Tóm tắt Luận văn Quyền của người sử dụng đất bị thu hồi ở tỉnh Trà Vinh

1953 thì mục đích của việc trưng thu đất là để xóa bỏ chế độ phong kiến chiếm hữu ruộng đất của giai cấp địa chủ để thực hiện chế độ sỡ hữu ruộng đất của nông dân. Trong đó, việc trưng thu đất được áp dụng trong trường hợp Nhà nước thu lại ruộng đất công để chia lại cho dân cày nghèo chẳng hạn trưng thu lại ruộng đất “công điền, công thổ; ruộng phe, ruộng giáp, ruộng xóm; ruộng tư văn, tư vũ, lộc điền; ruộng hậu, ruộng họ, ruộng môm sinh; ruộng đất của các đoàn thể” (Điều 9 Mục 4 Luật Cải cách ruộng đất 1953). Thứ hai trưng dụng đất Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì trưng dụng đất chỉ đặt ra trong trường hợp “cần thiết để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai” (Khoản 1 Điều 72 Luật Đất đai 2013). Thứ ba thu hồi đất Nếu việc trưng dụng đất được thực hiện trong tình thế cấp thiết thì việc thu hồi đất được thực hiện theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Nhà nước thu hồi đất không những sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh theo quy hoạch, kế hoạch mà còn sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Khi Nhà nước thu hồi đất thì người sử dụng đất sẽ chấm dứt đi vĩnh viễn đối với đất bị thu hồi và trong trường hợp này sẽ được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. 1.2. Những vấn đề chung về quyền của người sử dụng đất bị thu hồi 1.2.1. Quyền của người sử dụng đất bị thu hồi 6 Quyền của người sử dụng đất bị thu hồi là “quyền được yêu cầu Nhà nước bồi thường về đất, tài sản của chủ sở hữu hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại, những thiệt hại khác; hỗ trợ; tái định cư và quyền được khiếu nại, tố cáo, khiếu kiện các quyết định, hành vi của cá nhân, cơ quan nhà nước thẩm quyền xâm phạm đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất. 1.2.2. Cơ sở pháp lý về quyền của người sử dụng đất bị thu hồi Theo quy định pháp luật hiện hành thì quyền của người sử dụng đất bị thu hồi bên cạnh được ghi nhận trong Hiến pháp 2013 còn được cụ thể hóa trong Luật Đất đai 2013 và các văn bản dưới luật như: Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ; Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ; Nghị định 84/2013/NĐ-CP ngày 25/7/2013 của Chính phủ quy định về phát triển và quản lý Nhà ở tái định cư; Thông tư số 07/2014/TT-BXD ngày 20/5/2014 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn một số nội dung của Nghị định số 84/2013/NĐ-CP ngày 25/7/2013 của Chính phủ; Thông tư số 37/2014/TT- BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; Nghị định 01/2017/NĐ-CP. Bên cạnh các văn bản quy phạm pháp luật ở cấp Trung ương thì quyền của người sử dụng đất còn được quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật ở địa phương ban hành. Bên cạnh các quyền đó thì người sử dụng đất bị thu hồi còn có quyền khiếu nại, tố cáo, khiếu kiện. Quyền khiếu nại, tố cáo, khiếu kiện của người sử dụng đất bị thu hồi. Cơ sở pháp lý Hiến pháp 2013 (Khoản 1 Điều 30), quyền này tiếp tục được khẳng định trong Luật Đất đai 2013 (Mục 2: Thanh tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật đất đai) và được cụ thể trong các văn bản quy phạm pháp luật về giải quyết khiếu nại, khiếu kiện, tố cáo như: Luật Khiếu nại 2011; Luật tố cáo 2011; Luật Tố tụng hành chính 2015 và các văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành. 1.2.3. Các quyền của người sử dụng đất bị thu hồi 1.2.3.1. Quyền được biết thông tin và có ý kiến khi Nhà nước thu hồi đất Quyền được biết thông