Đề tài Rủi ro và đánh giá các rủi ro khi thẩm định dự án đầu tư bất động sản

cơ chế chính sách Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Cụ thể là: * Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng. * Các chính sách tác động trực tiếp như: • Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam. • Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố. • Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất… • Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS • Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS Hiện nay hệ thống pháp luật của Việt Nam vẫn chưa đồng bộ; hệ thống thuế chưa được đổi mới; hệ thống đăng ký bất động sản đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để có hệ thống quản lý công khai, minh bạch; chưa đủ dễ dàng trong thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng bất động sản tăng nguồn vốn đầu tư phát triển từ chính vốn tiềm ẩn trong bất động sản; chưa huy động được tiền tiết kiệm của dân vào đầu tư bất động sản; quy hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém; hệ thống cơ quan quản lý, cán bộ quản lý còn nhiều bất cập, chưa phục vụ tốt nhân dân; còn nhiều sai phạm trong áp dụng pháp luật mới về đất đai... Các thủ tục hành chính cũng quá rườm rà đến mức không cần thiết gây tốn kém về mặt thời gian và tiền bạc, làm lỡ cơ hội đầu tư... Tất cả đều xuất phát từ sự thiếu chuyên nghiệp của các cơ quan quản lý Nhà nước. Sự thiếu chuyên nghiệp thể hiện ở nhiều mặt, trong đó có hệ thống pháp lý: Một hành lang pháp lý chưa đầy đủ và chưa đủ mạnh đã gây ra sự thiếu thống nhất tổng thể để điều chỉnh. Các cơ chế chính sách với những chồng chéo, thiếu hụt và hiệu lực thấp dẫn đến khó áp dụng trong thực tế. Những vấn đề được xem là gây cản trở lớn nhất hiện nay là: thủ tục đầu tư, thủ tục giao đất còn nhiều rắc rối, không gắn với quyền của người sử dụng và sở hữu; việc đền bù, giải phóng mặt bằng và các vấn đề liên quan đến quy hoạch... Ví dụ như việc quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở, khu đô thị mới, căn hộ chung cư và văn phòng cho thuê còn thiếu một cơ chế điều tiết thoả đáng trong giao dịch. Có một thực tế là rất nhiều sản phẩm của dự án nhà khu đô thị mới, căn hộ chung cư, văn phòng cho thuê đã được mua hết từ lúc dự án hình thành. Rất nhiều dự án đã được sang tên, đổi chủ và chủ giao dịch bán sản phẩm không hoàn toàn là chủ đầu tư. Để có thể mua được nền đất và nhà ở khu đô thị mới với giá chấp nhận được, hầu hết nhà đầu tư đều phải chấp nhận đóng tiền cho chủ đầu tư khi chủ đầu tư chưa đủ điều kiện về pháp lý để bán nhà (chưa xong phần móng). Do vậy, cả chủ đầu tư và người mua nhà đều phải lách luật dưới dạng hợp đồng góp vốn kinh doanh hoặc hợp đồng đầu tư. Do không được pháp luật bảo hộ nên sẽ rất rắc rối khi có tranh chấp xảy ra, Rủi ro kinh tế vĩ mô Giá của BĐS phụ thuộc vào các yếu tố kinh tế vĩ mô như: *Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực * Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực* Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực * Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc…) * Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng * Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác * Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;* Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng * Mức giá bình quân các loại đất trong vùng * Tỷ lệ thuế và mức thuế suất * Mức độ lạm phát chung * Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng. Rủi ro lãi suất Lãi suất ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí sử dụng vốn và sau đó là hiệu quả đầu tư.Giả sử trong bối cảnh lạm phát gia tăng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quyết định tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, tăng lãi suất cơ bản VND và phát hành tín phiếu bắt buộc đối với các tổ chức tín dụng nhằm thực thi chính sách thắt chặt tiền tệ và kiềm chế lạm phát. Các biện pháp này đã dẫn đến cuộc chạy đua lãi suất huyđộng giữa các tổ chức tín dụng và kết quả là làm gia tăng lãi suất cho vay đồngViệt Nam. Kết quả việc tăng lãi suất này sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới các doanh nghiệp vay vốn ngân hàng để duy trì hoạt động và mở rộng sản xuất, làm cho chi phí lãi vay tăng dẫn đến việc kết quả kinh doanh của doanh nghiệp giảm sút. Mặt khác hoạt động đầu tư BĐS lại đòi hỏi nguồn vốn rất lớn , nên thông thường chủ đầu tư phải đi vay vốn từ nhiều nguồn . Vốn vay lại thường là vốn vay trung và dài hạn . Mà gánh nặng lãi suất thì tỷ lệ thuận với thời gian dự án bị kéo dài.Do đó lãi suất là biến số tác động rất lớn đến chiết khấu dòng tiền của vốn đầu tư.Dự án mang lại lợi ích nhiều hay ít phụ thuộc rất lớn vào lãi suất.. Năm 2007, tín dụng tăng trưởng nóng (gần 54%), đặc biệt vào lĩnh vực BĐS (tăng 85%). Cũng trong năm này, các NHTM cổ phần đã dồn vốn cho vay kinh doanh bất động sản quá lớn (khối này chiếm 52%/tổng dư nợ cho vay BĐS của toàn ngành). -Rủi ro tài chính: Độ an toàn về tài chính của dự án là nội dung cần xem xét trong quá trình thẩm định tài chính dự án đầu tư . Nó là căn cứ quan trọng để đánh giá tính khả thi về tái chính của dự án.Rủi ro tài chính xảy ra khi không đảm bảo được ngồn vốn ,xảy ra ứ đọng vốn.Việc đảm bảo nguồn vốn dự kiến thể hiện ở tính pháp lý và cơ sở thực tế của các nguồn huy động.Nếu là vốn góp cổ phần hoặc liên doanh thì phải có sự cam kết về tiến độ và số lượng vốn góp của các cổ đônghoặc các bên liên doanh. Nếu là vốn tự có thì phải có bản giải trình về tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của cơ sở 3 năm trước và hiện tại chứng tỏ rằng cơ sở đã ,đang và sẽ tiếp tục hoạt động có hiệu quả , có tích lũy và do đó đảm bảo có vốn để thực hiện dự án. Rủi ro có thẻ xảy ra do việc tính toán tỷ trọng vốn của từng nguồn vốn huy động chiếm trong tổng mức đầu tư .Khi xác định các nguồn tài trợ của dự án đã không xác định đúng cơ cấu nguồn vốn của dự án . Hoặc tính toán nguồn vốn cần huy động hàng năm không đúng do biến động giá cả hoặc lạm phát . Khi thẩm định cần kiểm tra cam kết bảo đảm nguồn vốn của bên góp vốn , bên cho vay hoặc tài trợ vốn . Kiểm tra cam kết bảo đảm nguồn vốn tín dụng mở L/C tại các cơ quan cấp vốn Rủi ro thi trường , thu nhập , thanh toán Thị trường ảnh hưởng rất lớn đến sự thành bại của dự án đầu tư BĐS bởi giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống. Giá cả BĐS còn phụ thuộc vào những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh”. Thị trường BĐS Việt Nam hiện nay đang chứa đựng nhiều rủi ro do nhu cầu thị trường và sức mua thực tế chưa được phản ánh đúng.