Luận án Thị trường quyền sử dụng đất ở Cộng hòa dân chủ nhân dân Lào

năm qua cùng với tốc độ phát triển KT-XH, tốc độ đô thị hoá diễn ra nhanh chóng làm cho đất đai biến động lớn và các quan hệ đất đai diễn ra khá phức tạp. Với Nghị định số 42/TTg, ngày 11/3/1994 về thí điểm cấp giấy chứng nhận QSDĐ, giai đoạn đầu được thí điểm ở 25 bản, thuộc 2 huyện của Thủ đô Viêng Chăn (Huyện Xy Xăt Ta Nak và Huyện Xay Xệt Tha) với nguồn viện trợ của Chính phủ Úc, sau đó đến tháng 7 năm 1996, Chính phủ đã vay vốn từ Ngân hàng thế giới để triển khai Dự án cấp giấy chứng nhận QSDĐ giai đoạn I, Dự án cấp giấy chứng nhận QSDĐ được triển khai ra 9 tỉnh/thành (trong 17 tỉnh/thành vào thời điểm bây giờ) và kết thúc giai đoạn I vào năm 2003, qua thực hiện có thể “đo đạc và điều tra đất được 190.392 thửa đất, bằng 95,2% của kế hoạch dự án, cấp 172.066 giấy chứng nhận QSDĐ cho các tổ chức, cá nhân và hộ gia đình, chiếm 107% trong đó đất công có 23.610 thửa” [111, tr.3]. Sau đó Chính phủ tiếp tục cho phép triển khai Dự án cấp giấy chứng nhận QSDĐ giai đoạn II bắt đầu từ 1/10/2003 đến cuối năm 2008, trên cơ sở 79 tập trung vào các khu thành thị cũng như ngoại ô của 9 tỉnh trong giai đoạn I và mở rộng thêm 5 tỉnh nữa. Qua thực hiện đã đo đạc và điều tra được 273.628 mảnh đất và cấp giấy chứng nhận QSDĐ được 247.175 mảnh đất. Nếu tính cả hai giai đoạn của Dự án đã có 463.020 mảnh đất được đo đạc, điều tra và cấp giấy chứng nhận QSDĐ được 419.241 tờ [111, tr.3]. Qua thực thi Nghị dịnh số 42/TTg của Thủ thướng Chính phủ và kết quả cấp giấy chứng nhận QSDĐ trong hai giai đoạn đã tác động tích cực vào nền kinh tế nói chung, TTQSDĐ nói riêng. Việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ giúp cho người dân, nhà đầu tư nước ngoài yên tâm hơn trong việc sử dụng đất vào sản xuất kinh doanh. Một số người dân đã sử dụng giấy chứng nhận QSDĐ làm tài sản thế chấp vay tiền ngân hàng cũng như trên thị trường tài chính, chuyển nhượng, mua - bán QSDĐ, góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong kinh doanh,v.v.. tác động tới việc đầu tư phát triển đất, xây dựng các công trình, nhà ở, sản xuất hàng hóa phát triển, sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp và dịch vụ tăng lên, góp phần tăng thêm thu nhập cho hộ gia đinh cũng như tác động đến nền kinh tế phát triển, nguồn thu từ đất tăng lên nhờ nguồn thu từ việc chuyển nhượng, đăng ký, mua - bán QSDĐ tăng. Từ những kết quả trên, Chính phủ đã cho phép mở rộng phạm vi cấp giấy chứng nhận QSDĐ, với mục tiêu đến hết năm 2015 phải cấp được 1.000.000 giấy chứng nhận QSDĐ, nhưng khi triển khai với nhiều lý do khác nhau nên chỉ đạt được khoảng 89,56%, tức là cấp được khoảng 895.619 giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân và tổ chức (xem phụ lục 2). Ngoài việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho những mảnh đất đã hoàn tất công tác điều tra làm rõ nguồn ngốc của đất và lập hồ sơ địa chính để làm cơ sở cho việc thu tiền sử dụng đất (thu thuế sử dụng đất) và cấp giấy chứng nhận QSDĐ, đến tháng 8 năm 2016 cả nước có thể lập bản đồ địa chính được hơn 3 triệu thửa đất (xem biểu đồ 3.1), với diện