Luận văn Phân tích hiệu quả dự án đầu tư xây dựng "dự án trung tâm thương mại và dịch vụ dầu khí Đà Nẵng"

giao tiếp, tổ chức.... Rủi ro chung thường khó xác định rõ ràng, ít được chế ngự, ẩn trong rủi ro chuyên môn. - Ngoài ra còn có một số cách phân loại rủi ro khác như: theo bản chất rủi ro, theo yếu tố chủ quan, khách quan, theo nơi phát sinh, theo mức độ khống chế... 1.4.3 Các phương pháp phân tích rủi ro dự án đầu tư: Có hai nhóm phương pháp được sử dụng để phân tích rủi ro dự án đầu tư: ™ Phương pháp phân tích rủi ro gián tiếp, bao gồm: - Phương pháp phân tích độ nhạy (kiểm tra ảnh hưởng khi thay đổi các biến số, nhận diện các nhân tố rủi ro nhạy cảm). - Phương pháp phân tích chuỗi sự kiện tương lai. ™ Phương pháp phân tích rủi ro trực tiếp, bao gồm: - Phương pháp phân tích quyết định (cây quyết định, ma trận thưởng phạt) - Phương pháp Monte Carlo, tạo hoàn cảnh – tình huống. Sơ đồ 1.1 – Các phương pháp phân tích rủi ro dự án đầu tư Luận văn Cao học QTKD Viện Ktế & Qlý, ĐHBK HN  Đinh Văn Nam Trang 40 (Nguồn: Bài giảng Quản lý dự án – TS Phạm Thị Thu Hà) 1.4.4 Phương pháp phân tích độ nhạy: Phân tích độ nhạy của dự án là xem xét sự thay đổi các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án (lợi nhuận, thu nhập thuần, hệ số hoàn vốn nội bộ ...) khi các yếu tố có liên quan đến chỉ tiêu đó thay đổi. Phân tích độ nhạy nhằm xem xét mức độ nhạy cảm của dự án (hay của các chỉ tiêu hiệu quả của dự án) đối với sự biến động của các yếu tố liên quan. Nói cách khác, phân tích độ nhạy nhằm xác định hiệu quả của dự án trong điều kiện biến động của yếu tố liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả đó. Phân tích độ nhạy của dự án giúp cho chủ đầu tư biết được dự án nhạy cảm với yếu tố nào hoặc xem xét yếu tố nào gây nên sự thay đổi nhiều nhất của chỉ tiêu hiệu quả xem xét để từ đó có biện pháp xử lý chúng trong quá trình thực hiện dự án. Phân tích độ nhạy cho phép lựa chọn dự án có mức độ an toàn cao. ™ Phân tích độ nhạy một điểm: Phân tích độ nhạy một điểm bao gồm: - Giảm tuổi thọ dự án: Tuổi thọ dự án là n thì khi tính đến rủi ro, thì tuổi thọ dự án giảm a năm, rủi ro càng lớn thì a càng lớn. ∑− = −+−= an t t tt iCBNPV 0 ' )1).(( (1.10) Luận văn Cao học QTKD Viện Ktế & Qlý, ĐHBK HN  Đinh Văn Nam Trang 41 - Tăng hệ số chiết khấu: Hệ số chiết khấu tăng lên b(%) tức là trở thành i'=(i+b). Rủi ro càng lớn thì b càng lớn. ∑ = −+−= n t t tt iCBNPV 0 ' )'1).(( (1.11) - Giảm dòng tiền: Giá trị hiện tại của dòng tiền dự án với αt là hệ số tính đến mức độ rủi ro ở thời điểm t (αt ≤ 1). ∑ = −+−= n t t ttt iCBNPV 0 ' )1).((α (1.12) ™ Phân tích độ nhạy nhiều điểm: Còn được gọi là phương pháp điều chỉnh: xem xét nhiều mức thay đổi của 1 hoặc 2 yếu tố đồng thời tác động đến các chỉ tiêu hiệu quả của dự án. Các bước phân tích độ nhạy: - Xác định các yếu tố rủi ro chủ yếu của dự án. - Ước tính những thay đổi dễ xảy ra nhất trong giá trị của các yếu tố này (tìm khoảng thay đổi và cường độ thay đổi hay độ gia tăng thay đổi). - Xác định chỉ tiêu nào bị ảnh hưởng, tính toán sự ảnh hưởng, mức