Luận văn Thẩm định dự án và giải quyết món vay tại ngân hàng đầu tư và phát triển chi nhánh Cần Thơ

5 % 64 . 61 7 76 , 56 % Th u từ lã i t iề n gử i 1. 40 2 8 7 - 1. 39 4 - 99 , 43 % - 1 - 12 , 50 % 2. Th u n hậ p n go ài lã i 41 . 99 6 16 . 02 1 25 . 23 8 - 25 . 97 5 - 61 , 85 % 9. 21 7 57 , 53 % II . Tổ n g ch i p hí 10 7. 52 8 85 . 30 8 16 1. 17 2 - 22 . 22 0 - 20 ,6 6% 75 . 86 4 88 ,9 3% 1. Ch i p hí lã i 71 . 63 6 57 . 55 0 12 6. 33 8 - 14 . 08 6 - 19 , 66 % 68 . 78 8 11 9, 53 % Tr ả lã i t iề n gử i 23 . 88 0 25 . 75 1 28 . 37 5 1. 87 1 7, 84 % 2. 62 4 10 , 19 % Tr ả lã i t iề n v ay 45 . 74 6 31 . 79 9 97 . 96 3 - 13 . 94 7 - 30 , 48 % 66 . 16 4 20 8, 07 % 2. Ch i p hí n go ài lã i 35 . 89 2 27 . 75 8 34 . 83 4 - 8. 13 4 - 22 , 66 % 7. 07 6 25 , 49 % Ch i p hí dự ph òn g rủ i r o 1. 20 0 14 . 22 2 8. 00 0 13 . 02 2 10 85 , 17 % - 6. 22 2 - 43 , 75 % II I. Lợ i n hu ận tr ư ớc th u ế 20 . 24 9 15 . 12 1 13 . 09 0 - 5. 12 8 - 25 ,3 3% - 2. 03 1 - 13 ,4 3% Thẩm ñịnh dự án và giải quyết món vay tại BIDV Cần Thơ GVHD: Nguyễn Thanh Nguyệt Trang 29 SVTH: Ngô Thị Thúy Qua bảng số liệu ta thấy, tổng doanh thu của ngân hàng qua 3 năm có nhiều biến ñộng. Cụ thể, doanh thu năm 2007 của BIDV Cần Thơ là 100.429 triệu ñồng giảm 27.348 triệu ñồng so với năm 2006. ðến năm 2008 tổng doanh thu tăng, ñạt ñược 174.262 triệu ñồng (tăng 73.833 triệu ñồng so với năm 2007, tức tăng 73,52% về tương ñối). BIDV là ngân hàng chuyên kinh doanh lĩnh vực “bán buôn”, ñảm nhận nhiệm vụ hổ trợ vốn cho các dự án mà Nhà nước giao cho phải cạnh tranh hàng loạt với những ngân hàng “bán lẻ” trên ñịa bàn ñang trong giai ñoạn phát triển hiện nay thì ñây là một nỗ lực rất lớn. Nhìn chung doanh thu qua hai năm 2006 và 2007 mà ngân hàng ñạt dược chủ yếu thu từ lãi suất, trong ñó lãi cho vay chiếm tỷ trọng lớn (thu từ lãi cho vay năm 2006 là 85.374 triệu ñồng, chiếm 98% trong khoản thu từ lãi, góp 78,74% vào tổng doanh thu năm 2006; tương tự trong năm 2007 thu từ lãi cho vay 84.400 triệu ñồng chiếm 99% trong khoản thu từ lãi suất, góp 85,8% vào tổng 100.429 triệu ñồng). Trong khi ñó, năm 2008 lại ñánh dấu sự chuyển biến tích cực khi nguồn thu từ lãi cho vay ñạt 149.017 triệu ñồng, chiếm 99,99% trong khoản thu từ lãi, góp 85,5% vào tổng doanh thu. Bên cạnh ñó, nguồn thu ngoài lãi suất có sự giảm xuống. Trong năm 2006 là 41.996 triệu ñồng chiếm 32,59% trong tổng doanh thu năm 2006. Sở dĩ trong năm này có sự tăng như vậy là do ngân hàng ñã chú trọng việc mở rộng hình thức kinh doanh, phát triển các dịch vụ, thu hút nhiều ñối tượng khách hàng. Nhưng vào năm 2007 và 2008 thì nguồn thu này giảm xuống, năm 2008 còn 25.238 triệu ñồng (giảm 39,9% so với năm 2007) là do trong năm này nền kinh tế có nhiều biến ñộng (sự tăng lên liên tục của lãi suất huy ñộng vốn rồi giảm ñột ngột trong những tháng cuối năm) và phải chịu sự cạnh tranh của các ñối thủ làm cho nguồn doanh thu từ khoản này giảm một cách ñáng kể. Doanh thu qua các năm không ổn ñịnh nên tương ứng là tổng chi phí mà ngân hàng phải bỏ ra trong quá trình hoạt ñộng của mình cũng không ổn ñịnh qua các năm. Cụ thể, chi phí 2006 của BIDV Cần Thơ là 107.528 triệu ñồng ñã giảm còn 85.308 triệu ñồng năm 2007 (tức giảm 20,66%). ðến năm 2008 là 161.172 triệu ñồng tăng 88,93% so với năm 2007. Nguyên nhân của việc gia tăng chi phí là do ngân hàng liên tục mở rộng hình thức kinh doanh và các dịch vụ, chi phí bỏ ra cho hoạt ñộng huy ñộng vốn của ngân hàng nhằm ñáp ứng nhu cầu vay vốn ngày càng gia tăng của khách hàng, ñiều này thể hiện rỏ ở chi phí cho việc trả lãi tiền gửi và trả lãi tiền vay liên tục tăng qua các năm (trả lãi tiền vay trong năm 2008 tăng gấp Thẩm ñịnh dự án và giải quyết món vay tại BIDV Cần Thơ GVHD: Nguyễn Thanh Nguyệt Trang 30 SVTH: Ngô Thị Thúy 208,07% so với năm 2007). Một thực tế cho thấy, chi phí của ngân hàng tăng lên cao như vậy ñã ảnh hưởng không nhỏ tới lợi nhuận của ngân hàng. Lợi nhuận trước thuế của NH qua ba năm có xu hướng giảm qua các năm nguyên nhân do tốc ñộ tăng chi phí cao hơn so với tốc ñộ tăng doanh thu. Cụ thể năm 2007 chỉ ñạt 15.121 giảm 25,33% so với năm 2006 là 5.128 triệu ñồng. ðến năm 2008 thì lợi nhuận trước thuế này lại chỉ còn 13.090 triệu ñồng (giảm 13,43% so với năm 2007). Tóm lại, tuy trong những năm qua Ngân hàng ñã phải chịu các khoản chi phí khá cao và trích lập dự phòng rủi ro cũng khá cao nhưng kết quả kinh doanh ñạt ñược rất khả quan Ngân hàng vẫn thu ñược lãi, kết quả ñạt ñược là do sự cố gắng chung của toàn thể Ngân hàng. Tuy nhiên, Ngân hàng cần có những biện pháp tích cực hơn ñể gia tăng thu nhập và giảm thiểu chi phí ñến mức thấp nhất. 3.2.2 Tình hình cho vay và thu nợ trong 3 năm Bảng 2: TÌNH HÌNH CHO VAY – THU NỢ TRONG 3 NĂM ðVT: Triệu ñồng Chỉ tiêu ðơn vị Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Doanh số cho vay 2.673.951 2.595.209 3.171.909 Doanh số thu nợ 2.751.681 2.480.427 3.025.555 Tổng dư nợ 808.045 922.827 1.069.181 Dư nợ cho vay bình quân 846.910 865.436 996.004 Nợ quá hạn 4.887 1.146 112.598 Nợ xấu 115.843 35.889 142.688 Vốn huy ñộng 502.536 424.186 480.433 Doanh số thu nợ / doanh số cho vay % 102,91 95,58 95,39 Dư nợ / vốn huy ñộng % 160,79 217,55 222,55 Nợ quá hạn / tổng dư nợ % 0,60 0,12 10,53 Tỷ lệ nợ xấu/ tổng dư nợ % 14,34 3,89 13,35 Vòng quay vốn tín dụng Vòng/năm 3,25 2,87 3,04 (Nguồn: Phòng kế hoạch – Nguồn vốn) - Doanh số thu nợ trên doanh số cho vay: Có thể nói lợi nhuận thu ñược từ hoạt ñộng cho vay là nguồn thu lớn nhất trong bảng báo cáo thu nhập của ngân hàng. Với mạng lưới quy mô tín dụng ngày càng mở rộng và phát triển vững chắc doanh số cho vay của ngân hàng có xu hướng tăng qua các năm ñặc biệt doanh số cho vay Thẩm ñịnh dự án và giải quyết món vay tại BIDV Cần Thơ GVHD: Nguyễn Thanh Nguyệt Trang 31 SVTH: Ngô Thị Thúy năm 2008 tăng 22,2% so với năm 2007. Bên cạnh ñó doanh số thu nợ của ngân hàng cũng tương ñối ñạt yêu cầu. Về doanh số thu nợ trên doanh số cho vay của ngân hàng qua 3 năm lần lượt là 102,91%, 95,58% và 95,39%, ñánh giá về hiệu quả thu nợ thì hệ số này là rất cao trên 90% qua