Chuyên đề Phương pháp xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

I. Sự cần thiết của đề tài 1

II. Đối tượng nghiên cứu 2

III. Phạm vi nghiên cứu: 2

CHƯƠNG I: LÍ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 4

1. Lí luận chung về bất động sản 4

1.1. Khái niệm bất động sản 4

1.2. Phân loại bất động sản 4

1.2.1. Nhóm bất động sản (BĐS) có đầu tư xây dựng 5

1.2.2. Nhóm BĐS không có đầu tư xây dựng 5

1.2.3. Nhóm BĐS đặc biệt 5

1.3. Đặc điểm của bất động sản 6

1.3.1 Tính cá biệt và khan hiếm 6

1.3.2 Tính cố định 6

1.3.3 Tính bền lâu 6

1.3.4 Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau 7

1.3.5 Các đặc điểm khác của bất động sản 7

2. Lý luận chung về thị trường bất động sản 8

2.1. Thế nào là thị trường? 8

2.2. Khái niệm, đặc điểm của thị trường bất động sản 8

2.2.1 Khái niệm về thị trường bất động sản 8

2.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản 9

2.3. Vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường 14

2.4. Thực trạng của thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2008 15

CHƯƠNG II : PHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG HỆ THỐNG CHỈ SỐ ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 17

1. Cơ sở để xây dựng chỉ số giá bất động sản 17

1.1. Sự cần thiết phải xây dựng chỉ số bất động sản 17

1.2. Cơ sở lí luận của hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản 18

1.2.1. Cơ sở lí luận của chỉ số thị trường bất động sản 18

1.2.2. Chỉ số giá thị trường bất động sản 21

1.3. Kinh nghiệm khi xây dựng chỉ số thị trường bất động sản của nước ngoài 21

1.4. Thực trạng cung cấp chỉ số giá bất động sản ở Việt Nam 22

2. Xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản 25

2.1. Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản 25

2.1.1. Nhóm dữ liệu liên quan đến cung: 25

2.1.2. Nhóm dữ liệu liên quan đến quy mô thị trường 25

2.1.3. Nhóm dữ liệu liên quan đến giá trị thị trường 26

2.1.4. Nhóm thông tin liên quan đến cầu 26

2.2. Xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản 28

2.2.1 Khái niệm, phân loại, các yếu tố ảnh hưởng tới giá bất động sản 28

2.2.2 Các phương pháp xác định giá đất 32

2.2.3. Xây dựng công thức tính chỉ số thị trường bất động sản 33

2.2.4. Xây dựng công thức tính toán chỉ số giá bất động sản 35

3. Áp dụng tính toán chỉ số bất động sản của Tp. Hồ Chí Minh 51

CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ PHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG HỆ THỐNG CHỈ SỐ ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CHO PHÙ HỢP VỚI ĐIỀU KIỆN KINH TẾ- XÃ HỘI CỦA VIỆT NAM HIỆN NAY 67

1. Đánh giá chung về cách thức xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá sự phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam 67

1.1 Tác dụng 67

1.2. Ưu điểm 69

1.3. Nhược điểm 70

2. Một số kiến nghị và giải pháp về cách thức xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản 72

2.1 Về công tác thống kê 72

2.2. Đề xuất biện pháp tổ chức triển khai thực hiện 79

KẾT LUẬN 82

TÀI LIỆU THAM KHẢO 83

 

 

