Luận văn Hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam

nó là khối tài sản thƣờng có giá trị lớn trong tổng tài sản quốc gia. Theo từ điển tiếng Việt thì nhà ở là “chỗ ở và sinh hoạt của một gia đình.” [49] Nhà ở đƣợc tiếp cận dƣới góc độ của khoa học pháp lý là đối tƣợng điều chỉnh của nhiều ngành luật và mỗi ngành luật đó lại có cách hiểu từ những khía cạnh khác nhau: Theo pháp luật về xây dựng thì nhà ở đƣợc hiểu là một công trình xây dựng, là sản phẩm đƣợc tạo thành bởi sức lao động của con ngƣời, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, đƣợc liên kết vị định vị với đất, có thể bao gồm phần dƣới mặt đất, phần trên mặt đất, đƣợc xây dựng theo thiết kế. Theo pháp luật dân sự thì nhà ở là một loại tài sản thuộc nhóm bất động sản, là đối tƣợng của một số giao dịch dân sự nhƣ giao dịch về mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, cho thuê nhà ở, thế chấp nhà ở.... Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.” Đồng thời Luật Nhà ở liệt kê nhà ở bao gồm: Nhà ở riêng lẻ, Nhà chung cƣ, Nhà ở thƣơng mại, Nhà ở công vụ, Nhà ở để phục vụ tái định cƣ, Nhà ở xã hội. Nhƣ vậy, có thể thấy dƣới góc độ pháp lý hay góc độ xã hội thì nhà ở đều là nơi phục vụ sinh hoạt cho cá nhân và gia đình và nó luôn gắn với nhu cầu thiết yếu của con ngƣời. Không những vậy nhà ở còn là một tài sản, một bất động sản có giá trị đặc biệt đối với cá nhân và là đối tƣợng đặc biệt luôn gắn với đất đai, một loại tài sản luôn gắn liền với quyền sở hữu nhà nƣớc mà cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất. 8 Một trong những căn cứ phổ biến, thông dụng làm phát sinh quyền sở hữu nhà ở là hợp đồng mua bán nhà ở. Có nhiều cách tiếp cận khác nhau về hợp đồng mua bán nhà. Theo tiến sĩ Phạm Công Lạc thì có hai cách hiểu: Theo nghĩa rộng, hợp đồng mua bán nhà có thể hiểu là chính sách và pháp luật về mua bán nhà ở. Với nghĩa này thì: Hợp đồng mua bán nhà ở là tổng hợp các chính sách, quy phạm pháp luật quy định trình tự, thủ tục dịch chuyển nhà ở, quyền sở hữu nhà ở từ ngƣời bán sang cho ngƣời mua. Do nhà ở là một loại tài sản đặc biệt và chính sách nhà ở qua các thời kì có những thay đổi rất khác nhau nên hợp đồng mua bán nhà ở chịu sự điều chỉnh của chính sách và pháp luật tại thời điểm xác lập, thực hiện giao dịch đó. [47, tr32] Xét trên phƣơng diện là cách thức biểu hiện ra bên ngoài thì hợp đồng mua bán nhà ở chính là hình thức của hợp đồng các bên đã giao kết, trong đó chứa đựng nội dung của hợp đồng xác định các yếu tố của hợp đồng, là chứng cứ pháp lý trong trƣờng hợp cần thiết, là căn cứ để các bên hoàn tất thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà. Tiếp cận trên phƣơng diện là các căn cứ là phát sinh, thay đổi, chấm dứt nghĩa vụ dân sự thì hợp đồng mua bán nhà ở là một căn cứ làm phát sinh nghĩa vụ song phƣơng giữa ngƣời bán và ngƣời mua. Hợp đồng mua bán nhà ở là một dạng của hợp đồng mua bán tài sản. Theo cách tiếp cận này thì: Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà và quyền sở hữu nhà ở cho bên mua, bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm và phương thức, nhận nhà và quyền sở hữu nhà mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở. Các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở thỏa thuận nội dung của hợp đồng trên cơ sở bình đẳng, tự do ý chí và nội dung không trái các quy định pháp luật và đạo đức xã hội. Việc thỏa thuận này phải đƣợc lập thành văn