Luận văn Phân tích xung đột trong sử dụng đất và đề xuất giải pháp ưu tiên trong quản lý trật tự xây dựng tại phường Đằng Lâm, quận Hải An, thành phố Hải Phòng

2 2.2 Đất chuyên dùng 47,24 23,63 2.2.1 Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp 6,33 13,40 2.2.2 Đất quốc phòng 1,09 2,31 2.2.3 Đất an ninh 0,38 0,80 2.2.4 Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp 3,72 7,87 2.2.5 Đất sử dụng vào mục đích công cộng 35,71 75,59 2.3 Đất tôn giáo, tín ngưỡng 2,67 1,33 2.4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa 3,2 1,60 (Nguồn: Báo cáo kiểm kê đất đai năm 2015 của phường Đằng Lâm) 2.2.3. Biến động sử dụng đất giai đoạn 2010 - 2015 a) Biến động sử dụng đất nông nghiệp Diện tích đất nông nghiệp phường Đằng Lâm năm 2015 là 12,59 ha, giảm -21,19 ha so với năm 2010, trong đó đất lúa giảm -8,21 ha; đất nuôi trồng thủy sản giảm -12,98 ha. b) Biến động sử dụng đất phi nông nghiệp Diện tích đất phi nông nghiệp của phường Đằng Lâm năm 2015 là 199,91 ha giảm -5,26 ha so với năm 2010. Dưới đây là biến động của một số loại đất phi nông nghiệp điển hình sau: - Những loại đất biến động tăng: Diện tích đất ở đô thị năm 2015 là 146,79 ha tăng +15,03 ha; Đất trụ sở cơ quan và công trình sự nghiệp 6,33 ha tăng +5,79 ha; Đất quốc phòng 1,09 ha tăng +0,49 ha; Đất an ninh 0,38 ha tăng +0,02 ha; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp +3,72 ha tăng 0,8 ha; Diện tích đất tôn giáo 2,67 ha tăng +0,66 ha. - Những loại đất biến động giảm: Diện tích đất chuyên dùng năm 2015 là 47,24 ha giảm -18,34 ha; Đất có mục đích công cộng 35,71 ha giảm -25,45 ha; Đất nghĩa trang, nghĩa địa 3,2 ha giảm -2,61 ha. Bảng 2.3. Biến động sử dụng đất phường Đằng Lâm giai đoạn 2010-2015 TT Mục đích sử dụng đất Năm 2015 (ha) Năm 2010 (ha) Tăng (+) Giảm (-) Diện tích tự nhiên 212,5 238,95 - 26,45 1 Đất nông nghiệp 12,59 33,78 - 21,19 1.1 Đất trồng cây hàng năm (đất lúa) 8,87 17,08 - 8,21 1.2 Đất nuôi trồng thủy sản 3,72 16,70 - 12,98 2 Đất phi nông nghiệp 199,91 205,17 - 5,26 2.1 Đất ở tại đô thị 146,79 131,76 + 15,03 2.2 Đất chuyên dùng 47,24 65,58 - 18,34 2.2.1 Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp 6,33 0,54 + 5,79 2.2.2 Đất quốc phòng 1,09 0,60 + 0,49 2.2.3 Đất an ninh 0,38 0,36 + 0,02 2.2.4 Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp 3,72 2,92 + 0,8 2.2.5 Đất có mục đích công cộng 35,71 61,16 - 25,45 2.3 Đất tôn giáo, tín ngưỡng 2,67 2,01 + 0,66 2.4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa 3,2 5,81 - 2,61 (Nguồn: Báo cáo kiểm kê đất đai năm 2010, 2015 của phường Đằng Lâm) 2.2.3. Đánh giá hiện trạng và biến động sử dụng đất Từ kết quả nghiên cứu biến động sử dụng đất 5 năm qua cho thấy đất đai phường Đằng Lâm biến động theo quy luật sau: - Xu thế chuyển đổi sử dụng đất chủ đạo từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp là đất sản xuất kinh doanh, đất ở. Đất nông nghiệp giảm dần nhằm giải quyết đất cho các mục đích đất phi nông nghiệp, đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của cư dân địa phương do tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh của phường nói riêng, của quận Hải An nói chung. - Đất phi nông nghiệp tăng lên cùng với quá