Luận văn Tập quán cố đất ở đồng bằng sông cửu long lý luận và thực tiễn

ặc biệt được điều chỉnh bởi riêng ngành luật đất đai nên bên cạnh việc tuân theo điều kiện trong luật chung, người tham gia vào các giao dịch về đất còn phải chịu sự điều chỉnh của luật đất đai về năng lực chủ thể. Trong tập quán cố đất ruộng, bên cố đất và bên nhận cố đất thường là cá nhân, bên cố đất phải là người có đất ruộng, bên nhận cố đất không quan tâm đến nguồn gốc đất mà họ chỉ quan tâm bên cố đất có phải là chủ sở hữu quyền sử dụng thửa đất cố hay không, diện tích đất có đúng như lời đề nghị giao kết của bên cố đất khi giao kết hợp đồng hay không, đất có tranh chấp hay có khó khăn trong canh tác hay không. Về nguyên tắc, không một người nông dân nào chịu giao kết hợp đồng cố đất khi đất có tranh chấp. Do không quan tâm đến nguồn gốc đất và các quy định của pháp luật về đất đai nên có nhiều trường hợp bên nhận cố đất giao kết hợp đồng với một người không có quyền giao kết giao dịch về đất hay đất không được phép giao dịch, hậu quả là khi phát sinh tranh chấp, quyền lợi của bên nhận cố đất sẽ bị ảnh hưởng. Do đó, trong trường hợp này ta nên áp dụng tương tự những quy định về chủ thể trong luật dân sự, luật đất đai và các văn bản có liên quan để xác định tư cách chủ thể trong hợp đồng cố đất. Nếu áp dụng tương tự quy định về chủ thể là cá nhân trong hợp đồng cố đất thì theo Điều 19 của BLDS 2005, người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi có tài sản riêng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì có thể tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự mà không cần phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật. Cho nên về nguyên tắc, người từ đủ 15 tuổi trở lên, không bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự theo Điều 22, 23 BLDS 2005 thì có thể trở thành chủ thể trong hợp đồng cố đất (trên thực tế thì bên cố đất, bên nhận cố đất, cơ quan công chứng, chứng thực đều đòi hỏi hai bên giao kết phải là người thành niên (đủ 18 tuổi), không bị mắc các bệnh làm ảnh hưởng đến nhận thức thì mới được xác lập giao dịch cố đất). Bên cạnh đó, để thỏa mãn quy định về chủ thể trong Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành, bên cố đất còn phải thỏa mãn điều kiện chủ thể như chủ thể trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bên nhận cố đất phải là bên trực tiếp sản xuất nông nghiệp (thực tế ít trường hợp áp dụng). Bên cố đất là cá nhân được Nhà nước giao đất có thu hoặc không thu tiền sử dụng đất; thuê đất của Nhà nước hoặc thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao trước ngày 01/07/2004 trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc trả trước nhiều năm và thời hạn số năm trả trước còn lại ít nhất năm năm, thuê sau ngày 01/07/2004 phải trả tiền cho cả thời gian thuê; nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người khác (Điều 99, 103 Nghị định số 181/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật đất đai 2003). Bên cố đất là người có quyền sử dụng thửa đất cố, có thể bên cố đất là người chủ sở hữu quyền sử dụng đất hay người được ủy quyền (phải có hợp đồng ủy quyền); là người đại diện hợp pháp, người giám hộ của chủ sở hữu quyền sử dụng đất (người giám hộ thực hiện giao dịch vì lợi ích của người được giám hộ và phải có sự đồng ý của người giám sát việc giám hộ (khoản 2 Điều 69 BLDS 2005)). Đối với thửa đất là tài sản chung của nhiều người, khi cố đất phải có sự đồng ý của tất cả đồng chủ sở hữu quyền sử dụng đất chung đó. Nếu bên cố đất có vợ (chồng) mà trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không ghi tên cả hai vợ chồng thì khi giao kết hợp đồng cố đất cũng cần có sự đồng ý của cả hai vợ chồng (trừ trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản riêng). Nếu đất đã xác định người thừa kế (chưa chuyển quyền) thì theo tập quán, người thừa kế sau này phải ký tên vào hợp đồng cố đất cùng với bên cố đất và bên nhận cố đất. Luật dân sự không