Luận án Hoàn thiện thẩm định tài chính dự án tại tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị

p có thu nhập khá trải dài trong cả nước. Miền Bắc có khu đô thị kiểu mẫu Linh Đàm ( Hoàng Mai), khu đô thị mới Việt Hưng (Long Biên), khu đô thị mới Pháp Vân - Tứ Hiệp (Thanh Trì), khu đô thị mới Văn Quán – Yên Phúc (Hà Đông), khu đô thị mới Mai Trai(Sơn Tây), khu đô thị mới Thanh Lâm – Đại Thịnh 2 (Mê Linh), khu đô thị mới Mỹ Đình 2 ( Từ Liêm), khu đô thị mới Định Công (Hoàng Mai); khu đô thị Tây Nam thành phố Bắc Giang; Miền Trung: khu đô thị Bắc thành phố Hà Tĩnh, khu đô thị mới Phú Mỹ thành phố Quảng Ngãi; Miền Nam: khu đô thị Đông Tăng Long, TP. Hồ Chí Minh; khu đô thị sinh thái Chánh Mỹ (thị xă Thủ Dầu 1, tỉnh Bình Dương; khu dân cư Long Thọ - Phước An (Đồng Nai). Mảng nhà ở xã hội dành cho các đối tượng có thu nhập thấp, các dự án mà HUD triển khai bao gồm: dự án nhà ở xã hội tại thành phố Thái Bình, nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp tại khu đô thị mới Tây nam Hồ Linh Đàm. 84 Mảng tổ hợp Nhà ở - thương mại - văn phòng có các dự án sau: Greenlife Tower Bán đảo Linh Đàm, dự án tổ hợp New Skyline khu đô thị mới Văn Quán, dự án tòa nhà Hud Tower đường Lê Văn Lương, HUD Building Nha Trang. Về lĩnh vực thi công, xây lắp HUD cũng đang chú trọng vào thực hiện các công trình hạ tầng kỹ thuật, nhà ở cao tầng và công trình công nghiệp. Tổng công ty đã thi công nhiều gói thầu có quy mô lớn trong đó có những gói thầu theo mô hình tổng thầu như: nhà máy xi măng Sông Thao, nhà ở cho học sinh và sinh viên Pháp Vân, hệ thống thoát nước Bắc Ninh, gói thầu XL2 dự án đô thị xây dựng khu dân cư Vĩnh Lộc 8, thành phố Hồ Chí MinhVới kinh nghiệm thi công xây dựng từ năm 1989 đến nay HUD đang phát huy thế mạnh trong lĩnh vực thi công xây dựng dân dụng, công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật, giao thông thủy lợi và cấp thoát nước. Tuy nhiên, mảng hoạt động này chỉ chiếm một phần rất nhỏ từ 1% – 2% trong tổng đầu tư của HUD. Theo khoản 1,2,3,4 - điều 4 - Luật kinh doanh Bất Động Sản 2006, hoạt động kinh doanh Bất Động Sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản: - Kinh doanh Bất Động Sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua Bất Động Sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. - Kinh doanh dịch vụ Bất Động Sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh Bất Động Sản và thị trường Bất Động Sản, bao gồm các dịch vụ môi giới Bất Động Sản, định giá Bất Động Sản, sàn giao dịch Bất Động Sản, tư vấn Bất Động Sản, đấu giá Bất Động Sản, quảng cáo Bất Động Sản, quản lý Bất Động Sản. Do hoạt động chính trong lĩnh vực xây dựng, kinh doanh phát triển nhà và đô thị nên các dự án đầu tư của HUD có những đặc điểm riêng biệt của đầu tư kinh doanh bất động sản: - Các dự án đầu tư kinh doanh BĐS của HUD mang tính cục bộ và khu vực Các dự án phải gắn liền với vị trí của Bất Động Sản, mỗi một vị trí của Bất Động Sản khác nhau mang lại thu nhập cho HUD những lợi ích khác nhau. Những hoạt động kinh doanh ở những địa bàn, khu vực