Tóm tắt Luận văn Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất - Từ thực tiễn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai

đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, góp phần phát triển kinh tế - xã hội; đồng thời đó cũng là căn cứ để Nhà nước điều chỉnh khung giá đất. 1.1.3. Vai trò, đặc điểm của đất đai và sự cần thiết phải thực hiện đấu giá QSD đất 7 1.1.3.1. Vai trò của đất đai 1.1.3.2. Đặc điểm của đất đai Đất đai là tài nguyên không thể sản sinh nhưng lại có khả năng tái tạo được. Đất đai là một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người: Quan hệ chiếm hữu và sở hữu đất đai Đất đai có tính đa dạng và đa dụng. 1.1.3.3. Sự cần thiết phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất. Mục đích của việc đấu giá QSD đất (đặc biệt là đấu giá QSD đất đối với các thửa đất nhỏ nằm xen kẹt giữa các khu dân cư) là tạo sự cạnh tranh lành mạnh, công khai lựa chọn các hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu và đủ điều kiện để giao đất có thu tiền sử dụng đất nhằm huy động tối đa nguồn vốn phục vụ lợi ích công cộng, phát triển nền kinh tế và nâng cao chất lượng đời sống nhân dân, trong đó ưu tiên đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho địa phương nơi có đất bị thu hồi để đấu giá. Đồng thời, đấu giá còn nhằm làm tăng số lượng nhà ở, góp phần giải quyết nhu cầu đất ở của Nhân dân, hạn chế sự gia tăng giá, bình ổn thị trường nhà đất. Đấu giá QSD đất còn nhằm lựa chọn được các chủ đầu tư có đủ năng lực, từng bước hiện thực hoá quy hoạch, góp phần thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế - xã hội ở mỗi địa phương. 1.2. QUAN NIỆM QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.2.1. Khái niệm, đặc điểm quản lý nhà nƣớc về đấu giá quyền sử dụng đất Quản lý nhà nước về đấu giá QSD đất là việc các chủ thể mang quyền lực Nhà nước thông qua bộ máy Nhà nước và đội ngũ cán bộ, công chức Nhà nước, sử dụng phương pháp và các công cụ thích hợp tác động, điều chỉnh tới các quá trình của hoạt động đấu giá QSD đất nhằm đảm bảo các mục tiêu đề ra của hoạt động đấu giá QSD đất. 1.2.2. Tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất Mô hình quản lý nhà nước về đấu giá QSD đất từ năm 2010 đến nay như sau: 8 UBND cấp tỉnh Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản (trực thuộc sở Tư pháp) UBND cấp thành phố Phòng Tài nguyên & Môi trường UBND cấp phường, xã Cán bộ Địa chính 1.2.3. Nội dung quản lý nhà nƣớc về đấu giá quyền sử dụng đất Nhà nước quản lý hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất bằng hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật, thông qua các tổ chức, cơ quan được giao quyền và các cán bộ, công chức có chuyên môn phù hợp, đảm bảo yêu cầu về quy trình, thủ tục, tính khoa học và hiệu quả. 1.2.3.1. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai Trong công tác quản lý nhà nước về đấu giá QSD đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là công tác quản lý quan trọng và là một nội dung không thể thiếu được. Theo Điều 3 - Luật Đất đai năm 2013: “quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định”. [19] “Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất”. [19] Thông qua công cụ quy hoạch, kế hoạch, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quản lý chặt chẽ quỹ đất hiện có của địa phương, nắm tình hình sử dụng đất của các đối tượng do xác định rõ mục đích sử dụng mỗi khu đất trước khi đưa ra bán đấu giá. 1.2.3.2. Công tác xây dựng, ban hành và thực hiện văn bản pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất Pháp luật là công cụ không thể thiếu để Nhà nước thực hiện quyền cai trị của mình. Nhà nước dùng pháp luật tác động vào ý chí của con người để điều chỉnh hành vi của con người. Về đấu giá quyền sử dụng đất, pháp luật vừa là căn cứ thực hiện, vừa là cán cân để điều chỉnh các quan hệ, vừa là công cụ cần thiết 9 để xử lý các vấn đề mâu thuẫn phức tạp. Thông qua pháp luật, Nhà nước đảm bảo được sự bình đẳng, công bằng giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ đất đai. Pháp luật cũng là công cụ để xác định quyền và nghĩa vụ của các chủ thể, thông qua công cụ pháp luật mà các chủ thể xác định được hành vi ứng xử của mình trong quan hệ đất đai; đồng thời pháp luật là công cụ tạo điều kiện cho các công cụ quản lý khác, các chế độ chính sách của Nhà nước được thực hiện có hiệu quả hơn. 1.2.3.3. Quản lý tài chính về đấu giá quyền sử dụng đất Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất; được thể hiện trong khung giá do Chính phủ ban hành và do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành cụ thể vào ngày 01/01 hàng năm. Theo Luật đất đai năm 2013; các Nghị định của Chính phủ như: Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất; Nghị định số 45/2014/NĐ- CP quy định về thu tiền sử dụng đất (có hiệu lực từ 01/07/2014); Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; Nghị định số 123/2007/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, việc xác định giá đất phải đảm bảo bảy nguyên tắc. Đối với trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá QSD đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, Nhà nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp Nhà nước tiến hành cổ phần hoá lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do UBND cấp tỉnh quy định công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm dùng để áp giá cho những loại đất phải thực hiện các chính sách tại thời điểm giao đất, thời điểm có quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hoá chưa sát với giá chuyển nhượng QSD đất thực tế trên thị trường. 1.2.3.4. Kiểm soát đấu giá quyền sử dụng đất Kiểm soát đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm thanh tra, kiểm tra, giám sát quá trình đấu giá quyền sử dụng đất. Các phương pháp chính được sung trong kiểm soát đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm: Phương pháp hành chính; Phương pháp kinh tế: Phương pháp giáo dục thuyết phục; Phương pháp cưỡng 10 chế Nhà nước. Các phương pháp quản lý nhà nước về đấu giá QSD đất là hết sức đa dạng và phong phú, song muốn đạt được hiệu quả cao cần phải xem xét tìm hiểu kỹ đối tượng quản lý để lựa chọn các phương pháp quản lý thích hợp, từ đó có sự phối hợp chặt chẽ, linh hoạt giữa các phương pháp với nhau để tạo nên một quá trình hoạt động tổng hợp, toàn diện. 1.3. Các yếu tố ảnh hƣởng đến quản lý nhà nƣớc về đấu giá quyền sử dụng đất Các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước về đấu giá QSD đất bao gồm: Các chính sách của Nhà nước; Các chủ thể tổ chức đấu giá; Các nhà thầu tham dự đấu giá; Đất đấu giá; Thị trường bất động sản. Chương 2 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC TRONG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở THÀNH PHỐ LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI 2.1. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC TRONG ĐẤU GIÁ QSD ĐẤT Ở THÀNH PHỐ LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI 2.1.1. Điều kiện tự nhiên 2.1.2. Các yếu tố về kinh tế, xã hội Các yếu tố về điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội của thành phố Lào Cai trên có ảnh hưởng đến QLNN về đấu giá quyền sử dụng đất ở Thành phố thời gian qua và phương hướng đổi mới QLNN về đấu giá quyền sử dụng đất ở Thành phố thời gian tới. 2.1.3. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Căn cứ Kế hoạch công tác hàng năm đã được Giám đốc Sở Tư pháp phê duyệt, Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản đã tích cực triển khai thực hiện các nhiệm vụ trọng tâm trên các mặt công tác để đảm bảo hoàn thành nhiệm vụ đúng kế hoạch đề ra. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố thời gian qua cụ thể như sau: Thực hiện chức năng, nhiệm vụ được giao, Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản đã thực hiện ký kết hợp đồng với các tổ chức, cá nhân theo đúng trình tự, 11 thủ tục quy định, đặc biệt Trung tâm đã ký kết Hợp đồng và tổ chức bán tài sản là Quyền sử dụng đất với các huyện, thành phố trên địa bàn toàn tỉnh. Kết quả thực hiện năm 2016: * Tổng số vụ việc tiếp nhận và ký kết hợp đồng là: 105 vụ việc (04 chuyển giao và 101 hợp đồng), so với cùng kỳ năm trước giảm 15,3%, trong đó: - Tồn từ năm 2015 chuyển sang: 28 vụ (04 chuyển giao và 24 HĐ); - Tiếp nhận và ký mới: 77 HĐ. * Tổ chức bán đấu giá thành: 70 HĐ với: - Giá khởi điểm: 202.356.878.720 đồng (Hai trăm linh hai tỷ, ba trăm năm mươi sáu triệu, tám trăm bảy mươi tám nghìn, bảy trăm hai mươi đồng); tăng so với năm 2015 là 47% - Giá bán: 222.444.007.864 đồng (Hai trăm hai mươi hai tỷ, bốn trăm bốn mươi bốn triệu, không trăm linh bảy nghìn, tám trăm sáu mươi tư đồng) tăng so với năm 2015 là 39,9% - Chênh lệch: 20.087.129.144 đồng (Hai mươi tỷ, không trăm tám mươi bảy triệu, một trăm hai mươi chín nghìn, một trăm bốn mươi bốn đồng) giảm so với năm 2015 là 5,8% * Thu phí đấu giá: 1.398.085.227 đồng (Một tỷ, ba trăm chín mươi tám triệu, không trăm tám mươi năm nghìn, hai trăm hai mươi bảy đồng) giảm so với năm 2015 là 52,6% * Trả lại Đơn vị có tài sản (do đấu giá không thành): 15 vụ (03 chuyển giao và 12 hợp đồng) * Tồn chuyển năm sau: 20 vụ (01 chuyển giao và 19 HĐ). Các yếu tố về thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Lào Cai là các yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai. 2.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC TRONG ĐẤU GIÁ QSD ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI 2.2.1. Tổ chức bộ máy quản lý nhà nƣớc về đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai 12 Căn cứ Thông tư liên tịch số 01/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 08/01/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế tài chính của Tổ chức Phát triển quỹ đất; căn cứ Thông tư số 399/PLDSKT ngày 07/4/1997 của Bộ Tư pháp hướng dẫn về việc thành lập Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản; căn cứ các văn bản hướng dẫn của Thành phố, ngày 06/11/1998, UBND thành phố Lào Cai ban hành Quyết định số 293/1998/QĐ-UB về việc thành lập Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản thành phố Lào Cai (sau đây gọi tắt là Trung tâm). ề bộ máy Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản được thành lập năm 1998 theo Quyết định số 293//1998/QĐ-UBND ngày 06 táng 11 năm 1998 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Lào Cai. Trung tâm là đơn vị sự nghiệp có thu, trực thuộc Sở Tư pháp, có tư cách pháp nhân, có con dấu và được mở tài khoản tại Kho bạc Nhà nước để hoạt động. Hiện tại biên chế của Trung tâm có 09 cán bộ, trong đó có 05 người có trình độ đại học. Cụ thể: + Giám đốc Trung tâm; + 04 