doc87 trang | Chia sẻ: oanh_nt | Ngày: 02/07/2013 | Lượt xem: 1214 | Lượt tải: 2download
Bạn đang xem nội dung tài liệu Chuyên đề Phương pháp xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản, để tải tài liệu về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
ản xuất thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất hàng năm. Mức giá đất cần định giá theo công thức, giá đất sẽ bằng thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất chia lãi suất lãi suất tiết kiệm VND kỳ hạn 12 tháng. * Phương pháp chiết trừ Khi định giá theo phương pháp chiết trừ, việc định giá được thực hiện trên cơ sở thu thập thông tin trên thị trường của ít nhất 3 bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) đã được chuyển nhượng thành công, có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá. Sau đó, căn cứ vào điểm sai biệt giữa thửa đất cần định giá và thửa đất so sánh để điều chỉnh. Việc xác định giá trị hiện tại của các tài sản để đầu tư xây dựng trên đất được tính trên cơ sở giá trị xây dựng mới trừ đi phần giá trị hao mòn. * Phương pháp thặng dư Khi thực hiện phải xác định mục đích sử dung tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất, căn cứ theo đặc điểm, lợi thế, quy hoạch liên quan,… Theo phương pháp này, giá trị của thửa đất được tính bằng tổng giá trị phát triển cuả bất động sản trừ đi tổng chi phí phát triển (chi phí mà người ta bỏ ra để xây dựng kết cấu hạ tầng). Tùy từng trường hợp mà ta áp dụng các phương pháp định giá khác nhau. Có những trường hợp phải sử dụng kết hợp ít nhất hai phương pháp như trường hợp việc chuyển nhượng sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống, hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thất thường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu về đất trong điều kiện bình thường. 2.2.3. Xây dựng công thức tính chỉ số thị trường bất động sản Đối với chỉ số thị trường bất động sản, số liệu được lấy từ 11 công ty môi giới bất động sản trên địa bàn cả nước. Do là công ty môi giới nên việc cung cấp số liệu có khả năng chính xác hơn so với số liệu của các nhà đầu tư bất động sản cung cấp. Tuy nhiên, 11 công ty môi giới bất động sản đã đủ làm đại diện cho thị trường khi tính chỉ số giá bất động sản? Vì điều quan trọng nhất trong công thức tính chỉ số thị trường bất động sản là sự quan sát về các giao dịch của thị trường. Về nguyên tắc, quan sát được càng nhiều thì việc nghiên cứu càng chính xác. Chỉ số thị trường bất động sản đã được nghiên cứu trên thế giới và được gọi là REMI. Phương pháp tính chỉ số thị trường bất động sản có thể được xây dựng trên nhiều cấp độ. Với mức độ phát triển thị trường bất động sản hiện nay ở Việt Nam thì việc xây dựng chỉ số sẽ có khả năng thực thi hơn khi tiến hành xây dựng ở cấp độ hẹp. Chỉ số thị trường bất động sản ở cấp độ hẹp được xây dựng dựa trên các quan sát về: + Số lượng các giao dịch( tính bằng số lượng- Biến X1) + Giá các giao dịch ( tính bằng tiền- Biến X2) + Thời gian của bất động sản được rao bán trên thị trường (từ lúc được rao bán đến lúc giao dịch thành công). Đơn vị này tính bằng số ngày (Biến X3) Khi đó công thức tính toán chỉ số giá bất động sản được xây dựng như sau: Bước1: Tập hợp các giao dịch riêng lẻ dựa trên các tiêu chuẩn đề ra( Chọn mẫu có tính toán) Bước2: Tính toán giá trung gian và số ngày trên thị trường theo tháng t