Tóm tắt Luận án Thị trường nhà đất trên địa bàn Hà Nội

ang có u hướng mở r ng ở nước ta. Ở đâu có nhà và đất cũng như các dịch vụ gắn liền với nhà và đất thì ở đó có thể hình thành TTNĐ. TTNĐ có liên quan đến m t vùng, m t khu vực, hoặc toàn b lãnh thổ đất nước. 2.1.2. Đặc điểm của thị trường nhà đất TTNĐ là m t b phận ch yếu c a thị trường BĐS, được hình thành và phát triển cùng với quá trình phát triển hàng hoá trong nền kinh tế thị trường. TTNĐ có những đặc điểm cơ bản sau đây: Thứ nhất, TTNĐ mang tính chất không tập trung, trải r ng trên tất cả các vùng c a đất nước. 8 Thứ hai, TTNĐ là m t dạng thị trường không hoàn hảo do sự không đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành các thị trường đó. Thứ ba, m t đặc điểm khác c a TTNĐ là tổng cung đất đai cho tất cả các ý định và mục tiêu là cố định, mặc dù việc cải tạo đất có thể gia tăng cung cận biên trong tổng cung. Thứ tư, TTNĐ tại Hà N i nói chung và Việt Nam nói riêng mang đặc điểm sở hữu toàn dân. Thứ năm, TTNĐ dễ phát sinh thị trường ảo gây ra hiện tượng lừa đảo. 2.1.3. Vai trò của thị trường nhà đất TTNĐ phát triển là nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - ã h i đất nước và nâng cao đời sống c a các tầng lớp dân cư. Vai trò c a nó thể hiện ở m t số điểm như sau: Thứ nhất, TTNĐ là nơi thực hiện các giao dịch về nhà đất, góp nâng cao hiệu quả sử dụng nhà đất. Thứ hai, TTNĐ là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa ây dựng, mua bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất Thứ ba, thúc đẩy áp dụng khoa học - kỹ thuật, cải tiến công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất. Thứ tư, hoạt đ ng c a TTNĐ góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới quản lý đất đai, nhà ở, các công trình công c ng và các cơ sở kinh tế - ã h i khác. Thứ năm, phát triển TTNĐ góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình đ ã h i hoá trong sản xuất kinh doanh. 2.2. CÁC YẾU TỐ CẤU THÀNH VÀ ẢNH HƯỞNG TỚI THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT 2.2.1. Hàng hóa nhà đất Khái niệm nhà đất. Nhà đất là tài sản đặc biệt với hai b phận cấu thành là đất đai và nhà ở cùng với các công trình ây dựng gắn liền với đất đai đó. Cách phân loại trên đây là phù hợp với yêu cầu c a công tác quản lý và hoạt đ ng sản xuất kinh doanh. Đất đai, nhà ở, các công trình ây dựng và các tài sản gắn liền với đất đai là những loại ch yếu c a BĐS. Theo quy định c a pháp luật các loại tài sản đó phải được đăng ký nhằm đảm bảo việc kiểm tra, kiểm soát c a các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Quyền sở hữu, sử dụng đất đai và quyền sở hữu nhà ở. Nhà đất, với tư cách là tài sản có tính tổng hợp gồm nhà và đất, trong quá trình phát triển c a ã h i luôn được coi là đối tượng quan trọng c a sở hữu, phản ánh quan hệ kinh tế giữa các ch thể trong ã h i. Trong những điều kiện lịch sử cụ thể khác nhau với những chế đ sở hữu khác nhau về đất đai, nhà đất 9 được thể chế hóa bằng các hình thức pháp lý khác nhau. Ở nước ta, chế đ sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân, do đó các ch thể nhà đất không