Luận văn Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn xét xử tại tòa án nhân dân huyện Ứng hòa, thành phố Hà Nội

thẩm quyền của Tòa án nơi cư trú, nơi làm việc, nơi có trụ sở của bị đơn, (3) phân định thẩm quyền sơ thẩm dân sự theo sự thỏa thuận của các đương sự, (4) quy định về phân định thẩm quyền sơ thẩm dân sự giữa các Tòa án cùng cấp theo sự lựa chọn của nguyên đơn. Trong BLTTDS cũng điều chỉnh chi tiết về trình tự, thủ tục sơ thẩm tranh chấp đất đai. Quy định của hệ thống Tòa án làm rõ thêm cơ chế thực hiện giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án. Theo đó việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực thi bởi các cấp Tòa án trong hệ thống bao gồm: (1) TANDTC; (2) Các TAND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; (3) Các TAND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. - Pháp luật về hình thức: BLTTDS là luật về hình thức, tại Điều 1 BLTTDS năm 2013 đã xác định Tòa án là đối tượng điều chỉnh của Bộ luật. Tòa án là cơ 26 quan trực tiếp giải quyết các vụ án về dân sự và Tòa án phải căn cứ vào Bộ luật này để áp dụng khi giải quyết. Về cơ cấu của BLTTDS năm 2013 BLTTDS gồm 517 Điều và 42 Chương: Chương I: Nhiệm vụ và hiệu lực của BLTTDS Chương II: Những nguyên tắc cơ bản Chương III: Thẩm quyền của Tòa án Thứ hai, về quy trình và thủ tục nộp đơn khởi kiện và thủ tục giải quyết tranh chấp dân sự nói chung, trong đó có tranh chấp về hợp đồng CNQSDĐ nói riêng. Cụ thể: - Về thủ tục nhận đơn khởi kiện: Trong thời hạn 5 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, tòa án phải xem xét và có một trong các quyết định: Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án nếu thuộc thẩm quyền; chuyển đơn khởi kiện cho tòa án có thẩm quyền và báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền của tòa án khác; trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu việc đó không thuộc thẩm quyền của tòa án. Để bảo đảm điều kiện thuận lợi cho cơ quan, tổ chức, cá nhân nộp đơn khởi kiện; đồng thời tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin trong hoạt động tố tụng, tiến tới xây dựng “Tòa án điện tử”; vì vậy, ngoài phương thức nộp đơn khởi kiện trực tiếp gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính. BLTTDS năm 2015 cũng ghi nhận cụ thể hơn nội dung này tại Điều 191, trong đó còn quy định rõ kết quả xử lý đơn của Thẩm phán quy định tại khoản 3 Điều này phải được ghi chú vào sổ nhận đơn và thông báo cho người khởi kiện qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có). - Về thụ lý vụ án: Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của tòa về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp biên lai cho tòa án để tòa án thụ lý vụ án (Điều 171 BLTTDS 2004). 27 - Thời hạn chuẩn bị xét xử đối với các vụ án tranh chấp dân sự là 4 tháng kể từ ngày thụ lý và 2 tháng đối với các yêu cầu việc dân sự. - Về hòa giải: Hòa giải được quy định thành một điều riêng biệt và trở thành nguyên tắc bắt buộc trong quá trình giải quyết các tranh chấp tại tòa án, trừ những vụ án không được hòa giải hoặc không tiến hành hòa giải được. - *Pháp luật về nội dung Để có thể nhận diện được những tranh chấp phát sinh liên quan đến hợp đồng CNQSDĐ, trước tiên luận văn sẽ đi vào khái quát, phân tích những nội dụng pháp lý liên quan đến hợp đồng CNQSDĐ được quy định trong BLDS và Luật đất đai. Thứ nhất, các điều kiện về chủ thể giao kết hợp đồng CNQSDĐ. Như đã phân tích ở trên giao dịch CNQSDĐ bản chất chính là giao dịch dân sự, do vậy để giao kết hợp đồng CNQSDĐ cũng phải đáp ứng các điều kiện về năng lực chủ thể bao gồm có đầy đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự. Song, với tính chất đặc biệt của hoạt động CNQSDĐ, nên ngoài những điều kiện đó, khi giao kết hợp đồng còn phải đáp ứng những điều kiện đặc thù theo quy định của pháp luật. Do giới hạn trong luận văn thạc sĩ, các điều kiện được phân tích dưới đây