Khóa luận Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thành phố Cao Lãnh tỉnh Đồng Tháp

pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. - Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Giá. - Nghị định số 75/2008/NĐ-CP ngày 09 tháng 6 năm 2008 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Giá. - Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08 tháng 01 năm 2010 liên bộ Tài nguyên và Môi trường và Tài chính về Hướng dẫn xây dựng, thẩm -22- định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương. - Thông tư số 03/2010/TT-BTNMT ngày 01 tháng 02 năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc Quy định về định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng bảng giá đất. - Các quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Tháp về việc ban hành, quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng tháp từ năm 2008 đến năm 2011. - Thu thập số liệu thực tế trên địa bàn Thành phố Cao Lãnh thông qua việc phỏng vấn và phân tích dữ liệu điều tra. - Kết hợp với các tài liệu tham khảo có liên quan. 2.2. Phương pháp: 2.2.1. Công tác chuẩn bị - Tham khảo tài liệu liên quan đến thị trường nhà đất trên địa bàn Thành phố Cao Lãnh tỉnh Đồng tháp. - Tham khảo Luật đất đai 2003 và các nghị định, thông tư liên quan đến giá đất và các quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Tháp quy định về giá đất trên địa bàn Thành phố Cao Lãnh. - Chuẩn bị phiếu phỏng vấn và các phương tiện khác hỗ trợ cho việc nghiên cứu. 2.2.2. Công tác ngoại nghiệp - Điều tra cơ bản: Tiến hành điều tra sơ lược các yếu tố có ảnh huởng đến giá đất trên địa bàn Thành phố Cao Lãnh, xem các yếu tố này nó có tác động như thế nào đối với việc hình thành giá trên địa bàn. - Thu thập số liệu thứ cấp: + Thu thập các số liệu về báo cáo tình hình phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố Cao Lãnh năm 2010. + Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trong thành phố năm 2010. + Thống kê và kiểm kê đất đai trên địa bàn thành phố năm 2010. -23- + Các quyết định về giá đất tại thành phố Cao lãnh qua các năm từ năm 2008 đến năm 2011. - Phỏng vấn: Tiến hành phỏng vấn trên địa bàn thành phố Cao Lãnh về các yếu tố tác động đến giá đất trong thành phố từ ngày 10/12/2010 đến ngày 18/12/2010. Ngoài ra, còn có sự tham vấn ý kiến của các Cán bộ địa chính phường và nhân viên giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản HIDICO trên địa bàn thành phố Cao lãnh để có sự nhận định chính xác hơn về các yếu tố tác động đến giá đất tại thành phố Cao lãnh. 2.2.3. Công tác nội nghiệp - Phân tích dữ liệu: + Phân tích mức độ chính xác từ các thông tin, số liệu thu thập và từ kết quả điều tra được trong công tác ngoại nghiệp. + Phân cấp các yếu tố tác động sau khi thống kê số liệu từ việc phỏng vấn, các yếu tố chỉ có tác động khi chiếm tỷ lệ trên 50% trong các yếu tố điều tra. - Thống kê, so sánh: + Tiến hành thống kê, xử lý các số liệu điều tra ra dạng số và tỷ lệ % + So sánh về giá đất giữa giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định và giá thực tế khi giá này chịu sự tác động của các yếu tố. - Trình bày: Tổng hợp tất cả các số liệu một cách hoàn chỉnh nhất và tiến hành viết hoàn thiện đề tài nghiên cứu. -24- CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ THẢO LUẬN 3.1. Tổng quan về tình hình sử dụng đất và giá đất ở thành phố Cao Lãnh hiện nay 3.1.1. Tổng quan vùng nghiên cứu 3.1.1.1. Điều kiện tự nhiên Thành phố Cao Lãnh với tổng diện tích tự nhiên 10.719,54 ha, có vị trí địa lý rất thuận lợi về mặt giao thông đường thuỷ cũng như đường bộ, có Cảng và Khu công nghiệp nằm ven sông tiền và Quốc lộ 30 nên rất thuận lợi trong phát triển kinh tế. (Báo cáo tình hình và kết quả điều tra, khảo sát giá đất thị trường thuộc địa bàn thành phố Cao Lãnh tỉnh Đồng Tháp, 2010). Nằm trong vùng ảnh hưởng của địa bàn kinh tế trọng điểm của tỉnh, nhất là thuận tiện trong việc tiếp cận với 02 thành phố lớn của nước là thành phố Hồ Chí Minh và thành phố Cần Thơ, đây vừa là trung tâm kinh tế - khoa học kỹ thuật - văn hoá vừa là thị trường lớn, tạo điều kiện tương tác lẫn nhau trong tiêu thụ sản phẩm và tiếp thu tiến bộ khoa học kỹ thuật, sẽ tác động mạnh đến sự phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố Cao Lãnh nói riêng cũng như của tỉnh Đồng Tháp nói chung. Do mang những nét đặc trưng của một đô thị hành chính - dịch vụ - thương mại, đồng thời là trung tâm kinh tế vùng phía bắc Sông Tiền của tỉnh nên hầu hết tất cả các thành phần kinh tế, các ngành nghề, lĩnh vực kinh doanh đều có mặt trên địa bàn Thành phố Cao Lãnh, trong đó có liên quan chặt chẽ đến việc quản lý, phân bố sử dụng đất đai. Trong tương lai khu vực công nghiệp - thương mại - dịch vụ sẽ chuyển biến rất nhanh và tất yếu làm thay đổi bộ mặt đô thị từ đô thị loại 3 thành đô thị loại 2, đất Nông nghiệp có điều kiện phát triển và là vùng nguyên liệu cho công nghiệp chế biến, thương mại, dịch vụ tương xứng là một trung tâm kinh tế của tỉnh. - Tọa độ địa lý + Từ 10024’ đến 10030’ vĩ độ Bắc. + Từ 105033’ đến 105041’ kinh độ Đông -25- - Về vị trí địa lý: + Phía bắc giáp: Huyện Cao Lãnh. + Phía nam giáp: Huyện Lấp Vò. + Phía đông giáp: Huyện Cao Lãnh. + Phía tây giáp: Tỉnh An Giang. Hình 3.1. Bản đồ địa giới hành chính Thành Phố Cao Lãnh -26- Bảng 3.1. Diện tích tự nhiên phân theo đơn vị hành chính. STT Đơn vị hành chính Diện tích (ha) Tỷ lệ (%) 1 Phường 1 237,64 2,44 2 Phường 2 53,00 0,65 3 Phường 3 309,52 3,18 4 Phường 4 177,01 7,44 5 Phường 6 723,14 7,75 6 Phường 11 753,68 2.03 7 Xã Mỹ Trà 895,68 9,12 8 Xã Mỹ Tân 934,05 9,60 9 Xã Mỹ Ngãi 528,93 5,41 10 Xã Tân Thuân Tây 913,63 9,40 11 Xã Tân Thuận Đông 1.361,28 14,00 13 Xã Tịnh Thới 1.436,74 14,78 14 Xã Hòa An 1.399,09 14,40 Tổng cộng 10.719,54 100 (Phòng nông nghiệp – Địa chính TP. Cao Lãnh, 2009) 3.1.