có quyền sở hữu mà chỉ có quyền sử dụng đất. Theo qui định trong B Luật dân sự, quyền sở hữu về tài sản bao gồm: quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản. Quyền sở hữu hợp pháp về tài sản là các quyền nêu trên c a người sở hữu được pháp luật công nhận và bảo h . Về quyền sở hữu nhà ở, hiện đang có ba hình thức sở hữu khác nhau: Nhà ở thu c quyền sở hữu c a nhà nước, nhà ở thu c quyền sở hữu c a các tổ chức ã h i và nhà ở thu c sở hữu tư nhân Đặc trưng của hàng hoá nhà đất. Hàng hoá nhà đất có các đặc trưng cơ bản sau: Thứ nhất, nhà đất là yếu tố thiết yếu gắn liền với cu c sống c a m t gia đình và con người, do đó nó là điều kiện tồn tại và phát triển c a gia đình và cá nhân, nên nó thường trở thành đối tượng c a sở hữu cá nhân. Đây là phạm trù v nh viễn uyên qua mọi thời đại và chế đ ã h i, ngay cả trong điều kiện c ng sản ch ngh a. Thứ hai, do nhà đất là điều kiện tồn tại và phát triển c a cá nhân từng con người nên luôn nảy sinh mâu thuẫn và tranh chấp mang tính đối kháng ngay cả đối với các thành viên cùng huyết thống nếu không có sự phân chia công bằng, thỏa đáng. Do đó, khung phong tục truyền thống (bất thành văn) hoặc các văn bản pháp lý ra đời để điều chỉnh hành vi cá nhân về nhà đất ra đời rất sớm. Trong đó, các điều khoản điều chỉnh hành vi đòi hỏi phải đầy đ , rõ ràng. Thứ ba, quyền có nhà ở gắn liền với nhân quyền, tức là quyền tự do tồn tại và phát triển. Nên bất cứ chế đ ã h i nào cũng phải thực hiện và đây là nhiệm vụ khó khăn và phức tạp. Thứ tư, hàng hóa nhà đất có tính cố định về vị trí. Người ta không thể di chuyển ngôi nhà và mảnh đất mà ngôi nhà đó toạ lạc ra thị trường để giới thiệu và chào bán giống như các hàng hoá thông thường như: gạo, thịt, quần áo Thứ năm, các hình thức pháp lý ác nhận c a các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với ch sở hữu nhà và quyền sử dụng đất trên đó ngôi nhà được ây dựng tồn tại dưới hình thức các văn bản pháp lý như "sổ đỏ" là hình thức tồn tại quan trọng nhất c a hàng hoá nhà đất. Thứ sáu, so với các hàng hoá thông thường, nhà đất là hàng hoá phái sinh phức tạp. Trong nền kinh tế trước ch ngh a tư bản, việc mua bán nhà đất chưa trở thành m t nghề nghiệp chuyên môn. Người ta vẫn mua và bán nhà đất, song chỉ trong những trường hợp đặc biệt, khi gặp khó khăn về kinh tế hoặc di chuyển đi nơi khác. Trong trường hợp đó, giá cả chuyển nhượng c a nhà đất tuỳ thu c vào hoàn cảnh c a người bán hoặc thị hiếu c a người mua và chịu ảnh hưởng 10 c a nhiều yếu tố ngẫu nhiên. Trong nền kinh tế thị trường, nhà đất được nhà đầu cơ mua đi bán lại hoặc các doanh nghiệp chuyên ây dựng để bán, do đó nó là m t hàng hoá giống các hàng hoá khác. Tuy vậy, nó tồn tại những đặc tính đặc biệt thể hiện ở giá trị sử dụng và "giá trị". Giá trị sử dụng của hàng hoá nhà đất. Xét m t cách khái quát, giá trị sử dụng c a nhà đất là những công năng hữu ích c a nó có thể thoả mãn m t số nhu cầu c a người mua. Với tư cách là hàng hóa, giá trị sử dụng c a hàng hóa nhà đất cũng có nguồn gốc từ tự nhiên và lao đ ng. Tuy vậy, trong sự khác biệt với hàng hóa thông thường, hàng hóa nhà