tích 43.167.445.453 mét vuông, và thu được 90 tỷ kíp vào ngân sách. Trong đó, đất nông nghiệp được 1,7 thửa đất, đất xây dựng 1,2 triệu thửa và đất công hơn 55 nghìn thửa (xem phụ lục 3). Tuy việc đo đạc, lập bản đồ địa chính chưa được như mong muốn, nhưng cũng tạo nền 80 tảng về mặt pháp lý cho người sử dụng đất, để người sử dụng đất có quyền gìn giữ và phát triển mảnh đất và là cơ sở để xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Biểu đồ 3.1: Thực trạng công tác lập hồ sơ địa chính toàn quốc năm 2015-2016 Nguồn: Vụ Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường [125]. Kết quả của việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ trong thời gian qua đóng góp to lớn vào việc phát triển KT-XH, xóa đói giảm nghèo, ổn định chính trị - xã hội ở cấp cơ sở, đồng thời đã tác động mạnh mẽ đến sự hình thành và phát triển của TTQSDĐ. Khi QSDĐ được hợp thức, quá trình chuyển nhượng, mua đi, bán lại, thế chấp, góp vốn ngày càng sôi nổi, làm tăng thêm giá trị tài sản đặc biệt này và góp phần tăng nguồn thu ngân sách nhà nước . Sau khi Luật Đất đai sửa đổi bổ sung 2003 ra đời, việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ đã đạt được những thành tựu đáng kể nhưng bên cảnh đó vẫn tồn tại một số điểm yếu kém như: - Công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ chủ yếu được cấp ở các thành phố, các thị trấn chưa bao trùm được hết đến vùng nông thôn, giấy chứng nhận QSDĐ, bản đồ địa chính được chủ yế là đất xây dựng, đất nhà ở, việc này ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển của TTQSDĐ nhát là TTQSDĐ nông nghiệp. 81 - Cấp giấy chứng nhận QSDĐ còn thiếu sự điều tra, phân vùng, phân loại, quy hoạch cụ thể và chưa lập bản đồ địa chính. Từ đó dẫn đến việc cấp giấy chứng nhận lẫn chiếm khu đất rừng cấm, đất bảo tồn, đất vùng nước, đất công,... gây khó khăn trở ngại khi Nhà nước thu hồi đất vào mục đích công cộng hoặc người được nhận quyền sử dụng đất muốn chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp. - Công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở một số địa phương còn sai phạm các quy định pháp luật như: Luật về quy hoạch đô thị, Luật về Quốc lộ, Luật về điện lực, Luật về Tài sản công, Luật về Khoáng sản liên quan đến việc sử dụng đất, gây tác động tiêu cực cho quản lý nhà nước về đất đai, nhất là khi có thu hồi QSDĐ và đền bù, gây bất lợi cho Nhà nước và xã hội. 3.2.2. Cung, cầu và sự hình thành giá cả quyền sử dụng đất nông nghiệp trên thị trường quyền sử dụng đất Nhà nước là chủ thể cung lớn nhất trên thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp, bằng hình thức giao đất, cho thuê hoặc tô nhượng đất, Nhà nước đã tạo được động lực mới cho sản xuất, đồng thời tạo điều kiện cho thị trường giao dịch quyền sử dụng đất nông nghiẹp dần xuất hiện. Nhà nước thực hiện việc giao đất, giao rừng cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình theo hạn mức không thu tiền sử dụng đất. Theo Nghị định số 186/TTg ngày 12/10/1994 về phân đất, phân rừng để trồng rừng và giữ rừng “Nhà nước miễn thuế sử dụng đối với đất trồng rừng với số lượng 1.100 cây/ha trở lên; đồng thời miễn thuế sử dụng đất