Đề tài Sự tác động của giá đất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP. Hà Nội

h, đồng thời tạo việc làm cho thị trường xây dựng và vật liệu xây dựng, gián tiếp giúp hai thị trường này thu hút lao động, tiếp tục đóng góp cho ngân sách. Có thể khẳng định thị trường bất động sản đóng vai trò quyết định trong việc thực hiện các kế hoạch phát triển đô thị, đẩy nhanh quá trình đô thị hoá, góp phần đắc lực vào công nghiệp hoá và hiện đại hoá đất nước. Thị trường bất động sản là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng, mua bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất. Thúc đẩy áp dụng khoa học kỹ thuật, cải tiến công nghệ nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ và nâng cao hiệu quả tài nguyên đất. Thị trường nói chung, bất động sản nói riêng chịu sự tác động tơng hỗ giữa các yếu tố cơ bản: cung - cầu, giá cả, cạnh tranh. Sự tồn tại và vận động của thị trường biểu hiện ở sự vận động của các yếu tố không tách rời nhau. Điều đó làm thúc đẩy các doanh nghiệp áp dụng tiến bộ khoa học công nghệ, cải tiến tổ chức, quản lý, thực hiện các biện pháp hữu hiệu nhằm nâng cao năng xuất lao động, hạ giá thành và nâng cao chất lượng sản phẩm, nâng cao sức cạnh tranh trên thị trường mang lại lợi nhuận cao. Tăng trưởng kinh tế và tốc độ đô thị hoá cao sẽ gây ra sức ép về cầu bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng trong xã hội. Phát triển thị trường bất động sản thông thoáng sẽ tạo động cơ phấn đấu và cơ hội có nhà ở cho đại bộ phận người lao động, người có thu nhập thấp với giá cả chấp nhận được. Hoạt động của thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới quản lý đất đai, nhà ở và các cơ sở kinh tế, xã hội khác. Thị trường bất động sản được hình thành và góp phần từng bước xây dựng đồng bộ các loại thị trường khác trong nền kinh tế hàng hoá. Thông qua thị trường bất động sản, nhà nước tiếp tục bổ sung hoàn thiện pháp luật và các chính sách cũng nh tổ chức quản lý tạo điều kiện cho thị trường mở rộng và phát triển, góp phần khắc phục tình trạng kinh doanh phi pháp, trốn thuế, đầu cơ, và các tệ nạn khác xung quanh hoạt động kinh doanh bất động sản đang có chiều hướng gia tăng ở nước ta. Phát triển thị trường bất động sản góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hoá trong sản xuất kinh doanh. Trên thị trường, các nhà kinh doanh, những người sử dụng có điều kiện tiếp xúc, có mối quan hệ qua lại tạo ra sự mở rộng quan hệ nội bộ thị trường và các quan hệ với các nghành, các lĩnh vực khác như xây dựng, địa chính để mở rộng thị trường. Ngành kinh doanh bất động sản đòi hỏi phải nhiều vốn, thông tin xác thực, quản lý chặt chẽ và có sức hấp dẫn cao. Nếu thị trường được mở rộng, nâng cao năng lực kinh doanh và tăng cường quản lí thì khả năng thu hút vốn đầu tư lớn của các doanh nghiệp trong và ngoài nước cũng nh vốn tích luỹ của các tầng lớp dân cư, tạo khả năng mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, đổi mới công nghệ, hợp lý hoá tổ chức quản lý, nâng cao hiệu quả của các tổ chức kinh doanh, từ đó góp phần phát triển tốt nền kinh tế. Những vườn đề chung trình bày trên đây khi đối chiếu với thực tiễn thấy rằng: Những năm trước đây nhà nước có