tin, được lấy ý kiến khi Nhà nước thu hồi đất được tiếp cận trong giai đoạn trước và trong quá trình thu hồi đất, cụ thể: - Thứ nhất, quyền được biết thông tin, được ý kiến trước khi thu hồi đất. - Thứ hai, quyền được biết thông tin, được lấy ý kiến trong khi thu hồi đất. Quyền này phát sinh trong quá trình thu hồi được thể hiện ở các quyền sau đây: + Quyền được biết thông báo thu hồi đất. + Quyền được biết thông tin, được lấy ý kiến trong việc lập, thẩm định phương án bồi thường hỗ trợ, tái định cư. 1.2.3.2. Quyền được chi trả bồi thường về đất và tài sản trên đất a. Quyền được bồi thường về đất: Quyền được được bồi thường theo những nguyên tắc nhất định. Chẳng hạn, Luật đất đai quy định khi Nhà nước thu hồi đất thì người sử dụng đất có quyền yêu cầu Nhà nước bồi thường theo quy định của pháp luật trong đó đảm bảo được những nguyên tắc quy định tại Điều 74 Luật Đất đai 2013 và theo đó thì: - Thứ nhất, Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai 2013 thì được bồi thường. - Thứ hai, việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Theo nguyên tắc chung về bồi thường đất trên thì khi Nhà nước thu hồi đất thì người sử dụng đất bị thu hồi được bồi thường về đất theo hai hình thức: 7 + Quyền được bồi thường bằng đất + Quyền được bồi thường bằng tiền đối với giá trị quyền sử dụng đất Thứ ba, việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật. Nguyên tắc này xuất phát từ nguyên tắc “quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ và việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch và được bồi thường theo quy định của pháp luật” b. Quyền được bồi thường về tài sản khi bị thu hồi đất Theo quy định pháp luật đất đai hiện hành thì khi Nhà nước thu hồi đất mà tài sản bị thiệt hại sẽ được bồi thường, trong đó bao gồm những loại tài sản: nhà ở, công trình xây dựng, cây trồng, vật nuôi, 1.2.3.3. Quyền được hỗ trợ, tái định cư a) quyền được hỗ trợ + Thứ nhất, hỗ trợ ổn định đời sống sản xuất. + Thứ hai, hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm. + Thứ ba, hỗ trợ tái định cư. b) Quyền được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Hiện nay, theo quy định pháp luật hiện hành nguời sử dụng đất bị thu hồi được tái định cư dưới các hình thức: + Thứ nhất, tái định cư tập trung. + Thứ hai, tái định cư phân tán. + Thứ ba, hình thức tái định cư tại chỗ. 1.2.3.4. Quyền khiếu nại, tố cáo, khiếu kiện của người sử dụng đất bị thu hồi a) Quyền khiếu nại, tố cáo Thực hiện theo quy định của pháp luật hiện hành về khiếu nại, tố cáo b. Quyền khiếu kiện Thực hiện theo quy định của luật tố tụng hành chính hiện hành. 1.3. Các yếu tố tác động đến quyền của người sử dụng đất khi bị thu hồi đất + Yếu tố chính trị + Yếu tố pháp luật + Yếu tố kinh tế + Yếu tố về con người Kết luận chương 1 Với vai trò là chương quy định những vấn đề chung về người sử dụng đất bị thu hồi. Tác giả tập trung làm rõ một số khái niệm về thu hồi đất; khái niệm về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; mục tiêu, vai trò của việc thu hồi đất; làm rõ nội dung các quyền của người người sử dụng đất bị thu hồi; các yếu tố tác động đến quyền của người sử dụng đất bị thu hồi; Trên cơ sở phân tích những vấn đề chung về quyền của người sử dụng đất bị thu hồi ở Chương 1 là cơ sở để tác giả phân tích thực trạng về quyền của người sử dụng đất bị thu hồi đất ở chương 2. 8 Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT BỊ THU HỒI VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN Ở TỈNH TRÀ VINH 2.