là những điều kiện đặc thù với chủ thể khi giao kết hợp đồng CNQSDĐ. Chủ thể hợp đồng CNQSDĐ là cá nhân, tổ chức có đầy đủ năng lực tham gia giao kết, xác lập hợp đồng theo quy định của pháp luật. Đối với cá nhân, cá nhân đó phải là người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, năng lực pháp luật dân sự và là chủ có quyền định đoạt quyền sử dụng đất đem ra giao dịch. Trường hợp cá nhân không có năng lực hành vi không đầy đủ thì phải có người đại diện hợp pháp khi giao kết hợp đồng. Đối với tổ chức thì người đứng đầu tổ chức hoặc người được tổ chức ủy quyền hợp pháp thì mới được ký kết hợp đồng. Song cần lưu ý điểm đặc biệt về chủ thể khi CNQSDĐ đó là bị ràng buộc bởi việc chứng minh, xác nhận tình trạng hôn nhân. Xét dưới góc độ thực tế và quy định của pháp luật, GCNQSDĐ được Nhà nước cấp cho người sở hữu 28 QSDĐ. Tuy nhiên, trong quá trình phát triển, tác động của những mỗi quan hệ xã hội, GCNQSDĐ này có thể được đem nhập thành khối tài sản chung trong quan hệ hôn nhân gia đình hoặc đất đai được hình thành trong thời kỳ hôn nhân nhưng chỉ có một bên vợ hoặc chồng là người được ghi trên GCNQSDĐ. Do đó, khi xác lập hợp đồng, cơ quan lập hợp đồng và Nhà nước dự liệu người chuyển nhượng bắt buộc là vợ chồng hoặc vợ hoặc chồng khi một trong các bên chứng minh được đây là tài sản riêng của vợ hoặc chồng. Ngoài việc đáp ứng những điều kiện trên, để thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất hay quyền CNQSDĐ, Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định các điều kiện sau: Một là, có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013. Điều kiện để giao kết hợp đồng chuyển quyền CNQSDĐ là phải có giấy chứng nhận trừ hai trường hợp sau: - Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam. - Trường hợp nhận thừa kế QSDĐ thì người sử dụng đất được thực hiện quyền đó khi có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Như vậy, có thể nhận thấy đây là điều kiện tiên quyết để giao kết hợp đồng chuyển quyền CNQSDĐ. Điều kiện này nhằm đảm bảo chức năng quản lý Nhà nước về đất đai, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng chính là cơ sở để giải quyết khi có tranh chấp pháp lý liên quan đến hợp đồng CNQSDĐ. Hai là, đất không có tranh chấp Quy định về “Đất không có tranh chấp” hiện nay vẫn do chính quyền xã, phường là cơ quan có trách nhiệm xác nhận về tình trạng đất không có tranh chấp. 29 Bên cạnh đó, do tiêu chí làm căn cứ xác nhận không rõ ràng có tình trạng một bộ phận không nhỏ cán bộ, chính quyền địa phương gây phiền hà cho dân. Nên thực tế quy định này đã buộc cá nhân, hộ gia đình khi thực hiện các quy định của pháp luật để giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp phải rơi vào tình thế “ xin xỏ” và “ cầu cạnh” cơ quan Nhà nước, thậm chí không loại trừ họ phải chấp nhận những chi phí ngoài lề. Ba là, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án Bốn là, trong thời hạn sử dụng đất Theo quy định tại Điều 128 Luật đất đai 2013 quy định thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển nhượng sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại trước khi nhận CNQSDĐ. Theo đó, thời hạn quy định đối với đất sử dụng ổn định lâu dài, đất sử dụng có thời hạn và thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện theo quy định tại điều 125,126 và 127 Luật đất đai 2013. Ngoài các điều kiện chung nêu trên, người sử dụng đất khi thực hiện CNQSDĐ còn phải thực hiện các quy định sau: Thứ nhất, nếu CNQSDĐ không được nhận (Điều 191 Luật đất đai 2013). 1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép CNQSDĐ. 2. Tổ chức kinh tế không được nhận CNQSDĐ trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận CNQSDĐ trồng lúa. 4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận CNQSDĐ ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu 30 phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó. Thứ hai, nếu hộ gia đình, cá nhân CNQSDĐ có điều kiện ( Điều 192 Luật đất đai 2013). 1. Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được CNQSDĐ ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó. 2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được CNQSDĐ ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó. 3. Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được CNQSDĐ sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ. Thứ ba, điều kiện nhận CNQSDĐ nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp ( Điều 193 Luật đất đai 2013). Việc CNQSDĐ gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải đáp ứng các điều kiện sau đây: - Có đủ các điều kiện chung để thực hiện quyền chuyển nhượng như đã nêu trên; - Dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng k thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt. Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn cụ thể những trường hợp CNQSDĐ có điều kiện bao gồm: Một là, về điều kiện CNQSDĐ của hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ (Điều 40 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) 31 Hai là, điều kiện CNQSDĐ trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê ( Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) Ba là, điều kiện CNQSDĐ gắn với việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở ( Điều 43 Nghị định 43/2014/NĐ-CP). - Người nhận CNQSDĐ gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở phải có ngành nghề kinh doanh phù hợp, phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 58 của Luật Đất đai, Điều 13 và Điều 14 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nghĩa là các điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư theo quy định của pháp luật. Như vậy, không phải mọi chủ thể có năng lực hành vi dân sự đều được tham gia tạo lập các hợp đồng CNQSDĐ, mà chủ thể phải có đủ những điều kiện nêu trên mới có thể xác lập được hợp đồng. Khi chủ thể không đủ điều kiện để được xác lập hợp đồng thì hợp đồng CNQSDĐ đó vô hiệu. Thứ hai, nội dung hợp đồng CNQSDĐ. Theo quy định tại Điều 698 BLDS 2005, hợp đồng CNQSDĐ bao gồm các nội dung sau đây: Tên, địa chỉ của các bên; quyền, nghĩa vụ của các bên; Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất; Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng; Giá chuyển nhượng; Phương thức, thời hạn thanh toán; Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng; Các thông tin khác liên quan đến QSDĐ; trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng. Pháp luật dân sự quy định khá đầy đủ, chi tiết những nội dung trong hợp đồng CNQSDĐ. Tuy nhiên, trên phương diện lí luận và thực tế nội dung về quyền, nghĩa vụ của các bên và giá chuyển nhượng là hai nội dung thường xảy ra hành vi vi phạm hoặc những nội dung thường dẫn đến những tranh chấp khi thực hiện hợp đồng. Cụ thể như sau: Thứ nhất, về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng CNQSDĐ 32 * Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong quan hệ hợp đồng CNQSDĐ, mục đích của bên CNQSDĐ là khai thác lợi ích kinh tế cùng một lúc do giá trị được xác định của đất đai mang lại. Vì vậy, pháp luật quy định rõ quyền của họ, trên cơ sở đó để bảo vệ quyền lợi chính đáng của họ khi bị xâm phạm. Bên cạnh đó, pháp luật cũng quy định nghĩa vụ của bên CNQSDĐ, điều này thể hiện sự ràng buộc của Nhà nước, với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước đã đưa ra quy định nghĩa vụ của bên chuyển nhượng để việc thực hiện quyền của chủ sử dụng đất nằm trong một khuôn khổ nhất định. Tuy nhiên, pháp luật về đất đai hiện hành chưa quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của các bên chuyển nhượng. Song, do QSDĐ được xem là một quyền tài sản và được tham gia vào giao dịch dân sự trong đó có cả hành vi CNQSDĐ nên sẽ thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật dân sự. Theo đó pháp luật dân sự ghi