Luận văn Nghiên cứu giá đất bồi thường tại một số dự án trên địa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội

chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các loại đất tương tự so sánh được trên thị trường. - Khi có loại đất vừa có thể thu thập được giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên thị trường vừa có thể tính được thu nhập do thửa đất cần định giá mang lại, thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp làm phương pháp chủ yếu để định giá đất. - Trong các trường hợp sau đây cần phải sử dụng kết hợp cả hai phương pháp xác định giá đất để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể: + Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống; + Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thất thường, không phản ánh đúng quan hệ cung - cầu về đất trong điều kiện bình thường. + Mức giá đất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương pháp xác định giá đất có kết quả cao hơn mức giá tối đa của khung giá do Chính phủ qui định tại Khoản 1 Điều 6 và giới hạn được phép vận dụng cho loại đất cần định giá qui định tại Khoản 2 Điều 6 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 2.2. XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TÍNH BỒI THƯỜNG ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC Đề tài nghiên cứu xác định giá đất tính bồi thường ở các nước: 2.2.1. Inđônêxia 2.2.2. Trung Quốc 2.2.3. Thái Lan 2.3. MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TĐC Ở NƯỚC TA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ THEO CÁC GIAI ĐOẠN:2.3.1 TRƯỚC KHI CÓ LUẬT ĐẤT ĐAI 1993 2.3.2 Sau khi ban hành Luật Đất đai 1993 đến nay Trên cơ sở đó đề tài rút ra nhận xét: - Việc thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng chậm - Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cần được điều chính bổ sung, sửa đổi cho phù hợp thực tế. 2.4 KHÁI QUÁT VỀ GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2.4.1. Tình hình chung Đến hết tháng 8 năm 2005 trên địa bàn thành phố đang triển khai khoảng 383 dự án liên quan đến công tác GPMB , với diện tích đất thu hồi là 2.453 ha liên quan đến 56.834 hộ gia đình, trong đó 324 dự án phải xây dựng chính sách bồi thường hỗ, hỗ trợ TĐC và tổ chức GPMB với 1.761 ha khoảng 32.574 hộ. Đây thực sự là khối lượng công việc không nhỏ mà thành phố Hà nội đang phải dốc sức giải quyết sao cho vừa đảm bảo tiến độ của các dự án, các mục tiêu đề ra và ổn định đời sống nhân dân trong các khu vực phải giải toả, di dời. Việc xác định giá đất phục vụ công tác GPMB trên địa bàn Thành phố Hà nội không phải là một việc dễ dàng. Bởi nhiều khu vực diến biến về giá rất phức tạp, nhiều tuyến phố mới được triển khai công tác bồi thường nhưng gặp rất nhiều khó khăn như đường Kim Liên - ô chợ dừa, đường Láng Hạ - Thanh Xuân. Nguyên nhân chính là do giá bồi thường theo Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND Thành phố Hà Nội chưa sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường dẫn đến phải thay đổi giá bồi thường nhiều lần trong thời gian ngắn như dự án đường Vật lý - đê bưởi, Nút ngã tư sở... gây chậm trễ và tâm lý của người được bồi thường là chần chừ, yêu sách để đợi điều chỉnh giá. Theo số liệu thống kê, tính đến thời điểm hiện nay, các dự án mới đảm bảo 40 đến 50% quỹ nhà đất tái định cư. Trong năm 2005 nhu cầu cần 7.000 căn hộ và lô đất nhưng thực tế khả năng mới đáp ứng được 4.500 căn hộ, lô đất. Tình trạng thiếu quỹ nhà, quỹ đất tái định cư vẫn chưa được giải quyết. Nhiều dự án phải giãn tiến độ do không có nhà, đất đai tái định cư như dự án thoát nước giai đoạn I, các dự án do ban quản lý các dự án trọng điểm phát triển đô thị Hà nội làm chủ đầu tư... 2.4.2. Những khó khăn, tồn tại khi xây dựng giá đất tại Hà Nội Theo Luật Đất năm 2003 và Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định đất và khung giá các loại đất. Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định được áp dụng cho nhiều mục đích: a) Tính thuế đối với việc sử dụng đất và thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; b) Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất cho các trường hợp quy định tại Điều 34 và Điều 35 của Luật Đất đai năm 2003; c) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân trong các trường hợp quy định tại Điều 33 của Luật Đất đai năm 2003; d) Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hoá, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 59 của Luật Đất đai năm 2003; đ) Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế quy định tại Điều 39, Điều 40 của Luật Đất đai năm 2003; g) Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo quy định của pháp luật. Những đối tượng áp dụng giá theo các mục đích nêu trên luôn mâu thuẫn nhau về lợi ích: Trường hợp bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất luôn muốn mức giá cao, ngược lại, các trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ với ngân sách Nhà nước luôn muốn mức giá thấp và do vậy luôn có những luồng ý kiến trái ngược nhau về giá các loại đất như hiện nay. Giá đất tính bồi thường là vấn đề đa dạng và phức tạp. Cụ thể như sau - Tính đa dạng thể hiện: mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định. Đối với khu vực nội thành, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn dẫn đến quá trình GPMB có đặc trưng nhất định. Đối với khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ. Còn đối với khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp, đời sống phụ thuộc chính vào nông nghiệp. - Tính phức tạp thể hiện: đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế-xã hội. Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất không thể thay thế, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê. Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở. Nguồn gốc hình thành đất đai khác nhau do tồn tại chế độ cũ để lại và do cơ chế chính sách không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên. Thiếu quỹ đất tái định cư cũng như chất lượng khu tái định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu và dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào các trục đường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển đến ở khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển và do chính sách pháp luật chưa phù hợp . Từ các đặc điểm trên cho thấy giá đất để tính bồi thường của mỗi dự án cũng có những đặc điểm, điều kiện khác nhau. 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 1. Khái quát các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội 2. Nghiên cứu quá trình hình thành và các chính sách liên quan đến giá đất 3. Nghiên cứu, đánh giá công tác xác định giá đất bồi thường ở một số dự án trên địa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội. 4. Nghiên cứu đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm góp phần nâng cao hiệu quả của công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư. 3.2. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 1. Điều tra thu thập số liệu 2. Phỏng vấn trực tiếp 3. Phương pháp tổng hợp, xử lý thông tin, phân tích và so sánh 4. Phương pháp kế thừa. Thu thập, tìm hiểu và hệ thống hóa các tài liệu hiện có liên quan đến mục tiêu của đề tài. 3.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU Đề tài nghiên cứu những vấn đề cơ bản về giá đất tính bồi thường; Nghiên cứu giá đất bồi thường qua một số Dự án đã tiến hành trên địa bàn quận Hoàng Mai thành phố Hà Nội, trên cơ sở đó đánh giá hiệu quả của giá đất tính bồi thường, đề xuất các giải pháp và kiến nghị 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 4.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN KINH TẾ XÃ HỘI QUẬN HOÀNG MAI 4.1.1. Điều kiện tự nhiên Hoàng Mai là quận mới được thành lập tháng 1 năm 2004 một trong 9 quận nội thành, nằm ở phía nam nội thành Hà Nội. Trong quá trình phát triển Thủ đô, quận Hoàng Mai được tách từ quận Hai Bà Trưng và một phần của huyện Thanh Trì Quận nằm trong vùng đồng bằng châu thổ sông Hồng có độ cao trung bình 4m - 10m gồm 2 tiểu vùng: tiểu vùng đồng băng tích tụ và tiểu vùng bồi tích sông hiện đại (bãi bồi ngoài đê). Cùng chung khí hậu với các quận nội thành Hà Nội và các vùng lân cận Nhiệt đới gió mùa và có bốn mùa: xuân, hạ, thu, đông. Nhiệt độ trung bình năm 23.9o. Số giờ nắng trung bình là 1.640giờ/năm Quận Hoàng Mai có 4 con sông chính là: sông Hồng, sông Tô Lịch, sông Sét và sông Kim Ngưu. Đây là những tuyến sông thoát nước chủ yếu trên địa bàn quận. 4.1.2. Điều kiện kinh tế – xã hội. Hoàng Mai là quận có tốc độ đô thị hoá nhanh. Quận có 14 phường, diện tích 4014 ha, dân số 224389 người (tính đến 31/12/2004). Hoàng Mai là quận mới nên hệ thống cơ sở hạ tầng còn rất kém, thiếu đồng bộ về vất chất cũng như công tác quản lí. 4.2. TÌNH HÌNH CHUNG VỀ CÔNG TÁC CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HOÀNG MAI 4.2.1. Sơ lược tình hình quản lý đất đai của UBND quận Hoàng Mai Từ năm 1995, sau khi ngành địa chính ra đời, đã từng bước đưa công tác quản lí đất đai vào nề nếp. Thực hiện luật đất đai và qui định của tổng cục Địa chính, ngành Địa chính Hà Nội định kì hàng năm lấy thời điểm 01/10 để tiến hành khoá sổ đăng ký biến động đất đai và thực hiện thống kê đất đai, chỉnh lý biến động đất, thiết lập được các hồ sơ ban đầu về Thực trạng nhà đất đưa vào quản lí. Tuy mới thành lập Quận đã có số liệu quản lí được mọi quĩ đất của các loại đối tượng đang sử dụng trên địa bàn, làm cơ sở thu đúng, thu đủ các khoản thuế và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Đây là nguồn thu lớn cho Ngân sách Nhà nước. Việc người sử dụng đất phải nộp các khoản nghĩa vụ đối với Nhà nước là động lực cho phát triển sản xuất, yêu cấu phải sử dụng tiết kiện đất. Những đất dư thừa, Nhà nước bố trí cho đơn vị khác để mở mang sản xuất. Việc nhân dân có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lí để Thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Tiềm năng phát triển sản xuất trong nhân dân đang lớn. Người dân có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở thì việc thế chấp đi vay vốn là quyền năng cơ bản của người sử dụng đất. Kết qủa kiểm kê đất đai năm 2005 và kê khai nhà ở, đất ở của nhân dân , tình trạng trong lấn chiếm đất công đã được chặn đứng. Việc