trình gia tăng dân số tự nhiên và sự phát triển cơ sở hạ tầng giao thông, thuỷ lợi, công nghiệp và công trình xây dựng khác. - Cơ cấu kinh tế của phường chuyển dịch nhanh theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá, kéo theo nhu cầu đất cho các các mục đích phi nông nghiệp của phường tăng liên tục. Diện tích đất phi nông nghiệp tăng từ 131,7639 ha năm 2010 lên 199,91 ha năm 2015, bình quân mỗi năm tăng +13,63 ha và đang có xu hướng tăng mạnh vào các năm tiếp theo. Các loại đất phi nông nghiệp đều có sự biến động, đặc biệt là đất ở đô thị tăng phù hợp với quy luật của xã hội nhằm phát triển nền kinh tế, nâng cao đời sống của nhân dân làm cho bộ mặt đô thị có nhiều thay đổi. Biến động sử dụng đất thể hiện nhu cầu về quỹ đất sử dụng cho các dự án xây dựng, mở rộng giao thông, xây dựng các khu dân cư mới. Quá trình phát triển đó cần có lượng quỹ đất nông nghiệp bổ xung vào diện tích đất phi nông nghiệp nên diện tích đất nông nghiệp giảm và đồng thời diện tích đất phi nông nghiệp tăng lên. Các cơ sở sản xuất công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp nhỏ lẻ tăng nhanh, nằm xen cư gây ô nhiễm môi trường khu dân cư, ảnh hưởng tới sức khỏe của cư dân địa phương. Tồn tại một số công trình xây dựng theo tính tự phát, làm ảnh hưởng đến cảnh quan đô thị, khó khăn cho công tác quy hoạch đô thị và quản lý trật tự xây dựng tại địa phương. Thiếu các công trình dịch vụ công cộng, công viên, khu vui chơi giải trí, khu thể dục thể thao. Tốc độ mất đất nông nghiệp trong những năm vừa qua trên địa bàn phường lên mức báo động. Là một phường chuyển đổi từ xã lên tốc độ đô thị hóa nhanh, nhu cầu sử dụng đất ở rất cao. Để đáp ứng cho nhu cầu sử dụng đất ở nên việc chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở là tất yếu. Chuyển đổi đất nông nghiệp cần tuân thủ theo quy hoạch định hướng phát triển đô thị của quận và thành phố. Cần tính toán đến việc dành quỹ đất cho việc quy hoạch cho các mục đích sử dụng khác, đảm bảo việc phát triển đô thị một cách bền vững. 2.3. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ QUẢN LÝ TRẬT TỰ XÂY DỰNG CỦA PHƯỜNG ĐẰNG LÂM 2.3.1. Thực trạng quản lý đất đai Theo số liệu kiểm kê đất đất đai đến 01/01/2015, tổng diện tích tự nhiên của phường Đằng Lâm có 212,5 ha so với kỳ kiểm kê năm 2010 giảm -26,45 ha, chủ yếu là giảm đất sử dụng vào mục đích công cộng. Nguyên nhân tổng diện tích tự nhiên của phường giảm là do tại kỳ kiểm kê năm 2010 và thống kê đất đai định kỳ hàng năm sau đó việc tổng hợp số liệu dựa trên cơ sở tổng diện tích không đổi, các biến động trong kỳ được tổng hợp từ biến động của từng loại đất thông qua phần mềm. Mặt khác bản đồ giải thửa được đo đạc từ năm 1998, cùng với sự phát triển kinh tế xã hội, quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh, đất đai biến động liên tục. Tuy nhiên việc cập nhật chỉnh lý hồ sơ địa chính nói chung, bản đồ giải thửa nói riêng thực hiện không đầy đủ và đồng bộ. Do nhiều đơn vị thực hiện đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, tuy nhiên việc cập nhật chỉnh lý không cùng trên một cơ sở dữ liệu, trao đổi thông tin giữa các đơn vị còn hạn chế dẫn đến số liệu của các kỳ thống kê, kiểm kê trước