nhận như sau: Quyền của bên CNQSDĐ Theo quy định tại Điều 700 BLDS 2005, bên CNQSDĐ có quyền như sau: Được nhận tiền CNQSDĐ. Việc Nhà nước đưa ra quy định trên xuất phát từ lợi ích chính đáng của người có QSDĐ khi họ đem QSDĐ của mình chuyển nhượng cho người khác. Nghĩa vụ của bên CNQSDĐ Theo quy định tại Điều 699 BLDS 2005, bên CNQSDĐ có các nghĩa vụ sau: Chuyển giao đất cho bên nhận CNQSDĐ đủ diện tích, đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thỏa thuận; từ quy định trên ta thấy, pháp luật dân sự đã quy định nghĩa vụ của bên chuyển nhượng rất chặt chẽ. Việc quy định này xuất phát từ quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. * Bên nhận CNQSDĐ. Quyền của bên nhận CNQSDĐ Yêu cầu bên CNQSDĐ giao cho mình giấy tờ có liên quan đến QSDĐ; 33 Yêu cầu bên CNQSDĐ giao đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận; Được cấp GCQSDĐ đối với đất được chuyển nhượng; Nghĩa vụ của bên nhận CNQSDĐ: Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức thanh toán như đã thỏa thuận cho bên CNQSDĐ; Tuy nhiên, quy định của pháp luật dân sự về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển QSDĐ hay quan hệ CNQSDĐ có một số hạn chế thể hiện ở những điểm sau: Một là, quyền và nghĩa vụ của các bên CNQSDĐ còn chung chung chưa bao quát hết những trường hợp cụ thể và chủ yếu chỉ được đề cập ở BLDS và không được quy định rõ ràng trong pháp luật về đất đai. Hai là, pháp luật quy định quyền và nghĩa vụ của các bên nhưng không có biện pháp bảo đảm bằng việc ban hành các quy phạm chế tài cụ thể khi các bên vi phạm nghĩa vụ hoặc lạm quyền. Trên thực tế, có rất nhiều trường hợp các bên CNQSDĐ không thực hiện nghĩa vụ hoặc vượt quá quyền hạn mà pháp luật cho phép. Ví dụ, trong thực tế diễn ra nhiều hiện tượng mua bán trao tay không qua ủy ban nhân dân phường, xã, thị trấn xác nhận; các bên CNQSDĐ không làm nghĩa vụ nộp thuế chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính hoặc không đến đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; bên nhận QSDĐ chưa làm các thủ tục lại chuyển nhượng cho người khác dưới hình thức mua bán trao tayĐiều này dẫn đến tình trạng Nhà nước không quản lý được các trường hợp chuyển nhượng trên thực tế, đồng thời gây thất thu cho Ngân sách Nhà nước mà lẽ ra các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ. Tóm lại, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng CNQSDĐ đã được pháp luật dân sự quy định với những nội dung cơ bản. Tuy nhiên, pháp luật hợp đồng luôn tôn trọng sự thỏa thuận của các bên trong quan hệ dân sự. Khi các bên đạt được sự thống nhất theo ý chí, nguyện vọng, mong muốn của mình, các bên sẽ ghi nhận thành những nội dung cụ thể trong hợp đồng dựa trên những quy 34 định của pháp luật và không được trái với quy định của pháp luật. Việc thỏa thuận trong khuôn khổ pháp luật. Tuy nhiên, những hạn chế nêu trên về vấn đề này chính là một trong những nguyên nhân dẫn đến hiện tượng vi phạm pháp luật hay tranh chấp về hợp đồng CNQSDĐ. Thứ hai, giá cả và phương thức thanh toán Xét dưới góc độ thực tế thì mức giá trên hợp đồng giữa các bên thông thường bằng hoặc cao hơn không đáng kể so với khung giá Nhà nước nhưng lại không phải là giá trị chính thức của các bên giao kết vì các bên tham gia hợp đồng chuyển nhượng thường lấy theo giá của thị trường điều chỉnh. Vì thế khi có tranh chấp hợp đồng thì giá đã thỏa thuận trong hợp đồng là một căn cứ bất lợi cho mỗi bên tham gia quan hệ này. Thứ ba, hình thức hợp đồng CNQSDĐ. Việc quy định về hình thức này của hợp đồng dựa trên cơ sở là đối tượng của hợp đồng có giá trị lớn, là một loại tài sản đặc biệt, mặt khác, những quy định này về hình thức còn là cơ sở để các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền kiểm tra, giám sát việc CNQSDĐ trên thực tế. Ngoài ra Điều 503 BLDS 2015 cũng quy định việc chuyển QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng kí theo quy