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội Theo Báo cáo tình hình và kết quả điều tra, khảo sát giá đất thị trường thuộc địa bàn thành phố Cao Lãnh tỉnh Đồng Tháp năm 2010 thì: - Tốc độ tăng trưởng tổng sản phẩm nội địa đạt 17%. Trong đó: Thương mại - dịch vụ tăng 18%, công nghiệp - xây dựng tăng 18,6% và nông nghiệp tăng 6%. - Cơ cấu kinh tế: Thương mại - dịch vụ 63%, công nghiệp - xây dựng 29,3% và nông nghiệp 7,7%. - Tổng sản phẩm nội địa bình quân/người đạt 28 triệu đồng (1.660 đôla) 3.1.2. Tình hình sử dụng đất ở Thành phố Cao Lãnh Theo số liệu kiểm kê đất đai năm 2010: Tổng diện tích đất tự nhiên của thành phố là 10719,54 ha, không tăng, giảm so với kết quả thống kê năm 2008. -27- Quỹ đất chưa sử dụng hầu như không còn. Việc đáp ứng nhu cầu sử dụng đất cho sự phát triển kinh tế xã hội, chủ yếu là chu chuyển trong nội bộ giữa các loại đất đang sử dụng, cơ bản là từ đất nông nghiệp sang các loại đất phi nông nghiệp. Trong giai đoạn 2005 - 2010 và xa hơn nữa diện tích đất nông nghiệp có xu thế ngày càng giảm và đất phi nông nghiệp ngày càng tăng. Để đáp ứng yêu cầu an ninh lương thực việc cấp thiết là tiến hành đồng bộ các biện pháp canh tác tiên tiến, thâm canh tăng năng suất cây trồng, đảm bảo sử dụng đất đạt hiệu quả kinh tế cao nhất. 3.1.2.1. Hiện trạng theo mục đích sử dụng đất năm 2010 Diện tích tự nhiên của thành phố là 10719,54 ha, theo chỉ tiêu kiểm kê năm 2010 về mục đích sử dụng đất được chia ra: - Diện tích đất nông nghiệp là 6707,57 ha, chiếm 62,57% tổng diện tích tự nhiên toàn thành phố. Trong đó: + Diện tích đất sản xuất nông nghiệp: 6621,38 ha. + Diện tích đất nuôi trồng thủy sản: 86,19 ha. - Diện tích đất phi nông nghiệp là 4011,96 ha, chiếm 37,43% tổng diện tích tự nhiên toàn thành phố. Trong đó: + Diện tích đất ở: 1010,31 ha. + Diện tích đất chuyên dùng: 1148,09 ha. + Diện tích đất tôn giáo, tín ngưỡng: 21,07 ha. + Diện tích đất nghĩa trang, nghĩa địa: 26,99 ha. + Diện tích đất sông suối và mặt nước chuyên dùng: 1802,20 ha. 3.1.2.2. Hiện trạng theo đối tượng sử dụng đất năm 2010 Diện tích tự nhiên của thành phố là 10719,54 ha, theo chỉ tiêu kiểm kê năm 2010 về đối tượng sử dụng đất được chia ra: Diện tích do hộ gia đình, cá nhân sử dụng là 7623,51 ha, chiếm 71,12% tổng diện tích tự nhiên toàn thành phố. Trong đó: + Diện tích đất nông nghiệp: 6588,14 ha. + Diện tích đất phi nông nghiệp: 1035,37 ha. -28- - Diện tích do Ủy ban nhân dân xã sử dụng là 116,19 ha, chiếm 1,08 % tổng diện tích tự nhiên toàn thành phố. Trong đó: + Diện tích đất nông nghiệp: 85,32 ha. + Diện tích đất phi nông nghiệp: 30,88ha. - Diện tích do tổ chức kinh tế sử dụng là 142,84 ha, chiếm 1,33 % tổng diện tích tự nhiên toàn thành phố. Trong đó: + Diện tích đất nông nghiệp: 21,40 ha. + Diện tích đất phi nông nghiệp: 121,44 ha. - Diện tích do tổ chức khác sử dụng là 207,61 ha, chiếm 1,94% tổng diện tích tự nhiên toàn thành phố. Trong đó: + Diện tích đất nông nghiệp: 12,71 ha. + Diện tích đất phi nông nghiệp: 194,90 ha. - Diện tích do UBND xã quản lý là 2400,49 ha, chiếm 23,39 % tổng diện tích tự nhiên toàn thành phố. Trong đó diện tích đất phi nông nghiệp: 2400,49 ha. 3.1.3. Biến động về giá đất tại Thành phố Cao Lãnh trong những năm gần đây 