Đây là một trong những phân tích được đưa ra tại bản điều tra mới được xuất bản tháng 9/2009 của Công ty cổ phần Báo cáo đánh giá Việt Nam (Vietnam Report). Chính khoảng cách giữa thực tế và đánh giá này vô hình chung khiến không ít các nhà đầu tư cũng như người tiêu dùng mắc bẫy. Nhu cầu về bất động sản tại Việt Nam là rất lớn, song điều này không đồng nghĩa với sự dồi dào về sức mua. Lý do là mặt bằng thu nhập của người dân còn rất thấp. Tuy nhiên, nhiều đánh giá về thị trường bất động sản của nhiều công ty quản lý bất động sản hầu như chỉ tập trung làm đậm, thậm chí quá mức, nhu cầu về bất động sản, tạo nên sức nóng trong thị trường đầu cơ. Một bộ phận doanh nghiệp, nhà đầu tư ngắn hạn đã thu lời từ việc tăng giá bán/cho thuê bất động sản. Tuy nhiên, về lâu dài, thực trạng này sẽ gây ra những hậu quả nặng nề cho toàn bộ nền kinh tế. Giá bất động sản tại các thành phố lớn của Việt Nam hiện bị đánh giá là quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân cũng như mức phát triển của nền kinh tế và giá trị thực bất động sản. Tình trạng này đã ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình phát triển kinh tế- xã hội và làm cho việc tạo lập nhà ở của phần lớn người thu nhập thấp gặp nhiều khó khăn. Không những thế, giá đất cao đang gây ra áp lực rất lớn cho nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư vào lĩnh vực cơ sở hạ tầng công nghiệp. Chi phí dự án đội lên đáng kể do sự biến động tăng lên không ngừng của chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, tiếp cận đất đai - Rủi ro xây dựng thi công Địa điểm xây dựng : ảnh hưởng đến vốn đầu tư , giá thành , sức cạnh tranh , quyết định hiệu quả của dự án đầu tư BĐS.Rủi ro xảy ra khi địa điểm không phù hợp với dự báo phát triển kinh tế dài hạn , quy hoạch xây dựng mạng lưới giao thông của địa phương ,cơ sở vật chất hiện có của địa điểm đầu tư không phù hợp , khí hậu của địa điểm có biến động…Cần phải tìm hiểu về điều kiện tự nhiên ( khí hậu , thủy văn , nguồn nước…), điều kiện xã hội ( dân số ,phong tục tập quán, hoạt động kinh tế…), điều kiện về quy hoach , kế hoạch phát triển vùng,và các yếu tố kinh tế của địa điểm, Quy mô xây dựng : Rủi ro xảy ra khi tổng dự toán , dự toán từng hạng muc công trình bị bỏ sót hạng mục cần đầu tư mà chưa được dự tính, hoặc đầu tư vào hạng mục chưa cần thiết. Khi thẩm định cần kiêm tra các hợp đồng giá của dự án Trong quá trình thi công xây dựng không đảm bảo xây dựng đúng kỹ thuật , các biện pháp an toàn lao động không được đảm bảo gây ra tai nạn. Vụ sập cầu Cần Thơ ngày 26/9/2007 đã gây thiệt hại trên 40 tỷ đồng , 54 người chết ,80 người bị thương là một ví dụ cho thấy khi rủi ro xây dựng xảy ra sẽ gây ra thiệt hại lớn đến mức nào. Do đó cần phải đề xuất việc đấu thầu , chọn thầu , bảo lãnh hợp đồng phù hợp. Xem xét đánh giá các đề xuất , giải pháp trong xay dựng có phù hợp các định mức , nhu cầu xây dựng cho từng hạng mục công trình hay không? Rủi ro cung cấp Nguồn nguyên vật liệu, nhà cung ứng , chính sách thuế đều ảnh hưởng đến khả năng cung ứng đầu vào cho dự án. Khi khả năng cung ứng đầu vào không được đảm bảo sẽ ảnh hưởng đến tiến độ thi công của công trình . Khi thẩm định cần kiểm tra hợp đồng trọn gói và bảo lãnh hợp đồng, đánh giá uy tín của người cung cấp nguyên vật liệu. - Rủi ro vận hành . bảo trì : Phụ thuộc vào khả năng quản lý BĐS của chủ đầu tư.Đặc biệt ở Việt Nam hiện nay rất thiếu nhà quản lý chuyên nghiệp bởi đây là một nghề còn khá mới. Trong vận hành hoạt động một BĐS luôn tiềm ẩn rủi ro . Dù trong qua trình lập dự án chủ đâù tư đã phải nghiên cứu kỹ lưỡng nhưng do thông tin không hoàn hảo và mọi thứ đều luôn vận động phát triển nên sẽ luôn có những biến cố bất ngờ xảy ra .Mặt khác do quá trình xây dựng BĐS dài nên khi đưa vào hoạt động các tiêu chuẩn về kĩ thuật sẽ không còn đảm bảo, thiết kế ban đầu sẽ không còn phù hợp . - Rủi ro môi trường xã hội Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ cũng phải được xem xét kỹ lưỡng. 4. Đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án dầu tư BĐS 4.1. Sự cần thiết phải đánh giá rủi ro Đánh giá rủi ro là một khía cạnh quan trọng của chương trình họach định ngân sách vốn đầu tư của một dự án BĐS. Một tiến trình hoàn hảo của hoạch định ngân sách vốn đầu tư đòi hỏi rằng rủi ro phải được xem xét từ khía cạnh của rất nhiều bên khác nhau: nhà quản trị đề xuất dự án, những nhân viên thừa hành, cổ đông và những tác động khác đến các hoạt động của công ty.Các lý do cần phải phân tích rủi ro của một dự án đầu tư BĐS là: -Dự án đầu tư BĐS có: Kinh phí đầu tư lớn;các giai đoạn chi tiền cho dự án kéo dài;thông tin của thị trường BĐS là không hoàn hảo;Các khác biệt trong khả năng gánh chịu rủi ro của các bên; Các dự án có thể hấp dẫn khi xét tổng gộp nhưng lại không hấp dẫn đối với một hoặc nhiều phía do những bất trắc về chia sẻ rủi ro và lợi nhuận kết quả là các dự án hấp dẫn không được thực hiện -Người đề xuất một dự án đầu tư trong một công ty lớn thường thiếu những thông tin toàn diện về công ty và các dự án của nó vì thế rất cần thiết để đo lường sự đóng góp trong đầu tư đến mức độ rủi ro của công ty. -Người đề xuất dự án thường được đánh giá trên hiệu quả hoạt động của đầu tư đó. Trong những trường hợp như vậy, người đề xuất cũng quan tâm đến rủi ro dự án, không làm gia tăng rủi ro của cả công ty và các cổ đông. - Phân tích rủi ro một dự án đầu tư thì có ích trong việc phát triển những giải pháp để loại trừ hoặc giảm thiểu rủi ro mà không làm giảm đi tỷ suất sinh lợi tương ứng. - Phân tích rủi ro của dự án đầu tư thường cung cấp những nền tảng cho việc hiểu rõ sự đóng góp của dự án trong rủi ro của cả công ty, rủi ro của các cổ đông. - Những quyết định đầu tư trong nhiều cộng ty lớn thường được xem xét 1 lần bởi hội đồng quản trị. Những thành viên hiếm khi có thời gian hoặc có nền tảng dể đánh giá một cách toàn diện sự tương tác với tất cả các quyết định đầu tư đang được thực hiện. 4.2. Các thước đo rủi ro và ra quyết định trong điều kiện rủi ro Các thước đo rủi ro - Giá trị kỳ vọng Trong Lý thuyết xác suất (và đặc biệt là đánh bạc), giá trị kỳ vọng, giá trị mong đợi (hoặc kỳ vọng toán học) của một biến ngẫu nhiên là tổng xác suất của mỗi kết quả có thể của thử nghiệm nhân với giá trị của kết quả đó. Như vậy, nó biểu diễn giá trị trung bình mà người ta "mong đợi" thắng cược nếu đặt cược liên tục nhiều lần với khả năng thắng cược là như nhau. Lưu ý rằng bản thân giá trị đó có thể không được mong đợi theo nghĩa thông thường; nó có thể ít có khả năng xảy ra hoặc không thể xảy ra. Công thức tính kỳ vọng toán như sau: EV= q: xác suất xảy ra ở tình huống i p: trị số của chỉ tiêu hiệu quả ở tình huống i Rủi ro được xem xét thông qua việc theo dõi phân bố xác suất của tỷ suât sinh lời. Tỷ suất sinh lời càng phân tán, biến động càng lớn thì rủi ro càng cao. Nếu dòng tiền dự kiến mỗi năm trong tương lai đã biết, chúng ta có thể tính được giá trị NPV kỳ vọng như sau: E(NPV)=E(CF) ++ + …..