đây có một số điểm còn chưa chính xác. Kỳ kiểm kê đất đai năm 2015 thì phương pháp thực hiện thu thập số liệu hoàn toàn mới so với các kỳ kiểm kê trước đây. Số liệu được tổng hợp hoàn toàn tự động từ bản đồ thông qua phần mềm chuyên dụng do Bộ Tài nguyên và Môi trường cung cấp, chính xác và phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất của địa phương. a) Giai đoạn trước khi có Luật đất đai 2003 - Trước khi Luật đất đai 1993 ra đời, công tác đo đạc bản đồ địa chính chưa được thực hiện, chủ yếu dùng bản đồ đo đạc theo chỉ thị 299/TTg có chỉnh lý nhưng chất lượng rất thấp, lại thiếu tính pháp lý. Việc sử dụng đất không theo quy hoạch gây lãng phí và kém hiệu quả. Công tác đăng ký thống kê đất đai chưa được thực hiện thường xuyên và ổn định. Người nông dân chưa được giao quyền sử dụng đất ổn định lâu dài nên chưa quan tâm nhiều đến đầu tư cho sản xuất và cải tạo, bồi bổ đất. - Khi Luật đất đai 1993 ra đời thay thế Luật đất đai 1987, công tác quản lý đất đai đã từng bước ổn định, hạn chế được những tiêu cực phát sinh trong công tác quản lý và sử dụng đất trên địa bàn phường. - Tình hình giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý các sai phạm trong quản lý và sử dụng đất được thực hiện thường xuyên. Nhiều trường hợp vi phạm Luật đất đai như sử dụng đất không đúng mục đích, tranh chấp, lấn chiếm được giải quyết kịp thời. Tuy nhiên tình trạng tái khiếu, tái tố đơn thư vượt cấp cũng như tranh chấp đất ở là vấn đề có tính bức xúc trên địa bàn trong thời gian này. b) Giai đoạn sau khi có Luật đất đai 2003 - Sau khi luật đất đai 2003 thực hiện, công tác đền bù, bồi thường được phường chỉ đạo thực hiện nghiêm túc, công tác tổ chức và thực hiện kiểm tra thu tiền sử dụng đất thường xuyên được tiến hành. Nguồn thu từ đất được thu và nộp vào cho kho bạc Nhà nước theo đúng quy định về tài chính. - Công tác giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất và tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật cho nhân dân bằng nhiều hình thức đảm bảo việc sử dụng đất đúng pháp luật, phát hiện và xử lý kịp thời những sai phạm. - Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai, xử lý các vi phạm pháp luật về đất đai. - Công tác giải quyết tranh chấp về đất, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong quản lý và sử dụng đất được duy trì thường xuyên và được thực hiện đúng theo quy định của pháp luật. c) Giai đoạn sau khi có Luật đất đai 2013 - Xây dựng kế hoạch giải quyết các tồn tại trong thực hiện các Quyết định giao đất làm nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân tại phường Đằng Lâm. Đề xuất hướng giải quyết các vấn đề tồn tại trong quản lý đất đai mà phù hợp với các quy định của luật mới. - Mở các lớp tập huấn, các hội nghị tuyên truyền Luật đất đai, Luật xây dựng cho cán bộ quản lý, các tầng lớp nhân dân. Tiếp nhận và giải đáp các kiến nghị về của nhân dân về Luật đất đai, Luật xây dựng. - Tuyên truyền trên thông tin đại chúng, loa phát thanh, bảng tin của tổ dân phố để nhân dân được biết và thực hiện. Bảng 2.4. Bảng số liệu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phường Đằng Lâm từ năm 2003 ÷ 2015 STT Nội dung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tổng