đối với diện tích đất trông rừng kết hợp với trồng cây nông nghiệp, chăn nuôi vào số lượng cây trồng không dưới 1.100 cay/ha” [95, tr.3]. Sau ban hành Nghị định số 186/TTg, việc giao đất giao rừng được thực hiện thí điểm ở một số tỉnh, thành như: Thủ đô Viêng Chăn, Luâng Pha Băng, Xay Nha Bu Ly, Xa La Văn, Chăm Pa Sắc và một số tỉnh khác. Sau đó Chính phủ đã ra Chỉ thị số 03/TTg, ngày 25/6/1996 về tiếp tục giao đất, giao rừng, đồng thời cũng ban hành thêm nhiều văn bản pháp lý nhằm đẩy nhanh tiến độ giao đất, giao rừng. Giao đất, giao rừng là nhằm: “phân bố lại đất nông - lâm nghiệp trên phạm vi cả nước, phù hợp với chiến lược phát triển KT-XH, góp 82 phần vào việc củng cố và nâng cao đời sống của nhân dân các bộ tộc, bảo vệ môi trường và chuyển nền kinh tế tự nhiên sang nền kinh tế hàng hoá. Đồng thời, cũng nhằm hạn chế việc chiếm đất bừa bãi, trái với pháp luật” [95, tr.2] và “nhằm quản lý và sử dụng tài nguyên thiên nhiên nói chung, tài nguyên đất đai nói riêng hiệu quả, bền vững và bảo đảm giữ gìn môi trường và sự phong phú của thiên nhiên; giảm và tiến tới chấm dứt hoàn toàn về vấn đề phá rừng làm rẫy, phát triển NN và định canh, định cư, nâng cao đời sống của nhân dân nhất là gia đình làm nương, làm rẫy” [7, tr.2]. Và để hộ nông dân yên tâm đầu tư vào mảnh đất của mình “Nhà nước thừa nhận quyền hợp pháp của hộ nông dân, cá nhân và các tổ chức được giao đất như: quyền chiếm hữu, sử dụng, quyền được hưởng kết quả từ sản xuất, chuyển nhượng, thừa kế và quyền được nhận đền bù từ Nhà nước nếu Nhà nước thu hồi đất” [95, tr.4]. Việc giao đất giao rừng cho người dân quản lý và sử dụng được tiến hành theo các bước như: chuẩn bị các cơ sở pháp lý, phối hợp làm việc với chính quyền địa phương, thu thập số liệu, bàn bạc với cơ sở, đo đạc thực tế, tổng kết, tức là cơ quan quản lý đất đai cấp giấy chứng nhận QSDĐ tạm thời cho những người nhận đất, giấy chứng nhận QSDĐ tạm thời không thể chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp hoặc cho thuê; bước tiếp theo là cơ quan quản lý đất đai phối hợp với Sở nông - lâm nghiệp, Ngân hàng nông nghiệp tiến hành thúc đẩy phát triển sản xuất NN; và sau 3 năm là tiến hành kiểm tra đánh giá việc sử dụng đất NN, có đúng mục đích hay không, có hiệu quả hay không để rút kinh nghiệm. Sau 3 năm nếu mảnh đất được sử dụng đúng mục đích, không trái với pháp luật, không có tranh chấp hoặc tranh chấp được giải quyết, người sử dụng đất mới có quyền đề nghị cơ quan quản lý đất đai tỉnh, thành cấp giấy chứng nhận QSDĐ lâu dài. Đến nay, sau hơn 20 năm thực hiện chính sách giao đất, giao rừng của Đảng và Nhà nước Lào, đã giao đất, giao rừng cho nhân dân quản lý và sử dụng ở 7.130 bản (trong 10.868 bản cả nước), bao gồm 443.523 hộ gia đình 83 được giao, giao đất NN cho nhân dân tiến hành sản xuất 4.215.760 ha, giao cho cấp Bản quản lý và sử dụng 6.649.524 ha [8, tr.2]. Việc giao đất, giao rừng đã được thực hiện song song với việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho các tổ chức, cá nhân và hộ gia đình có thể được coi là một biện pháp hữu hiệu nhằm sử dụng đất hiệu quả, tạo cơ sở cho sự hình thành của TTQSDĐ. Tuy nhiên một