3.1.3.1. Biến động giá một số loại đất do UBND tỉnh quy định qua các năm Thành phố Cao Lãnh là một thành phố trẻ đang phát triển với tốc độ nhanh cùng với tốc độ phát triển chung của cả nước, do hội nhập và phát triển với nền kinh tế thị trường nên thị trường đất đai ở thành phố cũng đang tăng tốc theo xu hướng đi lên. Tuy nhiên, sự đi lên của thị trường đất đai ở thành phố Cao Lãnh vẫn còn ở một nhịp độ tương đối so với sự phát triển và đi lên của thị trường nhà đất ở các thành phố trong khu vực đồng bằng sông Cửu Long. Thị trường đất đai ở thành phố Cao Lãnh trong những năm qua từ năm 2008 đến năm 2011 mặc dù có nhiều sự biến động về giá nhưng nhìn chung thì sự biến động này xảy ra với mức dao động thấp, thế nhưng nó cũng làm cho mặt bằng giá đất trên địa bàn thành phố tăng lên với mức độ tương đối cùng với nhịp độ phát triển về kinh tế xã hội của thành phố Cao Lãnh. * Biến động giá đất trong lĩnh vực đất Nông Nghiệp -29- Bảng 3.2. So sánh giá đất trồng cây hàng năm qua các năm. ĐVT: 1.000đồng/m2 Giá đất do UBND tỉnh ban hành Khu vực và vị trí đất Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 Vị trí 1 100.000 100.000 100.000 100.000 Vị trí 2 70.000 70.000 80.000 80.000 Vị trí 3 55.000 55.000 60.000 60.000 Khu vực I Vị trí 4 40.000 40.000 55.000 55.000 Vị trí 1 70.000 70.000 70.000 70.000 Vị trí 2 45.000 45.000 60.000 60.000 Vị trí 3 40.000 40.000 55.000 55.000 Khu vực II Vị trí 4 35.000 35.000 45.000 45.000 Giá đất trồng cây hàng năm chỉ có biến động về giá trong năm 2009 và 2010 do quyết định số 28/2009/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2009 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Đồng Tháp quy định về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng tháp, quyết định này đã điều chỉnh giá đất của năm 2010 tăng hơn so với mặt bằng giá năm 2009 khoảng 3,10-36,7% ở các vị trí 2 và 3 còn giá đất ở vị trí 1 hầu như không thay đổi. Tương tự như giá đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm (dựa vào Bảng 3.3) cũng có hướng tăng trong năm 2009 và 2010 ở các vị trí 2 và 3 cũng từ 3.10 đến 36.7%. Qua các năm, từ năm 2008 đến năm 2011 ta thấy giá đất nông nghiệp ở thành phố Cao Lãnh ít có sự giao động mạnh về giá mà chỉ sự thay đổi nhỏ trong năm thứ 3 trở đi còn trong 2 năm liền kề hầu như không thay đổi. Nguyên nhân của tình trạng này là do sự phát triển chưa sôi động của thị trường đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố và khả năng sinh lợi từ việc đầu tư vào đất nông nghiệp còn thấp, chưa mang lại hiệu quả cao như trong các lĩnh vực nhà đất khác, do chính sách đầu tư và phát triển bên lĩnh vực này trên địa bàn chưa nhiều. -30- Bảng 3.3. So sánh giá đất trồng cây lâu năm qua các năm. ĐVT: 1.000đồng/m2 Giá đất do UBND tỉnh ban hành Khu vực và vị trí đất Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 Vị trí 1 120.000 120.000 120.000 120.000 Vị trí 2 90.000 90.000 100.000 100.000 Vị trí 3 65.000 65.000 80.000 80.000 Khu vực I Vị trí 4 55.000 55.000 60.000 60.000 