Luận văn Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với khu tái định cư trên địa bàn quận Cầu giấy, thành phố Hà Nội

tích đất phi nông nghiệp; đất phi nông nghiệp khác có 171,85 ha, chiếm 0,39% diện tích đất phi nông nghiệp.  Đất chưa sử dụng hiện tại còn 2.097,4 ha, chiếm 2,28% diện tích tự nhiên. Công tác cấp GCN quyền sử dụng đất được xác định là một trong những nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội, nhằm quản lý đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất, tạo điều kiện để người sử dụng đất thực hiện quyền lợi và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, từng bước hình thành và phát triển thị trường bất động sản có sự quản lý của Nhà nước. GCNQSDĐ là cơ sở để thiết lập hồ sơ địa chính, là công cụ để chính quyền các cấp quản lý, nắm chắc được quỹ đất, đăng ký chỉnh lý biến động, đồng thời phục vụ cho công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương phù hợp với hiện trạng sử dụng đất. UBND thành phố đã tập trung chỉ đạo quyết liệt và tính đến thời điểm kiểm kê đất đai 01/01/2011, trên địa bàn thành phố đã cấp được: - 185.526 GCNQSDĐ nông nghiệp cho các hộ gia đình, đạt 96% trên tổng số hộ sử dụng đất nông nghiệp; - 432.818 GCNQSDĐ ở cho hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị và nông thôn đạt 90%; - 86.768 GCNQSDĐ ở cho hộ gia đình, cá nhân đã mua nhà theo Nghị định 61/CP; - 5.856 GCNQSDĐ cho các tổ chức, đơn vị sử dụng đất. Tính đến tháng 6 năm 2014, kết quả cấp GCN các loại đất chính của cả nước là 1.908.541 GCNQSDĐ đạt 85,5% trong đó: 646.863 GCNQSDĐ nông nghiệp cho các hộ gia đình, đạt 93% trên tổng số hộ sử dụng đất nông nghiệp; 1.260 GCNQSDĐ lâm nghiệp cho các hộ gia đình, đạt 70,4% trên tổng số hộ sử dụng đất lâm nghiệp; 804.495 GCNQSDĐ ở nông thôn cho các hộ gia đình, đạt 92,6% trên tổng số hộ sử dụng đất ở nông thôn; 441.203 GCNQSDĐ ở đô thị cho các hộ gia đình, đạt 92,2% trên tổng số hộ sử dụng đất ở đô thị; 7.974 GCNQSDĐ chuyên dùng, đạt 59,3% trên tổng số đất chuyên dùng Một số công tác quản lý nhà nước về đất đai cũng đã được UBND thành phố Hà Nội quan tâm chỉ đạo, thực hiện và cơ bản đều đã hoàn thành: - Công tác đo đạc lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất được thực hiện ở 3 cấp từ phường, xã, thị trấn; quận, huyện đến thành phố. - Công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố đã thực hiện cải cách hành chính về thủ tục; hàng năm UBND thành phố đã giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các dự án phát triển đô thị với diện tích trung bình khoảng 1000 ha. * Đánh giá chung: - Lãnh đạo thành phố Hà Nội đã tập trung chỉ đạo sát sao, tạo điều kiện đẩy mạnh công tác cấp Giấy chứng nhận tại địa phương. - Tuy nhiên, công tác cấp GCN nhìn chung còn chậm, chưa đáp ứng yêu cầu của Thành phố và nhu cầu của người dân. Nhiều phường, xã, thị trấn còn để xảy ra tình trạng vi phạm về trình tự, thủ tục, thời gian giải quyết hồ sơ, cá biệt có trường hợp vi phạm pháp luật gây ảnh hưởng xấu đến công tác này của toàn Thành phố. Nguyên nhân của tình trạng trên là: - Về chủ quan: Lãnh đạo một số quận, huyện, phường, xã, thị trấn chưa tập trung chỉ đạo, tổ chức thực hiện công tác cấp GCN; số lượng cán bộ còn thiếu so với nhu cầu công việc của địa phương. Sự phối hợp giữa các cơ quan trong việc giải quyết thủ tục cấp GCN chưa chặt chẽ và hiệu quả; việc hướng dẫn của các Sở, ngành cho UBND các quận, huyện, thị xã chưa hiệu quả. Cơ sở dữ liệu về địa chính còn chưa đầy đủ; việc áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý hồ sơ, xét cấp Giấy chứng nhận còn hạn chế. - Về khách quan: các trường hợp chưa cấp GCN hầu hết là các trường hợp có nguồn gốc và quá trình sử dụng đất phức tạp, không đáp ứng các yêu cầu của pháp luật để được cấp GCN (có khoảng 112.000 trường hợp/191.835 trường hợp không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật để được cấp GCN); một số quy định của pháp luật còn bất cập, chưa phù hợp với thực tế. 1.4.3. Thuận lợi và khó khăn trong việc triển khai công tác cấp GCN 1.4.3.1. Thuận lợi Công tác đăng ký đất đai, cấp GCN của thành phố vào những năm gần đây được sự quan tâm chú trọng của Đảng và Nhà nước; việc đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ sớm được hình thành và được sự ủng hộ của đông đảo nhân dân. Nhận thức của nhân dân về việc chấp hành Luật Đất đai ngày một tốt hơn, họ đã dần hiểu biết được quyền lợi cũng như nghĩa vụ của mình trong việc sử dụng đất. Vì vậy công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ dần dần được phát triển và ngày càng cần thiết đối với sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Luật Đất đai 2013 ra đời đáp ứng kịp thời nhu cầu phát triển thực tiễn của đất nước. Bên cạnh đó các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai được ban hành kịp thời để các địa phương, các ngành tổ chức thực hiện, trong đó quy định rất chi tiết về thủ tục hành chính trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành những văn bản chuyên môn cụ thể để các cơ quan quản lý đất đai của các địa phương thực hiện cho phù hợp với quy định mới của Luật Đất đai 2013. Đặc biệt Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đẩy mạnh công tác ứng dụng tin học trong công tác đo đạc, quản lý đất đai như: xây dựng hệ thống thông tin đất, phần mền quản lý hệ thống hồ sơ địa chính theo mã loại đất mới. Công tác ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và đang được triển khai thực hiện nghiêm túc trên địa bàn thành phố. Không ngừng nâng cao trình độ đội ngũ cán bộ cũng như đầu tư khoa học công nghệ để nâng cao kết quả trong việc quản lý đất đai, đáp ứng nhu cầu đòi hỏi ngày càng cao của công cuộc phát triển kinh tế- xã hội của đất nước. Công tác đo đạc lập bản đồ địa chính, lập hồ sơ địa chính, cấp GCNQSD đất, thống kê, kiểm kê đất đai và đặc biệt là giao đất, cho thê đất, thu hồi đất, thanh tra, kiểm tra đất đai, giải quyết tranh chấp đất đai, đơn thư khiếu nại, tố cáo vi phạm sử dụng đất được thực hiện, xử lý kịp thời; nguồn thu từ đất đóng góp đáng kể vào ngân sách của thành phố, trên cơ sở đó phát triển hạ tầng cơ sở kỹ thuật, chỉnh trang và phát triển đô thị, du lịch, xây dựng các công trình, dự án về kinh tế – xã hội, những chủ trương của thành phố phù hợp với những quy định củ pháp luật và được nhân dân đồng tình ủng