Đấu giá viên; + 01 chuyên viên; + 01 cán sự; 01 kế toán, 01 lái xe. Từ khi thành lập Trung tâm đến nay, đơn vị chủ yếu thực hiện nhiệm vụ GPMB để đấu giá QSD đất và phục vụ các dự án vào đầu tư trên địa bàn thành phố. Hơn 5 năm qua, kết quả thực hiện được như sau: iệc thực hiện chế độ, chính sách đối với lao động: Là đơn vị mới thành lập, nguồn thu chưa đảm bảo nên tiền lương của Cán bộ lãnh đạo và nhân viên trong biên chế chỉ được hưởng theo hệ số (theo quy định của Bộ Tài chính) x lương cơ bản, ngoài ra không có các khoản phụ cấp khác. Đối với các lao động Hợp đồng, tiền lương mỗi tháng được hưởng 1.150.000 đồng/người/tháng (tức là bằng lương bậc 1, hệ số 1 x lương cơ bản) và được đóng BHXH, BH T theo quy định. 13 Sự ra đời của Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản đã giải quyết cơ bản những tồn tại của Hội đồng đấu giá trước đây; đồng thời, thể hiện sự chuyên môn hóa rõ nét về công tác GPMB, đáp ứng kịp thời việc sử dụng đất đai của các doanh nghiệp khi cần đầu tư, thực hiện đấu giá QSD đất, góp phần tích cực trong việc thu ngân sách địa phương, phát triển kinh tế - xã hội, từng bước ổn định thị trường bất động sản. Cơ chế, chính sách trong công tác GPMB, đấu giá QSD đất trên địa bàn Thành phố được quy định chặt chẽ, tránh được một số bất cập trong công tác quản lý về kinh phí đền bù GPMB, đơn giá khởi điểm khi bán đấu giá QSD đất 2.2.2.2. Công tác xây dựng, ban hành và thực hiện văn bản pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất Thời gian qua, hệ thống văn bản pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất thường xuyên được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền rà soát, xem xét và chỉnh sửa, cập nhật phù hợp với tình hình thực tế về tình hình tự nhiên và phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Lào Cai. Trên cơ sở đề nghị của các cơ quan QLNN của thành phố có liên quan (Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tư pháp, Cục Thuế thành phố Lào Cai...) và qua lấy ý kiến cơ quan, tổ chức, cá nhân và cộng đồng dân cư có liên quan, thành phố Lào Cai đã xây dựng, ban hành và thực hiện văn bản pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất. Các Quyết định trên tạo hành lang pháp lý thuận lợi cho máy quản ký nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai. Tuy nhiên, pháp luật về bán đấu giá tài sản chưa đầy đủ, hoàn thiện có nhiều nội dung chưa cụ thể chi tiết dẫn đến quá trình áp dụng và thực hiện có nhiều khó khăn. 1.2.2.3. Quản lý tài chính về đấu giá quyền sử dụng đất Quản lý tài chính về đấu giá quyền sử dụng đất của Thành phố thực hiện theo các quy định tại Thông tư số 03/2012/TT-BTC ngày 05/01/2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá, phí tham gia đấu giá và lệ phí cấp Chứng chỉ hành nghề đấu giá tài sản và Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác 14 định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất và các Quyết định của Thành phố Lào Cai. Về kinh phí hoạt động của Trung tâm: được tỉnh giao thực hiện tự chủ một phần theo Nghị định 43/2006/NĐ-CP ngày 24/5/2006 của Chính phủ quy định quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm về thực hiện nhiệm vụ, tổ chức bộ máy, biên chế về tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập. Toàn bộ kinh phí chi hoạt động của Trung tâm đều phụ thuộc vào số lượng việc và hợp đồng mà Trung tâm ký được. Với kinh phí trên, để thực hiện nhiệm vụ được giao, Trung tâm còn nhiều khó khăn. Cơ sở vật chất còn thiếu thốn, chưa đảm bảo đáp ứng yêu cầu, nhiệm vụ, cụ thể: Trụ sở đơn vị hiện tại đang tạm sử dụng ½ trụ sở cũ của Sở Công thương, phòng làm việc và nhất là hội trường tổ chức các cuộc bán đấu giá nhỏ hẹp, chưa có kho bãi chứa hàng.. Công tác bán đấu giá đất hiện nay do đã được xã hội hóa theo yêu cầu của sự phát triển kinh tế xã hội cho nên Trung tâm gặp nhiều khó khăn nhất định trong việc cạnh tranh gay gắt với các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp hoạt động theo luật doanh nghiệp trên địa bàn mà chủ yếu là do cơ chế tài chính, các doanh nghiệp có sự thông thoáng, thuận lợi, chủ động hơn. 1.2.2.4. Kiểm soát đấu giá quyền sử dụng đất Thời gian qua, Thành phố đã thực hiện kiểm soát đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm thanh tra, kiểm tra, giám sát quá trình đấu giá quyền sử dụng đất bằng các phương pháp hành chính, phương pháp kinh tế, phương pháp giáo dục thuyết phục và phương pháp cưỡng chế Nhà nước theo các quy định của pháp luật. Các cơ quan QLNN có liên quan đã phối hợp với các cơ quan chức năng của Thành phố định kì hoặc đột xuất tiến hành kiểm tra, thanh tra hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất nhằm định hướng hoạt động, giải quyết các vấn đề phát sinh trong quá trình hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, kiểm soát và xử lý các vi phạm trong việc thực hiện quy định của pháp luật và của Thành phố. Thành phố cũng đã xây dựng cơ chế kiểm tra, giám sát thường xuyên, quy định chế độ báo cáo hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất; Các cơ quan QLNN chịu trách 15 nhiệm tổ chức giám sát, kiểm tra, thanh tra các hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Các hoạt động giám sát, kiểm tra, thanh tra đối với hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất của Thành phố về cơ bản được thực hiện tốt. 2.3. ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ QLNN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở THÀNH PHỐ LÀO CAI THỜI GIAN QUA 2.3.1. Kết quả đạt đƣợc 2.2.3.1. Về mặt kinh tế: - Đối với Nhà nước: Đấu giá quyền sử dụng đất đã tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa những người tham gia đấu giá, người trả giá cao sẽ là người nhận được quyền sử dụng đất. Do vậy, cùng một diện tích đất sử dụng để khai thác, tạo nguồn vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, nếu áp dụng cơ chế đấu giá sẽ mang lại hiệu quả kinh tế gấp nhiều lần so với giao đất có thu tiền sử dụng. - Đối với người sử dụng đất: Đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất là đất đã được phê duyệt quy hoạch nên tính an toàn rất cao. Nếu như mua đất ngoài thị trường tự do. người mua thường phải mất nhiều công sức để tìm hiểu về giấy tờ hay vị trí quy hoạch của thửa đất rồi mới có thể đưa ra quyết định thì đối với thửa đất trúng đấu giá người mua được Nhà nước đảm bảo tính pháp lý của lô đất, được đảm bảo sử dụng đất hợp pháp với đầy đủ giấy tờ cơ bản. Đấu giá quyền sử dụng đất được tiến hành công khai. thu hút nhiều đối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác nhau. Trước khi cuộc đấu giá được tiến hành. người tham gia đấu giá được nghiên cứu hồ sơ đấu giá nên đã có thể nhìn nhận. đánh giá thực chất về giá trị mảnh đất được đem đấu giá. Do vậy khi tham gia họ sẽ chủ động trả giá với giá họ đã xác định và thường đưa ra giá thấp hơn so với việc mua đất theo cách thông thường trên thị trường. 