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và các dự án bị thu hồi đất ở tỉnh Trà Vinh 2.1.1. Các điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội + Điều kiện về tự nhiên + Điều kiện kinh tế - xã hội 2.1.2. Tình hình thu hồi đất ở Trà Vinh Tính từ thời điểm Luật Đất đai 2014 có hiệu lực từ 01/7/2014 đến nay trên địa bàn tỉnh Trà Vinh chủ yếu là các dự án bổ sung các dự án đã được phê duyệt trước đó, cụ thể có 14 quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh Trà Vinh phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong đó có có 13 dự án phê duyệt bổ sung phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và có 01 quyết định phê duyệt mới phương án tái định cư cho các hộ dân có đất bị thu hồi. 2.2. Thực tiễn thực hiện pháp luật về quyền của người sử dụng đất bị thu hồi ở tỉnh Trà Vinh những năm qua 2.2.1. Quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất 2.2.1.1.Quyền được bồi thường về đất Các dự án thuộc trường Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Trà Vinh từ tháng 7/2014 đến đầu nay thì số hộ cũng như số diện tích đất bị thu hồi tương đối ít chủ yếu thu hồi đất để thực hiện bổ sung các dự án đã được phê duyệt trước đó. Tuy nhiên, trên cơ sở các văn bản quy phạm pháp luật áp dụng để bồi thường về đất cũng như thực trạng bồi thường về đất cho người sử dụng đất bị thu hồi qua các dự án trên có thể thấy: + Hầu như tất cả những người có đất bị thu hồi đều đủ điều kiện để được bồi thường về đất và được nhà nước bồi thường về đất. + Hình thức bồi thường thì thực tế tại tỉnh Trà Vinh thì người sử dụng đất bị thu hồi hầu như được nhận bồi thường bằng đất bằng hình thức là tiền. + Về giá đất tính tiền bồi thường thì hiện nay, theo quy định pháp luật thì giá đất có nhiều loại giá trong đó giá đất xác định tính tiền bồi thường được xác định theo giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm thu hồi đất. 2.2.1.2.Quyền được bồi thường về tài sản + Các khoản thiệt hại được bồi thường về tài sản bao gồm những tài sản chủ yếu là nhà ở, công trình dựng, vật kiến trúc, cây trồng, vật nuôi và các khoản thiệt hại này được định giá và bồi thường theo hình thức bồi thường một lần bằng tiền. 2.2.2. Quyền được hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất - Thứ nhất về hỗ trợ ổn định đời sống, ổn định sản xuất Thực tế áp dụng tại các dự án trên địa bàn tỉnh Trà Vinh thời gian thì người sử dụng đất bị thu hồi được nhận khoản hỗ trợ ổn định đời sống bằng tiền một lần tại thời điểm Nhà nước thu hồi đất. - Thứ hai hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm Thực tế qua các dự án trên địa bàn tỉnh Trà Vinh các khoản hỗ trợ này đều được quy đổi ra bằng tiền để chi trả cho người sử dụng đất bị thu hồi. - Thứ ba, hỗ trợ tái định cư Thực tiễn áp dụng pháp luật về hỗ trợ tái định cư cho người sử dụng đất bị thu hồi ở tỉnh Trà Vinh hiện nay theo quyết định số 06/2015/QĐ-UBND của Ủy ban nhân tỉnh Trà Vinh quy định “ Hộ gia đình, cá 9 nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận đất ở, nhà ở tái định cư mà số tiền được bồi thường về đất nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu quy định tại Điều 16 của Quy định này thì được hỗ trợ khoản chênh lệch giữa giá trị suất tái định cư tối thiểu và số tiền được bồi thường về đất.Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài tự lo chỗ ở thì ngoài việc được bồi thường về đất còn được nhận khoản tiền hỗ trợ tái định cư. Mức hỗ trợ bằng 100% giá trị 01 (một) suất tái định cư tối thiểu quy định tại Khoản 2, Điều 16 Quy định này.Trường hợp trong hộ gia đình quy định tại Khoản này có hơn 04 (bốn) nhân khẩu trở lên thì được hỗ trợ 2.000.000 (hai triệu) đồng cho mỗi nhân khẩu tăng thêm; số nhân khẩu được hỗ trợ thêm phải có tên trong hộ khẩu tại thời điểm thông báo thu hồi đất” (Điều 12 Quyết đinh 06/2015/QĐ-UBND). - Thứ tư các khoản hỗ trợ khác Bên cạnh các khoản hỗ trợ chính thì người sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Trà Vinh còn nhận được các khoản hỗ trợ khác do quy định của pháp luật. Theo quy định của pháp luật thì các khoản hỗ trợ khác này do địa phương quy định cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương. Theo quyết định số 06/2015/QĐ- UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Trà Vinh thì các khoản hỗ trợ khác mà người sử dụng đất được nhận bao gồm: hỗ trợ cho gia đình, chính sách; hỗ trợ hộ nghèo; hỗ trợ hộ cận nghèo; hỗ trợ phần diện tích đất vượt hạn mức. 2.2.3. Quyền được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Thực tiễn qua các dự án bị thu hồi đất mà người sử dụng đất bị thu hồi trên địa bàn tỉnh Trà Vinh thời gian qua thì người sử dụng đất ở bị thu hồi nhận tái định cư dưới cả hai hình thức tập trung và phân tán. 2.2.4. Quyền được biết thông tin, được lấy ý kiến trong thực hiện quyền của người sử dụng bị thu hồi 2.3. Đánh giá chung về thực hiện quyền của người sử dụng đất khi bị thu hồi tại tỉnh Trà Vinh 2.3.1. Những kết quả đạt được trong thực hiện quyền của người sử dụng đất khi bị thu hồi Xác định được tầm quan trọng của việc đảm bảo quyền của người sử dụng đất bị thu hồi do đó trong những năm qua vấn đề thực hiện pháp luật về quyền của người sử dụng đất trên địa bạn tỉnh Trà Vinh đạt được nhiều kết quả đáng kể: Thứ nhất, Ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật thuộc thẩm quyền để làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải quyết khiếu nại, tố cáo cho người sử dụng đất bị thu hồi. Thứ hai, Ủy ban nhân dân tỉnh đã xây dựng cổng thông tin điện tử để công bố các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng, các văn bản do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành về quyền của người sử dụng đất bị thu hồi tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân, tổ chức truy cập kịp thời cũng như công bố các phương án về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt thể hiện được tính công khai, dân chủ trong thu hồi đất. Thứ ba, qua thực tiễn các dự án thì hầu hết tất cả những người sử dụng đất bị thu hồi trên địa bàn tỉnh Trà Vinh được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật và hưởng các chính sách hỗ trợ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định áp dụng trên địa bàn tỉnh Trà Vinh. Thứ tư, mặc dù tình hình khiếu nại trong lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn tỉnh Trà Vinh vẫn còn tồn tại tuy nhiên về cơ bản không xảy ra các trường hợp người sử dụng đất bị thu hồi không chịu bàn giao đất để dẫn đến cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất. 2.3.2. Những tồn tại hạn chế và nguyên nhân việc thực hiện quyền của người sử dụng đất khi bị thu hồi 2.3.2.1. Những tồn tại, hạn chế trong việc thực hiện quyền của người sử dụng đất khi bị thu hồi 10 + Thứ nhất, các quy định pháp luật về quyền của người sử dụng đất chưa xác định hết các thiệt hại mà người sử dụng đất bị thu hồi chịu ảnh hưởng + Thứ hai, nguyên tắc bồi thường về đất còn mang tính hình thức + Thứ ba, hạn chế về giá tính tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư + Thứ tư, chưa cân bằng lợi ích giữa các chủ thể trong thu hồi đất 2.3.2.2. Nguyên nhân của