quy định giá đất nhưng lại thấp hơn nhiều so với thực tế nên đã xảy ra rất nhiều tiêu cực trong lĩnh vực đất đai. Để khắc phục hiện tượng này, Luật đất đai 2003 đã quy định: giá đất nhà nước quy định phải sát với giá thị trường, đó chính là nội dung đổi mới quan trọng của luật đất đai hiện hành, nó đã và đang từng bước làm “lành mạnh hoá” thị trường bất động sản. Ch­¬ng 2 sù t¸c ®éng cña gi¸ ®Êt gi¸ nhµ ë tíi thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n t¹i quËn cÇu giÊy tp hµ néi. 2.1. Kh¸i qu¸t vïng nghiªn cøu 2.1.1. Đặc điểm tự nhiên: Quận Cầu Giấy nằm ở phía Tây thành phố Hà Nội được thành lập ngày 3/ 9 /1997 gồm 8 phường nh: Mai Dịch, Nghĩa Đô, Nghĩa Tân, Dịch Vọng, Quan Hoa, Yên Hoà, Trung Hoà và Dịch Vọng hậu, tổng diện tích đất hành chính là 1202.98 ha. Địa giới hành chính tiếp giáp : Phía Bắc giáp: Quận Tây Hồ, huyện Từ Liêm. Phía Nam giáp: Quận Thanh Xuân Phía Tây giáp: huyện Từ Liêm Phía Đông giáp: Quận Đống Đa, quận Ba Đình, quận Tây Hồ Quận nằm ở cửa ngõ phía Tây, một trong những khu phát triển chính của Thành phố Hà Nội. Trong Quận có các trục đường giao thông vành đai nối thủ đô Hà Nội với chuỗi đô thị Hoà Lạc - Sơn Tây. Vị trí của Quận đã đem lại nhiều lợi thế trong việc phát triển kinh tế xã hội cho Quận, đồng thời cũng đặt ra yêu cầu trong việc phát huy lợi thế và phát huy vai trò của Quận đối với sự phát triển của thành phố. Với địa hình thuận lợi thấp dần từ Bắc xuống Nam, đất đai của quận rất tốt do có sự bồi đắp của đồng bằng sông Hồng. Mặc dù vậy, chất lượng đất ngày càng giảm sút do nước thải từ các nhà máy và qua quá trình sinh hoạt của khu dân cư đô thị chưa được xử lý tốt nên đã gây ô nhiễm. 2.1.2. Đặc điểm kinh tế xã hội : Với dân số trong toàn quận khoảng 168.000 người (năm 2005), so vói năm 1997 thì đã tăng gần gấp đôi. Được sự quan tâm của lãnh đạo thành phố từ lúc thành lập cho tới nay, mặc dù gặp rất nhiều khó khăn song với sự nỗ lực và cố gắng của Đảng bộ, chính quyền và nhân dân trong toàn quận nên đã đạt được nhiều kết quả: Về kinh tế, trong đó hoạt động thương mại dịch vụ được quan tâm đầu tư, xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị, hoàn thành xây dựng mới và nâng cấp nhiều tuyến đường giao thông, đặc biệt là hệ thống chợ được Quận đầu tư khá hoàn chỉnh tạo điều kiện cho nhân dân mua bán thuận lợi, giải quyết được nhiều chỗ làm việc ổn định cho người lao động tại địa phương, dịch vụ thương mại hàng năm tăng 32.75%. Trong đó sản xuất công nghiệp ngoài quốc doanh, do coi trọng việc đầu tư, đổi mới trang thiết bị, tìm kiếm thị trường nên hoạt động sản xuất kinh doanh đạt hiệu quả thể hiện bằng giá trị sản xuất công nghiệp ngoài quốc doanh hàng năm tăng 36.45%. Cùng với đó là sản xuất nông nghiệp, do quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh nên việc sản xuất nông nghiệp luôn trong điều kiện không ổn định, từ năm 2000 đến nay diện tích đất nông nghiệp giảm trên 300 ha (từ 394 ha năm 2000 xuống còn 78 ha năm 2004), diện tích đất nông nghiệp còn lại không có hệ thống tới tiêu nên từ năm 2003 đến nay không cấy lúa được, bà con chuyển sang trồng hoa và rau. Trong công tác giáo dục và đào tạo: được tăng cường đầu tư về cơ sở vật chất, quan tâm, chỉ đạo, nâng