bản, công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền và phải tuân theo những thủ tục luật định. Nhà ở HTTTL là một loại tài sản HTTTL, giao dịch về nhà ở HTTTL chịu sự điều chỉnh chung của pháp luật về tài sản HTTTL và pháp luật về nhà ở. Luật nhà ở năm 2005 không giải thích thế nào là nhà ở HTTTL nhƣng đến luật Nhà ở năm 2014 lần đầu tiên đƣa ra khái niệm về nhà ở HTTTL, theo đó “Nhà ở HTTTL là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”. (Khoản 19, Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014) 9 Thuật ngữ nhà ở HTTTL, hiểu một cách đơn giản nhất là nhà đó ở thời điểm giao kết hợp đồng chƣa đƣợc hình thành và có các điều kiện, cơ sở nhất định để thấy rằng nhà đó sẽ đƣợc xây dựng hoàn thành trong tƣơng lai. Về hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL, hiện nay trong các văn bản pháp quy của Việt Nam chƣa có quy định nào chính thức về khái niệm “hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL”. Tham khảo các BLDS trên thế giới, BLDS Pháp đã quy định cụ thể trƣờng hợp mua bán bất động sản HTTTL: Điều 1601 – 1: hợp đồng mua bán bất động sản sẽ xây dựng là thỏa thuận theo đó bên bán có nghĩa vụ xây một bất động sản trong thời hạn quy định trong hợp đồng. Có thể thỏa thuận bán theo phương thức chìa khóa trao tay hoặc theo phương thức hoàn thiện từng bước.” Nhƣ vậy theo quy định này của BLDS Pháp thì hợp đồng mua bán bất động sản sẽ xây dựng là thỏa thuận giữa các bên theo đó bên bán có nghĩa vụ xây dựng một bất động sản theo yêu cầu và thời gian thỏa thuận. Về cơ bản hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL cũng có nội dung tƣơng tự nhƣ vậy, nhƣng có những đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở thông thƣờng. Có thể hiểu hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là sự thỏa thuận giữa các bên về việc mua bán nhà ở chưa có tại thời điểm kí kết hợp đồng, theo đó bên bán sẽ bàn giao nhà cho bên mua khi xây dựng hoàn thành và bên mua phải thanh toán tiền cho bên bán theo nội dung các bên đã thỏa thuận. 1.3 Đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là một dạng của hợp đồng mua bán tài sản, do vậy nó cũng có các đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản.  Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là hợp đồng song vụ. Tính song vụ của hợp đồng mua bán nhà ở theo dự án thể hiện ở chỗ các bên đều có quyền và nghĩa vụ đối với nhau, quyền của bên này tƣơng ứng với nghĩa vụ của bên kia và ngƣợc lại; quyền lợi của bên bán và bên mua chỉ có thể đƣợc đảm bảo khi hai bên thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tƣơng ứng của mình. Khi bên có nghĩa vụ đến hạn thực hiện nghĩa vụ nhƣng không thực hiện đúng cam kết đã thỏa thuận thì bên có quyền sẽ yêu cầu bên có nghĩa vụ phải thực hiện đúng, thực hiện đủ những cam kết đã thỏa thuận. Xác định hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là hợp đồng song vụ có ý nghĩa thực tiễn trong việc xác định trách nhiệm của các bên không thực hiện, thực hiện không đúng 10 hợp đồng. Các bên phải thực hiện nghĩa vụ đó song hành không bên nào có quyền buộc bên kia phải thực hiện trƣớc nghĩa vụ.  Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là hợp đồng ưng thuận. Ƣng thuận là một đặc điểm pháp lý quan trọng của hợp đồng mua bán tài sản nói chung và là đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng. Kể từ thời điểm các bên đã thỏa thuận và thống nhất ý chí với nhau về nội dung cơ bản của hợp đồng thì hợp đồng đƣợc coi là đã xác lập. Thời điểm xác lập của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là thời điểm các bên kí vào hợp đồng, đây là thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ đối với nhau giữa bên bán và bên mua nhà ở, không phụ thuộc vào việc đã chuyển giao hay chƣa chuyền giao nhà ở.  Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là hợp đồng có đền bù. Trong hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL, khi một bên đã thực hiện cho bên kia một lợi ích thì sẽ nhận đƣợc từ phía bên kia một lợi ích tƣơng ứng. Ví dụ trong hợp đồng mua bán nhà ở, bên bán sẽ nhận đƣợc một khoản tiền tƣơng ứng với giá trị ngôi nhà, còn bên mua sẽ trở thành chủ sở hữu ngôi nhà đó. Điều này khác với chuyển dịch quyền sở hữu nhà trong quan hệ thừa kế hay tặng cho nhà ở. Trong hai trƣờng hợp này, bên chuyển quyền sở hữu sẽ không nhận đƣợc môt lợi ích vật chất tƣơng ứng từ ngƣời đƣợc thừa kế, tặng cho nhà ở đó. Đây chính là sự cụ thể hóa của nguyên tắc đền bù ngang giá trong giao lƣu dân sự để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia giao dịch dân sự.  Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là hợp đồng chuyển giao tài sản và quyền sở hữu tài sản từ bên bán sang bên mua. Trong quan hệ mua bán nhà, ngƣời bán có nghĩa vụ chuyển giao tài sản và quyền sở hữu tài sản là ngôi nhà về mặt pháp lý cho ngƣời mua. Bản chất của việc mua bán tài sản là chấm dứt quyền sở hữu tài sản đối với tài sản đem bán của chủ sở hữu đồng thời làm phát sinh quyền sở hữu tài sản đối với ngƣời mua. Ngƣời mua muốn đƣợc sở hữu ngôi nhà thì phải có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán với giá trị tƣơng đƣơng với giá trị ngôi nhà đó. Đặc điểm này là yếu tố phân biệt giữa hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng cho mƣợn nhà ở, hợp đồng thuê nhà ở. Đây là căn cứ làm phát sinh quyền và các nghĩa vụ của các bên chủ thể. Trong các giao dịch về nhà ở thì mua bán nhà ở có vai trò hết sức quan trọng, là phƣơng tiện pháp lý phổ biến làm phát sinh quyền sở hữu nhà. 11 Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là một dạng của hợp đồng mua bán nhà ở, tuy nhiên hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL cũng có một số đặc điểm riêng nhất định. Thứ nhất, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là ngôi nhà mà tại thời điểm giao kết hợp đồng chưa hình thành hoặc đang được hình thành. Đặc trƣng cơ bản nhất của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là tại thời điểm giao dịch mua bán, ngôi nhà đó chƣa thể khai thác đƣa vào sử dụng vì đang chuẩn bị xây dựng hoặc xây dựng chƣa hoàn thành, do đó ngƣời mua cũng chƣa có các quyền năng của chủ sở hữu đối với ngôi nhà.Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định: “Nhà ở, công trình xây dựng được mua bán bao gồm nhà, công trình xây dựng đã có sẵn, đang xây dựng hoặc được HTTTL theo dự án, thiết kế và tiến độ đã được phê duyệt”. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định cụ thể các loại bất động sản đƣợc đƣa vào kinh doanh tại Khoản 2 Điều 5:“Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này bao gồm: [...] 