hộ. 1.4.3.2. Khó khăn Việc huy động nguồn lực về đất đai của thành phố đạt hiệu quả chưa cao, tồn tại tình trạng đất để hoang hoá, sử dụng sai mục đích làm cho tiến độ cấp GCNQSDĐ ở một số địa phương còn chậm. Biến động đất đai diễn ra khá phức tạp, tài liệu hồ sơ địa chính ở một số nơi không đồng bộ. Thường xuyên có sự thay đổi về tổ chức cán bộ ngành quản lý đất đai, nhất là ở cơ sở, dẫn đến việc theo dõi, quản lý biến động đất đai không liên tục nên số liệu, tài liệu đất đai chưa phản ánh đúng với thực tế sử dụng. Sự am hiểu pháp luật của người dân chưa cao, vì vậy khi thực hiện còn gặp rất hiều khó khăn như: họ không cung cấp thông tin chính xác để giúp cán bộ chuyên môn hoàn thành hồ sơ. Trong quá trình đô thị hóa như hiện nay, việc khai thác tiềm năng đất chưa sử dụng chưa thực sự được chú trọng. Việc cấp GCNQSDĐ còn nặng nề về thủ tục hành chính; những quy định trong việc cấp GCNQSDĐ theo mẫu mới phải thể hiện nhiều thông tin như: thông tin cá nhân của chủ hộ, vợ hoặc chồng, trích lục bản đồ hoặc trích đo có ghi kích thước và các điểm toạ độ nên đòi hỏi độ chính xác cao và cần phải ứng dụng phần mềm tin học, mất nhiều thời gian để cập nhật thông tin và in giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tài liệu hồ sơ đất đai ở các địa phương phục vụ việc cấp GCNQSDĐ thường bị thất thoát và rất nhiều loại tài liệu, phục vụ việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn sai lệch rất nhiều so với thực tế, nhiều nơi đo vẽ không hết. Do việc buông lỏng công tác quản lý đất đai trước đây nên hiện trạng sử dụng đất đã thay đổi rất nhiều so với hồ sơ quản lý (thay đổi về ranh giới thửa đất, chủ sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất). Thông tin về đất ở các cơ quan tài nguyên và môi trường không đủ cơ sở để giúp cho người thực hiện thụ lý hồ sơ và giải quyết hồ sơ. Những năm qua việc đóng băng thị trường nhà đất dẫn đến khi cấp GCNQSDĐ việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân cũng ảnh hưởng đến tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 1.5. Thu hồi đất và nhu cầu nhà tái định cư trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa 1.5.1. Khái niệm về tái định cư Tái định cư là một khái niệm mang nội hàm khá rộng, dùng để chỉ những ảnh hưởng tác động đến đời sống của người dân do bị mất tài sản và nguồn thu nhập trong quá trình phát triển dự án gây ra, bất kể có phải di chuyển hay không và các chương trình nhằm khôi phục cuộc sống của họ. Tái định cư bao hàm cả việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất. Tái định cư theo nghĩa hẹp là quá trình di chuyển người dân đến nơi ở mới. Một số khái niệm có liên quan đến tái định cư Thu hồi đất: Thu hồi đất đang sử dụng là hình thức chuyển giao quyền sử dụng diện tích đất đai nhất định từ chủ thể này sang chủ thể khác. Hay: Thu hồi đất là việc nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật đất đai năm 2003 (Điều 4 LĐĐ 2003). Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất (Đ4 LĐĐ 2003). Bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất là việc khôi phục lại giá trị tài sản, nguồn sinh sống, lợi ích vật chất và tinh thần theo nghĩa rộng cho người sử dụng đất bị ảnh hưởng do quá trình triển khai thực hiện dự án – là hình thức trách nhiệm dân sự để bù đắp những tổn thất về vật chất tinh thần cho bên thiệt hại nhưng thiệt hại này không phải do hành vi trái pháp luật (của nhà đầu tư hay của Nhà nước) gây ra, mà thực chất là kết quả của chu trình “phá hủy – tái tạo” trong quá trình phát triển đô thị và kinh tế – xã hội. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới. Phân loại tái định cư 1/ Về hình thức, việc tái định cư có các dạng: - Di dân vào vùng đô thị hóa - Chuyển dịch nội ngoại thành, bao gồm từ việc thực hiện các chương trình cải tạo đô thị cho tới việc chuyển dịch theo sở nguyện của người dân - Tái định cư tại chỗ khi thực hiện các dự án chỉnh trang khu dân cư 2/ Xét về sở nguyện của người dân cũng có nhiều mức độ: - Tái định cư tự phát: là việc mua bán đất và xây dựng trái phép không theo quy hoạch. Do việc xây dựng trái phép ở khu vực không có hạ tầng, giá đất rẻ nên nhiều người có thu nhập thấp, trong đó có nhiều người thuộc diện giải tỏa từ các dự án nhận tiền bồi thường tự lo chỗ ở. - Tái định cư tự giác: là việc tái định cư để thực hiện các dự án và người dân tự giác chấp hành kế hoạch và phương thức tái định cư, kể cả việc tạo lập chỗ ở mới ở các dự án phát triển nhà - Cưỡng bức tái định cư: thường là cưỡng bức giải tỏa và bố trí chỗ ở cho những người bị giải tỏa chưa được sự đồng thuận của họ. Nhiều trường hợp không kiên quyết đã gây ra ách tắc cho đấu tư phát triển. 3/ Xét về tính chất, tái định cư có 2 dạng: - Tái định cư bắt buộc: để thực hiện các dự án phục vụ lợi ích chung. Nhìn chung các quốc gia trên thế giới đều xác lập quyền ưu tiên của nhà nước trong việc thu hồi đất để thực hiện các dự án này ví lợi ích quốc gia. - Tái định cư tự nguyện: thông thường trong các dự án cải tạo đô thị ở quy mô nhỏ, vì lợi ích trực tiếp của những người tham gia thực hiện dự án. 1.5.2. Nhu cầu nhà tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa Trong 10 năm qua, từ năm 2001 đến 2010 cả nước đã có 725 nghìn ha đất nông nghiệp chuyển sang các mục đích phi nông nghiệp như xây dựng đường giao thông, thủy lợi, khu đô thị, khu công nghiệp...; dự báo trong 10 năm tới (2011-2020), diện tích đất chuyển từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp sẽ là 907 nghìn ha. Chính vì vậy tái định cư là một vấn đề lớn của quốc gia, đặc biệt là các nước đang phát triển như Việt Nam. Thành phố Hà Nội có vị trí quan trọng và có xu thế đặc biệt so với các tỉnh/thành cả nước. Vì vậy, nhu cầu nhà tái định cư của thành phố là 6.630 căn cho dự án triển khai trong năm 2013 và tăng mạnh từ nay đến năm 2015 với tổng số 25.000 tương đương hai triệu mét vuông sàn xây dựng để phục vụ tái định cư khi thu hồi đất. Cụ thể: - Quận Hoàng Mai cần 1.500 căn hộ cho dự án: Công viên Yên Sở, đường Vành đai 2,5, đường Lĩnh Nam – Tam Trinh, đường Minh Khai – Yên Duyên – Vĩnh Tuy, dự án thoát nước - Quận Đống Đa cần 1.200 căn hộ cho dự án đường Vành đai 1(Ô Chợ Dừa – Hoàng Cầu), dự án hồ Linh Quang, đường Vành đai 2 (Ngã Tư Vọng – Ngã Tư Sở). - Quận Tây Hồ cần 1.010 căn hộ cho dự án cầu Nhật Tân, đường Vành đai 