cao chất lượng giáo dục toàn diện, một số trường học đạt chuẩn Quốc Gia như: Trường mầm non Hoa Hồng, Tiểu học Yên Hoà, THCS Nghĩa Tân. Trong công tác y tế, dân số gia đình trẻ em: tổ chức chỉ đạo thực hiện có hiệu quả các chương trình quốc gia về y tế, dân số, gia đình trẻ em, hoạt động Hội chữ thập đỏ đạt nhiều kết quả trong công tác cứu trợ nhân đạo, phòng chống dịch bệnh và an toàn thực phẩm đạt kết quả tốt. Với công tác lao động, thương binh xã hội: Hàng năm quận đã tạo việc làm cho trên 3000 lao động, thực hiện tốt chính sách đối với người có công, về hu, công tác phòng chống tệ nạn xã hội được triển khai sâu rộng. Song song là công tác văn hoá thông tin, thể dục thể thao đạt được nhiều kết quả đáng mừng, đời sống tinh thần của nhân dân ngày được cải thiện, tích cực đẩy mạnh cuộc vận động “ Toàn dân đoàn kết xây dựng đời sống văn hoá ” tại các phường, các trường, các đơn vị. Bên cạnh những kết quả đạt được, trong quá trình thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của quận cũng bộc lộ những hạn chế chủ yếu cần khắc phục: Kinh tế phát triển nhưng chưa vững chắc, hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh còn hạn chế đặc biệt là hiệu quả hoạt động của các hợp tác xã sau khi chuyển đổi còn hạn chế chưa phát huy hết khả năng kinh doanh dịch vụ. Hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị có nhiều chuyển biến song chưa đáp ứng được yêu cầu, thiếu đồng bộ; điện nước phục vụ đời sống dân sinh, tình trạng mất vệ sinh, ô nhiễm môi trường đang là vườn đề bức xúc cần giải quyết. Công tác quản lí đất đai, quản lý trật tự xây dựng đô thị còn nhiều diễn biến phức tạp, tình trạng xây dựng nhà không phép và trái phép còn diễn ra ở nhiều nơi, tệ nạn xã hội nhất là tệ nạn ma tuý còn diễn biến phức tạp. Trước những phát sinh đó có thể giải thích qua một số nguyên nhân khách quan như: Tình hình chính trị và kinh tế thế giới có những diễn biến phức tạp, đặc biệt là giá thị trường năm 2004 có nhiều thay đổi không thuận lợi (giá xăng dầu, sắt thép tăng cao). Trong hai năm liên tiếp xảy ra dịch bệnh trong diện rộng ảnh hưởng đến sản xuất kinh doanh. Tiếp đến là do tốc độ đô thị hoá và dân số cơ học tăng nhanh làm cho hệ thống hạ tầng kỹ thuật, xã hội chưa đáp ứng được yêu cầu của sự phát triển trong đời sống của nhân dân, mặt khác một số ngành chưa có quy hoạch chi tiết, trong đó có một số bộ phận nhân dân vẫn quen với nếp sống nông thôn, chưa chấp hành tốt các quy định của Nhà nước về quản lý đô thị. Một số nguyên nhân chủ quan như: Công tác chỉ đạo điều hành ở một số ngành, đơn vị, cơ sở ở một số lĩnh vực còn lúng túng, chưa sâu sát, thụ động, giải quyết thiếu triệt để, cá biệt còn có hiện tượng né tránh giải quyết những công việc có tính phức tạp. Kỹ năng nghiệp vụ của một số cán bộ, công chức còn hạn chế dẫn đến việc tham mưu cho lãnh đạo thiếu kịp thời đặc biệt là ở cơ sở. 2.2. Sù t¸c ®éng cña gi¸ ®Êt gi¸ nhµ ë tíi thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n t¹i QuËn CÇu GiÊy TP Hµ Néi. Có thể khẳng định trong thị trường bất động sản thì cái chính là thị trường đất đai và thị trường nhà ở, bởi mọi biến động của thị trường bất động sản đều bắt nguồn từ sự biến động của thị trường đất