độ ảnh hưởng với từng chỉ tiêu và vẽ đồ thị. - Giải thích kết quả thu được và ý nghĩa của chúng. Các yếu tố rủi ro thường là: - Tăng tổng mức đầu tư. - Mức lãi suất tính toán trong dự án tăng. - Giảm sản lượng sản phẩm dịch vụ tiêu thụ. - Giá cả đơn vị sản phẩm dịch vụ giảm. - Chi phí biến đổi tăng Xác định giới hạn yếu tố đầu vào khi phân tích độ nhạy nhiều điểm cho một yếu tố rủi ro: Xác định giới hạn (tối đa hoặc tối thiểu) mà yếu tố tác động bất lợi đạt tới để làm thay đổi quyết định đầu tư (từ khả thi trở thành không khả thi). Luận văn Cao học QTKD Viện Ktế & Qlý, ĐHBK HN  Đinh Văn Nam Trang 42 Sơ đồ 1.2 - Phân tích độ nhạy bằng mô hình tài chính (Nguồn: Bài giảng Quản lý dự án – TS Phạm Thị Thu Hà) 1.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả dự án đầu tư 1.5.1 Yếu tố bên ngoài. 1.5.1.1 Môi trường kinh tế vĩ mô. Môi trường kinh tế vĩ mô sẽ ảnh hưởng đến ý tưởng đầu tư và chi phối hoạt động của các dự án : tạo thuận lợi hoặc gây cản trở quá trình thực hiện dự án. Điều kiện kinh tế vĩ mô thuận lợi không những tạo điều kiện cho các dự án ra đời, hoạt động có hiệu quả mà trong một chừng mực nhất định có thể làm xuất hiện những ý tưởng đầu tư. Vì vậy, việc nghiên cứu, đánh giá các điều kiện kinh tế vĩ mô có ý nghĩa quan trọng trong quá trình lập và quản lý dự án đầu tư. Các nhân tố thuộc môi trường kinh tế vĩ mô có thể có rất nhiều, tuy nhiên các nhà đầu tư cần lưu ý khi tiến hành đánh giá môi trường kinh tế vĩ mô đối với các vấn đề căn bản sau: ™ Tốc độ tăng trưởng: Đây là một trong những chỉ tiêu kinh tế vĩ mô cơ bản mà các nhà đầu tư cần quan tâm. Động thái và xu thế tăng trưởng kinh tế của một quốc gia có thể ảnh hưởng đến tình hình đầu tư và phát triển của một ngành, một lĩnh vực và sau đó là Luận văn Cao học QTKD Viện Ktế & Qlý, ĐHBK HN  Đinh Văn Nam Trang 43 kết quả đầu tư của một dự án cụ thể. Trên phương diện lý thuyết khi kinh tế càng phát triển, mức sống được nâng cao sẽ là một yếu tố tích cực thúc đầy gia tăng nhu cầu về nhà ở và các công trình xây dựng cơ bản tương ứng trong lĩnh vực này ™ Lãi suất : Lãi suất sẽ trực tiếp ảnh hưởng đến chi phí sử dụng vốn và sau đó là hiệu quả đầu tư. Nếu lãi suất cao hơn, sẽ có ít dự án hơn thoả mãn tiêu chuẩn hiệu quả khi đánh giá cơ hội đầu tư và ngược lại lãi suất thấp hơn thì chi phí sử dụng vốn sẽ nhỏ hơn và nhiều dự án thoả mãn tiêu chuẩn hiệu quả. ™ Tỷ lệ lạm phát : Tỷ lệ lạm phát có thể ảnh hưởng lớn đến sự ổn định môi trường kinh tế vĩ mô và có thể ảnh hưởng đến ý định và hành động của nhà đầu tư. Lạm phát có thể là rủi ro tiềm tàng làm suy giảm hiệu quả đầu tư. Tuy nhiên, trong điều kiện giảm phát do suy giảm nhu cầu cũng có tác động tiêu cực đến đầu tư và tính hiện thực hoá các cơ hội đầu tư. ™ Tình hình ngoại thương và các chế định có liên quan: Chính sách thuế, các hàng rào phi thuế quan, chính sách tỷ giá hối đoái, cán cân thương mại quốc tế Những vấn đề này đặc biệt quan trọng đối với các dự án sản xuất hàng xuất khẩu, nhập khẩu nguyên liệu, máy móc. Chẳng hạn, chính sách duy trì giá trị đồng nội tệ ở