khác nhau cũng khác nhau, không thể áp đặt mô hình kinh doanh của nơi này cho nơi khác vì nó phụ thuộc vào yếu tố 85 tâm lý, thị hiếu, tập quán mạnh hơn các sản phẩm thông thường. Môi trường xung quanh dự án BĐS có vai trò quan trọng đối với mỗi giá trị của BĐS. - Các dự án đầu tư kinh doanh BĐS của HUD có vốn đầu tư lớn và lâu dài Vốn đầu tư kinh doanh BĐS rất lớn, thời gian đầu tư dài hạn do liên quan đến việc mua đất, giải phóng mặt bằng. Vì vậy, những doanh nghiệp có lợi thế về vốn thì khả năng cạnh tranh cao. - Các dự án đầu tư kinh doanh BĐS của HUD phụ thuộc vào sự kiểm soát của nhà nước Kinh doanh bất động sản chịu sự quản lý chặt chẽ của nhà nước thông qua nhiều bộ luật: Luật đất đai, Luật Xây dựng, Luật kinh doanh Bất Động Sản Sự tác động của nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường, do đó tin tức trên thị trường hạn chế và thị trường cạnh tranh không đầy đủ. Là một trong những doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực BĐS, HUD cũng phải chịu những sự tác động trên. - Hoạt động kinh doanh Bất Động Sản vừa là hoạt động kinh doanh đa ngành, vừa là hoạt động kinh doanh đặc thù Một trong những đặc điểm của thị trường Bất Động Sản là thị trường không hoàn hảo, thông tin không đầy đủ cho các đối tượng trong thị trường và cung phản ứng chậm hơn cầu. Cầu phức tạp, chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố cả tâm linh, tập quán, thói quenDo vậy đứng ở góc độ cung các dự án đầu tư BĐS của HUD cũng chứa đựng những rủi ro tiềm ẩn. 2.1.2.2. Kết quả hoạt động kinh doanh của HUD Với lợi thế và kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng, trong một thời gian dài HUD là một doanh nghiệp lớn trên thị trường bất động sản với các dự án khủng khắp trong Nam, ngoài Bắc. Tuy nhiên việc thay đổi về mô hình tổ chức doanh nghiệp từ Tổng công ty sang Tập đoàn rồi lại trở về Tổng công ty; vấn đề đầu tư vượt quá năng lực; những khó khăn trên thị trường đã dẫn đến hoạt động sản xuất kinh doanh của HUD có nhiều giảm sút trong giai đoạn 2011- 2015. Bảng số liệu 2.1 cho thấy hoạt động kinh doanh của HUD có thể chia làm hai giai đoạn: 2011 – 2015 và 2016 – 2020. Giai đoạn 2011- 2015, kết quả kinh doanh trồi, sụt thất thường, đặc biệt trong hai năm 2012, 2013. Cũng gống như kết quả giá trị sản xuất 86 kinh doanh, giá trị đầu tư của HUD cũng sụt giảm rất lớn. Năm 2011 giá trị đầu tư là 6.063 tỷ đồng thì 2015 chỉ còn 2.386 tỷ đồng. Sự sụt giảm này kéo theo giảm sút doanh thu và lợi nhuận của doanh nghiệp với tốc độ lớn. Bảng 2.1. Kết quả sản xuất kinh doanh của HUD giai đoạn 2011 - 2020 Đơn vị: Tỷ đồng Năm Giá trị SXKD Giá trị đầu tư Doanh thu Lợi nhuận trước thuế Nộp NSNN 2011 10.098 6.063 8.600 797 506 2012 8.359 4.071 5.006 281 591 2013 7.112 2.167 4.884 361 392 2014 8.258 2.737 7.758 411 780 2015 8.767 2.386 7.570 407 671 2016 8.885 3.066 7.732 532 624 2017 9.452 2.774 7.920 625 672 2018 9.985 3.482 7.870 652 698 2019 10.300 3.779 8.335 649 814 2020* 11055 4081 8650 685 1550 (*) Số liệu kế hoạch 8,600 5,006 4,884 7,758 7,570 7,732 7,920 7,870 