đai và nhà ở. Do đó mọi yếu tố tác động đến đất đai và nhà ở hay giá đất và giá nhà ở chính là tác động đến thị trường bất động sản. Thật vậy, thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy không nằm ngoài phạm vi đó, các yếu tố đã tác động đến giá đất, giá nhà ở và do đó tác động đến thị trường bất động sản trong địa bàn quận Cầu Giấy TP Hà Nội đã được thể hiện qua phân tích sau: 2.2.1. Vườn đề cung - cầu trong thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy thành phố Hà Nội. Đối với con người nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu, đứng thứ hai sau nhu cầu về lương thực và thực phẩm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt hàng ngày của con người, qua điều tra khảo sát thì cầu trong thị trường bất động sản của quận Cầu Giấy có thể phân ra những nhóm đối tượng có nhu cầu về bất động sản một cách tương đối như sau: - Nhóm người có thu nhập cao: thường thường là muốn mua thêm đất để nối rộng diện tích sinh hoạt hoặc mua đổi nhà phục vụ nhu cầu tinh thần nh đổi hướng nhà, địa thế nhà, hình dáng nhà, hình dáng khu đất hay mua thêm nhà có mặt tiền, vị trí thuận lợi để kinh doanh. - Nhóm người có thu nhập trung bình: gồm những người có thu nhập vừa đủ và để ra được một ít, qua một số năm tích luỹ họ có nhu cầu mua thêm đất để nới rộng diện tích để sinh hoạt, hoặc các gia đình có nhiều con khi đến tuổi lập ra đình nên muốn ra ở riêng, nhu cầu của nhóm đối tượng này đang là cao trào hiện nay. - Nhóm người có thu nhập thấp: gồm những người có thu nhập thấp, chỉ đủ chi tiêu hàng tháng, đối tượng này gồm rất nhiều thành phần nh: giáo viên, viên chức nhỏ, những người làm công, những người mới nhập cư vào đô thị kể cả những gia đình có đông con những không có khả năng tách hộ, nhu cầu của họ chỉ là căn nhà đơn giản chỉ đáp ứng nhu cầu có chỗ ngủ, đủ để sinh hoạt tối thiểu; nhà tập thể, nhà thuê là mục tiêu của họ. - Nhóm những người nghèo: gồm những người nghèo thành thị, những người mới di cư vào, lao động tại các khu công nghiệp tập chung, nhóm này không có khả năng thoả mãn nhu cầu của chính bản thân họ. Trước nhu cầu về bất động sản nh vậy thì nảy sinh các cung về bất động sản chủ yếu là: Các công ty phát triển nhà đất (khu vực tư nhân) ; Các công ty kinh doanh môi giới nhà đất: hoạt động nhờ vào % môi giới và “hoa hồng”, họ rất nhạy bén với các thông tin liên quan đến bất động sản ( từ các chủ trương mới của nhà nước đến các dự án phát triển, các dự án đầu tư, các nhu cầu mới xuất hiện của xã hội ), hạn chế của loại hình này là tiềm lực yếu, ít có khả năng đầu tư; và thành phần không thể thiếu trong cung thị trường bất động sản là: các chủ sở hữu bất động sản cần bán, họ có trong tay từ một đến nhiều bất động sản cần tung ra thị trường với nhiều lý do như: tăng diện tích ở, thay đổi địa điểm sống, tìm bất động sản khác thoả mãn nhu cầu tâm linh, trong quá trình dịch chuyển họ đã tự nhiên tham gia vào thị trường bất động sản. 2.2.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến cung - cầu bất động sản trong thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy thành phố Hà Nội. 2.2.2.1. Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản: Sự tăng trưởng về dân số: Tăng trưởng về dân số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về bất động sản (nhà ở và đất đai) tăng lên. Sự gia tăng dân số là áp lực lớn làm tăng nhu cầu về bất động sản. Dân số làm tăng quy mô gia đình độc lập, các gia đình truyền thống, đa thế hệ ngày càng giảm dần, thay vào đó là sự gia tăng nhanh chóng của số lượng các gia đình hạt nhân. Điều đó dẫn đến cầu về bất động sản tăng lên một cách tương ứng. Sự gia tăng dân số không chỉ làm tăng nhu cầu về bất động sản mà còn làm tăng thêm nhu cầu về các hoạt động dịch vụ thương mại, y tế, văn hoá giáo dục, đều là các nhân tố làm tăng cầu về bất động sản. Tại địa bàn quận Cầu Giấy từ năm 1997 cho đến năm 2005 dân số tăng mạnh mẽ, nếu như khi thành lập dân số trong toàn quận khoảng 85000 người thì cho đến năm 2005 đã là khoảng 168.000 người, với mức độ tăng dân số mạnh mẽ nh vậy dự kiến trong vòng 5 năm tới tức là từ năm 2005 cho đến năm 2010 thì dân số trong toàn Quận sẽ là 215.000 người, do đó báo hiệu một nhu cầu lớn về mọi lĩnh vực khác nhau trong đó nhu cầu về nhà ở, bất động sản là vườn đề đáng quan tâm trong toàn quận, sẽ dẫn đến sự thay đổi lớn về cơ cấu của thị trường bất động sản. Tác động của thu nhập và việc làm: Nhu cầu về bất động sản tăng lên không ngừng do sự gia tăng của quy mô dân số, quy mô gia đình và sự đòi hỏi nâng cao chất lượng cuộc sống, sự tác động của việc làm và thay đổi thu nhập cũng ảnh hưởng lớn đến cầu bất động sản. Nếu mức thu nhập tăng lên cho phép phần lớn các nhu cầu trở thành nhu cầu có khả năng thanh toán thì khi đó rõ ràng cầu về bất động sản tăng lên. Mối quan hệ giữa thu nhập và cầu bất động sản hết sức chặt chẽ, khi thu nhập còn thấp thì các khoản thu nhập phải ưu tiên thoả mãn các nhu cầu thiết yếu về vật phẩm nuôi sống và duy trì sự tồn tại của con người, khi các nhu cầu đó được thoả mãn thì phần thu nhập dư sẽ được chuyển sang giải quyết nhu cầu về nhà ở, do vậy thu nhập tăng lên thì cầu về bất động sản cũng tăng lên rõ nét, nhưng ngược lại khi nhu cầu về nhà ở được giải quyết mà thu nhập vẫn tăng lên thì cầu về bất động sản cũng sẽ chậm dần lại. Cùng với sự tác động của thu nhập thì việc làm và nghề nghiệp cũng có tác động rất lớn đến thay đổi về cầu bất động sản. Vì tình trạng việc làm và nghề nghiệp ảnh hưởng đến sự gia tăng thu nhập của người dân, tiếp đó thì tình trạng nghề nghiệp và việc làm có những tính chất, đặc điểm của nhà ở phù hợp với yêu cầu và tính chất công việc. Có những nghề nghiệp yêu cầu chủ nhà sử dụng nhà ở nh một phần địa điểm làm việc, hay đặt các mối quan hệ nhưng cũng có những nghề nghiệp đòi hỏi nơi ở chỉ là nơi sinh hoạt ngoài giờ làm việc, do đó sự thay đổi về cơ cấu nghề nghiệp sẽ dẫn đến sự thay đổi về cơ cấu nhà ở sau đó là sự thay đổi về cầu bất động sản. Hiện nay trong địa bàn quận Cầu Giấy các cơ quan nhà nước chiếm ngày càng nhiều lên biểu hiện rõ nhất từ năm 2000 diện tích đất trụ sở cơ quan công trình sự nghiệp là 3.73 ha, cho đến năm 2005 đã lên tới 60.36 ha, diện tích đất công cộng năm 2005 là 385.53 ha so với năm 2000 tăng 128.31 ha, nhìn chung cơ cấu nghề nghiệp trong toàn quận rất đa dạng, phong phú, từ buôn bán kinh doanh lớn, nhỏ, từ làm công nhân viên chức đến mở công ty kinh