số nơi triển khai còn chậm, đặc biệt là đất đồi rừng tình trạng nhiều nơi “vô chủ” vẫn còn. Việc giao đất, giao rừng hiện nay phổ biến vẫn mang nội dung “khoán rừng, khoán đất”. Do vậy, gây trở ngại cho việc bảo đảm cho hộ nông dân là đơn vị kinh tế tự chủ và chưa khai thác tốt tiềm năng của kinh tế hộ nông dân trong việc sử dụng có hiệu quả đất đai. Nhà nước cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân thuê đất để sử dụng vào các mục đích sản xuất kinh doanh, hình thức Nhà nước cho thuê hoặc tô nhượng đất công đã bắt đầu từ khi có Luật đất đai. Chính phủ đã ban hành Nghị định số 135/TTg, ngày 25/5/2009 về cho thuê hoặc tô nhượng đất. Sau đó đất đã được cho thuê hoặc tô nhượng một cách rộng rãi, nhất là đất trồng cây công nghiệp (cao su, bạch đàn và các loại cây ngắn hạn khác). Từ năm 2000-2010 có 533 hợp đồng thuê hoặc tô nhượng đất từ Nhà nước với diện tích 365.038 ha, trong đó diện tích trồng cao su 234.042 ha (xem phụ lục 5) [115, tr.2-3]. Đến năm 2012 Chính phủ đã có Chỉ thị số 13/TTg, ngày 11/6/2012 về tạm dừng xem xét và cấp phép dự án mới đối với các dự án khai thác, thăm dò khoáng sản, trồng cây cao su và cây bạch đàn. Chỉ thị đã tác động khá lớn vào nguồn cung đất nông nghiệp, từ năm 2011 - 2015, giai đoạn thực hiện kế hoạch phát triển KT-XH, một số dự án sử dụng nông nghiệp đã dược tiếp tục ký kết thêm 25 dự án cho trồng trọt, chăn nuôi, với tổng diện tích 110.728 ha (xem phụ lục 7). Ngoài ra, ở CHDCND Lào các hộ gia đình còn tham gia vào nguồn cung quyền sử dụng đất nông nghiệp với hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào các dự án nông nghiệp (hình thức 2+3: đất đai và lao động là của hộ gia đình; còn vốn, khoa học - kỹ thuật và thị trường là của doanh nghiệp; hinh thức 1+4: đất đai là của hộ gia đình còn lao động, vốn, khoa 84 học - kỹ thuật và thị trường là của doanh nghiệp), tính đến thời điểm hiện tại, có khoảng gần 60 dự án thực hiện theo hình thức này với tổng diện tích góp hơn 70.000 ha, tuy không có số liệu thống kê có bảo nhiêu hộ tham gia góp vốn bằng QSDĐ, nhưng với số lượng diện tích lớn như vậy, cũng cho thấy là hộ gia đình tham gia vào thị trường này khá nhiều, nhất là hộ gia đình ở vùng nông thôn. Việc cho thuê đất được thực hiện theo Nghị định số 135/TTg, ngày 25/5/2009, về cho thuê hoặc tô nhượng đất công. Theo Nghị định, đối với hình thức thuê đất ngắn hạn, trung hạn và dài hạn, người thuê đất phải trả trước ít nhất một năm kể từ ngày tiến hành dịch vụ, còn những năm tiếp theo là trả bình thường theo hợp đồng, giá tiền thuê đất sẽ được thẩm định lại 5 năm một lần “mức giá thuê hoặc tô nhượng đất công của cá nhân và tổ chức được thẩm định lại 5 năm một lần dựa trên tình hình phát triển KT-XH và giá cả QSDĐ ở khu vực đó” [113, tr.4]. Trên thực tế Nhà nước có thể linh hoạt cho việc thuê đất nhất là lựa chọn hình thức giao đất và chuyển đổi các hình thức giao đất tùy theo yêu cầu sản xuất kinh doanh và đối tượng sử dụng đất và thời hạn của dự án đầu tư. Đơn giá cho thuê QSDĐ được tính theo mức thầu của người sử dụng đất nhưng mức giá thấp nhất cũng phải bằng mức giá được quy định tại Sắc lệnh số 02/CTN, ngày 18/11/2009 của Chủ tịch nước CHDCND Lào về mức giá thuê và giá tô nhượng đất công. Đồng thời Chính phủ đã phân chia lĩnh vực cho thuê đất theo vị trí địa lý của đất và được chia thành 3 khu vực: “Khu vực 1: Miền núi, cao nguyên, đồng bằng chưa có cơ sở hạ tầng kinh tế thuận tiện cho đầu tư; Khu vực 2: Miền núi, cao nguyên, đồng bằng có cơ sở hạ tầng kinh tế đảm nhận cho quá trình đầu tư được một phần và Khu vực 3: Miền núi, cao nguyên, đồng bằng có cơ sở hạ tầng kinh tế thuận tiện cho đầu tư” [22, tr.3]. (xem bảng 3.4 và 3.5) cụ thể như sau: 85 Bảng 3.4: Mức giá Tô nhượng đất vì mục đích nông nghiệp Mức giá trên ha (Đơn vị USD) TT Mục đích tô nhượng Khu vực 1 Khu vực 2 Khu vực 3 1 Trồng cây lương thực 5 10 15 2 Chăn nuôi loại động vật lớn 5 10 20 3 Trồng cây ăn quả 5 10 20 4 Cây kinh tế 6 10 20 5 Trồng lâm phẩm, cây thuốc 7 15 25 6 Chăn nuôi động vật nhỏ 10 15 25 7 Nuôi trồng thủy sản 10 20 30 Nguồn: Sắc lệnh số 02/CTN, ngày 18/11/ 2009 [22]. Bảng 3.5: Mức giá Tô nhượng đất vì mục đích trồng cây Mức giá trên ha (Đơn vị USD) TT Mục đích tô nhượng Khu vực 1 Khu vực 2 Khu vực 3 1 Trồng cây kinh tế 10 năm trở lên 8 15 25 2 Trồng cây nhanh lớn 10 năm trở xuống 10 20 30 3 Trồng cây cao su 30 40 50 Nguồn: Sắc lệnh số 02/CTN, ngày 18/ 11/ 2009 [22]. Tuy nhiên, trên thi trường cho thuê hoặc tô nhượng đất công một số tồn tại bất cập, còn xảy ra, tình trạng nhiều dự án thuê hoặc tô nhượng đất sử dụng đất không đúng với quyết định giao đất, cho thuê đất ảnh hưởng đến quy hoạch chung cũng như nhiều bất cập khác. Việc sử dụng đất của các doanh nghiệp thuê hoặc tô nhượng đất cũng có nhiều sai phạm, như sử dụng đất không đúng mục đích được giao, sai diện tích, vị trí, không đúng tiến độ, không sử dụng đất hoặc bỏ hoang. Việc cấp phép cho thuê hoặc tô nhượng còn thiếu sự điều tra, quy hoạch, đo lạc cụ thể tại hiện trường và công tác phân giới cắm mốc không rõ ràng, dẫn tới việc cấp phép lấn chiếm đất sản xuất của nhân dân, đất công thuộc sự quản lý của Bản, đất nghĩa trang, đất 86 chăn nuôi, đất dùng để khai thác lâm phẩm,... có trường hợp cấp phép lấn chiếm đến đất rừng rậm, rừng bảo tồn tới 200 đến 300 ha hoặc có dự án chiếm tới 600-700 ha [3, tr.2]. Đây là vấn đề phức tạp, nan giải dẫn đến khiếu kiện khiếu nại, tranh chấp xảy ra. 3.2.3. Cung, cầu và sự hình thành giá cả quyền sử dụng đất phi nông nghiệp trên thị trường quyền sử dụng đất * Đối với quyền sử dụng mà nhà nước cho thuê và tô nhượng đât Nhà nước cho thuê hoặc tô nhượng đất đối với các công trình công nghiệp, khu du lịch, nghỉ dưỡng, dịch vụ và nhà ở, xây dựng sân vận động và khai thác khoáng sản. Giai đoạn từ 2000-2010 cả nước có 1.602 hợp đồng thuê hoặc tô nhượng đất. Trong đó ngành công nghiệp 294 hợp đồng, khoáng sản 377 hợp đồng, dịch vụ 188 hợp đồng, Công chính và vận tải 66 hợp đồng, Du lịch 37 hợp đồng, Xây dựng 422 hợp đồng, Thương mại 148 hợp đồng, Năng lượng 10 hợp đồng dự án và 60 hợp đồng dự án chưa xác định được, với tổng diện tích 1.282.026 ha (diện tích cho thuê là 1.836 ha và và hình thức khác 8.276 ha) [115, tr.2-3]. Trong các hợp đồng Dự án cho thuê và tô nhượng đất công là ngành khoáng sản chiếm