hạn chế Nguyên nhân của những hạn chế trong thực hiện quyền của người sử dụng đất bị thu hồi xuất phát từ cả nguyên nhân chủ quan và nguyên nhân khách quan: Nguyên nhân chủ quan Nguyên nhân này trước hết xuất phát từ giai đoạn xây dựng các chính sách pháp luật về quyền của người sử dụng đất bị thu hồi. Bên cạnh đó, xuất phát từ một số nguyên nhân xuất phát từ phía chủ thể có thẩm quyền là do thiếu sót, cố ý làm sai các quy định pháp luật, cũng như hạn chế về chuyên môn trong quá trình xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Nguyên nhân khách quan Nguyên nhân khách quan chính là do chính sách pháp luật hiện hành về quyền của người sử dụng đất còn nhiều hạn chế, bởi việc thực hiện quyền của người sử dụng đất phải dựa trên cơ sở các quy định pháp luật. Bên cạnh đó, do chính sách pháp luật đất đai ở Việt Nam qua các thời kì khác nhau, đất đai có nguồn gốc rất đa dạng dẫn đến nhiều khó khăn trong thực hiện quyền của người sử dụng đất bị thu hồi trong đó chủ yếu là quyền được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Kết luận chương 2 Qua thực tiễn áp dụng pháp luật về quyền của người sử dụng đất bị thu hồi trên địa bàn tỉnh Trà Vinh thời gian qua cho thấy thực tiễn quyền của người sử dụng đất bị thu hồi bên cạnh đạt được một số kết quả thì cũng còn có những hạn nhất định.Trên cơ sở phân tích những vấn đề lý luận chung cũng như trạng thực tiễn áp dụng pháp luật về quyền của người sử dụng đất bị thu hồi ở tỉnh Trà Vinh tại chương 2, luận văn đã chỉ rõ những nguyên nhân của những hạn chế về thực hiện quyền của người bị thu hồi đất ở Trà Vinh để làm căn cứ đưa ra định hướng và các giải pháp cụ thể trong việc hoàn thiện quyền của người sử dụng đất khi bị thu hồi trên phạm vi cả nước và một số giải pháp kiến nghị cho chính quyền tỉnh Trà Vinh trong thời gian tới trong chương 3. 11 Chương 3 GIẢI PHÁP BẢO ĐẢM QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT BỊ THU HỒI Ở TỈNH TRÀ VINH 3.1. Phương hướng hoàn thiện quyền của người sử dụng đất khi bị Nhà nước thu hồi + Đổi mới chính sách đất về quyền của người sử dụng đất bị thu hồi phù hợp với cơ chế kinh tế thị trường + Tiếp tục hoàn thiện chủ trương, đường lối của Đảng về quan hệ đất đai tronng quá trình phát triển của đất nước + Tiếp tục hoàn thiện việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất + Thực hiện việc cân bằng lợi ích giữa các bên trong việc thu hồi đất 3.2. Giải pháp hoàn thiện quyền của người sử dụng đất khi bị thu hồi Trên cơ sở nghiên cứu những vấn đề lý luận chung cũng như thông qua thực trạng việc thực hiện quyền của người sử dụng đất bị thu trên địa bàn tỉnh Trà Vinh những năm qua, tác giả luận văn đưa ra một số giải pháp cụ thể góp phần hoàn thiện quyền của của người sử dụng đất bị thu hồi. 3.2.1. Hoàn thiện pháp luật về quyền của người sử dụng đất khi bị thu hồi Pháp luật là một trong những yếu tố tác động trực tiếp đến quyền của người sử dụng đất bị thu hồi. Với một hệ thống pháp luật hoàn chỉnh, phù hợp sẽ là hành lang pháp lý cho việc đảm bảo quyền của người sử dụng đất bị thu hồi. Nhưng thực tiễn khi áp dụng pháp luật còn một số hạn chế. Do đó, cần hoàn thiện một số quy định pháp luật hiện hành về quyền của người sử dụng đất bị thu hồi, cụ thể: a. Về nguyên tắc bồi thường về đất: Nguyên tắc ưu tiên bồi thường bằng đất không còn phù hợp với thực tế hiện nay, theo người viết nguyên tắc này cần được sửa đổi theo hướng vẫn giữ nguyên hai hình thức bồi thường đất hiện nay nhưng không ưu tiên cho hình thức bồi thường bằng đất thay vào đó nên quy định theo