đất với hai yếu tố hợp thành là nhà và đất, chịu tác đ ng lớn c a yếu tố tự nhiên là đất bên cạnh các yếu tố khác cần thiết để ây dựng nhà. Với tư cách là hàng hóa đặc biệt, giá trị sử dụng c a nhà đất chịu sự chi phối bởi hai nhân tố: nhân tố bên trong và nhân tố bên ngoài. Thứ nhất, nhân tố bên trong cấu thành giá trị sử dụng c a nhà đất. Thứ hai, các nhân tố bên ngoài cấu thành giá trị sử dụng c a ngôi nhà bao gồm vị trí c a ngôi nhà toạ lạc với các điều kiện về kết cấu hạ tầng và hệ thống dịch vụ, tạo ra thuận lợi và tiện ích cho người sử dụng mà không cần bỏ thêm bất cứ m t chí phí trực tiếp nào. Giá trị của hàng hóa nhà đất Hiện tại, giá trị c a hàng hóa nhà đất luôn là m t vấn đề "nóng hổi" c a thị trường. Sự trồi sụt c a giá trị bất đ ng sản luôn tác đ ng không nhỏ đến nền kinh tế nói chung. Vậy, giá trị c a hàng hóa nhà đất thực sự là gì? Hàng hóa thông thường được định ngh a là sản phẩm c a lao đ ng có thể thỏa mãn nhu cầu c a con người thông qua trao đổi, mua bán. Hàng hóa có hai thu c tính là giá trị sử dụng và giá trị. So với hàng hóa thông thường, mặc dù nhà đất cũng là hàng hoá có nguồn gốc từ tự nhiên (đất đai) và nhân tạo (do lao đ ng c a con người tạo ra), song vai trò c a các yếu tố tự nhiên và lao đ ng lại có những khác biệt rất đặc thù... Vì vậy, theo quan điểm mác ít, hàng hóa nhà đất là hàng hóa phái sinh, giá trị c a nó không phải được quyết định toàn phần bởi lao đ ng khai phá đất và ây dựng nhà. Với tư cách là hàng hóa đặc biệt, giá trị hàng hóa nhà đất gồm hai b phận cấu thành: giá trị c a đất được quyết định bởi địa tô, tỷ suất lợi tức và giá trị nhà được cấu thành bởi chi phí lao đ ng để ây dựng nhà. Về b phận thứ nhất c a giá trị nhà đất: đất đai là sản phẩm c a tự nhiên, không do con người tạo ra, do đó về nguyên tắc không có giá trị như những hàng hóa do lao đ ng tạo ra. Tuy nhiên, thực tiễn lịch sử hình thành và phát triển c a kinh tế thị trường cho thấy, đất với tư cách là yếu tố, nguồn lực đặc biệt quan trọng c a sản xuất, kinh doanh và đời sống cũng trở thành hàng hóa 11 và được lưu thông trên thị trường đặc thù là thị trường đất đai. Mức giá điều tiết trên thị trường này rõ ràng không phải do lao đ ng khai phá đất, mà ch yếu là do trình đ phát triển c a kinh tế thị trường, thông qua mức thu nhập dự kiến c a ch thể có đất cho thuê (địa tô) và tỷ suất lợi tức quyết định. Do đó, giá trị c a đất về thực chất là địa tô được vốn hóa. Trong điều kiện c a chế đ sở hữu toàn dân về đất đai, ch thể mua, bán hàng hóa nhà đất không có quyền sở hữu đất mà chỉ có quyền sử dụng đất, cho nên giá trị c a yếu tố đất trong hàng hóa nhà đất chính là giá trị quyền sử dụng đất. Về nguyên tắc giá trị quyền sử dụng đất phải được quyết định bởi địa tô, song vì trong chế đ sở hữu toàn dân về đất đai, các ch thể sử dụng đất đồng thời là đồng ch sở hữu đất, do đó giá trị quyền sử dụng đất không phải là địa tô mà trái lại, được ngầm định là giá trị đất. Do giá trị đất phụ thu c rất lớn vào mức địa tô dự kiến, cho nên rất dễ thay đổi tùy theo dự kiến về sự thay đổi c a địa tô chênh lệch, đặc biệt dưới tác đ ng c a yếu tố