2. Nhà, công trình xây dựng HTTTL của các tổ chức, cá nhân; [...]” Khi đƣa ra quy định về việc cho phép thực hiện các giao dịch về nhà ở HTTTL có nhiều ý kiến trái chiều nhau. Có ý kiến cho rằng sẽ là vô lý khi ngƣời mua nhà ở sau khi giao kết hợp đồng mua bán nhà ở lại chƣa đƣợc thực hiện bất kì quyền năng nào nhƣ chiếm hữu, sử dụng, định đoạt nhà ở....Nhƣng đây là trƣờng hợp đặc biệt của giao dịch mua bán tài sản, phù hợp với xu thế hiện nay và pháp luật có quy định chặt chẽ để điều chỉnh vấn đề này.Nhà ở chƣa xây dựng hoàn thành không có nghĩa là bất kì khi nào chủ sở hữu cũng có quyền bán, chuyển nhƣợng nhà ở đó. Do đặc thù là nhà ở chƣa hình thành tại thời điểm giao kết hợp đồng cho nên nhiều chủ đầu tƣ đã lợi dụng pháp luật chƣa chặt chẽ đã bán nhà một cách tùy tiện để huy động vốn gây ra nhiều kiện cáo, tranh chấp....ảnh hƣởng đến quyền và lợi ích của ngƣời mua và công tác quản lý về nhà ở. Chính vì vậy hiện nay pháp luật về nhà ở và luật kinh doanh bất động sản đã có những quy định chi tiết về thời điểm và điều kiện đƣợc mua bán nhà ở HTTTL , trong đó ngôi nhà đang trong quá trình xây dựng chƣa hoàn thành phải đáp ứng những điều kiện nhất định mới đƣợc đƣa vào giao dịch mua bán. Thứ hai, chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL cần những điều kiện nhất định theo quy định của pháp luật. Do đối tƣợng nhà ở HTTTL là loại tài sản đặc biệt và có giá trị lớn, do đó pháp luật cũng quy định điều kiện để có thể trở thành chủ thể của hợp đồng. Trong trƣờng hợp 12 mua bán nhà ở thƣơng mại HTTTL thì bên bán phải là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản và đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định tại luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, bên mua phải là cá nhân, tổ chức đƣợc quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở và các văn bản liên quan. Thứ ba, Ngôi nhà là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL phải đáp ứng các điều kiện pháp luật quy định. Đây là một điều kiện đối với nhà ở là đối tƣợng của hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL phải thỏa mãn. Khác với hợp đồng mua bán nhà ở thông thƣờng, điều kiện đối với nhà ở tham gia giao dịch thì hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL các bên không cần đáp ứng điều kiện “có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật”, mà bên bán phải đƣa ra các chứng cứ để khẳng định ngôi nhà đó chắc chắn sẽ HTTTL thông qua thiết kế bản vẽ thi công đã đƣợc phê duyệt hoặc nếu là nhà chung cƣ, tòa nhà hỗn hợp có thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Thứ tư, Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Theo quy định tại Điều 450 BLDS năm 2005, Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở thì hợp đồng mua bán nhà ở phải đƣợc lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực, trừ trƣờng hợp pháp luật có quy định khác. Nhƣ vậy, với hợp đồng mua bán nhà ở, thủ tục công chứng chứng thực là điều kiện bắt buộc để hợp đồng có hiệu lực. Tuy nhiên khác với giao dịch mua bán nhà ở thông thƣờng, trong giao dịch mua bán nhà ở HTTTL có một bên là tổ chức chuyên kinh doanh nhà ở pháp luật quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận. Thứ năm, giá cả trong hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL. Liên quan đến quy định về giá mua bán nhà ở nói chung và nhà ở HTTTL nói riêng hiện nay pháp luật quy định các bên đƣợc tự do thỏa thuận về giá mua bán tại thời điểm ký kết hợp đồng và khách hàng đƣợc hƣởng giá mua nhà ở tại thời điểm ký hợp đồng trừ trƣờng hợp các bên có thỏa thuận khác. Nhƣ vậy các bên phải có hành vi thỏa thuận về điều khoản giá mua bán ngay tại thời điểm ký hợp đồng, mức giá tính theo thời điểm nào là do các bên thỏa thuận. 