các năm, cho thấy với 100% khoản cho vay thì thu ñược trên 90%. ðiều này chứng tỏ công tác thu hồi vốn của Ngân hàng ñạt hiệu quả. - Dư nợ trên vốn huy ñộng: Chỉ tiêu này thể hiện khả năng sử dụng nguồn vốn huy ñộng của ngân hàng. Tuy nhiên chỉ tiêu này quá lớn hay quá nhỏ ñều không tốt cho hoạt ñộng của ngân hàng. Nếu quá nhỏ ngân hàng sử dụng không hiệu quả nguồn vốn huy ñộng ñể cho vay, do ảnh hưởng ñến lợi nhuận của ngân hàng, ngược lại chỉ tiêu này cao thì ngân hàng huy ñộng vốn kém. Qua 3 năm chỉ số này tăng cao lần lượt là 160,79%, 217,55% và 222,55%, cho thấy tình hình cho vay của ngân hàng quá lớn trong khi ñó lượng vốn huy ñộng của ngân hàng còn quá thấp, chứng tỏ việc sử dụng nguồn vốn huy ñộng của ngân hàng ñạt hiệu quả, ngân hàng cần giữ vững và phát huy hơn nữa chỉ tiêu này. Bên cạnh ñó ngân hàng cũng cần tăng lượng vốn huy ñộng hơn ñể ñáp ứng nhu cầu tín dụng của khách hàng. - Nợ quá hạn trên dư nợ: Chỉ tiêu này ño lường chất lượng nghiệp vụ tín dụng của Ngân hàng. Những Ngân hàng có chỉ số này thấp cũng có nghĩa là chất lượng tín dụng của Ngân hàng này cao. Nợ quá hạn qua ba năm 2006, 2007 và 2008 lần lượt là 0,6%, 0,12% và 10,53%. Ta thấy rằng tỷ lệ này tăng dần qua các năm nhưng nằm ở mức tương ñối thấp, cho thấy ñược chất lượng tín dụng ngân hàng tương ñối cao. 3.3 Những thuận lợi và khó khăn của ngân hàng trong những năm qua a. Thuận lợi - Cần Thơ là vùng kinh tế trọng ñiểm của cả vùng ðBSCL, hiện nay có nhiều công trình trọng ñiểm như dự án cầu Cần Thơ, khu công nghiệp Hưng Phú, khu dân cư mới trong nội ô thành phố, nhất là Cần Thơ trở thành thành phố trực thuộc Trung Ương thì sự phát triển về cơ sở hạ tầng ngày càng nhiều, mà khối xây lắp là khách hàng lớn và truyền thống của NH ðT-PT Cần Thơ. - ðất nước ta gia nhập WTO nên hệ thống ngân hàng càng ñược mở rộng và có nhiều ñiều kiện thuận lợi hơn. Thẩm ñịnh dự án và giải quyết món vay tại BIDV Cần Thơ GVHD: Nguyễn Thanh Nguyệt Trang 32 SVTH: Ngô Thị Thúy - Uy tín của ngân hàng ngày càng ñược mở rộng và nâng cao thông việc doanh số huy ñộng ngày càng gia tăng, các dịch vụ ngày càng ñược mở rộng. Ngân hàng ngày càng có nhiều khách hàng ñến vay vốn giao dịch. - ðội ngũ cán bộ công nhân viên của ngân hàng là những cán bộ trẻ, có năng lực và nhiệt huyết với nghề, ñược bồi dưỡng ñào tạo hàng năm. - ðược áp dụng qui trình ISO nên chất lượng dịch vụ ngày càng ñược nâng cao. - Vừa ñược trang bị máy ATM nên làm tăng khả năng cạnh tranh với các ngân hàng cùng ñịa bàn trong lĩnh vực rút tiền tự ñộng, thể hiện bước tiến của ngân hàng về công nghệ hiện ñại. b. Khó khăn - Chưa kịp chuẩn bị về cơ sở hạ tầng khi gia nhập vào WTO, ñây cũng là vấn ñề thách thức và khó khăn ñối với nhiều ngân hàng trong cả nước. - Hiện tại trên ñịa bàn có khá nhiều ngân hàng hoạt ñộng với nhiều sản phẩm và dịch vụ gây nên sự cạnh tranh khá gay gắt. - Ngoài ra còn có sự có mặt của các công ty bảo hiểm, tiết kiệm bưu ñiện ñã gây khó khăn trong việc huy ñộng vốn. - Hoạt ñộng của ngân hàng phải ñối mặt với việc lãi