để gán cho giá trị xt và zt. Cũng như thế tính toán số giao dịch sẽ gán cho giá trị yt với lưu ý là không điều chỉnh mức giá khi lạm phát. Bước3: Quy đổi tất cả các giá trị về tháng cơ sở(tháng đầu tiên) bằng việc chia giá trị này cho giá trị các tháng cơ sở sẽ được giá trị tương ứng Bước4: Lập công thức tính toán: REMI= .100 Trong đó: Pxt, Pyt, Pzt lần lượt là các giá trị quy đổi của giá giao dịch, số lượng giao dịch, thời gian bày bán bất động sản. REMI1 là chỉ số của thị trường tại thời điểm gốc( là100). a, b, c là các trọng số thay đổi theo thời gian, không gian và thỏa mãn điều kiện: a+b+c=1 Ngoài việc xác định được các trọng số thì để tính toán được chỉ số thị trường, cần có được các chỉ tiêu trực tiếp của thị trường: + Số lượng các giao dịch + Giá trị các giao dịch + Số ngày các bất động sản được rao bán Các số liệu này có thể thu thập được thông qua các sàn giao dịch bất động sản. 2.2.4. Xây dựng công thức tính toán chỉ số giá bất động sản Chỉ số giá bất động sản RPI được tính theo công thức sau RPI= Tỷ trọng phân khúc thị trường có thể căn cứ theo giá giao dịch của từng phân khúc tại thời điểm của năm trước đó. Công thức tính chỉ số giá bất động sản của từng phân khúc thị trường là: RPI= Trong đó: Qit là số lượng giao dịch của hàng hóa bất động sản thứ i tính bằng m2. Pit là giá 1m2 của hàng hóa bất động sản thứ i tại kỳ nghiên cứu. Pi0 giá 1m2 của hàng hóa bất động sản thứ i tại kỳ gốc. Không giống như thị trường chứng khoán_hàng hóa được niêm yết trên thị trường tập trung trong thời gian dài, không phụ thuộc vào các giao dịch mua bán, các giao dịch chỉ làm thay đổi giá trị niêm yết chứ không làm thay đổi tổng khối lượng niêm yết. Còn hàng hóa bất động sản do đặc thù riêng của mình, nó không được mua đi bán lại trên thị trường. Một khi nó được bán đi thì phải lâu sau nó mới có cơ hội xuất hiện tại trên sàn. Một bất động sản được đem ra rao bán thì nó phụ thuộc rất nhiều yếu tố của thị trường. Nếu có nhiều người muốn có bất động sản đấy thì bên cung ứng sẽ tổ chức đấu giá và giá của bất động sản sẽ thay đổi. Hoặc như giá của vật liệu xây dựng thay đổi qua các tháng cũng làm thay đổi giá bất động sản qua các tháng. Hoạt động kinh doanh bất động sản ngày càng phát triển đồng nghĩa với nó là sự phức tạp trong quá trình tham gia mua bán bất động sản trên thị trường. Bất động sản này mất đi thì có các bất động sản khác xuất hiện. Đây là vấn đề lưu ý khi tính chỉ số giá bất động sản. Có nhiều cách để giải quyết vấn đề bất động sản biến mất hoặc xuất hiện trong khi tính chỉ số giá bất động sản. Hiện nay có một cách tính đã được đặt ra là: Coi chỉ số giá bất động sản của kỳ gốc là 100%, đối với kỳ nghiên cứu không có sự mất đi hay xuất hiện thêm của hàng hóa bất động sản thì áp dụng công thức tính chỉ số giá nêu ở trên. Khi có sự thay đổi của các bất động sản thì theo cách tính toán này, nó sẽ được xử lý bằng cách tính ra mức tăng giảm của giá bất động sản, dựa vào % tăng giảm tính được sẽ tính được % tăng giá của kỳ nghiên cứu đó và chỉ số giá của tháng đó sẽ được tính bằng cách lấy chỉ số giá của kỳ liền trước nó cộng với % tăng giá vừa tính được. Ví dụ: Áp dụng công thức tính nêu trên tiến hành tính toán chỉ số giá căn hộ Tp. Hà Nội 6 tháng cuối năm 2008. Bảng 1: Bảng tổng hợp giá 1m2 căn hộ tại Tp. Hà Nội 6 tháng cuối năm 2008 Loại BĐS Vị trí Diện tích m2 Giá niêm yết 