mức quá cao có thể sẽ không khuyến khích các dự án sản xuất hàng hoá xuất khẩu, hạn chế khả năng cạnh tranh của hàng hoá sản xuất trong nước. ™ Tình hình thâm hụt ngân sách: Thâm hụt ngân sách ở mức cao có thể dẫn đến chính phủ phải đi vay nhiều hơn, điều này có thể ảnh hưởng đến mức lãi suất cơ bản của nền kinh tế sau đó là chi phí vốn và hiệu quả đầu tư. ™ Hệ thống kinh tế và các chính sách điều tiết vĩ mô của nhà nước: Cần phải nghiên cứu cơ cấu tổ chức hệ thống kinh tế theo ngành, theo quan hệ hữu cơ, theo vùng lãnh thổ để làm cơ sở đánh giá trình độ và lợi thế so sánh của dự Luận văn Cao học QTKD Viện Ktế & Qlý, ĐHBK HN  Đinh Văn Nam Trang 44 án đầu tư. Trong một chừng mực nhất định, khía cạnh này có thể ảnh hưởng đến kết quả và hiệu quả của một dự án đầu tư. Nghiên cứu các chính sách điều tiết vĩ mô của nhà nước trong từng giai đoạn có thể ảnh hưởng đến tình hình và triển vọng đầu tư: chính sách tiền tệ, chính sách tài khoá, quan điểm về cải cách kinh tế 1.5.1.2 Môi trường chính trị pháp luật. Sự ảnh hưởng về chính trị cũng như đảm bảo về mặt pháp lý liên quan đến quyền sở hữu và tài sản có ý nghĩa quan trọng ảnh hưởng rất lớn đến ý định và hành vi của nhà đầu tư. Theo đánh giá của Ngân hàng Thế Giới trong báo cáo Phát triển thế giới năm 2005 có tiêu đề “Môi trường đầu tư tốt hơn cho mọi người” thì mức độ tin tưởng của doanh nghiệp vào tương lai – kể cả độ tin cậy trong chính sách của nhà nước – sẽ quyết định việc doanh nghiệp có đầu tư hay không và sẽ đầu tư như thế nào”. Theo đánh giá việc nâng cao khả năng tiên liệu chính sách có thể làm tăng khả năng thu hút đầu tư mới lên hơn 30%. Trong quá trình lập dự án, bên cạnh việc nghiên cứu toàn bộ hệ thống các yếu tố về thể chế, luật pháp, các quy định của nhà nước, các chính sách của Chính phủ liên quan đến hoạt động đầu tư (Luật đầu tư trong nước, Luật đầu tư nước ngoài, chính sách thuế, chính sách đất đai), cần phải nghiên cứu thoả đáng các căn cứ pháp lý cụ thể liên quan đến hoạt động của dự án. 1.5.1.3 Môi trường văn hoá xã hội. Nội dung nghiên cứu và mức độ nghiên cứu môi trường văn hoá xã hội ảnh hưởng đến quá trình thực hiện và vận hành kết quả đầu tư của từng dự án có thể khác nhau tuỳ thuộc vào lĩnh vực hoạt động, tính chất và mục tiêu của mỗi dự án cụ thể. Đối với sản xuất công nghiệp thì nội dung nghiên cứu về tập quán tiêu dùng, quy mô dân số, về kết cấu hạ tầng, về sức mua sản phẩm mà dự án cung cấp sẽ được chú trọng. Trong khi đối với các dự án phúc lợi xã hội thì các thông số như: mật độ dân số, chất lượng dân số, cơ cấu dân số các chỉ tiêu đặc trưng như : số bác sĩ, số giáo viên trên 1000 dân sẽ được quan tâm phân tích Luận văn Cao học QTKD Viện Ktế & Qlý, ĐHBK HN  Đinh Văn Nam Trang 45 1.5.1.4 Môi trường tự nhiên. Tuỳ từng dự án mà yếu tố môi trường tự nhiên sẽ được nghiên cứu dưới các mức độ khác nhau nhằm đảm bảo sự thành công của mỗi công cuộc đầu tư cụ thể. Chẳng hạn đối với những dự án công nghiệp hoặc xây dựng thì các yếu tố về điều kiện tự nhiên như khí hậu, địa chất, thổ nhưỡng được nghiên cứu nhằm để lựa chọn các giải pháp xây dựng, vệ sinh công nghiệp, an toàn lao động, bảo quản sản phẩm. 1.5.2 Yếu tố bên trong. 