vị trí địa lý c a thửa đất dùng để ây dựng nhà. Về b phận thứ hai c a giá trị nhà đất: để ây dựng nhà cần tới những tư liệu sản xuất nhất định với tư cách là sản phẩm c a lao đ ng đã được tạo ra trước khi ây dựng nhà và bản thân lao đ ng ây dựng nhà, vì vậy b phận giá trị này gồm hai phần: Một là, hàng hoá nhà đất phụ thu c vào chi phí lao đ ng quá khứ để ây nhà, gồm giá trị c a các hàng hoá vật tư dùng để ây dựng nhà như: gạch, ngói, i măng, sắt, thép, gỗ đã chuyển vào giá trị c a nhà Hai là, chi phí lao đ ng trực tiếp để ây dựng ngôi nhà bao gồm giá cả lao đ ng thiết kế, thi công và lao đ ng trực tiếp, trong đó lao đ ng thiết kế và tổ chức thi công chiếm vị trí quan trọng quyết định sự hình thành c a giá thành hàng hoá nhà đất. Giá cả của hàng hoá nhà đất và những nhân tố ảnh hưởng: Giá cả c a hàng hóa nhà đất là hình thức biểu hiện bằng tiền c a giá trị hàng hóa nhà đất, được hình thành thông qua thỏa thuận giữa các ch thể mua và ch thể bán hàng hóa nhà đất trên thị trường nhà đất. Do giá trị c a hàng hóa nhà đất gồm hai b phận cấu thành, cho nên giá cả c a hàng hóa nhà đất cũng gồm hai b phận cấu thành. Trong chế đ sở hữu toàn dân về đất đai, giá cả hàng hóa nhà đất được cấu thành bởi giá cả c a quyền sử dụng đất và quyền sử dụng, sở hữu nhà, do đó được quyết định bởi các yếu tố đó. Giá cả quyền sử dụng đất là yếu tố dễ mất ổn định do phụ thu c rất lớn vào mức địa tô dự kiến và tỷ suất lợi tức c a ngân hàng. Nếu nhà đất được ây dựng tại các trung tâm đô thị lớn hoặc ở các thành phố công nghiệp thì giá cả quyền sử dụng đất thường lớn hơn nhiều lần so với các vùng khác, do mức địa tô từ vị trí c a mảnh đất có ảnh hưởng rất nhiều tới hàng hoá nhà đất. 12 Bên cạnh đó, giá trị c a hàng hoá nhà đất là rất lớn mà m t người lao đ ng bình thường phải tích luỹ nhiều năm, thậm chí nhiều thế hệ mới có thể mua được, do đó những thông tin về chính mảnh đất và ngôi nhà chưa đ sức thuyết phục người mua bỏ tiền ra để thực hiện hàng hoá. Bên cạnh sự chi phối mang tính quyết định c a giá trị c a đất và giá trị c a nhà như trên, trên thị trường nhà đất giá cả hàng hóa nhà đất còn chịu tác đ ng rất lớn c a các yếu tố cung cầu, mức đ cạnh tranh, sức mua c a tiền và chính sách c a Chính ph 2.2.2. Cung trên thị trường nhà đất Khái niệm cung nhà đất Cung trên TTNĐ là m t lượng nhà đất sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại m t thời điểm nào đó với m t mức giá nhất định phù hợp với chi phí c a doanh nghiệp và khả năng thanh toán c a dân cư. Cung về nhà đất không phải là toàn b quỹ nhà đất hiện có, mà chỉ gồm b phận nhà đất có thể và sẵn sàng tham gia giao dịch mua bán trên thị trường. Nhiều người có nhà và đất, nhưng nếu họ không có nhu cầu bán hoặc có nhu cầu bán nhưng không phải bán với mặt bằng giá hiện tại c a thị trường, muốn chờ m t cơ h i giá cao hơn, thì nhà đất đó không được tính vào lượng cung tại thời điểm đang ét. Trong điều kiện sở hữu toàn dân về đất đai, cung nhà đất chịu ảnh hưởng của các yếu tố: Thứ nhất, quỹ nhà đất trong quy hoạch c a nhà nước. Thứ hai, sự phát triển c a hệ thống kết cấu hạ tầng. Thứ ba, các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà đất. Thứ tư, chính sách và pháp luật c a nhà nước. Đ co giãn c a cung nhà đất. Sự thay đổi về cung trước hết bắt nguồn từ sự thay đổi c a sản xuất. Đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên nên cho dù các yếu tố sản xuất có thay đổi theo chiều hướng nào thì số lượng đất đai vẫn không thay đổi. Hình 2.1: Cung về đất Như vậy tổng cung về đất đai nói chung là m t dạng đường cung hoàn toàn không co giãn. Trong trường hợp này, đường tổng cung về đất đai là m t Đường tổng cung về đất 13 đường thẳng đứng vuông góc với trục hoành. 2.2.3. Cầu trên thị trường nhà đất Khái niệm cầu nhà đất. Cầu về nhà đất là lượng nhà đất mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được lượng nhà đất đó trên thị trường. Cầu về nhà đất xuất hiện trên cơ sở có sự h i tụ c a các điều kiện sau: Một là, sự xuất hiện c a nhu cầu tiêu dùng về m t dạng nhà đất nào đó mà nhu cầu đó không thể tự thoả mãn bằng các nguồn lực hiện vật sẵn có c a mỗi cá nhân. Hai là, phải có các nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu cầu này. Chỉ khi có các nguồn lực tài chính cho thanh toán thì nhu cầu mới được chuyển thành cầu trên thị trường. Ba là, phải có sự hoạt đ ng c a thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán có điều kiện gặp được cung và cầu thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trường. Chính thị trường là môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán trở thành cầu thực tế và được thoả mãn. Các yếu tố tác đ ng đến cầu nhà đất. Một là, sự tăng trưởng về dân số. Hai là, sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng đất đai. Ba là, sự tác đ ng c a việc làm và thu nhập đến cầu nhà đất. Bốn là, quá trình đô thị hoá. Năm là, thị hiếu nhà đất. Những thay đổi về kiến trúc, kiểu dáng và nhất là mốt tiêu dùng là những nhân tố làm thay đổi đáng kể cầu về nhà đất. Sáu là, sự phát triển và hoàn thiện c a hệ thông kết cấu hạ tầng. Bảy là, chính sách c a nhà nước. Tám là, tác đ ng c a đầu cơ tới sự hình thành cầu giả tạo. Chín là, tập quán sử dụng nhà đất làm mặt bằng kinh doanh. Đ co giãn c a cầu nhà đất. Đ co giãn c a cầu về nhà đất phụ thu c rất lớn vào các biến số: quy mô gia đình, thu nhập và giá cả. Đ co giãn c a cầu nhà đất đối với quy mô gia đình là quan hệ so sánh giữa tỷ lệ tăng về cầu so với tỷ lệ tăng số người trong mỗi gia đình. Hình 2.2: Quan hệ giữa quy mô gia đình và cầu về đất 14 2.2.4. Giá cả trên thị trường nhà đất Theo C. Mác thì có những nhân tố ảnh hưởng đến sự hình thành giá cả đất đai sau: Một là, đặc điểm địa lý thổ nhưỡng c a đất đai (địa tô chênh lệch I) là cơ sở hình thành giá cả đất. Hai là, đầu tư vào cơ sở hạ tầng (địa tô chênh lệch II) là nhân tố cơ bản hình thành giá cả đất đai đô thị. Ba là, trình đ phát triển kinh tế thị trường cũng là nhân tố tác đ ng tới sự hình thành giá cả đất đai. Bốn là, chính sách tiền tệ c a quốc gia trong từng thời kỳ là nhân tố ảnh hưởng trực tiếp tới giá cả nhà đất. Năm là, về yếu tố pháp lý. Tổng địa tô còn chịu ảnh hưởng c a các quy định pháp lý về quyền sở hữu, quyền chiếm hữu thực