thừa nhận trường hợp người quản lý tài sản của người vắng mặt tại nơi cư trú, mất tích dùng tài sản của người vắng mặt, mất tích để tham gia giao dịch dân sự (Điều 76, 79 BLDS 2005) nên những người này không thể trở thành chủ thể trong hợp đồng cố đất. 2.1.2.2. Đối tượng của hợp đồng cố đất A. Tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất Theo luật chung về bảo đảm nghĩa vụ, mọi tài sản thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, được phép giao dịch đều được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Tài sản đó có thể là động sản hay bất động sản, là tài sản hiện có hoặc là tài sản hình thành trong tương lai; là tiền, giấy tờ có giá, quyền tài sản hay là quyền đòi nợ. Điều 320, 321, 322 BLDS 2005 Ở nước ta, cá nhân, tổ chức không có quyền sở hữu đối với đất đai nhưng luật đất đai cho phép họ có quyền sử dụng đất và được phép thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn kinh doanh. Điều 326 BLDS 2005 quy định về cầm cố tài sản, mà tài sản theo chương XI BLDS 2005 bao gồm cả động sản, bất động sản và quyền tài sản vì vậy có thể hiểu đất đai được quyền cầm cố. Do đất đai là loại tài sản đặc biệt nên những giao dịch về đất cũng được điều chỉnh khắc khe hơn các giao dịch dân sự khác, đất tham gia giao dịch không xác định theo loại đất mà xác định theo chủ thể sử dụng đất. Trong hợp đồng cố đất, bên cố đất chuyển giao quyền canh tác thực tế của mình cho bên nhận cố đất để đảm bảo cho nghĩa vụ trả tài sản vay. Bên cố đất có thể chuyển giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kèm theo cho bên nhận cố đất nhưng tài sản bảo đảm ở đây không phải là tờ giấy mang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà là giá trị của quyền sử dụng đất. Như vậy tài sản bảo đảm của hợp đồng cố đất cũng là quyền sử dụng đất giống như tài sản bảo đảm của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Nghĩa là đất cố cũng tương tự như đất được thế chấp, phải thỏa mãn điều kiện quy định tại Điều 106 của luật Đất đai 2003, sửa đổi bổ sung năm 2009 và các văn bản khác có liên quan. Cụ thể nếu thừa nhận giao dịch cố đất và áp dụng tương tự pháp luật như trong thế chấp quyền sử dụng đất thì theo quy định của Luật Đất Đai (Điều 106) và Điều 66 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai, đất được cố là các loại đất thỏa các điều kiện sau: Một là đất không có tranh chấp. Hai là đất có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có giấy tờ hợp lệ (một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Điều 50. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất 1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất: a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam; b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính; c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất; d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật; e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất. 2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. 3. ................ 5. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Luật Đất Đai) thì chỉ được sử dụng các giấy tờ này để thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất đến trước ngày 01/01/2008 trừ trường hợp để thừa kế hoặc đang trong quá trình chờ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới. Ba là đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án. Và bốn là đất còn thời hạn sử dụng (đối với đất có quy định thời hạn sử dụng). B. Nghĩa vụ được bảo đảm Cũng như các giao dịch bảo đảm khác, cố đất được giao kết mục đích chính cũng để bảo đảm thực hiện cho một nghĩa vụ khác (nghĩa vụ trả tài sản vay) phát sinh từ hợp đồng chính. Do đó, để hợp đồng cố đất có giá trị thì nghĩa vụ được bảo đảm phải là nghĩa vụ có giá trị và đang tồn tại ở thời điểm giao kết. Nếu ngay từ lúc giao kết hợp đồng cố đất, nghĩa vụ hoàn trả tài sản vay không tồn tại thì không có bất cứ lý do gì để các bên dùng biện pháp cố đất ở đây để