tranh chấp đất đai trong nhân dân đã giảm rõ rệt. Các cơ quan, xí nghiệp được Nhà nước giao đất, đã không tự ý phân đất, cấp đất, hoặc tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất, có ý thức sử dụng tiết kiệm đất, nâng cao trách nhiệm quản lí đất. Trật tự xã hội dần dần được ổn định, đoàn kết nhân dân , đoàn kết anh em, họ hàng, lối xóm. Pháp luật của Nhà nước đã đi vào cuộc sống hàng ngày, mọi cá nhân, mọi gia đình, mọi tổ chức đã ý thức được quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất: không lấn chiếm đất, không huỷ hoại đất, phải sử dụng đúng mục đích và làm nghĩa vụ với Nhà nước. Hoàng Mai được thành lập từ 05 phường: Mai động, Tân Mai, Tương Mai, Giấp Bát, Hoàng Văn Thụ của quận Hai Bà Trưng và 09 xã: Định Công, Vĩnh Hưng, Đại Kim, Lĩnh Nam, Hoàng Liệt, Thịnh Liệt, Trần Phú, Yên Sở, Thanh Trì của huyện Thanh Trì. Bảng 4.1: Diện tích cơ cấu sử dụng đất đai quận Hoàng Mai năm 2005 STT Mục đích sử dụng đất Mã Diện tích (ha) Cơ cấu (%) Tổng diện tích tự nhiên 3981,67 100 1 Đất nông nghiệp NNP 1379,69 34,65 2 Đất phi nông nghiệp PNN 2495,92 62,69 3 Đất chưa sử dụng CSD 106,06 02,66 (Nguồn: số liệu thống kê đất đai năm 2005 quận Hoàng Mai) 4.2.2. Chủ trương xây dựng giá đất trong bồi thường Lấy giá đất do UBND thành phố Hà Nội ban hành để tính bồi thường đất, trong trường hợp có ý kiến đề xuất của dân thì báo cáo thành phố quyết định. 4.2.3. Các chính sách đối với công tác bồi thường Được quy định tại Luật đất đai và luật xây dựng năm 200, các nghị định của chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. 4.3. SƠ LƯỢC VỀ CÁC DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HOÀNG MAI - THÀNH PHỐ HÀ NỘI. 4.3.1 Cơ sở pháp lý chung Đề tài hệ thống các quy định của pháp luật: Luật đất đai 2003, các nghị định của Chính phủ, Thông tư của Bộ *** và các quyết định của Thành phố. 4.3.2. Những văn bản pháp lý liên quan đến các dự án 4.3.3. Dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật trung tâm hành chính quận Hoàng Mai - Diện tích đất bị thu hồi 85062m2 đất nông nghiệp của 188 hộ gia đình thuộc xã Phương Liệt và Hoàng Liệt. 4.3.4. Dự án xây dựng cầu Thanh Trì và đoạn tuyến Nam Vành đai 3 Thành phố Hà Nội. - Căn cứ quyết định 1106/QĐ -TTg ngày 26 tháng 11 năm 1999 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt đầu tư dự án xây dựng cầu Thanh trì và đoạn Nam vành đai III. - Dự án nằm trên địa bàn phường Trần Phú và phường Phương Liệt - Quy mô dự án: diện tích đất thu hồi:*****m2 của*** hộ dân 4.3.5. Dự án đầu tư xây dựng nhà máy đóng tầu Sông Hồng 4.4. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VIỆC THỰC HIỆN GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HOÀNG MAI 4.4.1. Điều kiện được bồi thường và đối tượng bồi thường Người bị Nhà nước thu hồi được bồi thường đất phải có một trong các điều kiện quy định tại điều 8 Nghị định 197/2004/NĐ-CP nhưng nếu thuộc các trường hợp sau đây thì không được bồi thường: - Thuộc các trường hợp quy định tại điều 7 Nghị định 197/2004/NĐ-CP - Đất Nhà nước cho thuê, giao không thu tiền - Sử dụng đất (trừ trường hợp đất nông nghiệp giao trong hạn mức cho ** gia đình, cá nhân) - Có giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai. - Có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai. - Có giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. - Có giấy tờ thanh lý, hoá giá, mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cùng với nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hoặc theo quyết định giao nhà hoặc cấp nhà gắn liền với đất ở thuộc sở hữu Nhà nước, của cơ quan có thẩm quyền. - Bản án có hiệu lực của toà án nhân dân về việc giải quyết tranh chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất hoặc quyết định của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. - Trường hợp không có các giấy tờ quy định ở các điều kiện trên, người bị thu hồi đất được đền bù phải có các giấy tờ chứng minh được đất bị thu hồi là đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thuộc các trường hợp sau đây: + Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam mà người được giao đất vẫn tiếp tục sử dụng từ đó đến ngày bị thu hồi. + Có giấy tờ hợp lệ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất mà người đó vẫn sử dụng liên tục từ khi được cấp đến ngày bị thu hồi. + Có giấy mua bán nhà và tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993. + Có giấy chứng nhận QSDĐ tạm thời do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp hoặc UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, Sở Địa chính cấp theo uỷ quyền của UBND tỉnh , thành phố trực thuộc Trung ương, hoặc có tên trong sổ địa chính nay vẫn tiếp tục sử dụng. - Người nhận chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc nhà gắn liền với quyền sử dụng đất mà đất đó của người sử dụng thuộc đối tượng có đủ một trong các điều kiện trên nhưng chưa làm thủ tục sang tên trước bạ. - Người tự khai hoang đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối trước ngày 15/10/1993 và liên tục sử dụng cho đến khi thu hồi đất, không có tranh chấp và làm đầy đủ nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước. 4.4.2. Kết quả cụ thể của các dự án: 4.4.2.1 Dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật trung tâm hành chính quận Hoàng Mai Diện tích thu hồi liên quan đến 188 hộ gia đình và nằm trên 2 phường đó là phường Hoàng Liệt và phường Thịnh Liệt. Theo dự án tổng diện tích thu hồi 85062 m2. Trong đó toàn bộ diện tích đất thu hồi đều là đất nông nghiệp và giá bồi thường và hỗ trợ cụ thể: + Tiền bồi thường đất là: 108000 đồng/m2. + Hỗ trợ chuyển đổi nghề – tạo việc làm là: 25000 đồng/m2. + Hỗ trợ ổn định cuộc sống – ổn định sản xuất là: 35000 đồng/m2. + Đền bù nuôi trồng thủy sản: 9333 đồng/m2. + Đền bù công trình - tài sản + Bồi thường hoa màu + Tiền thưởng cho tiến độ là: 3000 đồng/m2. Kết quả tổng hợp các loại tiền đề bù và hỗ trợ GPMB phường Thịnh Liệt và Hoàng Liệt được thể hiện qua bảng 4.2. Bảng 4.2: Tổng hợp tiền bồi thường, hỗ trợ trong Dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật trung tâm hành chính quận Hoàng Mai STT Tên phường Tổng số hộ (hộ) Tổng diện tích thu hồi (m2) Tổng số tiền bồi thường đất (1000 đ) Hỗ trợ chuyển đổi nghề – tạo việc làm (1000 đ) Hỗ trợ ổn định cuộc sống – ổn định sản xuất (1000 đ) Đền bù nuôi trồng thủy sản (1000 đ) Đền bù công trình - tài sản (1000 đ) Bồi thường hoa màu (1000 đ) Tiền thưởng cho tiến độ (1000 đ) 1 Thịnh Liệt 80 39050 4191804 870400 1218560 337681,941 8468 2269 99559,2 2 Hoàng Liệt 108 46012 4352508 990250 1386350 376129,233 5858 1310 115549,8 Tổng 188 85062 8544312 1860650 2604910 713811,174 14326 3579 215109,0 Nguồn: UBND quận Hoàng Mai - Các chủ không có tiền bồi thường về đất là 7/188 hộ. - Các chủ không có tiền thưởng tiến độ là 7/188 hộ. - Các chủ có