8,335 8,650 797 281 361 411 407 532 625 652 649 685 - 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 9,000 10,000 Doanh thu Lợi nhuận trước thuế Biểu 2.1. Diễn biến doanh thu và lợi nhuận của HUD Nguồn: [40],[41] 87 Sở dĩ có những kết quả như trên là do các nguyên nhân [34]: - Nhiều dự án triển khai chậm, sản phẩm dở dang quá nhiều, hàng tồn kho lớn, kém tính thanh khoản. - Đầu tư dàn trải vượt xa năng lực tài chính và quản trị của doanh nghiệp. - Tổng công ty rút vốn khỏi các dự án đầu tư ngoài ngành. - Đội ngũ cán bộ chưa đáp ứng được yêu cầu quản lý. - Công tác ứng dụng công nghệ vào sản xuất kinh doanh còn nhiều hạn chế. - Cải cách thủ tục hành chính nội bộ còn chậm chuyển biến đặc biệt là các thủ tục hành chính trong việc thực hiện đầu tư, kinh doanh các dự án. Sau những sai phạm do Thanh tra Chính phủ kết luận, từ năm 2016 Tổng công ty HUD đã tổ chức, sắp xếp lại những hoạt động kinh doanh đặt biệt là hoạt động đầu tư của mình. Tổng công ty chỉ tập trung chủ yếu vào lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản như: đầu tư phát triển, kinh doanh nhà ở, các khu dân cư, khu đô thị, khu công nghiệp và văn phòng cho thuê Do đó giai đoạn 2016 – 2020 , doanh nghiệp đã có những kết quả tốt đẹp hơn, đã hoàn thành và hoàn thành vượt mức kế hoạch đề ra với các chỉ tiêu tăng trưởng từ 9% - 12% so với thực hiện năm 2016. 2.2. THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ 2.2.1. Khái quát về các dự án đầu tư của HUD Các dự án thực hiện giai đoạn 2011- 2015 cũng trải qua những thăng trầm thể hiện trong bảng số liệu 2.2 cho thấy rõ hơn về việc đầu tư của HUD. Công ty mẹ và các công ty thành viên đều có sự cắt giảm rất lớn các dự án đầu tư. Số lượng dự án của công ty mẹ thực hiện năm 2011 là 53 dự án với giá trị đầu tư là 3441 tỷ; đến 2015 số dự án giảm chỉ còn 26 với giá trị đầu tư là 1128 tỷ đồng giảm 3 lần so với 2011. Tình hình cũng tương tự với các công ty thành viên, năm 2011 các công ty con thực hiện 71 dự án với giá trị đầu tư là 2622 tỷ thì đến 2015, số dự án chỉ còn 47 (giảm 1.5 lần) với giá trị là 1258 tỷ (giảm 2 lần). Ngoài những nguyên nhân mà HUD đưa ra trong báo cáo số 2101/BC – HUD gửi Bộ Xây dựng đã nêu ở trên, thì mấu chốt của vấn đề là do HUD yếu kém trong quản lý tài sản, buông lỏng hoạt động ủy quyền kinh doanh dự án cho các công ty con thành viên, thiếu trách nhiệm 88 trong các quyết định đầu tư trong một thời gian dài đã khiến HUD mất đà tăng trưởng và trượt dốc kéo dài. Không chỉ vậy, đối với các dự án trước đó HUD đầu tư xây dựng như: Khu nhà ở Thanh Lâm - Đại Thịnh II, Nam An Khánh, Giang Biên, Kiến Hưng không thực sự mang lại thành công. Thậm chí, tại một số dự án, HUD còn có biểu hiện “mắc kẹt” như: Dự án Tổ hợp New Skyline Văn Quán, Dự án Tháp văn phòng Hud Tower trên đường Lê Văn Lương Giai đoạn 2016-2020 với sự ổn định về bộ máy tổ chức, hoạt động đầu tư dự án của HUD cũng có những chuyển biến tích cực khi số dự án của cả công ty mẹ và các công ty con tương đối ổn định. Giá trị đầu tư các dự án cũng chỉ tăng nhẹ, đạt mức 3.000 tới