suất huy ñộng và cho vay liên tục giảm. ðiều nay ñã gây không ít khó khăn cho hoạt ñộng kinh doanh của ngân hàng. - Ngân hàng nước ngoài có uy tín, trình ñộ quản lý tốt, lại có lợi thế lớn về vốn và công nghệ, cách thức tiếp thị rất bài bản vì thế ngay khi xâm nhập thị trường Việt Nam họ có thể thu hút khách hàng. ðặc biệt là việc xuất hiện các ngân hàng 100% vốn nước ngoài tại Việt Nam sẽ làm thay ñổi mạnh cơ cấu thị phần. - Ngân hàng ðT-PT chi nhánh Cần Thơ phải ñối mặt với nhiều rủi ro thị trường. Chẳng hạn rủi ro về tỷ giá, tỷ giá và lãi suất và các rủi ro hệ thống, bắt nguồn tự sự lan truyền các cuộc khủng hoảng, các cú sốc kinh tế tài chính khu vực và trên thế giới. Rủi ro cũng có thể ñén từ các doanh nghiệp là khách hàng của ngân hàng do làm ăn thua lỗ, thất bại trong cạnh tranh. Thẩm ñịnh dự án và giải quyết món vay tại BIDV Cần Thơ GVHD: Nguyễn Thanh Nguyệt Trang 33 SVTH: Ngô Thị Thúy 3.4 ðịnh hướng phát triển của ngân hàng Tiếp tục giữ vững và nâng cao vị thế, thị phần. Giữ vai trò chủ lực trong ñầu tư và phát triển. Tạo chuyển biến về lượng và chất trong việc huy ñộng vốn. Nâng cao sức cạnh tranh trong ñiều kiện hội nhập và công ngân hàngệ phát triển. Giảm tỷ lệ nợ quá hạn. Tăng tổng tài sản, tăng vốn huy ñộng, tăng khách hàng, tăng thu dịch vụ. Thẩm ñịnh dự án và giải quyết món vay tại BIDV Cần Thơ GVHD: Nguyễn Thanh Nguyệt Trang 34 SVTH: Ngô Thị Thúy CHƯƠNG 4 THẨM ðỊNH VÀ QUYẾT ðỊNH CHO VAY ðỐI VỚI DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU DÂN CƯ LÔ 13A KHU ðÔ THỊ MỚI NAM CẦN THƠ 4.1 Giới thiệu về công ty TNHH Thiên Lộc 4.1.1 Giới thiệu chung về hoạt ñộng công ty - Tên doanh nghiệp: Công ty TNHH Thiên Lộc - ðại diện doanh nghiệp: Võ Thành Vạn - Chức vụ: Giám ñốc - ðịa chỉ: 209 ñường 30/4 P.Xuân Khánh, Q.Ninh Kiều – TP Cần Thơ - ðiện thoại: xxxxxxx – xxxxxx - Vốn ñiều lệ: 30.000.000.000 ñồng - Giấy chứng nhận ðKKD: 5702000413 ngày 09/10/2003 cấp và thay ñổi lần 10 ngày 08/06/2007. - Ngành kinh doanh: Xây dựng dân dụng, công nghiệp, cầu ñường giao thông, thủy lợi, kinh doanh xuất nhập khẩu vật liệu xây dựng, kinh doanh bất ñộng sản, kinh doanh ăn uống nhà hàng khách sạn, dịch vụ du lịch.vv… - Tài khoản giao dịch: 741100000 xxxxx tại chi nhánh BIDV Cần Thơ. 4.1.2 Phân tích tình hình tài chính công ty a. Tóm tắt khả năng tài chính của công ty - Doanh tiếng thương mại và các ñiều kiện mua hàng: Công ty thành lập năm 2003 và chỉ thực hiện Dự án khu dân cư Nam sông Cần Thơ lô 13A do UBND TP.Cần Thơ thu hồi ñất và giao với diện tích 426271,1 m2. Do mới thành lập chưa hoạt ñộng kinh doanh nhiều nên chưa ñược thị trường biết nhiều. - Hệ thống phân phối và bán hàng: Hiện công ty chỉ giới thiệu và bán hàng tại trụ sở chính của công ty. Thẩm ñịnh dự án và giải quyết món vay tại BIDV Cần Thơ GVHD: Nguyễn Thanh Nguyệt Trang 35 SVTH: Ngô Thị Thúy b. ðánh giá, nhận xét về năng lực tài chính của công ty Bảng 3: CÁC CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH CỦA CÔNG TY TNHH THIÊN LỘC Chỉ tiêu ðVT Năm 2005 Năm 2006 Hệ số tài