số Đã cấp GCN Chưa cấp GCN 1 Chỉnh lý biến động quyền sử dụng đất 7.295 7.295 0 2 Cấp giấy chứng nhận lần đầu 528 500 28 3 Hợp thức đất nông nghiệp 118 85 33 4 Đấu giá quyền sử dụng đất 18 18 0 (Nguồn: Báo cáo cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của phường Đằng Lâm) - Trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn tồn tại 28 trường hợp cấp giấy chứng nhận lần đầu do các hộ gia đình còn vướng mắc các thủ tục liên quan đến việc khai nhận di sản thừ kế do cha ông để lại trong quá trình sử dụng đất. Đối với việc hợp thức đất nông nghiệp còn tồn tại 33 trường hợp các hộ gia đình chưa hoàn thiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước do hoàn cảnh khó khăn nên xin nộp chậm. Bảng 2.5. Thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai phường Đằng Lâm năm 2003 - 2015 STT Nội dung giải quyết tranh chấp đất đai Tổng số Đã giải quyết Còn tồn tại 1 Số lượt tiếp công dân 400 400 0 2 Đơn đề nghị 350 345 5 3 Đơn khiếu nại, tố cáo 25 25 0 (Nguồn: Báo cáo quá trình giải quyết đơn thư của phường Đằng Lâm) - Trong quá trình giải quyết đơn thư còn tồn tại 5 đơn đề nghị, trong đó 4 đơn đề nghị liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Dự án giao đất cho công dân làm nhà ở theo Quyết định số 833/QĐ-UBND ngày 18/04/2003 của Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng. Việc giải quyết các tồn tại tại dự án trên quận Hải An đã có kế hoạch giải quyết cụ thể trong thời gian tới; 1 đơn phường đã giải quyết nhưng công dân không đồng ý với cách giải quyết đã tiếp tục có đơn đề nghị lên cấp trên, phường đang kết hợp để giải quyết. 2.3.2. Thực trạng quản lý trật tự xây dựng Sau khi thành lập phường Đằng Lâm, quận Hải An đã có quy hoạch chi tiết theo Quyết định số 322/QĐ-UBND ngày 28/02/2005 về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 quận Hải An và ban hành điều lệ quản lý xây dựng quận Hải An, thành phố Hải Phòng. Nên công tác quy hoạch, quản lý quy hoạch phần nào ổn định, tạo thuận lợi nâng cao chất lượng công tác quản lý đất đai cũng như công tác quản lý trật tự xây dựng đô thị tại địa phương. Đối với cấp phường, công tác quản lý đất đai có quan hệ chặt chẽ với quản lý trật tự xây dựng. Công tác quản lý trật tự xây dựng đô thị tại phường Đằng Lâm đạt được nhiều kết quả về nâng cao vai trò quản lý, đáp ứng nhu cầu phát triển của địa phương. Tuy nhiên vẫn còn tồn tại một số hạn chế sau: - Việc công khai quy hoạch xây dựng và cung cấp thông tin về quy hoạch xây dựng chưa kịp thời, thường xuyên và rộng rãi. Thông tin quy hoạch đô thị chưa được đưa lên các phương tiện thông tin đại chúng. Một số tổ chức và cá nhân còn chưa nắm được các thông tin về quy hoạch xây dựng, chưa được hướng dẫn chi tiết các quy định về quy hoạch, kiến trúc đô thị. - Công tác kiểm tra giám sát thực hiện xây dựng chưa được phát huy hiệu quả. Chế tài xử lý đối với những trường hợp vi phạm còn hạn chế, thiếu tính răn đe. Từ thiếu sót này mà nhiều trường hợp xây dựng sai quy hoạch, xây dựng không theo giấy phép, tự cơi nới vi phạm quy hoạch dẫn đến phá vỡ kiến trúc, cảnh quan đô thị. - Công tác tuyên truyền giáo dục pháp luật chưa sâu rộng và chưa đạt hiệu