gần 4.000 tỷ đồng. Tổng công ty cũng thu hẹp phạm vi đầu tư theo hướng nâng cao chất lượng, hiệu quả của các dự án thay vì dàn trải theo quy mô. Những chuyển biến này đã giúp cho doanh thu và lợi nhuận của HUD ổn định hơn. Bảng 2.2. Các dự án đang thực hiện giai đoạn 2011 – 2020 Đơn vị: Tỷ đồng Năm Công ty mẹ Công ty con Công ty liên doanh, liên kết Tổng cộng 2011 Số DA 53 71 0 124 Giá trị đầu tư 3,441 2,622 0 6,063 2012 Số DA 41 66 - 107 Giá trị đầu tư 1,877 1,655 539 4,071 2013 Số DA 42 43 - 85 Giá trị đầu tư 844 1,144 179 2,167 2014 Số DA 35 41 - 76 Giá trị đầu tư 1,282 1,439 16 2,737 2015 Số DA 26 47 0 73 Giá trị đầu tư 1,128 1,258 0 2,386 2016 Số DA 23 43 0 66 Giá trị đầu tư 1,647 1,419 0 3,066 2017 Số DA 27 56 0 83 Giá trị đầu tư 1,490 1284 0 2,774 2018 Số DA 26 48 0 74 Giá trị đầu tư 1880 1602 0 3,482 2019 Số DA 25 47 0 72 Giá trị đầu tư 1977 1802 0 3,779 2020* Số DA 20 33 0 53 Giá trị đầu tư 2189 1892 0 4081 Nguồn: [40]; [42] 89 Bảng 2.3. Phân loại các dự án của HUD Đơn vị: tỷ đồng, % Năm Giá trị đầu tư Đầu tư kinh doanh BĐS Đầu tư khác Tỷ trọng đầu tư kinh doanh BĐS 2011 6,063 5,948 115 98.1% 2012 4,071 4,032 39 99.0% 2013 2,167 2,154 12 99.4% 2014 2,737 2,712 25 99.1% 2015 2,386 2,376 11 99.5% 2016 3,066 3,066 0 100% 2017 2,774 2,733 41 98.5% 2018 3,482 3,482 0 100% 2019 3,779 3,779 0 100% 2020 4,081 4,081 0 100% Biểu 2.2. Tỷ trọng các dự án đầu tư kinh doanh BĐS của HUD Nguồn: [40]; [42] Các dự án của HUD chỉ tập trung trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS như: xây dựng nhà và đô thị, văn phòng, khu thương mại cho thuê với tỷ trọng từ 98% - 100%. Việc rút khỏi nhiều lĩnh vực đầu tư ngoài ngành, tập trung vào lính vực hoạt động cốt lõi đem lại cho HUD một lợi thế lớn đồng thời cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. 90 2.2.1.1. Tốc độ gia tăng số lượng các dự án Tăng trưởng về quy mô dự án cho thấy khả năng về tài chính của doanh nghiệp và cũng thể hiện doanh nghiệp đang tự tin về hiệu quả thu được từ thành công của các dự án trước đó. Bảng 2.4. Tốc độ gia tăng số lượng các dự án giai đoạn 2011 -2020 Đơn vị tính: % Năm Công ty mẹ Công ty con Tổng cộng Tốc độ gia DA của công ty mẹ Tốc độ gia DA của công ty con Tốc độ gia DA của Tổng công ty 2011 53 71 124 2012 41 66 107 -22.6% -7.0% -15.9% 2013 42 43 85 2.4% -34.8% -25.9% 2014 35 41 76 -16.7% -4.7% -11.8% 2015 26 47 73 -25.7% 14.6% -4.1% 2016 23 43 66 -11.5% -8.5% -10.6% 2017 27 56 83 17.4% 30.2% 20.5% 2018 26 48 74 -3.7% -14.3% -12.2% 2019 25 47 72 -3.8% -2.1% -2.8% 2020(*) 20 33 53 -20.0% -29.8% -35.8% Nguồn: [40]; [42] (*) Số liệu kế hoạch Những số liệu trong bảng 2.4 cho thấy từ năm 2011 cho đến năm 2016 số lượng các dự án được thực hiện có xu hướng giảm rõ rệt ở cả công ty mẹ và công ty con. Số lượng các dự án của công ty mẹ giảm mạnh nhất vào năm 2015. So với năm 2014 số lượng dự án đã giảm từ 35 dự án xuống còn 26 dự án tương ứng với tỷ lệ giảm là (-25,7%). Đối với các công ty con thì số lượng dự án giảm mạnh nhất là năm 2013. Số lượng dự án của các công ty con năm 2013 đã giảm từ 66 