sản cố ñịnh Lần 2,47 4,86 Hệ số nợ % 2,57 4,95 Hệ số vốn CSH % 0,39 0,20 Hệ số thanh toán ngắn hạn Lần 1,00 1,25 Hệ số thanh toán nhanh Lần 0,47 0,12 Mức sinh lời trên tổng vốn % 0,0 -0,4 Mức sinh lời trên vốn CSH % 0,0 -1,5 Tỷ suất lợi nhuận gộp % 0,0 -9,8 Mức lãi hoạt ñộng % 0,0 -9,8 Doanh thu từ tổng tài sản % 0,00 -4,6 Thời gian chuyển ñổi hàng tồn kho Vòng 0,00 0,07 Mức ñộ tập trung vốn 61,93 124,24 Tỷ lệ tăng trưởng doanh thu % 0,0 0,0 Tỷ lệ tăng trưởng lợi nhuận % 0,0 0,0 (Nguồn: Phòng Tín dụng) Công ty TNHH Thiên Lộc là khách hàng mới ñặt quan hệ vay vốn tại ngân hàng. Qua báo cáo tài chính 2005 và 2006 ñược xem xét và ñánh giá như sau: - TSCð lớn hơn vốn chủ sở hữu năm 2005 là 2.47 lần và năm 2006 là 4.86 lần do trong năm công ty thay ñổi giảm một phần vốn CSH, cụ thể giảm từ 24 tỷ ñồng còn 12 tỷ ñồng. Tuy nhiên TSCð ở ñây chủ yếu là khối lượng dở dang và vốn CSH thực tế nay ñã tăng nhưng công ty chưa kịp ghi tăng vốn. - Qua các chỉ tiêu thanh toán tương ñối ñạt yêu cầu. - Tỷ lệ tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận chưa tính ñược và công ty hầu như chưa có doanh thu. Nhận xét: Qua xem xét thực tế tình hình hoạt ñộng của công ty hiện tại tương ñối khả quan vì công ty ñã hoàn thành những phần việc khó nhất như: ðền bù giải phóng mặt bằng và san lắp mặt bằng trên 70%, xây dựng hạ tầng ñạt 35%. Nhưng do vốn ñầu tư dự án lớn nên công ty thiếu vốn phải tìm nguồn vốn vay. Thẩm ñịnh dự án và giải quyết món vay tại BIDV Cần Thơ GVHD: Nguyễn Thanh Nguyệt Trang 36 SVTH: Ngô Thị Thúy 4.2 Thẩm ñịnh dự án ñầu tư xây dựng 120 nhà tái ñịnh cư, 12 nhà mẫu liên kế và cơ sở hạ tầng tại Khu dân cư lô 13A khu ñô thị mới Nam sông Cần Thơ 4.2.1 Thẩm ñịnh hồ sơ pháp lý - Giấy CNðKKD, vốn ñiều lệ 30 tỷ ñồng. - ðiều lệ: Giám ñốc: Võ Thành Vạn – Chủ tịch hội ñồng quản trị: ðặng Công Dung. - Qð 3886 ngày 20/12/2004 v/v thu hồi ñất giao công ty TNHH Thiên Lộc - Qð 1815 ngày 17/06/2004 của UBND TP.Cần Thơ v/v phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng khu dân cư lô số 13A Nam sông Cần Thơ. - Qð 1185 ngày 13/04/2004 của UBND TP.Cần Thơ v/v ñiều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 - Qð 177 ngày 20/01/2005 của UBND TP.Cần Thơ v/v ñiều chỉnh Qð 1185 ngày 13/04/2004. - Công văn 01 ngày 05/01/2006 của Ban quản lý Khu ñô thị Nam Cần Thơ v/v nhận xét ñándh giá tình hình thực hiện dự án. - Qð của sở xây dựng v/v thỏa thuận xây dựng 150 căn tái ñịnh cư khu dân cư lô số 13A. - Công văn 53 ngày 22/04/2005 của Ban quản lý khu ñô thị Nam Cần Thơ v/v thống nhất ñiều chỉnh thiết kế 150 căn nhà tái ñịnh cư của công ty Thiên Lộc. 4.2.2 ðánh giá sơ bộ các nội dung chính của dự án 4.2.2.1. Các ñiều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội a. Vị trí giới hạn khu ñất ðịa ñiểm xây dựng khu dân cư do công ty TNHH Thiên lộc ñầu tư thuộc ñịa bàn phường Phú Thứ, Quận Cái Răng – TP Cần Thơ, diện tích 411.994m2 có ranh giới như sau: - Phía ðông Bắc: giáp quốc lộ Nam sông Hậu - Phía Tây Nam: giám trục ñường trung tâm của khu ñô thị - Phía Tây Bắc: giáp rạch Cái Sâu - Phía ðông Nam: giáp ñường chính vào khu công nghiệp Hưng Phú 2 b. ðịa hình – ñịa mạo - ðịa hình ñồng bằng tương ñối bằng phẳng, có nhiều mương ao. Thẩm ñịnh dự án và giải quyết món vay tại BIDV Cần Thơ GVHD: Nguyễn Thanh Nguyệt Trang 37 SVTH: Ngô Thị Thúy - ðất ñai trong khu quy hoạch chủ yếu là ñất nông nghiệp trồng lúa nước và một số loại cây ăn trái ngắn ngày. - Cao ñộ tự nhiên tương ñối thấp, cao ñộ mặt ñất tự nhiên trung bình ở cao ñộ + 0,50m. c. Khí hậu, thời tiết TP Cần Thơ mang ñặc ñiểm khí hậu nhiệt ñới gió mùa, có tính chất cận xích ñạo và thể hiện rõ ảnh hưởng của hệ thống hoàn lưu Tây Nam từ Ấn ðộ Dương tới. - Nhiệt ñộ không khí: nhiệt ñộ không khí thay ñổi giữa các tháng trong năm không lớn (khoảng 2,5˚C). + Nhiệt ñộ trung bình: 26,6˚C + Nhiệt ñộ trung bình thấp nhất: 24,4˚C + Nhiệt ñộ trung bình cao nhất: 28,4˚C + Nhiệt ñộ thấp nhất tuyệt ñối: 19,7˚C - ðộ ẩm không khí: ðộ ẩm trung bình củ các tháng trong năm là 86,6%, chênh lệch ñộ ẩm giữa các tháng không lớn. Từ tháng 06 ñến tháng 10 có ñộ ẩm cao nhất, những tháng có ñộ ẩm thấp nhất trong năm là tháng 02 và tháng 03. + ðộ ẩm trung bình: 82% + ðộ ẩm cao nhất trung bình: 95% + ðộ ẩm thấp nhất trung bình: 61% + ðộ ẩm thấp nhất tuyệt ñối: 31% - Gió: Tốc ñộ trung bình hàng năm là 3,5m/s. Có 3 hướng gió chính trong năm: + Từ tháng 11 ñến tháng 12 là hướng ðông – Bắc gay khô và lạnh. + Từ tháng 02 ñến tháng 06 gió ðông Nam gây khô và nóng, nhiệt ñộ không khí tăng, ñộ ẩm giảm. + Từ tháng 06 ñến tháng 11 gió Tây Nam thổi từ biển vào mang nhiều hơi nước nên mưa nhiều trong thời gian này, thường xảy ra lốc xoáy gây thiệt hại ở nhiều nơi nhưng không lớn. - Chế ñộ mưa: ðược phân bổ theo mùa rõ rệt, mùa mưa bắt ñầu từ tháng 5 và chấm dứt vào cuối tháng 11, chiếm 95% lượng mưa cả năm. Mùa mưa từ tháng 12 ñến ñầu tháng 5 năm sau, lượng mưa không ñáng kể, số ngày mưa trung bình 189 ngày. Thẩm ñịnh dự án và giải quyết món vay tại BIDV Cần Thơ GVHD: Nguyễn Thanh Nguyệt Trang 38 SVTH: Ngô Thị Thúy + Lượng mưa trung bình hàng năm: 629 mm + Lượng mưa năm lớn nhất: 2304 mm + Lượng mưa năm nhỏ nhất: 1115 mm + Lượng mưa trung bình hàng tháng: 276 mm + Lượng mưa liên tục một ñợt lớn nhất: 90,5 mm d. Chế ñộ thủy văn Chế ñộ thủy văn sông Hậu ñược theo dõi tại trạm Cần Thơ vào các tháng trong năm như sau: - Mực nước cao nhất: +1,92m - Mực nước thấp nhất: -1,31m - Mực nước trung bình: 3,23m - Chênh lệch mực nước: 3,23m Chịu ảnh hưởng trực tiếp của Sông Hậu và hệ thống kênh rạch bao quanh, cho nên mực nước chênh lệch giữa hai mùa mưa và nắng khá lớn. Do nền ñất thấp nên bị ngập vào mùa mưa. Những năm gần ñây, có sự diễn biến phức tạp vì thời tiết khí hậu nên chu kỳ lũ ngắn hơn. Do gần biển và nền ñất thấp ñộ dóc dòng chảy nhỏ ảnh hưởng trực tiếp ñến ñộ thủy triều biển ðông. e. ðịa chất Mực nước mạch trung bình ở mức 0,4 ñến 0,6 ở các khu có ñộ cao tự nhiên. => Các giải pháp kỹ thuật: Do ñiều kiện thời tiết, khí hậu như ñã phân tích ở trên nên trong các giải pháp thiết kế thi