Vị trí 1 84.000 84.000 85.000 85.000 Vị trí 2 54.000 54.000 70.000 70.000 Vị trí 3 48.000 48.000 60.000 60.000 Khu vực II Vị trí 4 42.000 42.000 50.000 50.000 Một nguyên nhân khác nữa là do sự ra đời của nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định mức hỗ trợ không khống chế mức hỗ trợ đối với đất nông nghiệp nhưng tối đa không được vượt quá giá trị đất ở cùng vị trí, làm cho ngân sách của địa phương không đảm bảo thu hồi đất nông nghiệp để phục vụ cho các mục đích phát triển, từ đó làm cho sự biến động về giá ít xảy ra mà chỉ theo một nhịp độ điều hòa và biến động nhẹ giữa các năm. * Biến động giá đất ở tại nông thôn Giá đất ở tại nông thôn trong khu vực thành phố tăng ở nhiều nơi với một cấp độ khác nhau trong từng năm (được thể hiện qua Bảng 3.4), có nơi chỉ dao động trong 2 năm liền kề rồi các năm sau không có sự chuyển dịch về giá, cụ thể như giá đất ở tại nông thôn ở khu vực chợ Bình Trị và Mỹ Ngãi chỉ tăng trong năm 2009 từ mức 250.000 đồng/m2 lên mức 500.000 đồng/m2 và 400.000 đồng/m2 tăng gần gấp đôi so với giá năm 2008, thế nhưng các năm sau giá tại hai khu vực này hầu như không có biến động và giữ nguyên giá suốt đến năm 2011. Mặc khác, tại các khu vực khác như cụm tuyến dân cư Quảng Khánh và Xẻo Bèo thì tăng mạnh, liên tục trong các năm từ năm 2008 đến năm 2011 với mức tăng khoảng 45% năm và nhịp độ tăng luôn ổn định qua các năm. Từ thực tế trên ta thấy, -31- sự tăng giá ở các khu vực này do điều kiện phát triển kinh tế ở đây có nhiều thuận lợi, sự hoàn thiện về kết cấu hạ tầng tạo sự thông thương trong việc trao đổi hàng hóa, nhu cầu về nhà ở tăng do sự gia tăng dân số và khả năng sinh lợi tùy theo mỗi khu vực khác nhau. Bảng 3.4. Bảng giá đất tại ở nông thôn (khu vực I ) so sánh qua các năm. ĐVT: triệu đồng/m2 Giá đất do UBND tỉnh ban hành Stt Tên chợ xã và cụm tuyến dân cư Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 A Chợ 1 Chợ Bình Trị (Mỹ Tân) 0.250 0.500 0.500 0.500 2 Chợ xã Mỹ Ngãi 0.250 0.400 0.400 0.400 B Khu dân cư tập trung 1 Cụm dân cư Quãng Khánh - Đường rộng 3,5m – 5m 0.400 0.600 0.800 1 - Đường rộng 7m 0.600 1 1 1.2 2 Cụm dân cư Rạch Chanh (Mỹ Trà) - Đường rộng 3,5m – 5m 0.600 0.900 1 1 - Đường rộng 7m 0.800 1.2 1.4 2 3 Cụm dân cư Xẻo Bèo (Hòa An) - Đường rộng 3,5m – 5m 0.400 0.600 0.600 0.600 - Đường rộng 7m 0.600 0.800 0.800 0.800 C Giá đất tối thiểu Khu vực I 0.150 0.200 0.200 0.200 Đối với đất ở nông thôn khu vực I theo các quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng tháp bao gồm chợ xã và khu dân cư tập trung với đặc điểm là được phân ra từng loại lộ nằm xen kẽ trong từng khu chợ, khu dân cư có điều kiện kinh tế và mức sinh lợi cao thì tại đây giá sẽ cao hơn so với các khu vực II và III, tương tự như thế giá đất tại khu vực II sẽ cao hơn khu vực III và thấp hơn khu vực I. -32- Giá đất ở nông thôn nhìn chung qua các năm đều có sự dao động về giá dưới một cấp độ khác nhau tùy vào từng khu vực nhưng vẫn chưa sôi động so với nhịp độ phát triển kinh tế của thành phố. Mức