Luận văn Đánh giá thực trạng công tác công chứng, chứng thực các giao dịch về đất đai trên địa bàn quận Đống đa, thành phố Hà Nội

án, kiểm tra viên cao cấp ngành kiểm sát; chuyên viên cao cấp, nghiên cứu viên cao cấp, giảng viên cao cấp trong lĩnh vực pháp luật). c. Về kết quả hoạt động công chứng Cả nước hiện có 704 tổ chức hành nghề công chứng với 564 văn phòng công chứng và 1.327 công chứng viên, đã công chứng được khoảng bảy triệu việc, tổng số phí công chứng thu được gần 2.600 tỷ đồng; trong đó, nộp thuế và nộp ngân sách nhà nước gần 1.000 tỷ đồng. Sau sáu năm phát triển hoạt động công chứng theo hướng xã hội hóa và chuyên nghiệp hóa, đã bảo đảm tính an toàn và tạo môi trường pháp lý thuận lợi, tin cậy cho hoạt động đầu tư kinh doanh, thương mại; giảm thiểu tranh chấp dân sự, khiếu kiện; đồng thời giúp người dân được hưởng dịch vụ công chứng thuận lợi, nhanh chóng. Hoạt động công chứng đã góp phần không nhỏ trong việc đảm bảo tính an toàn pháp lý cho các hợp đồng, giao dịch, góp phần tạo môi trường pháp lý thuận lợi và tin cậy cho các hoạt động đầu tư, kinh doanh, thương mại, đồng thời giảm thiểu công việc cho Tòa án và các cơ quan nhà nước trong giải quyết các tranh chấp dân sự, khiếu kiện, thông qua đó bảo đảm trật tự an toàn và tiết kiệm chi phí cho xã hội. Về tổng thể, kết quả hoạt động công chứng trong thời gian vừa qua đã khẳng định rõ rệt vai trò của công chứng trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp công dân, tổ chức, góp phần phòng ngừa vi phạm pháp luật, bảo đảm trật tự an toàn xã hội, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa. d. Kết quả thực hiện chủ trương chuyển giao thẩm quyền chứng thực các hợp đồng, giao dịch từ UBND sang các tổ chức hành nghề công chứng 31 Nhằm tăng cường bảo đảm an toàn pháp lý cho người dân trong giao dịch, chuyên nghiệp hóa hoạt động công chứng và chứng thực, chủ trương chuyển giao việc chứng thực các giao dịch liên quan đến nhà, đất từ UBND cấp xã sang tổ chức hành nghề công chứng thực hiện đã được thể chế hóa trong Luật Công chứng năm 2006, Nghị định số 79/2007/NĐ-CP, Nghị định số 88/2009/NĐ-CP, Thông tư số 03/2008/TT-BTP hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị định số 79/2007/NĐ-CP. Trong thời gian qua, Bộ Tư pháp đã chỉ đạo quyết liệt việc chuyển giao thẩm quyền chứng thực các giao dịch về nhà, đất từ UBND cấp xã sang cho các tổ chức hành nghề công chứng thực hiện. Nhiều địa phương đã tích cực triển khai thực hiện chủ trương chuyển giao, đặc biệt là sau khi Chính phủ ban hành Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009, thì chủ trương chuyển giao diễn ra nhanh và thuận lợi hơn. Tính đến ngày 15/12/2010, đã có 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành được Quyết định chuyển giao. 1.4.1.2. Về chứng thực Theo quy định tại Điều 26 của Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ thì đối với những nơi chưa có quyết định chuyển giao của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao việc chứng thực các hợp đồng, giao dịch mà Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã đang thực hiện sang tổ chức hành nghề công chứng ở địa bàn cấp huyện mà tổ chức hành nghề công chứng đáp ứng được yêu cầu công chứng thì người tham gia hợp đồng, giao dịch có quyền lựa chọn công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện theo quy định của pháp luật. Tính đến nay, cả nước đã có 694 đơn vị hành chính cấp huyện với 11.014 đơn vị hành chính cấp xã. Trong thời gian qua, Ủy ban nhân dân các xã đã có những đóng góp rất lớn trong việc chứng thực các văn bản giao dịch khi người sử dụng đất thực hiện quyền theo quy định của pháp luật đất đai. Chứng thực là một trong các hoạt động chính của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn, có ảnh hưởng lớn đến đời sống cũng như quyền và nghĩa vụ hợp pháp của người dân. Nói chung cấp xã có nhiều cố gắng đáp ứng yêu cầu chứng thực của tổ chức và công dân, công tác chứng thực đã góp phần phục vụ nhiệm vụ phát triển kinh tế-xã hội ở địa phương. 