doanh riêng, từ làm nghề truyền thống đến đi làm thuê, đặc biệt trong địa bàn quận đang được đầu tư mạnh về cơ sở hạ tầng nhằm thu hút nguồn nhân lực, các trung tâm thương mại được xây dựng càng nhiều nên nhu cầu về bất động sản cũng biến đổi theo mạnh mẽ, quận Cầu Giấy là một trong những quận có nhiều cán bộ ở địa bàn khác, học sinh, sinh viên học tại các trường đại học hay những người đi làm thuê từ địa phương khác tới thuê nhà ở do đó đóng góp đáng kể vào cơ cấu về cầu bất động sản trong địa bàn của quận. 3. Sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng đất đai: Do Xã Hội ngày càng phát triển nên nhu cầu về đất đai cho sản xuất, trăn nuôi, trồng trọt giảm, thay vào đó là đất đai phục vụ cho hoạt động dịch vụ, sản xuất công nghiệp, thương mại. Do vậy nếu nh vẫn duy trì mục đích sử dụng đất đai cho lĩnh vực sản xuất khu vực I thì cầu về đất đai cho sản xuất sẽ thấp, trái lại khi chuyển mục đích sử dụng sang phục vụ cho các hoạt động của khu vực II thì cầu về các loại bất động sản làm công sở, văn phòng, trung tâm dịch vụ thương mại tăng lên rất nhiều, biểu hiện rõ nhất là ở việc thay đổi về giá cả trao đổi về cùng một loại đất ở cùng vị trí và điều kiện nhưng khác nhau về mục đích sử dụng đất. Ví dụ: Tính đến thời điểm tổng kiểm kê (1/1/2005), diện tích đất nông nghiệp toàn quận là 87.54 ha chiếm 7.28% so với tổng diện tích đất tự nhiên trong toàn quận Cầu Giấy so với năm 2000 giảm 307.56 ha. Sự biến động của đất nông nghiệp thể hiện cụ thể qua biểu sau đây ( Đơn vị ha ) Số TT Loại đất Diện tích năm 2005 Diện tích năm 2000 Cân đối Tăng(+) Giảm (-) Đất nông nghiệp 87.54 395.1 -307.56 1 Đất trồng cây hàng năm 66.76 365.96 -299.20 2 Đất trồng cây lâu năm 1.27 1.27 00 3 Đất nuôi trồng thuỷ sản 17.26 25.62 -8.36 4 Đất nông nghiệp khác 2.25 2.25 00 Trong đó năm 2005 diện tích đất trồng lúa là 33,95 ha so với năm 2000 đất trồng lúa giảm 267.38 ha, sở dĩ có sự giảm nh vậy là do đất được lấy để chuyển sang đất cây hàng năm khác 0.47 ha, chuyển sang đất ở 61.83 ha, chuyển sang đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp 19.41 ha, chuyển sang đất xây dựng các công trình quốc phòng an ninh 0.92 ha, chuyển sang đất sử dụng vào mục đích công cộng 87.94, chuyển sang đất phi nông nghiệp khác 77.77 ha. Đô thị hoá và sự phát triển của đô thị: Đặc trưng rõ nhất của đô thị hoá là quy mô tập trung dân số về các vùng đô thị và sự phát triển quy mô bề rộng của không gian đô thị và quận Cầu Giấy cũng không nằm ngoài tình hình đó: Qúa trình đô thị hoá không chỉ làm thay đổi tổng cầu về bất động sản mà còn làm thay đổi kết cấu nhu cầu về nhà ở. Tầng lớp thu nhập cao có thể lựa chọn khu vực và kiểu dáng kiến trúc cũng nh độ tiện nghi cả nhà ở, còn tầng lớp lao động có sự lựa chọn và tiêu chuẩn khác với tầng lớp trên. Ngoài ra còn những luồng di dân đổ về thành thị, những người sống không bằng nghề nghiệp ổn định đã làm xuất hiện những kiểu dạng cầu về nhà ở đặc biệt nh xóm liều, khu ổ chuột. Nhu cầu bất động sản không ngừng tăng lên: Năm 2005 diện tích đất ở trong toàn Quận Cầu Giấy là: 392.58 ha, chiếm 32.63% so với tổng diện tích đất tự nhiên, so với năm 2000 diện tích đất ở trong toàn quận đã tăng 77.31 ha. Mốt, thị hiếu nhà