quả mong muốn. Chưa huy động được hệ thống chính trị và nhân dân địa phương tham gia gánh vác vai trò của mình trong hoạt động quản lý. - Ý thức của một bộ phận người dân trong việc chấp hành các quy định của pháp luật trong hoạt động xây dựng chưa cao, cộng đồng dân cư chưa phát huy vai trò giữ gìn kiến trúc cảnh quan đô thị. Bảng 2.6. Thực trạng công tác quản lý trật tự xây dựng phường Đằng Lâm năm 2003 - 2015 STT Nội dung công tác quản lý trật tự xây dựng Tổng số Đã giải quyết Tồn tại 1 Lập biên bản vi phạm hành chính trong lĩnh vực trật tự xây dựng 1419 1419 0 2 Xử phạt hành chính vi phạm trật tự xây dựng 886 871 15 3 Cưỡng chế tháo dỡ các công trình vi phạm trật tự xây dựng 543 543 0 (Nguồn: Báo cáo công tác quản lý trật tự xây dựng của phường Đằng Lâm) - Thực trạng quản lý trật tự xây dựng còn tồn tại 25 trường hợp nhân dân chưa thực hiện việc nộp phạt do vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng. Trong đó có 10 trường hợp người vi phạm thuộc diện gia đình chính sách, gia đình có hoàn cảnh khó khăn nên chưa thực hiện việc nộp phạt. Còn lại 5 trường hợp người vi phạm chưa hiểu các quy định về xử phạt vi phạm trong lĩnh vực xây dựng nên không thực hiện việc nộp phạt. Tiếp tục tuyên truyền, vận động để các trường hợp vi phạm hiểu được các quy định của pháp luật và thực hiện việc nộp phạt vào ngân sách Nhà nước. - Để tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình quản lý quy hoạch sử dụng đất, quản lý quy hoạch xây dựng đô thị được tăng cường, Ủy ban nhân thành phố Hải Phòng cần sớm công khai quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 của quận Hải An đến năm 2025 theo Quyết định số 1910/QĐ-UBND ngày 06/11/2012 của Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng. Đây là cơ sở pháp lý trong quá trình quản lý của chính quyền địa phương, hướng dẫn nhân dân các thủ tục liên quan đến quản lý trật tự xây dựng đô thị. 2.4. XÁC ĐỊNH CÁC ĐIỂM NÓNG TRONG SỬ DỤNG ĐẤT Các điểm nóng sử dụng đất là những tổ dân phố nổi cộm về sử dụng đất, biến động sử dụng đất và quản lý trật tự xây dựng. Theo tiêu chí đó xác định được 3 điểm nóng sử dụng đất là khu vực tổ dân phố Kiều Sơn, Thư Trung 2, Lực Hành. Các khu vực này có những điểm chung là: - Việc chuyển mục đích sử dụng đất sản xuất nông nghiệp là đất trồng lúa cho mục đích đất phi nông nghiệp là đất ở đô thị và đất sản xuất kinh doanh. Để cung cấp nguồn quỹ đất cho cư dân địa phương, đáp ứng tốc độ đô thị hoá, nhằm phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá của phường trong thời gian tới. - Do tốc độ thị hóa nhanh, không bền vững, mật độ dân số tăng nhanh, dẫn tới nhu cầu nhà ở tăng nên tình trạng biến động đất đai từ đất nông nghiệp chuyển sang đất ở đô thị diễn ra phức tạp. Kèm theo đó là vấn đề an ninh trật tự, vệ sinh môi trường chưa đáp ứng kịp. Việc này làm ảnh hưởng đến chất lượng đô thị và ảnh hưởng đến sức khỏe của người dân. - Do quỹ đất tự nhiên của phường không có đất chưa sử dụng nên việc bố trí quỹ đất dành cho quy hoạch cây xanh và xây dựng các công trình dịch vụ công cộng trong thời gian tới là không có. - Tình hình tranh chấp đất đai về mục đích sử dụng đất, về quyền sử dụng đất là rất phức tạp. Một