32 1.4.2. Thực trạng về áp dụng pháp luật về công chứng, chứng thực khi người sử dụng đất thực hiện quyền theo quy định pháp luật đất đai Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được Luật Đất đai năm 2003 quy định theo 4 nhóm đối tượng sử dụng đất: (1) Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân; (2) Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là tổ chức trong nước; (3) Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là tổ chức, cá nhân nước ngoài; (4) Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài. 1.4.2.1. Quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất Tìm hiểu các quy định hiện hành về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có thể rút ra một số điểm đáng chú ý sau đây: Thứ nhất, không phải người sử dụng đất nào cũng được pháp luật cho phép thực hiện việc chuyển đổi quyền sử dụng đất mà chỉ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê mới có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất. Tuy nhiên đối tượng và phạm vi chuyển đổi quyền sử dụng đất rất hạn chế; theo đó, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê chỉ được quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác; Sở dĩ, Luật Đất đai năm 2003 quy định như vậy là nhằm một mặt khuyến khích hộ gia đình nông dân tự nguyện chuyển đổi đất nông nghiệp cho nhau để từng bước khắc phục tình trạng sử dụng ruộng đất manh mún (đặc biệt là ở khu vực đồng bằng sông Hồng và khu vực khu 4 cũ); mặt khác, ngăn ngừa tình trạng lợi dụng việc thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp để chuyển đổi đất nông nghiệp sử dụng sai mục đích hoặc chuyển nhượng đất nông nghiệp nhằm mục đích kiếm lời. Thứ hai, pháp luật đất đai hiện hành quy định chỉ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mới có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất. Các quy định về thừa kế quyền sử dụng đất của Luật Đất đai năm 2003 tương thích với quy định về thừa kế tài sản của Bộ luật Dân sự năm 2005; cụ thể: Cá nhân có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật. Hộ gia đình được Nhà nước 33 giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. So sánh với quy định về thừa kế quyền sử dụng đất của Luật Đất đai năm 1993, quy định hiện hành về thừa kế quyền sử dụng đất có một số sửa đổi, bổ sung đáng chú ý sau: (i) Sửa đổi quy định về thừa kế quyền sử dụng đất đối với trường hợp hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết; (ii) Bổ sung quy định về thừa kế quyền sử dụng đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Luật Đất đai năm 1993 quy định: “1. Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì các thành viên còn lại được tiếp tục sử dụng phần đất của thành viên đó”. Luật Đất đai năm 2003 quy định: “1. Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng theo quy định của pháp luật thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;” Thứ ba, bổ sung quy định về quyền tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân nhằm phù hợp với thực tế sử dụng đất. Hiện nay ở nước ta khi con cái trưởng thành lập gia đình, cha mẹ thường cho một phần đất để họ làm nhà ở hoặc sử dụng vào mục đích sản xuất. Đây là tình trạng sử dụng đất phổ biến cần phải được pháp luật điều chỉnh nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người được tặng cho quyền sử dụng đất. Thứ tư, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/07/2004 (ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành) theo hình thức thuê đất trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được quyền chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê lại, thừa 34 kế, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Trong khi đó, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê lại đất trong khu công nghiệp; hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không phải là đất thuê sang thuê đất được quyền chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê lại, thừa kế, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Thứ năm, bổ sung quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê được cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài. 1.4.2.2. Quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là tổ chức trong nước Theo pháp luật đất đai hiện hành, tổ chức trong nước sử dụng đất có một số quyền năng đáng chú ý sau đây: Thứ nhất, tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trường hợp sử dụng đất để xây dựng các công trình không bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước được quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục giao đất không thu tiền sử dụng đất theo mục đích đã được xác định. Thứ hai, tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm; tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu 35 tiền sử dụng đất thì được chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật; góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật; tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Thứ ba, tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất hoặc thuê lại đất trong khu công nghiệp có quyền thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật; bán tài sản, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định; cho thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng tại khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. 36 CHƢƠNG II: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC CÁC GIAO DỊCH VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và quản lý đất đai trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội. 2.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Đống Đa. * Vị trí địa lí: Quận Đống Đa nằm ở trung tâm thủ đô Hà Nội - Phía Bắc giáp quận Ba Đình - Phía Đông Bắc giáp quận Hoàn Kiếm (ranh giới là phố Lê Duẩn) - Phía Đông giáp quận Hai Bà Trưng (ranh giới là phố Lê Duẩn và đường Giải Phóng) - Phía Nam giáp quận Thanh Xuân (ranh giới là đường Trường Chinh và đường Láng) - Phía Tây giáp quận Cầu Giấy (ranh giới là sông Tô Lịch) Quận có địa hình tương đối bằng phẳng, có nhiều ao hồ, kênh mương xen kẽ, trong đó có một số ao hồ lớn như hồ Xã Đàn, hồ Ba Mẫu, hồ Láng Thượng, hồ Văn Chương, * Khí hậu: Thời tiết khí hậu trong địa bàn quận Đống Đa, chịu ảnh hưởng của khí hậu nhiệt đới gió mùa. - Mùa đông lạnh khô từ tháng 10 đến tháng 3 năm sau. - Mùa hè nóng ẩm từ tháng 4 đến tháng 9 + Lượng mưa trung bình hàng năm từ 170-199 mm/năm, chủ yếu tập trung sau tháng 7,8,9. + Độ ẩm không khí bình quân năm là 84%, độ ẩm cao nhất vào tháng 3, bình quân 98%, độ ẩm thấp nhất vào tháng 11,12 (61%) + Gió thổi theo 2 mùa rõ rệt: gió đông nam thịnh hành vào mùa mưa, gió mùa đông bắc thịnh hành vào mùa khô. * Di tích: 37 Trên địa bàn quận có gò Đống Đa, nơi được coi là mộ tập thể của các binh sĩ nhà Thanh Trung Quốc. Quận đặt tên theo chiến thắng trận Đống Đa của nghĩa quân Tây Sơn mùa xuân năm Kỷ Dậu (1789) Ngoài ra, trên địa bàn quận Đống Đa còn có một số di tích văn hóa lịch sử khác như Văn Miếu - Quốc Tử Giám, di tích đàn Xã Tắc, di tích vòng thàng