1.5.2.1 Quy mô của dự án đầu tư xây dựng Đây là yếu tố ảnh hưởng lớn nhất đến các dự án, là yếu tố tác động tác động đến tổng mức đầu tư của dự án, đến thời gian của các giai đoạn chuẩn bị dự án và thực hiện dự án. Tổng mức đầu tư của dự án có thể nói lên tính chất khả thi hay không khả thi đối với năng lực tài chính của các Chủ đầu tư. Ngoài ra qui mô ( Diện tích đất sử dụng) của dự án còn ảnh hưởng trực tiếp đến công tác giải phóng mặt bằng, một trong những khâu khó khăn nhất trong giai đoạn thực hiện dự án hiện nay. Thời gian thực hiện đầu tư kéo dài ảnh hưởng đến việc chậm đưa dự án vào giai đoạn vận hành kinh doanh thu hồi vốn của dự án. 1.5.2.2 Hình thức quản lý dự án đầu tư. Căn cứ vào năng lực của doanh nghiệp, yêu cầu của dự án Chủ đầu tư quyết định lựa chọn một trong các hình thức quản lý dự án đầu tư: ™ Thuê tổ chức tư vấn quản lý dự án khi Chủ đầu tư xây dựng công trình không đủ điều kiện năng lực ™ Trực tiếp quản lý dự án Chủ đầu tư xây dựng công trình có đủ điều kiện năng lực quản lý dự án Việc lựa chọn hình thức quản lý dự án đầu tư có tác động trực tiếp đến hiệu quả đầu tư, khi thành lập các Ban quản lý dự án kiêm nhiệm, không có cán bộ chuyên trách về XDCB không thực sự đủ năng lực sẽ dẫn đến thất thoát lãng phí, chậm tiến độ của dự án Luận văn Cao học QTKD Viện Ktế & Qlý, ĐHBK HN  Đinh Văn Nam Trang 46 1.5.2.3 Nguồn vốn đầu tư. Nguồn vốn đầu tư là một trong những yếu tố ảnh hưởng lớn tới quá trình đầu tư xây dựng, là yếu tố quyết định đến tiến độ của dự án. Với các dự án sử dụng nguồn vốn từ ngân sách, vốn vay ODA, WB nếu dự án được giải ngân nhanh thì tiến độ thực hiện sẽ nhanh, ngược lại đối với các dự án được giải ngân chậm thì tiến độ của dự án sẽ chậm. Cơ cấu vốn của các dự án được phê duyệt hầu hết bao gồm nhiều nguồn vốn để chủ đầu tư chủ động tìm và khai thác các nguồn vốn cho hiệu quả nhất, tuy nhiên do có sự không đồng nhất bởi các văn bản hướng dẫn việc kiểm soát thanh toán cho các dự án nên đã gây tình trạng ách tắc vốn. 1.6 Các yếu tố ảnh hưởng đến kinh tế xã hội. 1.6.1 Lợi ích kinh tế - xã hội và môi trường Lợi ích kinh tế – xã hội và môi trường là một phạm trù kinh tế tương đối. Một mặt nó phản ánh lợi ích trên phạm vi toàn xã hội, toàn bộ nền kinh tế quốc dân, mặt khác phản ánh lợi ích từng mặt kinh tế, xã hội và môi trường, đồng thời có mối quan hệ thống nhất và mâu thuẫn giữa ba mặt đó trong từng thời gian nhất định. Chủ đầu tư bỏ vốn để thực hiện dự án đầu tư, mục tiêu chủ yếu là thu được nhiều lợi nhuận. Khả năng sinh lợi của một dự án là thước đo chủ yếu để thu hút các nhà đầu tư, mức sinh lợi càng cao thì sự hấp dẫn càng lớn. Tuy nhiên, trong thực tế không phải bất cứ dự án đầu tư nào có khả năng sinh lợi lớn và mức an toàn tài chính cao đều có lợi ích kinh tế, xã hội và môi trường cao. Phân tích kinh tế xã hội và môi trường của dự án đầu tư là phải xem xét những lợi ích xã hội được thụ hưởng là gì? Đó chính là sự đáp ứng của dự án