2.2.3.2. Về mặt xã hội Thị trường bất động sản ở tỉnh Lào Cai nói chung, ở thành phố Lào Cai nói riêng cũng mới chỉ ở giai đoạn đầu của quá trính hình thành và phát triển. Sự 16 ra đời của hình thức đấu giá sẽ góp phần làm sôi động, thúc đẩy thị trường bất động sản trên địa bàn phát triển thị trường bất động sản. Đấu giá quyền sử dụng đất cũng tạo ra các khu dân cư đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đáp ứng được nhu cầu đất ở của người dân. tạo điều kiện và môi trường sống ổn định, phù hợp với quy hoạch chung. Với nguồn thu lớn từ đấu giá quyền sử dụng đất, bên cạnh việc đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hê thống cơ sở hạ tầng: đường giao thông, trường học, bệnh viện, hệ thống cấp thoát nước dân sinh, công viên, vườn hoa. nguồn vốn huy động được từ thu đấu giá quyền sử dụng đất còn hỗ trợ đắc lực cho việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu ngành nghề, áp dụng các mô hình sản xuất mới trong nông nghiệp. Nhiều mô hình sản xuất nông nghiệp (trồng rau sạch. chăn nuôi đặc sản) được phổ biến, chuyển giao rộng rãi đến người nông dân đã góp phần nâng cao hiệu quả sản xuất, tăng thu nhập cho bà con nông dân. Nhiều ngành nghề mới được đầu tư phát triển, ngành nghề thủ công cũng được đầu tư một lượng vốn đáng kể, tạo việc làm cho lao động dư thừa tại vùng nông thôn. Như vậy, đấu giá QSD đất đã góp phần làm phong phú hoạt động của thị trường bất động sản. Nhà nước tham gia vào thị trường bất động sản không phải với tư cách nhà quản lý cùng với mệnh lệnh hành chính cứng nhắc (Quyết định giao đất cho ai? Mức giá bao nhiêu? Diện tích, giá tính thuế thế nào?) mà tham gia trực tiếp với tư cách là một bên đối tác. Những yếu tố: Giá bán mảnh đất, người nhận được QSD đất (mua được mảnh đất) sẽ do thị trường và người tham gia quyết định mà Nhà nước không cần can thiệp. Đấu giá quyền sử dụng đất là một trong những cách xã hội hóa để thu hút người dân tham gia vào phát triển quỹ đất, quỹ nhà, từ đó tạo được nguồn vốn để giải quyết các chính sách xã hội khác như: Tạo quỹ nhà cho người có thu nhập thấp, hỗ trợ các gia đình chính sách khó khăn cải thiện chỗ ở Với giá đất được công bố về đấu giá quyền sử dụng đất sẽ loại bỏ tâm lý hoang mang, dao động về giá đất của các chủ thể tham gia thị trường, xóa “giá ảo” về bất động sản, góp phần tạo sự bình ổn về giá cả đất đai, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững. 17 2.2.3.3. Đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai: Ngoài những hiệu quả về mặt kinh tế, xã hội, đấu giá quyền sử dụng đất còn mang lại hiệu quả trong việc quản lý và sử dụng đất đai, thể hiện ở một số nội dung sau: - Đất đai, tư liệu sản xuất đặc biệt, tài sản quốc gia với những đặc điểm, đặc thù riêng, đất đai tham gia vào thị trường và được khai thác triệt để tiềm năng giá trị, tạo nguồn thu phụ cho sự nghiệp CNH, HĐH đất nước. Có thể khẳng định, đấu giá quyền sử dụng đất là biện pháp tích cực khai thác quỹ đất hiệu quả. Kết quả thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất khẳng định vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường, thừa nhận đất đai và quyền sử dụng đất là hàng hóa trong hoạt động thị trường bất động sản. - Đấu giá QSD đất là một trong những cơ sở, căn cứ để Nhà nước định giá đất, hình thành thị trường bất động sản, góp phần tạo mặt bằng giá cả, tạo sự ổn định cho thị trường bất động sản. Đấu giá QSD đất được tiến hành thường xuyên sẽ giúp thống kê được giá đất chuyển nhượng thực tế đối với từng đơn vị trong những khoảng thời gian nhất định. Đây là căn cứ, cơ sở quan trọng giúp Nhà nước định giá đất sát với giá chuyển nhượng đất thực tế, hạn chế thất thu cho ngân sách Nhà nước từ tài sản đất đai. - Đấu giá quyền sử dụng đất, với