diện tích lớn hơn tất cả các ngành khác chiếm khoảng 845.233 ha, đứng thứ hai là ngành năng lượng có diện tích tô nhượng là 323.559 ha, xếp sau là ngành dịch vụ với 35.162 ha, du lịch 7.242 ha, công nghiệp 5.324 ha, xây dựng 384 ha, thương mại 92 ha và giao thông 40 ha (xem phụ lục 6). Giai đoạn từ 2011-2015, sau triển khai Chỉ thị số 13, một số dự án thăm dò và khai thác khoáng sản đã được tạm dừng triển khai, nhưng hình thức thuê hoặc tô nhượng đất theo hình thức khác vẫn được triển khai bình thương theo quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước và đã “ký kết với tư nhân trong và ngoài nước 31 hợp đồng thuê hoặc tô nhượng đất, trong đó, có Dự án khu công nghiệp và chế biến 10 dự án, xây dựng công sở và phát triển khu du lịch 2 dự án và 19 dự án thủy điện, với tổng diện tích giai đoạn này là hơn 13.828 ha” (xem phụ lục 7). 87 Giá cho thuê hoặc tô nhượng được quy định do Nhà nước, cho nên cung và cầu không ảnh hưởng đến mức giá. Mức giá thay đổi theo từng khu vực. Giá cho thuê hoặc tô nhượng đất làm công trình công nghiệp thuộc khu vực I là từ 100-1.000 USD/ha, khu vực II là từ 200-2.000 USD/ha và khu vực III là từ 300-3.000 USD/ha; Dự án khu du lịch, nghỉ dưỡng thuộc khu vực I là từ 70-300 USD/ha, khu vực II là từ 100-300 USD/ha và khu vực III là từ 200- 500 USD/ha; Dự án dịch vụ và nhà ở thuộc khu vực I là từ 100-5.000 USD/ha, khu vực II là từ 300-30.000 USD/ha và khu vực III là từ 500-70.000 USD/ha; Xây dựng các công trình sân vận động thể thao thuộc khu vực I là từ 50-150 USD/ha, khu vực II là từ 150-250 USD/ha và khu vực III là từ 250- 450 USD/ha; Còn với Dự án khai thác khoáng sản sẽ dao động từ 20-70 USD. * Quan hệ cung, cầu, giá cả QSDĐ đối với các loại đất ở Luật Đất đai năm 1997 sửa đổi bổ sung 2003 đã cho phép các hộ gia đình, cá nhân được chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo cách hiểu của người dân là mua bán đất (mua bán QSDĐ). Từ mua bán QSDĐ bất hợp pháp, phải núp bóng dưới dạng mua nhà, nay đã được thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán, đã mở ra cơ hội cho nhiều người dân có tiền, có nhu cầu nhà đất yên tâm thực hiện mong ước của mình bằng cách tìm mua QSDĐ để xây nhà ở, làm trang trại một cách chính thức. Do vậy, cùng với nền kinh tế phát triển ổn định và sự gia tăng dân số Lào những năm qua, đã làm tăng nhu cầu sử dụng đất, nhất là ở thành thị và các thành phố lớn. Đồng thời cũng xuất hiện đông đảo người sử dụng đất hợp pháp, bao gồm cả hàng triệu hộ gia đình (hộ sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp; những hộ có quyền sử dụng đất và sở hữu các tài sản gắn liền với đất...), hàng trăm nghìn doanh nghiệp, có đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh (công nghiệp, nông nghiệp, dịch vụ). Đội ngũ này không chỉ ngày càng đông đảo thêm từ thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp do Nhà nước đảm nhận vai trò của bên cung, mà còn làm xuất hiện trong nền kinh tế một bên cung mới, trong đó người đang sử dụng đất bắt đầu thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình (một cách hợp pháp) cho người có nhu cầu mới về sử 88 dụng đất nhưng chưa được