+ Với E(CF) là dòng tiền kỳ vọng ở thời điểm t k là tỷ suất sinh lợi đòi hỏi. Công thức này thì có giá trị khi dòng tiền có tương quan xác định hoàn toàn, tương quan 1 phần hay không tương quan giữa các năm với nhau. Tuy nhiên, một quy luật tương tự thì không thỏa mãn trong IRR. - Độ lệch chuẩn Để đo lường độ phân tán hay sai biệt giữa lợi nhuận thực tế so với lợi nhuận kỳ vọng, người ta dùng độ lệch chuẩn (σ). Độ lệch chuẩn, hay độ lệch tiêu chuẩn (Standard Deviation) là một đại lượng thống kê mô tả dùng để đo mức độ phân tán của một tập dữ liệu đã được lập thành bảng tần số. Khi hai tập dữ liệu có cùng giá trị trung bình cộng, tập nào có độ lệch chuẩn lớn hơn là tập có dữ liệu biến thiên nhiều hơn. Trong trường hợp hai tập dữ liệu có giá trị trung bình cộng không bằng nhau, thì việc so sánh độ lệch chuẩn của chúng không có ý nghĩa. Độ lệch chuẩn còn được sử dụng khi tính sai số chuẩn. Khi lấy độ lệch chuẩn chia cho căn bậc hai của số lượng quan sát trong tập dữ liệu, sẽ có giá trị của sai số chuẩn.Độ lệch chuẩn chính là căn bậc 2 của phương sai. Trong lý thuyết xác suất và thống kê, phương sai của một biến ngẫu nhiên là một độ đo sự phân tán thống kê của biến đó, nó hàm ý các giá trị của biến đó thường ở cách giá trị kỳ vọng bao xa.Công thức tính phương sai : var(X)=E X: biến ngẫu nhiên E(X) : Giá trị kỳ vọng hay giá trị trung bình của X Nghĩa là, phương sai là giá trị kỳ vọng của bình phương của độ lệch của X so với giá trị trung bình của nó. Nói nôm na, phương sai là "trung bình của bình phương khoảng cách của mỗi điểm dữ liệu tới trung bình Độ lệch chuẩn: R: lợi nhuận thực tế E(R) : lợi nhuận kỳ vọng P: xác suất xảy ra ở tình huống i -Hệ số biến đổi CV (coefficient of variation) Độ lệch chuẩn đôi khi cho chúng ta những kết luận không chính xác khi so sánh rủi ro của hai dự án nếu như chúng rất khác nhau về quy mô. Khi đó chúng ta phải sử dụng hệ số biến đổi CV để đo độ rủi ro tương đối giữa các phương án. Phương án nào có Cv càng lớn thì mức độ rủi ro càng cao. Ví dụ xem xét hai dự án đầu tư A và B có phân phối xác suất như sau: Dự án A Dự án B Lợi nhuận kỳ vọng, E(R) 0,08 0,24 Độ lệch chuẩn, σ 0,06 0,08 Hệ số biến đổi, CV 0,75 0,33 Nếu nhìn vào độ lệch chuẩn chúng ta thấy rằng độ lệch chuẩn của B lớn hơn A. Liệu có thể kết luận rằng dự án B rủi ro hơn A hay không? Nếu chỉ đơn thuần nhìn vào độ lệch chuẩn có thể kết luận như vậy, nhưng vấn đề ở đây là cần so sánh xem quy mô lợi nhuận kỳ vọng của hai dự án này như thế nào. Dự án B có độ lệch chuẩn là 8% trong khi dự án A chỉ có 6% nhưng lệch 8% của quy mô lợi nhuận kỳ vọng là 1000$ sẽ rất nhỏ so với lệch 6% của quy mô lợi nhuận kỳ vọng 1 triệu $. Để khắc phục tình trạng này chúng ta dùng chỉ tiêu hệ số biến đổi CV (coefficient of variation): CV= Trong ví dụ trên, dự án A có CV = 0,75 trong khi dự án B có CV = 0,33. Có thể nói dự án A rủi ro hơn dự án B. Tóm lại rủi ro là sự không chắc chắn, nó chính là sai biệt giữa giá trị thực tế so với giá trị kỳ vọng. Trong phạm vi bài này chúng ta quan sát lợi nhuận. Rủi ro ở đây chính là sai biệt giữa lợi nhuận thực tế so với lợi nhuận kỳ vọng. Để đo lường được rủi ro trước hết chúng ta phải xác định được lợi nhuận kỳ vọng, kế đến xác định độ lệch chuẩn của lợi nhuận so với lợi nhuận kỳ vọng. Ngoài ra, cần lưu ý loại trừ sự ảnh hưởng của yếu tố qui mô bằng cách sử dụng hệ số biến đổi CV để so sánh mức độ rủi ro khác nhau khi quy mô lợi nhuận kỳ vọng khác nhau đáng kể. 4.3. Các mô hình phân tích , đánh giá rủi ro 4.3.1. Mô hình định tính - Phương pháp phân tích, cảm quan Là phương pháp dự đoán rủi ro dựa trên cơ sở tổng hợp một loạt các ngẫu nhiên từ đó suy ra cái tất nhiên . Thực hiện theo 2 hướng : Trên cơ sở phân tích khoa học các điều kiện môi trường , nhân tố ảnh hưởng …để