Đại La, Chùa Bộc và tượng đài vua Quang Trung, chùa Láng, đền Bích Câu, ga Hà Nội * Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội: Quận Đống Đa có diện tích tự nhiên 997,64 ha (chiếm 1,08% diện tích tự nhiên toàn thành phố Hà Nội), gồm 21 phường là Cát Linh, Văn Miếu, Hàng Bột, Quốc Tử Giám, Văn Chương, Thổ Quan, Khâm Thiên, Trung Phụng, Trung Liệt, Ngã Tư Sở, Thịnh Quang, Khương Thượng, Phương Mai, Phương Liên, Kim Liên, Trung Tự, Nam Đồng, Quang Trung, Ô Chợ Dừa, Láng Hạ, Láng Thượng. Dân số hơn 3000 dân, hơn 400 cơ quan tổ chức hoạt động trên địa bàn quận. Quận Đống Đa là một trong những 4 quận nội thành cũ của Hà Nội, đang trong quá trình đô thị hóa với tốc độ nhanh, dân số tập trung đông, mật độ dân cư cao nhất thành phố, thành phần dân cư đa dạng và phức tạp từ CBCNV nhà nước, quân nhân trong quân đội, dân lao động phổ thông và rất đông bà con làm nghề buôn bán nhỏ. Trong những năm qua quận Đống Đa luôn giữ vững được tốc độ tăng trưởng khá. Hoạt động buôn bán trên địa bàn quận diễn ra cũngh ết sức mạnh mẽ tấp nập. Với lợi thế nằm ở trung tâm thành phố, trên địa bàn quận Đống Đa lại có các trục giao thông chính của Hà Nội chạy qua hoặc tiếp giáp như: Giảng Võ, Nguyễn Thái Học, đường Giải Phóng, Lê Duẩn, Tây Sơn, Tôn Đức Thắng, Thái Hà, Huỳnh Thúc Kháng, Láng Hạ, Nguyễn Chí Thanh, Mật độ đường xá khá dày dặc, đặc biệt gần đây được nâng cấp tu sửa khang trang. Điều đó là một thuận lợi lớn cho việc giao lưu buôn bán phát triển kinh tế xã hội cũng như giao thông đi lại của nhân dân trong quận. 2.1.2 Công tác quản lý đất đai trên địa bàn quận Đống Đa. 2.1.2.1. Sử dụng đất đai. 38 Quận Đống Đa hiện nay là một trong 7 quận nội thành của thành phố Hà Nội với diện tích đất tự nhiên là 997,64 ha bao gồm 21 phường. Cơ cấu diện tích tự nhiên các phường như sau Bảng 2.1. Bảng cơ cấu sử dụng đất quận Đống Đa STT Tên phƣờng D.tích (ha) Cơ cấu (%) STT Tên phƣờng D.tích (ha) Cơ cấu (%) 1 Láng Thượng 128,28 12,86 11 Trung Tự 42,80 4,29 2 Láng Hạ 93,05 9,33 12 Ô Chợ Dừa 113,71 11,40 3 Thịnh Quang 46,42 4,65 13 Cát Linh 30,06 3,01 4 Ngã Tư Sở 23,82 2,39 14 Quốc Tử Giám 18,12 1,82 5 Quang Trung 38,93 3,90 15 Hàng Bột 30,81 3,09 6 Trung Liệt 76,64 7,68 16 Văn Chương 32,89 3,30 7 Kim Liên 36,64 7,68 17 Trung Phụng 23,09 2,31 8 Khương Thượng 36,47 3,65 18 Thổ Quan 28,65 2,87 9 Phương Liên 44,74 4,48 19 Khâm Thiên 19,25 1,93 10 Phương Mai 61,64 6,18 20 Nam Đồng 43,20 4,33 21 Văn Miếu 37,30 3,74 (Nguồn: Báo cáo kiểm kê đất năm 2010 của Quận Đống Đa) Sự phân bố diện tích tự nhiên giữa các phường nhìn chung là đồng đều, tuy nhiên có sự chênh lệch khá lớn giữa phường có diện tích rộng nhất là Láng Thượng chiếm 12,86% diện tích tự nhiên toàn quận, phường Ô Chợ Dừa chiếm 11,4% với phường có diện tích nhỏ nhất là Quốc Tử Giám chỉ chiếm 1,82%, phường Khâm Thiên chiếm 1,93% diện tích tự nhiên toàn quận. Các phường còn lại diện tích nhiên khá đều nhau. 2.1.2.2. Quản lý đất đai. Trong những năm qua bộ máy Địa chính quận Đống Đa đã thực hiện nhiệm vụ quản lý đất đai trên địa bàn quận, cụ thể là: 39 - Quận đã thực hiện kiểm kê đất đai hàng năm và tổ chức tổng kiểm kê đất đai 5 năm một lần theo đúng kế hoạch của cấp trên,đảm bảo việc kiểm kê đất đai đúng tiến độ, chất lượng hồ sơ, số liệu và số lượng. - Thường xuyên kiểm tra, thanh tra việc sử dụng đất, nhằm phát hiện những sai trái kịp thời trong quá trình sử dụng đất trên địa bàn. - Thường xuyên tổ chức tập huấn nghiệp vụ cho các cán bộ chuyên môn, nhằm nâng cao trình độ chuyên môn. Tuy nhiên, công tác quản lý sử dụng đất đai còn nhiều tồn tại như: - Thực hiện nhiệm vụ quản lý đất đai chưa toàn diện, một số nội dung chưa được quan tâm đúng mức, công tác cập nhật, chỉnh