đối với mục tiêu chung của xã hội và nền kinh tế quốc dân. Theo nghĩa hẹp, lợi ích kinh tế phản ánh sự đóng góp của dự án đầu tư về mặt kinh tế xét trên phạm vi nền kinh tế quốc dân. Theo nghĩa rộng là phản ánh sự đóng góp của dự án đầu tư cả về mặt kinh tế, xã hội và môi trường. Theo nghĩa này, lợi ích kinh tế là tổng thể các lợi ích mà nền kinh tế quốc dân và xã hội thu được khi dự án đầu tư được thực hiện. Luận văn Cao học QTKD Viện Ktế & Qlý, ĐHBK HN  Đinh Văn Nam Trang 47 Trong quá trình thực hiện dự án đầu tư, xã hội cũng phải đóng góp hoặc bỏ ra những chi phí. Như vậy lợi ích kinh tế – xã hội và môi trường là phần chênh lệch giữa lợi ích được dự án đầu tư tạo ra so với cái giá mà xã hội phải trả . Phần chênh lệch này càng lớn thì hiệu quả kinh tế – xã hội càng cao. Các lợi ích kinh tế – xã hội và môi trường có thể là lợi ích định lượng được như mức gia tăng sản phẩm, mức tăng thu nhập quốc dân, sử dụng lao động, tăng thu ngân sách, cũng có thể không định lượng được như sự phù hợp của dự án đầu tư với mục tiêu phát triển kinh tế xã hội, những lĩnh vực ưu tiên Chính vì vậy việc tính toán và đo lường các chỉ tiêu lợi ích kinh tế – xã hội và môi trường phải có phương pháp luận đúng đắn với những thông số được lựa chọn hợp lý, đảm bảo độ tin cậy cao, tránh sai sót có thể xảy ra. 1.6.2 Chi phí kinh tế - xã hội (gọi tắt là chi phí kinh tế) › Định nghĩa Chi phí kinh tế là chi phí mất đi của xã hội hay quốc gia, được đánh giá trên quan điểm của toàn bộ nền kinh tế quốc dân. › Cơ sở tính toán Trong phân tích kinh tế giản đơn: Chi phí kinh tế được tính toán theo giá tài chánh. Trong phân tích kinh tế phức hợp: Chi phí kinh tế được tính toán theo giá tài chánh. › Các thành phần chi phí kinh tế - Đầu tư cố định: đất đai, nhà xưởng, máy móc thiết bị, chuyển giao công nghệ, quản lý, đầu tư cố định khác - Đầu tư lưu động: Nguyên vật liệu, bán thành phẩm nhập khẩu; nguyên vật liệu, bán thành phẩm trong nước; sử dụng dịch vụ hạ tầng trong nước; điện, nước, nhiên liệu; - Các khoản bù giá hay trợ giá của Nhà nước cho sản phẩm hoặc dịch vụ. - Sự cạn kiệt tài nguyên quốc gia. Luận văn Cao học QTKD Viện Ktế & Qlý, ĐHBK HN  Đinh Văn Nam Trang 48 - Sự ô nhiễm môi trường sinh thái 1.6.3 Mục tiêu và tác dụng của nghiên cứu kinh tế – xã hội và môi trường › Mục tiêu - Thông qua xác định những lợi ích kinh tế – xã hội và môi trường do dự án đầu tư mang lại mà xác định cụ thể vị trí của dự án đầu tư trong kế hoạch kinh tế quốc dân, tính phù hợp của dự án với mục tiêu. - Đảm bảo độ tin cậy của dự án đầu tư thông qua việc sử dụng đúng đắn cơ sở lý thuyết và sự đóng góp thiết thực của dự án vào lợi ích chung của toàn xã hội. - Góp phần đảm bảo công bằng xã hội, bảo vệ môi trường khi thực hiện dự án đầu tư. › Tác dụng: - Đối với nhà đầu tư: phần phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu để nhà đầu tư thuyết phục các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án và thuyết phục các ngân hàng cho vay. - Đối với Nhà nước: là căn cứ chủ yếu để quyết định có cấp giấy phép đầu tư hay không. - Đối