2, đường Tô Hiệu kéo dài, đường trục vào khu đô thị Tây Hồ Tây. - Quận Hai Bà Trưng cần 1.000 căn hộ cho dự án Vành đai 1(Ô Đông Mác – Nguyễn Khoái), đường nối cầu Vĩnh Tuy – Ngã Tư Vọng, đường Thanh Nhàn, dự án thoát nước - Quận Cầu Giấy 939 căn hộ cho Dự án Phát triển giao thông đô thị Hà Nội. Thành phố đang triển khai xây dưng nhà ở tái định cư với khoảng 14.102 căn hộ. Trong năm 2012 đã hoàn thành 2.005 căn hộ. Giai đoạn 2013 – 2015, dự kiến hoàn thành 12.097 căn hộ. Ngoài ra, Thành phố cũng đã đặt hàng mua nhà tái định cư tại 13 dự án với tổng số 3.189 căn hộ. Ước tính nhu cầu quỹ nhà tái định cư của năm 2012 cho các sự án vào khoảng 6.500 căn. Với nhu cầu căn hộ lớn và cần sử dụng ngay như vậy, các dự án xây dựng nhà tái định cư dự kiến hoàn thành trong năm sẽ không thể đáp ứng đủ. Dự kiến đến năm 2015, thành phố sẽ xây dựng 9 khu đô thị tái định cư với quy mô mỗi khu khoảng 20ha - 50ha, tổng số 50.000 căn hộ. Trước mắt Thành phố sẽ nghiên cứu triển khai ở khu vực huyện Hoài Đức, huyện Gia Lâm, huyện Thanh Trì. Tái định cư luôn là công tác được quan tâm do sức ép từ giải phóng mặt bằng các dự án. Tuy nhiên việc giải quyết các vấn đề dân sinh tại nơi tái định cư như cấp GCN còn nhiều bất cập. Đến năm 2015, nhu cầu cấp GCN cho các hộ gia đình tái định cư thuộc thành phố Hà Nội là: 11.130 GCN, quận Cầu Giấy: 998 GCN, Trong đó: khu 4F Trung Yên: 32 GCN, khu Trung Hòa – Nhân Chính: 60 GCN, khu 5,03 ha Dịch Vọng: 200 GCN, khu Tây Nam Đại học Thương Mại: 41 GCN, khu 127 Nguyễn Phong Sắc: 19 GCN, khu Nam Trung Yên: 646 GCN. CHƯƠNG 2 NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ĐỐI VỚI KHU TÁI ĐỊNH CƯ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2.1. Khái quát chung về địa bàn nghiên cứu 2.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên - Vị trí địa lý: Quận Cầu Giấy có vị trí nằm ở phía tây Hà Nội, là khu vực có tốc độ đô thị hóa phát triển nhanh, cùng với Mỹ Đình là trung tâm hành chính mới của Hà Nội, phía Bắc giáp với quận Tây Hồ, quận Bắc Từ Liêm, phía tây giáp với quận Nam Từ Liêm, phía Đông giáp với quận Ba Đình, quận Đống Đa, quận Tây Hồ, phía nam giáp với quận Thanh Xuân. Việc Quận Cầu Giấy nằm ở cửa ngõ phía tây, nơi đang có tốc độ đô thị hóa, kinh tế tăng trưởng mạnh mẽ đã mang đến nhiều thuận lợi cho quá trình phát triển của quận, có thể xem Quận Cầu Giấy là 1 trong những khu vực phát triển chính của Hà Nội. Cùng với lợi thế to lớn như vậy Quận đã thu hút được sự đầu tư của các tổ chức doanh nghiệp có nhu cầu kinh doanh, đầu tư trên BĐS, qua đó phần nào cũng làm thị trường BĐS Cầu Giấy ngày càng sôi động, lượng giao dịch ngày càng tăng đặc biệt tại những khu vực có tiềm năng phát triển như Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Xuân Thủy Về các đơn vị hành chính quận Cầu Giấy có 8 phường là: Quan Hoa, Dịch Vọng, Trung Hòa, Yên Hòa, Dịch Vọng Hậu, Mai Dịch, Nghĩa Đô, Nghĩa Tân. Trên địa bàn quận có sông Tô Lịch chạy dọc theo chiều dài phía đông của quận, có các trục đường giao thông vành đai nối thủ đô Hà Nội với những khu vực phát triển như Mỹ Đình, chuỗi đô thị Hòa Lạc-Sơn Tây đang được đầu tư và xây dựng mạnh. Với đặc điểm vị trí