phần do tốc độ biến động đất đai, một phần là do nhận thức của người dân về chính sách đất đai không đồng đều, ý thức của người sử dụng đất chưa cao, chưa chấp hành nghiêm pháp luật đất đai. - Việc diện tích đất nông nghiệp chuyển đổi sang mục khác nhanh, việc chuyển đổi nghệ nghiệp của một số gia đình còn chậm trễ và chưa được quan tâm đúng mức. Dẫn dẫn tình trạng dư thừa lao động và thiếu việc làm ngày càng có xu hướng tăng. Tệ nạn xã hội tập trung nhiều, khó khăn trong việc quản lý về đất đai, quản lý trật tự xây dựng khó khăn của chính quyền địa phương. - Tình trạng vi phạm trật tư xây dựng có chiều hướng gia tăng về số lượng và quy mô. Xây dựng nhà không phép, sai phép, vượt phép, xây dựng nhà trái phép trên đất nông nghiệp, đất công ích, đất giao thông. - Công tác kiểm tra giám sát quản lý trật tự xây dựng chưa được phát huy hiệu quả. Chế tài xử lý đối với những trường hợp vi phạm còn hạn chế, thiếu tính răn đe. Nhiều trường hợp xây dựng sai quy hoạch, xây dựng không theo giấy phép, tự cơi nới vi phạm quy hoạch dẫn đến phá vỡ kiến trúc, cảnh quan đô thị. Bên cạnh những đặc điểm chung, mỗi điểm nóng sử dụng đất tại phường Đằng Lâm có một số đặc điểm riêng biệt. Bảng 2.7. Đặc trưng tại các điểm nóng sử dụng đất tại phường Đằng Lâm Khu vực Đặc điểm Diện tích (ha) Số hộ năm 2014 Biến động sử dụng đất Quản lý trật xây dựng Tổ dân phố Kiều Sơn 44,3 420 - Diện tích đất nông nghiệp giảm do chuyển sang mục đích đất ở. - Tình trạng sử dụng đất sai mục đích, chuyển đổi mục đích sử dụng đất không theo quy hoạch. - Nhiều hộ gia đình chưa chấp hành các quy định về quản lý trật tự xây dựng. - Xây dựng nhà trái phép trên đất nông nghiệp. - Xây dựng nhà không phép, sai phép, vi phạm các quy định quy hoạch đô thị. - Cần tăng cường kiểm tra, kịp thời phát hiện và ngăn chặn các hành vi vi phạm trật tự xây dựng. Tổ dân phố Thư Trung 2 20,0 292 - Diện tích đất nông nghiệp giảm do chuyển sang mục đích đất ở. - Trong quá trình sử dụng đất đã nẩy sinh nhiều mâu thuẫn; tranh chấp đất đai diễn ra phức tạp. - Xuất hiện nhiều trường hợp xây dựng nhà trái phép trên đất nông nghiệp. - Xây dựng nhà không phép, sai phép, vượt phép. - Cần có biện pháp xử lý các trường hợp xây dựng trái phép và sai phép, nhất là các trường hợp lấn chiếm đất công, đất lưu thông, xây dựng nhà trên đất canh tác. Tổ dân phố Lực Hành 20,75 450 - Diện tích đất nông nghiệp giảm do chuyển sang mục đích đất ở và đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp. - Còn tồn tại các trường hợp xây dựng nhà không phép, sai phép, vượt phép. - Hướng dẫn các trường hợp vi phạm thực hiện đúng các quy định về trật tự xây dựng. Chương 3 PHÂN TÍCH XUNG ĐỘT TRONG SỬ DỤNG ĐẤT VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI, QUẢN LÝ TRẬT TỰ XÂY DỰNG TẠI PHƯỜNG ĐẰNG LÂM 3.1. XÁC ĐỊNH CÁC DẠNG XUNG ĐỘT TRONG SỬ DỤNG ĐẤT Qua nghiên cứu các tài liệu, đề tài đã xác định được các dạng xung đột trong sử dụng đất tại các điểm nóng (bảng 3.1). Bảng 3.1. Các dạng xung đột trong sử dụng đất tại khu vực nóng về sử dụng đất Các dạng xung đột Khả năng gây xung đột trong sử dụng đất Khu vực Xung đột mục đích sử dụng đất (M). - Sử dụng sai mục đích (M1): Khi được giao đất, người