Luận văn Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai và thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân Quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh

giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp đất đai. Toà án nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung là Toà án nhân dân cấp tỉnh) có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp đất đai trong hai trường hợp: (1) Những tranh chấp đất đai mà đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần uỷ thác tư pháp cho cơ quan Lãnh sự của Việt Nam ở nước ngoài, cho Toà án nước ngoài. (2) Những tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án nhân dân cấp huyện mà Toà án nhân dân cấp tỉnh lấy lên để giải quyết. 36 Làm rõ nội dung này, Điều 35 BLTTDS 2015 quy định: ứ ấ thẩm quyền của toà án nhân dân cấp huyện. Đối với các tranh chấp nói chung và các tranh chấp đất đai nói riêng thì theo Điều 35 BLTTDS 2015, toà án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ thẩm. ứ thẩm quyền của toà án nhân dân cấp tỉnh. Theo Điều 37 BLTTDS 2015 thì toà án nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm các tranh chấp đất đai sau đây: M các tranh chấp đất đai có yếu tố nước ngoài, gồm: i) Tranh chấp đất đai giữa người sử dụng đất trong nước (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất) với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam; ii) Tranh chấp đất đai giữa tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam với nhau. Hai là, các tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của toà án nhân dân cấp huyện nhưng toà án nhân dân cấp tỉnh lấy lên để giải quyết. Ngoài ra, toà án nhân dân cấp tỉnh giải quyết theo thủ tục phúc thẩm các vụ việc tranh chấp đất đai đã được toà án nhân dân cấp huyện giải quyết theo thủ tục sơ thẩm nhưng bị Viện kiểm sát nhân dân cùng cấp kháng nghị hoặc bị đương sự kháng cáo theo trình tự, thủ tục do BLTTDS 2015 quy định. * Phân định thẩm quyền sơ thẩm tranh chấp đất đai giữa các Tòa án cùng cấp - Các quy định có tính nguyên tắc về phân định thẩm quyền sơ thẩm tranh chấp đất đai giữa các Tòa án cùng cấp (1) Thẩm quyền của Tòa án nơi có bất động sản Theo điểm c Khoản 1 Điều 35 BLTTDS 2004 sửa đổi bổ sung năm 2011 thì Toà án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp về bất động sản. Quy định này được xây dựng dựa trên quan niệm là Toà án nơi có bất động sản là Toà án có điều kiện tốt nhất cho việc giải quyết tranh chấp. Bởi lẽ, tất cả các hồ sơ, giấy tờ về bất động sản do cơ quan quản lý bất động sản nắm giữ, cơ quan này 37 nắm vững thực trạng, nguồn gốc của bất động sản. Do vậy, Toà án nơi có bất động sản có điều kiện xác minh để giải quyết sát với thực tế: xem xét, thẩm định tại chỗ (xác minh thực địa); cho định giá tài sản; thu thập tài liệu từ cơ quan nhà đất Như vậy, đối với tranh chấp về bất động sản thì khi thụ lý đơn khởi kiện, Tòa án cần xác định đúng địa điểm của bất động sản mà các đương sự đang có tranh chấp có nằm trên địa giới hành chính của Tòa án mình hay không nêu không thuộc địa giới hành chính của Tòa án thì phải chuyển đơn và hướng dẫn cho đương sự. (2) Thẩm quyền của Tòa án nơi cư trú, nơi làm việc, nơi có trụ sở của bị đơn Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35 BLTTDS 2004 sửa đổi bổ sung năm 2011 thì “Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thủ tục giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động” Như vậy, theo quy định này thì tùy thuộc vào bị đơn là cơ quan, tổ chức hay bị đơn là cá nhân mà thẩm quyền của Tòa án được xác định khác nhau. - Các quy định khác về phân định thẩm quyền sơ thẩm tranh chấp đất đai giữa