13 Trong quan hệ mua bán giá cả luôn là điều khoản đƣợc các bên quan tâm, xuất phát từ vấn đề lợi ích bao giờ bên bán cũng muốn bán đƣợc giá cao còn bên mua thì ngƣợc lại. Đặc biệt, tâm lý khi đầu tƣ trong điều kiện rủi ro cao thì bù đắp lại kỳ vọng về lợi nhuận thu về của nhà đầu tƣ cũng phải rất cao. Kinh doanh Bất động sản luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro, thị trƣờng biến động liên tục cho nên điều khoản về giá phải rõ ràng. Ngoài ra, trong mua bán nhà ở HTTTL, đối tƣợng mua bán chƣa hình thành tại thời điểm ký kết hợp đồng cho nên pháp luật quy định nhƣ trên nhằm ƣu tiên bảo vệ lợi ích của ngƣời mua nhà, tránh trƣờng hợp tại thời điểm bàn giao nhà trong tƣơng lai giá nhà ở tăng cao bên bán lại quay sang áp dụng giá bán tại thời thời điểm này gây thiệt hại cho ngƣời mua. Thứ sáu, phương thức, thời hạn thanh toán trong hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL. Phƣơng thức thanh toán đƣợc thực hiện thông qua một trong các hình thức sau: thanh toán bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản qua ngân hàng....về phƣơng thức thanh toán các bên đƣợc tự do thỏa thuận và phải ghi rõ trong hợp đồng. Về thời hạn thanh toán: bên cạnh hình thức trả tiền một lần sau khi dự án nhà đã hoàn thành, pháp luật còn cho phép chủ đầu tƣ huy động vốn chính từ tiền ứng trƣớc của khách hàng. Đây là quy định mở, tạo điều kiện cho bên chủ đầu tƣ có nguồn vốn đảm bảo cho thi công đúng tiến độ đã kí kết trong hợp đồng. Khoản 2 Điều 19 nghị định 99/2015/NĐ-CP hƣớng dẫn thi hành luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở HTTTL mà thu tiền trả trước của người mua nhà ở theo quy định tại Khoản 3 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở HTTTL theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.” Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: Việc thanh toán trong mua bán bất động sản HTTTL được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng. Trường hợp bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được 14 thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua. Quy định này của luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có sự kế thừa quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và Luật Nhà ở năm 2005: Luật Kinh doanh doanh bất động sản quy định: “Việc ứng tiền trước được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản” (Khoản 1 Điều 14). Trong Luật Nhà ở năm 2005 lại quy định: “Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng”. (Điều 39) Dễ dàng nhận thấy sự không thống nhất giữa hai đạo luật trên về việc thu tiền ứng tiền trƣớc của ngƣời mua nhà ở trong hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL. Khắc phục hạn chế này, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã có quy định thống nhất về thời điểm kí hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL có thu tiền ứng trƣớc của bên mua. Theo đó thời điểm bất động sản HTTTL đƣợc đƣa vào kinh doanh, chủ đầu tƣ đƣợc phép kí hợp đồng mua bán ngôi nhà đó cũng chính là thời điểm đƣợc huy động tiền vốn ứng trƣớc của ngƣời mua. Quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cho thấy, với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở HTTTL thì thì điều kiện đƣợc huy động vốn ứng trƣớc của bên mua là phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Với các loại nhà ở HTTTL khác, điều kiện chung