lí biến động đất đai chưa kịp thời, phương tiện lưu trữ hồ sơ chưa được đầu tư thích đáng. - Cán bộ Địa chính còn thiếu kinh nghiệm công tác và thiếu chủ động trong công việc nên chưa đáp ứng được những đòi hỏi của nhiệm vụ. a. Công tác ban hành các văn bản pháp luật về quản lý, sử dụng đất và tổ chức thực hiện các văn bản đó. Trong những năm qua, quận Đống Đa đã chỉ đạo và thực hiện đầy đủ các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý đất đai theo đúng chủ trương, đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước thông qua: tổ chức các lớp tập huấn, bồi dưỡng chuyên môn nghiệp vụ cho cán bộ Địa chính, giúp cơ sở triển khai thực hiện tốt các văn bản pháp luật; tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai cho các tầng lớp nhân dân, giúp người dân hiểu và thực hiện đúng luật, các văn bản dưới luật một cách nghiêm túc. Bên cạnh đó, quận Đống Đa cũng thực hiện tốt các văn bản pháp luật của Đảng và Nhà nước cũng như Nghị quyết của Hội đồng nhân dân và các cấp: - Thi hành Luật đất đai. - Hàng năm UBND thành phố Hà Nội đều ban hành các khung giá đất vào ngày 1/1 hàng năm, quy định cụ thể giá đất cho từng loại đất. - Thực hiện Quyết định số 117/QĐ-UBND ngày 1/12/2009 về việc ban hành quy định cấp GCN QSDĐ, QSHNO và Tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn thành phố Hà Nội. 40 - Thực hiện Quyết định số 13/2013/QĐ-UBND ngày 24/4/2013 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định về cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và Tài sản khác gắn liền với đất, đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với đất ở tại Việt Nam trên địa bàn Thành phố Hà Nội; Tuy nhiên, Luật đất đai 2003 và các văn bản chỉ thị thi hành chính sách đất đai vẫn còn một số tồn tại gây ra những vướng mắc, chồng chéo trong quá trình thực hiện. Do đó, ý thức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật của người dân chưa nghiêm, đặc biệt là vấn đề chuyển nhượng, chuyển đổi, và thừa kế đất đai diễn ra một cách tự phát. b. Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ. Đăng ký đất đai không chỉ là nghĩa vụ và trách nhiệm của cơ quan Nhà nước quản lý đất đai mà còn là nghĩa vụ, trách nhiệm của từng chủ sử dụng đất. Trong những năm gần đây,với tốc độ gia tăng dân số nhanh, nền kinh tế phát triển mạnh theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa,đô thị hóa làm nảy sinh nhiều vấn đề trong quản lý đất đai. Do đó, cần đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp GCN QSDĐ. - Công tác cấp GCN QSDĐ GCN QSDĐ là chứng thư pháp lý, xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước và người sử dụng đất. Vì vậy, công tác đăng ký cấp GCN QSDĐ là một công cụ cần thiết giúp Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ, hiệu quả nguồn tài nguyên đất, đồng thời bảo vệ lợi ích của người sử dụng đất. Tính từ năm 2003 đến nay, quận Đống Đa đã tiến hành cấp GCN QSDĐ cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức: 41 Bảng 2.2. Bảng tổng hợp kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân và tổ chức trên địa bàn quận Đống Đa TT Tên đơn vị hành chính GCN hộ gia đình, cá nhân GCN cơ quan, đơn vị, tổ chức 1 Phường Hàng Bột 3929 2 Phường Láng Hạ 6433 3 Phường Văn Miếu 2701 4 Phường Quốc Tử Giám 1888 23 5 Phường Cát Linh 3345 18 6 Phường Thổ Quan 3054 11 7 Phường Khâm Thiên 1839 8 Phường Trung Phụng 3244 9 Phường Ô Chợ Dừa 6045 10 Phường Văn Chương 3364 1 11 Phường Trung Liệt 5977 23 12 Phường Kim Liên 3174 13 Phường Phương Liên 2823 14 Phường Trung Tự 2006 15 Phường Láng Thượng 4697 16 Phường Thịnh Quang 4841 17 Phường Ngã Tư Sở 2307 8 18 Phường Khương Thượng 3005 1 19 Phường Quang Trung 2335 17 20 