như vậy Quận Cầu Giấy có nhiều thuận lợi trong việc phát triển kinh tế xã hội, tuy nhiên điều đó cũng đặt ra những yêu cầu cho việc phát huy những thế mạnh,vai trò của quận đối với sự phát triển kinh tế thành phố Hà Nội nói chung và quận nói riêng. Hình 2.1. Sơ đồ địa giới hành chính quận Cầu Giấy - Địa hình: Khu vực quận Cầu giấy có địa hình bằng phẳng, độ cao trung bình từ 5-6 m. Với địa hình thuận lợi như vậy, việc phát triển kinh tế xây dựng cơ sở hạ tầng và các khu dân cư, đô thị mới ngày càng dễ dàng. Với điều kiện địa hình lý tưởng này khu vực quận ít xảy ra các hiện tượng thời tiết xấu, ví như đợt ngập úng vì mưa lớn ở Hà Nội rất nhiều khu vực các quận Đống Đa, Ba Đình bị ngập nặng, nhưng do có địa hình bằng phẳng và cao nên ko nhiều khu vực trên địa bàn quận gặp tình trạng ngập úng kéo dài, như vậy địa hình phần nào đã ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở, đất đai, tâm lý của người dân, những người có nhu cầu mua BĐS rõ ràng sẽ chọn những khu vực có địa hình thuận lợi cho các nhu cầu sinh sống, kinh doanh của mình, qua đó giá đất theo đà đó cũng có biến động, sẽ tăng ở khu vực có địa hình đẹp và giảm dần tại những khu vực có địa hình không được thuận lợi. Ngay cả trên địa bàn quận Cầu Giấy cũng có những khu vực địa hình thuận lợi và nhũng khu vực địa hình xấu. Khu vực địa hình thuận lợi như: Cầu Giấy, Xuân Thủy. - Đặc điểm khí hậu, thời tiết: Khí hậu Quận chịu ảnh hưởng chung của khí hậu thủ đô, thời tiết trong năm có 2 mùa rõ rệt.Mùa nóng bắt đầu từ tháng 4 cho đến tháng 10 với nhiệt độ trung bình năm 24 độ, Tổng lượng mưa trung bình khoảng 1560 mm, mưa tập trung nhiều từ tháng 7 đến tháng 9, mùa lạnh từ tháng 11 đến tháng 3, nhiệt độ thấp nhất từ 8-10 độ, độ ẩm trung bình là 84,5 %. Nói chung Khí hậu quận tương đối trong lành dễ chịu, quận Cầu Giấy cũng là khu vực ít chịu các đặc điểm khí hậu bất thường,chính vì khí hậu ôn hòa nên dân cư tập trung đông qua đó làm nhu cầu về đất đai tăng qua đó giá đất quận qua các năm có những biến động theo xu hướng tăng 2.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội - Dân cư: Số dân của quận Cầu Giấy so với những năm trước đây tăng đáng kể, năm 1999 số dân khoảng 130.000 người đến năm 2001 con số này là 142.800 người, tính đến thời điểm năm 2009 đã là 201.600 người, và năm 2010 là 204.200 người. Việc phát triển mạnh về cơ cấu kinh tế, cơ sở hạ tầng đã khiến dân cư tập trung trên địa bàn quận ngày càng đông. Tuy nhiên việc tập trung nhiều sinh viên đại học tạm trú, lao động ngoại tỉnh cư trú đã tạo ra sức ép lớn về nhu cầu nhà ở trên địa bàn quận. Qua đó giá đất cũng biến động theo nhu cầu của người dân, dân cư tập trung đông càng chứng tỏ quận Cầu Giấy đang ngày càng thu hút sự đầu tư phát triển. Dân cư là yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sâu rộng, kích thích nhu cầu mua bán giao dịch BĐS. - Điều kiện cơ sở hạ tầng, xã hội: Do có vị trí ở cửa ngõ phía tây Hà Nội, khu vực đang có tốc độ đô thị hóa nhanh, cùng với Mỹ Đình, Quận Cầu Giấy cũng được đầu tư xây dựng cơ sở vật chất khang trang, hiện đại, Các khu đô thị mới liên tục được mở rộng: Khu đô thị Nam Trung Yên, Dịch Vọng, Làng