dự án năm 2012 xuống còn 43 dự án năm 2013 tương ứng với tỷ lệ giảm là (- 34,8%). Giai đoạn 2016 -2020 tỷ lệ suy giảm số lượng cũng như giá trị đầu tư của dự án vẫn tiếp 91 tục. Tuy nhiên, theo NCS đây là giai đoạn Tổng công ty thực hiện sắp xếp, chấn chỉnh lại hoạt động đầu tư sau những sai phạm bị thanh tra chính phủ chỉ ra. Do vậy việc giảm số lượng, quy mô của dự án là phù hợp, giúp doanh nghiệp tập trung vào các dự án đang triển khai với chất lượng và hiệu quả tốt hơn. 2.2.1.2. Tốc độ gia tăng quy mô của dự án Bảng 2.5. Tốc độ gia tăng quy mô của dự án Đơn vị: Tỷ đồng, (%) Năm Công ty mẹ Công ty con Công ty liên doanh Tổng cộng Tốc độ gia quy mô DA của công ty mẹ Tốc độ gia quy mô DA của công ty con Tốc độ gia quy mô DA của công ty liên doanh Tốc độ gia tăng quy mô DA của Tổng công ty 2011 3,441 2,622 6,063 2012 1,877 1,655 539 4,071 -45.4% -36.9% -48.9% 2013 844 1,144 179 2,167 -55.1% -30.9% -66.8% -87.9% 2014 1,282 1,439 16 2,737 52.0% 25.8% -91.1% 20.8% 2015 1,128 1,258 0 2,386 -12.0% -12.6% -100% -14.7% 2016 1,647 1,419 0 3,066 46.0% 12.8% 22.2% 2017 1,490 1,284 0 2,774 -9.5% -9.5% -10.5% 2018 1,880 1,602 0 3,482 26.2% 24.8% 20.3% 2019 1,977 1,802 0 3,779 5.2% 12.5% 7.9% 2020 2118 1,893 0 4,011 7.1% 5.0% 5.8% 92 Biểu 2.3. Quy mô dự án giai đoạn 2011 - 2020 Nguồn: [40];[42] Xét về mặt quy mô tức là giá trị đầu tư của các dự án cũng giảm tương ứng khi số lượng dự án ít. Bảng 2.5 và biểu 2.3, cho thấy từ năm 2013 giá trị các khoản đầu tư công ty mẹ và các công ty con giảm mạnh, năm 2016 HUD đã hoàn toàn rút đầu tư khỏi các doanh nghiệp liên doanh, liên kết. Tổng công ty cũng giảm các dự án đầu tư tại các công ty con và tập trung phát triển cho các dự án tại công ty mẹ. Sự điều chỉnh này đã có những tác động tích cực đến hoạt động sản xuất kinh doanh của HUD, tập trung được sự quản lý cũng như kiểm soát chất lượng đầu tư tốt hơn. Vì vậy đến năm 2018 quy mô đầu tư của công ty mẹ đã tăng 26,2% so với năm 2017, chấm dứt thời kỳ đi xuống của hoạt động đầu tư. Năm 2020 mức tăng trưởng đã ổn định hơn đối với cả công ty mẹ và các công ty con với tỷ lệ dự kiến lần lượt là 7,1% và 5%. 2.2.2. Thực trạng thẩm định tài chính dự án tại Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị 2.2.2.1. Quy trình thẩm định Hoạt động kinh doanh chủ yếu của HUD là các dự án đầu tư kinh doanh BĐS. Ngoài những đặc điểm của dự án đầu tư nói chung thì dự án đầu tư kinh doanh BĐS còn mang đặc điểm riêng như: (i) dự án đầu tư kinh doanh BĐS gắn liền với đất đai, phụ thuộc vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, xã hội của địa phương nơi dự án hoạt động; (ii) Sản phẩm của dự án chịu sự chi phối của yếu tố tập quán, 93 thị hiếu, tâm lý xã hội mạnh hơn các sản phẩm thông thường; (iii) Vốn đầu tư cho dự án BĐS thường rất lớn, trong đó vốn dùng để mua đất thường chiếm tỷ trọng cao; (iv) Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài, luôn gắn liền với những rủi ro lớn. Vì vậy việc ra quyết định đầu tư phải hết sức cẩn trọng. Đặc điểm của HUD là một doanh nghiệp nhà nước kinh doanh