với các Ngân hàng, các cơ quan viện trợ song phương, đa phương: cũng là căn cứ chủ yếu để họ quyết định có tài trợ vốn hay không. Các ngân hàng quốc tế rất nghiêm ngặt trong vấn đề này. Nếu không chứng minh được các lợi ích kinh tế - xã hội thì họ sẽ không tài trợ. Kết luận chương 1I Trong chương 1, luận văn đã trình bày những vấn đề cơ bản dự án đầu tư phân tích hiệu quả dự án đầu tư. Nội dung của chương này tập trung vào tìm hiểu những khái niệm cơ bản, cách thức để phân loại dự án đầu tư, quy trình để lập một dự án đầu tư cũng như cơ sở lý thuyết để tiến hành phân tích đánh giá hiệu quả của một dự án. Hiệu quả dự án được phản ánh thông qua các chỉ tiêu như NPV, IRR Luận văn Cao học QTKD Viện Ktế & Qlý, ĐHBK HN  Đinh Văn Nam Trang 49 Trong chương 2 luận văn sẽ tập trung phân tích hiệu quả một dự án cụ thể: “Dự án Trung tâm Thương mại và Dịch vụ Dầu khí Đà Nẵng”. Phát hiện các vấn đề các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả dự án từ đó đề xuất các giải pháp đảm bảo hiệu quả dự án Luận văn Cao học QTKD Viện Ktế & Qlý, ĐHBK HN  Đinh Văn Nam Trang 50 CHƯƠNG II. PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ DỰ ÁN TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI VÀ DỊCH VỤ DẦU KHÍ ĐÀ NẴNG. 2.1 Sự cần thiết phải đầu tư 2.1.1 Giới thiệu về Tổng Công ty cổ phần Dịch vụ Kỹ thuật Dầu khí Việt Nam (PTSC). PTSC được thành lập từ tháng 2/1993 trên cơ sở sát nhập 2 đơn vị là Công ty Dịch vụ Dầu khí (PSC) và Công ty Địa vật lý và Dịch vụ Dầu khí (GPTS). Trải qua 20 năm phấn đấu và trưởng thành, đến nay PTSC đã có những bước phát triển vượt bậc. Với 23 đơn vị trực thuộc, PTSC cung cấp các loại hình dịch vụ kỹ thuật đa dạng cho ngành công nghiệp dầu khí, trong đó đã phát triển được một số loại hình dịch vụ kỹ thuật dầu khí mũi nhọn đạt trình độ quốc tế như dịch vụ tàu chuyên ngành, dịch vụ căn cứ – cảng, dịch vụ thiết kế, chế tạo lắp đặt, đấu nối chạy thử các công trình dầu khí, dịch vụ tàu FPSO/FSO, dịch vụ vận hành bảo dưỡng (O&M), dịch vụ khảo sát công trình ngầm ROV, dịch vụ cung ứng nhân lực kỹ thuật, dịch vụ cung cấp vật tư thiết bị dầu khív..v... 2.1.1.1 Hoạt động chính: Kinh doanh dịch vụ Dầu khí; Quản lý, kinh doanh, khai thác các tàu dịch vụ; Dịch vụ căn cứ Cảng; Dịch vụ cung ứng tàu biển, kiểm đếm và giao nhận vận chuyển hàng hoá; Quản lý kinh doanh và khai thác các tàu chứa dầu ( FSO), tàu chứa và xửa lý dầu ( FPSO); Quản lý, tổ chức thực hiện các hoạt động trong lĩnh vực cơ khí hàng hải; Gia công, lắp ráp, chế tạo các cấu kiện, thiết bị dầu khí; chế tạo và lắp đặt các loại bể chứa xăng dầu, khí hoá lỏng và các loại đường ống dẫn dầu, dẫn khí; Sửa chữa tàu biển và các công trình dầu khí biển; Dịch vụ khảo sát địa vật lý, địa chất công trình, dịch vụ lặn, khảo sát ROV phục vụ công tác tiềm kiếm, thăm dò, khai thác dầu khí và các công trình công nghiệp, dân dụng; Bảo dưỡng, sửa chữa, đóng mới, hoán cải các phương tiện nổi; Xuất nhập khẩu thiết bị và vật tư dầu khí; Cung cấp lao động chuyên ngành dầu khí; Dịch vụ vận hành và bảo dưỡng các công trình khai thác dầu khí; Kinh doanh khách sạn và văn phòng làm việc; Dịch vụ Luận văn Cao học QTKD Viện Ktế & Qlý, ĐHBK HN  Đinh Văn Nam Trang 51 đại lý tàu biển và môi giới hàng hải; Dịch vụ thuê tàu, môi giới tàu biển, lai dắt tàu biển và cứu hộ; Kinh doanh các sản phẩm dầu khí và phân đạm. 2.1.1.2 Vốn điều lệ: 2.000.000.000.000 (Hai nghìn tỷ đồng). 