độ dao động về giá cao hay thấp hoặc không tăng ở các khu vực phụ thuộc nhiều vào yếu tố vị trí, khả năng sinh lợi, nhịp độ phát triển, sự đồng bộ của hệ thống giao thông và các chính sách đầu tư phát triển cho khu vực. * Biến động giá đất ở tại đô thị Dựa vào bảng giá đất ở tại đô thị so sánh qua các năm (được thể hiện qua Bảng 3.5) ta thấy, giá đất ở tại đô thị cũng có sự tăng giá một cách đáng kể nhưng không liên tục và dao động mạnh giữa các năm, cụ thể như sau: Bảng 3.5. Bảng giá đất ở đô thị (khu vực I) so sánh qua các năm. ĐVT: triệu đồng/m2 Giá đất do UBND tỉnh ban hành STT Tên đường phố Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 A Giá đất các đường phố 1 Đường 30/4 - Nguyễn Huệ - Tôn Đức Thắng 4.3 4. 6 6 + Phía trên đường 3. 3. 4 4 + Phiá bờ sông 2.8 2.8 3.6 3.6 2 Đường nội bộ khu Tái định cư P1 - Đường 3,5mét 1 1.2 1.4 1.4 - Đường 5mét 1.2 1.6 1.6 1.6 - Đường 7mét 1.6 1.6 1.8 1.8 4 Đường Phạm Hửu Lầu - Cầu cái Tôm - cống Tân Việt Hoà 1.6 2 2 2 - Cống Tân Việt Hoà - Bến phà Cao Lãnh 2.8 2.8 3.2 3.2 B Giá đất tối thiểu 0.200 0.300 0.300 0.300 -33- - Đường 30/4 đoạn từ Nguyễn Huệ đến Tôn Đức Thắng và đoạn Tôn Đức Thắng đến Cầu Kinh Cụt chỉ có sự biến động về giá trong năm 2009 và năm 2010 với mức tăng trung bình khoảng 1,5 triệu đồng/m2 và hầu như mức giá vẫn được giữ nguyên là 4,3 triệu đồng/m2 và 6 triệu đồng/m2 trong các năm 2008 và 2011. - Đoạn đường nội bộ khu tái định cư Phường 1 có sự tăng giá đều trong các năm 2008-2009 và năm 2009 - 2010 với mức tăng trung bình khoảng 200 nghìn đồng/m2, riêng mức giá trong năm 2010 - 2011 vẫn ở mức ổn định và không có sự biến động. - Đường Phạm Hữu Lầu cũng chỉ có sự tăng giá trong năm 2009-2010 với mức tăng khoảng 500 nghìn đồng/m2, còn các năm khác hầu như giá cũng không thay đổi. Nhìn chung, sự dao động về giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Cao Lãnh trong những năm qua từ năm 2008 đến năm 2011 thì có sự biến động về giá nhưng sự giao động này không lớn giữa các năm, chủ yếu có sự thay đổi trong hai năm 2009 và 2010 còn các năm còn lại hầu như ít thay đổi. Tuy nhiên, đây chỉ là sự đánh giá dựa trên bảng giá các năm của Ủy ban nhân dân tỉnh quy định trên địa bàn Thành phố Cao Lãnh từ năm 2008 đến năm 2011, trên thực tế giá đất bên ngoài vẫn có sự dao động cao hơn so với mức giá mà Ủy ban nhân dân tỉnh quy định do nó chịu nhiều sự tác động của các yếu tố bên ngoài. 3.1.3.2. So sánh giá đất thực tế và giá đất quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Tháp trên địa bàn Thành phố Cao Lãnh. Qua nghiên cứu thực tế và tham khảo ý kiến của cán bộ địa chính phường, nhân viên giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản HIDICO Thành phố cho thấy giá đất thực tế hiện nay trên thị trường so với giá quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh thì vẫn còn có sự chênh lệch trên toàn Thành phố. Đặc biệt, tại các khu vực tung tâm thành phố như: Phường 1, Phường 2, Phường Mỹ Phú và Phường 4 có gíá thực tế cao hơn giá quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh. Cụ thể đối với từng loại đất như sau: -34- * Đất Nông Nghiệp Hiện nay trên địa bàn Thành phố Cao lãnh hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp chủ yếu là Đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất trồng lúa nước và đất nuôi trồng thuỷ sản. Mỗi một loại đất trên thị trường đều có sự chênh lệnh về giá khác nhau giữa giá quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh và giá trao đổi buôn bán thực tế trên thị truờng. Qua khảo sát thực tế cho thấy, giá quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh đối với đất trồng cây lâu năm ở các khu vực trên địa bàn thành phố Cao Lãnh có sự khác biệt so với giá thực tế. Sự khác biệt này được trình bày trong Bảng 3.6. Theo quyết định số 39/QĐ-UBND tỉnh Đồng Tháp ngày 28 tháng 12 năm 2010 thì đất trồng cây lâu năm trên địa bàn Thành phố Cao Lãnh được phân thành 2 khu vực: - Khu vực I gồm: Phường 1, Phường 2, Phường 4, Phường Mỹ Phú. - Khu vực II gồm: Phường 3, Phường 6, Phường 11, Phường Hòa Thuận các xã: Mỹ Tân, Tân Thuận Tây, Hoà An, Tịnh Thới, Mỹ Trà, Mỹ Ngãi, Tân Thuận Đông. Bảng 3.6. So sánh khung giá đất nông nghiệp của Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Tháp với giá thị trường hiện nay trên địa bàn Thành phố Cao Lãnh. ĐVT: 1.000 đồng/m2 Khu vực và vị trí đất Giá Ủy ban nhân dân tỉnh Giá thị trường Vị trí 1 120.000 595.000 Vị trí 2 100.000 450.000 Vị trí 3 80.000 335.000 Khu vực I Vị trí 4 60.000 223.000 Vị trí 1 85.000 275.000 Vị trí 2 70.000 205.000 Vị trí 3 60.000 170.000 Khu vực II Vị trí 4 50.000 115.000 -35- Qua bảng 3.6 cho thấy hầu hết giá đất bên ngoài thị trường luôn cao hơn so với giá quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh với mức chênh lệch trung bình từ 2,2 đến 5 lần so với giá quy định. Sự chênh lệch này xảy ra với cả 2 khu vực I và II, tùy theo mỗi vị trí mà sự chênh lệch này cũng rất khác nhau. Đặc biệt, qua bảng số liệu ta thấy, giá đất trong khu vực I có sự chênh lệch cao hơn so với khu vực II từ 1- 2,2 lần, sự khác biệt này chủ yếu do sự khác nhau về vị trí, mức độ sinh lợi và sự hoàn thiện kết cấu hạ tầng ở các khu vực trung tâm so với khu vực II. Xét về phương diện vị trí thì đây là khu trung tâm hành chính của Thành phố, có hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ, có quốc lộ 30 đi qua nên rất thuận lợi cho sự phát triển kinh doanh nên giá luôn cao hơn quy định rất nhiều lần, còn xét đến yếu tố quy hoạch thì thành phố đang tổ chức thực hiện nhiều dự án quy hoạch Thành phố trong năm 2011 như: Xây dựng các khu hành chính mới ở Phường 1, xây dựng các dịch vụ phục vụ cho nhu cầu của người dân và tiếp tục mở rộng, hoàn thiện hệ thống hạ tầng của Thành phố,.v.v.. nên cũng góp phần làm cho giá đất tăng lên đáng kể. * Đất Phi Nông Nghiệp Qua Bảng 3.7 cho thấy, giá đất thực tế trên thị trường ở đây cao hơn gần gấp đôi so với giá quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh năm 2010. Mặc dù năm 2010 Ủy ban nhân dân tỉnh đã điều chỉnh và cho