đảm bảo cho một nghĩa vụ không có thật. Theo tinh thần chung của luật dân sự và nghị định số 163/2006/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 29 tháng 12 năm 2006 về bảo đảm nghĩa vụ thì nghĩa vụ được bảo đảm có thể lớn hơn, nhỏ hơn hoặc bằng với giá trị của tài sản bảo đảm. Cố đất cũng là biện pháp bảo đảm nghĩa vụ nên nghĩa vụ bảo đảm trong hợp đồng cố đất có thể lớn, nhỏ hơn hoặc bằng giá trị của thửa đất cố. Đất cố còn có thể bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ nếu được người trước đó đồng ý (ví dụ một thửa đất có nghĩa vụ bảo đảm thứ nhất là nghĩa vụ trả tài sản vay từ hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cho A, nghĩa vụ thứ hai là nghĩa vụ trả tài sản vay từ hợp đồng cố đất cho B. Hoặc là nghĩa vụ bảo đảm thứ nhất là nghĩa vụ trả tài sản vay từ một hợp đồng vay và nghĩa vụ thứ hai là nghĩa vụ trả tài sản vay từ hợp đồng cố đất cho cùng một người, không có việc một thửa đất cố được cố cùng lúc cho hai người khác nhau). Tóm lại, trên tinh thần áp dụng pháp luật tương tự, một hợp đồng cố đất có giá trị là hợp đồng được lập thành văn bản, có chứng thực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và thửa đất cố phải được giao cho bên nhận cố đất giữ để người này khai thác và hưởng hoa lợi từ thửa đất cố đó. Đất cố do các bên thỏa thuận và thuộc quyền sử dụng của bên cố đất. Việc xác định quyền sở hữu quyền sử dụng của thửa đất cố có ý nghĩa trong việc xử lý tài sản bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ cho bên có quyền. Nếu đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên cố đất không thực hiện hoặc thực hiện không đúng thì để bù đắp quyền lợi, bên nhận cố đất có thể thực hiện việc xử lý tài sản một cách dễ dàng. Vì vậy, bên cố đất không thể đem đất của người khác đi cố dù rằng họ đang chiếm giữ tài sản một cách hợp pháp (đang thuê, đang mượn, đang quản lý,…). Nhưng bên cố đất vẫn có thể đem thế chấp quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu của mình dù rằng đất đó đang được người khác cố, thuê hoặc mượn. 2.1.3. Thời hạn cố đất Thời hạn ở đây là khoảng thời gian mà tài sản đem bảo đảm chịu sự ảnh hưởng của nghĩa vụ dân sự được bảo đảm. Thời hạn này do các bên thỏa thuận, có thể ngắn hay dài. Cầm cố hay thế chấp tài sản đều có thời hạn, vì vậy bộ luật dân sự cần quy định thêm về thời hạn cố đất. Thông thường, thời hạn cố đất là ba năm, năm năm hoặc có thể dài hơn tùy vào hai bên thỏa thuận. Trong trường hợp hai bên không có thỏa thuận, căn cứ vào sự phụ thuộc của biện pháp bảo đảm nghĩa vụ và nghĩa vụ dân sự được bảo đảm, thì thời hạn cố đất có thể tính từ lúc hợp đồng cố đất có hiệu lực cho đến khi bên cố đất thực hiện xong nghĩa vụ trả tài sản cho bên nhận cố đất hay nói theo tập quán là vô hạn vì thật sự không biết chính xác khi nào bên cố đất chuộc lại đất. Nếu nghĩa vụ trả tài sản chưa được thực hiện thì hợp đồng cố đất vẫn có hiệu lực cho đến khi xử lý xong thửa đất cố. 2.1.4. Đăng ký hợp đồng cố đất Mục đích chính của việc đăng ký giao dịch bảo đảm là xác định thứ tự ưu tiên thanh toán cho bên nhận bảo đảm khi xử lý tài sản bảo đảm, đồng thời việc đăng ký có tác dụng thông báo cho người thứ ba về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm. Việc đăng ký không xác định tính hợp pháp của hợp đồng như việc chứng thực mà chỉ để bảo vệ quyền lợi cho các bên trong quan hệ bảo đảm. Cố đất là một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ theo tập quán có cách thức thực hiện giống như cầm cố tài sản. Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 về giao dịch bảo đảm và nghị định số 83/NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm, có hiệu lực ngày 09 tháng 9 năm 2010 thay thế nghị định số 08/2000 không bắt buộc cầm cố tài sản phải đăng ký (trừ cầm cố tàu bay). Trong trường hợp tài sản được cầm cố hoặc bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ cũng không thuộc trường hợp phải đăng ký Điều 3, Khoản 2 Điều 52 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm, có hiệu lực ngày 09 tháng 9 năm 2010. . Nguyên nhân là do trong cầm cố tài sản, bên nhận cầm cố chiếm giữ tài sản nên thực tế người này đã được bảo đảm vật chất về việc thu hồi lại tài sản bằng việc xử lý tài sản cầm cố một cách dễ dàng. Điều này không giống như thế chấp tài sản nhất là đối với thế chấp quyền sử dụng đất. Trong thế chấp quyền sử dụng đất, đất vẫn thuộc về bên thế chấp, ngân hàng không chiếm giữ thửa đất thế chấp mà chỉ giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu một người có nhiều giấy tờ chứng minh được quyền sở hữu quyền sử dụng đất thì người này có thể đem thửa đất cố bảo đảm cho nhiều người khác, thậm chí người này có thể chuyển nhượng luôn quyền sử dụng đất mà ngân hàng không hay biết. Vì thế, để tránh tình trạng này, luật đất đai cũng như Nghị định số 163/2006/NĐ-CP hay Nghị định số 83/2010/NĐ-CP đều bắt buộc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký giao dịch bảo đảm. Cố đất theo tập quán chưa được luật thừa nhận nên không có quy định cụ thể về vấn đề đăng ký hay không. Theo người viết, trường hợp này nên áp dụng tương tự quy định về thế chấp quyền sử dụng đất đối với cố đất, nghĩa là cố đất bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm vì những nguyên nhân sau: Một là do tài sản bảo đảm trong hợp đồng cố đất và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đều là quyền sử dụng đất. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký thì hợp đồng cố đất cũng phải được đăng ký. Hai là, tài sản bảo đảm trong cố đất là quyền sử dụng đất, đất đai là loại tài sản đặc biệt của quốc gia cần được quản lý chặt chẽ. Mọi biến động về đất cần phải được đăng ký để cơ quan có thẩm quyền nắm bắt kịp thời để có thể đưa ra những chính sách, biện pháp phù hợp với tình hình biến động. Việc hợp đồng cố đất được đăng ký trong điều kiện hiện nay về đăng ký giao dịch bảo đảm chỉ có thể áp dụng tương tự quy định về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất để điều chỉnh. Ba là, trong trường hợp đất được dùng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ tài sản, nếu không đăng ký giao dịch bảo đảm thì việc người thứ ba giao kết hợp đồng với người có nghĩa vụ có thể xảy ra do người này không biết được tình trạng pháp lý của đất. Nếu hợp đồng cố đất được đăng ký thì khi công chứng, chứng thực hợp đồng, cơ quan công chứng, chứng thực có thể thông báo cho người thứ ba biết đất đã được dùng để bảo đảm cho một hoặc hiều nghĩa vụ tài sản để người này tránh được sự thiệt hại khi giao kết. Bốn là khi cố đất được đăng ký thì bên cố đất và bên nhận cố đất không thể phủ nhận sự thật về việc giao kết hợp đồng cố đất. Khi bên cố đất không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm sẽ căn cứ vào thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm. Nếu A cố đất cho B trước khi thế chấp cho C mà không đăng ký thì khi xử lý tài sản, C sẽ được ưu tiên thanh toán trước B. Rõ ràng trong trường hợp này, việc không đăng ký giao dịch bảo đảm sẽ làm ảnh hưởng đến quyền lợi của B vì B là người giao kết trước nhưng lại không được ưu tiên nhận thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm. Nếu thừa nhận giao dịch cố đất và áp dụng tương tự pháp luật về đăng ký giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất để điều chỉnh việc đăng ký hợp đồng cố đất thì có thể thực hiện việc đăng ký như sau: - Cơ quan đăng ký hợp đồng cố đất có thể xác định theo cơ quan đăng ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Trường hợp là cá nhân có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp qua các thời kỳ và cư trú tại các xã, thị trấn ở xa huyện lỵ thì được lựa chọn đăng ký cầm cố đất tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện hoặc đăng ký cầm cố đất tại Ủy ban nhân dân xã, nếu văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện uỷ quyền đăng ký cầm cố đất. - Trình tự thủ tục đăng ký : Người đăng ký gửi hồ sơ yêu cầu đăng ký hợp đồng cố đất giống như hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đến cơ quan đăng ký hợp đồng cố đất kèm theo bản hợp đồng cố đất có công chứng hoặc chứng thực, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trong trường hợp có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai thì người sử dụng đất vẫn có thể được thực hiện quyền cầm cố đất tương tự như thế chấp. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đồng thời thủ tục đăng ký cầm cố đất với thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Thời hạn cấp Giấy chứng nhận không tính vào thời hạn đăng ký cầm cố đất. , bản sao có chứng thực giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý của người yêu cầu đăng ký; trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền thì phải có văn bản ủy quyền. Người yêu cầu đăng ký là người được các bên của hợp đồng cố đất thỏa thuận chọn lựa, có thể là bên cố đất, bên nhận cố đất hoặc người được uỷ quyền. Thực tế trong thế chấp quyền sử dụng đất hay cố đất, người yêu cầu và xóa đăng ký thường là bên thế chấp hay bên cố đất. Điều này xuất phát điểm từ những quy định trong quá khứ, khi mà pháp luật còn chưa hoàn chỉnh thì người nào có nhu cầu vay tiền thì người đó phải làm hết tất cả. Luật hiện hành quy định công bằng hơn nhưng thực tế thì người có nhu cầu vẫn phải làm như một thói quen trong quá khứ. Trong trường hợp thay đổi bên cố đất, bên nhận cố đất, thì bên cố đất mới, bên nhận cố đất mới cũng có thể là người yêu cầu đăng ký thay đổi đó. Cách thức gửi đơn yêu cầu đăng ký: Người yêu cầu đăng ký có thể nộp đơn trực tiếp tại cơ quan đăng ký hoặc gửi đơn qua đường bưu điện hoặc gửi qua hệ thống đăng ký trực tuyến. Khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan đăng ký tiến hành ghi nội dung đăng ký giao dịch cố đất vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vào Sổ Địa chính, Sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định của pháp luật. Chứng nhận việc đăng ký vào đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm và trả kết quả cho người yêu cầu đăng ký giống như đăng ký cho hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Giao dịch cố đất đã đăng ký được lưu trữ trong hệ thống dữ liệu quốc gia các giao dịch bảo đảm theo tên của bên cố đất . - Hiệu lực của việc đăng ký: Việc đăng ký giao dịch bảo đảm có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký. Trong trường hợp tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm là thời điểm cơ quan đăng ký nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ. Do đó ta có thể xác định thời điểm có hiệu lực của việc đăng ký hợp đồng cố đất là khi cơ quan đăng ký nhận đủ hồ sơ hợp lệ (trừ trường hợp sửa đổi, bổ sung hồ sơ). - Xóa đăng ký: một giao dịch bảo đảm được yêu cầu xóa đăng ký khi có căn cứ chấm dứt nghĩa vụ được bảo đảm; hủy bỏ hoặc thay thế giao dịch bảo đảm đã đăng ký bằng giao dịch bảo đảm khác; thay thế toàn bộ tài sản bảo đảm bằng tài sản khác; xử lý xong toàn bộ tài sản bảo đảm; có bản án, quyết định của Toà án hoặc quyết định của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật về việc huỷ bỏ giao dịch bảo đảm, tuyên bố giao dịch bảo đảm vô hiệu, đơn phương chấm dứt giao dịch bảo đảm hoặc tuyên bố chấm dứt giao dịch bảo đảm trong các trường hợp khác theo quy định của pháp luật; theo thoả thuận của các bên. Cố đất cũng là một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ nên có thể áp dụng quy định này. Khi có những căn cứ nêu trên, các bên trong hợp đồng cố đất có thể thỏa thuận chọn ra người nộp hồ sơ yêu cầu xóa đăng ký đến cơ quan đăng ký có thẩm quyền tương tự theo quy định tại điều 31 Nghị định 83/NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 có hiệu lực ngày 09 tháng 9 năm 2010 Điều 31. Hồ sơ, thủ tục xoá đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 1. Hồ sơ xóa đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất gồm có: a) Đơn đề nghị xóa đăng ký giao dịch bảo đảm; b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận được cấp qua các thời kỳ; c) Văn bản đồng ý xoá đăng ký giao dịch bảo đảm của người nhận bảo đảm, trong trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký là bên bảo đảm; d) Bản sao có chứng thực giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý của người yêu cầu đăng ký; trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền thì phải có Văn bản ủy quyền. 