dự đoán , dự báo rủi ro có thể gặp phải .phương pháp này đòi hỏi phải có đầy đủ thông tin về đối tượng cần nghiên cứu Trên cơ sở phân tích tổng hợp , dựa vào 1 số khái niệm và những cảm quan đặc biệt của người nghiên cứu để dự đoán rủi ro có thể xảy ra trong tương lai. Phương pháp này không có đủ luận cứ khoa học thực tế chứng minh nên chưa thuyết phục nhiều người. Nhưng trong thực tế có nhiều trường hợp đã chứng minh tính xác thực của phương pháp này. - Phương pháp chuyên gia: Là phương pháp dựa trên nghiên cứu của chuyên gia trong lĩnh vực bảo hiểm , quản trị rủi ro , quản trị kinh doanh đánh giá nguy cơ rủi ro bằng phương pháp cho điểm Sau khi nghiên cứu các tư liệu về thị trường , nhân tố tác động , nguyên nhân rủi ro trong quá khứ và hiện tại , mỗi chuyên gia cho điểm vào 1 phiếu được thiết kế phù hợp với điều tra và nguy cơ rủi ro , mức độ nghiêm trọng và tần suất xảy ra rủi ro -Phương pháp xếp hạng mức độ ảnh hưởng của rủi ro : Phương pháp kết hợp so sánh liên hoàn các nhân tố tác động tới rủi ro .Sự so sánh đó được thực hiện bằng cách cho điểm theo 1 nguyên tắc nhất định dựa trên ma trận đối xứng : Bước1 : nêu lên tất cả các nhân tố có thể tác động gây ra rủi ro trong hoạt động đầu tư hoặc 1 giai đoạn trong quá trình đầu tư Bước 2: xác định câc nguyên tắc so sánh Bước 3: lập bảng đánh giá so sánh các nhân ố ảnh hưởng theo ma trận đối xứng và dựa theo nguyên tắc ở bước2 .Phần trên của dường chéo thể hiện giá trị so sánh lớn hơn hoặc bằng . Phần dưới của đường chéo thể hiện giá tri so sánh nhỏ hơn . Sau đó tổng hợp số liệu so sánh theo hàng ngang và tính giá trị trung bình Bước 4; phân tích ,đánh giá theo số liệu tổng hợp .Nếu nhân tố nào có giá trị lớn hơn giá trị trung bình thì là nguồn rủi ro lớn cần đề phòng và có biện pháp giảm thiểu nguy cơ rủi ro còn ngược lại có thể chấp nhận rủi ro mà không chịu những tổn thất nếu rủi ro xảy ra. 4.3.2. Mô hình định lượng - Phân tích hệ số nhạy Câu hỏi đầu tiên trong thảo luận về rủi ro thường là “ Điều gì có thể xảy ra?” tiếp theo là “Những biến số then chốt là gì?”.Hai câu hỏi trên đều được trả lời trong phân tích độ nhạy của dự án. Phân tích độ nhạy của dự án là xem xét sự thay đổi các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án (lợi nhuận , thu nhập thuần , hệ số hoàn vốn nội bộ …)khi các yếu tố có liên quan chỉ tiêu đó thay đổi. Phân tích độ nhạy nhằm xem xét mức độ nhạy cảm của dự án đối với sự biến động của các yếu tố có liên quan. Mô hình phân tích độ nhạy thuộc loại mô hình mô tả, kết quả của mô hình sẽ cung cấp thêm thông tin có liên quan cho người ra quyết định để lựa chọn phương án hoặc yêu cầu phải tổ chức thêm về một số tham số kinh tế nào đó. Phân tích độ nhạy của dự án giúp chủ đầu tư biết được yếu tố nào gây nên sự thay đổi nhiều nhất của chỉ tiêu hiệu quả xem xét để từ đó có biện pháp quản lý chúng trong quá trình thực hiện dự án.Mặt khác phân tích độ nhạy của dự án còn cho phép lựa chọn được những dự án có độ an toàn hơn cho những kết quả dự tính .Dự án có độ an toàn cao là những dự án vẫn đạt được hiệu quả khi những yếu tố tác động đến nó thay đổi theo những chiều hướng không có lợi. Các phương pháp thực hiện phân tích độ nhạy của dự án : Phương pháp 1: Phân tích ảnh hưởng của từng yếu tố tác động liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhằm tìm ra yếu tố gây nên sự nhạy cảm lớn của chi tiêu hiệu quả xem xét. Các bước thực hiện : Xác định các biến chủ yếu (những yếu tố liên quan ) của chỉ tiêu hiệu quả tài chính xem xét dự án: Tăng giảm mỗi yếu tố đó theo cùng một tỉ lệ nào % nào đó . Tính lại chỉ tiêu hiệu quả xem xét . Đo lường tỉ lệ % thay đổi của chỉ tiêu hiệu quả tài chính do sự thay đổi của các yếu tố . Yếu tố nào làm cho hiệu quả tài chính thay đổi lớn thì dự án nhạy cảm với yếu tố đó .Yếu tố này cần được nghiên cứu và quản lý nhằm hạn chế tác động xấu ,phát huy các tác động tích cực đến sự thay đổi của chỉ tiêu hiệu quả tài chính xem xét. Khi các yếu tố ảnh hưởng đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính thay đổi trong giới hạn nhất định theo hướng bất lợi nếu chỉ tiêu hiệu qủa tài chính xem xét vẫn đạt hiệu quả (chẳng hạn NPV >0,IRR>r giới hạn )thì dự án xem xét được coi là có độ an toàn cao. Phương pháp 2 : Phân tích ảnh hưởng đồng thời của nhiều yếu tố (trong các tình huống tốt xấu khác nhau) đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính xem xét để đánh giá độ an toàn của dự án . Phương pháp 3: Cho các yếu tố có liên quan chỉ tiêu hiệu quả tài chính thay đổi trong giới hạn thị trường , người đầu tư và quản lý dự án chấp nhận được . Mỗi một sự thay đổi ta có một phương án . Lần lượt cho các yếu tố thay đổi ta có hàng loạt các phương án . Căn cứ vào điều kiện cụ thể của thị trường , của người đầu tư hoặc quản lý để lựa chọn phương án có lợi nhất. Phương án 4 ; Sử dụng độ lệch chuẩn , hệ số biến thiên để phân tích độ nhạy .Theo phương pháp này , cần thực hiện các bước tính toán sau: Tính các chỉ tiêu hiệu quả tài chính cho các phương án xem xét ở các tình huống : tốt nhất , bình thường và xấu nhất . Dự tính xác suất xảy ra ở các tình huống trên. Tính kỳ vọng toán của chỉ tiêu hiệu quả ứng với các xác suất dự tính . Xác định độ lệch chuẩn của chỉ tiêu hiệu quả Phương án nào có độ lệch chuẩn nhỏ hơn thì độ nhạy bé hơn và do đó an toàn hơn Trong trường hợp kỳ vọng toán của các phương án khác nhau phải sử dụng chỉ tiêu hệ số biến thiên để xem xét Xác định hệ số biến thiên (CV) Hệ số biến thiên của phương án nào nhỏ hơn thì độ nhạy bé hơn và do đó an toàn hơn Ưu điểm: − Dễ tính toán và giải thích. − Không đòi hỏi ước tính xác suất. − Tập trung vào 1 hoặc 2 biến. Hạn chế khi sử dụng phương pháp này: Phân tích độ nhạy không tập trung vào miền giá trị thực tế ,chỉ xem xét từng tham số trong khi kết quả lại chịu tac động của nhiều tham số cùng một lúc. Phân tích đọ nhạy không thể hiện các xác suất đối với từng miền. Kiểm định mỗi lần một biến là không thực tế do có tương quan giữa các biến Trong phân tích độ nhạy cần đánh giá được biến số quan trọng, là biến số có ảnh hưởng nhiều đến kết quả và sự thay đổi của biến số có nhiều tác động đến kết quả. -Phân tích rủi ro (Risk Analysis) a. Phân tích rủi ro theo phương pháp giải tích Phân tích rủi ro là phân tích mô tả các ảnh hưởng đối với thước đo hiệu quả kinh tế của các phương án đầu tư trong điều kiện rủi ro. Mô hình tổng quát của bài toán phân tích rủi ro Giả sử ta có m phương án Ai (i = 1,m) mang tính loại trừ lẫn nhau và có n trạng thái Sj (j = 1,n). Nếu ta chọn phương án Ai và trạng thái xảy ra là Sj thì ta sẽ có một kết quả Rij. Trong phân tích rủi ro, chúng ta biết được xác suất để cho các trạng thái Sj xảy ra là Pj ; còn trong điều kiện bất định chúng ta không xác định được Pj. Mô hình tổng quát của bài toán phân tích rủi ro Trạng thái Sj Phương án Ai S1 S2 … Sj … Sn A1 R11 R12 … R1j … R1n A2 R21 … … … … … … … … … … … … Ai Ri1 … … Rij … Rin … … … … … … … Am Rm1 … … …