1m2 căn hộ (triệu đ/m2) Quận Dự án Tháng7 Tháng8 Tháng9 Tháng10 Tháng11 Tháng12 Căn hộ Cầu Giấy ĐTM TH-NC 110 18.5 18.5 18.5 18.5 Căn hộ Cầu Giấy ĐTM TH-NC 100 20 22 22 22 Căn hộ Cầu Giấy ĐTM TH-NC 80 22 22 22 22 Căn hộ Cầu Giấy ĐTM TH-NC 120 24.5 24.5 24.5 24.5 Căn hộ Cầu Giấy ĐTM TH-NC 110 24 26 26 25.5 Căn hộ Cầu Giấy ĐTM NTY 90 18 18 18 18 Căn hộ Cầu Giấy ĐTM NTY 70 15 15 15 15 Căn hộ Cầu Giấy ĐTM NTY 65 19.5 19.5 19.5 19 Căn hộ Cầu Giấy ĐTM NTY 80 18 17 17 17 Căn hộ Cầu Giấy ĐTM NTY 55 19 19 19 19 Căn hộ Cầu Giấy ĐTM CG 100 17.5 17.5 17.5 17.5 Căn hộ Cầu Giấy ĐTM CG 50 15.5 15 15 15 Căn hộ Cầu Giấy ĐTM CG 90 19.5 19.5 19.5 19.5 Căn hộ Cầu Giấy ĐTM DV 75 17 15.5 16 16 Căn hộ Cầu Giấy ĐTM DV 140 18 18 19 19 Căn hộ Cầu Giấy Vimexco 120 26 26 26 26 Căn hộ Hoàng Mai ĐTM PV 76 12 11.5 11.5 11.5 11 11 Căn hộ Hoàng Mai ĐTM PV 81 12.5 12.5 12.5 12.5 12 12 Căn hộ Hoàng Mai ĐTM PV 70 12 11.5 11.5 11.5 11 11 Căn hộ Hoàng Mai ĐTM LĐ 80 17 17 17 17 Căn hộ Hoàng Mai ĐTM LĐ 63 17.5 17.5 17.5 17.5 Căn hộ Hoàng Mai ĐTM ĐC 60 18 19 19 19 Căn hộ Hoàng Mai ĐTM ĐC 75 21 21 21 21 Căn hộ Hà Đông Văn Khê 76 9.3 9.3 9.6 10 9.6 9.6 Căn hộ Hà Đông Văn Khê 108 9.3 9.3 9.6 10 9.6 9.6 Căn hộ Hà Đông Văn Khê 113 9.3 9.3 9.6 10 9.6 9.6 Căn hộ Mỗ Lão ViệtKiều CA 100 15.5 15.5 15.6 15.6 Căn hộ Hà Đông ViệtKiều CA 70 14.5 14.5 15 15 16 16 Căn hộ Hà Đông ViệtKiều CA 150 14.5 14.5 15 15 16 16 Căn hộ Hà Đông ViệtKiều CA 150 14.5 14.5 15 15 16 16 Căn hộ Cầu Giấy Yên Hòa 92 16.8 16.8 16.8 16.8 Căn hộ ĐTM PV 79 11.8 11.8 11.8 11.8 Căn hộ Từ Liêm Mỹ Đình1 76 16.5 16.5 16.5 16.5 16.5 Căn hộ Từ Liêm MĐ- Bộ TTM 76 15.5 15.5 15.5 15.5 15.5 15.5 Căn hộ Hà Đông CT5C-VKhê 165 16 16 16 16 16 Căn hộ B14-KimLiên 61 24 24 24 24 24 Căn hộ ĐTM LĐ 76 17 17 17 17 17 Căn hộ Từ Liêm MT Thượng 104 16.2 16.2 16.2 16 16 16.5 Căn hộ Từ Liêm Trung Văn 92 17 17 17 17 Căn hộ Từ Liêm Báo ANTĐ 104 14.5 14.5 14.5 15 14.5 Căn hộ Hà Đông Văn Quán 68 14.5 14.5 14.5 14.5 Căn hộ Đống Đa Thái Thịnh 114 25 25 25 24.5 Căn hộ Tây Hồ CIPUTRA 135 31 31 31 31 Căn hộ Tây Hồ Vườn đào 90 22.5 22.5 22.5 22.5 22.5 Căn hộ Từ Liêm Bộ TTM 100 15.2 15.2 15.2 15 Căn hộ Cầu Giấy Vimexco 103 22.8 22.8 22.8 22.8 Căn hộ Từ Liêm Khu DTM TV 92 17 17 Căn hộ ĐTMVQuán Văn Quán 68 14.5 Căn hộ ĐườngVD3 Thanh Trì 80 11.5 11.5 Căn hộ Trung Hòa TrầnDHưng 156 26.5 26.5 Căn hộ Hà Đông Văn Khê 80 11.7 Căn hộ Cầu Giấy Yên Hòa 93 17 17 Căn hộ Thanh Xuân CCcho CAND 86 12.5 12.5 Căn hộ Ba Đình Ngọc Khánh 99 29 29 Căn hộ Cầu Giấy Dịch Vọng 53 17 17 Căn hộ Cầu Giấy HK Tower 165 32.3 34 Căn hộ Từ Liêm Trung Văn 180 19 Căn hộ Cầu Giấy Yên Hòa 56 16 16.5 Căn hộ Thanh Trì Thanh Trì 76 11.3 11.3 Căn hộ Từ Liêm Đường PVD 123 11.5 12 Căn hộ Long Biên Việt Hưng 70 10 10.5 Căn hộ Cầu Giấy Vimexco 151 27.5 Căn hộ Tây Hồ CIPUTRA 123 26 Căn hộ Hoàng Mai ĐTM LĐ 76 17 Căn hộ Hoàng Mai ĐTM PV 81 12 Tổng 6170 Từ số liệu của bảng 1 tiến hành tính toán ta có được số liệu về giá trị của bất động sản căn hộ Tp. Hà Nội, thể hiện qua bảng sau: Bảng 1.1: Bảng tổng hợp giá trị của các bất động sản căn hộ tại Tp. Hà Nội từ tháng7 đến tháng 10 trong năm 2008 Loại BĐS Vị trí Giá trị của BĐS (triệuđ) = Giá 1m2 x Diện tích Quận Dự án Tháng7 Tháng8 Tháng9 Tháng10 Căn hộ Cầu Giấy ĐTM TH-NC 2035 2035 2035 2035 Căn hộ Cầu Giấy ĐTM TH-NC 2000 2200 2200 2200 Căn hộ Cầu Giấy ĐTM TH-NC 1760 1760 1760 1760 Căn hộ Cầu