sử dụng đã sử dụng sai mục đích theo mục đích sử dụng đất ban đầu. Việc sử dụng này chưa được sự đồng ý của cơ quan quản lý nhà nước dẫn xung đột trong sử dụng đất giữa người sử dụng đất với cơ quan quản lý. Dẫn đến hiệu quả sử dụng đất không cao, ảnh hưởng đến việc hoạch định chính sách phát triển kinh tế xã hội, khó khăn trong công tác quản lý đất đai. - Chuyển đổi mục đích sử dụng đất (M2): Do quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng dẫn đến nhu cầu sử dụng đất vào mục đích đất ở tăng cao dẫn đến việc chuyển đổi mục đất nông nghiệp sang đất ở mà chủ sử dụng đất chưa hoàn thiện thủ tục chuyển đổi. - Tổ dân phố Kiều Sơn. - Tổ dân phố Thư Trung 2. - Tổ dân phố Lực Hành. Xung đột về quyền sử dụng (Q). - Xung đột về địa giới hành chính (Q1): Thường xảy ra giữa người ở phường giáp nhau có địa giới không rõ ràng, không có mốc giới nhưng là vị trí quan trọng. - Xung đột trong quá trình cho thuê, mượn quyền sử dụng đất (Q2): Phát sinh do việc một bên cho bên kia mượn đất, thuê đất, cho ở nhờ. Trong nhiều trường hợp không làm hợp đồng, chỉ giao kết bằng miệng dẫn đến khi bên cho mượn, cho thuê, cho ở nhờ hoặc là hết hạn hợp đồng, hoặc đòi lại, bên mượn, thuê, ở nhờ đã xây dựng nhà kiên cố. - Xung đột đến quyền sử dụng đất khi vợ chồng ly hôn (Q3): Thường xẩy ra khi hai vợ chồng ly hôn, nó liên quan đến phân chia tải sản và quyền sử dụng đất cả hai bên khi ly hôn đều cho rằng mình có quyền và lợi ích nhiều hơn về quyền sử dụng đất. - Xung đột quyền thừa kế quyền sử dụng đất (Q4): Do người có quyền sử dụng đất chết mà không để lại di chúc, hoặc để lại di chúc không phù hợp với quy định của pháp luật và những người hưởng thừa kế không thỏa thuận được với nhau về phân chia thừa kế hoặc thiếu hiểu biết về pháp luật dẫn đến xung đột. - Xung đột trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Q5): Do một hoặc cả hai bên không thực hiện đúng những thoả thuận đã đã ghi trong hợp đồng; hợp đồng đã được thoả thuận ký kết nhưng do một trong hai bên bị lừa dối hoặc cảm thấy thiệt thòi nên rút lại hợp đồng; do không hiểu biết pháp luật, chuyển nhượng không đúng thủ tục quy định. - Tổ dân phố Kiều Sơn. - Tổ dân phố Thư Trung 2. - Tổ dân phố Lực Hành. Xung đột trong quá trình sử dụng đất (T). - Biến động ranh giới, mốc giới sử dụng đất (T1): Trong quá trình sử dụng các bên tự ý thay đổi ranh giới hoặc hai bên không xác định được với nhau về ranh giới, một số trường hợp chiếm luôn diện tích đất của người khác. Thường xảy ra do ranh giới đất giữa những người sử dụng đất liền kề không rõ ràng, đất này thường sang nhượng nhiều lần, không bàn giao mốc giới. - Xung đột về giải toả mặt bằng phục vụ các công trình công cộng, lợi ích quốc gia và mức đền bù khi thực hiện giải tỏa (T2): Chủ yếu là khiếu kiện về giá đất đền bù, diện tích đất được đền bù, giá cả đất tái định cư và đền bù không đúng người, giải tỏa quá mức quy định để chừa đất cấp cho các đối tượng khác. - Xung đột do bị lấn chiếm đất đai (T3): Loại tranh chấp này diễn ra khá phổ biến giữa những người sử dụng đất, thường là lấn chiếm ranh giới đất hoặc chiếm toàn bộ diện tích đất của người khác hoặc do không nắm vững pháp luật về đất đai trước đó đã cho