phương thức, thủ tục tiến hành đơn giản, nhanh gọn, không phải qua nhiều cấp như cơ chế giao, cấp đất, thủ tục rườm rà, gây lãng phí thời gian, tiền bạc của Nhà nước và Nhân dân. - Thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể triển khai thực hiện nhanh chóng, thuận lợi đối với các cơ quan quản lý đất đai, tạo niềm tin đối với người sử dụng đất - Đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh cho các đối các đối tượng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất nhằm huy động tối đa nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước, đồng thời loại bỏ được yếu tố tiêu cực trong cơ chế “xin, cho” hiện đang tồn tại ở nhiều địa phương. 2.3.2. Hạn chế 18 Tuy nhiên, ngoài những hiệu quả mang lại, trong quá trình thực hiện đấu giá QSD đất còn bộc lộ một số hạn chế, tồn tại: - Thực hiện đầy đủ các trình tự, thủ tục về bán đấu giá tài sản, trong thời gian qua Trung tâm đã tổ chức bán đấu giá thành nhiều cuộc đấu giá hiệu quả cao, đảm bảo đầy đủ quyền và lợi ích của các bên tham gia. Song bên cạnh đó cùng có nhiều cuộc bán đấu giá không thành, mặc dù đã được định giá lại và phải trả lại đơn vị chuyển giao thanh lý theo quy định (chủ yếu là tài sản xử phạt vi phạm hành chính), do đó các chi phí về quảng cáo, thuê trông coi bảo quản tài sản cao, dẫn đến chi phí cho Ngân sách Nhà nước chi trả quá cao. - Pháp luật về bán đấu giá tài sản chưa đầy đủ, hoàn thiện có nhiều nội dung chưa cụ thể chi tiết dẫn đến quá trình áp dụng và thực hiện có nhiều khó khăn - Cơ sở vật chất còn thiếu thốn, chưa đảm bảo đáp ứng yêu cầu, nhiệm vụ, cụ thể: Trụ sở đơn vị hiện tại đang tạm sử dụng ½ trụ sở cũ của Sở Công thương, phòng làm việc và nhất là hội trường tổ chức các cuộc bán đấu giá nhỏ hẹp, chưa có kho bãi chứa hàng.. - Công tác bán đấu giá hiện nay đã được xã hội hóa theo yêu cầu của sự phát triển kinh tế xã hội cho nên Trung tâm gặp nhiều khó khăn nhất định trong việc cạnh tranh gay gắt với các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp hoạt động theo luật doanh nghiệp trên địa bàn mà chủ yếu là do cơ chế tài chính , các doanh nghiệp có sự thông thoáng, thuận lợi, chủ động hơn. Đơn giá đền bù đất nông nghiệp, các chế độ hỗ trợ khác khi Nhà nước thu hồi đất như hiện nay là thấp; các thủ tục để thực hiện đấu giá QSD đất vốn đã cồng kềnh, nay thực hiện theo các quy định mới lại càng phức tạp, mất thời gian, tốn kém về chi phí. Đấu giá QSD đất thời gian qua cũng bộc lộ một số tồn tại, hạn chế: - Việc điều tra và xác định nhu cầu sử dụng đất của khu vực và xây dựng giá khởi điểm còn mang nặng tính hành chính. - Thủ tục để đưa được một lô đất vào đấu giá hiện còn qua nhiều khâu, đoạn; từ khi có chủ trương cho phép đấu giá đến khi đấu giá hiện còn mất nhiều thời gian. 19 - Người tham gia đấu giá chưa hình dung được sự phát triển của khu vực đấu giá tạo ra sự chênh lệch về giá đất sau khi đấu giá quá thấp hoặc quá cao. - Trong trường hợp chuyển nhượng lại cho người khác thì giá đất để tính thuế chuyển quyền và thuế trước bạ sẽ bị tính theo giá đấu giá (giá này thường cao hơn nhiều lần so với giá quy định). - Người nghèo, người có thu nhập thấp khó tiếp cận được hình thức chuyển nhượng này vì vốn bỏ ra lớn. 2.3.3. Nguyên nhân của những hạn chế 2.3.3.1. Nguyên nhân khách quan - Vị trí địa lý của từng thửa đất, lô hàng và hệ thống cơ sở hạ tầng của khu vực có đất đấu giá khác nhau nên dẫn đến khó khăn trong đấu giá. Một số lô hàng để lưu kho quá lâu chờ xử lý, dẫn đến giảm giá trị tài sản; Một số lô hàng mang tính chất thời vụ như quần áo,