trong lĩnh vực BĐS, do vậy cũng chịu nhiều sự ràng buộc có tính pháp lý. Việc đền bù, giải phóng mặt bằng phải tuân theo quy định của nhà nước; việc thiết kế, đáp ứng các tiêu chuẩn xây dựng chịu sự quản lư của Bộ xây dựng và các dự toán, quyết toán phải theo quy định của Bô Tài chính và Bộ Xây dựng. Do vậy, hơn bao giờ hết việc thẩm định càng cần được coi trọng để không làm thất thoát vốn nhà nước. Theo như quy trình thẩm định kinh tế kỹ thuật được ban hành tại HUD năm 2014 (QT 029/TĐ), HĐTV quyết định đầu tư tất cả các dự án Tổng công ty làm chủ đầu tư, không phân cấp, phần quyền. Đơn vị giúp việc cho HĐTV là Ban Thẩm định và các Ban chức năng của Tổng công ty theo từng lĩnh vực. Các bước của quy trình thẩm định được thực hiện theo như hình 2.2: 1. Đơn vị tư vấn lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật theo quy định 2. Đơn vị đầu mối (các Ban quản lý dự án, các công ty con được Tổng công ty ủy quyền triển khai thực hiện dự án) kiểm tra hồ sơ, lập báo cáo kiểm tra 3. Ban đầu tư kiểm tra báo cáo của các đơn vị đầu mối và các nội dung khác của báo cáo kinh tế - kỹ thuật. - Nếu không đạt, Ban Đầu tư yêu cầu đơn vị đầu mối hoàn thiện hồ sơ. - Nếu đạt, Ban đầu tư tiến hành kiểm tra và lập tờ trình để trình Tổng giám đốc. 4. Tổng giám đốc xem xét tờ trình, nếu không đạt yêu cầu các đơn vị hoàn thiện lại 5. Hội đồng thành viên xem xét và giao nhiệm vụ 94 Hình 2.2. Quy trình thẩm định dự án tại HUD Nguồn : [44] 95 6. Căn cứ nhiệm vụ Hội đồng thành viên giao, Ban Thẩm định thực hiện thẩm định. Nội dung thẩm định bao gồm: - Xem xét các yếu tố đảm bảo tính hiệu quả, cụ thể: sự cần thiết đầu tư, quy mô, thời gian thực hiện, tổng mức đầu tư, hiệu quả về kinh tế - xã hội - Xem xét các yếu tố đảm bảo tính khả thi như: nhu cầu sử dụng đất, khả năng giải phóng mặt bằng, các yếu tố ảnh hưởng đến công trình như quốc phòng, an ninh, môi trường và các quy định khác của pháp luật có liên quan - Xem xét kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ, thi công và dự toán. - Thời gian thẩm định không quá 15 ngày sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ 7. Ban Thẩm định lập báo cáo kết quả thẩm định và chuyển hồ sơ liên quan cho Ban Kế hoạch Tổng hợp kiểm tra về thể thức văn bản. Nếu không đạt, yêu cầu Ban Thẩm định hoàn thiện. 8. Ban Kiểm toán nội bộ kiểm tra các nội dung Báo cáo Thẩm định và hồ sơ liên quan. Nếu không đạt, yêu cầu Ban Thẩm định xem xét và hoàn thiện. 9. Ban kế hoạch tổng hợp trình Báo cáo kết quả thẩm định và hồ sơ liên quan lên Hội đồng thành viên xem xét và lấy ý kiến. Nếu không đạt sẽ yêu cầu các đơn vị liên quan bổ sung. Nếu đạt sẽ phê duyệt Quyết định phê duyệt Báo cáo Kinh tế - Kỹ thuật 10. Ban văn phòng phát hành và lưu hồ sơ theo quy định Theo quy trình trên có thể thấy việc ra quyết định đầu tư cho một dự án phải trải qua nhiều khâu với sự tham gia của các đơn vị thực hiện dự án, các phòng ban chuyên môn như: Ban kinh doanh, ban Tài chính kế toán, ban Thanh tra, ban Pháp chế đối ngoại, ban Xây lắp. Tuy nhiên, nghiên cứu về phân công cụ thể chức