là có hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định chi tiết về mức thu tiền lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, về trƣờng hợp chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thì ngƣời mua chỉ phải trả tối đa 95% giá trị căn nhà. Đây là quy định hợp lý, nhằm bảo vệ quyền lợi của ngƣời mua, bên yếu thế hơn khi tham gia giao dịch mua bán nhà ở HTTTL. Ngoài ra, chủ đầu tƣ không thể huy động vốn từ tiền ứng trƣớc là 100% giá trị nhà ở, nhằm bảo vệ 15 lợi ích cho ngƣời mua Luật Nhà ở năm 2014 chỉ cho phép huy động vốn với mức tối đa là 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng trƣớc khi bàn giao nhà ở cho ngƣời mua nhà, 30% còn lại bên mua sẽ thanh toán sau khi nhận bàn giao nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng. Quy định bắt buộc thanh toán làm nhiều đợt là hợp lý và không vi phạm quyền tự đinh đoạt của các bên trong hợp đồng bởi nghĩa vụ thanh toán của bên mua trong quan hệ này phát sinh khi đối tƣợng mua bán chƣa hình thành trên thực tế, nếu thanh toán một lần thì dễ nảy sinh vấn đề chiếm dụng vốn của chủ đầu tƣ. Pháp luật đã dự trù trƣờng hợp nếu chủ đầu tƣ không thực hiện dự án nhƣ cam kết thì thiệt hại gây ra cho ngƣời mua cũng hạn chế hơn so với thanh toán một lần toàn bộ giá trị căn nhà. 1.4 Khái niệm hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Hiệu lực của hợp đồng là vấn đề mang tính bản chất của hợp đồng, bởi lẽ khi thiết lập hợp đồng các bên luôn hƣớng tới việc tạo lập sự ràng buộc với nhau về vấn đề quyền và nghĩa vụ của mỗi bên. Một hợp đồng không đảm bảo các điều kiện quy định của pháp luật hay còn gọi là vô hiệu sẽ không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ pháp lý. Tuy nhiên để đƣa ra một định nghĩa chính xác về hiệu lực của hợp đồng là chuyện không dễ dàng. Hiệu lực của hợp đồng phản ánh sự tồn tại của quan hệ hợp đồng, khi một hợp đồng có hiệu lực có nghĩa là quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ hợp đồng ấy đƣợc đảm bảo. Trong quá trình nghiên cứu chúng ta thƣờng nhắc tới khái niệm về hiệu lực của văn bản pháp luật, hiệu lực của di chúc. Nhƣ vậy có thể hiểu một đối tƣợng đƣợc pháp luật điều chỉnh có hiệu lực có nghĩa là nó có giá trị về mặt pháp lý và giá trị về mặt thực tiễn, tức là nó mang lại quyền và nghĩa vụ hợp pháp cho chủ thể pháp luật, thể hiện phạm vi điều chỉnh tác động của đối tƣợng pháp luật đó về mặt thời gian, không gian, tính tuyệt đối, tính tƣơng đối đối với các chủ thể. Trong quyển “Black’ Law Dictionary – 6th ed.” của Henry Campell Black cũng không nêu khái niệm hiệu lực hợp đồng mà chỉ nêu khái niệm hợp đồng có hiệu lực nhƣ sau :“Hợp đồng mà trong hợp đồng đó có đầy đủ các yếu tố pháp lý thì có hiệu lực như pháp luật đối với các bên. Khi một hợp đồng được công nhận có hiệu lực thì có sự ràng buộc pháp lý. [54, tr1550]. Trong từ điển giải thích thuật ngữ Luật học của Trƣờng Đại học Luật Hà Nội có giải thích khái niệm: “hiệu lực của hợp đồng dân sự” là “giá trị bắt buộc đối với các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng”. Định nghĩa này về cơ bản đã nêu 16 đƣợc bản chất hiệu lực của hợp đồng, tuy nhiên ngoài giá trị bắt buộc thi hành thì việc một hợp đồng có hiệu lực còn tạo ra các quyền và nghĩa vụ pháp lý cho các chủ thể tham gia hợp đồng. Do đó định nghĩa này vẫn chƣa diễn đạt hết nghĩa của hiệu lực của hợp đồng. Trong Luật thực định của một số quốc gia, khái niệm hiệu lực của hợp