Giấy ĐTM TH-NC 2940 2940 2940 2940 Căn hộ Cầu Giấy ĐTM TH-NC 2640 2860 2860 2805 Căn hộ Cầu Giấy ĐTM NTY 1620 1620 1620 1620 Căn hộ Cầu Giấy ĐTM NTY 1050 1050 1050 1050 Căn hộ Cầu Giấy ĐTM NTY 1267.5 1267.5 1267.5 1235 Căn hộ Cầu Giấy ĐTM NTY 1440 1360 1360 1360 Căn hộ Cầu Giấy ĐTM NTY 1045 1045 1045 1045 Căn hộ Cầu Giấy ĐTM CG 1750 1750 1750 1750 Căn hộ Cầu Giấy ĐTM CG 775 750 750 750 Căn hộ Cầu Giấy ĐTM CG 1755 1755 1755 1755 Căn hộ Cầu Giấy ĐTM DV 1275 1162.5 1200 1200 Căn hộ Cầu Giấy ĐTM DV 2520 2520 2660 2660 Căn hộ Cầu Giấy Vimexco 3120 3120 3120 3120 Căn hộ Hoàng Mai ĐTM PV 912 874 874 874 Căn hộ Hoàng Mai ĐTM PV 1012.5 1012.5 1012.5 1012.5 Căn hộ Hoàng Mai ĐTM PV 840 805 805 805 Căn hộ Hoàng Mai ĐTM LĐ 1360 1360 1360 1360 Căn hộ Hoàng Mai ĐTM LĐ 1102.5 1102.5 1102.5 1102.5 Căn hộ Hoàng Mai ĐTM ĐC 1080 1140 1140 1140 Căn hộ Hoàng Mai ĐTM ĐC 1575 1575 1575 1575 Căn hộ Hà Đông Văn Khê 706.8 706.8 729.6 760 Căn hộ Hà Đông Văn Khê 1004.4 1004.4 1036.8 1080 Căn hộ Hà Đông Văn Khê 1050.9 1050.9 1084.8 1130 Căn hộ Mỗ Lão ViệtKiều CA 1550 1550 1560 1560 Căn hộ Hà Đông ViệtKiều CA 1015 1015 1050 1050 Căn hộ Hà Đông ViệtKiều CA 2175 2175 2250 2250 Căn hộ Hà Đông ViệtKiều CA 2175 2175 2250 2250 Căn hộ Cầu Giấy Yên Hòa 1545.6 1545.6 1545.6 1545.6 Căn hộ ĐTM PV 932.2 932.2 932.2 932.2 Căn hộ Từ Liêm Mỹ Đình1 1254 1254 1254 1254 Căn hộ Từ Liêm MĐ- Bộ TTM 1178 1178 1178 1178 Căn hộ Hà Đông CT5C-VKhê 2640 2640 2640 2640 Căn hộ B14-KimLiên 1464 1464 1464 1464 Căn hộ ĐTM LĐ 1292 1292 1292 1292 Căn hộ Từ Liêm MT Thượng 1684.8 1684.8 1684.8 1664 Căn hộ Từ Liêm Trung Văn 1564 1564 1564 1564 Căn hộ Từ Liêm Báo ANTĐ 1508 1508 1508 1560 Căn hộ Hà Đông Văn Quán 986 986 986 986 Căn hộ Đống Đa Thái Thịnh 2850 2850 2850 2793 Căn hộ Tây Hồ CIPUTRA 4185 4185 4185 4185 Căn hộ Tây Hồ Vườn đào 2025 2025 2025 2025 Căn hộ Từ Liêm Bộ TTM 1520 1520 1520 1500 Căn hộ Cầu Giấy Vimexco 2348.4 2348.4 2348.4 2348.4 Căn hộ Từ Liêm Khu DTM TV Căn hộ ĐTMVQuán Văn Quán Căn hộ ĐườngVD3 Thanh Trì Căn hộ Trung Hòa TrầnDHưng Căn hộ Hà Đông Văn Khê Căn hộ Cầu Giấy Yên Hòa Căn hộ Thanh Xuân CCcho CAND Căn hộ Ba Đình Ngọc Khánh Căn hộ Cầu Giấy Dịch Vọng Căn hộ Cầu Giấy HK Tower Căn hộ Từ Liêm Trung Văn Căn hộ Cầu Giấy Yên Hòa Căn hộ Thanh Trì Thanh Trì Căn hộ Từ Liêm Đường PVD Căn hộ Long Biên Việt Hưng Căn hộ Cầu Giấy Vimexco Căn hộ Tây Hồ CIPUTRA Căn hộ Hoàng Mai ĐTM LĐ Căn hộ Hoàng Mai ĐTM PV Tổng 75528.6 75718.1 76179.7 76165.2 (Nguồn: Phòng thị trường bất động sản_Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản_Bộ Xây dựng) Xét kỳ gốc là tháng 7 Chỉ số giá tháng 7 là: RPItháng7 == 1 (hay100%) Tổng diện tích căn hộ tham gia giao dịch vào tháng 7 là 4262m2. Tương ứng với mức giá trung bình là: =17,21 (triệu đồng/m2) Chỉ số giá tháng 8 là: RPI tháng8 == 1,0025 (hay100,25%) Chỉ số giá tháng 9 là: RPItháng9 == 1,0086 (hay100,86%) Chỉ số giá tháng 10 là: RPItháng10 == 1,0084 hay(100,84%) Từ số liệu bảng 1, tiến hành tính toán ta có số liệu về giá trị các căn hộ tại Tp. Hà Nội qua 2 tháng: tháng 10, tháng 11 Bảng 1.2: Bảng tổng hợp giá trị của các bất động sản căn hộ tại Tp. Hà Nội qua tháng 10 và tháng 11 trong năm 2008 Loại BĐS Vị trí Diện tích m2 Giá1m2cănhộ(triệu đ/m2) Giá trị của căn hộ( triệu đ) Quận Dự án Tháng10 Tháng11 Tháng 10 Tháng 11 Căn hộ Hoàng Mai ĐTM PV 76 11.5 11 874 836 Căn hộ Hoàng Mai ĐTM PV 