2. Trong thời hạn giải quyết hồ sơ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện các công việc sau đây: a) Xoá đăng ký trên Giấy chứng nhận và xoá đăng ký trong Sổ Địa chính, Sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định của pháp luật; b) Chứng nhận việc xóa đăng ký giao dịch bảo đảm vào Đơn yêu cầu xóa đăng ký; c) Trả kết quả cho người yêu cầu xoá đăng ký theo phương thức quy định tại Điều 19 của Nghị định này. . Việc đăng ký hay xóa đăng ký giao dịch cố đất, cơ quan có thẩm quyền cần xác nhận và ghi vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như đối với trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất để có thể quản lý dễ dàng các biến động về đất đai qua các lần giao dịch. Xem phần phụ lục. Tóm lại, hợp đồng cố đất bắt buộc phải đăng ký. Các bên có thể đăng ký giao dịch cố đất tại văn phòng đăng ký giao dịch bảo đảm thuộc Sở hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường, tại Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nếu được ủy quyền. Trường hợp bên cố đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai thì cơ quan đăng ký thực hiện đồng thời thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với việc đăng ký giao dịch bảo đảm. Thời hạn cấp Giấy chứng nhận không tính vào thời hạn đăng ký cầm cố đất. 2.2. Hiệu lực của hợp đồng cố đất 2.2.1. Thời điểm phát sinh hiệu lực Một giao dịch bảo đảm được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết nếu các bên có thỏa thuận khác; cầm cố có hiệu lực từ thời điểm chuyển giao tài sản cho bên nhận cầm cố; việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, tàu bay, tàu biển có hiệu lực từ thời điểm đăng ký thế chấp; giao dịch bảo đảm có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng hoặc chứng thực trong trường hợp pháp luật có quy định. Cố đất theo tập quán không bắt buộc phải chứng thực hay đăng ký với cơ quan địa phương nên khi hai bên thỏa thuận xong hợp đồng và bên nhận cố giao đủ tiền (vàng) thì xem như hợp đồng cố đất phát sinh hiệu lực. Tuy nhiên về lý luận, cố đất là một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ đối vật, nếu được thừa nhận thì cố đất phải lập thành văn bản, được chứng thực và phải được đăng ký giao dịch bảo đảm. Vì vậy, thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng cố đất được tính từ điểm đăng ký cầm cố giống như thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. 2.2.2. Quyền và nghĩa vụ giữa các bên Hợp đồng cố đất giống như hợp đồng cầm cố tài sản có thể được xem như một hợp đồng kép. Vì tương ứng với nghĩa vụ giao tài sản của bên cố đất cho bên nhận cố đất giữ là quyền nhận tài sản của bên nhận cố đất. Kèm theo việc giao tài sản của bên cố đất là sự bảo đảm với đúng ý nghĩa của hợp đồng bảo đảm dành cho bên nhận cố đất. Do cố đất và cầm cố có cách thức bảo đảm như nhau là bên có nghĩa vụ đều phải chuyển giao vật chất tài sản cho bên có quyền giữ. Còn trong thế chấp người có quyền chỉ giữ giấy chứng nhận tài sản cho nên ta có thể vận dụng những quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong cầm cố tài sản để xây dựng quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng cố đất. Các bên có thể thỏa thuận thêm quyền và nghĩa vụ đối với nhau nhưng thỏa thuận này không được trái đạo đức và pháp luật. Điều này hoàn toàn phù hợp với nguyên tắc tự do, tự nguyện thỏa thuận của pháp luật về dân sự. 2.2.2.1. Quyền và nghĩa vụ của bên cố đất A. Quyền Được chuyển nhượng đất cố nếu được bên nhận cố đất đồng ý, số tiền thu được t