ở, sự thay đổi dự báo về tương lai: Cùng với sự phát triển của xã hội, đời sống cao hơn thì đòi hỏi về tính tiện dụng và kiến trúc của nhà phải nâng cao hơn. Người sử dụng sẵn sàng bỏ khoản tiền lớn hơn để mua bất động sản có kiến trúc đẹp, tiện dụng và thoả mãn sở thích của mình hơn là những bất động sản chỉ giải quyết được nhu cầu ở đơn thuần. Ngoài ra cầu bất động sản cũng thay đổi khi những dự báo trong tương lai biến đổi theo nhu cầu, thị hiếu: chẳng hạn những dự báo của một số người trong tơng lai sẽ sắm ô tô thì cầu đối với nhà có nơi để ô tô sẽ biến đổi. Và kế hoạch phát triển trong toàn địa bàn quận Cầu Giấy từ năm 2006 cho đến năm 2010 trong đó có một số nội dung cơ bản như: “ tốc độ tăng giá trị sản xuất công nghiệp bình quân /năm: 10 - 20%, giải quyết việc làm hàng năm: 2.500 - 3.000 người /năm, cơ cấu kinh tế: Dịch vụ, thương mại - Công nghiệp - Nông nghiệp ”, chính một số chỉ tiêu của này cũng góp phần tác động đến cầu về bất động sản để đáp ứng được nhu cầu phát triển trong thời kỳ mới của Quận sè chØ tiªu cña quËn còng gãp phÇn t¸c ®éng ®Õn cÇu vÒ bÊt ®éng s¶n ®Ó ®¸p øng ®îc nhu cÇu ph¸t triÓn tromg thêi kú Chính sách của chính phủ: Vai trò của nhà nước thể hiện không chỉ với t cách là người quản lý tối cao đối với đất đai mà còn là người quyết định các nội dung của quan hệ sở hữu đất đai. Thái độ của chính phủ về quyền sở hữu và sử dụng về nhà ở và đất là một tác nhân mạnh và nhạy cảm đối với sự thay đổi về quy mô, kết cấu và tính chất cầu về nhà đất, sự thừa nhận sở hữu tư nhân về nhà ở là một đột phá làm tăng cầu về nhà ở không chỉ nhằm thoả mãn nhu cầu về nhà ở mà nhiều khi là nhu cầu tích trữ, để dành không chỉ riêng đối với địa bàn quận Cầu Giấy mà còn ảnh hưởng trong phạm vi cả nước. Ngoài ra các ban hành về chính sách thuế nhà và bán nhà cũng tác động đáng kể đến cầu thuê bất động sản hay mua bất động sản. 7. Sự thay đổi giá cả về hàng hoá thay thế: Khi giá nhà trong địa bàn quận tăng lên quá cao thì sẽ xuất hiện cầu không có khả năng thanh toán đồng thời cũng xuất hiện một loại hình thay thế nó, đó là cung của bất động sản cho thuê và làm thay đổi quan hệ cung - cầu của nhà cho thuê của thị trường bất động sản trong địa bàn quận. 2.2.2.2.Các nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản: 1. Quỹ bất động sản trong quy hoạch của chính phủ: Nhà nước thực hiện quy hoạch và phân định các vùng đất đai dành cho các mục đích sử dụng khác nhau, chẳng hạn một vùng đất nằm ngay trong thành phố nếu nó được quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp thì mảnh đất đó không hề đóng góp cho việc tăng cung về nhà đất, nhưng một quyết định của chính phủ về việc chuyển mục đích sử dụng đất thì chính mảnh đất đó sẽ lập tức làm tăng cung đất ở và cũng đồng nghĩa với việc tăng cung bất động sản. Hay nói cách khác khi thực hiện quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất sẽ làm tăng hoặc giảm lượng cung cho một mục đích nào đó: chẳng hạn trong địa bàn quận Cầu Giấy khi quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất thì diện tích đất phi nông nghiệp năm 2005 là 1105.13 ha, chiếm 91.87% tổng diện tích tự nhiên, so với diện tích đất phi nông nghiệp năm 2000 tăng 321.81 ha, do đó làm tăng lượng cung cho đất phi nông nghiệp trong đó có đất ở đô thị với biến động tăng lên là 81.15 ha, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp biến động tăng là 24.19 ha. 2. Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển bất động sản (giá thành khai phát bất động sản) Các yếu tố nguyên liệu đầu vào có vai trò quan trọng đến lượng cung bất động sản, nếu nguyên liệu cho xây dựng nhà có sẵn thì khả năng và tốc độ xây dựng nhà mạnh hơn, nếu giá cả các nguyên vật liệu thấp thì giá thành xây dựng cũng thấp và khả năng cung bất động sản cũng thấp. Gía khai phá bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến mức lợi nhuận của nhà đầu tư, do đó ảnh hưởng đến quyết định đầu tư để tăng số lượng cung thành cao hay thấp còn phụ thuộc vào lãi suất cho vay của ngân hàng, tình hình lạm phát. 3. Chính sách và pháp luật của nhà nước: Khác với hàng hoá thông thường, cung về bất động sản phụ thuộc rất lớn vào chính sách của chính phủ về các chế độ quản lí các bất động sản, về chính sách sử dụng đất và các khoản đầu tư cho phát triển bất động sản. Tổng cung phụ thuộc vào các chế độ quy định về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất, việc quy định rõ ràng và xác lập rộng rãi các quyền này đối với các nguồn bất động sản hiện có là điều kiện để các nguồn này sẵn sàng và có đủ điều kiện tham gia vào thị trường bất động sản hợp pháp. Những nguồn bất động sản có thể sử dụng cho phát triển các công trình dân dụng nhưng không được hợp thức hoá về các quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất, không thể tham gia vào nguồn cung chính thức về bất động sản, nếu có chăng nó chỉ tham gia vào giao dịch ngoài thị trường phi chính thứcvà do vậy nó cũng được thể hiện mức cung đầy đủ. Sự hợp thức hoá các quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất cùng với việc thực hiện và cho ra đời hoạt động công khai của thị trường bất động sản cũng là một nhân tố tác động rất lớn đến lượng cung và cầu của bất động sản. Sự hoạt động công khai hoá của thị trường cho phép mọi đối tượng đều có thể tham gia thị trường, làm phong phú thêm nguồn cung và làm đa dạng hoá cơ cấu về cung. Nếu không được thừa nhận và không có sự điều tiết của nhà nước thì thị trường sẽ bị một số thế lực tiêu cực chi phối điều tiết, sẽ tạo sự khan hiếm về cung và tăng cầu một cách giả tạo. Chính vì vậy thái độ cũng nh can thiệp của nhà nước đối với hoạt động của thị trường bất động sản cũng là những tác động hết sức quan trọng đối với sự cân bằng của cung - cầu. 4. Sự thay đổi dự báo trong tương lai: Đây là vườn đề thông tin nhạy cảm không chỉ đối với người kinh doanh bất động sản mà cả những người sở hữu bất động sản có nhu cầu cần bán. Trong trường hợp khi người kinh doanh bất động sản dự báo rằng sắp tới giá bất động sản trong khu vực quận Cầu Giấy sẽ tăng lên thì lập tức họ sẽ găm lại một số bất động sản và do đó lượng cung đã bị biến đổi giảm xuống một phần trong thời điểm đó, khi giá bất động sản sau thời gian đó tăng thực sự theo dự đoán họ sẽ tung số bất động sản mà họ giữ lại đó để kiếm lời và do đó vô hình dung lượng cung bất động sản trong quận Cầu Giấy tại thời điểm đó sẽ tăng lên so với lượng cung thực chất của