hướng Nhà nước có quyền lựa chon một trong hai hình thức để bồi thường cho người có đất bị thu hồi, cụ thể: “Khi Nhà nước thu hồi đất vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng hoặc bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm thanh toán tiền bồi thường”. b. Về giá đất tính tiền bồi thường: Giá đất tính tiền bồi thường là vấn đề đang được quan tâm nhất hiện nay khi Nhà nước thu hồi đất. Mặc dù pháp luật đất đai hiện hành có những tiến bộ nhất định trong việc xác định giá đất tính tiền bồi thường so với Luật Đất đai trước đây. Tuy nhiên, những quy định về giá đất tính tiền hiện nay còn một số hạn chế và trên cơ sở lý luận cũng như thực tiễn về giá đất tính tiền bồi thường tác giả đề xuất một số giải pháp liên quan đến giá đất bồi thường như sau: Thứ nhất, thời điểm xác định giá đất tính tiền bồi thường theo quy định là không phù hợp nên theo quan điểm tác giả chỉ cần quy định “giá đất tính tiền bồi thường theo giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định” và miễn sao giá đất bồi thường cho người sử dụng đất bị thu hồi phù hợp với giá thị trường thì đã tạo được sự đồng thuận trong bồi thường. Thứ hai, theo tác giả nên sửa đổi quy định về tính thuế thu nhập khi chuyển quyền sử dụng đất. Theo đó nên xác định “giá tính thế thu nhập chuyển quyền sử dụng đất theo giá đất do Nhà nước quy định” thay vì như quy định hiện hành. Thứ ba, nên thống nhất giữa giá đất tính tiền bồi thường với giá tính đất tính tiền hỗ trợ, và giá đất tính tiền sử dụng đất tại khu tái định cư. 12 Thứ tư, theo quy định pháp luật đất đai hiện hành thì chứng thư định giá đất của các tổ chức có chức năng định giá đất được là căn cứ để cơ quan có thẩm quyển xem xét quyết định giá đất cụ thể trong trường hợp khi xác định giá đất cụ thể có thuê tổ chức định giá đất. Nhưng theo quy định thì chứng thư này chỉ có giá trị khi xuất phát từ phía chủ thể quyết định giá đất cụ thể thuê định giá mà chưa có quy định nào cho phép các chứng thư định giá đất do người sử dụng đất bị thu hồi thuê định giá buộc chủ thể có thẩm quyền định giá đất cụ thể phải xem xét quyết định ngay cả khi có khiếu nại và người sử dụng đất có căn cứ cho rằng giá đất tính tiền bồi thường là thấp hơn giá thị trường. Do đó, theo quan điểm tác giả pháp luật cần có quy định theo hướng “trong trường hợp người sử dụng đất bị thu hồi không đồng ý với giá đất cụ thể tính tiền bồi thường thì có quyền thuê tổ chức định giá đất định lại giá và chứng thư định giá đất do người sử dụng đất bị thu hồi thuê định giá là một trong những căn cứ để Nhà nước xem xét giải quyết khiếu nại về giá đất tính tiền bồi thường”. c. Về các quy định bồi thường bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: Thứ nhất, sửa đổi quy định về bồi thường đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân., theo tác giả cần sửa đổi những quy định trong bồi thường đất nông nghiệp đặc biệt là đất trồng lúa, cụ thể: Đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp mà hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất sản xuất nông nghiệp thì bồi thường bằng tiền. Đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp mà hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất sản xuất nông nghiệp thì: + Trường hợp hộ gia đình, cá nhân còn đất nông nghiệp để sản xuất thì bồi thường bằng tiền, nếu tại địa phương còn quỹ đất nông nghiệp trống thì được xem xét bồi thường bằng đất. + Đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp mà người sử dụng đất không còn đất nông nghiệp để sản xuất thì được ưu