tế và quyền sử dụng đất đai. Quan hệ cung - cầu và sự hình thành giá cả nhà đất. Khi phân tích theo quan điểm kinh tế học về quan hệ cung - cầu chúng ta thường coi cung và cầu là hàm số c a giá. Cung, cầu có thể cân bằng ở bất cứ thời điểm nào và chúng ta có giá cân bằng. Nếu các yếu tố khác không đổi, m t sự tăng lên c a cầu hay giảm xuống c a cung sẽ làm giá tăng lên và ngược lại sự giảm c a cầu hoặc tăng lên c a cung sẽ làm cho giá giảm xuống. Do đó trong thị trường cạnh tranh thì giá cả điều tiết lượng cung và cầu trên TTNĐ. Các quy luật chi phối giá cả trên thị trường nhà đất Quy luật giá trị. Quy luật cung - cầu. 2.2.5. Quản lý nhà nước đối với thị trường nhà đất Thứ nhất, định hướng phát triển thị trường nhà đất. Thứ hai, tạo lập môi trường v mô cho hoạt đ ng. Thứ ba, điều tiết thị trường nhà đất thông qua các chính sách. Thứ tư, kiểm tra, giám sát hoạt đ ng trên thị trường nhà đất. 2.3. KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VÀ TRONG NƯỚC VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT VÀ BÀI HỌC CHO THỦ ĐÔ HÀ NỘI 2.3.1. Kinh nghiệm quốc tế về phát triển thị trường nhà đất 2.3.1.1. Kinh nghiệm của Liên bang Nga Chiến lược quốc gia trong phát triển TTNĐ c a Liên Bang Nga dựa trên những nguyên tắc cơ bản sau đây: + Ưu tiên phát triển các nguyên tắc thị trường, dựa trên sự kết hợp có hiệu quả giữa nhà nước, tư nhân và người dân. 15 + Nhà nước có chính sách ưu đãi m t số loại hình hoạt đ ng trên TTNĐ. + Nhà nước hỗ trợ người thu nhập thấp khi mua nhà và thuê nhà đất ã h i. 2.3.1.2. Kinh nghiệm của Trung Quốc Nhằm hỗ trợ cho TTNĐ, chính ph Trung Quốc đã khuyến khích các ngân hàng cung cấp lãi suất thế chấp ở mức thấp hơn đối với người mua nhà lần đầu, kêu gọi các đơn vị BĐS gia tăng ây dựng các căn h nhỏ, giá thấp hơn và cho phép các chính quyền địa phương nới lỏng các quy định. Ngoài những biện pháp cụ thể mang tính đặc thù c a ngành, chính ph Trung Quốc cũng nới lỏng chính sách tiền tệ mạnh mẽ bằng cách hạ lãi suất Ngân hàng Trung ương và hạ tỷ lệ dự trữ bắt bu c đối với các ngân hàng và kết quả là người mua nhà đã bắt đầu quay trở lại với các sàn giao dịch nhà đất tại m t số khu vực. 2.3.1.3. Kinh nghiệm của thành phố Stockholm (Thụy Điển) Trong phát triển đô thị c a Stockholm, điểm nổi bật chính là năng lực lãnh đạo tuyệt vời về quy hoạch và thực thi các chiến lược phát triển đô thị bền vững c a các đối tác và chính quyền thành phố Stockholm. Các đối tác khác nhau c a Stockholm đã cùng kết hợp trong m t cơ cấu thống nhất do m t nhà quản lý dự án đứng đầu, có trách nhiệm hướng dẫn và gây ảnh hưởng đến các bên liên quan đa dạng các mục tiêu c a dự án. Quy hoạch và quản lý thích hợp thông qua hợp tác có hệ thống đem lại những lợi ích qua nhiều thế hệ. 2.3.1.4. Kinh nghiệm của Singapore Trong m t thời gian dài, chính ph Singapore đã chú trọng tới kế hoạch phát triển nhà đất công c ng đầy tham vọng c a mình thông qua việc thiết lập m t cơ quan điều phối đi kèm với cơ chế tài chính đặc thù. Ủy ban phát triển nhà đất (Housing and Development Board - HDB) thành lập năm 1960 chịu trách nhiệm thực thi nhiệm vụ cung cấp nhà đất giá rẻ phù hợp với cư dân tại quốc đảo này. Theo đánh giá c a các chuyên gia, kế hoạch phát triển nhà đất công c ng là m t trong những chương trình thành công ở cấp đ quốc tế c a Singapore. 2.3.2. Kinh nghiệm của Việt Nam Kinh nghiệm của thành phố Hồ Chí Minh Các thành tựu c a thành phố Hồ Chí Minh về thực hiện phát triển nhà đất được thể hiện rõ ở những mặt sau: Thứ nhất, chương trình nhà đất đã thể hiện trách nhiệm c a toàn hệ thống chính trị trong việc tạo lập và phát triển quỹ nhà đất, tạo điều kiện nâng cao chất lượng sống cho cư dân thành phố; góp phần chỉnh trang đô thị, tạo quỹ nhà đất tái định cư, nhà đất ã h i, nhà lưu trú công nhân, góp phần ổn định chính trị, ã h i. 16 Thứ hai, dưới góc đ kinh tế, chương trình nhà đất gắn liền với ã h i hóa đầu tư, thu hút vốn đầu tư trong l nh vực nhà đất, góp phần kiến tạo thị trường BĐS dần ổn định, phát triển đúng định hướng, tính lành mạnh c a thị trường từng bước được cải thiện, góp phần làm cho kinh tế thành phố tăng trưởng bền vững. Thứ ba, đối với văn hóa ã h i, qua chương trình phát triển nhà đất, việc chỉnh trang đô thị để từng bước cải tạo b mặt kiến trúc c a Thành phố, thay đổi mô hình nhà đất từ nhà phố thấp tầng lụp ụp, nhà ổ chu t ven kênh rạch,sang nhà chung cư cao tầng hiện đại, có lối sống mới với cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng ã h i từng bước được hoàn chỉnh, cảnh quan kiến trúc đô thị ngày càng tốt hơn, hiện đại hơn. Thứ tư, về công tác quy hoạch, thông qua chương trình phát triển nhà đất đã góp phần thúc đẩy việc thực thi quy hoạch phát triển đô thị, việc các khu đô thị mới được tiến hành đồng thời với chỉnh trang đô thị hiện hữu, bước đầu đạt m t số kết quả thiết thực trong việc thay đổi tập quán cư trú từ nhà phố sang nhà cao tầng, từng bước tái bố trí dân cư và mở r ng không gian đô thị Thứ năm, về mặt quản lý nhà nước, thời gian qua Thành phố đã tập trung chỉ đạo tăng cường công tác quản lý nhà nước về ây dựng và chất lượng công trình. Thứ sáu, đẩy mạnh ã h i hóa đầu tư ây dựng các loại nhà đất. Kinh nghiệm của thành phố Đà Nẵng Đà Nẵng là m t thành phố trẻ, đang trong quá trình chuyển mình mạnh mẽ cả về kinh tế và phát triển nhà đất. Để giải quyết các nhu cầu bức thiết về nhà đất do sự phát triển nhanh chóng, những năm gần đây Đà Nẵng đã phát triển loại hình nhà đất ã h i theo hình thức vừa sử dụng ngân sách c a địa phương vừa kêu gọi và tạo điều kiện cho các doanh nghiệp tham gia. Bài học cho th đô Hà N i về phát triển thị trường nhà đất Tăng cường năng lực quản lý c a các cơ quan hành chính cấp thành phố. Bài học kinh nghiệm đầu tiên là việc ác định đúng mục tiêu c a chương trình nhà đất, gắn với hiện trạng kinh tế - ã h i c a thành phố. Kết quả đạt được c a Chương trình nhà đất không chỉ giải quyết bài toán an sinh - ã h i cho nhân dân mà còn hỗ trợ thúc đẩy phát triển kinh tế, hiện đại hóa đô thị. Trong tổ chức thực hiện, cần ác định phát triển nhà đất là m t quá trình liên tục và lâu dài, đây là công tác đòi hỏi phải giải quyết hiệu quả các vấn đề: 1) Cơ chế chính sách (gồm hành lang pháp lý, ch trương