các Tòa án cùng cấp + Quy định về phân định thẩm quyền sơ thẩm dân sự theo sự thỏa thuận của các đương sự Theo điểm b khoản 1 Điều 35 BLTTDS 2004 sửa đổi bổ sung năm 2011: Các đương sự có quyền tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cá nhân hoặc nơi có trụ sở của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cơ quan, tổ chức giải quyết những tranh chấp. Quy định này thể hiện sự linh hoạt, mềm dẻo của pháp luật trong việc đương sự có quyền lựa chọn Tòa án giải quyết tranh chấp dân sự, không gò bó ở những quy định cứng nhắc, tạo điều kiện thuận lợi tối đa cho các đương sự khi tham gia tố tụng. + Quy định về phân định thẩm quyền sơ thẩm dân sự giữa các Tòa án cùng cấp theo sự lựa chọn của nguyên đơn Theo quy định tại khoản 1 Điều 36 BLTTDS 2004 sửa đổi bổ sung năm 2011 thì nguyên đơn có quyền lựa chọn Tòa án giải quyết tranh chấp đất đai trong các trường hợp: 38 (1) Nếu không biết nơi cư trú, làm việc, trụ sở của bị đơn thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, có trụ sở cuối cùng hoặc nơi bị đơn có tài sản giải quyết; (2) Nếu tranh chấp phát sinh từ hoạt động của chi nhánh tổ chức thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi tổ chức có trụ sở hoặc nơi tổ chức có chi nhánh giải quyết; (3) Nếu bị đơn không có nơi cư trú, làm việc, trụ sở ở Việt Nam hoặc vụ án về tranh chấp việc cấp dưỡng thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi mình cư trú, làm việc giải quyết; (4) Nếu tranh chấp về bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi mình cư trú, làm việc, có trụ sở hoặc nơi xảy ra việc gây thiệt hại giải quyết; (5) Nếu tranh chấp phát sinh từ quan hệ hợp đồng thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi hợp đồng được thực hiện giải quyết; (6) Nếu các bị đơn cư trú, làm việc, có trụ sở ở nhiều nơi khác nhau thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi một trong các bị đơn cư trú, làm việc, có trụ sở giải quyết; (7) Nếu tranh chấp bất động sản mà bất động sản có ở nhiều địa phương khác nhau thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi có một trong các bất động sản giải quyết. Nội dung nêu trên cũng được ghi nhận tương tự tại Điều 37, Điều 39 và Điều 40 BLTTDS 2015. 2.1.2.2. ụ ẩ ấ ấ Thủ tục giải quyết một vụ án về tranh chấp đất đai bao gồm nhiều nội dung. Trong bản luận văn này, tác giả chỉ đề cập ngắn gọn một số nội dung cơ bản sau: Thời hiệu khởi kiện, về chứng cứ và chứng minh, sự tham gia của viện kiểm sát, khởi kiện và thụ lý vụ án, hoà giải. ) Q ề ở Thời hiệu khởi kiện trước đây được quy định tại Điều 159 BLTTDS 2004, nay được sửa đổi tại Điều 184 của BLTTDS 2015, cụ thể như sau: 39 “1 ở hi e 2 ỉ ụ ề e ụ ặ ề ấ ẩ ụ ở ừ ụ ề ừ ụ ừ ừ ằ ụ ụ 3 ở ụ e ề ở ụ : ấ ề ề ở ữ ; ấ ề ữ ; ấ ề QSD e ề ấ ụ ở ấ ể ở ụ ể ừ ổ ứ ề Như vậy, khác với các tranh chấp khác, pháp luật không quy định thời hiện tranh chấp đất đai. Điều này có nghĩa là tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án nhân dân xảy ra ở bất kỳ thời điểm nào thì các bên đương sự đều có thể khởi kiện vụ việc ra Toà án. ii) Q ề ứ ứ ứ Như phần trên đã phân tích, một trong những nguyên tắc cơ bản khi giải quyết các vụ việc dân sự nói chung và tranh chấp đất đai nói riêng là nguyên tắc cung cấp chứng cứ và chứng minh. Xuất phát từ nguyên tắc đó, BLTTDS 2015 quy định cụ thể về chứng cứ và chứng minh. Chứng cứ là những gì có thật được đương sự, cá nhân, cơ quan, tổ chức giao nộp cho toà án hoặc do toà án thu thập theo trình tự do BLTTDS quy định, được sử dụng để chứng minh các yêu cầu của đương sự, các phản đối của đương sự có căn cứ và hợp pháp hay không, bảo đảm cho vụ án được giải quyết khách quan, đúng pháp luật. Các