81 12.5 12 1012.5 972 Căn hộ Hoàng Mai ĐTM PV 70 11.5 11 805 770 Căn hộ Hà Đông Văn Khê 76 10 9.6 760 729.6 Căn hộ Hà Đông Văn Khê 108 10 9.6 1080 1036.8 Căn hộ Hà Đông Văn Khê 113 10 9.6 1130 1084.8 Căn hộ Hà Đông ViệtKiều CA 70 15 16 1050 1120 Căn hộ Hà Đông ViệtKiều CA 150 15 16 2250 2400 Căn hộ Hà Đông ViệtKiều CA 150 15 16 2250 2400 Căn hộ Từ Liêm Mỹ Đình1 76 16.5 16.5 1254 1254 Căn hộ Từ Liêm MĐ- Bộ TTM 76 15.5 15.5 1178 1178 Căn hộ Hà Đông CT5C-VKhê 165 16 16 2640 2640 Căn hộ B14-KimLiên 61 24 24 1464 1464 Căn hộ ĐTM LĐ 76 17 17 1292 1292 Căn hộ Từ Liêm MT Thượng 104 16 16 1664 1664 Căn hộ Từ Liêm Báo ANTĐ 104 15 14.5 1560 1508 Căn hộ Tây Hồ Vườn đào 90 22.5 22.5 2025 2025 Tổng 24288.5 24374.2 Công thức tính chỉ số giá căn hộ của tháng t được tính toán qua công thức sau: Chỉ số giá tháng t = Chỉ số giá tháng (t-1) % tăng giá của tháng t so với tháng t-1. Ta có % tăng giá các bất động sản của tháng 11 so với tháng 10 là: =0,35% Khi đó chỉ số giá tháng 11 được xác định như sau: RPItháng 11 = 100,84% + 0,35% = 101,19% Từ số liệu bảng 1, tiến hành tính toán ta có số liệu về giá trị các căn hộ tại Tp. Hà Nội qua 2 tháng: tháng 11, tháng 1 Bảng 1.3: Bảng tổng hợp giá trị của các bất động sản căn hộ tại Tp. Hà Nội qua tháng 11 và tháng 12 trong năm 2008 Loại BĐS Vị trí Diện tích m2 Giá 1m2 cănhộ (triệu đ/m2) Giá trị của cănhộ (triệuđ) Quận Dự án Tháng11 Tháng12 Tháng 11 Tháng 12 Căn hộ Hoàng Mai ĐTM PV 76 11 11 836 836 Căn hộ Hoàng Mai ĐTM PV 81 12 12 972 972 Căn hộ Hoàng Mai ĐTM PV 70 11 11 770 770 Căn hộ Hà Đông Văn Khê 76 9.6 9.6 729.6 729.6 Căn hộ Hà Đông Văn Khê 108 9.6 9.6 1036.8 1036.8 Căn hộ Hà Đông Văn Khê 113 9.6 9.6 1084.8 1084.8 Căn hộ Hà Đông ViệtKiều CA 70 16 16 1120 1120 Căn hộ Hà Đông ViệtKiều CA 150 16 16 2400 2400 Căn hộ Hà Đông ViệtKiều CA 150 16 16 2400 2400 Căn hộ Từ Liêm MĐ- Bộ TTM 76 15.5 15.5 1178 1178 Căn hộ Từ Liêm MT Thượng 104 16 16.5 1664 1716 Căn hộ Từ Liêm Khu DTM TV 92 17 17 1564 1564 Căn hộ ĐườngVD3 Thanh Trì 80 11.5 11.5 920 920 Căn hộ Trung Hòa TrầnDHưng 156 26.5 26.5 4134 4134 Căn hộ Cầu Giấy Yên Hòa 93 17 17 1581 1581 Căn hộ Thanh Xuân CCcho CAND 86 12.5 12.5 1075 1075 Căn hộ Ba Đình Ngọc Khánh 99 29 29 2871 2871 Căn hộ Cầu Giấy Dịch Vọng 53 17 17 901 901 Căn hộ Cầu Giấy HK Tower 165 32.3 34 5329.5 5610 Căn hộ Cầu Giấy Yên Hòa 56 16 16.5 896 924 Căn hộ Thanh Trì Thanh Trì 76 11.3 11.3 858.8 858.8 Căn hộ Từ Liêm Đường PVD 123 11.5 12 1414.5 1476 Căn hộ Long Biên Việt Hưng 70 10 10.5 700 735 Tổng 36436 36893 Ta có % tăng giá các bất động sản của tháng 12 so với tháng 11 là: = 1,25% Khi đó chỉ số giá tháng 12 được xác định như sau: RPItháng12 = 101,19% + 1,25% = 102,44% Ta có biểu đồ thể hiện sự thay đổi của chỉ số giá căn hộ qua 6 tháng cuối năm 2008: Biểu đồ 1: Biểu đồ chỉ số giá căn hộ TP.Hà Nội 6 tháng cuối năm 2008 Nhận xét: Qua đồ thị ta nhận thấy: Tình hình chung giá căn hộ chung cư tại TP.Hà Nội tăng mạnh vào tháng 7, tháng 8, tháng 9 và bắt đầu giảm nhẹ vào tháng 10, sau đó tăng mạnh đến cuối năm. Một số dự án tiêu biểu: Giá căn hộ tại các khu Mễ Trì Thượng và G3CD Yên Hòa tăng 3,1% lên tới 16,5 triệu/m2 Giá căn hộ tại dự án HongKongTower tăng 0,1% lên tới 2000USD/m2 Giá căn hộ tại dự án mặt đường Phạm Văn Đồng tăng 4,3% lên tới 12 triệu/m2 Giá căn hộ tại dự án Việt Hưng tăng 5% lên đến 10,5 triệu/ m2 Giá căn hộ tại các dự án: Văn