công công trình phải chú ý ñến các yếu tố thời tiết, phải ñảm bảo các phương án thiết kế cho phù hợp, trên cơ sở các nguyên tắc sau: + Trong thiết kế: chọn hướng gió cho công trình nhằm giải quyết các vấn ñề thông thoáng, chiếu sáng tự nhiên. + Bảo vệ kết cấu công trình tính ñến các tác ñộng của: nhiệt ñộ mưa gió, ñộ ẩm, ñịa chất và chế ñộ thủy văn. + Trong thi công: Tiến ñộ thi công bố trí các mùa phù hợp, tạo ñiều kiện thuận lợi cho việc xây dựng nhằm ñem lại chất lượng tốt và hiệu quả cho công trình. Thẩm ñịnh dự án và giải quyết món vay tại BIDV Cần Thơ GVHD: Nguyễn Thanh Nguyệt Trang 39 SVTH: Ngô Thị Thúy 4.2.2.2. Sự cần thiết và mục tiêu ñầu tư dự án a. Sự cần thiết ñầu tư dự án Thành phố Cần Thơ – trung tâm vùng ðBSCL, ñang trên ñà phát triển. Các khu công nghiệp ñang mở rộng, cảng biển ñược ñầu tư, mở rộng sân bay Trà Nóc thành sân bay quốc tế, xây dựng trung tâm văn hóa Tây ðô, các bệnh viện, khu dân cư ñang ñược thực hiện,… ñể phục vụ yêu cầu phát triển của Thành phố - thu hút ñầu tư, phát triển kinh tế xã hội, ñộng lực phát triển vùng. Trong ñó việc xây dựng các khu dân cư ñể bắt kịp với tốc ñộ phát triển của dân số, tạo cảnh quan ñô thị hiện ñiều này nằn trong kế hoạch ñồ án quy hoạch phát triển của TP.Cần Thơ theo chủ trương của Chính Phủ. Vì vậy công ty TNHH Thiên Lộc quyết ñịnh ñầu tư xây dựng khu dân cư Nam sông Cần Thơ tại lô số 13A phường Phú Thứ, quận Cái Răng, TP.Cần Thơ nhằm ñáp ứng nhu cầu trên. b. Mục tiêu ñầu tư dự án “Xây dựng 120 nhà tái ñịnh cư, 12 nhà mẫu liên kế và cơ sở hạ tầng tại khu dân cư lô 13A khu ñô thị mới Nam Cần Thơ” với các mục tiêu sau: - Xây dựng KDC tập trung, cơ sở hạ tầng ñồng bộ, tiến tới xây dựng ñô thị văn minh – hiện ñại - ổn ñịnh và bền vững về mọi mặt. - Tạo ñiều kiện chuyển mục ñích sử dụng ñất từ sản xuất nông nghiệp và vườn tạp sang thổ cư nhằm tăng giá trị ñất tạo nguồn thu ñể phát triển cơ sở hạ tầng. - ðầu tư phát triển tổng quỹ nhà, ñáp ứng nhu cầu nhà ở của nhân dân. - Xây dựng hoàn chỉnh hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật như hệ thống ñường giao thông, vĩa hè, cấp thoát nước, cấp ñiện, chiếu sáng công cộng, thông tin liên lạc, công viên cây xanh,… - Xây dựng các công trình kiến trúc gồm: khu nhà ở căn hộ chung cư, khu nhà ở biệt thự, khu nhà ở kiểu phố liên kế, nhà trẻ mẫu giáo, trường cấp 2,… 4.2.2.3 Tên dự án, qui mô và chủ ñầu tư - Tên dự án: khu dân cư Nam sông Cần Thơ lô 13A - Chủ ñầu tư: Công ty TNHH Thiên Lộc - Loại hình dự án: Xây dựng mới - ðịa ñiểm ñầu tư: phường Phú Thứ, Q.Cái Răng – TP.Cần Thơ - Sản phẩm của dự án: Nhà ở - Tổng vốn ñầu tư: 230.761.550.197 ñồng Thẩm ñịnh dự án và giải quyết món vay tại BIDV Cần Thơ GVHD: Nguyễn Thanh Nguyệt Trang 40 SVTH: Ngô Thị Thúy Trong ñó: + Phần ñã thực hiện : 91.033.813.349 ñồng + Phần tiếp tục thực hiện: 139.727.736.848 ñồng - Hình thức ñầu tư: Tự thực hiện và một phần giao thầu. - Quy mô ñầu tư: Tổng diện tích 426.271,1 m2 ñược phân chia cho các hạng mục cơ bản sau Bảng 4: QUI MÔ ðẦU TƯ DỰ ÁN Hạng mục Diện tích (m2) Tỷ lệ (%) 1. ðất xây dựng công trình cao tầng ña chức năng 6.960 1,63 2. ðất xây dựng nhà ở 173.206 40,63 - Nhà ở dạng liên kế: 79.390 - Nhà ở tái ñịnh cư (150 căn): 11.850 -Nhà ở dạng biệt thự: 67.279 - Chung cư 5 tầng: 14.687 3. ðất xây dựng công trình thương mại 18.884 4,43 4. ðất xây dựng công trình giáo dục 23.315 5,47 - Trường trung học cơ sở: 13.990 - Nhà trẻ - mẫu giáo: 9.325 5. ðất công viên, cây xanh 21.507 5,05 6. ðất giao thông, vĩa hè 182.399 42,79 Tổng cộng 411.994 100 (Nguồn: Tài liệu kèm theo dự án) Thẩm ñịnh dự án và giải quyết món vay tại BIDV Cần Thơ GVHD: Nguyễn Thanh Nguyệt Trang 41 SVTH: Ngô Thị Thúy 4.2.2.4 Công suất thiết kế Căn cứ vào Bản ñồ qui hoạch phân loại nền nhà tỷ lệ 1/500 Bảng 5: CÔNG SUẤT THIẾT KẾ STT Sản phẩm Số lượng Diện tích (m2) I Nền biệt thự 186 67.279 1 Nền biệt thự ñơn lập loại 1 53 2 Nền biệt thự ñơn lập loại 2 42 3 Nền biệt thự ñơn lập loại 3 91 II Nền nhà liên kế 776 78.160 1 Nền nhà liên kế loại 1 226 23.160 2 Nền nhà liên kế loại 2 154 15.400 3 Nền nhà liên kế loại 3 273 27.300 4 Nền nhà liên kế loại 4 123 12.300 III Nền nhà tái ñịnh cư 150 12.000 1 Nền nhà tái ñịnh cư loại 1 30 2.400 2 Nền nhà tái ñịnh cư loại 2 120 9.600 Tổng cộng 1.112 (Nguồn: Tài liệu kèm theo dự án) 4.2.2.5 Giải pháp công nghệ và cơ cấu sản phẩm a. Giải pháp công nghệ Khu dân cư phải tạo ñiểm nhấn trong không gian khu qui hoạch nên giải pháp xây dựng luôn phải ñảm bảo tính kỹ thuật và mỹ quan, phù hợp với không gian kiến trúc ñô thị. Xây dựng mới hoàn toàn 150 căn hộ hoàn chỉnh (trong ñó công ty ñã thực hiện ñược 33 căn và tiếp tục thực hiện 117 căn) và 12 nhà mẫu liên kế. b. Cơ cấu sản phẩm Chủ yếu là lô, nền xây dựng các căn nhà ñể ở và các căn hộ xây sẵn. 4.2.2.6 Qui mô vốn ñầu tư a. Tổng mức vốn ñầu tư - Tổng vốn ñầu tư trước thuế của dự án theo báo nghiên cứu khả thi của dự án: Thẩm ñịnh dự án và giải quyết món vay tại BIDV Cần Thơ GVHD: Nguyễn Thanh Nguyệt Trang 42 SVTH: Ngô Thị Thúy + Chi phí chuẩn bị ñầu tư: 78.341.912.000ñ + Chi phí cơ sở hạ tầng: 123.948.916.000ñ + Chi phí KTCB: 4.981.900.000ñ + Dự phòng phí: 20.727.272.000ñ ---------------------- Tổng cộng: 228.000.000.000ñ - Tính ñến thời ñiểm lập kế hoạch vay vốn, chi phí ñã ñầu tư trước thuế bao gồm: + Chi phí bồi thường thiệt hại – GPMB: 49.140.221.331ñ + Chi phí ñầu tư cơ bản hạ tầng (vật tư): 24.232.361.414ñ + Tạm nộp thuế sử dụng dất: 600.000.000ñ + Chi phí khác: 17.061.230.604ñ (Chi phí chuyển chủ ñầu tư, CP lập dự toán, thiết kế, chi phí nhân công xây dựng,..) ---------------------- Tổng cộng: 91.033.813.349ñ 4.2.2.6 Dự kiến triển khai thực hiện dự án Dự án ñược triển khai thực hiện từ năm 2003 và dự kiến ñến năm 2010 hoàn thành. Hiện tại dự án ñang ñược thực hiện. Tính ñến tháng 11/2007 (tính tại thời ñiểm công ty lập hồ sơ vay vốn tại ngân hàng), tình hình thực hiện dự án KDC lô 13A khu ñô thị Nam sông Cần Thơ: - Thực hiện chi trả ñền bù ñược 128/167 hộ trong ñó tổng số tiền mặt là 49.140.221.331 ñồng và ñã thỏa thuận xong phương án ñền bù với 8 hộ dân (ñ