Nhà nước giao hoặc cho thuê. Theo số liệu công bố chính thức của Bộ Tài nguyên và Môi trường việc chuyển nhượng, mua bán QSDĐ ở diễn khá sôi nổi, nhất là các tỉnh/thành lớn như Thủ đô Viêng Chăn với 5.047 lượt đăng ký chuyển nhượng, mua bán vào năm 2014 và năm 2015 là 4.942 lượt, tỉnh Chăm Pa Sắc với 992 lượt đăng ký vào năm 2014 và 774 lượt vào năm 2015; tỉnh Sa Văn Na Khệt với 876 lượt vào năm 2014 và 930 lượt vào năm 2015, tiếp theo là tỉnh Say Nha Bu Ly và tỉnh Luâng Pra Brang, tuy nhiên các tỉnh khác cũng có đăng ký chuyển nhượng và mua bán QSDĐ nhưng rất ít, chủ yếu diễn ra ở thành thị, thị trấn còn ngoại ô việc trao đổi mua bán diễn ra ít hoặc không thông qua chính quyền (xem phụ lục 8). Chủ thể tham gia vào việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ yếu là những cá nhân, hộ gia đình. Ở CHDCND Lào, với tổng số 1.177.600 hộ gia đình đây có thể là chủ thể tiềm năng tham gia với tư cách là người mua - bán trên thị trường quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trên TTQSDĐ không phải tất cả hộ gia đình điều tham gia mua bán QSDĐ. Theo số liệu thống kê từ Vụ Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường, năm 2014 cả nước chỉ có khoảng 10.610 trường hợp chuyển nhượng QSDĐ, và số lượng đó vào năm 2015 là 9.338 trường hợp, nếu giả sử rằng mối trường hợp tương đương với một hộ gia đình tham gia mua bán trên thị trường thì tính cả hai năm sẽ có 19.948 hộ gia đình tham gia giao dịch đất đai hoặc chiếm 1,7% của tổng số hộ. Những năm qua thị trường QSDĐ ở Lào còn mang tính tự phát, biểu hiện ở chỗ quan hệ cung - cầu về đất đai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai diễn ra thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ và hữu hiệu của các cơ quan quản lý nhà nước. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng đó là trong một thời gian dài nhận thức về vị trí vai trò của thị trường QSDĐ chưa được đầy đủ. Từ đó chưa chính thức thừa nhận thị trường này và chưa có chủ trương chính sách và các biện pháp cụ thể, phù hợp để định hướng và tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai vận động theo quy luật thị trường, vừa phù hợp với định hướng của Nhà nước. Trong khi đó nhu cầu giao dịch trên thị trường QSDĐ lại là nhu cầu thực tế, cần thiết và có xu 89 hướng tăng mạnh. Điều đó dẫn đến hầu hết các quan hệ chuyển nhượng, mua bán QSDĐ ở CHDCND Lào trong những năm qua đã phải vận động trong một thị trường không chính thức. Nhìn chung, kết quả khảo sát cho thấy mục đích chủ yếu của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân là do điều kiện kinh tế khó khăn, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ yếu là giải quyết khó khăn gia đình. Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ yếu tập trung vào phân khúc đất ở và diễn ra chủ yếu tại các khu đô thị như thành phố và thị trấn, đa số là các trường hợp có mục đích kinh doanh đất ở hoặc đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hình thành một cách tự phát, thường xuyên xuất phát từ nhu cầu của người nhận chuyển nhượng và người chuyển nhượng; giá chuyển nhượng do hai bên thỏa thuận. Việc xác định giá QSDĐ, Nhà nước được giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường và cấp địa phương là sở Tài nguyên và Môi trường của tỉnh/thành nghiên cứu định giá, xin ý kiến chính quyền cấp trên mình, sau đó trình lên Bộ Tài nguyên và Môi trường ra quyết định với thời hạn 2 năm xác định lại một lần. Nhà nước đã cố gắng điều chỉnh giá đất để làm thế nào cho nó sát với giá chuyển nhượng thực tế (giá thị trường), nhất là các thành phố lớn như Thủ đô Viêng Chăn, huyện Luông Prabang thuộc tỉnh Luông Prabang, huyện Cay Xỏn Phôm Vi Hản thuộc tỉnh Sa Vẳn Na Khệt và huyện Park Sế, tỉnh Chăm Pa Sắc đây là những thành phố lớn là trung tâm kinh tế, du lịch năng động của 3 miền Bắc, Trung và Nam. Đối với giá đất ở 4 huyện trung tâm của Thủ đô Viêng Chăn, do quá trình đô thị hóa đã làm cho nhu cầu sử dụng đất tăng cao, giá cả đất đai biến động mạnh, giá cao nhất là ở huyện Chăn Tha Bu Ly là 13.200.000 Kíp/m2 (khoảng 1.650 USD/m2) so với 5.850.000 kíp/m2 vào năm 2011 là tăng gấp 2,25 lần, và so với năm 2007 là tăng 4,9 lần; huyện Xay Xệt Thạ cũng được điều chỉnh tăng hơn 3,2 lần, nếu vào năm 2011 giá đất ở mức 3.200.000 kíp/m2 thì vào năm 2015 được điều chỉnh lên thành 10.500.000 kíp/m2; huyện Xỷ Xắt Ta Nak được điều chỉnh từ 4.200.000 kíp/m2 vào năm 2011 lên thành 90 9.400.000 kíp/m2 vào năm 2015; huyện Xỷ Khốt Ta Bỏng được điều chỉnh lên từ 2.500.000 kíp/m2 vào năm 2011 thành 10.500.000 kíp/m2 vào năm 2015 tức là tăng gấp 4,2 lần sau 4 năm. Ở tỉnh Luâng Pra Brang, giá đất được Nhà nước xác định vào năm 2012 dao động ở mức 460.000 - 970.000 Kíp/m2 trên trục đường chính, từ 25.000-730.000 Kíp/m2 đối với đường nối, từ 10.000-450.000 Kíp/m2 đối với đường ngõ và từ 5.000-220.000 Kíp/m2 đối với đường truyền thống (đường đất ở nông thôn). Tại huyện Cay Xỏn Phôm Vi Hản tỉnh Sa Vẳn Na Khệt, vào năm 2015 giá đất dao động ở mức 25.500 - 1.500.000 Kíp/m2 trên trục đường chính, từ 12.000-500.000 Kíp/m2 đối với đường nối, từ 10.000-448.000 Kíp/m2 đối với đường ngõ và từ 10.000-180.000 Kíp/m2 đối với đường truyền thống. Do huyện trung tâm của tỉnh Sa Vẳn Na Khệt là khá rộng lớn có sự chênh lệnh khá lớn về sự phát triển của các vùng, nên có sự chênh lệch nhiều về giá cả QSDĐ ở các vùng. Còn giá cả QSDĐ ở các trung tâm của các tỉnh phía Nam như tỉnh Át Ta Pư năm 2015, giá đất được xác định ở mức 60.000 - 500.000 Kíp/m2 trên trục đường chính, từ 30.000-350.000 Kíp/m2 đối với đường nối, từ 10.000-200.000 Kíp/m2 đối với đường ngõ và 5.000 Kíp/m2 đối với đường truyền thống. Có thể nói, giá cả QSDĐ ở CHDCND Lào có sự khác nhau giữa các vùng miền, tùy thuộc vào trình độ phát triển KT-XH của các tỉnh, thành và mật độ dân số. Giá giao dịch ở trên thị trường thứ cấp tại các tỉnh phía Bắc do hạn chế về vị trí địa lý nên giá cả QSDĐ ở dao động ở mức thấp hơn, còn các tỉnh Trung Lào là thuộc khu vực có tiềm năng phát triển hơn nên nhu cầu sử dụng đất cao và giá cả QSDĐ, còn ở phía Nam thì cũng khá chênh lệnh giữa các tỉnh như tỉnh Chăm Pa Sắc thì giá đất sẽ dao động cao hơn, bởi đây là một tỉnh có trình độ phát triển kinh tế nhất phía Nam, là trung tâm kinh tế phía Nam, còn các tỉnh khác kém phát triển hơn, có quy