bên đương sự phải cung cấp chứng cứ cho toà án và chứng minh các 40 yêu cầu của mình là có căn cứ, đúng pháp luật. Trong một số trường hợp được quy định tại BLTTDS thì Thẩm phán giải quyết vụ án có thể tiến hành thu thập chứng cứ bằng một hoặc một số biện pháp như: Lấy lời khai của đương sự, người làm chứng; đối chất giữa các đương sự với nhau, giữa các đương sự với người làm chứng; trưng cầu giám định; quyết định định giá tài sản, yêu cầu thẩm định giá tài sản; xem xét thẩm định tại chỗ; ủy thác thu thập, xác minh tài liệu, chứng cứ; yêu cầu cá nhân, cơ quan, tổ chức cung cấp tài liệu,... Quy định về chứng cứ và chứng minh được quy định cụ thể tại Chương VII, từ Điều 91 đến Điều 110 của BLTTDS 2015. BLTTDS 2015 dành hẳn một chương với 22 điều để quy định về chứng minh, chứng cứ và Nghị quyết số 04/2005/NQ- HĐTP ngày 17/9/2005 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân Tối cao hướng dẫn một số quy định của BLTTDS năm 2004 về chứng cứ và chứng minh. ) S ể ụ ấ ấ Sự tham gia của Viện kiểm sát trong tố tụng dân sự nói chung và giải quyết các tranh chấp đất đai nói riêng được quy định tại các Điều 21, Điều 232 và Điều 262 v.v. Theo đó, “ ể e ụ quy định ở cấp sơ thẩm, Viện kiểm sát tham gia các phiên họp đối với các việc dân sự, các phiên toà sơ thẩm đối với những vụ án do toà án tiến hành thu thập chứng cứ hoặc đối tượng tranh chấp là tài sản công, lợi ích công cộng, QSDĐ, nhà ở hoặc có một bên đương sự là người chưa thành niên, người có nhược điểm về thể chất, tâm thần. Ngoài ra, Viện kiểm sát nhân dân còn tham gia vào các phiên toà, phiên họp phúc thẩm, giám đốc thẩm, tái thẩm. Đối với việc giải quyết tranh chấp tại phiên toà sơ thẩm, kiểm sát viên không có ý kiến về việc giải quyết vụ án. Kiểm sát viên chỉ phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, hội đồng xét xử; việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng dân sự, kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án mà thôi. BLTTDS 2015 quy định về sự tham gia bắt buộc của Viện kiểm sát ở cấp phúc thẩm, phát biểu của Kiểm sát viên tại phiên toà phúc thẩm, ) ở ụ ụ Khởi kiện là bước đầu của quá trình tố tụng để giải quyết tranh chấp. Cá nhân, cơ quan, tổ chức xét thấy quyền và lợi ích của mình bị xâm phạm thì tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện để yêu cầu toà án bảo vệ quyền 41 lợi chính đáng đó.Các quy định khởi kiện và thụ lý vụ án được quy định tại Chương XII, từ Điều 186 đến Điều 202 BLTTDS 2015, bao gồm quy định về quyền khởi kiện, phạm vi khởi kiện, hình thức, nội dung đơn khởi kiện và các tài liệu nộp kèm đơn khởi kiện; việc gửi đơn, thủ tục nhận đơn khởi kiện và trả lại đơn khởi kiện; thụ lý đơn khởi kiện, phân công thẩm phán và nhiệm vụ, quyền hạn của thẩm phán khi lập hồ sơ; thông báo về việc thụ lý vụ án và quyền của người được thông báo; quyền và thủ tục phản tố của bị đơn và quyền yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Quy định về khởi kiện và thụ lý vụ án áp dụng cho các loại tranh chấp, không phân biệt đó là tranh chấp dân sự hay tranh chấp lao động, tranh chấp thương mại. ) Q ề Ở mức độ chung nhất thì hoà giải là biện pháp giải quyết tranh chấp, mà theo đó, các bên trong quá trình thương lượng có sự tham gia của bên thứ ba độc lập làm vai trò trung gian để hỗ trợ cho các bên nhằm tìm kiếm những giải pháp thích hợp cho việc giải quyết xung đột, chấm dứt các tranh chấp, mâu thuẫn.Hoạt động tố tụng dân sự là hoạt động của những người tiến hành tố tụng, người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ việc dân sự. Theo Điều 1 BLTTDS 2015 thì quá trình tố tụng dân sự, bao gồm việc khởi kiện, hoà giải, xét xử sơ thẩm, phúc thẩm, giám đốc thẩm, tái thẩm và thi hành bán án, quyết định của toà án. Như vậy, dưới góc độ hoạt động tố tụng, hoà giải cũng là một dạng hoạt động do pháp luật quy định cho toà án tiến hành nhằm giúp đỡ các bên đương sự hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình và hướng dẫn, động viên họ tự nguyện thoả thuận với nhau về việc giải quyết vụ việc tranh chấp. Toà án chỉ đưa vụ án ra xét xử khi việc hoà giải không thành. Khi tiến hành hoà giải, Thẩm phán phổ biến cho các đương sự biết các quy định của pháp luật có liên quan đến việc giải quyết vụ án để các bên liên hệ đến quyền và nghĩa vụ của mình, phân tích hậu quả pháp lý của việc hoà giải thành để họ tự nguyện thoả thuận với nhau về việc giải quyết vụ án (Điều 205 BLTTDS 2015). Một vụ án đưa ra xét xử mà chưa tiến hành hoà giải hoặc hoà giải không đúng trình tự, thủ tục thì bị coi là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng và bản án có thể bị huỷ. Hoà giải và trình tự hoà giải được quy định cụ thể tại Chương XIII, từ Điều 203 đến Điều 221 BLTTDS 2015. Tóm lại, BLTTDS 2015 được ban hành đã có những quy định khá toàn diện và cụ thể về vấn đề thẩm quyền sơ thẩm tranh chấp đất đai và trình tự thủ tục sơ 42 thẩm tranh chấp đất đai. Trong đó, phân định thẩm quyền sơ thẩm tranh chấp đất đai giữa các Tòa án hiện nay, đặc biệt là các quy định về phân định thẩm quyền sơ thẩm giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án theo lãnh thổ và chi tiết hòa trình tự thủ tục rất đầy đủ, rõ ràng. Tất cả những quy định này của pháp luật được xây dựng nhằm mục đích xác định đúng phạm vi thẩm quyền trong giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án khi giải quyết tranh chấp đất đai theo trình tự, thủ tục luật định. Qua đó, tạo điều kiện tốt nhất cho các đương sự có thể bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình khi tham gia tố tụng. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng BLTTDS trong thời gian vừa qua vẫn còn bộc lộ một số những bất cập cần tiếp tục nghiên cứu, sửa đổi bổ sung hướng dẫn ở những văn bản thi hành BLTTDS 2015 như sau: ứ ấ bất cập do khó xác định thẩm quyền theo vụ việc hay thẩm quyền theo lãnh thổ Theo quy định của BLTTDS, khi xác định thẩm quyền theo lãnh thổ, ưu tiên việc xác định thẩm quyền theo nơi có QSDĐ (bất động sản) trước thẩm quyền theo nơi cư trú của bị đơn (khoản 1 Điều 35 BLTTDS sửa đổi bổ sung năm 2011). Song, thực tiễn áp dụng quy định của BLTTDS về thẩm quyền thì khi có nhiều quan hệ pháp luật tranh chấp trong cùng vụ án (mỗi quan hệ pháp luật tranh chấp được xác định thẩm quyền theo từng vụ việc khác nhau) thì thẩm quyền theo lãnh thổ của Tòa án được xác định theo quan hệ pháp luật tranh chấp chính. Chẳng hạn, nếu đó là quan hệ pháp luật tranh chấp về hôn nhân gia đình, hợp đồng tín dụng thì dù vợ chồng có tranh chấp tài sản chung là QSDĐ hay các bên đương sự có tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ (bảo đảm cho hợp đồng tín dụng) thì thẩm quyền của Tòa án vẫn được xác định theo nơi cư trú của bị đơn hoặc nơi hợp đồng tín dụng được ký kết, thực hiện mà không phải là nơi có QSDĐ (bất động sản). Trong khi đó, LĐĐ 2013 quy định tranh chấp đất đai bao gồm mọi tranh chấp về QSDĐ thì khi xác định thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ thì dù đó là tranh chấp về hôn nhân gia đình, hợp đồng tín dụng nhưng nếu các bên có tranh chấp về QSDĐ (bất động sản) thì thẩm quyền theo lãnh thổ của Tòa án phải được xác định theo nơi có QSDĐ (bất động sản) mà không phụ thuộc quan hệ tranh chấp chính là quan hệ nào. Tức là, thẩm quyền theo lãnh thổ đối với nơi có bất động sản được ưu tiên áp dụng trước. 43 ứ