năng nhiệm vụ của các bộ phận trong Tổng công ty theo quyết định số 505/QĐ – HĐTV ban hành ngày 1/10/2013, tác giả nhận thấy Ban Thẩm định có trách nhiệm thẩm định các dự án đầu tư nhưng chủ yếu là thẩm định về mặt kỹ thuật và đấu thầu như: thẩm định các bước thiết kế công trình sau thiết kế cơ sở; thẩm định dự toán công trình; thẩm định kế hoạch đấu thầu; thẩm định hồ sơ mời thầu và thẩm định kết quả lựa chọn nhà thầu; các công tác thẩm định khác theo chỉ đạo của Hội đồng thành viên. Trong khi đó việc nghiên cứu thị trường thuộc Ban kinh doanh, việc phát triển dự án thuộc về Ban Đầu tư ; Ban Tài chính kế toán chịu trách nhiệm thẩm định 96 phương án tài chính của các dự án. Việc phân công phân nhiệm rõ ràng như trên đem lại một điểm thuận lợi đó là sự chuyên môn hóa cho từng bộ phận, tuy nhiên lại cho thấy hạn chế đó là sự tách biệt và độc lập giữa các bộ phận có thể dẫn đến kết quả cuối cùng sẽ khó đảm bảo đồng bộ và thông suốt. Rõ ràng để hoàn thành một báo cáo thẩm định đầy đủ phải có sự phối hợp của nhiều ban khác nhau. Do đó nếu sự phối hợp không chặt chẽ, thông tin cần được cung cấp không đầy đủ thì sẽ khó có được một báo cáo thẩm định tốt. Tại Tổng công ty HUD không xây dựng cụ thể quy trình thẩm định tài chính dự án. Việc thẩm định tài chính dự án được giao cho Ban Tài chính kế toán. Một trong những nhiệm vụ của Ban Tài chính kế toán là phối hợp vói các phòng ban chức năng để: Thẩm định năng lực tài chính của các đối tác tham gia đầu tư góp vốn, đầu tư dự án với Tổng công ty, thẩm định phương án tài chính của các dự án đầu tư. Trình tự thực hiện thẩm định tài chính dự án đầu tư được Ban Tài chính kế toán thực hiện theo các bước sau: - Kiểm tra các thông số được xây dựng trong dự án đầu tư của đơn vị tư vấn xây dựng. Căn cứ để kiểm tra các thông số này dựa vào các báo cáo nghiên cứu thị trường của Ban Kinh doanh bao gồm: xu hướng thị trường, tiềm năng thị trường, các phân tích về chi phí, khảo sát mức giá của các đối thủ cạnh tranh - Kiểm tra tổng vốn đầu tư cho dự án có đảm bảo cơ cấu huy động vốn và năng lực vốn theo phương án xây dựng huy động vốn của doanh nghiệp do Ban tài chính kế toán đưa ra hay không vì nó sẽ ảnh hưởng đến cân đối, thu xếp, quản lý và sử dụng vốn ngắn hạn, trung hạn và các quỹ tài chính tập trung của Tổng công ty. - Kiểm tra các bảng tính toán khấu hao, chi phí đảm bảo đúng theo quy định về khấu hao của doanh nghiệp và quy định về định mức quản lý chi phí, quy đổi chi phí đầu tư xây dựng công trình của Bộ Xây dựng. - Kiểm tra bảng vay nợ của dự án về số vốn vay, lãi suất, thời hạn, kế hoạch trả nợ, nguồn trả nợ có đảm bảo hay không. - Kiểm tra bảng doanh thu, chi phí của dự án. Doanh thu được kiểm tra dựa trên tính toán công suất của dự án và giá xác định do các nghiên cứu thị trường của Ban Kinh doanh xây dựng. Chi phí của dự án dựa trên phân tích chi phí thị trường của Ban Kinh doanh và các quy định quản lý chi phí đầu tư xây dựng do Bộ xây 97 dựng ban hành (Quyết định số 1129/QĐ - BXD ngày 22/12/2010, hiện nay thay thế bằng Quyết định 964/QĐ - BXD ngày 20/9/2017) - Kiểm tra bảng lợi nhuận để xác định nguồn trả nợ vay của dự án. - Kiểm tra việc xác định các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án Có thể thấy quy trình thẩm định tại HUD không chỉ rõ vị trí của thẩm định tài chính. Tuy nhiên các bước thực hiện thẩm định tài chính dự án của Ban Tài chính kế toán cũng khá tương đồng với quy trình thẩm định tài chính đã được nêu tại hình 1.1, mục 1.1.2. Do đặc thù kinh doanh trong lĩnh vực xây dựng phải tuân thủ các quy định của nhà nước về xác định chi phí, dự toán, quyết toán công trình nên việc thẩm định tài chính của Ban Tài chính kế toán đối với các dự án là áp dụng phương pháp đối chiếu vói các quy định của nhà nước ban hành. Cũng do tính chất của bộ phận thẩm định tài chính do Ban Tài chính kế toán kiêm nhiệm nên việc thẩm định chỉ kiểm tra thông số và bảng tính toán theo thông số được xác định bởi bộ phận nghiên cứu thị trường cung cấp. Vì vậy thực chất chỉ là việc kiểm tra mức độ chính xác của các bảng tính, không đưa ra được nhận định về độ tin cậy của các thông số được xác định của bộ phận lập dự án. 2.2.2.2. Thực trạng phương pháp thẩm định tại HUD Các cán bộ thẩm định tại HUD không nhất quán đi theo một phương pháp thẩm định nào mà tùy thuộc vào kinh nghiệm của bản thân để tiến hành thẩm định tài chính và mức độ phù hợp của mỗi phương pháp trong các giai đoạn đầu tư. Thông thường các cán bộ thẩm định sẽ thẩm định tổng quát toàn bộ tài chính dự án như kiểm tra các chỉ tiêu hiệu quả tài chính NPV, IRR, thời gian hoàn vốn PP xem có đạt như kỳ vọng không sau đó tiến hành thẩm định chi tiết từng bảng tính của dự án. Trong thẩm định chi tiết cán bộ thẩm định sẽ so sánh các chỉ tiêu cụ thể với các quy định của Bộ xây dựng, Bộ tài chính về cách tính toán của suất vốn đầu tư, chi phí quản lý dự án, chi phí thẩm định, chi phí tư vấn, khấu haoCán bộ thẩm định cũng kiểm tra cơ cấu vốn, hình thức huy động vốn có bảo đảm cho quá trình thực hiện dự án cũng như có ảnh hưởng đến cơ cấu vốn của doanh nghiệp không. Tuy nhiên, không có trường hợp nào cán bộ thẩm định thực hiện thay đổi các thông số quan trọng, có ảnh hưởng lớn đến dự án để tiến hành tính toán lại. 98 2.2.2.3. Thực trạng nội dung thẩm định tài chính dự án tại HUD a. Thẩm định tổng vốn đầu tư Thẩm định tổng vốn đầu tư tại HUD được thực hiện đối với các dự án dựa trên các cơ sở: phương pháp xác định tổng mức đầu tư, các văn bản pháp luật hiện hành của Bộ xây dựng. - Các căn cứ pháp lý Các văn bản pháp lý làm căn cứ hướng dẫn để HUD thực hiện xác định tổng mức đầu tư đã có thay đổi qua nhiều giai đoạn. Trong phạm vi thời gian nghiên cứu các dự án của HUD từ 2011- 2020, các văn bản pháp luật được HUD lấy làm cơ sở bao gồm:  Nghị định 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình, thay thế bằng nghị định 32/2015/NĐ-CP ngày 25/03/2015  Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/6/2007 của Chính Phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình. Nghị định số 03/2008/NĐ-CP ngày 7/1/2008 của chính phủ sửa đổi nghị định 99/2007/NĐ-CP