hoặc cho mượn này đòi lại dẫn đến xung đột. - Xung đột giữa người sử dụng đất và chính quyền địa phương (T4): Người sử dụng đất sử dụng sai mục đích, tự ý chuyển mục đích, xây dựng trái phép, không phép, sai phép, không tuân theo các quy định về quản lý đất đai, quản lý trật tự xây dựng. Dẫn đến xung đột trong sử dụng đất như làm hư hại các công trình lân cận, xây dựng sai chỉ giới, mật độ xây dựng, sai phép, không phép. Xử lý vi phạm thì chủ đầu tư không chấp hành, phải xử phạt vi phạm hành chính, cưỡng chế công trình. - Tổ dân phố Kiều Sơn. - Tổ dân phố Thư Trung 2. - Tổ dân phố Lực Hành. Trong phạm vi đề tài, các dạng xung đột trong sử dụng đất được tập trung phân tích gồm: - Xung đột mục đích sử dụng đất (M); - Xung đột về quyền sử dụng (Q); - Xung đột trong quá trình sử dụng đất (T). 3.2. PHÂN TÍCH XUNG ĐỘT TRONG SỬ DỤNG ĐẤT Tại mỗi điểm nóng sử dụng đất khi tiến hành điều tra xung đột trong sử dụng đất dựa trên 3 dạng xung đột: (i) Xung đột về mục đích sử dụng đất; (ii) Xung đột về quyền sử dụng đất; và (iii) Xung đột trong quá trình sử dụng đất. Đối tượng điều tra gồm 10% số hộ gia đình là cư dân địa phương và 12 cán bộ quản lý với cách thức lựa chọn theo các tiêu chí có sẵn và đề nghị người trả lời cho biết lý do lựa chọn. Số liệu điều tra ý kiến của cư dân địa phương tại các tổ dân phố Kiều Sơn, Thư Trung 2, Lực Hành được thực hiện tại hiện trường, điều tra ý kiến của cán bộ quản lý được thực hiện tại phòng làm việc sau đó được tổng hợp phân tích. Nội dung điều tra cần làm rõ quá trình sử dụng đất, biến động trong sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất, việc chấp hành các quy định của địa phương trong quá trình sử dụng đất đối với cư dân địa phương. Đối với cán bộ quản lý đánh giá thực trạng và hiệu quả công tác quản lý đất đai, quản lý trật tự xây dựng của địa phương. 3.2.1. Ý kiến của cư dân địa phương về xung đột trong sử dụng đất a) Khu vực tổ dân phố Kiều Sơn Tổng số phiếu điều tra là 42 phiếu/420 hộ gia đình. Kết quả phân tích ý kiến cư dân địa phương về xung đột trong sử dụng đất tại khu vực tổ dân phố Kiều Sơn, ta thấy rằng xung đột tập trung chủ yếu trong mục đích sử dụng đất (47,62%) (Bảng 3.2). Nguyên nhân khu vực này có biến động mạnh về đất đai, diện tích đất nông nghiệp được chuyển sang mục đích khác, chủ yếu là đất ở đô thị, tình hình sử dụng đất sai mục đích, tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Tình trạng xây dựng nhà không phép, sai phép, xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp diễn ra phức tạp và khó quản lý. Đã dẫn đến các xung đột trong quá trình sử dụng đất do sử dụng sai mốc giới, ranh giới của thửa đất, phát sinh xung đột giữa người sử dụng đất với cơ quan quản lý khi giải quyết các vụ việc. Công tác quản lý đất đai diễn ra khó khăn, việc chỉnh lý biến động không đúng với hiện trạng sử dụng đất. Bảng 3.2. Phân tích ý kiến cư dân địa phương về xung đột trong sử dụng đất tại khu vực tổ dân phố Kiều Sơn Dạng xung đột đất đai Lựa chọn Tỷ lệ (%) Xếp hạng xung đột Mục đích sử dụng đất 20 47,62 1 Quyền sử dụng đất 7 16,67 3 Quá trình sử dụng đất 15 35,71 2 Tổng số phiếu điều tra 42 100 b) Khu vực tổ dân phố Thư Trung 2 Tổng số phiếu điề