án trước khi quyết định đầu tư. Tuy nhiên đối với các dự án có quy mô nhỏ thì việc thẩm định sẽ đơn giản hơn so với các dự án có quy mô lớn. Sở dĩ như vậy là vì các dự án đầu tư có quy mô lớn thường đòi hỏi thời gian xây dựng dài, thường đòi hỏi vốn lớn, thời gian thu hồi vốn dài, do đó khó xác định các yếu tố liên quan quyết định đến hiệu quả tài chính dự án, trong tương lai như phương diện thị trường, độ nhạy của dự án... Trong những năm gần đây, hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư đã được Công ty Đầu tư và phát triển nhà HN số 25 đặc biệt coi trọng. Cán bộ của Ban quản lý dự án đã đi sâu, kiểm tra xem xét mọi mặt, mọi phương diện của dự án đầu tư. Từ đó phân tích, đánh giá kỹ càng để đưa ra kết luận cuối cùng là có đầu tư hay không ? Nỗ lực của cán bộ đã góp phần nâng cao hiệu quả của hoạt động thẩm định dự án nói chung và phân tích tài chính dự án nói riêng tại Công ty, loại bỏ các dự án không có hiệu quả hay không chắc chắn, có nhiều tính rủi ro và đưa ra quyết định đầu tư đối với các dự án được đánh giá khả thi, mang lại lợi nhuận cho Công ty. Cũng nhờ những nỗ lực của cán bộ Ban QLDA trong việc nâng cao chất lượng của quá trình phân tích tài chính dự án mà mức độ an toàn sử dụng vốn của Công ty theo đó cũng được nâng lên. Hay nói cách khác việc phòng ngừa rủi ro của Công ty cũng có cơ sở vững chắc hơn và có hiệu quả hơn. Trong vòng 5 năm trở lại đây, nhờ những cố gắng nâng cao chất lượng phân tích tài chính dự án mà số thất thoát cũng như việc treo các dự án của Công ty có xu hướng giảm xuống, những dự án sau khi hoàn thành đều hoạt động tốt lượng khách hàng tìm đến luôn tăng do việc dự báo khá chính xác nhu cầu thị trường. Hoàn thành tốt những chỉ tiêu doanh thu, lợi nhuận dự kiến. Các văn phòng cho thuê của Công ty luôn đạt mức chiếm hữu trên 75%. Mặt khác việc nghiên cứu xem xét phân tích tài chính dự án theo từng bước một cách kỹ càng cũng khiến cho doanh nghiệp xin vay vốn đầu tư trung dài hạn từ khi lập dự án đến khi đi vào hoạt động luôn phải chú ý đến hiệu quả sử dụng vốn của mình. Trong việc kiểm tra phân tích các phương diện của dự án cán bộ thẩm định sẽ một lần nữa giúp chủ đầu tư đánh giá mức độ hợp lý của tổng vốn đầu tư, thời điểm rót vốn, tiến độ của dự án .. . được sử dụng sao cho có hiệu quả nhất, tiết kiệm vốn, giảm các phần vốn sử dụng lãng phí kém hiệu quả trong đời hoạt động dự án. Nhờ đó đã giúp cho Công ty tiết kiệm hàng tỷ đồng vốn đầu tư. Các dự án đầu tư trung và dài hạn của Công ty từ những năm trước đây đã phát huy hiệu quả và đang trong giai đoạn hoàn vốn. Đây là những thành tựu mà hoạt động thẩm định dự án nói chung và phân tích tài chính dự án nói riêng tại Công ty Đầu tư và Phát triển nhà HN số 25 đạt được. Tuy còn nhỏ bé và cũng chưa phải là tất cả những gì mà Công ty mong đợi nhưng những thành công trên đây cũng là đáng mừng. Để đạt được những thành công hơn nữa về mọi mặt đòi hỏi phải không ngừng đổi mới, tăng cường hiệu quả phân tích tài chính dự án đầu tư, góp phần nâng cao hơn nữa về chất lượng kinh doanh của Công ty. 2. Những vấn đề còn tồn tại Qua thực trạng công tác phân tích tài chính dự án được tiến hành ở Công ty Đầu tư và Phát triển nhà HN số 25 ở trên, đồng thời căn cứ vào những chính sách, cơ chế hiện đang áp dụng, bên cạnh những thành tựu đạt được, em xin đưa ra các vấn đề cần phải xem xét để góp phần nâng cao hiệu quả công tác phân tích tài chính dự án tại Công ty. 2.1. Đa số chưa phân tích kỹ càng trên mọi phương diện của dự án. Việc phân tích toàn bộ mọi phương diện sẽ giúp cho việc phân tích tài chính dự án thêm chính xác do việc dự báo hợp lý mọi yếu tố. Một dự án để đánh giá có khả thi hay không thì phải phân tích trên 6 phương diện chính sau: Phân tích về sự cần thiết phải đầu tư, thẩm định về phương diện thị trường, thẩm định về phương diện kỹ thuật, thẩm định về phương diện tài chính, thẩm định về phương diện tổ chức quản lý, thẩm định về phương diện hiệu quả kinh tế xã hội. Việc phân tích cả 6 nội dung này sẽ đem lại sự nhìn nhận, đánh giá những ưu điểm nhược điểm của dự án một cách chính xác, toàn diện và đưa ra kết luận về tính khả thi của dự án một cách chắc chắn nhất. Muốn đánh giá một dự án thì phải đánh giá nhiều khía cạnh, vì các khía cạnh này có mối quan hệ mật thiết với nhau, tác động lẫn nhau, nhất là nó sẽ bổ trợ cho việc phân tích tài chính dự án trong việc đưa ra các dự báo vê doanh thu, chi phí, rủi ro...Một số tồn tại sau: Thứ nhất: Việc phân tích thị trường đánh giá khả năng cạnh tranh khả năng thâm nhập thị trường đối với sản phẩm của dự án liên qua đến nhiều vấn đề đòi hỏi phải có một kiến thức tổng hợp và sự nhậy bén về dự đoán trong tương lai. Vì hạn chế về trình độ của một cán bộ thẩm định nên nhiều khi việc phân tích này chưa đánh giá được khả năng cạnh tranh của sản phẩm, chưa đánh giá được mức độ thâm nhập thị trường của sản phẩm cũng như thị hiếu tiềm năng của người tiêu dùng trong tương lai đối với sản phẩm. Vì vậy trong nhiều trường hợp việc thẩm định về phương diện thị trường còn sơ sài mang tính lấy lệ là chủ yếu.. . đặc biệt đối với những sản phẩm mới, trên thị trường mới hay những sản phẩm đã được phát triển ồ ạt không có sự quản lý. Do đó dự án khi bắt triển khai mới nhận ra những bất ổn trong khâu tiêu thụ, ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của dự án. Thứ hai: Về phương diện kỹ thuật cũng sảy ra tình trạng tương tự. Do trình độ của cán bộ thẩm định tín dụng hạn chế, đồng thời ở nước ta việc có các trung tâm tư vấn về vấn đề này chưa có nhiều và chưa đạt chất lượng tốt nên về vấn đề kỹ thuật bản thân cán bộ thẩm định cũng như Công ty chưa đánh giá được tính tiên tiến của các máy móc, thiết bị của dự án. Máy móc thuộc thế hệ nào lạc hậu không ... có đảm bảo với công suất của việc sản xuất hay không? có đảm bảo vận hành t