2.1.1.3 Cơ cấu cổ đông ( tại thời điểm 17/3/2012). - Cổ đông là tổ chức trong nước ( chiếm 72.02%) - Cổ đông là tổ chức nước ngoài ( chiếm 12.18%) - Cổ đông là cá nhân trong nước ( chiếm 15.35%) - Cổ đông là cá nhân nước ngoài ( chiếm 0.444%) Doanh thu lợi nhuận của Tổng cô Ty ( Báo cáo hội đồng quản trị - 2012): Bảng 2.1 Kết quả sản xuất kinh doanh của Tổng cty PTSC năm 2012: TT CÁC CHỈ TIÊU Đơn vị tính Kế hoạch năm 2012 Thực hiện năm 2012 Đạt (%) 1 Tổng Doanh thu (bao gồm doanh thu nội bộ): Tỷ đồng 25.000 29.551 118% 2 Doanh thu hợp nhất: Trong đó: Tỷ đồng 22.500 25.522 113% + Doanh thu SXKD: Tỷ đồng 24.591 + Doanh thu tài chớnh: Tỷ đồng 425 + Thu nhập khác: Tỷ đồng 506 3 Lợi nhuận trước thuế: Tỷ đồng 950 1.752 184% 4 Lợi nhuận sau thuế: Tỷ đồng 750 1.263 168% 5 Thuế và các khoản phát sinh phải nộp NSNN Tỷ đồng 1.700 2.718 160% Luận văn Cao học QTKD Viện Ktế & Qlý, ĐHBK HN  Đinh Văn Nam Trang 52 Qua bản cáo với các chỉ tiêu sản xuất kinh doanh: Doanh thu đạt 29.551 tỷ đồng, đạt 118% kế hoạch năm; lợi nhuận trước thuế đạt 1.752 tỷ đồng, đạt 184% kế hoạch năm. Có thể nói rằng Tổng Công ty PTSC là một trong những công ty kinh doanh hiệu quả và có tình hình tài chính tốt. 2.1.2 Nhu cầu sử dụng văn phòng làm việc của Tổng Công ty cổ phần Dịch vụ Kỹ thuật Dầu khí Việt Nam . Toà nhà Trung tâm Thương mại và Dịch vụ Dầu Khí được xây dựng để đáp ứng nhu cầu về văn phòng làm việc của Tổng Công ty cổ phần Dịch vụ Kỹ thuật Dầu khí Việt Nam, đồng thời một phần diện tích để khách hàng là những nhà thầu dầu khí trong và ngoài nước thuê đặt văn phòng làm việc. Nhu cầu văn phòng làm việc của Tổng Công ty cổ phần Dịch vụ Kỹ thuật Dầu khí Việt Nam PTSC (bao gồm cả văn phòng đại diện của các Công ty thành viên tại Vũng Tàu). + Số người làm việc: 1.000 người. + Tiêu chuẩn: 8 m2/người. + Diện tích yêu cầu: 8.000 m2. 2.1.3 Nhu cầu văn phòng làm việc cho các đối tác nhà thầu hoạt động dầu khí tại Vũng Tàu thuê. - Tổng diện tích cho thuê khoảng: Từ 6.000 m2 - 8.000 m2. Diện tích văn phòng làm việc nêu trên chưa bao gồm các diện tích hội thảo, nhà hàng phục vụ. Như vậy,diện tích văn phòng để khai thác hợp lý khoảng 14.000 m2 - 16.000 m2 2.1.4 Phân tích thị trường văn phòng cho thuê: - Toà nhà văn phòng là cung cấp nơi làm việc và môi trường làm việc chủ yếu cho các nhân viên hành chính và quản lý. Luận văn Cao học QTKD Viện Ktế & Qlý, ĐHBK HN  Đinh Văn Nam Trang 53 - Hiện nay toà nhà văn phòng được phân thành ba loại: Hạng A, hạng B, hạng C căn cứ vào các tiêu chuẩn đánh giá chất lượng của toà nhà văn phòng. Việc phân loại văn phòng chưa có quy định của nhà nước, nên căn cứ vào tiêu chuẩn phân loại của các Công ty bất động sản quốc tế. Bảng 2.2 Tiêu chí đề xuất cho