tiền bồi thường về tài sản trên đất là 10/188 hộ 4.4.2.2 Dự án xây dựng cầu Thanh Trì và đoạn tuyến Nam Vành đai 3 Thành phố Hà Nội. Diện tích thu hồi liên quan đến 528 tổ chức, hộ gia đình đất nông nghiệp Theo dự án tổng diện tích thu hồi 127934,7 m2. Trong đó toàn bộ diện tích đất thu hồi đều là đất nông nghiệp và giá bồi thường và hỗ trợ cụ thể: + Tiền bồi thường đất là: 108000 đồng/m2. + Hỗ trợ chuyển đổi nghề – tạo việc làm là: 25000 đồng/m2. + Hỗ trợ ổn định cuộc sống – ổn định sản xuất là: 35000 đồng/m2. + Hỗ trợ công đắp đất là: 14000 đồng/m2. + Tiền thưởng cho tiến độ là: 3000 đồng/m2. Kết quả tổng hợp các loại tiền đề bù và hỗ trợ GPMB của dự án được thể hiện qua bảng 4.3. Bảng 4.3: Tổng hợp tiền BTHT trong dự án xây dựng cầu Thanh Trì và đoạn tuyến Nam Vành đai 3 Thành phố Hà Nội. STT Đợt Tổng số hộ (hộ) Tổng diện tích thu hồi (m2) Diện tích hỗ trợ công đắp đất (m2) Tổng số tiền bồi thường về đất (1000 đ) Hỗ trợ chuyển đổi nghề – tạo việc làm (1000 đ) Hỗ trợ ổn định cuộc sống – ổn định sản xuất (1000 đ) Hỗ trợ công đắp đất (1000 đ) Bồi thường tài sản trên đất (1000 đ) Tiền thưởng cho tiến độ (1000 đ) 1 Đợt 1 471 57957,8 42416,1 6259442,4 1448945 2028523 593825,4 724718 173873 2 Đợt 2 57 69976,9 2298,7 7557505,2 1400910 1961274 32181,8 1617237,103 171109,2 Tổng 528 127934,7 44714,8 13816947,6 2849855 3989797 626007,2 2341955,103 344982,2 Nguồn: UBND quận Hoàng Mai Qua quá trình điều tra chúng tôi thấy: - Số các chủ sử dụng là các tổ chức là 6/528 - Các chủ sử dụng không có tiền hỗ trợ về công đắp đất là 117/528 hộ. - Các chủ không có tiền bồi thường về đất là 18/528 hộ. - Các chủ không có tiền thưởng tiến độ là 18/528 hộ. - Các chủ không có tiền bồi thường về tài sản trên đất là 4/528 hộ 4.4.2.3 Dự án đầu tư xây dựng nhà máy đóng tàu Sông Hồng - Diện tích đất bị thu hồi toàn bộ là đất nông nghiệp có liên quan đến 987 hộ gia đình thuộc phường Trần Phú. Theo dự án, diện tích chiếm đất của công trình là 104944 m2 để xây dựng Dự án xây dựng Nhà máy đóng tầu Sông Hồng tại phường Trần Phú, quận Hoàng Mai. Qua 3 dự án chúng ta thấy rằng Ban bồi thường GPMB quận đã làm đúng chính sách công tác xác định đối tượng và được thể hiện qua bảng 4.4 Bảng 4.4: Số hộ được bồi thường và không được bồi thường về đất Stt Dự án Số hộ, tổ chức bị thu hồi Số hộ, tổ chức được bồi thường Số hộ, tổ chức không được bồi thường 1 Xây dựng hạ tầng kỹ thuật trung tâm hành chính quận Hoàng Mai 188 hộ và các tổ chức 181hộ và các tổ chức 7 hộ 2 Xây dựng cầu Thanh Trì và đoạn tuyến Nam Vành đai 3 Thành phố Hà Nội. 528 hộ và các tổ chức 510 hộ và các tổ chức 18 hộ 3 Xây dựng nhà máy đóng tầu Sông Hồng 987 hộ 987 hộ 4.4.3. Đánh giá việc thực hiện giá bồi thường về đất 4.4.3.1. Giá đất bồi thường của nhà nước Căn cứ Quyết định số 199/QĐ-UB ngày 29/12/2004 về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội thực hiện Nghị định số 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. UBND thành phố Hà Nội quy định giá bồi thường trên địa bàn quận Hoàng Mai về một số loại đất như sau: Hạng đất Giá đất (đơn vị: 1000đ Hạng 1 126.000 Hạng 2 108.000 Hạng 3 84.000 Hạng 4 63.600 Hạng 5 48.000 Bảng 4.5 Giá đất nông nghiệp Bảng 4.6 Giá đất trồng cây lâu năm Hạng đất Giá đất (đơn vị: 1000đ) Hạng 1 108.000 Hạng 2 90.000 Hạng 3 72.000 Hạng 4 54.000 a, Tổng hợp các loại diện tích đất được đề bù trong các dự án Bảng 4.7 Tổng hợp số hộ, diện tích thu hồi ở các dự