Khê, Làng Việt Kiều Châu Âu, Mỹ Đình- Bộ Tổng Tham Mưu, Tòa nhà CT4-Khu đô thị Trung Văn, N05 Đông Nam Trần Duy Hưng,…không thay đổi so với tháng trước. Tuy nhiên cách tính này đã bộc lộ hạn chế là các bất động sản bị mất, bất động sản vừa mới xuất hiện đã không được tính vào công thức tính chỉ số giá, như thế nó không phản ánh đúng tình hình của thị trường bất động sản. Để khắc phục hạn chế trên em đề xuất một cách tính chỉ số giá áp dụng khi có sự mất đi hoặc xuất hiện bất động sản mới. Công thức tính chỉ số giá bất động sản tổng quát là: RPI= Trong đó: là tổng giá trị các bất động sản tại kỳ nghiên cứu là tổng giá trị các bất động sản tại kỳ gốc là tổng giá trị các bất động sản vừa mới xuất hiện ở kỳ nghiên cứu mà ở kỳ t-1 chưa xuất hiện là tổng giá trị các bất động sản không còn xuất hiện ở kỳ nghiên cứu t: kỳ nghiên cứu 0: kỳ gốc Bảng 2: Tổng hợp giá 1m2 đất nền Tp. Hà Nội 6 tháng cuối năm 2008 Vị trí Diện tích (m2) Giá niêm yết (triệu đ/m2) Quận Dự án Tháng7 Tháng8 Tháng9 Tháng10 Tháng11 Tháng12 CầuGiấy ĐTM Trung Yên 75 62 65 65 64.5 CầuGiấy ĐTM Trung Yên 110 66 66.7 66.7 66.5 CầuGiấy ĐTM THòa- NChính 145 70 70 70 70 CầuGiấy ĐTM THòa- NChính 95 71.5 71.5 71.5 71 CầuGiấy ĐTM THòa- NChính 52 70 70 69 69 CầuGiấy ĐTM Cầu Giấy 150 55 55 55.5 55 CầuGiấy ĐTM Cầu Giấy 178 53.5 53.5 53.5 53.5 Từ Liêm Khu ĐG 3,5ha PDiễn 140 18.2 18.5 20.5 20.5 20.5 22.5 HoàngMai ĐTM Đền Lừ2 60 43 43 43 43 HoàngMai ĐTM Đền Lừ2 50 42 42 42 42 HoàiĐức Kim Chung- Di Trạch 100 11 11 11.2 11.2 11.2 11.2 Hoài Đức Kim Chung- Di Trạch 122 11.2 11.2 11.2 11.2 11.2 11.2 Hoài Đức Kim Chung- Di Trạch 200 11 11 11.2 11.2 11.2 11.2 Hoài Đức Kim Chung- Di Trạch 360 11 11 11.2 11.2 11.2 11.2 HàĐông Văn Khê 82.5 17 17 17.5 17.5 17.5 17.5 HàĐông Dương Nội 75 21 21 21 21.2 21 21 HàĐông Dương Nội 100 21 21 21 21.2 21 21 HoàiĐức Nam An Khánh 225 15.2 15.2 15.5 15.5 15.5 15.5 HoàiĐức Nam An Khánh 576 15.2 15.2 15.5 15.5 15.5 15.5 Bắc An Khánh 150 10.5 10.5 10.5 10.5 10.5 10.5 Gia Lâm Đặng Xá 102 11.9 11.9 11.9 11.9 11.9 11.9 Gia Lâm Đặng Xá 109 11.9 11.9 11.9 11.9 11.9 11.9 Gia Lâm Đặng Xá 175 11.9 11.9 11.9 11.9 11.9 11.9 Gia Lâm Đặng Xá 330 11.9 11.9 11.9 11.9 11.9 11.9 Hoài Đức Bắc Quốc Lộ 32 98 10.3 10.3 10.5 10.5 10.5 10.5 Hoài Đức Bắc Quốc Lộ 32 252 14.3 14.3 14.5 14.5 14.5 14.5 Hoài Đức Bắc Quốc Lộ 32 154 12 12 13 13 13 13 Hà Đông Lê Trọng Tấn 80 11 11 11 11.2 11 11 Hà Đông Lê Trọng Tấn 120 10.5 10.5 11 11.2 11 11 Hà Đông Lê Trọng Tấn 200 10.5 10.5 11 11.2 11 11 Hà Đông Lê Trọng Tấn 160 10.5 10.5 16 16.2 16 16 Từ Liêm Trung Văn 3 96 39 39 39 39 39 39 Từ Liêm TVNgòi Cầu Trại 180 19 19 19 19 19 21.5 Hà Đông Văn Phú 94 13.5 12.5 Hà Đông Văn Phú 89 13.5 12.5 Hà Đông Văn Phú 90 13.5 12.5 5374.5 (Nguồn: Phòng thị trường bất động sản_Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản Bộ Xây dựng) Từ số liệu của bảng 2 ta có số liệu tiến hành tính toán ta có được số liệu về giá trị của bất động sản đất nền Tp. Hà Nội, thể hiện qua bảng sau: Bảng 2.1: Tổng hợp giá trị của các bất động sản đất nền tại Tp. Hà Nội 6 tháng cuối năm 2008 Loại BĐS Vị trí Giá trị của bất động sản(triệu đồng)= Giá 1m2 x Diện tích Quận Dự án Tháng7 Tháng8 Tháng9 Tháng10 Tháng11 Tháng12 Đất nền Cầu Giấy ĐTM Trung Yên 4650 4875 4875 4837.5 Đất nền Cầu Giấy ĐTM Trung Yên 7260 7337 7337 7315 Đất nền Cầu Giấy ĐTM THòa- NChính 10150 10150 10150 