toà nhà văn phòng hạng A và B STT Văn phòng hạng A Văn phòng hạng B 1 Mô tả Các văn phòng có diện tích lớn, thiết kế mặt sàn các tầng để mở với tổng diện tích tòa nhà từ 5.000m2 trở lên. Thông thường do một Công ty quốc tế quản lý, được hoàn thiện với chất lượng cao , thiết kế hiện đại, có tầm nhìn tốt, được xây dung trong khu vực trung tâm, và trang trí bề ngoài hấp dẫn. Tương tự như Hạng A, tuy nhiên, trang trí bên ngoài, vị trí và các dịch vụ không đáp ứng tiêu chuẩn văn phòng Hạng A. Nhìn chung do Công ty Liên doanh sở hữu, nhưng có một số tiêu chuẩn không đạt khi so sánh với các tiêu chuẩn quốc tế. 2 Vị trí Tòa nhà nằm ở vị trí trung tâm thương mại dễ nhận biết. Có thể nằm ở vị trí trung tâm thương mại, quận trung tâm thương mại thú cấp hoặc khu vực cận kề. 3 Tiếp cận Đường vào thuận tiện cho khách bộ hành từ các con phố có không gian cuốn hút. Luôn có bảo vệ suốt 24h và khách thuê có thể vào bất cứ giờ nào trong ngày. Đường vào cho các phương tiện phải thuận tiện. Dễ tiếp cận từ tuyến phố có cảnh quan hấp dẫn, dịch vụ an ninh 24h và phương tiện giao thông tiếp cận thuận lợi. Luận văn Cao học QTKD Viện Ktế & Qlý, ĐHBK HN  Đinh Văn Nam Trang 54 4 Danh tiếng Tòa nhà danh tiếng với thiết kế ấn tượng do kiến trúc sư và Công ty thiết kế quốc tế đảm nhiệm. Nhà thầu xây dựng phải là Công ty quốc tế được công nhận. Tòa nhà được biết đến với thiết kế đẹp do kiến trúc sư quốc tế hoặc trong nước đảm nhiệm. Nhà thầu xây dựng có thể là Công ty quốc tế hoặc trong nước. 5 Chủ đầu tư Chủ đầu tư là Công ty quốc tế, liên doanh hoặc Công ty có khả năng và tiềm lực trong nước Chủ đầu tư trong nước hoặc quốc tế. 6 Quản lý tòa nhà Quản lý tòa nhà là yếu tố tối quan trọng và phải do một đại diện quản lý quốc tế có danh tiếng đảm nhiệm. Do Công ty quốc tế hoạc trong nước có chất lượng đảm nhiệm. 7 Diện mạo Hình dáng độc đáo, thiết kế kiến trúc nổi bật. Thiết kế đẹp. 8 Chiều cao trần Chiều cao trần thông thường là 2,6m hoặc cao hơn để đảm bảo diện tích làm việc và độ thông thoáng. Chiều cao trần cần được bố trí thống nhất ở tất cả các tầng điển hình của tòa nhà trừ sảnh chính, tầng máivà tầng long. 2.4m và cao hơn. 9 Mặt sàn và tổng diện tích Mặt sàn điển hình có diện tích sử dụng là từ 600m2 trở lên với phần diện tích không có cột và Mặt sàn rộng, khoảng cách giữa các cột ít nhất là 9m. Tỷ lệ hiệu quả trung bình là 70- Luận văn Cao học QTKD Viện Ktế & Qlý, ĐHBK HN  Đinh Văn Nam Trang 55 tổng diện tích sàn sử dụng là trên 5000 m2 đáp ứng các khách hàng có nhu cầu thuê diện tích lớn và cần mở rộng văn phòng. Lý tưởng nhất là các mặt sàn có diện tích sử dụng trên 1000 m2 75%. 10 Tải trọng sàn 500kg/ m2 và hơn(có thể phải phù hợp với yêu cầu tải trọng sàn đặc biệt của một số khách thuê ví dụ như ngân hàng. 300kg/ m2 và hơn 11 Hành lang Chiều rộng hành lang tối thiểu là 3m với thiết kế ấn tượng và hoành tráng, hệ thống chiếu sáng (500 luxo) và có điều hòa nhiệt độ. Tối thiểu là 1,8m, thiết kế đẹp với hệ thống đèn chiếu sáng (400 luxo) 12 Diện tích cho thuê tối thiểu 10 000 m2 5 000 m2 13 Sảnh Thiết kế ấn tư