định của Luật đất đai. Thứ tư, trình tự, thủ tục kí kết và thực hiện hợp đồng Các bên trong hợp đồng CNQSDĐ chuẩn bị đầy đủ giấy tờ chứng minh về nhân thân, quyền sử dụng diện tích đất chuyển nhượng, quyền sở hữu với tài sản gắn liền với đất (nếu có), dự thảo hợp đồng (nếu có) để tham gia xác lập, ký kết hợp đồng bởi văn phòng công chứng hoặc cơ quan có thẩm quyền chứng thực. Sau khi xác lập hợp đồng, các bên thực hiện nghĩa vụ được quy định trong hợp đồng, chẳng hạn nghĩa vụ thanh toán, nghĩa vụ giao nhận giấy tờ Bên cạnh đó, một trong các bên hoặc cả hai bên tiến hành các thủ tục theo quy định tại văn phòng đăng ký đất và nhà nơi nhà, đất có địa chỉ để thực hiện sang tên cho chủ thể có thẩm quyền theo hợp đồng chuyển nhượng giữa các bên. Việc thực hiện hợp đồng chỉ được coi là kết thúc trọn vẹn khi người nhận 35 chuyển nhượng được sang tên, ghi nhận quyền sử dụng đất theo GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất mà cơ quan có thẩm quyền cấp, và bên nhận chuyển nhượng, bên chuyển nhượng đã hoàn thành tất cả nghĩa vụ theo hợp đồng mà các bên đã ký kết. 1.2.6. Các yếu tố tác động chi phối tới pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ tại Tòa án. Trong quá trình giải quyết vụ án, kể từ khi nhận được đơn, thụ lý vụ án cho đến khi kết thúc bằng một quyết định, hoặc bản án. Tòa án phải căn cứ vào: - BLDS, BLTTDS, Luật Đất đai, Luật thi hành án Dân sự. - Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003. - Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí - Các nghị quyết án lệ của TANDTC - Nghị định của Chính phủ, các nghị quyết, chỉ thị của Hội đồng nhân dân, UBND các cấp quy định về quy hoạch, sơ đồ địa chính, khung giá đất, đăng ký đất đai (ví dụ: Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đấtcó hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) - Thông qua việc xét xử phúc thẩm, Giám đốc thẩm (rất ít tái thẩm) của Tòa án cấp trên để rút ra được kinh nghiệm bổ ích về quan điểm, đường lối xét xử. - Học tập, nghiên cứu qua: Hội nghị tổng kết công tác ngành, Hội nghị Tập huấn các chuyên đề, các văn bản rút kinh nghiệm về đường lối xét xử thông qua công tác giám đốc, kiểm tra của Tòa án cấp trên. - Tham khảo các bài viết, bình luận, tranh luận trong Tập san TAND, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, Nghiên cứu pháp luật, thông tin khoa học, trong lĩnh vực về pháp luật. - Trách nhiệm cung cấp thông tin các chứng cứ của cá nhân, cơ quan có liên quan cho Tòa án cũng là yếu tố ảnh hưởng chi phối tới pháp luật về giải 36 quyết tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ tại Tòa án. (Ví dụ: không cung cấp, chậm cung cấp, thông tin, chứng cứ không chính xác, chứng cứ giả mạo). Kết luận Chương 1 Đây là Chương mở đầu với mục đích quan trọng là làm rõ các khái niệm cơ bản, đặc điểm của hợp đồng CNQSDĐ và giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ và nêu một số quy định của pháp luật. Trên cơ sở đó, chương 1 của luận văn cũng làm rõ những vấn đề lý luận về pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ thông qua hoạt động xét xử của Tòa án trong đó nêu sự cần thiết khách quan của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ dưới góc độ kinh tế, chính trị xã hội. Từ đó, phân tích pháp luật nội dung và pháp luật tố tụng là căn cứ pháp lý để giải quyết tranh chấp về hợp đồng CNQSDĐ tại Tòa án và nêu rõ các nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ tại Tòa án giúp cho việc nghiên cứu của tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ và pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ ở các chương tiếp theo. 37 Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ TỪ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP TẠI TAND HUYỆN ỨNG HOÀ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2.1. Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ 2.1.1. Pháp luật hình thức điều chỉnh hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ. Kinh nghiệm giải quyết các vụ án nói chung, Tòa án phải thực hiện nghiêm chỉnh các quy định của BLTT, có thể đường lối giải quyết đúng nhưng vì bỏ qua hoặc không tuân thủ đúng, đầy đủ các quy định về trình tự, thủ tục của BLTTDS dẫn đến án bị hủy khi có kháng cáo, hoặc kháng nghị. Đây là trường hợp vi phạm tố tụng nghiêm trọng đã được quy định trong Điều 311 BLTTDS. Là một huyện thuần nông, vùng chiêm trũng, cách xa đô thị, đường giao thông chưa thuận tiện nên sự biến đổi về đất đai ít, rất ít có dự án liên quan đến việc tập trung đất đai, rải rác ở một số thôn xã do nhu cầu chỗ ở, tách hộ gia đình có giao dịch chuyển nhượng. Một số cán bộ thôn, xã, hợp tác xã có việc thu hồi ruộng canh tác, ao chuyển nhượng cho cá nhân một cách bất hợp pháp, nay cá nhân bán cho người dân làm chỗ ở. Quá trình chuyển nhượng QSDĐ tuy bất hợp pháp nên hai bên chỉ viết tay, việc xây dựng nhà cửa vẫn tiến hành bình thường, vì làm sai nên chính quyền cũng làm ngơ, cũng rất ít có phạt nhưng phạt để tồn tại. Và cũng chính vì vậy, khi có tranh chấp họ tự dàn xếp, giải quyết vì nếu có kiện thì hợp đồng cũng vô hiệu, vừa mất thời gian, vừa mất tiền án phí, vừa mang tiếng với dân làng. - Do năng lực hoặc cố tình vi phạm của một số cá nhân, tổ chức trong công tác quản lý đất đai nên rất ảnh hưởng đến hoạt động của Tòa án. Chậm trễ, thiếu trách nhiệm, không cung cấp chứng cứ hoặc làm sai lệch hồ sơ, sao chép các văn bản có liên quan. Song rất đáng tiếc họ không phải chịu bất kỳ chế tài nào của pháp luật. 38 - Trong một số vụ án có ít hoặc nhiều người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan, tham gia tố tụng Toà án báo gọi họ không đến, gây khó khăn cho Tòa án, không cung cấp các chứng cứ, tài liệu, hoặc có cung cấp là tài liệu giả Tòa án phải mất thời gian trưng cầu cơ quan giám định, phần nào ảnh hưởng đến thời hạn xét xử, đến đường lối xét xử. - Sự tùy tiện, không tôn trọng quy định của pháp luật nên một số lãnh đạo của UBND khi xử lý các vi phạm đất đai ở cơ sở thường thu tiền phạt của đương sự với phương thức: “phạt cho tồn tại” họ đã xây dựng nhà trái phép. Điều này khi xảy ra tranh chấp đến Tòa án xử lý rất khó khăn, xét xử thế nào cho đúng pháp luật. - Việc tham gia giải quyết của Viện kiểm sát (VKS) cùng cấp do luật quy định không bắt buộc cùng với Tòa án xác minh, thu thập, kiểm tra chứng cứ nên phần nào cũng bị hạn chế việc nêu quan điểm đúng đắn, chính xác tại phiên tòa sơ thẩm. Kinh nghiệm giải quyết các vụ án nói chung, Tòa án phải thực hiện nghiêm chỉnh các quy định của BLTTDS, có thể đường lối giải quyết đúng nhưng vì bỏ qua hoặc không tuân thủ đúng, đầy đủ các quy định về trình tự, thủ tục của BLTTDS dẫn đến án bị hủy khi có kháng cáo, hoặc kháng nghị. Đây là trường hợp vi phạm tố tụng nghiêm trọng đã được quy định trong Điều 311 BLTTDS. 2.1.2. Pháp luật nội dung điều chỉnh hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ Thực tiễn giải quyết, áp dụng pháp luật tập trung vào BLDS, Luật Đất đai và Nghị định hướng dẫn thi hành của Chính phủ. Tòa án phải căn cứ vào các điều quy định về luật nội dung để điều tra, thu thập chứng cứ, xác định sự thật khách quan của vụ án, định ra đường lối xét xử của mình. Trên cơ sở đó, khi quyết định của Tòa án cũng phải nêu cụ thể áp dụng điều nào của BLTTDS, của Nghị định Chính phủ. 39 2.2. Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ tại TAND huyện Ứng Hòa, Thành phố Hà Nội. 2.2.1. Tình hình thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ tại TAND huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội. Hiện tượng công dân, tổ chức khiếu kiện đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là hiện tượng bình thường trong hoạt động quản lý Nhà nước và phát huy quyền dân chủ của nhân dân. Nhưng sẽ là bất bình thường khi công dân, tổ chức khiếu kiện liên tục, nhiều lần, đồng người gây mất