ra đời khung giá mới nhưng qua kết quả nghiên cứu khảo sát cho thấy ở các tuyến đường trong khu trung tâm Thành phố thì giá vẫn còn có sự chênh lệch nhiều Nhìn chung, mức giá ban hành của nhà nước luôn có sự thấp hơn so với giá thực của thị trường từ 2-3 lần, nguyên nhân của sự chênh lệch này là do công tác đánh giá, điều tra và quản lý giá đất chưa sát với thực tế, vẫn còn nhiều bất cập. Ngoài ra, còn do sự tác động khách quan từ các nhân tố bên ngoài như: Nhân tố khu vực, nhân tố kinh tế, nhân tố xã hội,.v.v.. cũng góp phần làm sự chênh lệch này ngày càng có xu hướng tăng hơn so với quy định. -36- Bảng 3.7. So sánh giá đất phi nông nghiệp của Ủy ban nhân dân tỉnh với giá thị trường hiện nay tại Thành phố Cao Lãnh. ĐVT:triệu đồng/m2 Stt Tên đường phố Giới hạn từ…đến… Loại đường Giá nhà nước Giá thị trường Nguyễn Huệ - Tôn Đức Thắng Tôn Đức Thắng - cầu Kênh Cụt 2 6 7 - 14 Phía trên đường 3 4 5 – 10,5 1 Đường 30/4 Phía bờ sông 3 3.6 4 – 7,5 Trần Hưng Đạo -Tôn Đức Thắng 3 2.8 3 – 7,5 2 Trần Phú Tôn Đức Thắng - Nguyễn Quang Diêu 4 1.6 2 – 5 3 Đỗ Công Tường Nguyễn Huệ - Hùng Vương 1 14.4 15.5 - 23 5 Lý Tự Trọng Nguyễn Huệ - Lê Lợi 1 7.2 8 - 14.5 6 Phạm Hữu Lầu Cầu đúc - cầu Cái Sâu 2 4 4.5 – 7 3.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến sự hình thành giá đất tại Thành phố Cao Lãnh. Để xác định giá đất phù hợp với điều kiện thực tế thì việc phân tích, xác định các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất đóng một vai trò vô cùng quan trọng. Có thể theo mối quan hệ giữa các nhân tố với đất và phạm vi ảnh hưởng để phân thành những nhân tố như sau: Nhân tố khu vực, nhân tố kinh tế, nhân tố xã hội, nhân tố nhân khẩu, nhân tố cá biệt và chính sách Nhà nước và pháp lý. - Nhân tố khu vực: Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó. Nhân tố khu vực -37- gồm các yếu tố sau: Vị trí, cơ sở hạ tầng, chất lượng môi trường, quy hoạch và diện tích đất trống trong khu vực. - Nhân tố kinh tế: Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong quá trình phát triển Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng và ổn định kinh tế, tất cả vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định. Nhân tố kinh tế bao gồm: Tốc độ phát triển kinh tế, cung – cầu về đất trên thị trường, mục đích sử dụng đảm bảo có lợi nhất, mức độ dữ trữ và đầu tư, hu chi tài chính và tiền tệ, thu nhập và tiêu dùng của dân cư, biến động vật giá và mức lãi suất. - Nhân tố xã hội: Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và tiến trình đô thị hóa. Nhân tố xã hội bao gồm: đô thị hóa, đầu cơ nhà đất, tâm lý – thị hiếu khách hàng, an ninh xã hội và ổn định chính trị. - Nhân tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình. Nhân tố nhân khẩu bao gồm: Tình hình tăng dân số, mật độ dân số và trình độ văn hóa của dân cư. - Nhân tố cá biệt: Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất. Nhân tố cá biệt bao gồm: Hình dáng, diện tích, chiều sâu, chiều rộng, độ dốc của thửa đất, hạn chế của quy hoạch và yếu tố phong