tiên bồi thường bằng đất, nếu người sử dụng đất không có nhu cầu nhận bồi thường bằng đất thì bồi thường bằng tiền.Trường hợp quỹ đất không đủ để đảm bảo bồi thường cho người sử dụng đất bị thu hồi thì bồi thường theo hướng: trước hết cho những người sử dụng đất bị thu hồi thỏa thuận để ưu tiên cho người có nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp nhận bồi thường bằng tiền. Nếu không thỏa thuận được thì Ủy ban nhân dân cấp huyện xem xét điều kiện thực của những người sử dụng đất bị thu hồi mà quyết định bồi thường bằng đất hay bằng tiền cho từng trường hợp cụ thể. Thứ hai, quy định thống nhất giữa trường hợp bồi thường đối với đất giao không đúng thẩm quyền với trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Như nội dung đã phân tích ở chương 2 thì hiện nay thời điểm đất giao không đúng thẩm quyền giữa trường hợp bồi thường và trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không thống nhất dẫn đến một số trường hợp người sử dụng đất giao không đúng thẩm quyền bị thu hồi đất thì theo quy định cấp giấy thì được cấp giấy còn theo quy định bồi thường đất giao không đúng thẩm quyền thì không được bồi thường. Do đó,theo tác giả cần có sự thống nhất trong trường hợp này theo đó “thời điểm giao đất không đúng thẩm quyền trước thời điểm 01/7/2004” bởi từ khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời đã quy định cụ thể về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất. Thứ ba, bổ sung quy định về hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất. Đối với hỗ trợ về đất thì hiện nay nếu đối với người sử dụng đất ở nếu nhận bồi thường bằng đất ở, nhà ở tái định cư mà số tiền bồi thường về đất nhỏ hơn suất tái định cư tối thiểu thì được hỗ trợ phần chênh lệch đó. Tuy nhiên, đối với khi thu hồi đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp không là đất ở của hộ gia đình, cá nhân thì cũng cần có quy định tương tự nếu như được bồi thường bằng mà số tiền bồi thường về đất thấp hơn suất đất mà Nhà nước bồi thường thì hộ gia đình, cá nhân được hỗ trợ thêm khoản chênh lệch đó. 13 Cần quy định rõ hơn đối với khoản hỗ trợ tái định cư theo hướng “Nếu người sử dụng đất ở bị thu hồi mà thuộc trường hợp phải di chuyển chỗ ở thì điều kiện nhận hỗ trợ tái định cư là nếu số tiền bồi thường về đất nhỏ hơn suất tái định cư tối thiểu chung cho cả hai trường hợp nhận bồi thường bằng đất ở, nhà ở tái định cư hay nhận bồi thường bằng tiền”. 3.2.2. Giải quyết hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và chủ đầu tư khi Nhà nước thu hồi đất Cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, chủ đầu tư, người sử dụng đất bị thu hồi là điều cần thiết để tạo sự đồng thuận trong quá trình thu hồi đất. Tuy nhiên, hiện nay vấn đề cân bằng lợi ích giữa các bên trong thu hồi đất còn một số hạn chế nhất định trong đó chủ thể chịu ảnh hưởng nhiều nhất vẫn là người sử dụng đất bị thu hồi, trên có sở phân tích những hạn chế trong chương 2 tác giả luận văn đề xuất một số giải pháp cụ thể: Thứ nhất, khi phê lập kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện cần xem xét kĩ các dự án có nhu cầu sử dụng đất trong đó cần tập trung xem xét năng lực của chủ đầu tư tránh tình trạng sau khi giao đất chủ đầu tư không đủ năng lực thực hiện dẫn đến các dự án treo lãng gây phí đất đai. Thứ hai, cần có sự thay đổi trong việc xác định bồi thường theo hướng mở. Đối với các thiệt hại thực tế được bồi thường theo hướng người sử dụng đất phải có đầy đủ những minh chứng chứng minh thiệt hại xảy ra thì có quyền yêu cầu Nhà nước bồi t