Quốc Tế Thăng Long, Tây Nam Đại học Thương Mại, 15B Đông Quan... Các chuỗi siêu thị dần xuất hiện để phục vụ nhu cầu của người dân: Top Care, Big C, PiCo, Indochina plaza Cầu Giấy Quận cũng có hệ thống giao thông tương đối hoàn chỉnh, Các trục đường chính quan trọng của quận: Đường Cầu Giấy-Xuân Thủy, Đường Trần Duy Hưng, Đường Nguyễn Phong Sắc, Hoàng Quốc Việt, Cầu vượt nút Mai Dịch nối từ đường Phạm Hùng sang Đường Phạm Văn Đồng giải quyết việc đi lại được dễ dàng. Ngoài ra có những giao lộ quan trọng khác như Ngã ba đường Nam Thăng Long với Đường Hoàng Quốc Việt, Ngã Ba Đường Bưởi với Đường Hoàng Quốc Việt, Ngã tư giữa đường Xuân Thủy và đường 32, khu vực ngã tư Trần Duy Hưng và Làng Hansico, siêu thị Big C. Trên địa bàn quận có khá nhiều cơ sở vật chất về khoa học tự nhiên và xã hội nhân văn, đó là Viện Khoa học và Công nghệ Việt Nam, Đại học Quốc Gia, Trường Đại học Sư Phạm, Học Viện Báo Chí Tuyên Truyền, Viện bảo tàng dân tộc học, Trung tâm khoa học Công nghệ và Quân sự, Viện khoa học và kĩ thuật hạt nhân, Trung tâm nhiệt đới Việt-Nga ngoài ra ở đây còn có con đường giao thông quan trọng đi qua cảng hàng không quốc tế Nội Bài. Hệ thống cơ sở hạ tầng kĩ thuật ngày càng hiện đại và hoàn thiện không những nâng cao mức sống dân cư trên địa bàn quận, mà còn làm tăng giá trị của đất đai quận Cầu Giấy, ngoài việc thu hút sự đầu tư phát triển từ các doanh nghiệp tổ chức kinh doanh thì còn thu hút sự quan tâm đến nhu cầu sống cao cấp của một bộ phận dân cư có thu nhập cao làm cho giá đất ngày càng biến động theo xu hướng tăng. - Cơ cấu kinh tế và tăng trưởng kinh tế: Cơ cấu kinh tế của quận đã chuyển dịch theo hướng tăng tỉ trọng các ngành công nghiệp và thương mại dịch vụ, theo hướng công nghiệp hóa hiện đại hóa phù hợp với đặc điểm kinh tế xã hội của quận. Tốc độ tăng trưởng của ngành kinh tế đạt khá cao. Trong những năm gần đây, tỉ lệ tăng trưởng kinh tế hàng năm của quận Cầu giấy bình quân đạt 30%, thu ngân sách bình quân tăng 64%, Cơ cấu kinh tế đã chuyển dịch mạnh theo hướng ngày càng tăng tỉ trọng các ngành dịch vụ công nghiệp, giảm tỉ trọng nghành nông nghiệp. Năm 2008 tổng thu ngân sách của quận đạt 1.100 tỷ đồng, doanh thu từ các hoạt động thương mại dịch vụ đạt 21.500 tỷ đồng, Giá trị sản xuất công nghiệp-xây dựng cơ bản đạt 3500 tỷ đồng. Hiện nay quận đang có 3 xu hướng đô thị hóa:hình thành các khu công nghiệp, thương mại dịch vụ mới, mở rộng đô thị từ các phường ven đô tới những nơi xa hơn, chuyển đổi các vùng nông thôn có điều kiện phát triển sản xuất, giao lưu hàng hóa, hình thành các đô thị, các trung tâm buôn bán, năm 2008 quận đã đầu tư cho xây dựng 176 dự án xây dựng cơ sở hạ tầng với tổng vốn đầu tư 412,7 tỷ đầu, cho đến năm 2010 số lượng các dự án còn tăng thêm với 201 dự án với 576,1 tỷ đồng. Trong năm 2010, Quận Cầu Giấy đề ra các chỉ tiêu phát triển kinh tế-xã hội như: ngành dịch vụ hàng năm đạt 14-15%; nghành công nghiệp là 8-10% thu ngân sách vượt chỉ tiêu hoàn thành từ 5-10%, các phường có trạm y tế, trường học đạt chuẩn quốc giá,tăng cường mở rộng các hệ thống chợ, siêu thị, trung tâm thương mại đáp ứng nhu cầu sống ngày càng hiện đại của người