đầu tư,); 2) Vốn đầu tư; và 3) Vấn đề về b máy, nguồn nhân lực. 17 Chương 3 THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI 3.1. QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI 3.1.1. Đặc điểm tự nhiên - kinh tế - xã hội của thành phố Hà Nội Hà N i th đô c a nước C ng hòa ã h i ch ngh a Việt Nam, là thành phố đứng thứ hai về diện tích đô thị sau thành phố Hồ Chí Minh, đứng thứ hai về dân số với 7,1 triệu người (2013). Nằm giữa đồng bằng sông Hồng trù phú, nơi đây đã sớm trở thành m t trung tâm chính trị và tôn giáo ngay từ những buổi đầu c a lịch sử Việt Nam. Sau đợt mở r ng địa giới hành chính vào tháng 8 năm 2008, Hà N i hiện nay có diện tích 3.345,0 km², gồm 10 quận, 01 thị ã và 18 huyện ngoại thành. Cùng với thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phòng và Đà Nẵng, Hà N i là m t trong bốn trung tâm kinh tế hàng đầu c a cả nước. 3.1.2. Khái quát quá trình hình thành và phát triển của thị trường nhà đất trên địa bàn Hà Nội Giai đoạn trước năm 1986: Giai đoạn từ khi hòa bình lập lại cho tới trước đổi mới (1955 - 1985). Giai đoạn này nhà nước ây dựng nhà tập thể với mục tiêu đảm bảo nhu cầu nhà đất cho cán b công chức. Nhà nước bao cấp toàn b nhà đất cho các công chức, viên chức hưởng lương từ ngân sách Giai đoạn từ năm 1986 đến trước 2008 Cùng với sự tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, Hà N i là m t trong các địa phương đầu tiên trong cả nước đổi mới công tác ây dựng và thực hiện Chương trình phát triển nhà đất. Chương trình 08 - Ctr/TU c a Thành y Hà N i đã tập trung các nguồn lực và biện pháp để giải quyết vấn đề nhà đất cho người dân th đô. Giai đoạn từ 2008 (sáp nhập) đến nay. Theo tổng hợp báo cáo mới nhất từ y ban nhân dân thành phố Hà N i đến cuối năm 2011 tổng diện tích nhà ở là 146.723.439 m2, bình quân diện tích nhà ở toàn thành phố là 21,5 m2/người, cao hơn bình quân diện tích nhà ở cả nước (18,6 m2/người) và thành phố Cần Thơ (17,6 m2/người), tỉnh Hòa Bình (12,4 m2/người), Cà Mau (15,3 m2/người). 18 3.2. THỰC TRẠNG CÁC NHÂN TỐ CẤU THÀNH THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI 3.2.1.Sản phẩm hàng hóa của thị trường nhà đất trên địa bàn Hà Nội Nhà đất thương mại: Sau khoảng 05 năm bùng nổ c a thị trường BĐS (giai đoạn 2007 - 2012), phân khúc nhà đất chung cư được em là mảng được quan tâm nhất c a ch đầu tư dự án do có nhu cầu cao tại các đô thị lớn, đặc biệt là Hà N i. Cùng với sự bùng nổ đó, nguồn cung căn h tại Hà N i không ngừng tăng mạnh trong những năm qua. Nhà đất xã hội: Số liệu từ Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, tính đến thời điểm năm 2013 thành phố đã và đang triển khai 14 dự án nhà đất cho người thu nhập thấp với tổng diện tích đất ở là 12,9ha, tổng diện tích sàn xây dựng 1,24 triệu m2 với 15.412 căn hộ. Thực trạng các khu đô thị mới của Hà Nội: Chương trình Giám sát chuyên đề năm 2012 của Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội đã cho thấy tình trạng của các dự án khu đô thị mới trên địa bàn Thành phố, khi hầu hết các công trình hạ tầng xã hội (trường học, nhà trẻ, bệnh viện) của 10 khu đô thị mới đã đư