10150 Đất nền Cầu Giấy ĐTM THòa- NChính 6792.5 6792.5 6792.5 6745 Đất nền Cầu Giấy ĐTM THòa- NChính 3640 3640 3588 3588 Đất nền Cầu Giấy ĐTM Cầu Giấy 8250 8250 8325 8250 Đất nền Cầu Giấy ĐTM Cầu Giấy 9523 9523 9523 9523 Đất nền Từ Liêm Khu ĐG 3,5ha PDiễn 2548 2590 2870 2870 2870 3150 Đất nền Hoàng Mai ĐTM Đền Lừ2 2580 2580 2580 2580 Đất nền Hoàng Mai ĐTM Đền Lừ2 2100 2100 2100 2100 Đất nền Hoài Đức Kim Chung- Di Trạch 1100 1100 1120 1120 1120 1120 Đất nền Hoài Đức Kim Chung- Di Trạch 1366.4 1366.4 1366.4 1366.4 1366.4 1366.4 Đất nền Hoài Đức Kim Chung- Di Trạch 2200 2200 2240 2240 2240 2240 Đất nền Hoài Đức Kim Chung- Di Trạch 3960 3960 4032 4032 4032 4032 Đất nền Hà Đông VănKhê 1402.5 1402.5 1443.8 1443.8 1443.8 1443.75 Đất nền Hà Đông Dương Nội 1575 1575 1575 1590 1575 1575 Đất nền Hà Đông Dương Nội 2100 2100 2100 2120 2100 2100 Đất nền Hoài Đức Nam An Khánh 3420 3420 3487.5 3487.5 3487.5 3487.5 Đất nền Hoài Đức Nam An Khánh 8755.2 8755.2 8928 8928 8928 8928 Đất nền Bắc An Khánh 1575 1575 1575 1575 1575 1575 Đất nền Gia Lâm Đặng Xá 1213.8 1213.8 1213.8 1213.8 1213.8 1213.8 Đất nền Gia Lâm Đặng Xá 1297.1 1297.1 1297.1 1297.1 1297.1 1297.1 Đất nền Gia Lâm Đặng Xá 2082.5 2082.5 2082.5 2082.5 2082.5 2082.5 Đất nền Gia Lâm Đặng Xá 3927 3927 3927 3927 3927 3927 Đất nền Hoài Đức Bắc Quốc Lộ 32 1009.4 1009.4 1029 1029 1029 1029 Đất nền Hoài Đức Bắc Quốc Lộ 32 3603.6 3603.6 3654 3654 3654 3654 Đất nền Hoài Đức Bắc Quốc Lộ 32 1848 1848 2002 2002 2002 2002 Đất nền Hà Đông Lê Trọng Tấn 880 880 880 896 880 880 Đất nền Hà Đông Lê Trọng Tấn 1260 1260 1320 1344 1320 1320 Đất nền Hà Đông Lê Trọng Tấn 2100 2100 2200 2240 2200 2200 Đất nền Hà Đông Lê Trọng Tấn 1680 1680 2560 2592 2560 2560 Đất nền Từ Liêm Trung Văn 3 3744 3744 3744 3744 3744 3744 Đất nền Từ Liêm TVNgòi Cầu Trại 3420 3420 3420 3420 3420 3870 Đất nền Hà Đông Văn Phú 1269 1175 Đất nền Hà Đông Văn Phú 1201.5 1112.5 Đất nền Hà Đông Văn Phú 1215 1125 Tổng 113013 113357 115338 115303 63752.6 64209.55 Tại kỳ gốc( tháng 7) có 33 giao dịch. Chỉ số giá tại kỳ gốc là là: RPI tháng7 = =1 hay(100%) Tổng diện tích căn hộ tại kỳ nghiên cứu là 5374,5m2 tương ứng với mức giá trung bình là: = 21,027(triệu đồng/m2) Vào tháng 8 tại Hà Nội 33 giao dịch. Chỉ số giá tại tháng 8 là: = =1,003(hay 100,3%) Vào tháng 9 tại Hà Nội có 33 giao dịch. Chỉ số giá tại tháng 9 là: ==1,0206 (hay 102,06%) Vào tháng 10 tại Hà Nội có 33 giao dịch. Chỉ só giá tại tháng 10 là: ==1,0203 (hay 102,03%) Vào tháng 11 ở Hà Nội có 27 giao dịch trong đó xuất hiện 3 giao dịch bất động sản mới và có 9 giao dịch bất động sản bị mất đi ( giao dịch bất động sản thành công). Khi đó công thức tính chỉ số giá bất động sản tháng 11 như sau: (Tổng giá trị đất vào tháng 11)/( Tổng giá trị đất vào tháng 7- Tổng giá trị tính theo giá tháng 7 của các bất động sản không còn giao dịch vào tháng 11 + Tổng giá trị các bất động sản mới xuất hiện trên sàn giao dịch vào tháng 11 tính theo giá tháng 11): =1,0324 (hay103,24%) Vào tháng 12 ở Hà Nội có 27 giao dịch trong đó xuất hiện 3 giao dịch bất động sản mới và có 9 giao dịch bất động sản bị mất đi (giao dịch bất động sản thành công) Khi đó công thức tính chỉ số giá bất động sản tháng 12 như sau: (Tổng giá t

Các file đính kèm theo tài liệu này:

  • docPhương pháp xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản.DOC
Tài liệu liên quan