đồng cũng đƣợc quy định trong các văn bản pháp luật. Bộ luật dân sự Pháp có quy định: “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có giá trị là luật đối với các bên”, “chỉ có thể hủy bỏ trên cơ sở có thỏa thuận chung, hoặc theo những căn cứ do pháp luật quy định” và phải thực hiện một cách có thiện chí (Điều 1134). Theo quy định này, hợp đồng có hiệu lực thì có giá trị là luật đối với các bên, đƣợc pháp luật tôn trọng và bảo vệ, các bên phải tuân thủ và thực hiện hợp đồng đó một cách nghiêm túc, có thiện chí. Đồng thời không thể hủy bỏ hợp đồng nếu không dựa trên ý chí tự nguyện của tất cả các bên hoặc các căn cứ do luật định. BLDS Liên bang Nga 1994 tại Điều 425 có các quy định tổng quát về hiệu lực của hợp đồng nhƣ sau: “1. Hợp đồng có hiệu lực và ràng buộc các bên từ thời điểm giao kết. 2. Các bên có quyền quy định rằng các điều kiện của hợp đồng mà họ giao kết được áp dụng đối với các quan hệ của họ phát sinh trước khi giao kết hợp đồng. 3. Pháp luật hay hợp đồng có thể quy định rằng việc kết thúc thời hạn có hiệu lực của hợp đồng kéo theo sự chấm dứt nghĩa vụ của các bên theo hợp đồng. Nếu hợp đồng mà trong đó không có thời hạn như vậy thì phải được xem là có hiệu lực tới thời điểm khi các bên hoàn thành việc thực hiện nghĩa vụ được xác định trong đó. 4. Việc kết thúc thời hạn có hiệu lực của hợp đồng không miễn cho các bên trách nhiệm đối với vi phạm hợp đồng” Trong luật thực định của Việt Nam quy định về hiệu lực của hợp đồng cũng đƣợc tìm thấy trong một số Bộ luật Dân sự của Việt Nam trƣớc đây. BLDS 1972 của Chính quyền Sài Gòn cũ quy định: “Khế ước thành lập hợp pháp có hiệu lực như pháp luật cho hai bên cộng ước”. Khế ước chỉ có thể bị hủy bãi do sự thỏa thuận của hai bên hay vì những nguyên nhân luật định.” (Điều 687) BLDS năm 1995 có quy định về hiệu lực của hợp đồng nhƣ sau: “1. Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực bắt buộc đối với các bên. 2. Hợp đồng chỉ có thể bị 17 sửa đổi hoặc hủy bỏ, nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định” (Điều 404). BLDS năm 2005 không quy định cụ thể về hiệu lực của hợp đồng mà chỉ quy định khái quát là : “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác” (Điều 405). Có thể nói quy định này không thể hiện bản chất của khái niệm hiệu lực của hợp đồng mà nói đến giá trị pháp lý ràng buộc các bên, cụ thể là thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng. Ngoài ra Điều 4 BLDS năm 2005 cũng có quy định chung về hiệu lực của các cam kết dân sự: “Cam kết, thỏa thuận hợp pháp có hiệu lực bắt buộc thực hiện đối với các bên và phải được cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác tôn trọng.” BLDS năm 2015 quy định hiệu lực của hợp đồng tại Điều 401: “Điều 401. Hiệu lực của hợp đồng 1. Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác. 2. Từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau theo cam kết. Hợp đồng chỉ có thể bị sửa đổi hoặc hủy bỏ theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật.” Về cơ bản quy định tại BLDS năm 2015 cũng tƣơng tự nhƣ quy định về hiệu lực hợp đồng tại BLDS năm 2005, quy định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mà chƣa nêu đƣợc định nghĩa về hiệu lực hợp đồng. Tuy nhiên vấn đề hiệu lực của hợp đồng đƣợc quy định trong BLDS năm 2015 đã có nhắc đến giá trị ràng buộc về quyền và nghĩa vụ đối với các tham gia giao kết. Qua nghiên cứu khía cạnh pháp lý và các từ điển của khái niệ