Phường Thịnh Quang 3334 21 Phường Phương Mai 4553 (Nguồn: Báo cáo công tác cấp GCN năm 2013 của Phòng TNMT Quận Đống Đa) - Công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính: Thực hiện Thông tư 29/2004/TT-BTNMT ngày 1/11/2004 hướng dẫn về việc lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính và Thông tư 9/2007/TT-BTNMT về việc hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính đặc biệt là cần phải chuyển hệ 42 thống hồ sơ cũ theo mẫu hồ sơ mới nhằm phục vụ tốt hơn công tác quản lý về đất đai của địa phương, tính đến nay, quận Đống Đa đã hoàn thành việc lập và sử dụng bản đồ địa chính. Bảng 2.3. Bảng tổng hợp hồ sơ địa chính 21 phường trên địa bàn quận Đống Đa TT Tên đơn vị hành chính Diện tích(ha) Số tờ BĐ Hồ sơ địa chính Sổ mục kê (quyển) Sổ địa chính (quyển) Sổ cấp GCN (quyển) Sổ theo dõi biến động (quyển) 1 Phường Hàng Bột 30.81 23 1 40 5 1 2 Phường Láng Hạ 93.05 45 2 50 5 1 3 Phường Văn Miếu 37.3 25 1 30 4 1 4 Phường Quốc Tử Giám 18.22 17 1 28 3 1 5 Phường Cát Linh 30.06 23 1 40 4 1 6 Phường Thổ Quan 28.65 19 1 30 4 1 7 Phường Khâm Thiên 19.25 18 1 35 3 1 8 Phường Trung Phụng 23.09 19 1 35 4 1 9 Phường Ô Chợ Dừa 113.71 61 4 80 6 1 10 Phường Văn Chương 32.89 27 3 45 4 1 11 Phường Trung Liệt 76.64 31 2 40 4 1 12 Phường Kim Liên 36.64 21 1 25 1 1 13 Phường Phương Liên 44.74 29 1 32 3 1 14 Phường Trung Tự 42.80 35 2 45 3 1 15 Phường Láng Thượng 128.28 59 3 70 4 1 16 Phường Thịnh Quang 46.42 38 2 50 4 1 17 Phường Ngã Tư Sở 23.82 21 1 30 3 1 18 Phường Khương Thượng 36.47 31 2 40 3 1 19 Phường Quang Trung 38.93 33 2 43 3 1 43 20 Phường Nam Đồng 43.2 35 2 43 3 1 21 Phường Phương Mai 61.64 45 3 60 4 1 (Nguồn: Số liệu thống kê năm 2013 của Phòng TNMT quận Đống Đa) c. Công tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất ở . - Quy trình đăng ký chuyển quyền sử dụng đất HĐ công chứng hoàn thành nghĩa vụ tài chính Hình 2.1 Sơ đồ quy trình đăng ký chuyển quyền sử dụng đất Bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng (hộ gia đình, cá nhân) làm hợp đồng công chứng về việc chuyển quyền sử dụng đất, sau đó nộp hồ sơ tại Phòng một cửa của UBND quận Đống Đa. Phòng một cửa sẽ làm phiếu chuyển, chuyển Phòng TN&MT quận Đống Đa (cơ quan chuyên môn) kiểm tra hồ sơ, gửi chi cục thuế quận Đống Đa thẩm tra và xác định nghĩa vụ tài chính đối với người VP Công chứng Hộ gia đình, cá nhân Kho bạc nhà nước quận Đống Đa Một cửa Phòng TN&MT quận Đống Đa Chi cục thuế quận Đống Đa -Kiểm tra h/s -Phiếu chuyển -Thẩm tra h/s - Làm công văn -Xác định loại, nghĩa vụ tài chính -Trả h/s - TB nộp tiền 44 chuyển nhượng, người nhận chuyển nhượng. Sau đó hồ sơ sẽ được trả về Phòng một cửa để trả cho người dân. Người nhận hồ sơ nhận Thông báo nộp thuế đến Kho bạc nhà nước quận Đống Đa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, sau đó quay lại UBND quận Đống Đa để làm thủ tục sang tên, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, việc tiếp nhận và giải quyết hồ sơ trên lĩnh vực đất đai theo cơ chế “một cửa” tại quận vẫn còn những hạn chế, thiếu sót: sử dụ mẫu chưa phù hợp, thu thừa một số loại giấy tờ không cần thiết, xác định thời gian hẹn trả hồ sơ chưa đúng hẹn. Ngoài ra, công tác đăng ký đất đai nhìn chung còn mang nặng tính thủ công và chưa thiết lập thành hệ thống để qua đó có thể kiểm soát được sự chuyển dịch về quyền sử dụng đất. d. Công tác giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai. Giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố các các vi phạm trong quản lý vẳ dụng đất đai là một biện pháp nhằm điều chỉnh các quan hệ đất đai theo đúng pháp luật, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sử dụng đất, đem lại công bằng xã hội, giữ