án Tên dự án Số hộ, tổ chức Diện tích đất thu hồi (m2) Đất nông nghiệp Đất ở Xây dựng hạ tầng kỹ thuật trung tâm hành chính quận Hoàng Mai 188 85062 Xây dựng cầu Thanh Trì và đoạn tuyến Nam Vành đai 3 Thành phố Hà Nội. 634 127934,7 10088,5 Xây dựng nhà máy đóng tầu Sông Hồng 987 104944 b, Khả năng sinh lợi của đất (đối với khu vực đất nông nghiệp không có chuyển nhượng) Bảng 4.8 Thu nhập từ đất của các hộ sản xuất nông nghiệp Hạng đất Sản phẩm quy thóc Tổng thu nhập/năm/sào (1000đ) Tổng chi phí/năm/sào (1000đ) Lãi bình quân/năm/sào (1000đ) Giá chuyển nhượng (1000đ/m2) SL/năm/sào (kg) Đơn gía (1000đ/kg) Hạng 1 4000 2.2 8800 2150 6600 700-800 Hạng 2 3000 2.2 6600 2150 4450 450-750 Hạng 3 1081 2.2 2300 1500 800 361-600 4.4.3.2. Giá đất bồi thường thiệt hại tại các dự án - Về giá bồi thường hỗ trợ đất nông nghiệp tại hai phường cùng một Dự án theo Quyết định số 199/QĐ-UB ngày 29/12/2004 và Quyết định số 26/2005/ QĐ-UB ngày 18/02/2005 của UBND thành phố Hà Nội. a) Dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật trung tâm hành chính quận Hoàng Mai Bảng 4.9 Mức độ chênh lệch giá bồi thường đất nông nghiệp tại dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật trung tâm hành chính quận Hoàng Mai Hạng đất Giá bồi thường (1000 đồng) Giá thực tế Chuyển nhượng (1000 đồng) Hệ số chênh lệch (lần) Hạng 1 108 700-800 6,48-7,4 Hạng 2 90 450-750 5-8,33 Hạng 3 72 361-600 5-8,33 - Theo các số liệu điều tra tại thời điểm bồi thường chúng tôi thấy: + Đối với đất nông nghiệp giá thấp nhất 130 triệu/sào và cao nhất là 288 triệu/sào (hay giá thấp nhất là 361000 đồng/m2 và giá cao nhất là 800000 đồng/m2 ) Sự chênh lệch so với giá quy định của nhà nước là: + Giá thấp nhất chênh lệch là 361000/108000 = 3,34 lần. + Giá cao nhất chênh lệch là 800000/108000 = 7,41 lần. - Cách tính như trên đã gây nhiều bức súc trong nhân dân, làm ảnh hưởng đến việc tuyên truyền vận động nhân dân chấp hành Quyết định của Thành phố, ảnh hưởng nhiều đến tiến độ của Dự án. b) Xây dựng cầu Thanh Trì và đoạn tuyến Nam Vành đai 3 Thành phố Hà Nội. Bảng 4.10: Mức độ chênh lệch giá đất bồi thường đất nông nghiệp dự án xây dựng cầu Thanh Trì và đoạn tuyến Nam Vành đai 3 Thành phố Hà Nội Hạng đất Giá bồi thường (1000 đồng) Giá thực tế Chuyển nhượng (1000 đồng) Hệ số chênh lệch (lần) Hạng 1 108 700-800 6,48-7,4 Hạng 2 90 450-750 5-8,33 Hạng 3 72 361-600 5-8,33 Đường Pháp Vân Giá bồi thường (1000 đồng) Giá thực tế (1000 đồng) Hệ số chênh lệch (lần) Vị trí 1 7000 22000 3,14 Vị trí 2 6400 17000 2,66 Vị trí 3 5000 14000 2,80 Bảng 4.11: Mức độ chênh lệch giá đất ở tại dự án xây dựng cầu Thanh Trì và đoạn tuyến Nam Vành đai 3 Thành phố Hà Nội. - Theo các số liệu điều tra tại thời điểm bồi thường chúng tôi thấy: + Đối với đất ở giá thấp nhất 14triệu/ m2 và cao nhất là 22triệu/m2 Sự chênh lệch so với giá quy định của nhà nước là: + Giá thấp nhất chênh lệch là = 2,8 lần. + Giá cao nhất chênh lệch là = 3,14 lần. - Cách tính như trên là chưa hợp lý khoảng cách về giá là rất lớn đã gây nhiều bức súc trong nhân dân, làm ảnh hưởng đến việc tuyên truyền vận động nhân dân chấp hành Quyết định của Thành phố, ảnh hưởng nhiều đến tiến độ của Dự án. c) Xây dựng nhà máy đóng tầu Sông Hồng Bảng 4.12: Mức độ chênh lệch giá đất bồi thường đất nông nghiệp tại dự án xây dựng nhà máy đóng tầu Sông Hồng. Hạng đất Giá bồi thường (1000 đồng) Giá thực tế Chuyển nhượng (1000 đồng) Hệ số chênh lệch (l