dân mà vẫn đạt được hiệu quả kinh tế ổn định. Tăng trưởng kinh tế chứng tỏ khu vực Quận Cầu Giấy có tốc độ phát triển cực kì ổn định, là khu vực tiềm năng cho việc đầu tư kinh doanh, điều này sẽ thúc đẩy mạnh quá trình đầu tư vào BĐS Cầu Giấy của các tổ chức cá nhân, là nhà đầu tư ai cũng đều mong muốn đạt lợi ích cao nhất, ổn định nhất từ các dự án đầu tư trên BĐS. Giá đất quận sẽ càng biến động tăng mạnh tại những khu vực trung tâm quận có tăng trưởng kinh tế mạnh: Trần Duy Hưng, Cầu Giấyđặc biệt tại các vị trí mặt đường tiện kinh doanh buôn bán. Với điều kiện cơ sở vật chất tương đối hoàn thiện, kinh tế phát triển khá việc tập trung các trường Đại Học trung tâm nghiên cứu với ưu thế quận mới được đầu tư phát triển Quận Cầu Giấy thu hút một lượng lớn dân cư từ sinh viên cho đến những người dân trong và ngoài Hà Nội sinh sống và làm việc, khi mà số lượng dân cư ngày càng đông thì diện tích đất và nhà ở ngày càng trở nên chật trội, đòi hỏi Quận Cầu giấy có những chính sách quản lý và sử dụng đất một cách hợp lý và có hiệu quả.Những phần tiếp theo sẽ là cái nhìn tổng quan về hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn quận, biến động về giá đất nhà nước với giá thị trường trước những tác động từ điều kiện kinh tế và pháp luật. 2.2. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình cấp GCN trên địa bàn quận Cầu Giấy 2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất quận Cầu Giấy Quận Cầu Giấy có diện tích đất tự nhiên là 1202,98 ha (năm 2010), cơ cấu hiện trạng sử dụng đất cụ thể như sau: Bảng 2. 1. Cơ cấu quỹ đất quận Cầu Giấy năm 2010 STT Loại đất Diện tích (ha) Cơ cấu (%) Tổng diện tích tự nhiên 1202,98 100 1 Đất nông nghiệp 55.87 4,64 1.1 Đất sản xuất nông nghiệp 48,02 3,99 1.2 Đất nuôi trồng thủy sản 5,6 0,46 1.3 Đất nông nghiệp khác 2,25 0,19 2 Đất phi nông nghiệp 1146,49 95,30 2.1 Đất ở 413,99 34,41 2.2 Đất chuyên dùng 635,28 52,81 2.3 Đất tôn giáo, tín ngưỡng 5,33 0,44 2.4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa 11,57 0,96 2.5 Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng 13,17 1,1 2.6 Đất phi nông nghiệp khác 67,15 5,58 3 Đất chưa sử dụng 0,62 0,06 (Nguồn: Báo cáo thuyết minh số liệu kiểm kê đất đai năm 2010 của quận Cầu Giấy) Hình 2. 2. Biểu đồ thể hiện cơ cấu loại đất trên địa bàn quận Cầu Giấy - thành phố Hà Nội Diện tích đất nông nghiệp đã giảm chỉ còn 55,87 ha chiếm 4,64 tổng diện tích đất tự nhiên, cho thấy quỹ đất được sử dụng của toàn quận có xu hướng đô thị hóa mạnh, giá trị của đất theo đó cũng tăng lên nhiều, diện tích đất phi nông nghiệp tăng lên từ 1105,13 ha (năm 2005) lên 1146,49 ha (năm 2010), những quỹ đất trống đã được sử dụng vào mục đích khác nhau, chủ yếu là mở rộng xây dựng các công trình đô thị, diện tích đất chưa sử dụng năm 2005 là 10,31 ha thì năm 2010 con số này là 0,62% chiếm tỉ lệ rất nhỏ 0,05% tổng diện tích đất tự nhiên năm 2010. Trong diện tích đất phi nông nghiệp thì diện tích đất ở chiếm tỉ lệ cao, với diện tích 413,99 ha chiếm tỉ lệ 34,41% tổng diện tích đất tự nhiên, diện tích đất ở cao là phần nào đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân. Tuy nhiên sự phân bố của các